Номер провадження: 22-ц/813/1797/26 
Справа № 522/7233/23
Головуючий у першій інстанції Ярема Х. С.
Доповідач Драгомерецький М. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.02.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі:
головуючого судді: Драгомерецького М.М.,
суддів: Громіка Р.Д., Сегеди С.М., 
за участю представника ОСОБА_1 та ОСББ «Будинок Версе» - адвоката Шаркової Н.Р.,
переглянув у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Цвігун Андрій Вікторович, та ОСОБА_3 , Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку “Будинок Версе”, в інтересах яких діє адвокат Шаркова Наталя Робертівна, на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 16 січня 2025 року по справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області третя особа з самостійними вимогами на предмет спору Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Уютна 10» про скасування рішення державного реєстратора, усунення перешкод у користуванні майном, зобов?язання вчинити дії, -

В С Т А Н О В И В:
Позивачка ОСОБА_3 звернулась до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_2 , Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області третя особа з самостійними вимогами на предмет спору Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Уютна 10» (- далі ОСББ «Уютна 10») про скасування рішення державного реєстратора, усунення перешкод у користуванні майном, зобов?язання вчинити дії.
У позові просила суд скасувати рішення державного реєстратора Мельник Т.І. про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №50543728 від 28.12.2019 про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на квартиру 
АДРЕСА_1 шляхом забезпечення їй вільного доступу до приміщення сараю;
- зобов`язати ОСОБА_2 привести у первісний стан приміщення сараю літера Д, площею 31,5 кв.м у будинку АДРЕСА_2 шляхом відновлення його конструктивних елементів та об`ємно-планувальних показників згідно з схематичним планом будинку;
- усунути перешкоди у користуванні прибудинковою територією багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 шляхом приведення прибудинкової території та стіни противоротнього флігелю житлового будинку у первісний стан, що існував на момент придбання квартири АДРЕСА_3 ОСОБА_2 , шляхом знесення за рахунок ОСОБА_2 здійсненої ним прибудови.
Свої вимоги ОСОБА_3 обґрунтовує тим, що вона є власником квартири АДРЕСА_4 . Управління будинком здійснює ОСББ «Уютна 10» (змінило назву на ОСББ «Будинок Версе»). До складу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку належить, зокрема, сарай під літ. Д, площею 31,5 кв.м, право на користування яким мають усі співвласники будинку, як спільним майном. Власником квартири АДРЕСА_3 в цьому будинку є відповідач ОСОБА_2 , квартира якого знаходиться на 1-ому поверсі будинку. Позивачка повідомила, що ОСОБА_2 зробив самочинну реконструкцію своєї квартири шляхом приєднання до неї частини сараю загального користування, потім незаконно зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_3 зі зміненими параметрами (загальна площа квартири збільшилась за рахунок частини площі сараю з 54,1 кв.м до 68,1 кв.м). Позивачка вважає, що реконструкція квартири є незаконною, зроблена за рахунок приміщення сараю, що є у спільному користуванні усіх жителів будинку, вчинена на земельній ділянці комунальної власності, що відведена для обслуговування будинку в цілому. Прибудова створює перешкоди у використанні сараю.
Третя особа - ОСББ “Будинок Версе”, в ході розгляду справи в суді першої інстанції також звернулась із позовом в якому просила суд скасувати рішення державного реєстратора Мельник Т.І. про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №50543728 від 28.12.2019 щодо об`єкту нерухомого майна з реєстраційним номером 18515284511101 про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на квартиру АДРЕСА_3 загальна площа 68,1 кв.м та державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_3 загальна площа 68,1 кв.м про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №50543728 від 28.12.2019;
- усунути співвласникам багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 перешкоди у користуванні сараєм під літерою Д площею 31,5 кв.м у будинку АДРЕСА_2 шляхом забезпечення вільного доступу до приміщення сараю;
- зобов`язати ОСОБА_2 за власний рахунок привести у первісний стан приміщення сараю шляхом відновлення його конструктивних елементів та об`ємно-планувальних показників згідно з схематичним планом будинку АДРЕСА_2 ;
- усунути співвласникам багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 перешкоди у користуванні прибудинковою територією багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 шляхом приведення прибудинкової території та стіни противоротнього флігелю житлового будинку у первісний стан, що існував на момент придбання квартири АДРЕСА_3 ОСОБА_2 , шляхом знесення за рахунок ОСОБА_2 здійсненої ним прибудови та металевих сходів на дах прибудови.
Третя особа свої вимоги обґрунтовувала тим, що з 01.04.2023 майно багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 було передано з балансу КП «ЖКС «Фонтанський» на баланс ОСББ «Уютна 10». Земельна ділянка, на якій розташований будинок, знаходиться у фактичному користування співвласників будинку. До складу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку входить, зокрема, сарай під літерою Д, площею 31,5 кв.м. Власник квартири АДРЕСА_3 ОСОБА_2 без погодження з іншими співвласниками, без отримання дозволів здійснив незаконну самочинну реконструкцію своєї квартири шляхом приєднання до неї частини приміщення сараю загального користування. Для реконструкції квартири він використав частину прибудинкової території для улаштування прибудови до своєї квартири та сходів на дах цієї прибудови. Тому вважає, що такі дії відповідача порушують право співвласників багатоквартирного будинку на користування спільним майном.
Відповідач проти позову заперечував, зазначав, що лише власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких перешкод у користування землю та вимагата знесення об`єкту самочинного будівництва, позивачка та ОСББ права власності на земельну ділянку не мають. Наголошував, що не доведено, що на час передачі багатоквартирного будинку на баланс ОСББ «Уютна 10», був дійсно наявний сарай літ. Д. Вважає, що знесення об`єкту самочинного будівництва є крайньою мірою, необхідність якої не доведена, а вимоги про скасування рішення державного реєстратора є неналежними.
16 січня 2025 року рішенням Приморського районного суду м. Одеси позов ОСОБА_3 та ОСББ «Уютна 10» задоволено частково.
Зобов`язано ОСОБА_2 усунути ОСОБА_3 та ОСББ «Уютна 10» перешкоди у користуванні приміщенням сараю, позначеного на загальному плані будинку літерою Д, площею 31,5 кв.м., що належить до будинку АДРЕСА_2 шляхом знесення самочинної прибудови до належної ОСОБА_2 квартири АДРЕСА_5 ).
В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 1 073, 60 грн та ОСББ «Уютна 10» судовий збір за подання позову в розмірі 2 684 грн.
Не погоджуючись із вказаним рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить суд скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 16 січня 2025 року та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.
ОСББ “Будинок Версе” та ОСОБА_3 , в інтересах яких діє адвокат Шаркова Наталя Робертівна, також звернулись із апеляційною скаргою в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просять суд скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 16 січня 2025 року та задовольнити позовні вимоги ОСОБА_3 та ОСББ «Будинок Версе» у повному обсязі.
В судове засідання, призначене на 25 лютого 2026 року об 14 год 20 хв з`явилась представник позивачки ОСОБА_3 та третьої особи ОСББ «Будинок Версе» - адвокат Шаркова Н.Р., інші учасники в судове засідання не з`явилась, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, що підтверджується довідками та рекомендованими повідомленнями, наявними в матеріалах справи.
Адвокат Шаркова Н.Р. в судовому засіданні вимоги апеляційної скарги підтримала та просила проводити розгляд справи за відсутності не з`явившихся учасників справи.
Від представника ОСОБА_2 – адвоката Цвігуна А.В. до апеляційного суду надійшло клопотання про відкладення судового засідання у зв`язку із зайнятістю адвоката у кримінальному провадженні.
Однак, розглянувши вищезазначене клопотання, колегія суддів приходить до висновку про недоцільність відкладення розгляду справи та вважає, що у задоволенні клопотання слід відмовити, з огляду на наступне.
Згідно ст. ст. 13, 43 ЦПК України особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми процесуальними правами на власний розсуд. Особи, які беруть участь у справі, зобов`язані добросовісно здійснювати свої процесуальні права та виконувати процесуальні обов`язки.
В рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» Європейський суд з прав людини вказав, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
На осіб, які беруть участь у справі, також покладається обов`язок не допускати свідомих маніпуляцій та ухилень від отримання інформації про рух справи.
ОСОБА_2 , як ініціатор перегляду даної справи в апеляційному порядку зобов`язаний цікавитись відомим їй провадженням, не ухилятись від отримання інформації про рух справи та не допускати свідомих маніпуляцій для затягування судового процесу. Також апеляційний суд зауважує, що представником не надано доказів того, що його участь у судовому засіданні визнавалась обов`язковою.
Крім того, в апеляційні скарзі чітко викладена позиція щодо суті справи.
Відповідно до приписів ст. 367 ЦПК України апеляційний суд переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги.
Статтею 372 ЦПК України передбачено, що апеляційний суд відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Верховний Суд в постанові від 01.10.2020 по справі №361/8331/18 висловився, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. З врахуванням конкретної ситуації по справі, вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
Таким чином, враховуючи строки розгляду справи, баланс інтересів сторін у якнайскорішому розгляді справи, усвідомленість її учасників про розгляд справи, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, та те, що сама по собі неможливість брати участь у судовому засіданні не є безумовною перешкодою для відкладення судового засідання, колегія суддів керуючись вимогами ч. 2 ст. 372 ЦПК України вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи, які належним чином повідомлені про дату судового засідання.
Згідно положень ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши доводи наведені у апеляційній скарзі, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуване судове рішення в частині стягнення судових витрат вказаним вимогам не відповідає, а тому апеляційна скарга ОСОБА_2 не підлягає задоволенню, а апеляційна скарга ОСББ «Будинок Версе» підлягає частковому задоволенню за таких підстав. 
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_3 та залишаючи без задоволення позовні вимоги ОСББ «Будинок Версе», суд першої інстанції виходив з того, що відповідач здійснив будівництво без документів, що дають право на це і без належно затвердженого проекту, та не виконав вимоги зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення. Щодо відмови у задоволенні іншої частини позовних вимог, судом зазначено, що вимоги про забезпечення вільного доступу до приміщення сараю, відновлення конструктивних елементів та об`ємно-планувальних показників сараю задоволенню не підлягають, оскільки знесення самочинної прибудови обумовлює забезпечення вільного доступу до сараю. Зобов`язати відновлення конструктивних елементів та об`ємно-планувальних показників сараю неможливо, оскільки не відомо, яким він був до того.
Апеляційний суд вважає вірними такі висновки суду першої інстанції щодо усунення відповідачем ОСОБА_2 перешкод у користуванні майном, проте вважає передчасними висновки суду щодо відмови у задоволенні інших позовних вимог, а тому зазначає наступне.
Так, судом встановлено, що позивачка ОСОБА_3 є власником кв. АДРЕСА_4 (свідоцтво про право на спадщину від 02.06.2021).
Відповідач ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 05.11.2019 володіє квартирою АДРЕСА_6 .
В технічному паспорті продавця квартири АДРЕСА_3 , виготовленому 14.09.2001, зазначено, що житлова площа квартири 34,1 кв.м (кімнати 1, 2, 3 площею 12,0, 11,3 та 10,8 кв.м), загальна площа - 54,1 кв.м, до якої включена кухня 5,4 кв.м, коридор 4,6 кв.м., санвузол 4,6 кв.м, та веранда 5,4 кв.м.
Після придбання квартири АДРЕСА_3 на замовлення ОСОБА_2 було виготовлено новий технічний паспорт 02.12.2019, в якому житлова площа квартири 34,1 кв.м (кімнати 1, 2, 3 площею 12,0, 11,3 та 10,8 кв.м), загальна площа - 68,1 кв.м, до якої включена кухня 5,4 кв.м, коридор 4,6 кв.м, санвузол 4,6 кв.м, веранда 5,4 кв.м та підсобне приміщення №8 площею 14,0 кв.м.
28 грудня 2019 року державний реєстратор Мельник Т.І. Великодолинської селищної ради Овідіопольського району виніс рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №50543728, яким вніс зміни до попереднього запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з реєстраційним №1851528451101.
До Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис, що ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_5 , загальною площею 68,1 кв.м, житловою 34,1 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1851528451101.
В технічному плані на будинок АДРЕСА_2 та схематичному плані двору, які складені 20.05.1981, внесено об?єкт допоміжного приміщення - сарай під літерою Д, площею 31,5 кв.м, є також і інші сараї.
В листі Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 24.07.2020 йдеться про те, що будинок АДРЕСА_2 перебував на обслуговуванні КП «ЖКС «Фонтанський». Комісійним обстеженням встановлено виконання будівельних робіт з реконструкції квартири АДРЕСА_3 зі збільшенням площі прибудови за рахунок території двору загального користування (Акт обстеження об`єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси від 15.07.2020).
18 серпня 2020 року Приморська районна адміністрація Одеської міської ради видала Розпорядження №316, яким ОСОБА_2 зобов?язано до 14.08.2020 привести територію двору загального користування та стіну противоротнього флігелю житлового будинку в АДРЕСА_2 до первинного стану.
31 серпня 2021 року у багатоквартирному будинку АДРЕСА_2 створено ОСББ «Уютна 10».
На підставі Акту про списання багатоквартирного будинку з балансу від 27.03.2023, будинок АДРЕСА_2 списано з балансу КП «ЖКС «Фонтанський». В складі списаного майна значиться площа допоміжного приміщення (інші приміщення сараї) – 31,5 кв.м.
Згідно акту приймання-передачі технічної документації на житловий будинок АДРЕСА_7 , КП «ЖКС «Фонтанський» передав, а ОСББ «Уютна 10» прийняв технічний паспорт на житловий будинок.
Департамент міського господарства Одеської міської ради листом від 01.02.2024 повідомив, що рішення про передачу у власність або користування (оренду) земельної ділянки за адресою цього будинку Одеською міською радою не приймалось.
Згідно висновку експерта №17/2023 судової будівельно-технічної експертизи у справі №522/7233/23 від 30.06.2023, виготовленим на замовлення позивача, експертом встановлено:
1) збільшення загальної площі квартири АДРЕСА_5 відбулось внаслідок самовільної реконструкції квартири АДРЕСА_3 з приєднанням частини суміжного приміщення сараю під літерою «Д» площею 31,5 кв.м, що значиться у Технічному паспорті на житловий будинок від 20.05.1981;
2) часткова зміна об`ємно-планувальних показників квартири АДРЕСА_3 відбулась за рахунок прибудинкової території двору будинку АДРЕСА_2 .
Власник квартири АДРЕСА_3 ОСОБА_2 зробив самовільну реконструкцію, а саме:
- демонтаж частини сараю літ. «Д», яка є надвірною будівлею загального користування, влаштування у внутрішньому приміщенні сараю перегородки з газобетонного каменю.
- збільшення підсобної площі квартири АДРЕСА_3 на 14 кв.м за рахунок приєднання частини суміжного приміщення сараю літ. «Д»;
- будівництво залізобетонного майданчика розмірами 3,26 м х 2,47 м на прибудинковій території загального користування;
- улаштування металевого зварного каркасу на прибудинковій території загального користування. 
3) сарай літ. «Д» площею 31,5 кв.м, який є в Технічному паспорті від 20.05.1981 та фактично розташований на прибудинковій території, є допоміжним приміщенням житлового будинку АДРЕСА_2 .
Звертаючись із апеляційною скаргою, ОСОБА_2 зазначив, що позивачами не доведено, що цією прибудовою порушено їх права, що це заважає користуватися їх власністю або розпоряджатися нею. Крім того, відповідач вважає, що позивачі не можуть звертатись із вимогами щодо усунення перешкод у користуванні майном, так як не є власниками земельної ділянки, на якій було здійснено прибудову, а власник земельної ділянки не заявляв до ОСОБА_4 жодних вимог щодо порушення майнових прав.
Апеляційний суд не погоджується з такими доводами апеляційної скарги та зазгачає наступне.
Згідно ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Статтями 317, 319 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Згідно ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до положень ст. 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
Судом встановлено, що позивач на рівні з відповідачем має право доступу та користування до сараю, що розташований на території загального користування.
Таким чином, будь-які обмеження та перешкоди, що створюються власниками квартир щодо доступу до приміщень загального користування є порушенням ч. 1 ст. 319 ЦК України.
Відповідно до ст. ст. 386, 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Підставою для задоволення позову власника є встановлення факту порушення прав власника і об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні ним цих прав.
Зазначене узгоджуються з правовим висновком викладеним у постанові Верховного Суду від 28 квітня 2021 року у справі №461/5170/18.
Згідно ст. 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема, захищати права, представляти інтереси співвласників у судах.
Подібні висновки наведено у постанові ВС у справі №522/22450/13-ц.
31 серпня 2021 року у багатоквартирному будинку АДРЕСА_2 створено ОСББ «Уютна 10». На підставі Акту про списання багатоквартирного будинку з балансу від 27.03.2023, будинок АДРЕСА_2 списано з балансу КП «ЖКС «Фонтанський». В складі списаного майна значиться площа допоміжного приміщення (інші приміщення сараї) – 31,5 кв.м. Згідно акту приймання-передачі технічної документації на житловий будинок АДРЕСА_7 , КП «ЖКС «Фонтанський» передав, а ОСББ «Уютна 10» прийняв технічний паспорт на житловий будинок.
Позивачка ОСОБА_3 є власником квартири АДРЕСА_8 , а відповідач ОСОБА_2 квартири АДРЕСА_3 , обидві на першому поверсі в цьому ж будинку.
Відтак заволодіння будь-яким приміщенням загального користування без правової на це підстави, обмеження у користуванні ділянкою прибудинкової території будинку, дає право співвласнику чи ОСББ право на звернення до суду з позовом про усунення цих перешкод.
Статтею 391 ЦК України визначено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Позивачем негаторного позову може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - лише та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпорядження річчю.
Предмет негаторного позову становитиме вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом (шляхом звільнення виробничих приміщень власника від неправомірного перебування у них майна третіх осіб, виселення громадян з неправомірно займаних жилих приміщень власника, знесення неправомірно збудованих споруд, накладення заборони на вчинення неправомірних дій щодо майна власника тощо).
Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення ним цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей. Таким чином, право власності як абсолютне право має захищатися лише при доведенні самого факту порушення.
Отже, задоволення негаторного позову можливе за сукупністю двох підстав: наявність у позивача права вимоги усунення перешкод; вчинення перешкод відповідачем.
За відсутністю хоча б однієї з обставин, підстави для задоволення негаторного позову відсутні.
У постанові Верховного Суду від 30.06.2021 у справі №522/13307/16-ц зазначено, що підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення ним цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником свого права. Таким чином, право власності має захищатися лише при доведенні самого факту порушення.
Оскільки правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів та осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси (ч. ч. 1, 2 ст. 4 ЦПК України), то суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, а якщо були, то зазначити, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за це.
Згідно висновку експерта №17/2023 судової будівельно-технічної експертизи від 30.06.2023, виготовленим на замовлення позивачки, експертом встановлено:
1) збільшення загальної площі квартири АДРЕСА_5 відбулось внаслідок самовільної реконструкції квартири АДРЕСА_3 з приєднанням частини суміжного приміщення сараю під літерою «Д» площею 31,5 кв.м, що значиться у Технічному паспорті на житловий будинок від 20.05.1981;
2) часткова зміна об`ємно-планувальних показників квартири АДРЕСА_3 відбулась за рахунок прибудинкової території двору будинку АДРЕСА_2 .
Відповідачем не було надано заперечень щодо вказаного експертного висновку, а тому суд не має підстав для неврахування викладених у дослідженні висновків.
Отже, суд першої інстанції прийшов до вірного висновку, що підтверджуються ЦК України та постановами Верховного Суду, а тому доводи апеляційної скарги ОСОБА_2 в цій частині є неспроможними.
Щодо доводів апеляційної скарги ОСОБА_2 про недоведеність порушення прав позивачів, апеляційний суд зазначає наступне.
Спірний сарай є приміщенням, призначеним для задоволення господарських та побутових потреб мешканців у довго- або короткостроковому зберіганні належного їм майна поза приміщеннями своїх квартир.
З технічного плану на будинок АДРЕСА_2 і схематичного плану двору по АДРЕСА_2 , які складений 20.05.1981, вбачається наявність допоміжного приміщення - сараю під літерою Д, площею 31,5 кв.м.
З матеріалів справи вбачається, що добудова до квартири АДРЕСА_3 здійснена за рахунок площі сараю під літерою Д, площею 31,5 кв.м.
ОСББ не надавало згоди відповідачу на використання спільного майна багатоквартирного будинку і здійснення реконструкції із виконанням реконструкції конструктивних елементів сараю першого поверху багатоквартирного будинку, відповідач не звертався до ОСББ із запитом щодо можливості використання сараю як добудови до власної квартири.
Апеляційний суд звертає увагу на висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц, в якому судом зауважено, що використання прибудинкової території має відбуватися за її призначенням; створення на прибудинковій території певних об`єктів має проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі об`єкти не призведуть до порушень прав інших співвласників у багатоквартирному житловому будинку; право спільної власності багатоквартирного будинку здійснюється співвласниками за їх згодою, а тому створення на прибудинковій території певних об`єктів вимагає погодження співвласників.
Так як співвласник ОСОБА_3 вважає незаконним здійснення прибудови до квартири ОСОБА_2 за рахунок сараю загального користування, то є доведеним той факт, що вищевказана добудова була здійснена ОСОБА_2 без узгодження з усіма співвласниками будинку.
Як встановлено апеляційним судом, на підтвердження своїх доводів позивачкою надано до суду висновок судового експерта згідно якого збільшення загальної площі квартири АДРЕСА_5 , якою володіє відповідач ОСОБА_2 , відбулось внаслідок самовільної реконструкції квартири АДРЕСА_3 з приєднанням частини суміжного приміщення сараю під літерою «Д».
Стаття 76 ЦПК України визначає, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Тому, слід вважати доведеним факт наявності порушеного права позивачів так як неможливіть користування сараєм, який знаходиться на території для загального користування всіх співвласників будинку, прямо випливає з дій, здійснених відповідачем ОСОБА_2 ..
Виходячи з викладеного, доводи апеляційної скарги ОСОБА_2 не знайшли свого підтвердження в матеріалах та обставинах справи, а тому не можуть бути підставою для скасування судового рішення.
Щодо доводів апеляційної скарги ОСББ “Будинок Версе” та ОСОБА_3 апеляційний суд вважає, що вони вказують на передчасність висновків суду першої інстанції щодо задоволення позовних вимог часково та свідчать про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_3 та ОСББ «Будинок Версе» в повному обсязі виходячи з наступного.
Спірні правовідносини стосуються реалізації права позивача на користування допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Згідно п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Положеннями ст. 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Відповідно до ст. 331 ЦК України, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить.
Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
Таким чином, державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Вирішуючи питання щодо наявності порушення прав позивачів на мирне володіння майном колегія суддів зауважує, що з огляду на те, що ОСОБА_2 набув право власності на спірне допоміжне приміщення багатоквартирного будинку, яке належить до спільної сумісної власності власників квартир такого будинку та призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, без відповідної правової підстави та з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», скасування державної реєстрації її права власності на такі приміщення є легітимним та пропорційним заходом втручання у його права, з огляду на поставлену мету - відновлення законного права спільної сумісної власності власників квартир багатоквартирного будинку (зокрема позивачів).
Апеляційний суд вважає, що задоволення позовних вимог ОСББ «Будинок Версе» буде відповідати засадам цивільного судочинства щодо захисту права власності, так як ОСББ в межах заявлених вимог виступає в інтересах всіх співвласників багатоквартирного будинку, адже всі співвласники мають право вільно користуватися приміщенням спірного сараю, в той час як відповідачем ОСОБА_2 було позбавлено їх такого права, так як доступу до частини сараю, що приєднана до квартири відповідача, заважає влаштування у внутрішньому приміщенні сараю перегородки з газобетонного каменю, як це зазначено у висновку експерта судової будівельно-технічної експертизи.
Суд також критично ставиться до висновків щодо того, що на момент розгляд справи достеменно не відомо який вигляд мав спірний сарай, адже матеріали справи містять схематичний план будинку АДРЕСА_2 , який є частиною Технічного паспорту будинку, який було використано експертом під час експертного дослідження.
Обставин, які б вказували на те, що спірний схематичний план будинку або в цілому Технічний паспорт, не відповідає дійсному положення споруд та будівель, які на ньому зображені, до суду надано не було, а тому колегія суддів вважає, що Технічний паспорт є належним доказом розположення сараю під літерою Д та відображає дійсне становище споруд, яке існувало до здійснення ОСОБА_2 дій щодо приєднання будівлі сараю до квартири.
Таким чином, судова колегія дійшла висновку, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, не довів обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи, у зв`язку з чим є підстави для скасування рішення суду першої інстанції та постановлення нового судового рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
Порушення судом норм процесуального права, а саме, статей 12, 51, 81, 83, 263, 264, 265 ЦПК України, та норм матеріального права, а саме, статей 22, 1174 ЦК України, у відповідності до п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду першої інстанції й ухвалення нового рішення про задоволення позову.
Відповідно до положень ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Виходячи з викладеного, з відповідача ОСОБА_2 слід стягнути судовий збір за подання позову в суді першої інстанції на користь ОСОБА_3 та ОСББ «Будинок Версе», а також стягнути судовий збір за подання апеляційної скарги.
Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, п. 4 ч. 1 ст. 376, ст. ст. 381-384, ЦПК України, Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах, -
У Х В А Л И В:
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Цвігун Андрій Вікторович – залишити без задоволення.
Апеляційну скаргу ОСОБА_3 , Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку “Будинок Версе”, в інтересах яких діє адвокат Шаркова Наталя Робертівна – задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 16 січня 2025 року – скасувати.
Ухвалити постанову, якою позовні вимоги ОСОБА_3 та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку “Будинок Версе” задовольнити.
Рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Тетяни Іванівни про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №50543728 від 28.12.2019 щодо об`єкту нерухомого майна з реєстраційним номером 18515284511101 про реєстрацію за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) права власності на квартиру АДРЕСА_3 з наступники параметрами: загальна площа 68,1 кв.м, житлова площа 34,1 кв.м скасувати.
Зобов`язати ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) усунути ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ) та співвласникам багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 перешкоди у користуванні сараєм під літерою «Д» площею 31,5 кв.м у будинку АДРЕСА_2 шляхом забезпечення їм вільного доступу до приміщення сараю під літерою «Д» площею 31,5 кв.м у будинку АДРЕСА_2 .
Зобов`язати ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) за власний рахунок привести у первісний стан приміщення сараю під літерою «Д» площею 31,5 кв.м у будинку АДРЕСА_2 шляхом відновлення його конструктивних елементів та об`ємно-планувальних показників згідно схематичного плану будинку АДРЕСА_2 .
Зобов`язати ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) усунути ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ) та співвласникам багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 перешкоди у користуванні прибудинковою територією багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 шляхом приведення прибудинкової території та стіни противоворотнього флігелю житлового будинку у первісний стан, що існував на момент придбання ОСОБА_2 квартири АДРЕСА_3 , шляхом знесення за рахунок ОСОБА_2 здійсненої ним прибудови та металевих сходів на дах прибудови.
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір за подання позову в розмірі 4 294,40 грн (чотири тисячі двісті дев`яносто чотири гривні сорок копійок).
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку “Будинок Версе” (ЄДРПОУ 44359462) судовий збір за подання позову в розмірі 10 736 грн (десять тисяч сімсот триста шість гривень).
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку “Будинок Версе” (ЄДРПОУ 44359462) ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 6 441,60 грн (шість тисяч чотириста сорок одна гривня шістдесят копійок).
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, однак може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення до суду касаційної інстанції.
Повний текст судового рішення складено: 18 березня 2026 року.
Судді Одеського апеляційного суду М.М. Драгомерецький

Р.Д. Громік

С.М. Сегеда