ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 643/10164/24
Номер провадження 22-ц/818/358/26

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 березня 2026 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Мальованого Ю.М.,
суддів: Маміної О.В., Пилипчук Н.П., 
за участю:
секретаря судового засідання Шевченко В.Р.,
представника позивача прокурора відділу ХОП Пескової Ю. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Салтівського районного суду м. Харкова від 12 червня 2025 року в складі судді Семенової Я.Ю. по справі № 643/10164/24 за позовом прокурора Салтівської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: державний реєстратор Крисинської сільської ради Богодухівського району Харківської області Зелений Валентин Вікторович, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання знести об`єкт самочинного будівництва та скасування державної реєстрації права власності,-
В С Т А Н О В И В:

У вересні 2024 року керівник Салтівської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: державний реєстратор Крисинської сільської ради Богодухівського району Харківської області Зелений Валентин Вікторович, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання знести об`єкт самочинного будівництва та скасування державної реєстрації права власності, за яким у подальшому подав заяву про зміну предмету позову.
Позовна заява мотивована тим, що державним реєстратором Крисинської сільської ради Богодухівського району Харківської області Зеленим В.В. 18 грудня 2019 року прийнято рішення про державну реєстрацію, індексний номер: № 50358841, об`єкту нерухомого майна № 1993785163101 (номер запису про право власності № 34770738), а саме: нежитлової будівлі, літ. «Е-1», загальною площею 35 кв м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , а також внесені відомості про право приватної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_3 .
Вказав, що відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: інформаційної довідки № 390312364 від 09 серпня 2024 року, підставою виникнення права власності був технічний паспорт б/н та довідка № 3164, видані 17 грудня 2019 року ТОВ «Міжрегіональне бюро з технічної інвентаризації». 
Однак належним документом, який би підтверджував присвоєння об`єкту нерухомого майна поштової адреси, може бути рішення виконкому Харківської міської ради або довідка (витяг) з Єдиного адресного реєстру міста Харкова, а не довідка ТОВ «Міжрегіональне бюро з технічної інвентаризації». Відтак документи, надані ОСОБА_3 реєстратору Зеленому В.В., не відповідали вимогам законодавства, а отже не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно. Такими діями державного реєстратора порушено інтереси громади міста Харкова, адже своїм рішенням державний реєстратор фактично легалізував самочинне будівництво на території міста Харкова, яке проведено на земельній ділянці, яка перебуває в комунальній власності. 
Посилався на те, що на початку 2022 року Салтівською окружною прокуратурою міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради та Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради було подано позов до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про скасування державної реєстрації права власності на вказану нежитлову будівлю з одночасним припиненням права власності. Однак рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 29 травня 2024 року у справі № 643/2429/22 в задоволенні позову було відмовлено, у зв`язку з обранням неефективного і неналежного способу захисту. 
Зазначив, що відомості про реєстрацію речових прав на земельну ділянку по АДРЕСА_1 під нежитловою будівлею літ.«Е-1» в Державному реєстрі відсутні, що підтверджується відповідною Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Аналогічно, відсутня інформація щодо направлення ОСОБА_3 до органів Державної інспекції архітектури та містобудування України відповідного повідомлення (декларації) про будівництво спірної споруди. Також встановлено, що в реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на офіційному веб-сайті Портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, який містить інформацію про документи, що дають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття об`єктів до експлуатації, відсутня інформація стосовно декларативно-дозвільних документів щодо вищезазначеного об`єкта по АДРЕСА_1 . Таким чином, спірна нежитлова будівля є об`єктом самочинного будівництва, позаяк збудована на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, та без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. 
20 лютого 2020 року ОСОБА_3 1/2 частину нежитлової будівлі літ. «Е-1» розташованої за адресою: АДРЕСА_1 продав ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу частки нежитлової будівлі № 528. Також 25 лютого 2020 року ОСОБА_3 1/2 частину вказаної нежитлової будівлі продав ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу частки нежитлової будівлі № 619.
На теперішній час саме за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю.
З огляду на викладене, враховуючи позицію власника земельної ділянки - Харківської міської ради, яка бажає знесення самочинно побудованого нерухомого майна, вважав, що належним способом захисту є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , як кінцевих набувачів об`єкту самочинного будівництва, знести самочинно збудований об`єкт нерухомого майна та скасувати державну реєстрацію права приватної власності на спірне нежитлове приміщення з закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи.
Просив усунути перешкоди у здійсненні права Харківської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою комунальної власності шляхом:
1) зобов`язання ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звільнити земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , з одночасним приведенням її у придатний для подальшого використання стан шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва - нежитлової будівлі літ. «Е-1», загальною площею 35,0 кв м (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна №1993785163101);
2) скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна, а саме: 1/2 частки нежитлової будівлі літ.«Е-1» загальною площею 35,0 кв м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1993785163101; номер відомостей про речове право 35593027, внесене державним реєстратором приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., індексний номер: 51247842 від 20 лютого 2020 року) та закриттям розділу 1993785163101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
3) скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна, а саме: 1/2 частки нежитлової будівлі літ.«Е-1» загальною площею 35,0 кв м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1993785163101; номер відомостей про речове право 35660636, внесене державним реєстратором приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., індексний номер: 51319967 від 25 лютого 2020 року) та закриттям розділу 1993785163101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
18 березня 2025 року від ОСОБА_1 та ОСОБА_2 надійшли заяви про визнання позовних вимог в повному обсязі. 
02 травня 2025 року від Салтівської окружної прокуратури міста Харкова надійшла заява, в якій прокурор просив виключити ОСОБА_3 з числа сторін по справі № 643/10164/24.
Рішенням Салтівського районного суду м. Харкова від 12 червня 2025 року позовні вимоги прокурора Салтівської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради задоволено частково.
Усунуто перешкоди у здійсненні права територіальної громади в особі Харківської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою комунальної власності, розташованою за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зобов`язання ОСОБА_2 знести об`єкт самочинного будівництва - нежитлову будівлю літ. «Е-1» загальною площею 35,0 кв м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1993785163101) з приведенням земельної ділянки під нею у придатний для подальшого використання стан.
Усунуто перешкоди у здійсненні права територіальної громади в особі Харківської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою комунальної власності, розташованою за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зобов`язання ОСОБА_1 знести об`єкт самочинного будівництва - нежитлову будівлю літ. «Е-1» загальною площею 35,0 кв м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1993785163101) з приведенням земельної ділянки під нею у придатний для подальшого використання стан.
В іншій частині позовних вимог – відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Харківської обласної прокуратури судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору за пред`явлення позову та за подання заяви про забезпечення позову в сумі 7267,20 грн в рівних частках по 3633,60 грн з кожного з відповідачів.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , належить до земель комунальної власності, а розташована на ній нежитлова будівля літ. «Е-1», загальною площею 35,0 кв м. є об`єктом самочинного будівництва, що не спростовано ОСОБА_1 та ОСОБА_2 і підтверджується наданими суду доказами, тому позовні вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання відповідачів знести самочинно збудований об`єкт нерухомого майна є належними та підлягають задоволенню. Водночас, скасування рішень про державну реєстрацію прав не є ефективним способом захисту, тому в цій частині вимог позов задоволенню не підлягає.
На вказане судове рішення 20 червня 2025 року через систему «Електронний суд» Заступник керівника Харківської обласної прокуратури Кравченко А.Г. до суду апеляційної інстанції подав апеляційну скаргу, в якій просив рішення суду скасувати в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю літ. «Е-1» та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким позовні вимоги керівника Салтівської окружної прокуратури м. Харкова задовольнити, вирішити питання щодо судових витрат.
Апеляційна скарга мотивована тим, що скасування державної реєстрації права приватної власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи є належним способом захисту прав територіальної громади міста Харкова у даній справі. Судом не надано оцінки доводам прокурора щодо внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо права власності ОСОБА_3 на об`єкт на підставі неналежних документів. Судом не враховано, що відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою створює спростовувану презумпцію права такої особи. Існування запису про державну реєстрацію з огляду на приписи ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України обмежує право власності територіальної громади м. Харкова на земельну ділянку по АДРЕСА_1 , в частині її права розпоряджатись своїм майном на власний розсуд. Адже звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом демонтажу (знесення) майна, яке на ній встановлене, можливо лише після скасування записів про державну реєстрацію речових прав (права приватної власності) на це майно. Водночас відповідні відомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно створюють для Харківської міської ради перешкоди у реалізації нею прав власника спірної земельної ділянки, зокрема, відчуження або передачі у користування цієї земельної ділянки іншим особам, оскільки відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна, одночасно переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт. Отже, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача на земельну ділянку було порушено незаконною реєстрацією права власності на нерухоме майно за відповідачем, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права власності відповідача, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правомочності розпоряджатись своєю земельною ділянкою. Натомість, знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості без задоволення позовних вимог про скасування державної реєстрації прав суперечить вищенаведеному принципу юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.
Відзивів на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надходило.
Відповідно до частини 3 статті 360 ЦПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
В судове засідання апеляційного суду представник Харківської міської ради, відповідачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та третя особа державний реєстратор Крисинської сільської ради Богодухівського району Харківської області Зелений В. В. не з`явилися 
Судові повістки-повідомлення про розгляд справи 12 березня 2026 року надіслані апеляційним судом на адреси сторін-учасників:
Харківською міською радою отримано в електронному кабінеті 17 липня 2025 року (а.с. 100, т. 2);

ОСОБА_2 отримано в електронному кабінеті 17 липня 2025 року (а.с. 98, т. 2); 
ОСОБА_4 отримано в електронному кабінеті 17 липня 2025 року (а.с. 99, т. 2);
ОСОБА_1 – повернуто на адресу апеляційного суду з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою», що відповідно до пункту 3 частини 8 статті 128 ЦПК України є днем вручення судової повістки (а.с. 102–103, т. 2), крім того про день, час та місце судового засідання учасника повідомлено відповідно до частини 11 статті 128 ЦПК України через оголошення на офіційному веб-сайті Судової влади України (а.с. 96, т. 2);
Державним реєстратором Крисинської сільської ради Богодухівського району Харківської області Зеленим Валентином Вікторовичем отримано в електронному кабінеті 05 березня 2026 року (а.с. 106, т. 2).
Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу у відсутність учасників справи, явка яких у судове засідання обов`язковою не визнавалась, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи. 
Заслухавши суддю-доповідача, представника позивача прокурор відділу ХОП Пескову Ю. В., яка підтримала апеляційну скаргу, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга прокурора задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що за замовленням ОСОБА_3 17 грудня 2019 року ТОВ «Міжрегіональне бюро з технічної інвентаризації» виготовлено технічний паспорт на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами літера «Е-1», АДРЕСА_1 . До технічного паспорту додано схему розташування будівель та споруд, план громадського будинку, експлікацію приміщень громадського будинку, характеристику громадського будинку з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами (а.с. 33-38 том 1).
Згідно з довідкою № 3164 від 17 грудня 2019 року, виданою ТОВ «Міжрегіональне бюро з технічної інвентаризації» ОСОБА_3 , при проведенні поточної інвентаризації від 17 грудня 2019 року встановлено, що нежитлова будівля літера «Е-1» по АДРЕСА_1 , дійсно відповідає таким характеристикам: нежитлова будівля, матеріал стін, будівель і споруд - ОСБ, рік будівництва - 1991, загальна площа 35,0 кв м. (а.с. 39-40 том 1).
18 грудня 2019 року державним реєстратором Крисинської сільської ради Богодухівського району Харківської області Зеленим В.В. було зареєстровано за ОСОБА_3 право власності на об`єкт нерухомого майна № 1993785163101 (номер запису про право власності № 34770738), а саме: нежитлову будівлю літ. «Е-1», загальною площею 35 кв м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі технічного паспорту та довідки ТОВ «Міжрегіональне бюро з технічної інвентаризації» № 3164 від 17 грудня 2019 року (а.с. 31-32 том 1).
Відповідно до копії договору купівлі-продажу частки нежитлової будівлі від 20 лютого 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Малаховою Г.І., зареєстрованого в реєстрі за № 528, ОСОБА_3 передав у власність ОСОБА_1 1/2 частку нежитлової будівлі літ. «Е-1», загальною площею 35,0 кв м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 41-42 том 1).
Відповідно до копії договору купівлі-продажу частки нежитлової будівлі від 25 лютого 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Малаховою Г.І., зареєстрованого в реєстрі за № 619, ОСОБА_3 передав у власність ОСОБА_2 1/2 частку нежитлової будівлі літ. «Е-1», загальною площею 35,0 кв м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 43-44 том 1).
Право власності на вказані об`єкти нерухомого майна зареєстровано за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 належним чином, що підтверджується даними інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 390312364 від 09 серпня 2024 року (а.с. 31-32 том 1).
26 серпня 2024 року Салтівська окружна прокуратура міста Харкова надіслала Харківській міській раді повідомлення в порядку ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» про намір звернутися з позовною заявою в інтересах держави в особі Харківської міської ради до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, розташованою за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зобов`язання знести об`єкт самочинного будівництва – нежитлову будівлю літ. «Е-1» та скасування державної реєстрації права власності на нього, визнання недійсним договорів (а.с. 56-59 том 1).
Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року в справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження№ 61-2417сво19)).
Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року в справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року в справі № 522/1528/15 (пункт 82), від 08 лютого2022 року в справі № 209/3085/20 (пункт 24)).
Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2020 року в справі № 910/3009/18 (пункт 63)).
Відповідно до частини першої статті 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, серед іншого, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.
Конституція України наділяє територіальні громади правом безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляти майном, що є в комунальній власності (стаття 143).
Суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (пункт б частини першої статті 80 ЗК України).
Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності (частини перша, друга статті 83 ЗК України).
Відповідно до частини 2 та пункту «б» частини третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (частина п`ята статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).
Відповідно до частин другої, четвертої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати у цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дає змогу стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.
У частині другій статті 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду вказала:
- сам собою факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки (пункт 89);
- права власника земельної ділянки порушуються у результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки у реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (пункт 92);
- за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (пункт 112);
- належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113);
- оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно (пункт 152).
Отже, за змістом наведених висновків вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності є неналежним способом захисту.
Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог:
1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа);
2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).
Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 138)).
У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22(пункт 154)).
Вказаний висновок є застосовним до спірних правовідносин з огляду на предмет та підстави позовних вимог та на твердження позивача про те, що спірне майно має характер самочинного.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Аналогічний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 05 червня 2024 року в справі № 904/4339/21, від 05 червня 2024 року в справі№ 521/13158/19, від 23 квітня 2024 року в справі № 904/994/22, від 19 березня 2024 року в справі № 915/1439/21, від 21 вересня 2022 року в справі№ 461/3490/18, від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16, від 20 січня 2021 року в справі № 442/302/17.
Як зазначено у постанові Верховного Суду від 18 лютого 2026 року у справі № 202/3145/22, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово виснувала, що обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови від 29 вересня 2020 року в справі № 378/596/16 (пункт 77), від 19 січня 2021 року в справі№ 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 (пункт 52), від 15 вересня 2022 року в справі № 910/12525/20 (пункт 148)).
З огляду на викладене суд першої інстанції, з яким погоджується колегія суддів, дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог керівника Салтівської окружної прокуратури м. Харкова, в інтересах держави в особі Харківської міської ради про скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на спірний об`єкт, оскільки такі вимоги є неефективним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові.
Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 09 квітня 2025 року у справі № 947/17325/20 (провадження № 61-16790св23).
Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Докази та обставини, на які посилається заступник керівника Харківської обласної прокуратури в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми матеріального і процесуального права.
Зі змісту апеляційної скарги вбачається, що заступник керівника Харківської обласної прокуратури оскаржує рішення суду першої інстанції лише в частині відмови у задоволенні вимог щодо скасування державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю, у зв`язку з чим апеляційний суд рішення суду в іншій частині не переглядає.
Оскільки судове рішення перевіряється в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія визнає, що судове рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення в оскаржуваній частині - без змін.
Оскільки апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишено без задоволення, підстав для перерозподілу судових витрат за перегляд справи у апеляційному порядку не вбачається.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 369, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.
Рішення Салтівського районного суду м. Харкова від 12 червня 2025 року в оскаржуваній частині залишити без змін.
В іншій частині рішення суду не оскаржувалось та не переглядалось.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 16 березня 2026 року.

Головуючий Ю.М. Мальований 

Судді О.В. Маміна

Н.П. Пилипчук