Єдиний унікальний номер 142/74/24
Номер провадження 2/142/23/26

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ
іменем України
24 березня 2026 року с-ще Піщанка

Піщанський районний суд Вінницької області
в складі:
головуючого судді Гринишиної А.А., 
з участю 
секретаря судового засідання Шевчука Р.О.,
представника позивача, адвоката Немцевої О.Л.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в режимі відеоконференції в залі суду в селищі Піщанка Вінницької області цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна, -

ВСТАНОВИВ:

07 лютого 2024 року до Піщанського районного суду Вінницької області надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Піщанської селищної ради про визнання дійсним усного договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна - будинку АДРЕСА_1 , земельної ділянки площею 0,25 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 05232800:02:001:0531, та земельної ділянки площею 0,3506 га для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 05232800:02:001:0530, укладений 23 червня 2015 року між нею, ОСОБА_1 , в якості покупця, та ОСОБА_3 , в якості продавця, за ціною 18 000 гривень.
Позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що між нею, ОСОБА_1 , та ОСОБА_3 23 червня 2015 року було укладено усний договір купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, будинку АДРЕСА_1 . Істотними умовами вказаного договору були оплата за будинок у розмірі 18 000 грн та розподіл витрат, пов`язаних із нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу і реєстрацією права власності. Вказує, що нею, як покупцем, виконано умови усного договору, сплачено грошові кошти продавцю об`єкта нерухомого майна, що підтверджується відповідними розписками. Продавець передала їй технічну документацію на будинок, ключі від господарських приміщень та звільнила будинок, забравши належні їй речі до свого місця проживання. Зазначає, що під час спільного звернення до нотаріуса сторонам було роз`яснено, що істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомого майна є кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташований об`єкт. Для нотаріального посвідчення договору нею було замовлено технічну документацію щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки, і 13 вересня 2017 року за ОСОБА_3 зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 0,25 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (кадастровий номер 05232800:02:001:0531), а також на земельну ділянку площею 0,3506 га для ведення особистого селянського господарства (кадастровий номер 05232800:02:001:0530), розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Під час повторного звернення до нотаріальної контори сторони отримали відмову в нотаріальному посвідченні договору у зв`язку з наявністю старого технічного паспорта на ім`я ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , з відміткою про відсутність правовстановлюючих документів. Було роз`яснено необхідність виготовлення нового технічного паспорта з актуальними даними. Позивачкою було замовлено новий технічний паспорт на будинок, однак оплатити його виготовлення вона змогла лише у грудні 2020 року, і 30 грудня 2020 року технічний паспорт було виготовлено та надано їй як замовнику. Проте відвідати нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу в письмовій формі та його нотаріального посвідчення виявилося неможливим, оскільки продавець ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_2 . Спадщину після її смерті ніхто не прийняв, спадкоємців вона не залишила. Позивач вказує, що відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося його повне або часткове виконання, але одна зі сторін ухилилася від нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним; у цьому разі подальше нотаріальне посвідчення не вимагається. Правова позиція Верховного Суду зводиться до того, що умовою застосування цієї норми є встановлення факту безповоротного ухилення від нотаріального посвідчення та втрати можливості його здійснення. У даному випадку така можливість втрачена у зв`язку зі смертю продавця, цивільна правоздатність якої припинилася у момент смерті (ч. 4 ст. 25 ЦК України). Згідно зі ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок, переходить право власності на земельну ділянку, на якій він розташований. Оскільки спадщина після смерті ОСОБА_3 не прийнята, відповідно до ст. 1277 ЦК України вона вважається відумерлою та переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини, у зв`язку з чим відповідачем визначено Піщанську селищну раду Тульчинського району Вінницької області. Посилаючись на ч. 2 ст. 220 ЦК України, позивач просить суд визнати дійсним усний договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості, будинку АДРЕСА_1 , укладений 23 червня 2015 року між ОСОБА_1 (покупцем) та ОСОБА_3 (продавцем) за ціною 18 000 гривень.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи від 07 лютого 2024 року, зазначену справу було передано на розгляд судді Гринишиній А.А.
Ухвалою суду від 09 лютого 2024 року прийнято до розгляду та відкрито провадження в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Піщанської селищної ради Тульчинського району Вінницької області про визнання дійсним договору купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна. Розгляд справи постановлено провести в порядку загального позовного провадження, проведення підготовчого засідання призначено на 10 годину 00 хвилин 06 березня 2024 року.
Ухвалою суду від 06 березня 2024 року в підготовчому засіданні в даній цивільній справі оголошено перерву, витребувано у державного нотаріуса Піщанської державної нотаріальної контори Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) Шигиди І.В. Витяг (інформаційну довідку) зі Спадкового реєстру про наявність (відсутність) посвідченого заповіту, спадкового договору, заведеної спадкової справи та виданого свідоцтва про право на спадщину після смерті ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 в селі Ставки. Витребувано в Крижопільського відділу Державної реєстрації актів цивільного стану в Тульчинському районі Вінницької області Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) копію актового запису про смерть ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 в селі Ставки.
14 березня 2024 року на адресу суду від Державного нотаріуса Піщанської державної нотаріальної контори Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) Шигиди І.В. на №142/74/24/2799/2024 від 08 березня 2024 року надійшло повідомлення, що за наявними в нотаріальній конторі відомостями спадкова справа до майна померлої ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 заведена Дорошенко Н.І., приватним нотаріусом Тульчинського районного нотаріального округу Вінницької області 27 квітня 2021 року за №31/2021, та додано інформаційну довідку зі Спадкового реєстру.
Ухвалою суду від 29 березня 2024 року в підготовчому засіданні в даній цивільній справі оголошено перерву до 10 години 00 хвилин 23 квітня 2024 року, повторно витребувано в Крижопільського відділу Державної реєстрації актів цивільного стану в Тульчинському районі Вінницької області Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) копію актового запису про смерть ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 в селі Ставки.
03 квітня 2024 року на ухвалу від 06 березня 2024 про витребування доказів у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Піщанської селищної ради Тульчинського району Вінницької області про визнання дійсним договору купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна, Крижопільський відділ державної реєстрації актів цивільного стану у Тульчинському, районі Вінницької області Центрального Міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.Київ) надіслав копію актового запису про смерть №132 від 11 грудня 2020 року складеного Піщанським районним відділом державної реєстрації актів цивільного стану Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький) на гр. ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_3 .
16 квітня 2024 року на ухвалу від 29 березня 2024 про витребування доказів Крижопільський відділ державної реєстрації актів цивільного стану у Тульчинському, районі Вінницької області Центрального Міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.Київ) надіслав копію актового запису про смерть №132 від 11 грудня 2020 року складеного Піщанським районним відділом державної реєстрації актів цивільного стану Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький) на гр. ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_3 .
23 квітня 2024 року вказану цивільну справу за клопотанням представника позивача відкладено до 09 години 00 хвилин 11 червня 2024 року.
Ухвалою суду від 11 червня 2024 року в підготовчому засіданні в даній цивільній справі оголошено перерву до 09 години 00 хвилин 11 липня 2024 року. Також, постановлено витребувати у приватного нотаріуса Тульчинського районного нотаріального округу Вінницької області Дорошенко Н.І. спадкову справу до майна померлої ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 від 27 квітня 2021 року за №31/2021.
Ухвалою суду від 11 липня 2024 року в підготовчому засіданні в даній цивільній справі оголошено перерву до 09 години 00 хвилин 25 липня 2024 року. Повторно витребувано у приватного нотаріусом Тульчинського районного нотаріального округу Вінницької області Дорошенко Н.І. спадкову справу до майна померлої ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 від 27 квітня 2021 року за №31/2021.
19 липня 2024 року приватним нотаріусом Тульчинського районного нотаріального округу Вінницької області Дорошенко Н.І. на виконання ухвали Піщанського районного суду Вінницької області від 11 липня 2024 року по справі № 142/74/24, номер провадження 2/142/157/24, направлено копію спадкової справи № 31/2021 до майна померлої ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 .
25 липня 2024 року, вказану справу було знято з розгляду, розгляд справи відкладено до 25 вересня 2024 року та в подальшому за клопотанням представника позивача, підготовче засідання відкладене до 10 години 00 хвилин 25 вересня 2024 року та в подальшому до 13 години 00 хвилин 11 жовтня 2024 року
Разом з тим, після судового засідання 25 вересня 2024 року представником позивача, через підсистему «Електронний суду» подано клопотання, в якому він зазначив, що в ході судового розгляду приватним нотаріусом для дослідження була надана копія спадкової справи, з матеріалів якої вбачається, що донькою померлої ОСОБА_2 подано заяву про прийняття спадщини, а 07 грудня 2021 року видано Свідоцтва про право на спадщину за законом, що може потягнути пред`явлення нею позову про визнання речового права на будинок АДРЕСА_1 . Таким чином, позовна вимога ОСОБА_1 до Піщанської селищної ради Вінницької області про визнання дійсним усного договору купівлі-продажу будинку, безпосередньо стосується майнових прав ОСОБА_2 , у зв`язку з чим просив постановити ухвалу, за якою залучити до розгляду справи в якості співвідповідача ОСОБА_2 , зареєстрована за місцем проживання за адресою: АДРЕСА_2 , пред`явник паспорта НОМЕР_1 , виданого Хмельницьким ВМ Малиновського РВ ОМУ УМВС України в Одеській області 14.12.1999 р. реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 .
В подальшому 27 вересня 2024 року, представником позивача, на адресу суду подано клопотання, в якому він просив позовні вимоги до Піщанської селищної ради про визнання дійсним усного договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна, - будинку АДРЕСА_1 , земельної ділянки площею 0,25 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 05232800:02:001:0531, та земельної ділянки площею 0,3506 га для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 05232800:02:001:0530, укладений 23 червня 2015 року між нею, ОСОБА_1 , в якості покупця, та ОСОБА_3 , в якості продавця, за ціною 18000 гривень, залишити без розгляду. Позовні вимоги до ОСОБА_3 підтримав та просив задовольнити в повному обсязі.
Ухвалою суду від 01 листопада 2024 року клопотання представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Близнюка В.В. про заміну відповідача задоволено, замінено первісного відповідача Піщанську селищну раду Тульчинського району Вінницької області належним відповідачем ОСОБА_2 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 , пред`явник паспорта НОМЕР_1 , виданого Хмельницьким ВМ Малиновського РВ ОМУ УМВС України в Одеській області 14.12.1999 р. реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 . Заяву представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Близнюка В.В. про залишення без розгляду позову в частині вимог Піщанської селищної ради Тульчинського району Вінницької, задовольнити. Продовжити розгляд цивільної справи за позовом ОСОБА_1 з позовною вимогою до ОСОБА_2 про визнання дійсним усного договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна, - будинку АДРЕСА_1 , земельної ділянки площею 0,25 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 05232800:02:001:0531, та земельної ділянки площею 0,3506 га для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 05232800:02:001:0530, укладений 23 червня 2015 року між нею, ОСОБА_1 , в якості покупця, та ОСОБА_3 , в якості продавця, за ціною 18 000 гривень.
Підготовче засідання в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна відкласти до 10 години 00 хвилин 28 листопада 2024 року. Встановити відповідачу - ОСОБА_2 строк для надіслання (надання) до суду відзиву на заяву позивача про зміну підстав позову і всіх доказів, які можливо доставити до суду, що підтверджують заперечення проти позову, протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення копії цієї ухвали. Зобов`язати відповідача одночасно із надісланням (наданням) відзиву до суду надіслати (надати) копії такого відзиву та доданих до нього документів позивачу.У разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
У зв`язку з неодноразовою неявкою в підготовче засідання відповідача ОСОБА_2 , 16 липня 2025 року судом було сформовано засобами підсистеми ЄСІТС "Електронний суд" запит до Єдиного державного демографічного реєстру про зареєстроване місце проживання відповідача ОСОБА_2 та отримано відповідь №1575789 від 16 липня 2025 року, відповідно до якої ОСОБА_2 зареєстрована по АДРЕСА_2 .
За встановленою судом адресою реєстрації відповідачеві ОСОБА_2 було надіслано рекомендованим поштовим повідомленням судову повістку на 09 вересня 2025 року, яка повернулась до суду без вручення адресату з відміткою працівника поштового зв`язку про відсутність адресата за вказаною адресою.
Ухвалою суду від 09 вересня 2025 року постановлено закрити підготовче провадження по цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна. Судове засідання для розгляду справи по суті призначити на 15 годину 30 хвилин 02 жовтня 2025 року. В подальшому судові засідання відкладено востаннє до 16 год. 00 хв. 23 березня 2026 року.
В судовому засіданні 23 березня 2026 року постановлено проводити заочний розгляд цивільної справи за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна.
Позивач ОСОБА_1 в судове засідання 23 березня 2026 року не з`явились, її представник адвокат Немцевова О.Л. позовні вимоги підтримала в повному обсязі та просила їх задовольнити.
У своїх поясненнях представник позивача зазначила, що між сторонами було досягнуто домовленості щодо купівлі-продажу спірного майна, а виконання зобов`язань з боку покупця підтверджується письмовою розпискою про передачу коштів, за якою заборгованість відсутня. Адвокат наголосила, що наявні всі істотні умови договору, проте нотаріальне посвідчення правочину стало неможливим через смерть продавця ОСОБА_3 . Посилаючись на положення ч. 2 ст. 220 ЦК України та практику Верховного Суду, представник позивача вважає, що визнання договору дійсним у судовому порядку є єдиним належним способом захисту прав позивача у даній ситуації, оскільки виникла правова безвихідь через неможливість посвідчення договору в загальному порядку.
Відповідач ОСОБА_2 у жодне судове засідання, в тому числі 23 березня 2026 року не з`явився. Про дату, час та місце розгляду справи відповідач повідомлявся судом належним чином, шляхом надсилання судових повісток рекомендованими поштовими відправленнями за встановленою судом адресою її реєстрації. Поштові повідомлення повернулися до суду з відміткою працівника відділення поштового зв`язку про відсутність адресата. Відзив на позовну заяву, а також будь-які заяви чи клопотання від відповідача до суду не надходили.
Беручи до уваги положення частини першої статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 4 листопада 1950 року, яка гарантує кожному право на розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, а також те, що відповідач не надав суду обґрунтованих клопотань про відкладення розгляду справи, суд, керуючись частиною першою статті 223 ЦПК України, вважає за можливе продовжити розгляд справи за відсутності відповідача.
Верховний Суд, узагальнюючи судову практику, зазначив, що інститут заочного провадження відповідає положенням та спрямований на реалізацію Рекомендації № R (84) 5 Комітету Міністрів Ради Європи державам-членам щодо принципів цивільного судочинства, спрямованих на вдосконалення судової системи. Зокрема, ці принципи передбачають забезпечення сторонам доступу до спрощених і більш оперативних форм судочинства та захист від зловживань і затримок, у тому числі шляхом надання суду повноважень здійснювати судочинство більш ефективно.
Враховуючи, що у справі наявні достатні дані про права та взаємовідносини сторін, відповідач був належним чином повідомлений про час і місце судового засідання, суд, відповідно до частини четвертої статті 223 ЦПК України, розглядає справу за відсутності відповідача та постановляє заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, що відповідає вимогам статті 280 ЦПК України.
Суд, дослідивши матеріали даної цивільної справи, вивчивши правові норми, що регулюють дані правовідносини, приходить до наступного висновку.
Згідно ч. 1, 3 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Відповідно до норм статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Згідно з нормами параграфу 1 Глави 5 «Докази та доказування» ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Докази мають відповідати вимогам належності, допустимості, достовірності, достатності.
На підставі наданих суду та досліджених під час судового розгляду доказів, зокрема розписки від 23 червня 2015 року, встановлено, що ОСОБА_1 за придбання жилого будинку по АДРЕСА_3 Ставки віддала частково суму 10 000 (десять тисяч) гривень власнику будинку ОСОБА_3 , а частину в сумі 8 000 (вісім тисяч) гривень зобов`язалася віддати протягом 2-3 місяців, про що власноручно підписалася у присутності працівників ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та свідка ОСОБА_7 (а.с.9).
Відповідно до розписки від 26 серпня 2015 року, встановлено, що ОСОБА_1 віддала кошти за придбання житлового будинку по АДРЕСА_3 в сумі 8 000 (вісім тисяч) гривень, при цьому зазначено, що сума отримана в повному обсязі, про що ОСОБА_1 підписалася у присутності працівників, зокрема голови с/р ОСОБА_8 , чий підпис також міститься в документі (а.с.8).
З Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 17 січня 2014 року, вбачається, що за ОСОБА_3 на праві приватної власності зареєстровано житловий будинок загальною площею 40,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта 269394405000), розташований за адресою: АДРЕСА_1 , підставою для виникнення якого стало рішення Піщанського районного суду Вінницької області від 15.01.2013 року у справі № 142/1700/13-ц, про що до реєстру внесено запис № 4289534 від 15.01.2014 року (а.с.10).
Згідно з технічним паспортом на садибний (індивідуальний) житловий будинок АДРЕСА_3 , виготовленим Тульчинським міжрайонним бюро технічної інвентаризації станом на 15 серпня 2012 року, встановлено, що власником об`єкта зазначена ОСОБА_9 , при цьому в графі про правовстановлювальні документи міститься відмітка про їх відсутність, а до складу домоволодіння входять: житловий будинок (літера А) загальною площею 40,2 кв. м, що складається з коридору (3,8 кв. м), комори (3,1 кв. м), кухні (11,6 кв. м) та кімнати (21,7 кв. м), а також господарські будівлі та споруди, зокрема погріб (літера А під), ганок (літера а), літня кухня з господарською будівлею (літера Б) та огорожа (№ 1-3), які мають фундамент та стіни з каменю-буту, покрівлю з шиферу та дощате перекриття, із загальною інвентаризаційною вартістю об`єктів 54 872 гривні (а.с.11-12).
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 13 вересня 2017 року, вбачається, що за ОСОБА_3 на праві приватної власності (розмір частки 1) зареєстровано земельну ділянку площею 0,25 га з кадастровим номером 05232800:02:001:0531, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , із цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), підставою для виникнення права власності на яку стало рішення Ставківської сільської ради Піщанського району Вінницької області про затвердження технічної документації № 112 від 15.08.2017 року, про що до реєстру внесено запис № 22300232 від 06.09.2017 року (а.с.13).
Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 13 вересня 2017 року, вбачається, що за ОСОБА_3 на праві приватної власності (розмір частки 1) зареєстровано земельну ділянку площею 0,3506 га з кадастровим номером 05232800:02:001:0530, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , із цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, підставою для виникнення права власності на яку стало рішення Ставківської сільської ради Піщанського району Вінницької області про затвердження технічної документації із землеустрою № 111 від 15.08.2017 року, про що до реєстру внесено запис № 22300865 від 06.09.2017 року (а.с.14).
Згідно з технічним паспортом на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами АДРЕСА_1 , виготовленим ФОП ОСОБА_10 станом на 30 грудня 2020 року на замовлення ОСОБА_1 , встановлено, що загальна площа об`єкта (літера «А», «а») становить 49,2 кв. м, з яких житлова площа 22,1 кв. м, допоміжна 18,4 кв. м та літні неопалювальні приміщення 8,7 кв. м, при цьому до складу будинку входять веранда (8,7 кв. м), коридор (3,8 кв. м), комора (3,3 кв. м), кухня (11,3 кв. м) та житлова кімната (22,1 кв. м), а в графі про документи, що посвідчують право власності, зазначено про їх відсутність (а.с.15-17).
Разом з тим, з документів, що містяться у спадковій справі № 31/2021, заведеної після смерті ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , копію якої надано на виконання ухвали суду, встановлено, що зазначену спадкову справу було відкрито 27 квітня 2021 року приватним нотаріусом Тульчинського районного нотаріального округу Вінницької області Дорошенко Н.І. на підставі заяви ОСОБА_2 про прийняття спадщини за законом.
З матеріалів спадкової справи встановлено, що 27 квітня 2021 року до приватного нотаріуса звернувся чоловік померлої ОСОБА_11 , який подав письмову заяву про відмову від прийняття спадщини, що залишилася після смерті його дружини ОСОБА_3 , на користь дочки померлої ОСОБА_2 . У вказаній заяві ОСОБА_11 зазначив, що діє добровільно, без застосування до нього фізичного чи психічного тиску, та не заперечує проти отримання свідоцтва про право на спадщину його донькою.
З матеріалів спадкової справи № 31/2021 також вбачається, що 07 грудня 2021 року приватним нотаріусом Тульчинського районного нотаріального округу Дорошенко Н.І. на ім`я ОСОБА_2 було видано ряд свідоцтв про право на спадщину за законом після смерті матері, ОСОБА_3 .
Таким чином, на підставі досліджених судом доказів установлено, що 23 червня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було досягнуто домовленості щодо відчуження житлового будинку, що підтверджується складеними письмовими розписками.
З розписки від 23 червня 2015 року вбачається, що ОСОБА_1 передала ОСОБА_3 грошові кошти у розмірі 10 000 грн, а з розписки від 26 серпня 2015 року грошові кошти у розмірі 8 000 грн, які зазначені як оплата за житловий будинок.
Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Згідно з ч. 1-3 ст. 12, ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.
Відповідно до частин першої, четвертої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Частиною першою статті 691 ЦК України передбачено, що покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
У разі, якщо правочин вчинений без дотримання вимог щодо його форми він може кваліфікуватися як: (а) нікчемний, у випадку якщо встановлений такий наслідок недотримання письмової форми на рівні закону (наприклад, ч. 2 ст. 1055, ч. 1 ст. 1257 ЦК); (б) неукладений (невчинений) в тому разі, коли недійсність за недотримання вимог щодо форми не встановлено, але відповідний договір повинен вчинятися в письмовій формі і сторона правочину не виявляла свою волю для вчинення правочину (наприклад, не підписала правочин); (в) вчинений, але заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків (абз. 2 ч. 1 ст. 218 ЦК).
Під час розгляду судом встановлено, що договір купівлі-продажу на житловий будинок та земельні ділянки між сторонами не укладався у належній формі, тобто письмова форма договору не дотримана, а відтак в силу приписів статті 657 ЦК України такий договір є нікчемним.
Відповідно до частини другої статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України).
Згідно з пунктом 4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" судам відповідно до статті 215 ЦК України необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 ЦК України тощо), та оспорюванні - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 ЦК України тощо). Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.
Згідно із частинами першою та третьою статті 206 ЦК України усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність. Правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть за домовленістю сторін вчинятися усно, якщо це не суперечить договору або закону.
Таким чином, договір купівлі-продажу житлового будинку, про який зазначає позивач, не відповідає письмовій формі, а тому є нікчемним в силу закону, який не вимагає визнання його таким в судовому порядку. Розписка, що міститься в матеріалах справи, не є договором купівлі-продажу, оскільки не містить істотні умови, що притаманні такому договору.
Враховуючи викладене, надану позивачем розписку не можна вважати договором купівлі-продажу житлового будинку, оскільки вона не містить усіх істотних умов договору та не відповідає вимогам письмової форми, передбаченим статтями 205, 208, 657 Цивільного кодексу України.
Суд зазначає, що з матеріалів спадкової справи № 31/2021 також вбачається, що 07 грудня 2021 року приватним нотаріусом Тульчинського районного нотаріального округу Дорошенко Н.І. на ім`я ОСОБА_2 було видано ряд свідоцтв про право на спадщину за законом після смерті матері, ОСОБА_3 , а саме: Свідоцтво № НОМЕР_3 на земельну ділянку площею 0,3387 га (кадастровий номер 0523282800:03:001:0021); Свідоцтво № НОМЕР_4 на земельну ділянку площею 2,0119 га (кадастровий номер 0523282800:01:001:0058); Свідоцтво № НОМЕР_5 на земельну ділянку площею 0,3420 га (кадастровий номер 0523282800:03:001:0022); Свідоцтво № НОМЕР_6 на земельну ділянку площею 2,0334 га (кадастровий номер 0523282800:01:001:0059).
Разом з тим, встановлено, що свідоцтва про право на спадщину на об`єкти нерухомого майна, які є предметом позову, а саме: житловий будинок АДРЕСА_1 , земельну ділянку площею 0,25 га (кадастровий номер 05232800:02:001:0531) та земельну ділянку площею 0,3506 га (кадастровий номер 05232800:02:001:0530) не видавались.
Вказані документи підтверджують, що відповідач ОСОБА_2 у встановленому законом порядку прийняла спадщину після смерті ОСОБА_3 , однак реалізувала своє право на отримання свідоцтв лише щодо частини спадкового майна. Це спростовує доводи позивача про неможливість оформлення прав у позасудовий спосіб та підтверджує наявність законного спадкоємця, який фактично вступив у володіння майном померлої.
Суд звертає увагу, що з матеріалів справи вбачається, що у період з 2015 року до смерті ОСОБА_3 у 2020 році сторони не мали можливості нотаріально оформити договір через відсутність належної технічної документації та оформлених прав на земельні ділянки. Отже, ненотаріальне оформлення договору було зумовлене об`єктивними обставинами, тривалої підготовки документів, а не свідомим ухиленням продавця. Смерть останньої припинила її правоздатність і виключає можливість вважати її поведінку ухиленням від посвідчення договору.
З огляду на наведене, суд дійшов висновку, що пред`явлення позову позивачем ОСОБА_1 до Піщанської селищної ради та в подальшому до ОСОБА_2 було спрямоване виключно на юридичне оформлення переходу права власності на нерухоме майно до позивача через рішення суду, а не на вирішення спору про право.
Відповідно до статті 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц зроблено висновок, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Ухвалою суду від 01 листопада 2024 року замінено первісного неналежного відповідача Піщанську селищну рада на належного відповідача ОСОБА_2 , як спадкоємицю померлої ОСОБА_3 . Під час розгляду справи судом перевірено склад сторін та встановлено належного відповідача. З матеріалів спадкової справи № 31/2021 встановлено коло спадкоємців померлої. Чоловік спадкодавиці, ОСОБА_11 , офіційно відмовився від спадщини на користь доньки, а ОСОБА_2 прийняла спадщину та оформила право власності на частину майна. Таким чином, склад сторін у справі є повним і належним, а суд розглядає вимоги по суті у межах правовідносин між позивачем та відповідачем.
Суд звертає увагу, що застосування частини другої статті 220 ЦК України передбачає наявність факту безповоротного ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення правочину. Ухилення, за змістом цієї норми, передбачає активну або пасивну відмову особи, яка має цивільну правоздатність, виявити свою волю щодо оформлення договору.
У даній справі позивачем не доведено наявності таких обставин. Сам факт смерті продавця, ОСОБА_3 , не може розцінюватися як «ухилення» у розумінні ст. 220 ЦК України, оскільки, відповідно до частини четвертої статті 25 ЦК України, цивільна правоздатність фізичної особи припиняється з моменту її смерті. Відповідно, померла особа не могла ухилятися від вчинення нотаріальних дій, а її смерть є об`єктивною обставиною, що унеможливлює реалізацію волевиявлення, а не свідчить про винну поведінку сторони правочину.
У цьому випадку визнання договору дійсним у судовому порядку неможливе, оскільки законний порядок переходу прав на майно померлої особи визначається нормами спадкового права. Враховуючи, що відповідач ОСОБА_2 офіційно прийняла спадщину (що підтверджується матеріалами спадкової справи № 31/2021), позивач має можливість оформити правочин у законний спосіб, звернувшись до спадкоємця як до власника майна для укладення договору купівлі-продажу.
Отже, обрання позивачем шляху визнання усного договору дійсним після смерті продавця, за наявності правоздатного спадкоємця, не відповідає вимогам закону та обставинам справи, що є підставою для відмови в задоволенні позову.
Разом з тим, відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року, провадження № 6-1288цс17, викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (зокрема рішення у справі «Пономарьов проти України») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію.
Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Ruiz Torija v. Spain від 09 грудня 1994 року, заява № 18390/91, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.
Таким чином, усна домовленість від 23 червня 2015 року не відповідає вимогам закону щодо форми правочину. За наявності законного спадкоємця ОСОБА_2 , яка вже оформила частину спадщини у нотаріуса, позивач має можливість вирішити питання власності у позасудовий спосіб. Судове рішення не може підміняти собою нотаріальну дію за відсутності безповоротного ухилення сторони.
Суд зазначає, що відповідач ОСОБА_2 набула право власності на майно спадкодавця у встановленому законом порядку відповідно до положень Книги шостої ЦК України. За таких обставин визнання судом договору дійсним за наявності спадкоємця, який прийняв спадщину та реалізував свої спадкові права, фактично призвело б до втручання у передбачений законом порядок спадкування та підміни нотаріальної процедури судовим рішенням. Водночас позивач не позбавлений можливості врегулювати питання набуття права власності шляхом укладення відповідного договору безпосередньо з відповідачем як чинним власником майна.
На підставі досліджених доказів, враховуючи нікчемність усного договору та відсутність доказів ухилення від його посвідчення, суд приходить до висновку, що в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 слід відмовити у зв`язку з необґрунтованістю та відсутністю правових підстав.
При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд керується положеннями ч. 1 та п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України згідно яких судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача.

На підставі наведеного та керуючись ст. ст. 12, 13, 76-81, 89, 258, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -
В И Р І Ш И В :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна,- відмовити.
Копію рішення направити учасникам справи.
Скорочене рішення проголошено 24 березня 2026 року, що є датою ухвалення судового рішення.
Повне рішення складено 02 квітня 2026 року.
Відповідачу, який не з`явився в судове засідання, копію заочного рішення направити в порядку, передбаченому статтею 272 ЦПК України.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, яка може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Апеляційна скарга на заочне рішення суду може бути подана до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його підписання.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Сторони по справі:

позивач: ОСОБА_1 , АДРЕСА_4 ; РНОКПП НОМЕР_7 ;
відповідач: ОСОБА_2 , АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 ;
представник позивача: адвокат Немцева Олена Леонідівна, повноваження якої підстверджуються ордером серії АН № 1769664 від 12 лютого 2026 року, свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю № 6442 від 25 червня 2025 року, АДРЕСА_5 .

Суддя: