Справа № 766/6413/25
н/п 2/766/3348/26

Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
(заочне)

14 квітня 2026 року м. Херсон
Херсонський міський суд Херсонської області у складі: 
головуючого судді Рядчої Т.І.,
за участю секретаря Рожок О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Херсонської міської ради Херсонської області, треті особи: Херсонська товарна біржа «Альтер-Его», ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним,
в с т а н о в и в :
28.04.2025 до Херсонського міського суду Херсонської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Херсонської міської військової адміністрації Херсонської області, треті особи: Херсонська товарна біржа «Альтер-Его», ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. 
Позов обґрунтовано тими обставинами, що позивач не може розпорядитися належним йому будинком АДРЕСА_1 , оскільки договір міни зазначеного нерухомого майна, який він уклав з відповідачами 14.11.1994 року, зареєстрований товарною біржою, та нотаріально не посвідчений. Враховуючи, що договір виконано, право власності зареєстровано в КП «ХБТІ», просить задовольнити позов. 
Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 27.05.2025 відкрито провадження в порядку загального позовного провадження. 
Ухвалою від 05.02.2026 року замінено первісного відповідача Херсонську міську військову адміністрацію на належного відповідача Херсонську міську раду Херсонської області та виправлено прізвища відповідача1 та відповідача2 ОСОБА_7 та ОСОБА_7 на ОСОБА_8 та ОСОБА_8 .
Ухвалою від 05.02.2026 року до участі у справі в якості третіх осіб залучено співвласників будинку ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 .
Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 14.04.2026 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
Позивач в судове засідання не з`явився, надав повноваження представнику, яка подала до суду заяву про розгляд справи без її участі. 
Відповідачі та треті особи в судове засідання не з`явилися, про розгляд справи повідомлені належним чином, відзиву та пояснень не направили. 
За приписами ч. 2 ст. 247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється
Суд, дослідивши матеріали справи, встановив наступні обставини та відповідні ним правовідносини.
ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , обміняли належну їм квартиру АДРЕСА_2 , на будинок АДРЕСА_1 , що належав ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , що підтверджується договором міни нерухомого майна №392, який зареєстрований на Херсонській товарній біржі «Альтер-Его» 14.11.1994 року. Договір міни зареєстрований в Херсонському МБТІ за реєстровим № 124 в реєстровій книзі №3 13.12.1994 року.
Нотаріусом було відмовлено позивачу у розпорядженні належним йому майном, оскільки договір міни не було посвідчено нотаріально.
Частина 1ст.15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 року (з наступними змінами та доповненнями), товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій.
Крім того, ст.2 зазначеного Закону України встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.
Отже, товарна біржа - це оптовий, регулярно діючий ринок, де відбувається торгівля сировиною, матеріалами, іншими товарами, допущеними до обігу на біржі, створений для зручності здійснення комерційної діяльності юридичними та фізичними особами, які, в свою чергу, повинні бути обов`язково зареєстрованими відповідною біржою як її учасники.
Відповідно до ст.ст.57,58 Конституції України, ст.5 ЦК України до застосування підлягають акти цивільного законодавства, що регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Враховуючи, що спірні правовідносини виникли у грудні 1995 року, для їх врегулювання слід застосовувати норми ЦК УРСР в редакції 1963 року.
Статтею 47 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) була передбачена обов`язковість нотаріальної форми угоди і наслідки недотримання такої форми.
Частиною 2 ст.47 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) передбачено, що у разі, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, що виконала угоду, визнати угоду дійсною.
Так, Верховний Суд у постанові від 17.11.2021 у справі №754/1466/15-ц дійшов наступних висновків. У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору.
Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», чинному на час виникнення спірних правовідносин, біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу», чинному на час виникнення спірних правовідносин, закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою.
Таким чином положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу», чинному на час виникнення спірних правовідносин, по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Отже, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.
Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Тобто законодавець передбачав єдиний наслідок недотримання нотаріальної форми угоди - визнання її недійсною.
Відповідно до частини першої статті 48 ЦК УРСР 1963 року недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі утискають особисті або майнові права неповнолітніх дітей.
З матеріалів справи слідує, що покупець повністю виконав умови договору міни нерухомого майна, передали належну їм квартиру відповідачам ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , прийняли належний відповідачам будинок, договір відповідно до вимог ч.2ст.227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) зареєстрований в Херсонському бюро технічної інвентаризації, у передбаченому законом порядку угода міни з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалась недійсною (протилежного судом не встановлено), а тому покупець набув право власності на будинок і правомірно володіє ним.
Таким чином, суд дійшов висновку про задоволення позову. 
На підставі ст. ст. 316, 317, 319, 657 ЦК України, ст. 47, 48, 227 ЦК України (в редакції 1963 року), ст.ст. 12, 13, 76, 81, 258, 259,263-265,273,352,354 ЦПК України, суд
в и р і ш и в :
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Херсонської міської ради Херсонської області, треті особи: Херсонська товарна біржа «Альтер-Его», ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним - задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу (міни) нерухомого майна будинку АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , який зареєстрований на Херсонській товарній біржі «Альтер-Его» за № 392 14.11.1994 року, зареєстрований в Херсонському міжміському бюро технічної інвентаризації 13.12.1994 року в реєстровій книзі №3 за № 124. 
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене в загальному порядку, встановленому ЦПК України. У цьому разі строк на апеляційне оскарження рішення починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Херсонського апеляційного суду в порядку ст. 355 ЦПК України.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Позивач:  ОСОБА_1 (  ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 )
Відповідач1:  ОСОБА_2  (місце реєстрації: АДРЕСА_3 )
Відповідач2: ОСОБА_3  (місце реєстрації: АДРЕСА_3 )
Відповідач3: Херсонська міська рада (73003, м. Херсон, пр. Незалежності, 37 ЄДРПОУ 26347681)
Третя особа1: Херсонська товарна біржа «Альтер-Его» (73003, м. Херсон, вул. Артема, 1, ЄДРПОУ 21289128)
Третя особа2:  ОСОБА_4 (адреса реєстрації: АДРЕСА_1 )  
Третя особа3:  ОСОБА_5 (адреса реєстрації: АДРЕСА_1 ) 
Третя особа4:  ОСОБА_6 (адреса реєстрації: АДРЕСА_1 ) 

Суддя	Т. І. Рядча