ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ  

08 квітня 2026 року
м. Київ

справа № 947/954/23
провадження № 61-16161св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого -Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач),
суддів: Гулейкова І. Ю., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., Черняк Ю. В.,

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ;
відповідачі:  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , державний реєстратор державного підприємства «Агенція з державної реєстрації» Дунай Христина Богданівна;
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги представника ОСОБА_4 - адвоката Кулішової Ольги Борисівни і представника ОСОБА_2 - адвоката Суворової Юлії Іванівни на постанову Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року у складі колегії суддів: Громіка Р. Д., Драгомерецького М. М., Комлевої О. С., 
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовної заяви
У грудні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Комета-М» (далі - ТОВ «Комета-М») про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, визнання права власності та витребування майна із чужого незаконного володіння.
Позовна заява мотивована тим, що відповідно до договору майнових прав на об`єкт нерухомості від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2, укладеного між нею та ТОВ «Комета-М», вона придбала у товариства новозбудоване майно, а саме: апартаменти № НОМЕР_1 , загальною площею 89,5 кв. м, що розташовані на третьому поверсі 2 секції об`єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_1 ,
На виконання зобов`язань за вищевказаним договором купівлі-продажу вона внесла на розрахунковий рахунок ТОВ «Комета-М» 1 950 000 грн, що підтверджується квитанціями про сплату грошових коштів та довідкою товариства від 10 липня 2018 року № 128 про сплату нею 100 % вартості майна. Таким чином, взяті на себе зобов`язання за вказаним договором вона виконала у повному обсязі.
Позивач зазначала, що 16 липня 2018 року між нею та ТОВ «Комета-М» в особі виконуючого обов`язки директора Попової Т. Д. було укладено додаткову угоду до вищевказаного договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2, відповідно до умов якої було внесено зміни до договору та викладено термін «Об`єкт будівництва, Об`єкт» розділу «2. Терміни» у новій редакції, а саме: «Об`єкт будівництва - готель апартаментного типу на 120 місць, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: АДРЕСА_1 »; а також викладено термін «Новозбудоване майно» розділу «2. Терміни» договору у новій редакції, а саме: «новозбудоване майно - апартаменти номер № НОМЕР_2, загальною площею 89,5 кв. м, розташовані на третьому поверсі, 2 секції об`єкта будівництва».
З огляду на викладене, позивачка вважала, що вона набула право власності на апартаменти № НОМЕР_2, загальною площею 89,5 кв. м, що розташовані на третьому поверсі 2 секції готелю апартаментного типу на 120 місць, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: АДРЕСА_1 (далі - апартаменти № НОМЕР_2).
Проте, після звернення до державного реєстратора за реєстрацією права власності на вказане нерухоме майно їй стало відомо про те, що 16 серпня 2019 року державний реєстратор Державного підприємства «Агенція з державної реєстрації» (далі - ДП «Агенція з державної реєстрації») Дунай Х. Б. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на вищевказані апартаменти № НОМЕР_2 за ОСОБА_2 .
Позивачка вважала, що державний реєстратор ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай Х. Б. прийняла незаконне рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48283639, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на належне їй новозбудоване майно - апартаменти № НОМЕР_2. Так, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підставою для виникнення права власності ОСОБА_2 на вищевказані апартаменти зазначено договір купівлі-продажу майнових прав серія та номер: № К-29-3-2, виданий 16 квітня 2018 року, видавник: ТОВ «Комета-М». Проте, аналіз вищевказаного договору свідчить про те, що ОСОБА_2 спірні апартаменти № НОМЕР_2 не придбавалося, оскільки предметом цього договору були майнові права на апартаменти № НОМЕР_1 .
Заочним рішенням Київського районного суду м. Одеси від 16 листопада 2021 року у справі № 947/22539/21 її позов до ОСОБА_2 задоволено. Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48283639, від 16 серпня 2019 року державного реєстратора ДП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х. Б. про державну реєстрацію права власності на апартаменти № НОМЕР_2 за ОСОБА_2 , та закрито відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Скасовано державну реєстрацію права власності та припинено право власності ОСОБА_2 на апартаменти № НОМЕР_2 .
Звернувшись повторно у січні 2022 року до державного реєстратора за реєстрацією права власності на належний їй об`єкт нерухомості, їй стало відомо, що ОСОБА_2 , який не є реальним власником вказаного майна, відчужив спірну нерухомість за договором купівлі продажу від 06 жовтня 2020 року ОСОБА_3 , який 04 серпня 2021 року також продав її за договором купівлі продажу ОСОБА_4 .
Позивачка зазначала, що вищевказані договори купівлі-продажу порушують її права, а тому підлягають визнанню недійсними, а спірне нерухоме майно підлягає витребуванню на її користь із чужого незаконного володіння
У подальшому ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 31 липня 2023 року вищевказане заочне рішення суду від 16 листопада 2021 року за заявою представника ОСОБА_2 - адвоката Суворової Ю. І. про його перегляд було скасовано, а ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 04 вересня 2023 року вказану справу № 947/22539/21 за її заявою залишено без розгляду (за заявою позивача). 
З огляду на викладене, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог, ОСОБА_1 просила суд:
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48283639, від 16 серпня 2019 року державного реєстратора ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай Х. Б. про державну реєстрацію права власності на апартаменти № НОМЕР_2, скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на апартаменти № НОМЕР_2, проведену державним реєстратором ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай Х. Б. від 16 серпня 2019 року, номер запису про право власності 32859129, та припинити право власності ОСОБА_2 на апартаменти № НОМЕР_2;
- визнати недійсним та встановити нікчемність договору купівлі-продажу, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С. В. 06 жовтня 2020 року, зареєстровано у реєстрі за № 1114, за яким ОСОБА_2 продав ОСОБА_3 апартаменти № НОМЕР_2;
- визнати недійсним та встановити нікчемність договору купівлі-продажу, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Пашичевою Г. Л. 04 серпня 2021 року, зареєстровано в реєстрі за № 1576, за яким ОСОБА_3 продав ОСОБА_4 апартаменти № НОМЕР_2;
- витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на її користь апартаменти № НОМЕР_2;
- визнати за нею право власності на апартаменти № НОМЕР_2 .
Короткий зміст судових рішень
Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 13 червня 2023 року заяву представника ОСОБА_1 - адвоката Чирки О. О. задоволено. Виключено зі складу відповідачів ТОВ «Комета-М» (ЄДРПОУ 33722034).
Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 05 вересня 2023 року за клопотанням представника ОСОБА_1 - адвоката Чирки О. О. залучено до участі у справі в якості співвідповідача державного реєстратора ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай Х. Б.
Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 23 січня 2024 року у складі судді Бескровного Я. В., залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 21 листопада 2024 року у складі колегії суддів:Карташова О. Ю., Коновалової В. А., Кострицького В. В., у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Судові рішення мотивовані тим, що апартаменти № 29, які зазначені у договорі купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомо майна, укладеного 27 квітня 2018 року з ОСОБА_1 , та у договорі купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомо майна, укладеного 16 квітня 2018 року з ОСОБА_2 , є апартаментами під № НОМЕР_2, тобто одним і тим самим об`єктом нерухомості, що підтверджується наявними у матеріалах справи документами та визначеною адресою місцезнаходження нерухомого майна - секція 2, третій поверх, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 . 
ОСОБА_2 повністю виконав умови інвестування та набув переважне право на одержання спірного об`єкта інвестування, оскільки уклав договір купівлі-продажу майнових прав та виконав його умови раніше, ніж ОСОБА_1 .
Звертаючись до державного реєстратора, ОСОБА_2 надав повний пакет документів, необхідних для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, тому відсутні правові підстави для визнання протиправним і скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на спірне нерухоме майно.
Таким чином, позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання оспорених договорів купівлі-продажу недійсними та визнання за нею права власності на апартаменти № НОМЕР_2 є необґрунтованими, оскільки 16 серпня 2019 року право власності на вказане нерухоме майно було правомірно зареєстровано за ОСОБА_2 . 
Установивши, що ОСОБА_2 був законним володільцем апартаментів № НОМЕР_2 та мав право відчужувати вказане майно, а позивачка не була власником цього нерухомого майна, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про відсутність передбачених статтею 388 ЦК України підстав для задоволення вимог про витребування із чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь позивачки спірного нерухомого майна.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 травня 2025 року касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Чирка О. О., задоволено частково. Постанову Одеського апеляційного суду від 21 листопада 2024 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції (провадження № 61-17293св24).
Скасовуючи постанову суду апеляційної інстанції та направляючи справу на новий апеляційний розгляд, Верховний Суд зазначив, що з огляду на принцип вірогідності доказівапеляційний суд не проаналізував надані сторонами докази на предмет того, чи не свідчить суперечність у поданих сторонами документах щодо вартості майна, набутого за договорами купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, на один і той самий предмет нерухомості, придбаний з різницею у 10 днів, а також у доказах щодо сплати вартості такого майна, про недобросовісність дій однієї із сторін спірних правовідносин. Вирішуючи спір, апеляційний суд належним чином не встановив усіх обставин справи, не перевірив, чи відповідають дії учасників спірних правовідносин таким засадам цивільного законодавства як справедливість, добросовісність та розумність. 
Короткий зміст оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року апеляційну скаргу  ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Київського районного суду м. Одеси від 23 січня 2024 року скасовано. Ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги  ОСОБА_1 задоволено частково. Витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 апартаменти № НОМЕР_2, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,5 кв. м. Вирішено питання розподілу судових витрат. 
Скасовуючи рішення районного суду та задовольняючи частково позов, суд апеляційної інстанції виходив із того, що при новому апеляційному розгляді справи  ОСОБА_2 на підтвердження обставин набуття ним права на спірний об`єкт інвестування надав суду квитанції про сплату коштів у загальному розмірі 2 930 000 грн, які були сплачені безпосередньо ТОВ «Комета-М» готівкою. Разом з тим, згідно з пунктом 5.7 договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 16 квітня 2018 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Комета-М», розрахунки за цим договором здійснюються в безготівковій формі покупцем виключно з власного поточного рахунку фізичної особи в національній валюті України або через касу банку. Аналогічні положення містяться у договорі купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Комета-М». Апеляційний суд вважав, що ОСОБА_1 дотрималася вимог договору, сплатила грошові кошти у відділенні банку, а ОСОБА_2 положень договору в частині розрахунків і способу їх здійснення дотримано не було, що свідчить про недобросовісність поведінки ОСОБА_2 . Крім того, на думку апеляційного суду, аналіз зібраних у справі доказів дає підстави для висновку, що ОСОБА_1 є дійсним власником спірних апартаментів, які поза її волею вибули у володіння іншої особи, а тому позовні вимоги про витребування майна із чужого незаконного володіння та визнання за нею права власності є законними, обґрунтованими і підлягають задоволенню.
Разом з тим, вимоги про визнання протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на спірне майно, визнання недійними договорів купівлі-продажу та встановлення нікчемності договорів купівлі-продажу спірного нерухомого майна, укладених між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , а також ОСОБА_4 задоволенню не підлягають, оскільки є неефективним способом захисту прав власника. 
Апеляційний суд послався на відповідні правові висновки Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду. 
Короткий зміст вимог касаційних скарг
У касаційних скаргах представник ОСОБА_4 - адвокат Кулішова О. Б. і представник ОСОБА_2 - адвокат Суворова Ю. І., посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просять оскаржувану постанову апеляційного суду скасувати, а рішення районного суду залишити в силі. 
Надходження касаційних скарг до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 січня 2026 року за касаційною скаргою представника ОСОБА_4 - адвоката Кулішової О. Б. відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України. Витребувано матеріали справи із суду першої інстанції. Клопотання представника ОСОБА_4 - адвоката Кулішової О. Б. про зупинення дії постанови Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року задоволено. Зупинено дію постанови Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року до закінчення її перегляду у касаційному порядку. 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 січня 2026 року за касаційною скаргою представника ОСОБА_2 - адвоката Суворової Ю. І. відкрито касаційне провадження у вказаній справіз підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України у вищевказаній справі.
У лютому 2026 року справа надійшла до Верховного Суду. 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 березня 2026 року справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , державного реєстратора ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай Х. Б. про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, визнання права власності та витребування майна із чужого незаконного володіння, за касаційними скаргами представника ОСОБА_4 - адвоката Кулішової О. Б. і представника ОСОБА_2 - адвоката Суворової Ю. І. на постанову Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 рокупризначено до судового розгляду. 
Аргументи учасників справи
Доводи осіб, які подали касаційні скарги 
Касаційні скарги представника ОСОБА_4 - адвоката Кулішової О. Б. та представника ОСОБА_2 - адвоката Суворової Ю. І., які за змістом фактично є аналогічними, мотивовані тим, що апеляційний суд належним чином не дослідив усіх обставин справи, не врахував, що саме ОСОБА_2 набув переважне право на одержання об`єкта інвестування, оскільки 16 квітня 2018 року уклав договір купівлі-продажу майнових прав та повністю виконав його умови інвестування раніше, ніж позивачка. Таким чином, станом на дату укладення договору з ОСОБА_1 - 27 квітня 2018 року власником об`єкта інвестування вже був ОСОБА_2 , а не ТОВ «Комета-М», яке не могло повторно здійснити відчуження майнових прав позивачці. Зазначене підтверджується належними та допустимими доказами, яким апеляційний суд не надав належної оцінки.
Здійснюючи аналіз поданих  ОСОБА_2 квитанцій про оплату грошових коштів забудовнику, апеляційний суд констатував факт оплати ним грошових коштів відповідно до умов укладеного договору, тобто у повному обсязі, хоча дійшов висновку про недобросовісність дій саме ОСОБА_2 . Разом з тим, апеляційний суд не надав належної оцінки квитанціям, які надані позивачкою, та не звернув уваги на неповноту оплати нею ціни об`єкту нерухомості, що визначена у договорі, укладеного між нею та забудовником. Він же сплатив значно більшу суму. Отже, апеляційний суд при новому розгляді справи не виконав вказівки Верховного Суду при попередньому скасуванні судових рішень, не здійснив належного порівняльного аналізу доказів сторін, не з`ясував належним чином, чиї докази дійсно є більш вірогідними і повними, не мотивував, чому він надає перевагу сукупності доказів позивачки перед зібраними доказами ОСОБА_2 , які є більш ранніми у часі, повнішими та економічно обґрунтованими. 
Крім того, апеляційний суд, задовольняючи частково позов позивачки, не дослідив добросовісності кінцевого набувача - ОСОБА_4 .
У касаційній скарзі представник ОСОБА_4 - адвокат Кулішова О. Б. посилається на порушення апеляційним судом положень статті 1 Першого Протоколу Конвенції щодо захисту права власності та втручання у мирне володіння майном. 
Посилаються на відповідні правові висновки Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду, прецедентну практику Європейського суду з прав людини щодо втручання у право власності. 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційні скарги
У лютому 2026 року до Верховного Суду надійшли аналогічні за змістом відзиви представника ОСОБА_1 - адвокати Чирки О. О. на касаційні скарги відповідачів, в яких зазначено, що оскаржуване судове рішення апеляційного суду є законним та обґрунтованим, а доводи касаційних скарг - безпідставними. Позивачка належними та допустимими доказами довела, що вона набула права тотожні праву власності на об`єкт інвестування. Висновками судових експертів Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз та товариства з обмеженою відповідальністю «Одеський регіональний центр незалежних експертиз» беззаперечно підтверджено справжність (давність, підписи, відбитки штампів) документів позивачки, на які вона посилалася як на підставу задоволення позовних вимог, тоді як справжність підпису директора ТОВ «Комета-М» на документах ОСОБА_2. не підтверджено, що свідчить про неукладеність (підробку) та неоплатність угоди і, як наслідок, несправжність документів, які останній надав державному реєстратору. Зазначені висновки експертів було утримано позивачкою на стадії повторного апеляційного перегляду справи, проте вони спростовують доводи ОСОБА_2 про те, що ним було укладено угоду з ТОВ «Комета-М» про купівлю спірних апартаментів. Апеляційний суд вірно не взяв до уваги надані ОСОБА_2 на підтвердження набуття ним права на спірне нерухоме майно квитанції до прибуткового касового ордеру, оскільки такі не є первинними бухгалтерськими документами, які підтверджують що вказані кошти зараховані на рахунок ТОВ «Комета-М» на виконання договору купівлі-продажу майнових прав. 
У лютому та у березні 2026 року до Верховного Суду надійшли письмові пояснення представників  ОСОБА_4 - адвокатів Кулішової О. Б. і Маркової Т. Л. Разом з тим, відповідно до частини першої статті 174 ЦПК України при розгляді справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору виключно у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. За змістом статей 392-395 ЦПК України заявами по суті справи в суді касаційної інстанції є саме касаційна скарга та відзив на касаційну скаргу. Отже, подані до Верховного Суду письмові пояснення представників ОСОБА_4 - адвокатів Кулішової О. Б. і Маркової Т. Л. підлягають залишенню без розгляду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду: від 25 січня 2022 року у справі № 761/16124/15-ц, провадження № 14-184цс20; від 14 грудня 2022 року у справа № 477/2330/18, провадження № 14-31цс22).
Фактичні обставини справи, встановлені судом
16 квітня 2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Комета-М» в особі виконуючого обов`язки директора Попової Т. Д. укладено договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна № К-29-3-2, згідно з умовами якого ОСОБА_2 придбав у ТОВ «Комета-М» новозбудоване майно, а саме: апартаменти № 29, загальною площею 89,5 кв. м, розташовані на третьому поверсі 2 секції об`єкта будівництва. Об`єкт будівництва - готель апартаментного типу на 120 місць, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: м. Одеса, Київський район, середня тераса схилу в районі 13 с. Великого Фонтану.
Відповідно до пункту 5.1 договору сума договору, станом на дату укладання договору, становить 2 860 110,4 грн, з яких 2 383 425, 33 грн є договірною вартістю, а 476 685,07 грн складає ПДВ.
Пунктом 6.1 договору визначено, що після сплати 100 % суми договору та протягом 35 робочих днів з дати надання продавцю документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проєктній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам, продавець зобов`язується передати покупцю майнові права та документи, що підтверджують право власності продавця на майнові права (акт приймання-передачі майнових прав, тощо) та інші документи, надання яких є в компетенції продавця, що необхідні для отримання покупцем свідоцтва про право власності на новозбудоване майно, а покупець зобов`язується прийняти документи та підписати акт приймання-передачі майнових прав відповідно до умов цього договору. Майнові права вважаються переданими покупцю у дату, зазначену в акті приймання-передачі майнових прав. Майнові права мають бути не обтяжені забороною щодо їх передачі покупцю.
Згідно з довідкою від 23 квітня 2018 року № 29/а, виданою ТОВ «Комета-М» ОСОБА_2, вартість нерухомого майна - апартаментів № 29, загальною проектною площею 89,50 кв. м, які розташовані за адресою: м. Одеса, Київський район, 13 ст. Великого Фонтану на середній терасі схилу, згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 16 квітня 2018 року № К-29-3-2 сплачено в повному обсязі, з ПДВ, що відповідає 100 % вартості нерухомого майна.
27 квітня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Комета-М» укладено договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна № К-29-3-2, згідно з умовами якого ОСОБА_1 придбала у ТОВ «Комета-М» новозбудоване майно, а саме: апартаменти № 29, загальною площею 89,5 кв. м, що розташовані на третьому поверсі 2 секції об`єкта будівництва. Об`єкт будівництва - готель апартаментного типу на 120 місць, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: м. Одеса, Київський район, середня тераса схилу в районі 13 с. Великого Фонтану. 
Згідно з пунктом 5.1 вказаного договору сума договору, станом на дату укладання договору, становить1 950 000 грн, з яких 1 625 000,00 грн є договірною вартістю, а 325 000,00 грн складає ПДВ.
Відповідно виписки з переліку осіб, які брали участь в фінансуванні об`єкта будівництва, виданої 21 травня 2018 року ТОВ «Комета-М», згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 16 квітня 2018 року № К-29-3-2 власником майнових прав на апартаменти, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , апартаменти № НОМЕР_2, загальною площею 89,50 кв. м, розташовані на третьому поверсі, секція 2, є громадянин України ОСОБА_2 , який фінансував об`єкт будівництва шляхом купівлі-продажу майнових прав.
Згідно з актом приймання-передачі до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 16 квітня 2018 року № К-29-3-2, складеного 18 червня 2018 року ТОВ «Комета-М» та ОСОБА_2 , сторони підтвердили, що відповідно до пункту 3.2 договору майнові права передано покупцю у власність, у зв`язку з чим покупець отримав безумовне право на новозбудоване майно, що після державної реєстрації (за ініціативою покупця) стає правом власності покупця на новозбудоване майно як на нерухомість. Характеристики новозбудованого майна: апартаменти № НОМЕР_2, секція 2, третій поверх об`єкта будівництва: АДРЕСА_1 ; загальна площа апартаментів 89,50 кв. м згідно з технічним паспортом ПП «Експерт 2002» від 04 квітня 2028 року; кількість кімнат - 3.
ОСОБА_1 на виконання умов договору від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2 внесла 1 950 000,00 грн на розрахунковий рахунок ТОВ «Комета-М» (квитанції про оплату грошових коштів: від 14 червня 2018 року № ПН565950, від 20 червня 2018 року № ПН571825, від 25 червня 2018 року № ПН575198, від 29 червня 2018 року № ПН576966, від 03 липня 2018 року № ПН580562, від 09 липня 2018 року № ПН585125).
Згідно з довідкою від 10 липня 2018 року № 128, виданою ТОВ «Комета-М» ОСОБА_1 , вартість нерухомого майна - апартаментів № 29, секція 2, поверх 3, загальною проектною площею 89,50 кв. м, які розташовані за адресою: м. Одеса, Київський район, 13 ст. Великого Фонтану на середній терасі схилу, згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2 сплачено в сумі 1 950 000,00 грн з ПДВ, що відповідає 100 % вартості нерухомого майна.
16 липня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Комета-М» в особі виконуючого обов`язки директора Попової Т. Д., враховуючи присвоєння будівельному об`єкту поштової адреси: АДРЕСА_1 (довідка з Адресного реєстру міста Одеси від 16 травня 2018 року № 378912/1), визначенням загальної площі приміщень (технічний паспорт ПП «Експерт 2002» від 04 квітня 2018 року), укладено додаткова угода до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2, відповідно до умов якої внесено зміни до договору та викладено термін «Об`єкт будівництва, Об`єкт» розділу «2. Терміни» у новій редакції, а саме: «Об`єкт будівництва - готель апартаментного типу на 120 місць, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: АДРЕСА_1 », а також викладено термін «Новозбудоване майно» розділу «2. Терміни» договору у новій редакції, а саме: «новозбудоване майно - апартаменти номер № НОМЕР_2, загальною площею 89,5 кв. м, розташовані на третьому поверсі, 2 секції об`єкта будівництва».
Відповідно до виписки з переліку осіб, які брали участь в фінансуванні об`єкта будівництва, виданої 16 липня 2018 року ТОВ «Комета-М», згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2 власником майнових прав на апартаменти, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , апартаменти № НОМЕР_2, загальною площею 89,50 кв. м, розташовані на третьому поверсі, секція 2, є громадянка України ОСОБА_1 , яка фінансувала об`єкт будівництва шляхом купівлі-продажу майнових прав.
Згідно з актом приймання -передачі до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2, складеного 16 липня 2018 року ТОВ «Комета-М» та ОСОБА_1 , сторони підтвердили, що відповідно до пункту 3.2 договору майнові права передано покупцю у власність, у зв`язку з чим покупець отримала безумовне право на новозбудоване майно, що після державної реєстрації (за ініціативою покупця) стає правом власності покупця на новозбудоване майно як на нерухомість. Характеристики новозбудованого майна: апартаменти № НОМЕР_2, секція 2, третій поверх об`єкта будівництва: АДРЕСА_1 ; загальна площа апартаментів 89,50 кв. м згідно з технічним паспортом ПП «Експерт 2002» від 04 квітня 2028 року; кількість кімнат - 3.
16 серпня 2019 року державним реєстратором ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай Х. Б. зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на апартаменти № НОМЕР_2, секція 2, третій поверх, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Підставами виникнення права власності ОСОБА_2 на вказані апартаменти є: договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: № К-29-3-2, виданий 16 квітня 2018 року, видавник: ТОВ «Комета-М»; довідка, серія та номер: 29/а, виданий 23 квітня 2018 року, видавник: ТОВ «Комета-М», яка підтверджує повне погашення вартості апартаментів; виписка, серія та номер: б/н, виданий 21 травня 2018 року, видавник: ТОВ «Комета-М»», про підтвердження власності саме на апартаменти НОМЕР_2 (зміна будівельного номеру); акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 18 червня 2018 року, видавник: ТОВ «Комета-М»; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 20 грудня 2018 року, видавник: ПП «Експерт-2002».
17 серпня 2019 року між ТОВ «КОСТА ФОНТАНА» та ОСОБА_2 укладено договір № НОМЕР_2 про надання послуг з управління комплексом, предметом якого є забезпечення управителем надання послуг самостійно або із залученням третіх осіб з обслуговування готелю на 120 місць зі спортивно-розважальним та культурно-розважальним комплексом, його споруд та прибудинкової території, забезпечення належного функціонування інженерних систем і мереж комплексу з вбудовано-прибудинковими приміщеннями соціально-побутового призначення, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з довідкою ТОВ «КОСТА ФОНТАНА» ОСОБА_2 є власником апартаментів № НОМЕР_2, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Станом на 01 жовтня 2020 року заборгованість з оплати за житлово-комунальні послуги перед ТОВ «КОСТА ФОНТАНА» відсутня. Сплата за надані послуги здійснювалася щомісячно.
06 жовтня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, згідно з умовами якого ОСОБА_3 придбав у ОСОБА_2 апартаменти № НОМЕР_2 , загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
04 серпня 2021 року ОСОБА_3 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу відчужив апартаменти № НОМЕР_2, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_4 .
Право власності на апартаменти № НОМЕР_2 , загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , 04 серпня 2021 року зареєстровано за ОСОБА_4 . 
Заочним рішенням Київського районного суду м. Одеси від 16 листопада 2021 року у справі № 947/22539/21 позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , державного реєстратора Дунай Х. Б. про скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, про визнання права власності на майнові права задоволено. Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48283639, від 16 серпня 2019 року державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х. Б. про державну реєстрацію права власності на апартаменти № НОМЕР_2, секція 2, третій поверх, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 , та закрито відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Скасовано державну реєстрацію права власності та припинено право власності ОСОБА_2 на апартаменти № НОМЕР_2, секція 2, третій поверх, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 31 липня 2023 року заяву представника ОСОБА_2 - адвоката Суворової Ю. І. про перегляд заочного рішення Київського районного суду м. Одеси від 16 листопада 2021 року задоволено. Скасовано заочне рішення Київського районного суду м. Одеси від 16 листопада 2021 року, а справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 04 вересня 2023 року вказану справу № 947/22539/21 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , державного реєстратора Дунай Х. Б., про скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, визнання права власності на майнові права залишено без розгляду на підставі заяви представника позивачки.
2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційні скарги представника представника ОСОБА_4 - адвоката Кулішової О. Б. та представника ОСОБА_2 - адвоката Суворової Ю. І. підлягають задоволенню. 
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржувана постанова апеляційного суду не відповідає.
Частиною першою статті 2 ЦПК України визначено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які саме приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 15 березня 2023 року у справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справа № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див. постанову Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23).
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 просила суд визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на спірне майно, визнати недійними договори купівлі-продажу та встановити нікчемність цих договорів, що укладені між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , а також ОСОБА_4 , визнати за нею право власності на спірні апартаменти і витребувати їх із чужого незаконного володіння ОСОБА_4 .
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. 
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном. 
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. 
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. 
Відповідно до частини першої статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
За змістом статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення цих вимог є підставою для визнання недійсності відповідного правочину (частина перша статті 203, частина перша статті 215 ЦК України).
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).
Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України). 
Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).
Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).
Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
За умови виконання інвестором власних зобов`язань за інвестиційним договором після завершення відповідно до вимог закону будівництва об`єкта інвестування у інвестора виникають права, тотожні праву власності, а відтак інвестор може ставити питання про витребування такої житлової нерухомості від інших осіб, які нею незаконно заволоділи.
Зазначене узгоджується із правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).
Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий висновок сформульований, зокрема у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19).
У справі, яка переглядається, судом установлено, що апартаменти № 29, які зазначені у договорі купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомо майна, укладеного 27 квітня 2018 року з ОСОБА_1 , та у договорі купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомо майна, укладеного 16 квітня 2018 року з ОСОБА_2 , є апартаментами під № НОМЕР_2, тобто одним і тим самим об`єктом нерухомості, що підтверджується наявними у матеріалах справи документами та визначеною адресою місцезнаходження нерухомого майна - секція 2, третій поверх, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 . 
На підтвердження обставин набуття права на спірний об`єкт інвестування ОСОБА_2 надав суду такі докази:
- договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 16 квітня 2018 року № К-29-3-2, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Комета-М» в особі виконуючого обов`язки директора Попової Т. Д.;
- довідку ТОВ «Комета-М» від 23 квітня 2018 року № 29/а про сплату    ОСОБА_2 100 % вартості нерухомого майна (2 860 110,40 грн - згідно із пунктом 5.1. договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна);
- виписку з переліку осіб, які брали участь в фінансуванні об`єкта будівництва, видану ОСОБА_2 21 травня 2018 року ТОВ «Комета-М»;
- акт приймання-передачі до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 16 квітня 2018 року № К-29-3-2, складеного 18 червня 2018 року ТОВ «Комета-М» та ОСОБА_2 .
На підтвердження обставин набуття права на спірний об`єкт інвестування ОСОБА_1 надала суду такі докази:
- договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Комета-М»;
- квитанції про оплату грошових коштів: від 14 червня 2018 року № ПН565950, від 20 червня 2018 року № ПН571825, від 25 червня 2018 року № ПН575198, від 29 червня 2018 року № ПН576966, від 03 липня 2018 року № ПН580562, від 09 липня 2018 року № ПН585125 на загальну суму 1 950 000 грн; 
- довідку ТОВ «Комета-М» від 10 липня 2018 року № 128 про сплату ОСОБА_1 100 % вартості нерухомого майна;
- додаткову угоду від 16 липня 2018 року до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2;
- виписку з переліку осіб, які брали участь у фінансуванні об`єкта будівництва, видану ОСОБА_1 16 липня 2018 року ТОВ «Комета-М»;
- акт приймання-передачі до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2, складеного 16 липня 2018 року ТОВ «Комета-М» та ОСОБА_1 . 
При новому апеляційному розгляді справи ОСОБА_2 на виконання вказівок Верховного Суду після скасування попереднього судового рішення апеляційного суду повторно надав суду квитанції оплати, а саме: 
1) копію квитанції до прибуткового касового ордеру від 16 квітня 2018 року № 25 - 400 000 грн;
2) копію квитанції до прибуткового касового ордеру від 17 квітня 2018 року № 26 - 500 000 грн;
3) копію квитанції до прибуткового касового ордеру від 18 квітня 2018 року № 27 - 600 000 грн;
4) копію квитанції до прибуткового касового ордеру від 19 квітня 2018 року № 28 - 450 000 грн;
5) копію квитанції до прибуткового касового ордеру від 20 квітня 2018 року № 29 - 450 000 грн;
6) копію квитанції до прибуткового касового ордеру від 21 квітня 2018 року № 30 - 350 000 грн;
7) копію квитанції до прибуткового касового ордеру від 23 квітня 2018 року № 31 - 180 000 грн.
Грошові кошти у загальному розмірі 2 930 000 грн були сплачені готівкою безпосередньо ТОВ «Комета-М».
Скасовуючи рішення районного суду та задовольняючи частково позов, суд апеляційної інстанції виходив із того, що згідно з пунктом 5.7 договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 16 квітня 2018 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Комета-М», розрахунки за цим договором здійснюються в безготівковій формі покупцем виключно з власного поточного рахунку фізичної особи в національній валюті України або через касу банку. Аналогічні положення містяться й у договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Комета-М». Апеляційний суд вважав, що ОСОБА_1 дотрималася вимог договору, сплатила грошові кошти у відділенні банку, а ОСОБА_2 положень договору в частині розрахунків і способу їх здійснення дотримано не було, що свідчить про недобросовісність його поведінки. Крім того, на думку апеляційного суду, аналіз зібраних у справі доказів дає підстави для висновку, що ОСОБА_1 є дійсним власником спірних апартаментів, які поза її волею вибули у володіння третьої особи, а тому позовні вимоги про витребування майна із чужого незаконного володіння та визнання за нею права власності є законними, обґрунтованими і підлягають задоволенню.
Верховний Суд не погоджується з такими висновками апеляційного суду, оскільки, по-перше, скасовуючи попередню постанову апеляційного суду, Верховний Суд не вказував, що внесення ОСОБА_2 грошових коштів у такий спосіб є незаконним, погодившись з таким порядком, вказав лише про необхідність перевірити повноту внесення коштів кожним зі сторін. По-друге, із поданих сторонами доказів вбачається, що саме  ОСОБА_2 набуто переважне право на одержання об`єкта інвестування, оскільки ним укладено договір купівлі-продажу майнових прав (16 квітня 2018 року) та повністю виконано його умови інвестування (станом на 23 квітня 2018 року)раніше, ніж позивачкою, так як остання уклала договір інвестування лише 27 квітня 2018 року та виконала його умови щодо оплати 09 липня 2018 року. 
Апеляційний суд, установивши факт оплати ОСОБА_2 грошових коштів відповідно до умов укладеного договору, тобто у повному обсязі, дійшов помилкового висновку про недобросовісність дій саме ОСОБА_2 , так як сплата грошових коштів на виконання умов укладеного договору безпосередньо забудовнику готівкою не свідчить про недобросовісну поведінку останнього, а лише підтверджує виконання ним взятих на себе договірних зобов`язань. 
Ключовим питанням при вирішенні цього спору є встановлення обставин не тільки укладення, а й безпосереднього виконання позивачем та відповідачем Договору про купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, зокрема, оплата вартості об`єкта нерухомості, на підставі чого інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування та право власності на збудоване нерухому майно.
Згідно з частиною другою статті 640 ЦК України якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Відповідно до визначень термінів, що містяться у статті 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» господарська операція - це дія або подія, яка викликає зміни в структурі активів та зобов`язань, власному капіталі підприємства; первинний документ - це документ, який містить відомості про господарську операцію.
За змістом частини другої статті 9 вказаного Закону первинні та зведені облікові документи можуть бути складені на паперових або машинних носіях і повинні мати такі обов`язкові реквізити: назву документа (форми); дату і місце складання; назву підприємства, від імені якого складено документ; зміст та обсяг господарської операції, одиницю виміру господарської операції; посади осіб, відповідальних за здійснення господарської операції і правильність її оформлення; особистий підпис або інші дані, що дають змогу ідентифікувати особу, яка брала участь у здійсненні господарської операції.
Правилу цієї норми Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» кореспондує зміст пункту 2.4 Положення про документальне забезпечення записів у бухгалтерському обліку, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 24 травня 1995 року № 88 (далі - Положення № 88).
Підпунктом 2.1. пункту 2 Положення № 88, в редакції, чинній станом на дату виникнення спірних правовідносин, визначено, що первинні документи - це документи, створені у письмовій або електронній формі, які містять відомості про господарські операції, включаючи розпорядження та дозволи адміністрації (власника) на їх проведення. Господарські операції - це факти підприємницької та іншої діяльності, що впливають на стан майна, капіталу, зобов`язань і фінансових результатів.
Виходячи з визначення законодавцем поняття первинного документа, підтвердженням господарської операції є саме рух матеріальних активів та коштів між контрагентами, натомість первинна документація є відображенням такої операції.
При цьому Податковий кодекс України (далі - ПК України) та Закон України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» не розглядають невідповідність цивільно-правових повноважень особи на те, щоб діяти від імені юридичної особи, як самостійну підставу неналежності оформлених первинних документів, а складені нею первинні документи не позбавляють правового значення у випадку фактичного руху активів.
Аналіз наведених норм свідчить про те, що господарські операції для визначення податкового кредиту та витрат, які враховуються для визначення об`єкта оподаткування, мають бути фактично здійсненими та підтвердженими належним чином оформленими відповідно до вимог частини другої статті 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» та пункту 2.4 Положення № 88 первинними бухгалтерськими документами, які відображають реальність таких операцій, та спричиняти реальні зміни майнового стану платника податків.
Такі правові висновки сформульовано Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 07 липня 2022 року у справі № 160/3364/19 (провадження 
№ 11-200апп21) (пункти 78-83).
Отже, підтвердженням господарської операції є її фактичне здійснення та належним чином оформлені відповідно до вимог частини другої статті 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» та пункту 2.4 Положення № 88 первинні бухгалтерські документи.
У постанові Верховного Суду від 10 грудня 2020 року у справі № 910/14900/19 зроблено висновки про те, що у разі дефектів первинних документів та невизнання стороною факту проведення господарської операції сторони не позбавлені можливості доводити ці факти іншими доказами, які будуть переконливо свідчити про фактичні обставини здійснення постачання товару. Потрібно враховувати, що визначальною ознакою господарської операції є те, що внаслідок її здійснення має відбутися реальний рух активів.
Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні № 148 розроблено відповідно до Закону України «Про Національний банк України» і визначає порядок ведення касових операцій у національній валюті України юридичними особами (крім банків) та їх відокремленими підрозділами незалежно від організаційно-правової форми та форми власності (далі - підприємства), органами державної влади та органами місцевого самоврядування під час здійснення ними діяльності з виробництва, реалізації, придбання товарів чи іншої господарської діяльності (далі - установи), фізичними особами, які здійснюють підприємницьку діяльність (далі - фізичні особи - підприємці) (далі разом у тексті - суб`єкти господарювання), фізичними особами.
У пункті 3 Положення визначено, що касовий ордер - це первинний документ (прибутковий або видатковий касовий ордер), що застосовується для оформлення надходжень (видачі) готівки з каси. Касові операції - це операції суб`єктів господарювання між собою та з фізичними особами, пов`язані з прийманням і видачою готівки під час проведення розрахунків через касу з відображенням цих операцій у відповідних книгах обліку.
Відповідно до пункту 5 Положення № 148 суб`єкти господарювання здійснюють розрахунки готівкою між собою і з фізичними особами через касу як коштами, одержаними як готівкова виручка, так і коштами, одержаними із банків.
Пунктом 25 Положення № 148 передбачено, що приймання готівки в касу проводиться за прибутковим касовим ордером, підписаним головним бухгалтером або особою, уповноваженою керівником установи/підприємства. До прибуткових касових ордерів можуть додаватися документи, які є підставою для їх складання. Про приймання установами/підприємствами готівки в касу за прибутковими касовими ордерами видається квитанція (що є відривною частиною прибуткового касового ордера), підписана головним бухгалтером або особою, уповноваженою керівником, підпис яких може бути засвідчений відбитком печатки цієї/цього установи/підприємства. Використання печатки установою/підприємством не є обов`язковим.
Про факт отримання та повернення коштів свідчать банківські виписки про зарахування чи повернення грошей із поточного рахунка, а також прибуткові та видаткові касові ордери в разі внесення грошей до каси підприємства.
Подібні правові висновки викладено в постановах Верховного Суду від 12 червня 2020 року у справі № 169/506/17 (провадження № 61-37213св18) та від 01 жовтня 2025 року у справі № 757/20926/20-ц (провадження № 61-7369св25).
Як зазначено в постанові Верховного Суду України від 15 грудня 2015 року у справі № 21-4266а15, постановах Верховного Суду від 19 березня 2019 року у справі № 809/1718/15, від 16 листопада 2022 року у справі № 1340/5529/18 господарська операція пов`язана не з фактом підписання договору, а з фактом руху активів платника податків і руху його капіталу, а за змістом вже згаданої вище постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2022 року у справі № 160/3364/19 (провадження № 11-200апп21) господарські операції мають бути фактично здійсненими та підтвердженими належним чином оформленими первинними бухгалтерськими документами, які відображають реальність таких операцій, та спричиняти реальні зміни майнового стану платника податків.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 07 липня 2022 року у справі №160/3364/19 сформувала підхід до оцінки реальності господарських операцій, згідно з яким аналіз реальності господарської діяльності повинен здійснюватися на підставі даних податкового, бухгалтерського обліку платника податків та відповідності їх дійсному економічному змісту. При цьому в первинних документах, які є підставою для бухгалтерського обліку, фіксуються дані лише про фактично здійснені господарські операції (пункт 64).
Відповідно до частини першої статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.
За загальними правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно із частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, що містять інформацію щодо предмету доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Обставини, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частини перша, третя статті 77, частина друга статті 78 ЦПК України).
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Системний аналіз наведених процесуальних норм дозволяє дійти висновку, що кожна сторона зобов`язана вжити заходів та надати докази на підтвердження тієї обставини, на яку вона посилається як на підставу для задоволення вимоги чи навпаки на заперечення існування такі обставини, а суд, виходячи з наданих сторонами доказів здійснює їх оцінку.
При цьому колегія суддів звертає увагу на те, що ПК України та Закон України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» не визначають невідповідність цивільно-правових повноважень особи на те, щоб діяти від імені юридичної особи, як самостійну підставу неналежності оформлених первинних документів, а складені нею первинні документи не позбавляють правового значення у випадку фактичного руху активів.
Крім того, констатація судів про невідповідність сум внесених коштів у спосіб, визначений Порядком № 148, може лише вказувати на порушення процедури внесення коштів, тобто порушення посадовими особами касової дисципліни, що може мати наслідком настання юридичної відповідальності для останніх, однак не спростовує факт внесення позивачем грошових коштів.
Видавши ОСОБА_2 довідку про повну оплату інвестованого майна відповідно до виданих квитанцій, продавець створив презумпцію вчинення ним певних дій, спрямованих на виконання умов договору.
Відмовляючи ОСОБА_2 його доводах та наданих доказах про повну сплату ним проінвестованого майна, апеляційний суд обмежилися невідповідністю внесення коштів умовам договору, що вказує на формальний підхід в оцінці аргументів сторін та не вирішення спору по суті.
До подібних висновків щодо внесення грошових коштів у такий спосіб, що не визнано незаконним, по суті дійшов Верховний Суд у постанові від 18 березня 2026 року у справі № 344/16001/24 (провадження № 61-14881св25).1
При цьому Верховний Суд звертає увагу на те, що положення законодавства України для ефективності їхнього застосування слід тлумачити з урахуванням вимоги розумності (розсудливості) (див. пункт 36 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 201/13239/15-ц (провадження № 14-75цс22). Отже, справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, зокрема, у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи (див. пункт 36 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 січня 2023 року у справі № 170/129/21 (провадження № 14-97цс22).
Установивши, що ОСОБА_2 першим уклав договір і перший виконав умови інвестування і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набув права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою, а надалі правомірно відчужив спірне нерухоме майно ОСОБА_3 , який продав його 04 серпня 2021 року ОСОБА_4 , суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що ОСОБА_1 не довела належними та допустимими доказами, що вона набула права тотожні праву власності на об`єкт інвестування, а тому відсутні правові підстави для задоволення її позовних вимог про визнання за нею права власності на спірне нерухоме майно та витребування цього майна із чужого незаконного володіння ОСОБА_4 .
Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно.
На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року 
у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 01 квітня 2020 року у справі 
№ 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 02 листопада 2021 року у справі 
№ 925/1351/19).
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно 
або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто 
не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право 
на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі 
№ 922/3537/17, провадження № 12-127гс19).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі 
№ 908/976/19 (провадження № 12-10гс21) зазначено, що перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, 
що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства 
та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо 
на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, 
які застосовуються, та метою, якої прагнуть.
Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.
Вказане свідчить, що апеляційним судом безпідставно скасоване рішення суду першої інстанції, яке відповідає вимогам закону, а тому касаційні скарги підлягають задоволенню. 
Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
Щодо судових витрат
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. 
Оскільки касаційні скарги задоволено, слід змінити розподіл судових витрат, стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 26 795 грн, а на користь ОСОБА_2 24 224 грн понесених ними витрат зі сплати судового збору у суді касаційної інстанції
Керуючись статтями 141, 400, 402, 409, 413, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційні скарги представника ОСОБА_4 - адвоката Кулішової Ольги Борисівни і представника ОСОБА_2 - адвоката Суворової Юлії Іванівни задовольнити. 
Постанову Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року скасувати, рішення Київського районного суду м. Одеси від 23 січня 2024 року залишити у силі. 
Стягнути з ОСОБА_1 на користь  ОСОБА_4 витрати зі сплати судового збору, понесені у зв`язку із розглядом справи у суді касаційної інстанцій у розмірі 26 795 грн (двадцять шість тисяч сімсот дев`яносто п`ять гривень).
Стягнути з ОСОБА_1 на користь  ОСОБА_2 витрати зі сплати судового збору, понесені у зв`язку із розглядом справи у суді касаційної інстанцій у розмірі 24 224 грн (двадцять чотири тисячі двісті двадцять чотири гривень).
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник
Судді: І. Ю. Гулейков
Г. В. Коломієць
Р. А. Лідовець
Ю. В. Черняк