справа № 757/30963/22головуючий у суді І інстанції Новак Р.В.
провадження № 22-ц/824/6090/2026 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.

П О С Т А Н О В А
Іменем України

25 лютого 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд 
у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Фінагеєва В.О., 
суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,
за участю секретаря Надточий К.О.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду м. Києва від 04 березня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Новак Р.В. у м. Києві, у справі за позовом ОСОБА_2 , в інтересах якого діє законний представник - Печерська районна в м. Києві державна адміністрація, до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , треті особи: Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кирик Ольга Анатоліївна, про витребування майна та скасування записів про державну реєстрацію права власності, -

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2022 року Печерська районна в м. Києві державна адміністрація, як орган опіки та піклування в інтересах недієздатного ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом в якому з урахуванням заяви про зміну підстав та предмету позову, просила суд: 
1) витребувати квартиру  АДРЕСА_1 з власності громадянина ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь громадянина ОСОБА_2 ; 
2) скасувати державну реєстрацію прав на двокімнатну квартиру  АДРЕСА_2 загальною площею 41,0 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2473831780000), зареєстровану на праві приватної власності приватним нотаріусом Кирик Ольгою Анатоліївною, Київський міський нотаріальний округ м. Київ, 06.10.2022 за гр. ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ); 
3) припинити право власності гр. ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на двокімнатну квартиру  АДРЕСА_2 загальною площею 41,0 кв.м.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на обліку в Печерській районній в м. Києві державній адміністрації, як органі опіки та піклування, перебуває ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_3 . Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 12 квітня 2010 року ОСОБА_2 визнано недієздатним, встановлено опікуном Печерську районну в м. Києві державну адміністрацію. Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 09 вересня 2014 року його опікуном було призначено гр. ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_4 . Після цього недієздатному ОСОБА_2 опікун не призначався. Квартира  АДРЕСА_1 , відповідно до свідоцтва про право власності на житло від 30.12.1999 № 1319 приватизована та належить на праві приватної власності громадянам: ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 . Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06 жовтня 2022 року № 311762771 право власності на квартиру  АДРЕСА_1 зареєстровано на підставі договору купівлі-продажу від 27 листопада 2012 року серія та номер 2408, видавник: приватний нотаріус Донецького МНО Воскаян А.А., власник: ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 . Запис внесено державним реєстратором Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) Габоком Віталієм Миколайовичем 01 жовтня 2021 року, номер запису про право власності: 44354459. До Печерської районної в м. Києві державної адміністрації 01 листопада 2021 року надійшла заява від представника власника нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 про зняття з реєстрації, як колишнього власника, ОСОБА_7 . До заяви додано копію договору купівлі-продажу від 27 листопада 2012 року. Проте, 08 червня 2000 року гр. ОСОБА_5 та ОСОБА_7 змінили прізвище на ОСОБА_8 , що підтверджується свідоцтвом про зміну прізвища, копією паспорту та свідоцтвом про народження (виданим повторно). Тобто, ОСОБА_5 та ОСОБА_7 не могли продати в 2012 році квартиру, оскільки більше 10 років тому змінили прізвище і отримали відповідні документи; 2) у договорі відсутнє посилання на паспорти громадян, як на документи, що підтверджують особу, зазначено лише реєстраційний номер облікової картки платника податків сторін договору. Це є порушенням норм Закону України «Про нотаріат», а також Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5; 3) громадянин ОСОБА_2 станом на 27 листопада 2012 року був визнаний судом недієздатною особою. Основним завданням органу опіки та піклування є вжиття заходів щодо захисту особистих та майнових прав та інтересів осіб, які перебувають під опікою, а також охорона та збереження житла і майна підопічних. Представник позивача просив звернути увагу на те, що ОСОБА_2 зареєстрований у вказаній квартирі з 09 квітня 1991 по сьогоднішній день, це є місцем проживання недієздатної особи, іншого житла він не має. Отже «продаж» його житла категорично не відповідає його інтересам. ОСОБА_2 на час подання позову відповідно до ст. 1261,1262 ЦК України є спадкоємцем після смерті матері і сестри. Печерською районною в м. Києві державною адміністрацією не приймалося розпорядження, яким надано дозвіл на продаж від імені недієздатного ОСОБА_2 частини квартири АДРЕСА_2 . Положеннями ст. 72 ЦК України встановлено, що опікун не має права без дозволу органу опіки та піклування укладати договори, що підлягають нотаріальному посвідченню. В даному випадку, Печерській районній в м. Києві державній адміністрації як опікуну, взагалі нічого не було відомо про цей правочин до 01 листопада 2021 року. Тому договір купівлі-продажу від 27 листопада 2012 року «укладений» громадянами, які станом на вказану дату змінили прізвище, а також однією із сторін якого був недієздатний, є нікчемним. Згідно інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22 грудня 2022 року № 318399966 право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано на підставі договору купівлі-продажу від 06 жовтня 2022 року серія та номер 2663, видавник: приватний нотаріус КМНО Кирик О.А., власник: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 . Запис внесено приватним нотаріусом КМНО Кирик О.А. 06 жовтня 2022 року, номер запису про право власності: 48074348 
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 04 березня 2025 року позов  ОСОБА_2 , в інтересах якого діє законний представник - Печерська районна в м. Києві державна адміністрація задоволено частково. Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 , майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 .В іншій частині позовних вимог відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.
В апеляційній скарзі  ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції, через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги  ОСОБА_1 , вказує що він є добросовісним набувачем спірної квартири, яка не може бути у нього витребувана, оскільки існує безліч висновків Верховного Суду з цього питання, які захищають права добросовісних набувачів. В оскаржуваному судовому рішенні зазначено про витребування квартири на користь ОСОБА_2 у повному обсязі, тоді як в згідно обставин справи квартира в певний час належала 3 особам і ОСОБА_2 належала 1/3 частина квартири, а інші 2 частки належали його матері та сестрі. Якщо навіть вважати, що вказані особи померли, то необхідні докази того, що ОСОБА_2 успадкував за своїми родичами їх частки. При цьому згідно відкритих джерел, а саме сайту судова влада України та реєстру судових рішень вбачається, що ОСОБА_2 вбив свою матір і виходячи з цього він вже не може спадкувати за нею її майно відповідно до ст. 1224 ЦК України. Обставини вбивства матері ОСОБА_2 відображені в судовому рішенні по справі 757/4382/17-к, в якій за ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 25 січня 2023 року до ОСОБА_2 були застосовані примусові заходи медичного характеру та його було поміщено до психіатричної лікарні.
У відзиві на апеляційну скаргу Печерська районна в м. Києві державна адміністрація, зазначає, що доводи апеляційної скарги є безпідставними, не мають законодавчого обґрунтування, через що скарга не може бути задоволена, судом першої інстанції правильно встановлено обставини справи та ухвалено рішення з додержанням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, виходячи з наступного. 
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом встановлено, що квартира   АДРЕСА_1 , відповідно до свідоцтва про право власності на житло від 30.12.1999 № 1319 приватизована та з цієї дати належить на праві приватної власності громадянам: ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 в рівних долях (т. 1 а.с. 13).
Відповідно до свідоцтва про зміну прізвища від 08 червня 2000 року громадянка ОСОБА_5 перемінила прізвище на ОСОБА_4 . Паспорт серія та номер: НОМЕР_3 , виданий 22.09.2004 , підтверджує особу ОСОБА_4 . Свідоцтвом про народження (виданим повторно) від 08 червня 2000 року, підтверджується, що ОСОБА_2 народився, ІНФОРМАЦІЯ_5 , а матір`ю є ОСОБА_4 (т. 1 а.с. 24-26).
Відповідно до довідки про реєстрацію місця проживання особи № 64943306 від 06.07.2021 виданої Відділом з питань реєстрації місця проживання/перебування фізичних осіб Печерської РДА, ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстрований з 02 квітня 1991 року по теперішній час за адресою:.  АДРЕСА_3 (т. 1 а.с 22).
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 12 квітня 2010 року ОСОБА_2 визнано недієздатним, визначено опікуном Печерську районну в м. Києві державну адміністрацію (т. 1 а.с. 10-11).
Відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 27 листопада 2012 року № 2408 громадяни ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 продали, а громадянин ОСОБА_3 придбав квартиру за адресою:  АДРЕСА_3 (т. 1 а.с.14).
Згідно з свідоцтвом про смерть (виданим повторно) від 20.11.2020 Серія НОМЕР_4 , ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , померла ІНФОРМАЦІЯ_7 (т. 2 а.с 167); свідоцтвом про смерть (виданим повторно) від 20 листопада 2020 року Серія НОМЕР_5 , ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , померла ІНФОРМАЦІЯ_4 (т. 2 а.с 168).
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 09 вересня 2014 року опікуном ОСОБА_2 призначено гр. ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_4 . Після цього недієздатному гр. ОСОБА_2 опікун не призначався (т. 1 а.с. 12).
До Печерської районної в м. Києві державної адміністрації 01 листопада 2021 року надійшла заява від представника власника нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 про зняття з реєстрації, як колишнього власника, гр. ОСОБА_7 . До заяви додано копію договору купівлі-продажу від 27 листопада 2012 року (т. 1 а.с. 18-20).
З копії свідоцтва від 16 листопада 2021 року № 1077, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Погуляйко В.А., вбачається, що ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , живий і проживає за адресою:  АДРЕСА_3 (т. 1 а.с. 90).
19 січня 2022 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_3 було укладено договір позики зареєстрований в реєстрі за № 66, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Чорнорог Л.В. Також, 19 січня 2022 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_3 було укладено іпотечний договір № 29, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Чорнорог Л.В., відповідно до якого ОСОБА_3 передав в іпотеку нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею - 41,0 кв.м., житловою площею 28,5 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2473831780000 (т. 1 .а.с. 165-168)
Згідно інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.10.2022 № 311762771 право власності на квартиру АДРЕСА_1 було зареєстровано на підставі договору купівлі-продажу від 27 листопада 2012 року серія та номер 2408, видавник: приватний нотаріус Донецького МНО Воскаян А.А., власник: ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 . Запис внесено державним реєстратором Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) Габоком Віталієм Миколайовичем 01 жовтня 2021 року, номер запису про право власності: 44354459 (т. 1 а.с 15-16).
Законний представник позивача ОСОБА_2 Печерська районна в м. Києві державна адміністрація, як орган опіки та піклування звернулася до суду з позовом, а також до Печерської окружної прокуратури м. Києва щодо недопущення порушення особистих майнових і немайнових прав недієздатної особи. За даним фактом Печерською окружною прокуратурою м. Києва зареєстровано кримінальне провадження за № 42022102060000164, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 4 ст. 190 КК України (т. 1 а.с. 140-141).
Відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 06 жовтня 2022 року № 2663, ОСОБА_9 , ІНФОРМАЦІЯ_8 , РНОКПП НОМЕР_6 , «продавець», що є іпотекодержателем за іпотечним договором, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Чорнорог Л.В. від 19 січня 2022 року за реєстровим № 29 (іпотечний договір), іпотекодавцем за яким є ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_9 , РНОКПП НОМЕР_2 , продав, а ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , «покупець», придбав квартиру за адресою:  АДРЕСА_3 (т. 1 а.с.161-162).
Згідно інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22 грудня 2022 року № 318399966 право власності на квартиру  АДРЕСА_1 зареєстровано на підставі договору купівлі-продажу від 06 жовтня 2022 року серія та номер 2663, видавник: приватний нотаріус КМНО Кирик О.А., власник: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 . Запис внесено приватним нотаріусом КМНО Кирик О.А. 06 жовтня 2022 року, номер запису про право власності: 48074348 (т. 1 а.с 131-135).
Відповідно до повного витягу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян щодо актового запису про смерть № 00038139754 від 16 березня 2023 року ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , помер ІНФОРМАЦІЯ_10 , про що складено актовий запис про смерть № 11916 від 13 травня 2021 року (т. 1 а.с. 80-83).
Згідно копії ухвали судді Печерського районного суду м. Києва Смик С.І. від 25 січня 2023 року громадянин ОСОБА_2 був присутній у судовому засіданні (т. 1 а.с. 91-92).
Рішенням Печерського районного суд м. Києва від 14 березня 2024 року по справі 757/27026/23-ц позов Печерської районної в м. Києві державної адміністрації (орган опіки та піклування) в інтересах недієздатного ОСОБА_2 до Київського відділу державної реєстрації смерті Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ), треті особи: КНП «Київська міська Клінічна Лікарня Швидкої Медичної Допомоги», КНП «Клінічна лікарня «Психіатрія» про анулювання актового запису про смерть задоволено. Анульовано актовий запис про смерть № 11916 від 13 травня 2021 року, складений Печерським відділом державної реєстрації актів цивільного стану у м. Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ), стосовно ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , уродженця м. Києва (т. 2 а.с. 162-166).
Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову суд першої інстанції виходив з того, що позивач ОСОБА_2 є недієздатною особою, а орган опіки та піклування не приймав рішення щодо надання дозволу на продаж від імені недієздатного ОСОБА_2 частини квартири. Станом на момент укладення договору ОСОБА_5 та ОСОБА_7 відповідно до документів вже 12 років, як змінили прізвище на « ОСОБА_8 », суд дійшов висновку, що укладення договору купівлі-продажу квартири від 27 листопада 2012 року було вчинено: 1) поза волею власників ОСОБА_2 та ОСОБА_4 ; 2) недієздатною особою - ОСОБА_2 , що суперечить положенням статті 203 ЦК України, а тому цей договір є недійсним з моменту його укладення.
Апеляційний суд погоджується з такимивисновками суду першої інстанції з наступних підстав.
Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
За змістом ст.ст. 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частиною 1 ст. 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Статтею 203 ЦК України визначено загальні вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
З матеріалів справи вбачається, що договір купівлі-продажу квартири № 2408 відповідно до якого громадяни ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 продали, а громадянин ОСОБА_3 придбав квартиру за адресою: АДРЕСА_3 був вчинений 27 листопада 2012 року.
При цьому, відповідно до свідоцтва про переміну прізвища від 08 червня 2000 року громадянка ОСОБА_5 перемінила прізвище на ОСОБА_4 . 
Відповідно до положення про порядок розгляду клопотань про переміну громадянами України прізвищ, імен, по батькові затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 27 березня 1993 р. N 233, у паспорті заявника робиться відмітка про те, що паспорт у зв`язку з переміною прізвища, імені, по батькові підлягає обмінові протягом одного місяця. (п.11).
Як вбачається з матеріалів справи, на виконання зазначеного пункту положення, паспорт серія та номер: НОМЕР_3 , виданий 22 вересня 2004 року, підтверджує особу ОСОБА_4 . 
Свідоцтвом про народження (виданим повторно) від 08 червня 2000 року, підтверджується, що ОСОБА_2 народився, ІНФОРМАЦІЯ_2 , а матір`ю є ОСОБА_4 .
Як вірно встановлено судом першої інстанції у договорі відсутнє посилання на паспорти громадян, як на документи, що підтверджують особу, зазначено лише реєстраційний номер облікової картки платника податків сторін договору, що є порушенням норм Закону України «Про нотаріат», а також Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5.
Так, у відповідності до ст. 43 Закону України «Про нотаріат» в редакції чинній на момент укладення договору, встановлення особи здійснюється за паспортом або за іншими документами, які унеможливлюють виникнення будь-яких сумнівів щодо особи громадянина, який звернувся за вчиненням нотаріальної дії (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи моряка, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний паспорт іноземця або документ, що його замінює, посвідчення інваліда чи учасника Великої Вітчизняної війни.
Зазначених вимог закону нотаріус не дотримався, не встановив осіб, які підписали договір купівлі-продажу квартири з відповідачем ОСОБА_3 та не зазначив, документів, які у відповідності до вимог ст. 43 Закону України «Про нотаріат» посвідчували особу продавців.
В даному випадку зазначення продавцями квартири  ОСОБА_5 та ОСОБА_7 очевидно є безпідставним, оскільки наявними у справі доказами достеменно підтверджено, що зазначені громадяни станом на 2012 рік мали прізвище ОСОБА_8 , а відтак не могли укладати будь-які договори від осіб на прізвище ОСОБА_10 та ОСОБА_10 .
З огляду на відсутність в договорі купівлі-продажу квартири за яким її придбав ОСОБА_3 , відомостей щодо належного встановлення осіб продавців, відсутні будь-які підстави вважати, що даний договір був підписаний і ОСОБА_6 .
Підписуючи такий договір, відповідач ОСОБА_3 не звернув уваги, що особу продавців нерухомого майна не може бути встановлено за реєстраційним кодом облікової картки платника податку, оскільки остання не визначена Законом України «Про Нотаріат» як документ, що може посвідчувати особу громадянина України.
Крім того, ОСОБА_2 з 12 квітня 2010 року визнаний судом недієздатною особою.
Статтею 41 ЦК України встановлено, що недієздатна фізична особа не має права вчиняти будь-якого правочину, правочини від імені недієздатної фізичної особи та в її інтересах вчиняє її опікун.
Згідно з ч. 1 ст. 71 ЦК України, опікун не має права без дозволу органу опіки та піклування: 1) відмовитися від прав на майно підопічного, у тому числі речових прав на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації; 2) видавати письмові зобов`язання від імені підопічного; 3) вчиняти правочини щодо: об`єкта житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, власником або користувачем яких є підопічний; відчуження (у тому числі шляхом міни або внесення (передачі) до статутного (складеного) капіталу (пайового фонду) юридичної особи чи як вступного, членського та/або цільового внеску члена кооперативу), поділу, виділу нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості, іншого цінного майна, зокрема транспортних засобів, власником якого є підопічний.
Правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування (стаття 71 цього Кодексу), є нікчемним (ч. 1 ст. 224 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 226 ЦК України, опікун може схвалити дрібний побутовий правочин, вчинений недієздатною фізичною особою, у порядку, встановленому статтею 221 цього Кодексу. У разі відсутності такого схвалення цей правочин та інші правочини, які вчинені недієздатною фізичною особою, є нікчемними.
Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно з ст. 317 ЦК України власникові належать право володіння, користування та розпорядження своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.
За змістом ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмеженій у його здійсненні.
Враховуючи вище викладене та те, що ОСОБА_2 на момент укладення договору купівлі-продажу квартири у 2012 році вже був визнаний недієздатною особою, а Печерською районною у м. Києві державною адміністрацією, як органом опіки а піклування, не приймалось рішення, яким надано дозвіл на продаж від імені недієздатного ОСОБА_2 частини квартири АДРЕСА_2 , договір купівлі-продажу квартири від 27 листопада 2012 року, посвідчений приватним нотаріусом Донецького МНО Воскаян А.А., № 2408, яким право власності на спірну квартиру, в частині що належить недієздатному, було зареєстроване за відповідачем ОСОБА_3 , є нікчемним правочином в силу вимог закону. 
Відповідно до ст. 1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).
До складу спадщини, на яке спадкоємці за законом одержують право на спадкування, входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (ст. 1218 ЦК України).
Частиною 3 ст. 1268 ЦК України встановлено, що спадкоємець, який постійно проживав разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом строку, встановленого ст. 1270 цього Кодексу, він не заявив про відмову від неї.
У частині п`ятій статті 1268 ЦК України передбачено, що незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.
Апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції, що спірне майно належить недієздатній особі, а саме ОСОБА_2 , який перебуває на обліку в Печерській районній у м. Києві державній адміністрації, як органі опіки та піклування, оскільки на момент смерті ОСОБА_4 (матері позивача) та ОСОБА_6 (сестри позивача), проживав та зареєстрований в квартирі АДРЕСА_2 .
Вирішуючи даний позов по суті, суд першої інстанції вірно визначився з тим, що позивач є спадкоємець осіб, у власності яких за життя перебували спірна квартира, згідно з ч. 3 ст. 1268 ЦК України вважається таким, що прийняв спадщину, оскільки протягом строку, встановленого ст. 1270 цього Кодексу, він не заявив про відмову від неї. У зв`язку з вказаним, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, не спростованого доводами апеляційної скарги, що майнове право позивача є порушеним.
Оцінюючи доводи апеляційної скарги, що ОСОБА_2 не має права спадкувати майно після своєї матері ОСОБА_4 на підставі ч. 1 ст. 1224 ЦК України, що підтверджується ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 25 січня 2023 року у справі № 757/4382/17-к, апеляційний суд виходить з наступного.
Відповідно до положень ст. 1224 ЦК України, зокрема, не мають права на спадкування особи, які умисно позбавили життя спадкодавця.
У постановах від 27 квітня 2020 року у справі № 2029/2-2762/11 (провадження № 61-14824св19) та від 14 квітня 2021 року у справі № 644/5164/16-ц (провадження № 61-12270св20) Верховний Суд дійшов висновку, що оскільки діяння, зазначені у частині першій статті 1224 ЦК України, є кримінально караними, то вони повинні бути підтверджені обвинувальним вироком суду або постановою про закриття кримінального провадження з нереабілітуючих підстав, які є самостійною та достатньою підставою для усунення від права на спадкування. За наявності постановлених у кримінальному судочинстві таких судових рішень, які набрали законної сили, ухвалення окремого рішення суду в цивільній справі про усунення від спадкування не вимагається, оскільки особа, яка умисно позбавила життя спадкодавця, не має права на спадкування в силу закону.
Подібні висновки зробив Верховний Суд у постанові від 31 травня 2022 року у справі № 161/88/19 (провадження № 61-11816св21), у якій звернуто увагу на те, що підставою для усунення особи від права на спадкування за частиною першою статті 1224 ЦК України є наявність у діях особи вини у формі умислу. Відповідно до статті 23 КК України виною є психічне ставлення особи до вчинюваної дії чи бездіяльності, передбаченої цим Кодексом, та її наслідків, виражене у формі умислу або необережності. Статтею 24 КК України передбачено, що умисел поділяється на прямий і непрямий. Прямим є умисел, якщо особа усвідомлювала суспільно небезпечний характер свого діяння (дії або бездіяльності), передбачала його суспільно небезпечні наслідки і бажала їх настання. Непрямим є умисел, якщо особа усвідомлювала суспільно небезпечний характер свого діяння (дії або бездіяльності), передбачала його суспільно небезпечні наслідки і хоча не бажала, але свідомо припускала їх настання.
Як вбачається з матеріалів справи, ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 25 січня 2023 року у справі № 757/4382/17-к, встановлено що сукупність доказів у справі підтверджує наявність в діях ОСОБА_2 ознак суспільно небезпечного діяння, передбаченого ч. 1 ст. 115 КК України, як вбивство, тобто умисне протиправне заподіяння смерті іншій людині.
Вказаною ухвалою до відповідача ОСОБА_2 застосовані примусові заходи медичного характеру у вигляді госпіталізації до закладу з надання психіатричної допомоги із суворим наглядом, у зв`язку з вчиненням ним суспільно небезпечного діяння, що містить ознаки кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 115 КК України.
З наведеної вище ухвали також вбачається, що ОСОБА_2 , на час вчинення суспільно небезпечних діянь страждав на психічну хворобу, що підтверджується висновком стаціонарної психіатричної експертизи № 9 від 17 січня 2017 року згідно якої у період правопорушення, передбаченого ч. 1ст. 115 КК України (22.06.2016 року) за своїм психічним станом ОСОБА_2 не міг усвідомлювати значення своїх дій та керувати ними. У теперішній час ОСОБА_2 , за своїм психічним станом не може усвідомлювати значення своїх дій та керувати ними та потребує застосування примусових заходів медичного характеру у вигляді госпіталізації до психіатричного закладу із суворим наглядом. Також встановлено, що ОСОБА_2 в момент вчинення суспільно-небезпечних діянь знаходився в стані неосудності, в якому перебуває і на даний час, а тому відповідно до частини ч. 2 ст. 19 КК України не підлягає кримінальній відповідальності.
Вина - це психічне ставлення особи до своєї протиправної поведінки та її наслідки.
Умисел, як форма вини, має місце у поведінці особи тоді, коли вона усвідомлює протиправний характер своєї дії чи бездіяльності, передбачає настання шкідливих наслідків такої поведінки, бажає їх настання або байдуже до них ставиться. Тобто, це стосується дієздатної особи, яка здатна усвідомлювати та керувати своїми діями.
Наведене вище свідчить, що в діях  ОСОБА_2  під час вчинення злочину був відсутній умисел, так як він не усвідомлював свої дії та не керував ними свідомо.
Такі висновки узгоджуються з позицією, висловленою колегією суддів судової палати у цивільних справах Верховного суду України в ухвалі від 17 грудня 2008 року у справі № 6-19613св08.
Враховуючи те, що  ОСОБА_2 страждав на психічну хворобу під час вчинення суспільно-небезпечного діяння, яке спричинило смерть спадкодавця, не усвідомлював значення своїх дій та не мав можливості керувати ними, щовиключає наявність умислу на позбавлення життя спадкодавця, відсутні підстави для застосування ч. 1 ст. 1224 ЦК України щодо позбавлення ОСОБА_2 права на спадкування.
В контексті оцінки добросовісності набувача спірного майна ОСОБА_1 , колегія суддів враховує наступне.
Правовий аналіз положень статей 387, 388 ЦК України свідчить про те, що право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути в нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
Таким чином, у випадку якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, останній може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Відповідно до сталої практики Європейського суду з прав людини, серед багатьох інших, рішення у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року, напрацьовано три критерії (принципи), які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.
Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20), розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦКУкраїни у поєднанні з положеннями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягарю, покладеному на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо.
Саме при вирішенні питання про витребування майна здійснюється перевірка добросовісності набувача цього майна, у тому числі з`ясуванню підлягає й те, чи знав або чи міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця. Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього (постанова Великої Палати Верховного Суду від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16, пункт 52).
У постанові від 27 листопада 2024 року в справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23), Велика Палата Верховного Суду констатувала, що 1) можливість втручання у право кінцевого набувача майна, яке вибуло з володіння власника без відповідної правової підстави, чи не з його волі прямо передбачене ЦК України (статті 387, 388); 2) закон безпосередньо врегулював, що добросовісний набувач не набуває право власності на відчужене йому майно, яке вибуло із володіння власника поза його волею; 3) майнове право добросовісного набувача захищено передбаченим статтею 661 ЦК України механізмом відшкодування завданих йому збитків у зв`язку з витребуванням у нього за рішенням суду майна (товару), тоді як законний володілець позбавлений можливості захистити своє майнове право у інший спосіб, ніж витребування належного йому майна.
Враховуючи встановлені у справі обставини, а саме відчуження спірного майна без волевиявлення власників та на підставі нікчемного правочину, витребування такого майна на користь законного власника від останнього набувача ОСОБА_1 є пропорційним втручанням у право власності останнього, яке ґрунтується на законі, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві.
Посилаючись на правові висновки Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, відповідач наполягає на тому, що в суду не було підстав для витребування в нього квартири як у добросовісної набувача спірного майна, який покладався на офіційну інформацію щодо права власності продавця, відображену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними.
З конструкції частини третьої статті 13 ЦК України випливає, що дії особи, які полягають у реалізації такою особою свого права, однак вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, є формою зловживання правом.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України). Водночас відповідно до частини третьої статті 16 ЦК України суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої - п`ятої статті 13 цього Кодексу, зокрема відмовити у захисті права, яким особа зловживала.
Набуваючи у власність майно законним шляхом за відплатним правочином, покладаючись на відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідач набув статус добросовісного набувача, тому втручання у його право може бути здійснено лише на підставі регламентованих норм законодавства (статті 388 ЦК України), які і є запобіжником для зловживання первинним власником своїми правами.
Тобто виникнення права на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
За обставинами цієї справи не встановлено факту чи наміру зловживання позивачем своїми правами щодо спірного нерухомого майна, яке вибуло з володіння власника поза його волею (за відсутності будь-якої зовнішньої об`єктивної форми вираження волевиявлення), тому немає підстав для відмови у захисті його права власності.
Принцип мирного володіння майном, закріплений у статті 1 Першого протоколу до Конвенції, стосується не лише кінцевого добросовісного набувача майна, а й первинного законного володільця, який маючи у власності певне майно, розраховує, що його право на мирне володіння майном буде захищене належним правовим регулюванням.
У разі коли нерухоме майно вибуває з володіння особи, якій воно належить, на підставі неукладеного правочину, така особа залишається дійсним власником цього майна, оскільки вона не бажала втрачати правовий зв`язок з належним їй майном. Позбавлення особи в такому випадку права повернути своє майно, яке вибуло з її володіння без наявних на те правових підстав, безумовно призводить до втручання у право такої особи на мирне володіння своїм майном і є порушенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Водночас ОСОБА_1 як добросовісний набувач не звільняється від негативних наслідків, які можуть виникнути при виборі недобросовісного контрагента. Окрім інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, добросовісний набувач оцінює й інші обставини, які можуть свідчити про сумнівний характер вчинюваного правочину, такі як занижена ціна договору, поведінка продавця тощо.
Тому за обставин вибуття майна із власності законного володільця поза його волею, зокрема за неукладеним правочином за відсутності його волевиявлення, витребування цього майна у добросовісного набувача на користь законного володільця є належним і виправданим способом захисту права останнього.
При цьому суд першої інстанції в цій справі правильно виходив із законності втручання у право власності кінцевого набувача спірного майна і дотримання справедливого балансу між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи.
Право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна. У випадку, якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, останній може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння (постанова Верховного Суду від 21 квітня
2021 року у справі № 760/10998/18).
Отже, висновки суду першої інстанції за встановлених у цій справі обставин не суперечать правовим висновкам, викладеним у постановах, на які посилається відповідач, про те, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Витребування від ОСОБА_1 майна, яке належить
ОСОБА_2 та вибуло з його володіння поза його волею, не свідчить про порушення справедливої рівноваги (балансу) між інтересами позивача та інтересами відповідача, який не позбавлений права на відшкодування завданих йому збитків, зокрема, в порядку, передбаченому статтею 661 ЦК України, пред`явивши вимогу до незаконного набувача, в якого придбав нерухоме майно.
У разі понесення відповідних витрат на підставі приписів частин третьої та четвертої статті 390 ЦК України відповідач має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним із часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів. Як добросовісний набувач (володілець) ОСОБА_1 має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди, а якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, він має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.
Тому повернення власнику протиправно відчуженого нерухомого майна переслідує легітимну мету. З огляду на характер спірних правовідносин апеляційний суд не встановив невідповідності заходу втручання в право власності відповідача критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ. Перешкод для застосування механізму статті 388 ЦК України не встановлено.
Аналогічна позиція міститься у постанові Верховного Суду від 05 березня 2025 року у справі № 760/21038/16.
Отже, доводи апеляційної скарги не свідчать про застосування судом першої інстанції норм права без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у наведених відповідачем постановах Верховного Суду.
Інші доводи апеляційної скарги не спростовують законності та обґрунтованості оскаржуваного судового рішення.
Апеляційний суд враховує усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразова відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Руїз Торія проти Іспанії). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанції просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх».
Враховуючи зазначене, висновки суду першої інстанції відповідають фактичним обставинам справи, ґрунтуються на наявних у справі доказах, судом повно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, що у відповідності до ст. 375 ЦПК України є підставою для залишення рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційної скарги без задоволення.
На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 375, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1  залишити без задоволення.
Рішення Печерського районного суду м. Києва від 04 березня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повне судове рішення складено 27 лютого 2026 року.

Головуючий Фінагеєв В.О.

Судді Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.