ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 березня 2026 року місто Київ.
Справа № 367/6347/25
Апеляційне провадження № 22-ц/824/6458/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача Желепи О.В.,
суддів: Поліщук Н.В., Соколової В.В.
за участю секретаря судового засідання Рябошапки М.О.
розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справуза апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 16 грудня 2025 року (у складі судді Одарюка М.П.)
у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 про визнання правочину дійсним,

ВСТАНОВИВ

В червні 2025 року позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 про визнання правочину дійсним, в якому просить суд: визнати дійсним договір від 12 квітня 2016 року, укладений між ним та ОСОБА_2 , в особі уповноваженої ОСОБА_3 , щодо однокімнатної квартири загальною площею 40,80 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . В обґрунтування позову вказує, що 12 квітня 2016 року уклав договір з ОСОБА_2 , в особі якого діяла ОСОБА_3 . Відповідно до умов вказаного договору ОСОБА_2 в майбутньому зобов`язався передати в його власність нерухоме майно (однокімнатну квартиру, загальною площею 40,80 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ), а він в свою чергу зобов`язався прийняти у власність нерухоме майно та оплатити його вартість. Загальна вартість квартири на день укладення договору становила 285600,00 грн. Відповідно до Акту прийому - передачі коштів № 1 від 11 квітня 2016 року він передав ОСОБА_2 , а останній прийняв грошові кошти у сумі 150 000,00 грн. Відповідно до Акту прийому - передачі коштів № 2 від 12 квітня 2016 року він передав, а ОСОБА_2 прийняв грошові кошти у сумі 107 900,00 грн, та відповідно до Акту прийому - передачі коштів № 3 від 25 квітня 2016 року було передано грошові кошти у сумі 27 700,00 грн. Отже, він повністю сплатив на користь відповідача зазначену в договорі вартість квартири. 21 травня 2025 року він звернувся до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 з письмовими вимогами про нотаріальне посвідчення договору, однак відповідей на вказані вище вимоги не отримав, тому вимушений звернутися до суду з вказаним позовом.
Рішенням Ірпінського міського суду Київської областівід 16 грудня 2025 року відмовлено у задоволенні позову.
Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, позивач через систему «Електронний суд» 30 грудня 2025 року подав до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій просить суд скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.
Апеляційну скаргу обґрунтовано тим, що оскаржуване рішення ухвалено з порушеннями та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
Вказує, що судом першої інстанції було порушено процедуру оцінки наданих заявником доказів за критеріями належності, допустимості та достовірності, а також не було вмотивовано відхилення або врахування кожного окремого доказу - судом першої інстанції взагалі не оцінювалася відповідна письмова вимога позивача від 21.05.2025 року у визначеному цивільно процесуальним законодавством порядку за відповідними критеріями.
Зазначає, що внаслідок протиправного неприйняття судом першої інстанції процесуального рішення по поданій позивачем заяві від 10.06.2025 року про безпосередню участь в усіх судових засіданнях в режимі відеоконференції було порушено право позивача на безпосередню участь у судовому засіданні при розгляді цієї справи.
Вказує, що після внесення повної суми забезпечувального платежу численні спроби позивача зв`язатися з відповідачем з метою подальшого нотаріального посвідчення договору виявилися марними та безрезультатними. Враховуючи зазначене, а також ненадання відповіді на письмову вимогу позивача про нотаріальне посвідчення договору дії відповідача вважає ухиленням від нотаріального посвідчення договору у формі активної протидії та пасивного небажання вчинити відповідні дії в розумінні обов`язкових до застосування висновків постанови Верховного Суду від 03.04.2023 року у справі № 185/5260/20-ц.
Звертає увагу, що відповідно до скріншотів сервісу офіційного сайту Міністерства внутрішніх справ України відповідач ОСОБА_2 є особою, яка переховується від органів досудового розслідування (дата зникнення - 02.09.2022 року), що є також підтвердженням ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору та втрати позивачем можливості нотаріально посвідчити договір за відсутності особи відповідача.
Вказує, що судом не враховано, що згідно висновків Верховного Суду, направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу сторони є достатнім для того, щоб вважити повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю.
Вважає, що суд першої інстанції безпідставно послався на висновки Верховного Суду у справах № 363/230/18, № 221/5196/16-ц, оскільки обставини у даних справах відрізняються від обставин у цій справі, що переглядається в апеляційному порядку.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 22 січня 2026 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою.

У судовому засіданні представник позивача Стеценко О.Л. підтримав доводи апеляційної скарги. Відповідач та третя особа у судове засідання не з`явились. Про дату час та місце судового засідання повідомлялись належним чином, причину неявки суду не повідомили. 
Беручи до уваги викладене та зважаючи на положення ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу в судовому засіданні за відсутності учасників справи, які будучи належно повідомленими, не прибули у судове засідання.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Судом першої інстанції встановлено, що 12 квітня 2016 року між ОСОБА_2 , від імені якого діє ОСОБА_3 (сторона -1) та ОСОБА_4 (сторона -2), у відповідності до умов якого сторона -1 в майбутньому зобов`язується передати у власність стороні -2 будь -яким, передбаченим діючим законодавством способом (укласти договір купівлі - продажу тощо) нерухоме майно, а сторона -2 зобов`язується прийняти у власність нерухоме майно - однокімнатну квартиру, що знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_1 та оплатити забезпечувальний платіж, що не перевищує загальну вартість вказаної квартири, в порядку та на умовах, визначених цим договором, та виконати інші умови даного договору ( п. 1.2 договору).
Права на квартиру являють собою права на будівництво та отримання у власність квартири із наступними попередніми технічними характеристиками: найменування - квартира, будівельний номер АДРЕСА_2 ; проектна загальна площа: 40,8 кв.м.; кількість кімнат 1 ( п. 2.1 договору).
Загальна сума ( вартість) квартири на день укладення цього договору складає 285 600,00 грн ( п. 3.1 договору).
Ціна 1 (одного) квадратного метру загальної площі квартири становить 7000,00 грн, яка є фіксованою та перегляду не підлягає ( п. 3.1.1 договору).
Договір вважається укладеним і набуває чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення за умови внесення стороною 2 забезпечувального платежу згідно п. 3.3.1 цього договору (п. 4.1 договору).
На підтвердження факту передачі коштів позивач надав: акт прийому - передачі коштів № 1 від 11 квітня 2016 року, згідно якого він передав ОСОБА_2 , а останній прийняв грошові кошти у сумі 150 000,00 грн. Відповідно до Акту прийому - передачі коштів № 2 від 12 квітня 2016 року він передав, а ОСОБА_2 прийняв грошові кошти у сумі 107 900,00 грн, та відповідно до Акту прийому - передачі коштів № 3 від 25 квітня 2016 року було передано грошові кошти у сумі 27 700,00 грн ( а.с.10 зворот-11), що свідчить про виконання позивачем своїх зобов`язань за попереднім договором купівлі - продажу.
Відмовляючи у задоволені позову, суд першої інстанції виходив з того, що договір укладений між позивачем та відповідачем 12 квітня 2016 року, про який зазначає позивач, є нікчемним з огляду на недотримання вимог чинного на момент його укладення законодавства щодо нотаріального посвідчення договору та відсутні докази втрати можливості посвідчення такого договору нотаріально. Суд першої інстанції виходив з того, що договір купівлі-продажу нерухомого майна не може бути визнано судом дійсним з підстав, передбачених статтею 220 ЦК України, оскільки такий договір підлягає нотаріальному посвідченню, а набуті на його підставі права на нерухоме майно - державній реєстрації, отже, судовим рішенням не може бути підмінено як процедуру нотаріального посвідчення договору, так і державну реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Колегія суддів апеляційного суду не в повній мірі погоджується з таким висновком місцевого суду, виходячи з наступного.
Згідно із ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення або оспорювання.
За змістом ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно з ч. 3 ст. 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Відповідно до ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 зазначено, що статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Суд встановив, що між сторонами договір купівлі-продажу частки квартири укладено 01 травня 2013 року, тобто після набрання чинності Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», яким державну реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомого майна скасовано. З огляду на зазначене суди апеляційної та касаційної інстанцій дійшли неправильних висновків про те, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується до спірних правовідносин у зв`язку з необхідністю державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Як вбачається з матеріалів справи, Договір укладено 12 квітня 2016 року, тобто також після набрання чинності Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України».
Відтак суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що стаття 220 ЦК України не підлягає застосуванню у даному спорі у зв`язку з необхідністю державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість.
За змістом сталої позиції Верховного Суду, зокрема, сформульованої у справі №188/1196/19 від 09.12.2024, однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Перекладання на суд повноважень нотаріуса по посвідченню договорів є неприпустимим, а у справі що розглядається не встановлено об`єктивних та непереборних перешкод у нотаріальному посвідченні договору від 12 квітня 2016 року.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина друга статті 78 ЦПК України).
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц).
Під час розгляду цієї справи судом не встановлено факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору. Так, в матеріалах справи міститься вимога позивача про нотаріальне посвідчення договору від 12 квітня 2016року, проте доказів, які б підтверджували факт їїотримання  ОСОБА_2 , не надано.
Крім того, колегія суддів додатково звертає увагу на те, що завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Колегія суддів зауважує, що визнання правочину дійсним (конвалідація) є усуненням вади форми такого правочину. Конвалідація недоліку форми договору полягає в наданні нікчемному правочину юридичної сили з моменту його вчинення (зціленні / оздоровленні правочину). 
Визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Конвалідація, згідно частини другої статті 220 ЦК України, можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення. Визнання договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України є окремим способом захисту і висновок суду про визнання дійсним має міститися і як в мотивувальній, так і в резолютивній частині судового рішення.
Такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц.
Тобто метою визнання договору дійсним є підтвердження укладення договору та виникнення прав і обов`язків сторін, що створить сприятливу ситуацію для оформлення речових прав за таким договором.
У справі ж, яка переглядається, спір між сторонами виник не стільки щодо дійсності чи укладеності договору, скільки щодо неналежного його виконання: позивач, який посилається на повну сплату ним коштів, зазначає, що відповідач не виконав свого обов`язку з будівництва квартири. 
Так, у суді апеляційної інстанції представник позивача надав пояснення, що з 2016 року та по теперішній час відповідачем квартира так і не була збудована, навіть не розпочато будівництво будинку, в якому така квартира мала знаходитись. Позивач розраховує, що новий забудовник, якщо суд визнає дійсним договір, укладений з відповідачем виконає умови договору та добудує йому квартиру.
Тобто визнання договору купівлі-продажу квартири в цій ситуації не матиме юридичних наслідків у частині набуття позивачем права власності на неіснуючий об`єкт нерухомого майна. Так само, одне лише рішення про визнання цього договору дійсним не спонукатиме відповідача чи іншого забудовника до виконання своїх обов`язків за таким договором.
За таких обставин колегія суддів установила, що обраний позивачем спосіб захисту не призведе до відновлення прав останнього, який з урахуванням обставин, що склались в даній справі має право на повернення коштів від відповідача за умови доведеності сплати таких коштів.
При цьому для відшкодування збитків чи застосування кондикційних механізмів захисту порушеного права (повернення безпідставно набутих коштів) не потрібно визнавати дійсним договір. Достатньо довести факт передачі таких коштів відповідачу.
За наведених обставин, суд першої інстанції зробив правильний висновок про відмову у задоволенні позову, проте з помилкових мотивів. Отже, рішення суду першої інстанції в мотивувальній частині підлягає зміні із викладенням мотивувальної частини оскаржуваного рішення в редакції цієї постанови.
Відповідно до частини 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Керуючись ст. ст. 268, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.
Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 16 грудня 2025 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена 16 квітня 2026 року.

Головуючий О.В. Желепа 

Судді Н.В. Поліщук

В.В. Соколова