ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 квітня 2026 року 
м. Київ

cправа № 910/718/25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.
за участю секретаря судового засідання - Мельникової Л. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури 
на рішення Господарського суду міста Києва від 23.04.2025 (суддя Нечай О. В.),
додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 21.05.2025 (суддя Нечай О. В.),
постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.09.2025 (головуюча суддя Тищенко О. В., судді Гончаров С. А., Тарасенко К. В.)
і додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2025 (головуючий суддя Тищенко О. В., судді Гончаров С. А., Тарасенко К. В.)
у справі № 910/718/25
за позовом керівника Солом`янської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради 
до фізичної особи-підприємця Собченко Дар`ї Олександрівни 
про усунення перешкод, визнання недійсним договору та зобов`язання вчинити дії, 
(у судовому засіданні взяли участь: Прокурор - Савицька О.В. та представник відповідача - Безносик А. О.)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст і підстави позовних вимог
1. Керівник Солом`янської окружної прокуратури міста Києва (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи - підприємця Собченко Дар`ї Олександрівни (далі - ФОП Собченко Д. О.), у якому просив:
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0111 га (кадастровий номер 8000000000:72:254:0038) по АДРЕСА_1 шляхом зобов`язання ФОП Собченко Д. О. знести самочинно збудоване нерухоме майно - нежитлову будівлю (літ. А) загальною площею 20,2 кв.м з складовою частиною об`єкта нерухомого майна - терасою (літ. І), розташовану на цій земельній ділянці;
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0111 га (кадастровий номер 8000000000:72:254:0038) по АДРЕСА_1 шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності від 12.11.2021 індексний номер 61564018 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за Собченко Д. О. на самочинно збудоване нерухоме майно - нежитлову будівлю (літ. А) площею 20,2 кв.м зі складовою частиною об`єкта нерухомого майна - тераса (літ. І) із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна 2504894180000;
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 0,0111 га (кадастровий номер 8000000000:72:254:0038) по АДРЕСА_1 , укладений між Київською міською радою та Собченко Д. О., посвідчений 23.09.2024 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. та зареєстрований в реєстрі за № 753;
- зобов`язати ФОП Собченко Д. О. повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 0,0111 га (кадастровий номер 8000000000:72:254:0038) по АДРЕСА_1 у стані придатному для її подальшого використання.
2. Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, Прокурор посилався на те, що зареєстрований за ФОП Собченко Д. О. на праві власності об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля (літ. А) загальною площею 20,2 кв.м зі складовою частиною об`єкта нерухомого майна - терасою (літ. І) по АДРЕСА_1 є самочинно збудованим, а тому відсутні підстави для виникнення у відповідача права власності на нього, і як наслідок також відсутні підстави для передання ФОП Собченко Д. О. у позаконкурентний спосіб в оренду на 10 років земельної ділянки площею 0,0111 га (кадастровий номер 8000000000:72:254:0038), на якій це об`єкт нерухомості розташований.
Узагальнений зміст судових рішень, ухвалених у цій справі
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.04.2025 у справі № 910/718/25 у задоволенні цього позову було відмовлено.
4. Зазначене рішення мотивовано тим, що відповідач не вчиняв дій спрямованих на створення нежитлового приміщення, а набув його у власність внаслідок укладення договору купівлі-продажу. Станом на момент придбання спірної будівлі у ФОП Собченко Д. О. не було закономірних припущень щодо наявності будь-яких перешкод, котрі могли б унеможливити придбання та подальше використання цього нерухомого майна. Належних доказів на підтвердження того, що відповідач був обізнаний з фактом самочинності забудови, Прокурор суду не надав. Натомість власник земельної ділянки, на якій відповідне нерухоме майно розташоване, в особі Київської міської ради не лише не вживав жодних дій з метою усунення стверджуваного Прокурором порушення, але й легітимізував використання відповідачем спірної ділянки, уклавши договір оренди землі від 23.09.2024.
5. Також у своєму рішенні суд першої інстанції вказав на необхідність дотримання принципів належного урядування та пропорційності втручання держави у право особи мирно володіти своїм майном.
6. Додатковим рішенням Господарського суду міста Києва від 21.05.2025 задоволено заяву відповідача про його ухвалення та стягнуто з Київської міської прокуратури на користь ФОП Собченко Д. О. витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 63 000, 00 грн.
7. Застосувавши статті 124, 129 Господарського процесуального кодексу України.(далі - ГПК України), місцевий господарський суд констатував, що у даному випадку за встановлених обставин обґрунтованим та співмірним буде присудження до стягнення на користь відповідача зазначених витрат у повному обсязі.
8. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 10.09.2025 рішення Господарського суду міста Києва від 23.04.2025 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 21.05.2025 у справі № 910/718/25 залишено без змін.
9. Суд апеляційної інстанції дійшов аналогічних з місцевим господарським судом висновків, зазначивши, зокрема, що у цьому разі позовні вимоги безпідставно заявлено до особи, яка в подальшому набула право власності на спірний об`єкт на підставі договорів купівлі - продажу, і жодних будівельних робіт не проводила, та вказавши на необхідність дотримання у такому випадку статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція).
10. Разом з цим суд апеляційної інстанції виснував і про те, що позовна давність до заявлених позовних вимог застосуванню не підлягає, оскільки у позові Прокурора слід відмовити через його необґрунтованість.
11. Крім того, враховуючи предмет позову, характер спірних правовідносин, складність справи, заперечення Прокурора, обсяг та зміст наданих адвокатом відповідачу послуг, зважаючи на те, що у задоволенні позову було відмовлено, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що обґрунтованими, співмірними, та такими, які підлягають відшкодуванню відповідачу, є заявлені ним до стягнення витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 63 000,00 грн.
12. Додатковою постановою Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2025 задоволено заяву відповідача про її ухвалення та стягнуто з Київської міської прокуратури на користь ФОП Собченко Д. О. 19 500, 00 витрат на професійну правничу допомогу у суді апеляційної інстанції.
13. Ухвалюючи зазначену додаткову постанову, апеляційний господарський суд виходив з підтвердженості матеріалами справи факту надання відповідачу професійної правничої допомоги в суді апеляційної інстанції вартістю 19 500, 00 грн та необґрунтованості заперечень Прокурора щодо їх вартості.
Касаційна скарга 
14. Заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - Прокурор) звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 23.04.2025, додаткове рішенням Господарського суду міста Києва від 21.05.2025, постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.09.2025, додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2025 та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи касаційної скарги
15. У касаційній скарзі Прокурор зазначає, що її подано на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 287 ГПК України (пункт 1 частини третьої статті 310 цього Кодексу).
16. Згідно доводами скаржника суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, застосували норми права без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах:
- Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 02.07.2019 у справі № 48/340, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц та Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 752/9104/18, від 21.04.2021 у справі № 916/3674/19, від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 01.09.2021 у справі № 202/1254/19, від 23.11.2022 у справі № 910/1439/20, від 31.01.2023 у справі № 913/443/20, від 08.04.2020 у справі № 910/10353/19, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 07.10.2020 у справі № 920/728/18, від 04.11.2021 у справі № 725/3303/16-ц, від 04.11.2021 у справі № 927/934/20, від 16.01.2024 у справі № 910/78/23, від 10.10.2019 у справі № 520/17520/14-ц, від 24.07.2019 у справі № 910/10932/17, від 28.04.2021 у справі № 461/5170/18, від 23.04.2024 у справі № 904/994/22, від 29.05.2024 у справі № 753/5575/20, від 28.05.2024 у справі № 464/104/16-ц, від 12.02.2025 у справі № 904/2750/23 та від 10.01.2019 у справі № 915/1376/17 щодо застосування статей 2, 3, 10, 12, 18, 22, 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики від 24.05.2001 № 127, та статей 375, 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України);
- Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 щодо застосування статей 120, 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), з яких вбачається, що у випадку, якщо на розміщений на земельній ділянці об`єкт особа не має права власності, то підстави для не застосування конкурентних засад продажу права оренди цієї ділянки відсутні;
- Верховного Суду від 04.12.2024 у справі № 904/16/23 та від 18.12.2024 у справі № 906/1320/23 щодо застосування положень статті 377 ЦК України, згідно з яким розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору;
- Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц та від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, а також Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 щодо застосування статті 3 ЦК України, тобто принципу добросовісності, як однієї із загальних засад цивільного законодавства;
- Великої Палати Верховного Суду від 19.02.2020 у справі № 755/9215/15-ц, від 07.07.2021 у справі № 910/12876/19 від 16.11.2022 у справі № 922/1964/21, від 16.11.2022 у справі № 922/1964/21, від 12.05.2020 у справі № 904/4507/18 та Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 912/1025/20, від 03.10.2019 у справі № 922/445/19, від 22.06.2022 у справі № 904/7334/21, від 01.08.2019 у справі № 915/237/18, від 24.10.2019 у справі № 905/1795/18, від 17.09.2020 у справі № 904/3583/19, від 11.06.2020 у справі № 821/227/17, від 31.03.2020 у справі № 726/549/19, від 17.09.2020 у справі № 810/3806/18, від 14.09.2022 у справі № 199/3939/18-ц та від 09.06.2020 у справі №466/9758/16-ц щодо застосування статей 123, 126, 129 ГПК України та статей 1, 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» щодо обґрунтованості судових витрат.
17. Крім того, Прокурор стверджує, що суди попередніх інстанцій не дослідили зібрані у справі докази, які підтверджують, що розміщений на відповідній земельній ділянці комунальної власності об`єкт нерухомого майна є самочинно збудованим та став формальною підставою отримання цієї землі в оренду на позаконкурентних засадах.
18. Також скаржник наводить аргументи, відповідно до яких місцевий та апеляційний господарські суди дійшли помилкових висновків про недотримання принципу належного врядування у разі задоволення позову у цій справі.
19. Оскаржуючи судові рішення щодо розподілу витрат на професійну правничу допомогу, Прокурор зазначає, що розмір відповідних витрат є суттєво завищеним, не відповідає критеріям реальності та розумності, і відповідачем не надано доказів фактичної оплати таких послуг. При цьому скаржник посилається на висновки, висловлені у постановах Верховного Суду щодо цього питання.
Позиція інших учасників справи 
20. У межах встановленого Верховним Судом строку ФОП Собченко Д. О. подала відзив на касаційну скаргу, у якому заперечує проти її задоволення та просить рішення Господарського суду міста Києва від 23.04.2025 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.09.2025 залишити без змін.
21. Свою позицію відповідач обґрунтовує тим, що нерухоме майно, яке є предметом спору у цій справі, ним не будувалося, а було придбано за договором купівлі-продажу. Натомість згідно із частиною четвертою статті 376 ЦК України обов`язок знесення об`єкта самочинного будівництва може бути покладено лише на особу, яка його збудувала.
22. До того ж ФОП Собченко Д. О. зазначає, що попередній власник спірного нерухомого майна набув право власності на нього в спосіб та в порядку, передбачені чинним на той час законодавством. В свою чергу Київська міська рада, надаючи земельну ділянку в оренду, пересвідчилася у наявності у відповідача права власності на розташований на цій ділянці об`єкт нерухомості, а відповідно і у наявності підстав для її виділення в оренду власнику цієї нерухомості. 
23. За твердженнями відповідача наведене свідчить про безпідставність заявлення Прокурором позову у цій справі в інтересах держави (територіальної громади міста) в особі Київська міська рада, а також про порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції у разі його задоволення.
24. Окремо у відзиві ФОП Собченко Д. О. звертає увагу і на те, що позов Прокурором подано із пропуском позовної давності.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
25. Як з`ясували суди попередніх інстанцій, 15.06.2017 державним реєстратором Київської філії комунального підприємства «Центр реєстраційних послуг» Мироненком Д. О. було прийнято рішення № 35688339 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) та внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про реєстрацію права власності за Малим приватним підприємством Виробничо-комерційна Фірма «Інкомспорт» (далі- МПП ВКФ «Інкомспорт») на нерухоме майно - нежитлову будівлю (склад-магазин) (літ. «А») загальною площею 20,7 кв.м по АДРЕСА_1 у Солом`янському районі міста Києва (реєстраційний номер об`єкту 1275537780000).
26. Підставою для прийняття цього рішення та проведення державної реєстрації став технічний паспорт та довідка № 965, складені та видані 06.04.2017 ТОВ «Благобудконсалт» на замовлення МПП ВКФ «Інкомспорт».
27. Надалі, а саме 11.07.2019, державним реєстратором Державного підприємства «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» Мосійчук О. В. було прийнято рішення № 47740394 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та змінено об`єкт нерухомого майна - будівля (склад-магазин, літ. А) на нежитлову будівлю з приміщеннями супутнього призначення (літ. А).
28. Такі відомості (зміни) було внесено на підставі технічного паспорту на громадський будинок № 0279, який виготовлено та видано 09.01.2019 ТОВ «Алмак-77» на замовлення МПП ВКФ «Інкомспорт».
29. 15 вересня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чайкою І. Г. прийнято рішення № 54061755 про закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи у зв`язку з поділом нерухомого майна площею 20,7 кв.м по АДРЕСА_1 у Солом`янському районі міста Києва.
30. Підставою для прийняття зазначено рішення та закриття розділу став висновок щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна по АДРЕСА_1 у Солом`янському районі міста Києва № 04-08-20/3, який виготовлено та видано 04.08.2020 ТОВ «Центр інвентаризації та проектування» на замовлення МПП ВКФ «Інкомспорт».
31. Згідно із змістом цього висновку нежитлова будівля з приміщеннями супутнього призначення (літ. А) загальною площею 20,7 кв.м фактично використовується як група нежитлових приміщень № 1 (до якої входить приміщення загальною площею 16,4 кв.м і тераса) та група нежитлових приміщень № 2 (до якої входить приміщення загальною площею 3,8 кв.м).
32. У той же день (15.09.2020) приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чайкою І. Г. були прийняті рішення (з відкриттям розділу) № 54060512 та № 54061576 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень і внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про реєстрацію права власності за МПП ВКФ «Інкомспорт» на об`єкти нерухомості по АДРЕСА_2 , а саме: на групу нежитлових приміщень № 1 літ. «А» загальною площею 16,4 кв.м, терасу літ. «І» (реєстраційний номер об`єкту 2168139980000) та групу нежитлових приміщень № 2 літ. «А» загальною площею 3,8 кв.м (реєстраційний номер об`єкту 2168185680000).
33. 23 листопада 2020 року МПП ВКФ «Інкомспорт» (продавець) та ФОП Собченко Д. О. (покупець) уклали договори купівлі-продажу групи нежитлових приміщень, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сахман Т. В., зареєстровані в реєстрі за № 3649 та № 3650, на підставі яких вищевказане нерухоме майно було зареєстроване на праві власності за Собченко Д. О. відповідно до рішень приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сахман Т. В від 23.11.2020, індексні номери 55292196 та 55297184.
34. Надалі, а саме 12.11.2021, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сахман Т. В. було прийнято рішення № 61564232 про закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи.
35. Підставою для внесення відомостей до реєстру та закриття розділу став висновок щодо технічної можливості об`єднання об`єктів нерухомого майна № 21/09/21-1, виготовлений 21.09.2021 ТОВ «Науково-дослідний інститут «Архбудекспертиза» на замовлення Собченко Д. О .
36. Також 12.11.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сахман Т. В. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 61564018 та зареєстровано за Собченко Д. О. нерухоме майно - нежитлову будівлю (літ. А) загальною площею 20,2 кв.м зі складовою частиною об`єкта нерухомого майна - терасою (літ. І) по АДРЕСА_1 .
37. Підставою для прийняття вказаного рішення були технічний паспорт реєстраційний від 21.09.2021 №ТІ01:7611-7185-6104-0082, висновок щодо технічної можливості об`єднання об`єктів нерухомого майна від 21.09.2021 № 21/09/21-1, інформаційна довідка від 21.09.2021 № 21/09/21-3, виготовлені та видані ТОВ «Науково-дослідний інститут «Архбудекспертиза» на замовлення Собченко Д. О. , та наказ Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 10.09.2021 № 1163 щодо присвоєння поштової адреси об`єкту нерухомості, відповідно до якого нежитловій будівлі (літ. А) на АДРЕСА_3 .
38. Окрім наведеного суди попередніх інстанцій встановили і те, що рішенням Київської міської ради від 30.05.2024 № 650/8616 «Про передачу громадянці Собченко Дар`ї Олександрівні земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування будівель торгівлі на АДРЕСА_1 » із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва було передано Собченко Д. О. в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,0111 га (кадастровий номер 8000000000:72:254:0038) для експлуатації та обслуговування будівель торгівлі на АДРЕСА_1 .
39. Відтак 23 вересня 2024 року Київська міська рада (орендодавець) та Собченко Д. О. (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М., зареєстрований в реєстрі за № 753, у зв`язку з чим у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Собченко Д. О. зареєстровано право оренди земельної ділянки (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23.09.2024, індексний номер 75183531).
40. Вважаючи, що за ФОП Собченко Д. О. безпідставно зареєстровано право власності на нерухоме майно, що є самочинно збудованим, та надалі на підставі цього на позаконкурентних засадах отримано в оренду земельну ділянку комунальної власності, на якій воно розташовано, Прокурор з метою захисту прав територіальної громади міста в особі Київської міської ради звернувся до суду з позовом, що і розглядався у цій справі.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів скаржника і висновків судів попередніх інстанцій
41. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. 
42. Разом з тим, суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина четверта статті 300 ГПК України).
43. Керуючись у тому числі наведеними процесуальними нормами, Верховний Суд при здійсненні касаційного провадження у цій справі дійшов висновку, що касаційна скарга Прокурора підлягає частковому задоволенню, з огляду на таке.
44. Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
45. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша, друга статті 319 цього Кодексу).
46. Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
47. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
48. За змістом частин першої, третьої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.
49. Частиною другою статті 152 ЗК України передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
50. У статті 376 ЦК України унормовано, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (частина перша).
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина друга).
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (частина третя).
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта).
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п`ята).
Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене (частина шоста).
У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану (частина сьома).
51. У справі, що переглядається (№ 910/718/25), предметом позову є усунення перешкод власнику у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта нерухомого майна за рахунок відповідача, скасування рішення реєстратора та державної реєстрації права власності на цей об`єкт із закриттям розділу у реєстрі щодо нього, а також визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, на якій таке нерухоме майно розташовано, та зобов`язання відповідача повернути її власнику.
52. Відмовляючи у задоволенні цього позову місцевий господарський суд, з яким у подальшому погодився суд апеляційної інстанції, виходив, зокрема, з того, що відповідач не є особою, яка збудувала спірне нерухоме майно, не знав та не міг знати про самочинність його побудови, а власник земельної ділянки (тобто, територіальна громада міста в особі Київської міської ради) легітимізувала його право користування земельною ділянкою під відповідним об`єктом нерухомості, уклавши з ним договір оренди щодо неї.
53. З огляду на наведене, на підставі частини четвертої статті 310 ГПК України, Верховний Суд звертається до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, відповідно до яких:
« 169. Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою. 
170. Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб`єктів, які створюють такі перешкоди. 
171. Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду. 
172. На об`єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ (згідно із частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього). Зміна правового режиму самочинного будівництва може бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України.
173. Частиною четвертою статті 376 ЦК України встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Зазначена норма покладає обов`язок щодо знесення об`єкта самочинного будівництва на особу, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Такою є особа, яка має юридичні права на об`єкт самочинного будівництва. До визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва судом в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України, статус об`єкта самочинного будівництва не змінюється.
…
176. Як уже зазначалося, обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку.
177. Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).»
54. Звідси слідує, що у справі, яка переглядається (№ 910/718/25), Прокурором правомірно заявлено позов до ФОП Собченко Д. О., як останнього набувача спірного об`єкту нерухомого майна. Натомість покладені в основу оскаржуваних судових рішень висновки судів попередніх інстанцій про те, що відповідач цей об`єкт не будував, а придбав за договором купівлі-продажу, у зв`язку з чим він не може бути зобов`язаним знести його, не узгоджуються з вищенаведеною правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, а отже є помилковими.
55. Водночас, виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.
56. Аналогічний висновок наведено у вже згаданій постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.
57. У справі, що переглядається, Прокурор послідовно дотримується позиції про те, що розміщений на відповідній земельній ділянці комунальної власності об`єкт є самочинно збудованим та став формальною підставою отримання цієї землі в оренду на позаконкурентних засадах.
58. Під час розгляду справи у судах попередніх інстанцій Прокурор, зокрема, стверджував, що підставою для первинної реєстрації права власності на нежитлову будівлю загальною площею 20,2 кв.м став технічний паспорт на громадський будинок (приміщення) (інвентаризаційна справа № 1893/04-17), проте технічний паспорт не підтверджує право власності та, відповідно, не заміняє собою свідоцтво про право власності чи інший правовстановлюючий документ, не дає право володіти, користуватись чи розпоряджатись нерухомістю - це лише документ, який фіксує технічні дані об`єкта, а тому технічний паспорт лише підтверджує проведення технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна та не являється правовстановлюючим документом. Натомість Київською міською радою земельна ділянка по АДРЕСА_1 (на даний час - Семенівська, 13-В) у Солом`янському районі міста Києва у встановленому законом порядку жодним особам у власність чи користування, у тому числі для будівництва чи розміщення зазначеного нерухомого майна, не передавалась, правовстановлюючі документи на земельну ділянку не отримувались, речові права на земельну ділянку не реєструвались;
59. У касаційній скарзі Прокурор зазначає, що суди попередніх інстанцій не дослідили зібрані у справі докази на підтвердження обставин самочинності побудови спірного об`єкта.
60. В свою чергу відповідач, як у поданих до місцевого та апеляційного господарських судів заявах, так і у відзиві на касаційну скаргу, посилався на те, що попередній власник спірного майна набув право власності на нього в спосіб та в порядку, передбачені чинним на той час законодавством.
61. Так, відповідач, зокрема, звертав увагу судів попередніх інстанцій на те, що нежитлова будівля по АДРЕСА_1 використовувалася для розміщення складу-магазину МПП ВКФ «Інкомспорт» та була побудована до 1999 року. Рішенням виконавчого комітету Київської міської ради народних депутатів «Про відведення додаткової земельної ділянки головному управлінню капітального будівництва виконкому міськради під будівництво жилого фонду» від 18.03.1980 дозволено забудовнику розташувати сміттєзбірник поруч з існуючим на суміжній території житлового будинку по АДРЕСА_1. Будівництво спірного нерухомого майна відбулося в 1980 році на відведеній для цієї мети земельній ділянці в складі жилого фонду. Реєстрація ж права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно була проведена за попереднім власником майна 06.04.2017, і та обставина, що право власності на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не було зареєстровано до 06.04.2017, не свідчить про його відсутність на спірній земельній ділянці до вказаного моменту.
62. Водночас суди попередніх інстанцій не дослідили всіх зібраних у справі доказів та не встановили дійсного статусу майна, щодо якого заявлено позов, а саме не встановили того, чи є це майно самочинного збудованим у контексті того, що для встановлення наведеного необхідне підтвердження хоча б однієї з ознак, перелічених у пункті 55 цієї постанови.
63. Разом з тим Верховний Суд вбачає, що встановлення обставин щодо самочинності або законності зведення спірного майна на відповідній земельній ділянці має значення для правильного вирішення спору у справі, що переглядається.
64. Відповідно до вимог статті 300 ГПК України («Межі розгляду справи судом касаційної інстанції») Верховний Суд позбавлений можливості дослідити наявні у матеріалах справи № 910/718/25 докази та встановити такі обставини, що одночасно унеможливлює і перевірку доведеності та підставності заявлених Прокурором у цій справі позовних вимог про знесення самочинно збудованого майна, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та зобов`язання відповідача повернути її власнику.
65. Тож Верховний Суд вбачає, що у даному випадку наявні підстави для часткового задоволення касаційної скарги Прокурора, скасування постанови Північного апеляційного господарського суду від 10.09.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 23.04.2025 у зазначеній частині із направлення справи № 910/718/25 на новий розгляд до місцевого господарського суду задля встановлення вищевказаних обставин, тобто обставин того, чи є нерухоме майно щодо якого виник спір у цій справі, самочинно збудованим.
66. Під час нового розгляду суду слід повно та всебічно перевірити фактичні обставини справи, дати належну оцінку наявним у справі доказам, доводам та запереченням учасників судового процесу і залежно від встановленого прийняти законне та обґрунтоване рішення у відповідній частині позовних вимог Прокурора.
67. При цьому за умов неповного з`ясування всіх фактичних обставин справи № 910/718/25 Верховний Суд не вбачає за можливе надати відповідь на кожен аргумент касаційної скарги Прокурора та відзиву ФОП Собченко Д. О.
68. Заразом у цій справі Прокурором також заявлено позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності відповідача на спірне нерухоме майно із закриттям відповідного розділу реєстру.
69. Однак, за змістом статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Реєстру.
70. До інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Самостійного значення для виникнення права власності факт державної реєстрації не має.
71. Водночас термін «визнання», який вживається в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та нормах статті 376 ЦК України, має різне змістовне значення. В контексті регулювання відносин, пов`язаних із самочинним будівництвом, термін «визнання» має чітко визначений зміст - визнання судом права власності на нерухоме майно, збудоване на земельній ділянці за тією чи іншою особою. Самою по собі реєстраційною дією передбачений статтею 376 ЦК України судовий порядок не може бути підмінений.
72. Системний аналіз положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
73. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
74. У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).
75. За усталеною судовою практикою Верховного Суду у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимог про скасування рішень державного реєстратора, скасування державної реєстрації права є неналежним способом захисту та такими, що не спрямований на реальний захист прав та інтересів позивача.
76. Схожі за змістом висновки викладено у тому числі і у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.
77. Разом з тим, як неодноразово виснувала Велика Палата Верховного Суду, обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 та інші).
78. З огляду на наведене заявлені Прокурором у цій справі позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності Собченко Д. О. із закриттям відповідного розділу задоволенню не підлягають, оскільки у цій частині ним обрано неналежний спосіб захисту порушеного права власника земельної ділянки. 
79. Тому у задоволенні зазначених позовних вимог слід відмовити, проте з інших мотивів ніж виходили суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення.
80. Відтак наявні підстави для зміни оскаржуваних судових рішень щодо суті спору у відповідній частині позовних вимог в їх мотивувальних частинах з викладенням їх в редакції цієї постанови. 
81. Щодо оскарження Прокурором додаткової постанови Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2025 та додаткового рішення Господарського суду міста Києва від 21.05.2025, ухвалених у цій справі, Верховний Суд зазначає, що додаткове рішення ухвалюється у разі невирішення окремих процесуальних питань, зокрема розподілу судових витрат.
82. Додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. 
83. Додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу.
84. Подібні висновки наведено у постановах Верховного Суду від 23.12.2021 у справі № 925/81/21, від 09.02.2022 у справі № 910/17345/20, від 15.02.2023 у справі № 911/956/17(361/6664/20), від 07.03.2023 у справі № 922/3289/21.
85. Отже, у зв`язку з тим, що Верховний Суд дійшов висновку про часткове скасування постанови Північного апеляційного господарського суду від 10.09.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 23.04.2025 з направленням справи №910/718/25 на новий розгляд у відповідній частині, а в іншій частині про зміну мотивувальних частин цих судових рішень з викладенням інших мотивів, додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2025 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 21.05.2025 слід скасувати як їх невід`ємну частину.
86. З урахування наведеного доводи касаційної скарги Прокурора у частині оскарження додаткових судових рішень Верховним Судом не аналізуються та не оцінюються.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
87. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
88. За змістом пункту 3 частини першої названої статті суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
89. У частині четвертій статті 310 ГПК України унормовано, що справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
90. Відповідно до частини першої статті 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
91. Таким чином, касаційна скарга Прокурора підлягає частковому задоволенню, оскаржувані судові рішення щодо суті спору у частині позовних вимог щодо знесення самочинно збудованого майна, визнання недійсним договору оренди земля та зобов`язання повернути орендовану земельну ділянку підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд, а в іншій частині підлягають зміні із викладенням їх мотивувальних частин у редакції цієї постанови. Додаткові судові рішення судів попередніх інстанцій слід скасувати.
Розподіл судових витрат
92. Оскільки Верховний Суд направляє справу на новий розгляд у відповідній частині, а у решті змінює мотивувальні частини оскаржуваних судових рішень із залишенням без змін їх резолютивних частин, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 311, 314, 315, 317, ГПК України, Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.09.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 23.04.2025 у справі № 910/718/25 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про усунення перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою шляхом зобов`язання знести самочинно збудоване нерухоме майно, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, зобов`язання повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку у стані, придатному для її подальшого використання.
3. В цій частині справу № 910/718/25 направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
4. У решті постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.09.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 23.04.2025 змінити в їх мотивувальних частинах, виклавши їх в редакції цієї постанови, а в їх резолютивних частинах - залишити без змін.
5. Додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2025 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 21.05.2025 скасувати. 
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя О. В. Случ
Судді Н. О. Волковицька
С. К. Могил