Постанова
Іменем України

13 березня 2026 року 
м. Київ 

справа № 522/3255/19
провадження № 61-23св26 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючий - Крат В. І. (суддя-доповідач), 
судді: Гудима Д. А., Дундар І. О., Краснощоков Є. В., Пархоменко П. І.,

учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
відповідачі: державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко Ігор Володимирович, ОСОБА_3 ,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи:
касаційну скаргу  ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_4 , на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року в складі судді: Шенцевої О. П. та постанову Одеського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року в складі колегії суддів: Вадовської Л. М., Комлевої О. С., Сєвєрової Є. С.,
касаційну скаргу  ОСОБА_2 , яка підписана представником ОСОБА_4 , на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року в складі судді: Шенцевої О. П. та постанову Одеського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року в складі колегії суддів: Вадовської Л. М., Комлевої О. С., Сєвєрової Є. С.,

Історія справи
Короткий зміст позову

У лютому 2019 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися з позовом до державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка І. В. (далі - державний реєстратор), ОСОБА_3 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна.

Позов мотивований тим, що на момент подання позову ОСОБА_1 був власником квартири АДРЕСА_1 . 25 грудня 2018 року йому стало відомо, що 25 грудня 2018 року невстановлені особи разом з ОСОБА_3 проникли до квартири АДРЕСА_1 . Пізніше з`ясувалося, що власником квартири став ОСОБА_3 на підставі договору про відступлення права вимоги від 25 березня 2014 року, договору позики від 20 березня 2013 року, договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 20 березня 2014 року, іпотечного договору від 20 березня 2013 року.

ОСОБА_3 набув право власності на квартиру із порушенням порядку звернення стягнення на іпотечне майно у зв`язку із наявністю на квартирі зареєстрованих обтяжень на момент переходу права власності до ОСОБА_3 

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , з урахуванням уточнення позовних вимог, просили:
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 44778563 від 21 грудня 2018 року, прийняте державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» Бурлаченком І.В. про державну реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на об`єкт нерухомого майна - квартиру, за адресою: АДРЕСА_2 ;
скасувати в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис №29603698 від 19 грудня 2018 року, вчинений державним реєстратором Бурлаченком І.В. про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна - квартиру, за адресою: АДРЕСА_2 . 

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року у задоволені позову ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові. У постанові Верховного Суду від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 зроблені такі висновки: порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково;
на час розгляду справи ОСОБА_1 не є власником спірного майна, а правова підстава, на якій ОСОБА_1 набув право власності на спірне майно - скасована постановою Одеського апеляційного суду від 27 грудня 2020 року у справі №522/24406/16-ц. Тому права ОСОБА_1 не є порушеними, що є самостійною підставою для відмові у задоволенні позову;
обставини, які встановлені у постанові Одеського апеляційного суду від 27 грудня 2020 року у справі №522/24406/16-ц не підлягають доказуванні у справі №522/2355/19;
у матеріалах справи наявна інформаційна довідка (а.с.121-123, Т.1) з якої вбачається, що на момент переходу права власності на квартиру до ОСОБА_3 були чинні арешти на спірну квартиру. Велика Палата Верховного Суду у справі № 346/1305/19 зауважила, що іпотекодержатель, зокрема і новий кредитор, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи, може безперешкодно реалізувати право на задоволення своїх вимог до боржника переважно перед іншими його кредиторами, зокрема, шляхом реєстрації права власності за ним на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». За змістом зазначеного припису пункту 7 частини четвертої статті 24 Закону № 1952-IV обтяження предмета іпотеки, зареєстровані після державної реєстрації іпотеки за банком або іншою фінансовою установою, не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем та для державної реєстрації за ним (зокрема і за новим кредитором, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи) права власності на цей об`єкт. Таким чином, іпотекодержатель - фізична особа може зареєструвати право власності на предмет іпотеки, який перебуває під арештом.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Одеського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року:
апеляційну скаргу ОСОБА_2 , ОСОБА_1 залишено без задоволення;
рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року залишено змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що:
ОСОБА_3 право власності на квартиру за адресою:   АДРЕСА_2 набуто у встановленому законом порядку на підставі договорів позики, іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя тощо, де сторони передбачили нотаріально посвідченим договором позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання до договором позики грошей.Докази належного та в обумовлений сторонами договору позики строк виконання зобов`язання по поверненню суми позики грошових коштів в сумі, еквівалентній 102000,00 доларів США, суду не надано;
у цивільній справі №522/244046/16-ц судовими рішеннями відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору дарування квартири за адресою: АДРЕСА_2 , що був укладений між ОСОБА_5 , діючою в інтересах ОСОБА_1 , та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 20 березня 2013 року, зареєстрований в реєстрі за №783; про визнання недійсним іпотечного договору, що був укладений між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 20 березня 2013 року, зареєстрований в реєстрі за №788; про визнання недійсним договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що був укладений між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 20 березня 2013 року, зареєстрований в реєстрі за №790; про визнання недійсним договору про задоволення вимог іпотекодержателя (нова редакція), що був укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 25 березня 2014 року, зареєстрований в реєстрі за № 1909; за зустрічним позовом ОСОБА_3 скасовано державну реєстрацію квартири за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 , що була проведена державним реєстратором Глущенко А.О. 14 лютого 2017 року; визнано недійсним Договір іпотеки, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Лідер Консалт Груп», посвідчений нотаріально 16 лютого 2016 року;
у справі №522/3255/19, що переглядається, на час постановлення судового рішення від 23 листопада 2021 року ОСОБА_1 не підтвердив наявність у нього суб`єктивного права на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , за захистом якого звернувся до суду;
щодо ОСОБА_2 , то укладені нею договори позики грошових коштів, іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя недійсними не визнані. Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання за договором позики передбачено нотаріально посвідченим договором та не суперечить Закону України «Про іпотеку». При зверненні стягнення на предмет іпотеки порушень, які б слугували підставою для скасування набутого у позасудовому порядку ОСОБА_3 права власності на квартиру, не встановлено;
у справі №522/3255/19, що переглядається, на час постановлення судового рішення від 23 листопада 2021 року ОСОБА_2 не підтвердила наявність у неї суб`єктивного права на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , за захистом якого звернулася до суду. Правові підстави для скасування рішення суду відсутні;

Аргументи учасників справи

01 січня 2026 року ОСОБА_1 через підсистему Електронний суд подав касаційну скаргу, яка підписана представником ОСОБА_4 , на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року та постанову Одеського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року, в якій просить:
рішення судів першої та апеляційної інстанції скасувати;
ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Касаційна скарга мотивована тим, що:
відповідно до пункту 8 нової редакції договору про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідченого 25 березня 2014 року за № 1909, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку, одним із наступних способів задоволення своїх вимог, про що іпотекодержатель сповіщає іпотекодавця шляхом надіслання останньому повідомлення про перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, в рахунок виконання зобов`язань за договором позики. У пункті 5 вказаного договору передбачено, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання терміну виконання будь-якого із зобов`язань, передбачених договором позики, вони не будуть виконані (повністю або частково ), що підтверджуватиметься заявою іпотекодержателя про невиконання зобов`язань позичальником за основним зобов`язанням, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю., або іншим нотаріусом за вибором іпотекодержателя. У пункті 11 нової редакції вказаного договору передбачено, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя відбувається після спливу 30-денного строку з моменту надіслання на адресу іпотекодавця, або з моменту вручення іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, у разі невиконання зазначеної вимоги, шляхом переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя. Необхідною передумовою виникнення права власності є: документальне підтвердження особистого вручення або надсилання на адресу іпотекодавця, письмової вимоги про усунення порушення зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання зазначеної вимоги; відсутність на оригіналі цього договору про задоволення вимог іпотекодержателя відмітки про його розірвання;
суди встановили, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки ОСОБА_3 ні в якій спосіб вимоги про усунення порушень іпотекодавцю ОСОБА_2 не направляв. За сталою практикою для реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, до державного реєстратора має звернутись належна особа-іпотекодержатель, та надати документи, які підтверджують: наявність в договорі іпотеки застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (або окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя); направлення та вручення іпотекодавцю вимоги про усунення порушень; сплин 30-денного терміну з моменту отримання іпотекодавцем вимоги про усунення порушень;у разі переходу прав на нерухоме майно - документ, що підтверджує перехід. Позиція Верховного Суду щодо обов`язкового виконання кредитором (іпотекодержателем) вимог статті 35 Закону № 898-IV в частині направлення вимоги про усунення порушень є сталою та викладена у постановах Верховного Суду від 24квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, від 22 травня 2019 року у справі № 490/3505/17, від 24 липня 2024 року у справі № 646/857/18. Тому суди неправильно застосували положення статей 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку»;
для реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, до державного реєстратора має звернутись належна особа-іпотекодержатель, та надати документи, які підтверджують: наявність в договорі іпотеки застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (або окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя); направлення та вручення іпотекодавцю вимоги про усунення порушень; сплив 30-денного терміну з моменту отримання іпотекодавцем вимоги про усунення порушень; у разі переходу прав на нерухоме майно - документ, що підтверджує перехід. Тому висновки суди застосували пункт 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень без врахування правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц;
станом на 19 грудня 2018 року існувала заборона та арешти суду, які не були скасовані, а саме: заборона будь-яким особам на здійснення переходу права власності на користь будь-яких осіб, накладена на підставі ухвали Приморського районного суду м. Одеси про забезпечення позову від 23 грудня 2016 року у справі № 522/24406/16-ц; арешт нерухомого майна, накладений на підставі ухвали Приморського районного суду м. Одеси від 05 грудня 2017 року у справі № 522/24406/16-ц; заборона на нерухоме майно, накладена на підставі договору іпотеки, серія та номер: 270, виданий 16 лютого 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чередниченко Г. А. Станом на 19 грудня 2018 року, тобто на дату прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на спірну квартиру, ухвала Приморського районного суду міста Одеси від 05 грудня 2017 року про вжиття заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на спірну квартиру була чинною, у встановленому законом порядку не була скасована. Також була актуальною інформація про державну реєстрацію обтяження - заборона на нерухоме майно, накладена на підставі договору іпотеки, серія та номер: 270, виданий 16 лютого 2017 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чередниченко Г.А. на момент проведення державної реєстрації, а саме 19 грудня 2018 року. Згідно з пунктом 6 частини першої 24 Закону України Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна. За таких обставин суди першої та апеляційної інстанцій дійшли не обґрунтованого висновку про те, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор мав права здійснювати реєстраційних дій. Вказана правова позиція викладена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17, яку суди не врахували при застосуванні Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
при застосуванні Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» судами обох інстанцій застосовано позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові по справі № 346/1305/19. Згідно з пунктами 41, 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 червня 2021 року у справі № 346/1305/19: «3 липня 2018 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» № 2478-VIII (далі - Закон № 2478-VIII). Згідно з пунктом 10 розділу І цього Закону частину четверту статті 24 Закону № 1952-IV парламент доповнив пунктом 7 про те, що відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі «державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем». Велика Палата Верховного Суду зауважує, що іпотекодержатель, зокрема і новий кредитор, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи, може безперешкодно реалізувати право на задоволення своїх вимог до боржника переважно перед іншими його кредиторами, зокрема, шляхом реєстрації права власності за ним на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». За змістом зазначеного припису пункту 7 частини четвертої статті 24 Закону № 1952-IV обтяження предмета іпотеки, зареєстровані після державної реєстрації іпотеки за банком або іншою фінансовою установою, не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем та для державної реєстрації за ним (зокрема і за новим кредитором, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи) права власності на цей об`єкт». Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» № 2478-VIII від 03 липня 2018 року цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію через три місяці з дня набрання чинності цим Законом. Вказана позиція Великої Палати Верховного Суду не може бути врахована під час розгляду справи № 522/3255/19, оскільки: ані банк, ані інша фінансова установа не є учасниками складених правовідносин; на момент проведення незаконної державної реєстрації 19 грудня 2018 року зазначений пункт 7 частини четвертої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не існував, а міститься він у редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 04 лютого 2019 року, тобто, після здійснення державної реєстрації права за відповідачем. Вказана норма закону стосується обтяжень накладених на підставі іпотеки та не застосовується до арештів накладених судом.

01 січня 2026 року ОСОБА_2 через підсистему Електронний суд подала касаційну скаргу, яка підписана представником ОСОБА_4, на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року та постанову Одеського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року, в якій просила:
рішення судів першої та апеляційної інстанції скасувати;
ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Касаційна скарга мотивована тим, що:
відповідно до пункту 8 нової редакції договору про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідченого 25 березня 2014 року за № 1909, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку, одним із наступних способів задоволення своїх вимог, про що іпотекодержатель сповіщає іпотекодавця шляхом надіслання останньому повідомлення про перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, в рахунок виконання зобов`язань за договором позики. У пункті 5 вказаного договору передбачено, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання терміну виконання будь-якого із зобов`язань, передбачених договором позики, вони не будуть виконані (повністю або частково ), що підтверджуватиметься заявою іпотекодержателя про невиконання зобов`язань позичальником за основним зобов`язанням, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., або іншим нотаріусом за вибором іпотекодержателя. У пункті 11 нової редакції вказаного договору передбачено, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя відбувається після спливу 30-денного строку з моменту надіслання на адресу іпотекодавця, або з моменту вручення іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, у разі невиконання зазначеної вимоги, шляхом переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя. Необхідною передумовою виникнення права власності є: документальне підтвердження особистого вручення або надсилання на адресу іпотекодавця, письмової вимоги про усунення порушення зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання зазначеної вимоги; відсутність на оригіналі цього договору про задоволення вимог іпотекодержателя відмітки про його розірвання;
суди встановили, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки ОСОБА_3 ні в якій спосіб вимоги про усунення порушень іпотекодавцю ОСОБА_2 не направляв. За сталою практикою для реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, до державного реєстратора має звернутись належна особа-іпотекодержатель, та надати документи, які підтверджують: наявність в договорі іпотеки застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (або окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя); направлення та вручення іпотекодавцю вимоги про усунення порушень; сплин 30-денного терміну з моменту отримання іпотекодавцем вимоги про усунення порушень;у разі переходу прав на нерухоме майно - документ, що підтверджує перехід. Позиція Верховного Суду щодо обов`язкового виконання кредитором (іпотекодержателем) вимог статті 35 Закону № 898-IV в частині направлення вимоги про усунення порушень є сталою та викладена у постановах Верховного Суду від 24квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, від 22 травня 2019 року у справі № 490/3505/17, від 24 липня 2024 року у справі № 646/857/18. Тому суди неправильно застосували положення статей 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку»;
для реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, до державного реєстратора має звернутись належна особа-іпотекодержатель, та надати документи, які підтверджують: наявність в договорі іпотеки застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (або окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя); направлення та вручення іпотекодавцю вимоги про усунення порушень; сплив 30-денного терміну з моменту отримання іпотекодавцем вимоги про усунення порушень; у разі переходу прав на нерухоме майно - документ, що підтверджує перехід. Тому висновки суди застосували пункт 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень без врахування правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц;
станом на 19 грудня 2018 року існувала заборона та арешти суду, які не були скасовані, а саме: заборона будь-яким особам на здійснення переходу права власності на користь будь-яких осіб, накладена на підставі ухвали Приморського районного суду м. Одеси про забезпечення позову від 23 грудня 2016 року у справі № 522/24406/16-ц; арешт нерухомого майна, накладений на підставі ухвали Приморського районного суду м. Одеси від 05 грудня 2017 року у справі № 522/24406/16-ц; заборона на нерухоме майно, накладена на підставі договору іпотеки, серія та номер: 270, виданий 16 лютого 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чередниченко Г.А. Станом на 19 грудня 2018 року, тобто на дату прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на спірну квартиру, ухвала Приморського районного суду міста Одеси від 05 грудня 2017 року про вжиття заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на спірну квартиру була чинною, у встановленому законом порядку не була скасована. Також була актуальною інформація про державну реєстрацію обтяження - заборона на нерухоме майно, накладена на підставі договору іпотеки, серія та номер: 270, виданий 16.02.2017 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чередниченко Г.А. на момент проведення державної реєстрації, а саме 19 грудня 2018 року. Згідно з пунктом 6 частини першої 24 Закону України Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна. За таких обставин суди першої та апеляційної інстанцій дійшли не обґрунтованого висновку про те, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор мав права здійснювати реєстраційних дій. Вказана правова позиція викладена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17, яку суди не врахували при застосуванні Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
при застосуванні Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» судами обох інстанцій застосовано позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові по справі № 346/1305/19. Згідно з пунктами 41, 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 червня 2021 року у справі № 346/1305/19: «3 липня 2018 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» № 2478-VIII (далі - Закон № 2478-VIII). Згідно з пунктом 10 розділу І цього Закону частину четверту статті 24 Закону № 1952-IV парламент доповнив пунктом 7 про те, що відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі «державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем». Велика Палата Верховного Суду зауважує, що іпотекодержатель, зокрема і новий кредитор, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи, може безперешкодно реалізувати право на задоволення своїх вимог до боржника переважно перед іншими його кредиторами, зокрема, шляхом реєстрації права власності за ним на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». За змістом зазначеного припису пункту 7 частини четвертої статті 24 Закону № 1952-IV обтяження предмета іпотеки, зареєстровані після державної реєстрації іпотеки за банком або іншою фінансовою установою, не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем та для державної реєстрації за ним (зокрема і за новим кредитором, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи) права власності на цей об`єкт». Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» № 2478-VIII від 03 липня 2018 року цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію через три місяці з дня набрання чинності цим Законом. Вказана позиція Великої Палати Верховного Суду не може бути врахована під час розгляду справи № 522/3255/19, оскільки: ані банк, ані інша фінансова установа не є учасниками складених правовідносин; на момент проведення незаконної державної реєстрації 19 грудня 2018 року зазначений пункт 7 частини четвертої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не існував, а міститься він у редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 04 лютого 2019 року, тобто, після здійснення державної реєстрації права за відповідачем. Вказана норма закону стосується обтяжень накладених на підставі іпотеки та не застосовується до арештів накладених судом.

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 06 січня 2026 року:
поновлено ОСОБА_1 строк на касаційне оскарження рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року та постанови Одеського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року;
відкрито касаційне провадження у справі; 
у задоволенні заяви ОСОБА_1 про зупинення дії постанови Одеського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року відмовлено.

Ухвалою Верховного Суду від 22 січня 2026 року:
поновлено ОСОБА_2 строк на касаційне оскарження рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року та постанови Одеського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року;
відкрито касаційне провадження у справі;
у задоволенні заяви ОСОБА_2 про зупинення дії постанови Одеського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року відмовлено.

27 січня 2026 року справа передана судді-доповідачу Крат В. І.

Ухвалою Верховного Суду від 29 січня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 06 січня 2026 року зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц; від 22 травня 2019 року у справі № 490/3505/17; від 24 липня 2024 року у справі № 646/857/18; від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17.

В ухвалі Верховного Суду від 22 січня 2026 року зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц; від 22 травня 2019 року у справі № 490/3505/17; від 24 липня 2024 року у справі № 646/857/18; від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17.

Фактичні обставини

Згідно з договором дарування, укладеним між ОСОБА_2 та ОСОБА_7 , діючою в інтересах ОСОБА_1 , ОСОБА_1 набув у власність квартиру за адресою: АДРЕСА_2 . Договір дарування посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Задорожнюк В.К. 03 серпня 2011 року, зареєстровано в реєстрі за №2302.

Відповідно до договору дарування, укладеного між ОСОБА_7 , діючою в інтересах ОСОБА_1 , та ОСОБА_2 , ОСОБА_2 набула у власність квартиру за адресою: АДРЕСА_2 . Договір дарування посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 20 березня 2013 року, зареєстровано в реєстрі за №783.

Згідно з договором позики грошей, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 , отримано ОСОБА_2 у позику грошові в сумі 836 400 грн, що еквівалентно за домовленістю сторін 102 000 доларів США, під зобов`язання повернення суми позики 20 березня 2014 року. Договір позики грошей посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 20 березня 2013 року, зареєстровано в реєстрі за № 787.

Відповідно до Іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 , для забезпечення вимог за договором позики грошей, посвідченого 20 березня 2023 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрованого в реєстрі за №787, щодо повернення суми позики 836 400 грн, що еквівалентно за домовленістю сторін 102 000 доларів США, ОСОБА_2 передала в іпотеку квартиру за адресою: АДРЕСА_2 . Іпотечний договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 20 березня 2013 року, зареєстровано в реєстрі за №788.

Згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 , визначено спосіб та порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. 20 березня 2013 року, зареєстрованим в реєстрі за №788, відповідно до якого з метою задоволення своїх вимог іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання терміну виконання будь-якого із зобов`язань, передбачених договором позики, вони не будуть виконані (повністю або частково), що підтверджуватиметься заявою іпотекодержателя про невиконання зобов`язань позичальником за основним зобов`язанням, справність підпису на якій засвідчується нотаріально приватним нотаріусом Чужовською Н.Ю. або іншим нотаріусом за вибором іпотекодержателя. Звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку одним із наступних способів задоволення своїх вимог, про що іпотекодержатель сповіщає іпотекодавця шляхом надіслання останньому повідомлення: 1) про перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання за договором позики або 2) про продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку встановленому законом, для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. 20 березня 2013 року, зареєстровано в реєстрі за № 790.

Згідно з договором про відступлення права вимоги, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_3 , відступлене ОСОБА_3 право вимоги за договором позики грошей, укладеним між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 , що був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 20 березня 2013 року, зареєстрований в реєстрі за №787. Договір про відступлення права вимоги посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 25 березня 2014 року, зареєстровано в реєстрі за №1907.

Відповідно до договору про відступлення права вимоги, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_3 , відступлене ОСОБА_3 право вимоги за Іпотечним договором, укладеним між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 , що був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. 20 березня 2013 року, зареєстрований в реєстрі за №788. Договір про відступлення права вимоги посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. 25 березня 2014 року, зареєстровано в реєстрі за № 1908.

Згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (нова редакція), укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , визначено спосіб та порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. 20 березня 2013 року, зареєстрованим в реєстрі за №788, відповідно до якого з метою задоволення своїх вимог іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання терміну виконання будь-якого із зобов`язань, передбачених договором позики вони не будуть виконані (повністю або частково), що підтверджуватиметься заявою іпотекодержателя про невиконання зобов`язань позичальником за основним зобов`язанням, справність підпису на якій засвідчується нотаріально приватним нотаріусом Чужовською Н.Ю. або іншим нотаріусом за вибором іпотекодержателя. Звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку одним із наступних способів задоволення своїх вимог, про що іпотекодержатель сповіщає іпотекодавця шляхом надіслання останньому повідомлення: 1) про перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання за Договором позики або 2) про продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку встановленому законом, для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. 25 березня 2014 року, зареєстровано в реєстрі за № 1909.

Заочним рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 02 лютого 2017 року у справі № 522/24406/16-ц:
позовні вимоги ОСОБА_1 були задоволені в повному обсязі;
визнано недійсним договір дарування двокімнатної квартири АДРЕСА_3 , укладений 20 березня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу за реєстровим номером 783;
визнано недійсним договір іпотеки двокімнатної квартири АДРЕСА_3 від 20 березня 2016 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_6 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим номером 789 та вилучено з державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про іпотеку №403651 від 20 березня 2013 року;
припинено заборону на нерухоме майно двокімнатну квартиру АДРЕСА_3 від 20 березня 2013 року та вилучено з державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про обтяження №401008 від 20 березня 2013 року;
визнано недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 20 березня 2013 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_6 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим номером 790; 
визнано недійсним нову редакцію договору про задоволення вимог іпотекодержателя посвідченого 20 березня 2013 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим номером 790, укладений 25 березня 2014 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим номером 1909;
визнано право власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_1 . 

На підставі заочного рішення Приморського районного суду м. Одеси від 02 лютого 2017 року, яке набрало законної сили 13 лютого 2017 року, ОСОБА_1 14 лютого 2017 року, зареєстрував право власності на вказану квартиру в КП «Комунально-реєстраційні послуги» Великобугаївської сільської ради. 16 лютого 2017 року ОСОБА_1 передав в іпотеку ТОВ «Лідер консалтинг груп» спірну квартиру за договором іпотеки №270, від 16 лютого 2017 року. 

Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 13 жовтня 2017 року заочне рішення Приморського районного суду м. Одеси від 02 лютого 2017 року скасовано.

Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майн, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відсудження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 14 лютого 2014 року державним реєстратором Глущенко А.О. було зареєстровано право власності на спірну квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_4 , на підставі рішення Приморського районного суду м. Одеса від 02 лютого 2017 року, у справі №522/24406/16-ц.

Між тим, ухвалою суду Приморського районного суду м. Одеса від 13 жовтня 2017 року, вказане заочне рішення було скасовано.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеса від 04 жовтня 2018 року:
ОСОБА_1 відмовлено у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, скасовано державну реєстрацію спірного нерухомого майна, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 24438351101, яка належить громадянину ОСОБА_1 , номер запису про право власності 19020354;
відновлено право власності ОСОБА_2 , набуте нею 20 березня 2013 року на підставі договору дарування, серія та номер: 783;
скасовано державну реєстрацію квартири за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 , що була проведена державним реєстратором Глущенко А.О. 14 лютого 2017 року.

Постановою Одеського апеляційного суду від 22 грудня 2020 року:
частково задоволено апеляційну скаргу ОСОБА_3 . Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 04 жовтня 2018 року скасовано в частині відмови позовних вимог ОСОБА_3 щодо визнання договору іпотеки недійсним, скасування заборони на відчужування;
ухвалено в скасованій частині нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_3 задоволено;
визнано недійсним договір іпотеки, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Лідер Консалт Груп», посвідчений нотаріально 16 лютого 2016 року;
скасовано заборону на відчуження квартири, яку було накладено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чередниченко Г.А.

19 грудня 2018 року державним реєстратором Бурлаченком І.В. зареєстровано за ОСОБА_3 право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 на підставі договору про відступлення права вимоги від 25 березня 2014 року №1907, договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 20 березня 2013 року №790, договору позики грошей від 20 березня 2013 року №787, нової редакції договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 25 березня 2014 року №1909, договору про відступлення права вимоги від 25 березня 2014 року №1908, іпотечного договору від 20 березня 2013 року №788.

Позиція Верховного Суду

Щодо позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року всправі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).

Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати застосування в своїх відносинах юридично-значимих повідомлень (зокрема, порядок надсилання, визначати, коли повідомлення вважатиметься отриманим) (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 травня 2022 року справі № 756/15123/18 (провадження № 61-976св22), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 лютого 2024 року в справі № 199/4586/21 (провадження № 61-7290св23)).

У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду) (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18)).

Тлумачення правочину - це з`ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). З урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19 (провадження № 61-8829сво21)).

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).

Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді (частина четверта статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що:
«102. Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.
104. Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).
109. За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.
110. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.
111. Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
112. Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
114. Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за АТ «Мегабанк», заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 30.12.2019 опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.
115. Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
116. Слід ще раз звернути увагу, що судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) зазначено, що:
«124. Під час розгляду справ цієї категорії суд повинен надати оцінку всім обставинам, які мали місце при зверненні стягнення на іпотечне майно. Тим самим суд визначає: (а) неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник (адже саме ці дії призвели до внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно цих відомостей); (б) тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття права власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому (в) в цієї особи відсутнє право власності, а отже (г) право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини).
125. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) адресовані насамперед суду, який, задовольняючи позов, зокрема, про скасування рішення державного реєстратора, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить.
126. Вирішивши наявний між сторонами спір про право на користь позивача, суд тим самим в мотивувальній частині рішення виснував, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, правильно застосувавши положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом)».

Стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є публічною, процедурною нормою і не містить та й не може містити приватноправових способів захисту і одночасно та всупереч принципу диспозитивності зобов`язувати суб`єкта поєднувати позовні вимоги, яких приватно-правова норма не передбачає (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 лютого 2023 року в справі № 316/2082/19 (провадження № 61-17264св21)).

Функціональним призначенням процедурних норм є «обслуговування» приватно-правових норм. З урахуванням того, що процедурні норми виконують тільки функцію «обслуговування» приватно-правових норм, то у разі якщо існує суперечність, то вона має вирішуватися на користь приватно-правової норми (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційноо цивільного суду від 24 травня 2023 року в справі № 520/10604/18 (провадження № 61-7532св21)).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 березня 2019 року по справі № 522/24450/14 (провадження № 61-38762св18) вказано, що:
«згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону».

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20) вказано, що:
«пунктом 4.5 іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель має право за своїм вибором звернути стягнення на предмет іпотеки в один із таких способів: на підставі рішення суду (підпункт 4.5.1); на підставі виконавчого напису нотаріуса (підпункт 4.5.2); шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (підпункт 4.5.3); шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (підпункт 4.5.4); шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (підпункт 4.5.5).
Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України № 800-VI іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», що викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх. Аналіз наведених норм, як і Закону № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що із прийняттям названого закону законодавець обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом. Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору. Таким чином, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Посилання в касаційній скарзі на те, що апеляційний суд, на відміну від місцевого суду, безпідставно не врахував правового висновку, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17 (провадження № 14-486цс18), згідно з яким відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору нотаріусу та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, свідчить, що дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за іпотекодержателем права власності на спірну квартиру, власником якої залишалася позивач, є незаконними, не заслуговують на увагу, так як в цій постанові та у справі, яка переглядається, встановлено різні фактичні обставини. Зокрема, у справі № 199/1276/17 суди встановили, що в договорі іпотеки відсутнє застереження щодо задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання за ним права власності на предмет іпотеки, тоді як у справі, яка переглядається, в іпотечному договорі міститься відповідне застереження, яке дозволяє іпотекодержателю зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що: 
«згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 761/382/21 (провадження № 14-132цс24) вказано, що: 
«154. У постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням установленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, то відповідно до звичаїв ділового обороту належно направити вимогу можна засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють установити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу усунути порушення також слід вважати таке повідомлення, що було належно надіслане, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки. У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яку іпотекодавець може спростувати в загальному порядку.
155. Апеляційний суд установив, що іпотекодержатель належно повідомив іпотекодавицю про необхідність усунення порушення основного зобов`язання, а саме лише посилання останньої на неотримання відповідних вимог з огляду на наведені вище висновки Верховного Суду не свідчить про помилковість висновків апеляційного суду, які ґрунтуються на дослідженні зібраних у справі доказів, в оцінку яких касаційний суд не вправі втручатися».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17 (провадження № 14-100цс19) зазначено, що:
«на забезпечення виконання зобов`язань за договором позики 10 квітня 2010 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Анохіною В. М., відповідно до умов якого ОСОБА_4 передала ОСОБА_6 в іпотеку нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1, яка належить ОСОБА_4 на праві приватної власності.
04 жовтня 2016 року ОСОБА_3 подав приватному нотаріусу КМНО Стрельченко О. В. заяву про реєстрацію за собою права власності на предмет іпотеки - спірну квартиру. На підставі вказаної заяви державний реєстратор прав на нерухоме майно Стрельченко О. В. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04 жовтня 2016 року (номер запису про право власності 16733579), відповідно до якого вирішено провести державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_3, відкрито розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційну справу на об`єкт нерухомого майна.
Разом з тим судами встановлено, що Дніпровський районний суд міста Києва 23 березня 2015 року в межах розгляду цивільної справи № 755/1791/15-ц за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_6 про визнання недійсним договору комісії на продаж квартири постановив ухвалу про забезпечення позову шляхом накладення арешту на спірну квартиру (а. с. 59, 60). 09 квітня 2015 року державним виконавцем ВДВС Дніпровського РУЮ у місті Києві винесено постанову про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження (ВП № НОМЕР_1) щодо примусового виконання ухвали № 755/1791/15-ц Дніпровського районного суду міста Києва від 23 березня 2015 року про накладення арешту на квартиру. На підставі вказаної постанови державного виконавця накладено арешт на спірну квартиру та заборонено здійснювати її відчуження. Станом на 04 жовтня 2016 року, тобто на дату прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на спірну квартиру, ухвала Дніпровського районного суду міста Києва від 23 березня 2015 року про вжиття заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на спірну квартиру була чинною, у встановленому законом порядку не скасована, виконавче провадження (ВП № НОМЕР_1) перебуває в провадженні Дніпровського районного відділу державної виконавчої служби міста Києва Головного територіального управління юстиції у місті Києві, інформація про державну реєстрацію обтяжень є актуальною з моменту проведення державної реєстрації обтяження, а саме з 14 квітня 2015 року.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною тринадцятої статті 15 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України. Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України № 868 від 17 жовтня 2013 року (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком (пункти 8, 13 Порядку). Відповідно до пункту 15 Порядку під час розгляду заяви та документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема, серед інших і щодо наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону. Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна. За таких обставин суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 червня 2021 року в справі № 346/1305/19 (провадження № 14-181цс20) зазначено, що:
«47. Велика Палата Верховного Суду бере до уваги те, що іпотека за договором іпотеки була зареєстрована за АКБ «ТАС-Комерцбанк» ще 29 серпня 2007 року. Значно пізніше - 4 квітня 2018 року - приватний виконавець зареєстрував обтяження на предмет іпотеки. Той факт, що іпотека зареєстрована саме за позивачкою лише 18 січня 2019 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав і договору відступлення права вимоги за іпотечним договором не змінює факту виникнення у банку права іпотеки на квартиру 29 серпня 2007 року.
48. Отже, за змістом пункту 7 частини четвертої статті 24 Закону № 1952-IV станом на день звернення до суду позивачки, яка набула від банку права іпотекодержателя щодо іпотеки, зареєстрованої за банком ще 29 серпня 2007 року, наявність обтяження речових прав на квартиру, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі постанови приватного виконавця про арешт майна боржника, не могло бути підставою для відмови позивачці у державній реєстрації права власності на квартиру у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Така підстава для відмови існувала до моменту введення в дію 4 лютого 2019 року Закону № 2478-VIII (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 3 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12 грудня 2019 року у справі № 923/880/18 (пункти 4.44-4.45).
49. З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду вважає, що позивачка не довела порушення її права іпотекодержателя щодо реєстрації права власності на квартиру через накладення на неї арешту приватним виконавцем.
50. Накладення арешту на заставлене майно не позбавляє кредитора права задовольнити його вимоги в майбутньому і не скасовує для нього правил пріоритетності, передбачених Законом України «Про іпотеку» (див. постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 4 листопада 2020 року у справі № 761/31581/19, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 листопада 2019 року у справі № 331/3944/18). Наявність арешту, накладеного на предмет іпотеки, не порушує пріоритетного права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки (див. постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 4 березня 2021 року у справі № 2-6875/10, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 лютого 2021 року у справі № 686/1953/13-ц).
51. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що у постанові від 16 травня 2018 року у справі № 338/1118/16-ц Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду виснував, що накладений на предмет іпотеки арешт є перешкодою для іпотекодержателя для звернення стягнення на це майно. Але обставини тієї справи, яку згадує у позовній заяві, апеляційній та касаційній скаргах позивачка, були відмінними від обставин справи № 346/1305/19. У тій справі позивач як іпотекодержатель дізнався про порушення свого права 30 червня 2016 року під час спроби у нотаріуса звернути стягнення на предмет іпотеки і у жовтні 2016 року звернувся до суду з вимогою про звільнення майна з-під арешту. Як на час, коли позивач дізнався про порушення свого права, так і на час звернення до суду, пункт 6 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV передбачав, що зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно є підставою для відмови в державній реєстрації прав. Не було припису, який би дозволяв державному реєстратору провести державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за наявності зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень. Таким приписом (пунктом 7) парламент доповнив частину четверту статті 24 Закону № 1952-IV на підставі Закону № 2478-VIII, введеного в дію 4 лютого 2019 року».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 жовтня 2021 року у справі № 2-5285/10 (провадження № 61-8422св20) зазначено, що: 
«іпотека за договором іпотеки була зареєстрована за АБ «Укоопспілка» ще 25 червня 2007 року. Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 25 червня 2010 року накладено арешт на предмет іпотеки. Той факт, що іпотека зареєстрована саме за ОСОБА_3 лише 24 вересня 2019 року на підставі договорів відступлення права вимоги не змінює факту виникнення у банку права іпотеки на квартиру 25 червня 2007 року. Отже, за змістом пункту 7 частини четвертої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» станом на день звернення до суду ОСОБА_3, яка набула від банку права іпотекодержателя щодо іпотеки, зареєстрованої за банком ще 25 червня 2007 року, наявність обтяження речових прав на квартиру, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі ухвали Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 25 червня 2010 року про арешт майна боржника, не могло бути підставою для відмови ОСОБА_3 у державній реєстрації права власності на квартиру у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». 
Така підстава для відмови існувала до моменту введення в дію 04 лютого 2019 року Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17, постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12 грудня 2019 року у справі № 923/880/18 (пункти 4.44-4.45)). З огляду на викладене ОСОБА_3 не доведено порушення її права іпотекодержателя щодо реєстрації права власності на квартиру через накладення на неї арешту ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 25 червня 2010 року».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 березня 2023 року в справі № 509/5080/18 (провадження № 61-11707св22) зазначено, що: 
«встановивши наявність арешту на момент звернення стягнення в позасудовому порядку, суди не врахували, що при наявності в державному реєстрі інформації про державну реєстрацію арешту державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження (арешт) не буде зняте. 
Тому судові рішення в частині позовної вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора належить скасувати та увалити нове рішення про її задоволення».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 серпня 2023 року у справі № 308/7171/20 (провадження № 61-7429св22) вказано, що:
«з урахуванням того, що на момент прийняття приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу Стойкою Н. М. рішення від 11 листопада 2016 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 32345088) в державному реєстрі були зареєстровані інші обтяження на спірний житловий будинок, то суди зробили обґрунтований висновок про наявність підстав для скасування оспорюваного рішення державного реєстратора.
Колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги про те, що в силу пункту 7 частини четвертої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем, оскільки вказані зміни до закону набрали чинності з прийняттям Закону № 2478-VIII від 03 липня 2018 року, тобто вже після прийняття оспорюваного в цій справі рішення державного реєстратора».

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

Під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити. При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог (частина перша, друга статті 264 ЦПК України).

У справі, що переглядається:
при зверненні із позовом ОСОБА_2 в уточненій позовній заяві посилалася на те, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки ОСОБА_3 вимогу про усунення порушень іпотекодавцю ОСОБА_2 не направляв. Позивачка також зазначала, що станом на 19 грудня 2018 року існувала заборона та арешти суду, накладені на спірну квартиру, які не були скасовані (т. 3, а. с. 42-52). У зв`язку із цим ОСОБА_2 просила: (1) скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 44778563 від 21 грудня 2018 року, прийняте державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» Бурлаченком І.В. про державну реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на об`єкт нерухомого майна - квартиру, за адресою: АДРЕСА_2 ; (2) скасувати в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис №29603698 від 19 грудня 2018 року, вчинений державним реєстратором Бурлаченком І.В. про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна - квартиру, за адресою: АДРЕСА_2 ;
при відмові у задоволенні позовних вимог  ОСОБА_2 суди вказали, що під час звернення стягнення на предмет іпотеки не було допущено порушень, які б слугували підставою для скасування набутого у позасудовому порядку права власності ОСОБА_3 на квартиру;
суди не врахували, що правовідносини між  ОСОБА_2 та ОСОБА_3 щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер, тому належним способом захисту прав та інтересів  ОСОБА_2 є вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Ця вимога відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення та відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України. Натомість вимога про скасування запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови у її задоволенні. Суди відмовили у задоволенні позовної вимоги  ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про скасування запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, але помилилися у мотивах такої відмови. Тому оскаржені судові рішення в цій частині належить змінити у мотивувальній частині, виклавши їх у редакції цієї постанови;
суди не врахували, що недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання;
суди не надали оцінки доводам позивачки щодо недотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання;
ОСОБА_2 зазначала, що станом на 19 грудня 2018 року існувала заборона та арешти суду, які не були скасовані, а саме: заборона на здійснення переходу права власності, накладена на підставі ухвали Приморського районного суду м. Одеси про забезпечення позову від 23 грудня 2016 року у справі № 522/24406/16-ц; арешт нерухомого майна, накладений на підставі ухвали Приморського районного суду м. Одеси від 05 грудня 2017 року у справі № 522/24406/16-ц; заборона на нерухоме майно, накладена на підставі договору іпотеки, серія та номер: 270, виданий 16 лютого 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чередниченко Г.А. (т. 3, а. с. 47, 48);
суди не з`ясували, чи міг іпотекодержатель реалізувати своє право, передбачене статтею 37 Законом України «Про іпотеку», а саме набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, коли наявне обтяження щодо цього майна.

За таких обставин суди аргументи позивачки по суті не перевірили та зробили передчасний висновок про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяження. Тому оскаржені рішення у цій частині належить скасувати, а справу у зазначеній частині передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина четверта статті 411 ЦПК України).

Щодо позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).

У справі, що переглядається:
ОСОБА_1 звернувся із позовом до ОСОБА_3 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна;
суди встановили, що у справі №522/244046/16-ц судовими рішеннями відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до   ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору дарування квартири за адресою: АДРЕСА_2 , що був укладений між ОСОБА_5 , діючою в інтересах ОСОБА_1 , та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 20 березня 2013 року, зареєстрований в реєстрі за №783;
суди встановили, що ОСОБА_1 не підтвердив наявність у нього суб`єктивного права на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , за захистом якого звернувся до суду;
суди врахували, що відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові.

За таких обставин суди обґрунтовано відмовили у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 .

Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України).

Правило про те, що «не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань» стосується випадків, коли такі недоліки не призводять до порушення основних засад (принципів) цивільного судочинства (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 522/18010/18 (провадження № 61-13667сво21)).

Щодо позовних вимог ОСОБА_2 , ОСОБА_1 до державного реєстратора

Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).

Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (стаття 51 ЦПК України).

Пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 жовтня 2023 року в справі № 300/808/19 (провадження № 61-11144св22), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 грудня 2023 року в справі № 363/2300/20 (провадження № 61-6922св23), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 грудня 2023 року в справі № 753/8710/21 (провадження № 61-6090св23)).

Якщо позивач не заявляє клопотання про залучення інших співвідповідачів у справах, в яких наявна обов`язкова співучасть, тобто коли неможливо вирішити питання про обов`язки відповідача, одночасно не вирішивши питання про обов`язки особи, не залученої до участі у справі як співвідповідача, суд відмовляє у задоволенні позову (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 січня 2024 року в справі № 947/6589/21 (провадження № 61-10253св23)).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року по справі № 752/3612/19 (провадження № 61-1129св20) вказано, що: «позивач заявив вимогу про визнання дій протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію права власності до державного реєстратора. Суди вважали останнього належним відповідачем. Натомість, третя особа - іпотекодержатель, за яким було зареєстровано право власності на спірну квартиру, вважає, що належним відповідачем у цій справі має бути саме особа, за якою зареєстровано право власності на предмет іпотеки, оскільки її права порушуються скасуванням рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 .[...] Зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи засвідчують, що спір виник саме між позивачем і третьою особою з приводу порушення права позивача на квартиру внаслідок дій третьої особи щодо реєстрації за нею такого права. Отже, позовна вимога про визнання дій протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки не може бути звернена до державного реєстратора філії Комунального підприємства «Результат» Миронівської міської ради у місті Києві Коровайко О. С., якого позивач визначив відповідачем. Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Вирішуючи спір, суди не звернули уваги, що позов пред`явлено до неналежного відповідача, проте вирішили спір по суті. Належним відповідачем у справі є АТ «Альфа-Банк» як правонаступник АТ «Укрсоцбанк», за яким зареєстровано речове право на належне позивачу майно, яке він передав в іпотеку банку. Встановлюючи обставини та надаючи правовий аналіз заявленим у справі вимогам, суд першої інстанції у рішенні не дав неналежної оцінки суб`єктному складу судового процесу та вирішив спір до державного реєстратора філії Комунального підприємства «Результат» Миронівської міської ради у місті Києві Коровайко О. С., якого позивач визначив відповідачем. Переглядаючи рішення суду першої інстанції у межах заявлених позовних вимог та доводів апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не дав належної правової оцінки твердженням банку про те, що саме він має бути відповідачем у цій справі. Висновки апеляційного суду, що позов заявлено до державного реєстратора як належного відповідача є помилковими».

У справі, що переглядається:
позивачі заявили позовні вимоги, зокрема, до державного реєстратора;
державного реєстратора суди вважали належним відповідачем та відмовили у задоволенні звернених до них позовних вимог унаслідок недоведеності;
суди не врахували, що зміст і характер відносин учасників справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини підтверджують, що спір у позивачів виник саме з іпотекодержателем і кінцевим набувачем, а не з державним реєстратором. Тому державний реєстратор є неналежним відповідачем. У разі задоволення позову він зобов`язаний виконати відповідне рішення суду, яке набрало законної сили, зокрема щодо скасування рішення про реєстрацію речового права, незалежно від того, чи був державний реєстратор залучений до участі у справі відповідачем або як третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений;
у задоволенні позовних вимог до державного реєстратора слід було відмовити саме з цієї підстави. Тому судові рішення у частині відмови у задоволенні вимог позивачів до державного реєстратора необхідно змінити в мотивувальній частині, виклавши їх у редакції цієї постанови.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

Доводи касаційних скарг дають підстави для висновку, що оскаржені рішення частково ухвалену з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. У зв`язку з чим, касаційний суд вважає, що касаційні скарги належить задовольнити частково, оскаржені рішення у частині позовних вимог: ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - скасувати та передати справу в цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції; ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - залишити без змін; ОСОБА_2 , ОСОБА_1 до державного реєстратора, ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про скасування запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - змінити, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 411, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу  ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_4 , задовольнити частково.

Касаційну скаргу ОСОБА_2 , яка підписана представником ОСОБА_4 , задовольнити частково.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року та постанову Одеського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року у частині позовних вимог:
ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - скасувати та передати справу в цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції;
ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - залишити без змін;
ОСОБА_2 , ОСОБА_1 до державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка Ігоря Володимировича, ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про скасування запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - змінити, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови.

З моменту ухвалення постанови касаційного суду рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року та постанова Одеського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року в скасованих частинах втрачають законну силу.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко