КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Апеляційне провадження 
№ 22-ц/824/908/2026

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 січня 2026 року місто Київ
справа №755/3942/24

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді: Борисової О.В.
суддів: Таргоній Д.О., Голуб С.А.
за участю секретаря судового засідання - Балкової А.С.

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Гаврилової О.В., повний текст рішення складено 10 квітня 2025 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Алфхейм», третя особа: приватний нотаріус Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко Олена Ігорівна про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення та витребування майна з чужого володіння,-

В С Т А Н О В И В:
В березні 2024 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідачів, в якому просив: 
визнати договір купівлі-продажу, що укладений на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі від 28 січня 2022 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ТОВ «Алфхейм», посвідчений приватним нотаріусом Фастівського районного нотаріального округу Київській області Федоренко О.І. та зареєстрований в реєстрі за номером 60 недійсним; 
скасувати рішення приватного нотаріуса Фастівського районного нотаріального округу Федоренко О.І. від 28 січня 2022 року №63133397, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Алфхейм» на об'єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
витребувати з володіння ТОВ «Алфхейм» на його користь об'єкт нерухомого майна (квартиру) з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою:  АДРЕСА_1 . 
В обґрунтування вимог посилався на те, що згідно договору купівлі-продажу від 18 вересня 2002 року, реєстраційний номер 3415, нимпридбана квартира, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та з 22 жовтня 2002 року він зареєстрований за вказаною адресою. 
Вказував, що 17 січня 2008 року між ним та Відкритим акціонерним банком «Сведбанк» укладено споживчий кредитний договір №2706/0108/88-009 та іпотечний договір №2706/0108/88-009-Z-1 від 17 січня 2008 року. 
Правонаступником ВАТ «Сведбанк» виступило ПАТ «Дельта Банк», яке в свою чергу через систему електронних торгів СЕТАМ продало право вимоги ТОВ «Мегаінвест Сервіс». 
Зазначав, що 14 лютого 2020 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс» звернувся до приватного нотаріуса із заявою про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем в особі ТОВ «Магенвест Сервіс», зазначивши в ній завідомо неправдиві відомості про відсутність зареєстрованих та проживаючих у квартирці осіб, до якої долучив завідома підроблену вимогу від 05 лютого 2019 року на його ім'я про усунення порушень за кредитним договором від 17 січня 2008 року №2706/0108/88-009 з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки від імені ПАТ «Дельта Банк», після чого уклав договір купівлі-продажу квартири з ОСОБА_2  
18 січня 2020 року  ОСОБА_2  передала квартиру в дар  ОСОБА_3 
16 грудня 2021 року Київським апеляційним судом скасовано рішення Дніпровського районного суд містаКиєва у справі№755/13315/20 та винесено нове рішення, за яким квартиру за адресою:  АДРЕСА_1 витребувано на його користь.
Посилався на те, що 28 січня 2022 року приватним нотаріусом Федоренко Оленою Ігорівною проведено реєстрацію права власності на вказану квартиру за ТОВ «Алфхейм». Підставою внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 63133397 від 28 січня 2022 року, підставою для державної реєстрації є договір купівлі-продажу, серія та номер 60, виданий 28 січня 2020 року, право власності зареєстрована за ТОВ «Алфхейм». 
Вказував, що передумовою переоформлення квартири стало направлення на його адресу від ТОВ «Магенвест Сервіс» вимоги про усунення порушення. 
Вважає, що метою направлення вимоги було створення формальних підстав для незаконного заволодіння його майном.
Зазначав, що ним на цю вимогу було направлено відповідь з відмовою. 
25 жовтня 2021 року рішенням Дніпровського районного суду в задоволені позову ТОВ «Мегаінвест Сервіс» до нього про стягнення штрафу і пені за кредитним договором відмовлено. Виходячи з наведеного, сума заборгованості, штрафів, пені за кредитним договором на момент звернення стягнення, шляхом купівлі-продажу квартири 28 січня 2022 року від ТОВ «Мегаінвест Сервіс», третій особі ТОВ «Алфхейм» була оспорюваною, що не давало права ТОВ «Мегаінвест Сервіс» вважати її беззаперечною. 
На думку позивача, ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не є фінансовою установою, не має відповідної ліцензії, не може проводити розрахункові операції у валюті. 
Посилався на те, що оспорюваний договір купівлі-продажу квартири було укладено без узгодження з ним ціни та обов'язкової для таких правочинів оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, а продаж іпотечної нерухомості за непогодженою іпотекодавцем заниженою ціною є недійсною. 
Вказував на розбіжності в документах, які були надані нотаріусу для посвідчення оспорюваного договору: в протоколі №14 загальних зборів ТОВ «Алфхейм»; в довіреності, якою уповноважено  ОСОБА_4 бути представником товариства щодо квартири за іншою адресою, тобто у покупця на момент вчинення правочину не було повноважень щодо підписання договору. 
Вважає, що договір укладено з особою, яка не мала права його відчужувати. 
Зазначав, що ОСОБА_5 , ОСОБА_4 приватному нотаріусу Тверській І.В., приватному нотаріусу Федоренко О.І. та іншим учасника, які входять до складу злочинної організації, повідомлено про підозру у кримінальному провадженні №12019100100000548 від 20 січня 2019 року, а його визнано потерпілим у зазначеному кримінальному провадженні.
Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 рокупозов ОСОБА_1 задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу, що укладений на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі від 28 січня 2022 року, укладений між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ТОВ «Алфхейм», посвідчений приватним нотаріусом Фастівського районного нотаріального округу Київській області Федоренко О.І. та зареєстрований в реєстрі за номером 60.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Фастівського районного нотаріального округу Київській області Федоренко О.І. від 28 січня 2022 року №63133397, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Алфхейм» на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувано з володіння ТОВ «Алфхейм» на користь ОСОБА_1 об`єкт нерухомого майна (квартиру) з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнуто з ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 605,60 грн.
Стягнуто з ТОВ «Алфхейм» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 16956,40 грн.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, відповідач ТОВ «Мегаінвест Сервіс» подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просивоскаржуване рішення скасувати та постановити нове, яким відмовити у задоволенні позову.
На обґрунтування вимог посилався на те, що зважаючи, що відповідь на вимогу надана ОСОБА_1 після 16 грудня 2021 року, а саме 23 грудня 2021 року, а також враховуючи, що оскаржуваний договір купівлі-продажу було укладено 28 січня 2022 року, тобто через 36 днів після отримання вимоги належним іпотекодавцем ОСОБА_1 та надання останнім відповіді на таку вимогу, суд першої інстанції дійшов хибного висновку про порушення ТОВ «Мегаінвест Сервіс» порядку направлення вимоги, а також порядку звернення стягнення на предмет іпотеки в частині недотримання 30 денного строку. 
Вважає, що відповідач ОСОБА_1 при цьому не наголошував на тому, що вимога була направлена іншій особі, відтак він не міг реалізувати свої законні права як іпотекодавець, через неотримання чи невчасне отримання вимоги іпотекодержателя.
Вказував, що задовольняючи позов в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28 січня 2022 року, суд першої інстанції виходив із того, що уповноважена особа ТОВ «Алхейм» ОСОБА_4 нібито не мала повноважень на укладання спірного договору купівлі-продажу нерухомого майна з огляду на допущену описку в довіреності в назві вулиці розташування об`єкту нерухомості.
Зазначав, що суд першої інстанції не перевіряв та не встановлював факту визнання юридичною особою ТОВ «Алхейм» вказаного договору-купівлі продажу квартири, та не врахував, що ТОВ «Алхейм» вказаного правочину не оскаржував з мотивів нібито відсутності повноважень у представника. 
Вказував, що ТОВ «Алхейм» в свою чергу вчинив дії, спрямовані на погодження оскаржуваного правочину, шляхом сплати на користь ТОВ «Меганівест Сервіс» грошових коштів на виконання вказаного договору та сплачує їх у відповідності до договору купівлі- продажу квартири.
Зазначав, що посилання позивача на те, що предмет іпотеки вибув з його володіння без погодження вартості предмета іпотеки, є хибним, оскільки за умовами договору іпотеки сторони зазначили спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, при цьому позивач не скористався своїм правом на доведення того факту, яким чином ціна продажу спірного майна порушує права позивача. Позовних вимог щодо стягнення із іпотекодержателя різниці вартості предмета іпотеки, не пред`являв.
04 серпня 2025 року від представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_6 на адресу Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому остання просила відмовити у задоволенні апеляційної скарги, посилаючись на її безпідставність та необгрунтованість.
07 серпня 2025 року від відповідача ТОВ «Алхейм» надійшов відзив на апеляційну скаргу ТОВ «Меганівест Сервіс», в якому ТОВ «Алхейм» просило апеляційну скаргу задовольнити.
Представник позивача в судовому засіданні апеляційного суду заперечувала проти доводів апеляційної скарги, просила рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Відповідачі: ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ТОВ «Алфхейм», третя особа: приватний нотаріус Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко О.І. у судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи були належним чином повідомлені. 
Від представника відповідача ТОВ «Мегаінвест Сервіс» Мацкевича Д.А. надійшло клопотання, в якому останній просив відкласти розгляд справи, оскільки апелянтом по справі є ТОВ «Мегаінвест Сервіс», інтереси якого представляє керівник ОСОБА_5, який не може з`явитися в судове засідання, оскільки перебуває на лікарняному. Вказував, що повноваження осіб, які представляли інтереси апелянта є припиненими з 01 січня 2026 року.
Колегія суддів відхилила вказане клопотання, оскільки як вбачається з матеріалів справи інтереси ТОВ «Мегаінвест Сервіс» також представляла адвокат Третьякова Н.Ю., яка була повідомлена належним чином про розгляд справи на 29 січня 2026 року о 11.30 год. Доказів на підтвердження того, що у адвоката Третьякової Н.Ю. припинилися повноваження на представлення інтересів ТОВ «Мегаінвест Сервіс», до клопотання надано не було.
Згідно з пунктом 1 статті 6 Конвенції з прав людини і основоположних свобод кожен при вирішенні питання щодо прав та обов`язків має право на справедливий і відкритий розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, визначеним законом.
А відтак, колегія суддів вважає за можливе розглядати справу у відсутність осіб, які не з`явилися у судове засідання на підставі ч.2 ст.372 ЦПК України.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача, з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.
Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Як вбачається з матеріалів справи, 18 вересня 2002 року між  ОСОБА_1  та ОСОБА_7  укладено договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого позивач придбав квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , місто Київ.
17 січня 2007 року між позивачем та ВАТ «Сведбанк», яке виступає правонаступником АКБ «ТАС-Комерцбанк» в забезпечення виконання основного зобов`язання за кредитним договором №2706/0108/88- 009 від 17 січня 2008 року, за яким банк видав позивачу кредит у розмірі 10000 доларів США на строк до 17 січня 2018 року, було укладено іпотечний договір №2706/0108/88-009-Z-1, відповідно до умов якого позивач передав в іпотеку квартиру яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний №51198655 від 18 лютого 2020 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенко О.А. зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 на підставі договору дарування від 18 лютого 2020 року, зареєстрованого за №1222.
Дізнавшись про порушення своїх прав на квартиру, позивач звернувся до Дніпровського районного суду міста Києва з позовом до ТОВ «Мегаінвест Сервіс», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської І.В., ОСОБА_3 , в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_4 , треті особи: ОСОБА_2 , Служба у справах дітей та сім`ї Шевченківської районної в м. Києві державної адміністрації, Служба у справах дітей та сім`ї Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації про скасування державної реєстрації права власності, витребування майна (справа №755/13315/20).
Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 15 червня 2021 року у справі №755/13315/20 у задоволенні позовних вимог  ОСОБА_8 відмовлено.
Постановою Київського апеляційного суду від 16 грудня 2021 року скасовано рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 15 червня 2021 року та ухвалено нове судове рішення наступного змісту.
Скасовано рішення Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської І.В. від 20 грудня 2019 року за №50365950, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувано від ОСОБА_3 , законним представником якого є ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_2 . 
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта 04 січня 2022 року зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 . Підстава: постанова Київського апеляційного суду від 16 грудня 2021 року, серія та номер №755/13315/20.
28 січня 2022 року приватним нотаріусом Федоренко О.І. проведено реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Алфхейм». Підставою внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 63133397 від 28 січня 2022 року, підставою для державної реєстрації є договір купівлі-продажу, серія та номер 60, виданий 28 січня 2020 року, право власності зареєстрована за ТОВ «Алфхейм». 
Позивач у позовній заяві вказував на те, що передумовою переоформлення квартири стало направлення на його адресу від ТОВ «Магенвест Сервіс» вимоги про усунення порушення № 2706/0108/88-009 від 17 січня 2008 року. 
Так, рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 14 липня 2022 року (справа №755/3507/21) позовні вимоги ТОВ «Мегаінвест Сервіс» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором залишено без задоволення. 
Постановою Київського апеляційного суду від 30 листопада 2022 року рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 14 липня 2022 року залишено без змін. 
Судами у справі №755/3507/21 встановлено, що 17 січня 2008 року між ВАТ «Сведбанк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №2706/0108/88-009, за умовами якого позичальник отримав на умовах строковості, платності грошові кошти у розмірі 10 000,00 доларів США, розмір процентів - 11,9 % річних за весь строк фактичного користування кредитом. Строк повернення кредиту до 17 січня 2018 року.
З метою виконання грошового зобов`язання між ВАТ «Сведбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір №2706/0108/88-009-Z-1, згідно якого позичальник передав в іпотеку квартиру АДРЕСА_2 .
Згідно Протоколу електронного аукціону №UA-EA-2019-08-13-000560-b від 01 жовтня 2019 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс» стало переможцем на електронних торгах на електронній площадці «Національна електронна біржа» за номером лоту GL3N08254, склад лоту - право вимоги за Кредитним договором № 2706/0108/88-009.
02 жовтня 2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Мегаінвест Сервіс» було укладено договір №1987/К купівлі-продажу (відступлення) прав вимоги, за умовами якого товариство отримало право вимоги до ОСОБА_1 за кредитним договором №2706/0108/88-009 та іпотечним договором №2706/0108/88-009-Z-1.
10 грудня 2021 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс» направило ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення основного зобов`язання за кредитним договором №2706/0108/88-009 від 17 січня 2008 року, якою попереджено, що в разі не сплати заборгованості протягом 30 днів новий кредитор буде вимушений звернути стягнення на предмет іпотеки. 
23 грудня 2021 року ОСОБА_1 на вимогу ТОВ «Мегаінвест Сервіс» було надано відповідь.
15 січня 2021 року на загальних зборах ТОВ «Алфхейм», оформлених протоколом №14 прийнято рішення: укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна квартири АДРЕСА_2 , між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ТОВ «Алфхейм» в порядку та спосіб визначений ст.38 Закону України «Про іпотеку», за ціною, що буде встановлена відповідно до висновку незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності; визначити підписантом договору купівлі-продажу нерухомого майна квартири  АДРЕСА_3 , від ТОВ «Алфхейм» - Мацкевича Д.А.
28 січня 2022 року приватним нотаріусом Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко О.І. посвідчено довіреність, зареєстровану в реєстрі за №59, якою ТОВ «Алфхейм» уповноважило ОСОБА_4 бути його представником з усіх питань, пов`язаних з оформленням та підписанням договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , в тому числі укладати та підписувати від імені товариства договір купівлі-продажу. 
Також 28 січня 2022 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс», від імені якого діяв директор ОСОБА_5 та ТОВ «Алфхейм» в особі ОСОБА_4, яка діяла на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко О.І. 28 січня 2022 року за реєстровим №59, було укладено договір купівлі продажу квартири, що укладається на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, зареєстрований в реєстрі за №60, за яким ТОВ «Мегаінвест Сервіс» продав, а ТОВ «Алфхейм» купив у власність квартиру АДРЕСА_2 . 
За змістом п.2.1. договору купівлі-продажу, ціна продажу квартири складає 180000,00 грн, які продавець отримає від покупця з відстроченням сплати починаючи з 01 січня 2023 року по 01 січня 2033 року.
На підставі договору купівлі-продажу, 28 січня 2022 року державним реєстратором приватним нотаріусом Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко О.І. 28 січня 2022 року прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 63133397, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Алфхейм» на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
Відповідно до ч.4 ст.82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Звертаючись до суду з даним позовом, позивач посилався на те, що оспорюваний договір купівлі-продажу квартири було укладено без узгодження з ним ціни та обов'язкової для таких правочинів оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, а продаж іпотечної нерухомості за непогодженою іпотекодавцем заниженою ціною є недійсною. Вказував на розбіжності в документах, які були надані нотаріусу для посвідчення оспорюваного договору: в протоколі №14 загальних зборів ТОВ «Алфхейм»; в довіреності, якою уповноважено  ОСОБА_4  бути представником товариства щодо квартири за іншою адресою, тобто у покупця на момент вчинення правочину не було повноважень щодо підписання договору. Вважає, що договір укладено з особою, яка не мала права його відчужувати.
Стаття 41 Конституції України проголошує, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
У статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованогоЗаконом України від 17 липня 1997 року №475/97-ВР «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів №2, 4, 7 та 11 до Конвенції» зазначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Згідно з статтею 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Частиною першою статті 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Частиною другою цієї ж статті передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків можуть бути як договори та інші правочини (пункт 1), так і інші юридичні факти (пункт 4).
Згідно з частиною 1 статті 202 ЦК України визначено, що правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним.
За змістом частини першої статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.
У частині першій статті 244 ЦК України передбачено, що представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю.
Відповідно до частини третьої статті 244 ЦК України довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.
Отже, згідно зі статтею 244 ЦК України довіреність є одностороннім правочином.
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно зі статтею 33 вказаного Закону в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини першої статті 35 цього Закону у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.
Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати; передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (частини 1-5 статті 36 Закону).
Відповідно до частини першої статті 38 цього Закону, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Аналіз зазначених положень Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що зверненню стягнення на предмет іпотеки, у тому числі шляхом позасудового врегулювання, має передувати виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір звернути стягнення на це майно, за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17 (провадження №14-711цс19) вказано, що за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
Відповідно до частин першої та другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
За змістом цієї норми на особу, до якої перейшло право власності на майно, обтяжене іпотекою, навіть у випадках, коли до її відома не було доведено інформацію про обтяження майна іпотекою, переходять всі права та обов`язки іпотекодавця.
Як вбачається з матеріалів справи, вимога про усунення порушення основного зобов`язання за кредитним договором була направлена ТОВ «Мегаінвест Сервіс» ОСОБА_1 10 грудня 2021 року.
При цьому, постановою Київського апеляційного суду від 16 грудня 2021 року (справа №755/13315/20) скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської І.В. від 20 грудня 2019 року за №50365950, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та витребувано від ОСОБА_3 , законним представником якого є ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 спірну квартиру.
Цією постановою встановлено, що 18 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенко О.А. зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 . 
А державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ОСОБА_1 на підставі постанови у справі №755/13315/20 проведено 04 січня 2022 року. 
Судом першої інстанції вірно встановлено, що на час направлення ТОВ «Мегаінвест Сервіс» ОСОБА_1 вимоги, в якій викладено повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, власником спірної квартири був ОСОБА_3 , а не ОСОБА_1 , який відповідно на той час і не міг бути іпотекодавцем.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги щодо додержання ТОВ «Мегаінвест Сервіс» порядку направлення вимоги, а також дотримання 30-денного строку після її направлення.
Частиною 5 статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього (частина 6 статті 38 вказаного Закону).
Згідно п.п.2.13., п.2. глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерством юстиції України 22 лютого 2012 №96/5, ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу предмет іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку.
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб'єктом оціночної діяльності.
У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц, від 13 березня 2024 року у справі №201/15228/17 Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні. У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов'язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
В матеріалах справи відсутні докази як встановлення ціни продажу спірної квартири за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем, так і проведення експертної оцінки предмета іпотеки на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, тобто станом на 28 січня 2022року.
Судом першої інстанції зазначено, що не проведення такої оцінки не заперечувалась представником відповідачів у судовому засіданні.
Таким чином, посвідчення нотаріусом оспорюваного договору купівлі-продажу квартири без подання звіту про оцінку предмета іпотеки на момент передачі права власності на нього суперечить вказаним вище вимогам Закону та Порядку.
А відтак, доводи апеляційної скарги про те, що оскільки за умовами договору іпотеки сторони зазначили спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, при цьому позивач не скористався своїм правом на доведення того факту, яким чином ціна продажу спірного майна порушує права позивачає безпідставними та спростовуються вищенаведеним.
Щодо позовних вимог про визнаннядоговорукупівлі-продажу, що укладений на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі від 28 січня 2022 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ТОВ «Алфхейм» та скасування рішення приватного нотаріуса Фастівського районного нотаріального округу Федоренко О.І. від 28 січня 2022 року №63133397, колегія суддів виходить з наступного.
Так, з матеріалів справи вбачається, що договір купівлі-продажу квартири від 28 січня 2022 року від покупця ТОВ «Алфхейм» було підписано ОСОБА_4 , яка діяла на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко О.І. 28 січня 2022 року за реєстровим №59, якою ОСОБА_4 було уповноважено бути представником ТОВ «Алфхейм» з питань, пов`язаних з оформленням та підписанням договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 .
Крім того, згідно матеріалів справи приватному нотаріусу Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко О.І. 01 грудня 2023 року було повідомлено про підозру у вчиненні кримінальних правопорушень, передбачених ч.3 ст.365-2, ч.5 ст.25, ч.5 ст.191 КК України (кримінальне провадження №12019100100000548 від 20 січня 2019 року.
У вказаній підозрі зазначено, що 28 січня 2022 року ОСОБА_5 , діючи у складі злочинної організації з метою привласнення чужового майна разом із ОСОБА_4 , яка виконувала відведену їй роль, перебуваючи за адресою: АДРЕСА_4 , звернувся до приватного нотаріуса Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко О.І. за вчиненням нотаріальної дії з посвідчення договору купівлі-продажу майна в порядку, ст.38 Закону України «Про іпотеку», подавши уставні документи ТОВ «Мегаінвест Сервіс» і ТОВ «Алфхейм» від 15 січня 2021 року №14 та вимогу від 10 грудня 2021 року №10/12-1 про усунення порушення за кредитним договором від 17 лютого 2008 року №2706/0108/88-009 на ім`я ОСОБА_1 
ОСОБА_5 , діючи повторно у складі злочинної організації з метою привласнення майна ОСОБА_1 за відсутності обов`язкової оцінки об`єкта нерухомості, уклав із Душиною Є.В., яка діяла як представник ТОВ «Алфхейм» на підставі наданої 28 січня 2022 року ОСОБА_5 довіреності, договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , до якого вніс завідомо неправдиві відомості про вартість квартири на момент відчуження, а також про порядок і строки розрахунків.
В свою чергу, приватний нотаріус Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко О.І. 28 січня 2022 року, зловживаючи своїми повноваженнями з метою отримання неправомірної вигоди та сприяючи учасникам злочинної організації у привласненні майна, посвідчила вказаний договір, прийняла рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і внесла зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо власника зазначеної квартири на користь ТОВ «Алфхейм».
Встановивши, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання шляхом відчуження предмета іпотеки іншій особі, договір купівлі-продажу підписаний неуповноваженим представником покупця ТОВ «Алфхейм», суд першої інстанції задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28 січня 2022 року та скасування рішення приватного нотаріуса Фастівського районного нотаріального округу Київській області Федоренко О.І. від 28 січня 2022 року №63133397, не звернув увагу на наступне.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає наступне: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19, від 26 січня 2021 року у справі №522/1528/15-ц, від 08 лютого 2022 року у справі №209/3085/20).
Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі №910/3009/18).
Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах неодноразово зазначала, що перелік способів захисту, визначений у частині другій статті 16 ЦК України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором, законом, судом у визначених законом випадках. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Визнання правочину недійсним не з метою домогтися відновлення власного порушеного права (та/або інтересу) у спосіб реституції, що застосовується між сторонами такого правочину, а з метою створити підстави для подальшого звернення з іншим позовом або преюдиційну обставину чи доказ для іншого судового провадження суперечать завданням цивільного судочинства, наведеним у частині першій статті 2 ЦПК України.
Аналогічна за змістом позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі №908/976/19.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18.
Колегія суддів вважає, що визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28 січня 2022 року та скасування рішення приватного нотаріуса Фастівського районного нотаріального округу Київській області Федоренко О.І. від 28 січня 2022 року №63133397 не є ефективним способом захисту, оскільки не відновить порушених прав позивача, а правильним захистом буде саме подання віндикаційного позову до кінцевого володільця майна.
Вказане суд першої інстанції не врахував, тому рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28 січня 2022 року, скасування рішення приватного нотаріуса Фастівського районного нотаріального округу Київській області Федоренко О.І. від 28 січня 2022 року №63133397 підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового про відмову у задоволенні вказаних вимог.
Статтею 330 ЦК України встановлено, що, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.
Відповідно до закріпленого у статті 387 ЦК України загального правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.
Відповідно до положень статей 386, 387 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України).
Віндикація - це витребування своєї речі неволодіючим власником від володіючого невласника. Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України (висновок Верховного Суду України, сформульований у постанові від 17 лютого 2016 року у справі №6-2407цс15).
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17 грудня 2014 року у справі №6-140цс14 власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними. Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явленнявіндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
Судова практика щодо застосування положень статті 388 ЦК України є усталеною. 
Аналогічні висновки щодо застосування положень статті 388 ЦК України  викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі №653/1096/16-ц, від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16, від 29 травня 2019 року у справі №367/2022/15-ц, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц.
Встановивши, що при оформленні права власності на спірну квартиру за ТОВ «Алфхейм» були порушені вимоги Закону України «Про іпотеку» та Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерством юстиції України 22 лютого 2012 №96/5, тобто спірне нерухоме майно вибуло з володіння позивача поза його волею, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про наявність правових підстав для витребування з володіння ТОВ «Алфхейм» на користь  ОСОБА_1 об'єктунерухомого майна (квартиру) з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18.
З огляду на характер спірних правовідносин, встановлені судомпершої інстанціїобставини та застосовані правові норми, не вбачається невідповідності заходу втручання держави в право власності відповідача ТОВ «Алфхейм»критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці Європейського суду з прав людини.
Апеляційний суд враховує, що, як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (RuizTorija v. Spain, серія A, № 303-A, §§ 29-30)). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaariv. Finland, № 49684/99, § 2)).
На основі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Згідно з ч.ч.1, 13 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. 
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Колегія суддів приходить до висновку, що рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року в частині стягнення з ТОВ«Алфхейм» на користь  ОСОБА_1  судового збору у розмірі 16956,40 грн. підлягає зміні шляхом зменшення стягнутої з ТОВ«Алфхейм»на користь  ОСОБА_1 суми судового збору з 16956,40 грн. до 15140 грн.
Також пропорційно до задоволеної частини позовних вимог стягненню з  ОСОБА_1 на користь ТОВ«Мегаінвест Сервіс» підлягають судові витрати по сплаті судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції у розмірі 2906,88 грн. 
Керуючись ст.ст.367, 368, 374, 376, 381-383 ЦПК України, Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ,-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» - задовольнити частково.

Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року в частині задоволення позовних вимог  ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28 січня 2022 року, скасування рішення приватного нотаріуса Фастівського районного нотаріального округу Київській області Федоренко О.І. від 28 січня 2022 року №63133397 та в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» на користь  ОСОБА_1 судового збору у розмірі 605 грн. 60 коп. скасувати та ухвалити в цій частині нове про відмову у задоволенні вказаних вимог.

Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Алфхейм» на користь  ОСОБА_1 судового збору у розмірі 16956 грн. 40 коп. змінити, зменшити стягнуту з Товариства з обмеженою відповідальністю «Алфхейм» на користь  ОСОБА_1 суму судового збору з 16956 грн. 40 коп. до 15140 грн.

В решті рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року - залишити без змін.

Стягнути з  ОСОБА_1 , який проживає за адресою: АДРЕСА_5 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», місцезнаходження: місто Київ, вул. Велика Житомирська, 4, офіс 9, код ЄДРПОУ 42237969 судові витрати по сплаті судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції у розмірі 2906 грн. 88 коп.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. 
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.

Повний текс постанови складено 23 лютого 2026 року.

Головуючий:

Судді: