ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

08 квітня 2026 року
м. Київ

справа № 757/19011/20
провадження № 61-5293св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «АБМ», ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «АБМ», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу та витребування майна з чужого незаконного володіння

за касаційною скаргою представника ОСОБА_2 - адвоката Мацкевича Дениса Анатолійовича на постанову Київського апеляційного суду від 17 грудня 2024 року у складі колегії суддів: Рейнарт І. М., Кирилюк Г. М., Ящук Т. І.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, у якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2007566080000, укладений 15 січня 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» (далі - ТОВ «Мегаінвест Сервіс») і Товариством з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «АБМ» (далі - ТОВ «ЮК «АБМ»), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І. В., зареєстрований в реєстрі за № 17, про який внесено запис про право власності в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно від 15 січня 2020 року № 35041472; витребувати вказану квартиру з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 .

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 посилалася на те, що 29 лютого 2008 року між нею і Відкритим акціонерним товариством «Ерсте Банк» (далі - ВАТ «Ерсте Банк», банк ), яке змінило назву на Публічне акціонерне товариство «Фідобанк» (далі - ПАТ «Фідобанк»), був укладений кредитний договір № 014/1975/2/10911, за умовами якого вона отримала кредит у сумі 797 334,00 грн зі строком погашення до 28 лютого 2028 року та сплатою 14 % річних, який надавався на придбання квартири АДРЕСА_1 . 

Того ж дня для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між нею і ВАТ «Ерсте Банк» був укладений договір іпотеки № 014/1975/2/10911, за умовами якого в іпотеку банку було передано зазначену квартиру.

Позивачка вказувала на те, що вона належним чином виконувала зобов`язання зі сплати кредиту та відсотків за користування ним і жодного разу не допустила прострочення платежів. Однак листом від 25 жовтня 2019 року № 1-3/1630-ЛК/126 ПАТ «Фідобанк» повідомило її про те, що право вимоги за кредитним договором від 29 лютого 2008 року № 014/1975/2/10911 є предметом продажу на відкритих торгах (аукціоні), що відбудуться 10 грудня 2019 року, при цьому її заборгованість за вказаним договором станом на 01 вересня 2019 року становить 295 130,81 грн. 

Листом від 18 грудня 2019 року ПАТ «Фідобанк» повідомило їй, що 18 грудня 2019 року між ним і ТОВ «Мегаінвест Сервіс» був укладений договір № GL3N012965 про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги, за яким новому кредитору було продано право вимоги за кредитним договором від 29 лютого 2008 року № 014/1975/2/10911 та договором іпотеки від 29 лютого 2008 року № 014/1975/2/10911. 

З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно їй стало відомо, що 15 січня 2020 року право власності на зазначену квартиру перейшло від неї до ТОВ «Юридична компанія «АБМ» на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 15 січня 2020 року, при цьому від імені продавця діяло ТОВ «Мегаінвест Сервіс».

У подальшому право власності на зазначену квартиру перейшло до ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 18 лютого 2020 року.

На думку позивачки, спірна квартира вибула з її власності незаконно, оскільки ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не виконало вимог статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання їй вимоги про усунення порушень, із зазначенням змісту таких порушень та строку виконання порушеного зобов`язання, та повідомлення її про укладення договору купівлі-продажу стосовно предмета іпотеки за тридцять днів до його укладення. Крім того, навіть за умови отримання нею такої вимоги від ТОВ «Мегаінвест Сервіс» в день переуступки права вимоги, тобто 18 грудня 2019 року, іпотекодержатель не міг реалізувати своє право на відчуження предмета іпотеки до закінчення тридцятиденного терміну, тобто до 18 січня 2020 року, однак оспорюваний договір купівлі-продажу був укладений 15 січня 2020 року. У зав`язку з цим позивачка просила позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Печерський районний суд міста Києва рішенням від 05 грудня 2023 року позов задовольнив. Визнав недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2007566080000, укладений 15 січня 2020 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» і ТОВ «ЮК «АБМ», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., зареєстрований в реєстрі за № 17, про який внесено запис про право власності в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно від 15 січня 2020 року № 35041472. Витребував у ОСОБА_2 нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2007566080000, із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_1 . Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що позовні вимоги є обґрунтованими та доведеними, оскільки реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ «Мегаінвест Сервіс» була проведена з порушенням закону, оспорюваний договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає визнанню недійсним в судовому порядку. З огляду на те, що спірна квартира вибула з власності поза волею ОСОБА_1 вимога позову про витребування у ОСОБА_2 квартири також підлягає задоволенню.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Київський апеляційний суд постановою від 17 грудня 2024 року апеляційну скаргу ТОВ «Мегаінвест Сервіс» задовольнив частково. Рішення Печерського районного суду міста Києва від 05 грудня 2023 року скасував та ухвалив нове рішення, яким позов задовольнив. Визнав недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2007566080000, який укладений 15 січня 2020 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» і ТОВ «ЮК «АБМ», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І. В., зареєстрований в реєстрі за № 17, про який внесено запис в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно від 15 січня 2020 року № 35041472. Витребував квартиру АДРЕСА_1 з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 . Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що в матеріалах справи немає доказів належного повідомлення ТОВ «Мегаінвест Сервіс» про судове засідання, призначене на 05 грудня 2023 року. Тобто суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм процесуального права, що є обов`язковою підставою для його скасування з ухваленням нового судового рішення апеляційним судом.

Вирішуючи заявлений спір, суд виходив з того, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, що підтверджують факт надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, що, у свою чергу, унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

За відсутності документів, необхідних для державної реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ «Мегаінвест Сервіс», така реєстрація проведена з порушенням норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому оспорюваний договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає визнанню недійсним в судовому порядку.

Водночас суд виходив з того, що ОСОБА_1 як власник спірної квартири наділена правом витребувати своє майно у ОСОБА_2 , оскільки це майно вибуло з володіння позивачки не з її волі, а іншим шляхом, а тому і подальше її відчуження іншим особам також не створює правових підстав для захисту прав останнього набувача, тому ці позовні вимоги також підлягають задоволенню. Витребування майна з чужого незаконного володіння є пропорційним меті захисту права власності ОСОБА_1 , враховуючи, зокрема, те, що вимоги закону щодо відчуження іпотечного майна та прав вимоги за кредитним й іпотечними договорами були або мали бути відомі ОСОБА_2 , оскільки саме вона представляла інтереси ТОВ «Юридична компанія «АБМ» під час укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 15 січня 2020 року.

Також апеляційний суд звернув увагу на те, що у разі витребування квартири з володіння кінцевого набувача законодавство України надає йому додаткові ефективні засоби юридичного захисту, а саме: ОСОБА_2 не позбавлена можливості відновити своє право, пред`явивши вимогу до ТОВ «Юридична компанія «АБМ», у якого вона купила квартиру, зокрема про стягнення сплаченої її вартості.

Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи, позиції інших учасників справи

У квітні 2025 року представник ОСОБА_2 - адвокат Мацкевич Д. А. подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати постанову Київського апеляційного суду від 17 грудня 2024 року в частині задоволення позову та в цій частині ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Підставою касаційного оскарження вказано те, суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16, від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/646/11, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 та постановах Верховного Суду від 02 липня 2020 року у справі № 761/21540/16-ц, від 24 червня 2020 року у справі № 459/3382/16-ц, від 10 червня 2020 року у справі № 442/4416/16-ц;
крім того, справу розглянуто за відсутності ОСОБА_2 , належним чином не повідомленої про дату, час і місце судового засідання (пункт 5 частини першої статті 411 ЦПК України).

Касаційна скарга мотивована неврахуванням апеляційним судом того, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» при первісному переході права власності на предмет іпотеки користувалося повідомленням, яке було надіслано первісним кредитором - ПАТ «Фідобанк». При цьому суд не врахував, що неотримання іпотекодавцем повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», не є підставою визнавати правочин недійсним, а є підставою для відшкодування збитків». Тобто апеляційний суд дійшов помилкового висновку, що у ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не виникло права звернення стягнення на предмет іпотеки. 

У травні 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Денисенко О. М. подав відзив на касаційну скаргу, в якому просив залишити її без задоволення.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 08 травня 2025 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції. 04 червня 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 01 квітня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи 

Апеляційний суд встановив, що 29 лютого 2008 року між ВАТ «Ерсте Банк» і ОСОБА_1 був укладений кредитний договір з фізичною особою № 014/1975/2/10911, за умовами якого кредитор надав ОСОБА_1 кредит в сумі 797 334грн, зі строком погашення до 28 лютого 2028 року (включно), зі сплатою 14 % річних.

Згідно з пунктом 2.1 кредитного договору кредит надавався на придбання трикімнатної квартири АДРЕСА_2 . 

29 лютого 2008 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 і ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнком В. В. та зареєстрований в реєстрі за № 284 за умовами якого, продавці передали, а покупець купила та прийняла у власність квартиру АДРЕСА_1 .

Право власності ОСОБА_1 на зазначену квартиру було зареєстроване Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 05 березня 2008 року.

У пункті 5.7 кредитного договору передбачено, що позичальник зобов`язується: до отримання кредитних коштів здійснити страхування позичальника від ризику смерті внаслідок нещасного випадку, страхування майна, застава якого є забезпеченням цього договору, на користь кредитора та інше страхування відповідно до умов кредитного продукту, та сплатити страхові платежі. Щорічно, до дати закінчення періоду, за який сплачено попередній страховий платіж, протягом всього строку дії цього договору поновлювати дію договорів страхування та надавати кредитору копії належних документів про сплату страхових внесків. У випадку оплати страхування позичальника від ризику смерті внаслідок нещасного випадку та/або страхування майна, застава якого є забезпеченням цього договору, та/або іншого страхування кредитором, згідно з пунктом 6.6 цього договору, відшкодувати кредитору сплачені суми.

Для забезпечення вимог іпотекодержателя, що випливають з кредитного договору, а також додаткових угод до нього, що можуть бути укладені в подальшому, 29 лютого 2008 року між ВАТ «Ерсте Банк» і ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки № 014/1975/2/10911, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнком В. В. та зареєстрований в реєстрі за № 287. Предметом договору іпотеки є квартира АДРЕСА_1 .

Пунктом 3.1.4 договору іпотеки передбачено, що у випадку невиконання іпотекодавцем зобов`язань за цим або за кредитним договором іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки, реалізувати його відповідно до пункту 5 цього договору, та за рахунок вирученої від реалізації предмета іпотеки суми переважно перед іншими кредиторами задовольнити у повному обсязі свої вимоги, що визначені на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, комісій, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, пов`язаних з реалізацією предмета іпотеки.

Відповідно до пункту 4.1.5 договору іпотеки іпотекодавець зобов`язаний на період фактичної дії цього договору застрахувати за свій рахунок предмет іпотеки на повну його вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування на користь іпотекодержателя. При цьому вибір страхової компанії та види ризиків погоджуються з іпотекодержателем. У випадку порушення іпотекодавцем свого обов`язку щодо страхування предмета іпотеки, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання або достроково звернути стягнення на предмет іпотеки згідно пункту 5 цього договору або застрахувати предмет іпотеки за свій рахунок зі стягненням з іпотекодавця витрат на страхування.

Пунктом 5.3 договору іпотеки передбачено, що іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язання за кредитним договором, забезпеченого цією іпотекою, а якщо його вимога не буде задоволена, звернути стягнення на предмет іпотеки у разі, зокрема, порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором або кредитним договором.

Згідно з пунктом 5.4 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється, зокрема, шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до пункту 6.5 кредитного договору кредитор має право достроково вимагати погашення заборгованості позичальника за кредитом або стягнути таку заборгованість, включаючи нараховані відсотки за користування кредитом, комісії, штрафні санкції, у випадках порушення наступних умов, які визнаються сторонами як істотні, зокрема порушення позичальником пунктів 5.1., 5.2, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7 цього договору. Таке стягнення здійснюється за рахунок коштів, майна та майнових прав позичальника, включаючи забезпечення за цим договором, за умови попередньої (за 30 днів) надіслання відповідної вимоги позичальнику рекомендованим листом.

Пунктом 5.1 договору іпотеки передбачено, що в разі порушення основного зобов`язання, умов Кредитного договору або умов цього договору, Іпотекодержатель надсилає іотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Листом від 25 жовтня 2019 року №1-1-3/1630-ЛК/126 ПАТ «Фідобанк» повідомило ОСОБА_1 , що право вимоги за кредитним договором є предметом продажу на відкритих торгах (аукціоні) 10 грудня 2019 року внаслідок ліквідації банку. Початкова (стартова) ціна лоту - 295 130,81 грн. Заборгованість за кредитним договором станом 01 вересня 2019 року становить 295 130,81 грн, з яких: заборгованість за основним боргом - 293 331,91 грн; заборгованість за процентами - 1 798,90 грн.

Листом від 18 грудня 2019 року №1-1-3/1851-ЛК ПАТ «Фідобанк» повідомило ОСОБА_1 про те, що 18 грудня 2019 року між ПАТ «Фідобанк» (старий кредитор) і ТОВ «Мегаінвест Сервіс» (новий кредитор) укладено договір № GL3N012965 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, за яким старий кредитор відступив шляхом продажу новому кредитору права вимоги до неї за кредитним договором та договором іпотеки, та повідомлено про реквізити нового кредитора для здійснення платежів з погашення заборгованості.

10 червня 2020 року ПАТ «Фідобанк» надіслало ОСОБА_1 лист № 02-944, яким повідомлено про те, що лист від 18 грудня 2019 року за № 1-1-3/1851-ЛК про повідомлення про зміну кредитора на нового - ТОВ «Мегаінвест Сервіс» був направлений ПАТ «Фідобанк» ОСОБА_1 26 грудня 2019 року (номер поштового відправлення 0100175432633), а тому здійснена оплата заборгованості 18 грудня 2019 року на рахунок банку є належним виконанням зобов`язання зі сплати заборгованості та зараховується в рахунок виконання зобов`язання позивачкою.

Матеріалами справи підтверджено, що 18 грудня 2019 року між ПАТ «Фідобанк» (банк) і ТОВ «Мегаінвест Сервіс» (новий кредитор) був укладений договір № GL3N012965 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги (далі - договір про відступлення прав вимоги), відповідно до пункту 2.1 якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, банк відступає шляхом продажу новому кредитору, а новий кредитор набуває у обсязі та на умовах, визначених цим договором, права вимоги банку до позичальника, зазначеного у додатку №1 до цього договору (далі - боржник), включаючи права вимоги до правонаступників боржника, спадкоємців боржника, страховиків або інших осіб, до яких перейшли обов`язки боржника або які зобов`язані виконати обов`язки боржника за Кредитним договором, з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до нього, згідно реєстру в додатку № 1 до цього договору.

Згідно з додатком № 1 до договору про відступлення прав вимоги до ТОВ «Мегаінвест Сервіс» перейшло право вимоги ПАТ «Фідобанк» за кредитним договором від 29 лютого 2008 року № 014/1975/2/10911 у розмірі загальної заборгованості за кредитними коштами 286 802,30 грн, з яких: заборгованість за кредитними коштами 283 096,95 грн; заборгованість за процентами 3 705,35 грн.

Відповідно до акта прийняття-передачі оригіналів документів від 18 грудня 2019 року ПАТ «Фідобанк» передало ТОВ «Мегаінвест Сервіс» всі наявні у банку документи кредитної справи № 014/1975/2/10911.

18 грудня 2019 року між ПАТ «Фідобанк» (первісний іпотекодержатель) і ТОВ «Мегаінвест Сервіс» (новий іпотекодержатель) був укладений договір про відступлення прав за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С. П. та зареєстрований в реєстрі за № 1539 (далі - договір про відступлення прав за договором іпотеки), згідно з пунктом 1 якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, первісний іпотекодержатель відступає (передає), а новий іпотекодержатель набуває (приймає) належні первісному іпотекодержателю права за договором іпотеки, включаючи, але не обмежуючись, у разі невиконання позичальником зобов`язань за кредитним договором, право задовольнити свої вимоги за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки.

15 січня 2020 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» (продавець, іпотекодержатель) та ТОВ «Юридична компанія «АБМ» (покупець) був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І. В. та зареєстрований в реєстрі за № 17, відповідно до пункту 1 якого продавець, діючи відповідно до статей 12, 35, 38 Закону України «Про іпотеку», розуміючи значення своїх дій, без будь-якого примушення, як фізичного, так і морального, продав, а покупець купив нерухоме майно - трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 42,70 кв. м, загальною площею 61,30 кв. м (далі - нерухоме майно).

Відповідно до пункту 2 договору купівлі-продажу від 15 січня 2020 року право власності на нерухоме майно належить ОСОБА_1 .

Згідно з пунктом 3 договору купівлі-продажу від 15 січня 2020 року право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить іпотекодержателю на підставі договору іпотеки, договору про відступлення прав за договором іпотеки.

У пункті 4 договору купівлі-продажу від 15 січня 2020 року зазначено, що іпотекодержатель повторно направив Укрпоштою повідомлення іпотекодавцю, а саме ОСОБА_1 , що зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 , про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, що підтверджується трекінгом № 0101804420631, яке вручене іпотекодавцю.

18 лютого 2020 року між ТОВ «Юридична компанія «АБМ» (продавець) і ОСОБА_2 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О. А. та зареєстрований в реєстрі за № 1220, за умовами якого продавець передав, а покупець прийняв у власність належну продавцю на праві приватної власності квартиру АДРЕСА_1 житловою площею 42,70 кв. м, загальною площею 61,30 кв. м.

Право власності ОСОБА_2 на зазначену квартиру зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18 лютого 2020 року приватним нотаріусом Василенком О. А.

На виконання ухвали Печерського районного суду міста Києва від 03 серпня 2021 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська І. В. надала копії документів щодо посвідчення нею договору купівлі-продажу від 15 січня 2020 року. З цих документів відомо, що підставою для посвідчення цього договору стала заява про звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений статтею 38 Закону України «Про іпотеку», без дати і номера, підписана директором ТОВ «Мегаінвест Сервіс» Мацкевичем Д. А. (далі - заява). Згідно із заявою ОСОБА_1 порушила пункт 5.7 кредитного договору, відповідно до якого позичальник зобов`язується здійснити страхування від ризику смерті внаслідок нещасного випадку та страхування майна, застава якого є забезпеченням цього договору, на користь кредитора.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 01 грудня 2021 року у справі № 757/13042/20-ц у задоволенні позову ТОВ «Мегаінвест Сервіс» про стягнення штрафу було відмовлено. З цього рішення відомо, що у березні 2020 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс» звернулося до суду з позовом, в якому просило стягнути з ОСОБА_1 штраф за порушення умов кредитного договору у розмірі 14 622,64 грн. Обґрунтовуючи позовні вимоги, ТОВ «Мегаінвест Сервіс» указувало на порушення ОСОБА_1 умов пункту 5.7 кредитного договору, а саме, ненадання договорів страхування (страхового полісу) на позичальника від ризику смерті внаслідок нещасного випадку та на предмет іпотеки з 16 жовтня 2015 року до 18 грудня 2019 року включно (за 4 роки). Відмовляючи у задоволенні позову про стягнення штрафу за порушення пункту 5.7 кредитного договору, суд встановив факт належного виконання ОСОБА_1 своїх зобов`язань за кредитним договором.

Згідно з інформацією з Єдиного державного реєстру судових рішень рішення Печерського районного суду міста Києва від 01 грудня 2021 року у справі № 757/13042/20-ц в апеляційному порядку не оскаржувалося і набрало законної сили.

2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, перевіривши правильність застосування судами норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

Стосовно доводів касаційної скарги про неналежне повідомлення  ОСОБА_2 про час та місце розгляду справи апеляційним судом

Ухвалою Київського апеляційного суду від 15 квітня 2024 року закінчено проведення підготовчих дій у цій справі та призначено її до розгляду у відкритому судовому засіданні на 26 червня 2024 року о 10:00 год; 23 квітня 2024 року учасникам справи надіслано судові повістки-повідомлення.

26 червня 2024 року розгляд справи відкладено на 18 вересня 2024 року.

18 вересня 2024 року оголошено перерву до 20 листопада 2024 року.

20 листопада 2024 року у зв`язку з високим рівнем загрози ракетних ударів справу знято з розгляду, а наступне засідання призначено на 17 грудня 2024 року.

Надіслані  ОСОБА_2  судові повістки-повідомлення на всі зазначені вище судові засідання повернулися до апеляційного суду неврученими з причини «адресат відсутній за вказаною адресою».

У пункті 91-1 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (далі - Правила), передбачено, що рекомендовані листи з позначкою «Судова повістка», адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою вручаються особисто адресату, а у разі його відсутності - будь-кому з повнолітніх членів його сім`ї, який проживає разом з ним. У разі відсутності адресата (будь-кого із повнолітніх членів його сім`ї) за зазначеною на рекомендованому листі адресою працівник поштового зв`язку інформує адресата за наявним номером телефону та/або вкладає до абонентської поштової скриньки повідомлення про надходження рекомендованого листа з позначкою «Судова повістка». Якщо протягом трьох робочих днів після інформування адресат не з`явився за одержанням рекомендованого листа з позначкою «Судова повістка», працівник поштового зв`язку робить позначку «адресат відсутній за вказаною адресою», яка засвідчується підписом з проставленням відбитка календарного штемпеля і не пізніше ніж протягом наступного робочого дня повертає його до суду.

За змістом пункту 3 частини восьмої статті 128 ЦПК України, відмітка про відсутність особи за адресою місця проживання вважається врученням судової повістки цій особі.

Отже, наведена норма права дає підстави вважати, що врученою судова повістка вважається в день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, що узгоджується з висновками, викладеними в постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 752/11896/17 (провадження № 14-507цс18), від 12 лютого 2019 року у справі № 906/142/18 (провадження № 12-233гс18) та постановах Верховного Суду від 27 лютого 2020 року у справі № 814/1469/17 (провадження № К/9901/28703/19), від 01 квітня 2021 року у справі № 826/20408/14 (провадження № К/9901/16143/20), від 09 липня 2020 року у справі № 751/4890/19 (провадження № 61-2583св20), від 10 листопада 2021 року у справі № 756/2137/20 (провадження №61-3782св21).

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційний суд виконав обов`язок щодо повідомлення  ОСОБА_2 та вона була належно повідомлена про розгляд зазначеної справи, тому доводи касаційної скарги в цій частині касаційний суд відхиляє.

Щодо вирішення справи по суті

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно з частиною першою статті 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 ЦК України).

У частині першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

За змістом статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Держава не втручається у здійснення власником права власності.

Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що незаборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно зі статтею 33 Закону України «Про іпотеку» в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно з частинами першою - п`ятою статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати; передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Результат аналізу зазначених положень Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що зверненню стягнення на предмет іпотеки, у тому числі шляхом позасудового врегулювання, має передувати виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір звернути стягнення на це майно, за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) вказано, що, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Направлення іпотекодавцю вимоги про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання норм частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в продавця права розпоряджатися чужим майном.

Суд апеляційної інстанції встановив, що на підтвердження виконання зазначених норм матеріального права та умов договору іпотеки ТОВ «Мегаінвест Сервіс» до заяви про звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений статтею 38 Закону України «Про іпотеку», додало попередження про порушення зобов`язань кредитного договору та договору іпотеки, направлене 07 травня 2018 року від імені ПАТ «Фідобанк» на адресу ОСОБА_1 , у якому повідомлено позивачку, що у разі невиконання/неналежного виконання зобов`язань за пунктом 5.7 кредитного договору, ненадання копій платіжних документів про сплату страхових внесків (страхування нерухомого майна та страхування життя) протягом 30 календарних днів іпотекодержатель має намір звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до статей 37, 38 Закону України «Про іпотеку».

Оцінюючи наданий документ як доказ у справі відповідно до статей 77-80, 89 ЦПК України, апеляційний суд звернув увагу на те, що адреса місця проживання    ОСОБА_1 зазначена неповно (немає номера квартири) як у самому попередженні, так і в повідомленні про вручення поштового відправлення, що ставить під сумнів направлення та вручення цього попередження саме    ОСОБА_1 . Крім того, попередження виготовлено не на бланку ПАТ «Фідобанк», не містить обов`язкових реквізитів, печатки, підписано невстановленою особою, що ставить під сумнів його дійсність, тому колегія суддів визнала його неналежним доказом.

Відповідно до пункту 4 договору купівлі-продажу від 15 січня 2020 року іпотекодержатель повторно направив Укрпоштою повідомлення іпотекодавцю,     ОСОБА_1 , що зареєстрована за адресою:      АДРЕСА_3 , про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, що підтверджується трекінгом № 0101804420631, яке вручене іпотекодавцю.

Однак надані на виконання ухвали Печерського районного суду міста Києва від 03 серпня 2021 року приватним нотаріусом Тверською І. В. копії документів, на підставі яких був посвідчений договір купівлі-продажу від 15 січня 2020 року, такого повідомлення не містять, як не містять доказів направлення повідомлення   ОСОБА_1 та трекінгу Укрпошти. Також ці матеріали не містять доказів вручення ОСОБА_1 цього повідомлення.

Під час судового розгляду представник ТОВ «Мегаінвест Сервіс» такі документи не надав.

При цьому суд врахував, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» набуло прав іпотекодержателя лише 18 грудня 2019 року, що спростовує твердження представника відповідача про повідомлення іпотекодавця про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки не менш, ніж за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу (15 січня 2020 року).

У зв`язку з цим апеляційний суд дійшов висновку, що матеріали справи не містять належних і допустимих доказів, що підтверджують факт належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, що, у свою чергу, унеможливлювало застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Оскільки ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання шляхом відчуження предмета іпотеки іншій особі, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку, що оспорюваний договір укладений з порушенням норм частини першої статті 203, статті 210 ЦК України, і є таким, що порушує законні права та інтереси позивачки, тому підлягає визнанню недійсним.

Встановивши зазначені обставини, апеляційний суд дійшов правильного висновку, що ОСОБА_1 як власник спірної квартири наділена правом витребувати своє майно у ОСОБА_2 , оскільки це майно вибуло з володіння ОСОБА_1 з порушенням вимог закону. Задоволення такої вимоги є пропорційним меті захисту права власності ОСОБА_1 , враховуючи, зокрема, те, що вимоги закону щодо відчуження іпотечного майна та прав вимоги за кредитним й іпотечними договорами були або мали бути відомими ОСОБА_2 , оскільки саме вона представляла інтереси ТОВ «Юридична компанія «АБМ» під час укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 15 січня 2020 року.

Установивши, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося з порушенням закону, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення вимог позову.

З огляду на викладене Верховний Суд дійшов висновку, що аргументи касаційної скарги (в межах доводів та вимог, які стали підставою для відкриття касаційного провадження) не спростовують висновків апеляційного суду та зводяться до неправильного тлумачення заявником наведених вище правових норм і необхідності переоцінки доказів у справі. Водночас суд касаційної інстанції є судом права, а не факту і згідно з нормами процесуального закону не здійснює переоцінки доказів у зв`язку з тим, що це не входить до його повноважень.

Ураховуючи конкретні обставини цієї справи, встановлені судом попередніх інстанцій, оскаржуване судове рішення по суті вирішеного спору не суперечить правовим висновкам, які зазначені в касаційній скарзі як підстава для відкриття касаційного провадження. 

Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Оскаржене судове рішення по суті вирішеного спору відповідає вимогам закону, і підстав для його скасування немає.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Мацкевича Дениса Анатолійовича залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного суду від 17 грудня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	М. Є. Червинська  	
Судді:	А. Ю. Зайцев 	
	Є. В. Коротенко   В. М. Коротун 	
	М. Ю. Тітов