ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"15" квітня 2026 р. Справа№ 910/5869/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Кравчука Г.А.
суддів: Тищенко А.І. 
Коробенка Г.П. 

при секретарі судового засідання: Нагулко А.Л.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 15.04.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 (повне рішення складено 07.07.2025)
у справі № 910/5869/25 (суддя Пукшин Л.Г.)
за позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "АТБ-ІНВЕСТ"
про стягнення 1 190 979,76 грн,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст і підстави позовних вимог.
У травні 2025 року Київська міська рада (далі - позивач, Рада) звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "АТБ-ІНВЕСТ" (далі - відповідач, Товариство) про стягнення 1 190 979,76 грн.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідач не сплачував орендну плату за користування земельною ділянкою площею 0,1873 га (кадастровий номер 8000000000:62:030:0012) по вул. Шолом-Алейхема, 17 у Деснянському районі міста Києва з моменту набуття права власності на об`єкти нерухомого майна, розташовані на вказаній земельний ділянці до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що є підставою для стягнення з відповідача в порядку ст. 1212 Цивільного кодексу України безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 02.08.2021 по 14.05.2024 у сумі 1 190 979,76 грн.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 у справі № 910/5869/25 позов задоволено частково.
Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "АТБ-ІНВЕСТ" на користь Київської міської ради безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,1873 га, кадастровий номер 8000000000:62:030:0012, місце розташування - вул. Шолом-Алейхема, будинок 17 у Деснянському районі міста Києва за період з 02.08.2021 по 14.05.2024 у сумі 855 292,80 грн та витрати зі сплати судового збору у сумі 10 263,51 грн.
В іншій частині позовних вимог відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано нормами статей ст. ст. 79-1, 93, 125, 152 Земельного кодексу України, ст. ст. 14, 287, 288, 289 Податкового кодексу України, ст. ст. 1212, 1214 Цивільного кодексу України, ст. ст. 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", ст. 21 Закону України "Про оренду землі", а також встановленими судом обставинами використання у період з 02.08.2021 по 14.05.2024 земельної ділянки комунальної власності за відсутності доказів набуття у встановленому законом порядку права користування земельною ділянкою, на якій розміщено належну відповідачу нерухомість.
Вирішуючи питання щодо розміру безпідставно збережених коштів, суд першої інстанції застосував пп. 69.14 п.69 підрозділу 10 розділу ХХ "Інші перехідні положення" Податкового кодексу України та звільнив Товариство від сплати безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою за період з 01 березня 2022 по 31 грудня 2022 року на суму 335 686,96 грн.Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Київська міська рада 25.07.2025 звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 у справі № 910/5869/25 скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.
У апеляційній скарзі Рада не погодилася з висновками суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позовних вимог та вважає, що зазначене рішення в цій частині прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права, невідповідністю висновків суду першої інстанції обставинам справи, що призвело до неправильного вирішення справи. Вважає, що приписи пп. 69.14 п.69 підрозділу 10 розділу ХХ "Інші перехідні положення" Податкового кодексу України не можуть бути застосовані до спірних правовідносин сторін, а тому суд першої інстанції безпідставно звільнив Товариство від сплати безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою за період з 01 березня 2022 по 31 грудня 2022 року на суму 335 686,96 грн.Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.
Згідно Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.07.2025 апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 у справі № 910/5869/25 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: ОСОБА_1, Коробенко Г.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.07.2025 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/5869/25. Відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 у справі № 910/5869/25 до надходження до суду матеріалів справи.
07.08.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/5869/25.
Розпорядження Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2025 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, у зв`язку зі звільненням у відставку судді ОСОБА_1 на підставі рішення Вищої ради правосуддя від 07.08.2025.
Згідно Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.08.2025 апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 у справі № 910/5869/25 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Тищенко А.І., Коробенко Г.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 у справі № 910/5869/25, справу № 910/5869/25 призначено до розгляду на 16 жовтня 2025 року о 16 год 40 хв.
У зв`язку з тимчасовою непрацездатністю головуючого судді (судді-доповідача) Кравчука Г.А. з 16.10.2025 по 22.10.2025, судове засідання у призначений час не відбулось.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.10.2025 розгляд апеляційної скарги Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 у справі № 910/5869/25 призначено на 10 грудня 2025 року о 16 год 00 хв.
У судових засідання 10.12.2025 та 12.02.2026 Північним апеляційним господарським судом оголошувались перерви до 12.02.2026 та 11.03.2026 відповідно.
У зв`язку участю головуючого судді Кравчука Г.А. у черговому з`їзді суддів України з 10.03.2026 по 11.03.2026, судове засідання у призначений час не відбулося.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.03.2026 розгляд апеляційної скарги Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 у справі № 910/5869/25 призначено на 15 квітня 2026 року о 10 год 15 хв.
Правові позиції інших учасників справи щодо поданої апеляційної скарги.
08.09.2026 через підсистему "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду надійшов відзив Товариства на апеляційну скаргу Ради, у якому Товариство просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення в оскаржуваній частині - без змін.
Товариство у відзиві акцентує увагу на тому, що Відповідно до абзацу 1 підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України за період з 01.03.2022 року до 31.12.2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форми власності) за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. За твердженням Товариства в Податковому кодексі України не зазначено, що вказана пільга стосується лише орендної плати. Отже, з даної норми слідує, що вказана норма стосується не тільки орендарів земельної ділянки.
Таким чином, місцевий господарський суд правильно встановив відсутність у Товариства заборгованості по сплаті за землю за період з 01.03.2022 по 31.12.2022.
Явка представників учасників справи. 
У судове засідання 15.04.2026 з`явились представники позивача та відповідача, які надали свої пояснення.
Представник позивача в судовому засіданні заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Представники відповідача в судовому засіданні підтримали доводи апеляційної скарги, просили апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. 
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.
Як убачається з матеріалів справи, 13.07.2023 Радою прийнято рішення від № 7075/7116 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "АТБ-ІНВЕСТ" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі - магазину продовольчих і непродовольчих товарів на вул. Шолом-Алейхема, 17 у Деснянському районі міста Києва".
Відповідно до п. 2 вказаного рішенням вирішено передати Товариству, за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,1873 га (кадастровий номер 8000000000:62:030:0012) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі - магазину продовольчих і непродовольчих товарів (код виду цільового призначення - 03.07, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) на вул. Шолом-Алейхема, 17 у Деснянському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно 18 вересня 2020 року, номер відомостей про речове право 38326064 (заява ДЦ від 03 червня 2023 року № 50113-007526662-031-03). 
На підставі цього рішення між Київською міською радою та Товариством укладено договір оренди земельної ділянки від 15.05.2024 № 402.
Згідно з інформаційною довідкою від 29.04.2025 № 424649096 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, договір оренди земельної ділянки зареєстровано 15.05.2024 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, орендодавець за яким: Київська міська рада, орендар - ТОВ "АТБ-ІНВЕСТ".
Як зазначає позивач, що підтверджується матеріалами справи, відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-0000189512024 від 26.01.2024 державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:030:0012 площею 0,1873 га, цільове призначення: 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі по вул. Шолом-Алейхема, 17 у Деснянському районі міста Києва, проведена 02.08.2021 відділом у Заліщицькому районі Головного управління Держгеокадастру у Тернопільській області на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель від 25.02.2021. 
Відтак, за доводами позивача, земельна ділянка сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України з 02.08.2021. 
В той же час, як вбачається з інформаційної довідки від 29.04.2025 № 424650171 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на земельній ділянці розташована нежитлова будівля - магазин продовольчих та непродовольчих товарів, літ. "А" загальною площею 1457,6 кв. м, яка належить ТОВ "АТБ-ІНВЕСТ", право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18.09.2020, номер відомостей про речове право 38326064.
А тому, за твердженнями позивача, із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна відповідач, як власник такого майна, став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, тому саме із цієї дати у відповідача виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), а також обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно. 
Оскільки, положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 16.01.2024 № НВ-9901398582024, вартість земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:030:0012 на 2024 рік становить 9 679 133,10 грн.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель міститься на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, адже саме цей орган уповноважений реалізовувати державну політику у сфері земельних відносин, (https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyu-normatyvnoyi-groshovoyi-oczinky-zemel-za-2023-rik/), де зазначено: "Значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення); 2022 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь); 2023 рік - 1,051". 
Як вказує позивач у позовній заяві, нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначалась з врахуванням чинного законодавства та за 2024 рік становить 9 679 133,10 грн (відповідно до витягу № НВ-9901398582024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок); за 2023 рік становить 9 209 451,09 грн (9 679 133,10/1,051); за 2022 рік становить 8 008 218,34 (9 209 451,09/1,15); за 2021 рік становить 7 280 198,49 (8 008 218,34/1,1).
За доводами позивача, оскільки земельна ділянка сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України 02.08.2021, а тому з відповідача підлягають стягненню безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності, з 02.08.2021 до 14.05.2024 (до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). 
Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 26.01.2024 № НВ-0000189512024, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:62:030:0012 належить до земель з видом цільового призначення - 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. 
Ставка орендної плати визначається за період 02.08.2021-31.12.2021 - відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 № 24/24; 01.01.2022 - 31.12.2022 - відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" від 09.12.2021 № 3704/3745; 01.01.2023 - 31.12.2023 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2023 рік" від 08.12.2022 № 5828/5869; 01.01.2024 - 14.05.2024 - відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2024 рік" від 14.12.2023 № 7531/7572 та за умови, що приміщення нерухомого майна, розташованого в межах земельної ділянки, не передавались в оренду їх власником, де визначені розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки). До земель з видом цільового призначення - 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, застосовується ставка орендної плати - 5%.
З огляду на наведене, позивач просить суд стягнути з відповідача безпідставно збережені ним кошти за період з 02.08.2021 по 14.05.2024 у сумі 1 190 979,76 грн.
Відповідач у відзиві на позовну заяву проти вимог заперечував, зазначивши при цьому, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з тих підстав, що саме лише формування земельної ділянки без укладання договору оренди не створює обов`язку зі здійснення оплати за землю; ТОВ "АТБ-ІНВЕСТ" неодноразово зверталось до Київської міської ради з заявами про прийняття рішення щодо передачу землі в оренду, однак вказане питання тривалий час не було вирішено позивачем; договір оренди був укладений лише 15.05.2024 і цього ж дня зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право комунальної власності на земельну ділянку, а відтак саме з цієї дати правомірним є нарахування плати за землю, при цьому вина відповідача щодо не укладення договору раніше 15.05.2024 відсутня; позивачем не враховано положення абз. 1; 4 п.п. 69.14 п. 69 підрозд. 10 р. XX ПК України, за якими за період з 01.03.2022 до 31.12.2022 не нараховується та не сплачується плата за землю; Київською міською радою пропущений строк позовної давності в частині стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 02.08.2021 по 08.05.2022 включно.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови. 
Розглядаючи спір по суті, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для нарахування та стягнення грошових коштів як безпідставно збережених за користування Товариством земельною ділянкою у період з 02.08.2021 по 14.05.2024, однак, визначаючи розмір вимог, що підлягають задоволенню, звільнив Товариство від сплати безпідставно збережених коштів за період з 01.03.2022 по 31.12.2022.
Переглядаючи справу в апеляційному порядку, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог, однак, вважає, що судом першої інстанції неправильно визначену суму вимог, які мають бути задоволені.
Так, статтею 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Згідно з частиною 1 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Відповідно до частини 2 статті 1212 ЦК України набуте особою або збережене нею у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави майно відшкодовується незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
За приписами статті 1214 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
Отже, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, адже набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна.
Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України (тут і надалі - ЗК України у редакції, чинній у період виникнення спірних правовідносин) використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Частинами 1 та 2 статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам..
Відповідно до пункту в) частини 1 статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
За частиною 1 статті 120 ЗК України у разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об`єктів до набувача таких об`єктів, без зміни її цільового призначення.
Згідно з абзацом 1 частини 9 статті 120 ЗК України якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
Статтею 125 ЗК України закріплено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем сформованої земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Набувач нерухомого майна, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшує свої доходи, а власник земельної ділянки (потерпілий) втратив належне йому майно (кошти від орендної плати). До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондиційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, постанові Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17.
Отже, для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. Встановлення саме таких обставин входить до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі.
Як правильно було встановлено місцевим господарським судом та убачається з матеріалів справи, відповідно до інформації з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №424649096 від 29.04.2024, земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:62:030:0012 площею 0,1873 га належить до комунальної власності - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради.
Матеріалами справи підтверджено, що відповідач є власником нерухомого майна (нежитлова будівля - магазин продовольчих та непродовольчих товарів, літ. "А" загальною площею 1457,6 кв. м, право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18.09.2020, номер відомостей про речове право 38326064) розміщеного на відповідній земельній ділянці по вулиці Шолом-Алейхема, 17 у Деснянському районі міста Києва.
З матеріалів справи вбачається та не заперечувалося сторонами, що між сторонами до 2024 не укладалося жодних договорів оренди зазначеної земельної ділянки та не було зареєстровано відповідне право користування.
Отже, матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування (оренди) вказаною земельною ділянкою відповідачем у спірний період.
Крім того, у матеріалах справи відсутні докази існування на спірній земельній ділянці нерухомого майна, що перебуває у власності інших осіб.
Таким чином, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку про те, що відповідач у спірний період користувався земельною ділянкою комунальної власності (кадастровий номер 8000000000:62:030:0012, площею 0,1873 га по вулиці Шолом-Алейхема, 17 у місті Києві), на якій розташоване нерухоме майно, що належить Товариству на праві власності, без оформлення правовстановлюючих документів на вказану земельну ділянку.
Згідно із частинами 1-5 статті 79-1 ЗК України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6, 7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Відповідно земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, Верховним Судом у постановах від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі № 922/3463/19.
Враховуючи вищевикладене суд першої інстанції дійшов мотивованого висновку про те, що Товариство, здійснюючи фактичне користування земельною ділянкою комунальної форми власності (кадастровий номер 8000000000:62:030:0012) без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку, а відтак, без достатньої правової підстави, за рахунок власника цієї ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради, фактично зберегло в себе кошти, які мало сплатити за користування земельною ділянкою, а тому, відповідно до положень статті 1212 ЦК України, зобов`язане повернути ці кошти власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради.
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, Рада просила стягнути з Товариства безпідставно збережені кошти у розмірі 1 190 979,76 грн, які розраховані наступним чином: 
1) з 02.08.2021 по 31.12.2021 7 280 198,49*5%/365*152 дні = 151 587,69 грн; 
2) з 01.01.2022 по 31.12.2022 8 008 218,34*5%/365*365 днів = 400 410,92 грн; 
3) з 01.01.2023 по 31.12.2023 9 209 451,09*5%/365*365 днів = 460 472,55 грн; 
4) з 01.01.2024 по 14.05.2024 9 679 133,10*5/366*135 днів = 178 508,60 грн.
Розглядаючи спір, судом першої інстанції перевірено як обґрунтованість розміру нормативної грошової оцінки, так і правильність визначення Радою ставки, яка має застосовуватись при визначенні недоотриманої орендної плати. У підсумку, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що Радою правильно визначено розмір безпідставно збережених коштів, які мають бути стягнені з Товариства на користь Ради за користування земельною ділянкою комунальної власності у період з 02.08.2021 по 28.02.2022 та з 01.01.2023 по 14.05.2024.
Колегія суддів також виходить з того, що Радою висновки суду першої інстанції у цій частині не оскаржуються.
Разом з цим, судом першої інстанції застосовано до спірних правовідносин сторін норму підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України та фактично звільнено Товариство від сплати безпідставно збережених коштів за період з 01.03.2022 по 31.12.2022.
Переглядаючи справу в апеляційному порядку, колегія суддів вважає такі висновки суду першої інстанції помилковими.
Так, пунктом 69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України установлено, що тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 2102-ІХ, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у цьому пункті.
Згідно з підпунктом 69.14 п. 69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового кодексу України (в редакції Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно" № 3050-IX від 11.04.2023, який набрав законної сили 06.05.2023) за період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.
При цьому, плата за землю є загальнодержавним податком, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України).
Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України у вказаній редакції).
Відповідно до ч. 1 ст. 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовується поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".
У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 Податкового кодексу України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов`язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права. Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Отже, власники і землекористувачі земельних ділянок сплачують плату за землю (в т.ч. земельний податок) з дня виникнення права власності, права постійного користування земельною ділянкою.
Оскільки за Товариством будь-яке право на спірну земельну ділянку не зареєстровано у встановленому законодавством порядку, у контролюючого органу в силу вимог пунктів 287.1 ст. 287 Податкового кодексу України відсутні обов`язки та, відповідно, повноваження на стягнення податкових зобов`язань зі сплати земельного податку.
З урахуванням наведених приписів Податкового кодексу України та встановлених судом фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм Податкового кодексу України.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20.
Враховуючи викладене, положення пп. 69.14. п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України не підлягають застосуванню до даних правовідносин.
За таких обставин, позовні вимоги Ради підлягають задоволенню у розмірі, визначеному Радою у позові, а саме, 1 190 979,76 грн.
Враховуючи усі фактичні обставини справи, встановлені місцевим господарським судом та судом апеляційної інстанції, а також доводи Ради, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що суд першої інстанції дійшов мотивованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог, разом з цим, судом неправильно визначено суму вимог, які мають бути задоволені, оскільки безпідставно застосовано до спірних правовідносин сторін пп. 69.14. п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України. За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для зміни резолютивної частини рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 у справі №910/5869/25.
Отже, доводи апеляційної скарги Ради у цій частині є обґрунтованими.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення (п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України).
Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення зокрема є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 1 ст. 277 ГПК України).
При прийнятті оскаржуваного рішення суд першої інстанції неповно з`ясував обставин, що мають значення для справи, невірно встановив обставини справи, що призвело до прийняття незаконного рішення, тож колегія суддів вважає, що апеляційна скарги Київської міської ради підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду міста Києва від та додаткове рішення - зміні в мотивувальній та резолютивній частинах щодо присуджених до стягнення сум.
Судові витрати.
Згідно зі статтею 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника. 
Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 271, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
УХВАЛИВ:
1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 у справі №910/5869/25 задовольнити.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 у справі №910/5869/25 змінити.
3. Викласти резолютивну частину рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2025 у справі №910/5869/25 у такій редакції:
"1. Позовні вимоги задовольнити.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АТБ-ІНВЕСТ" (49069, м. Дніпро, вул. Січових Стрільців, буд. 21-А, ідентифікаційний код 30691543) на користь Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, ідентифікаційний код 22883141) безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,1873 га, кадастровий номер 8000000000:62:030:0012, місце розташування - вул. Шолом-Алейхема, будинок 17 у Деснянському районі міста Києва за період з 02.08.2021 по 14.05.2024 у сумі 1190979 грн 76 коп. та витрати зі сплати судового збору у сумі 14291 грн 76 коп.
3. Після набрання рішенням суду законної сили видати позивачу наказ.".
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АТБ-ІНВЕСТ" (49069, м. Дніпро, вул. Січових Стрільців, буд. 21-А, ідентифікаційний код 30691543) на користь Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, ідентифікаційний код 22883141) 21 437 (двадцять одна тисяча чотириста тридцять сім) гривень 64 копійок судового збору за подання апеляційної скарги.
5. Матеріали справи №910/5869/25 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст постанови складено 20.04.2026.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук 

Судді А.І. Тищенко

Г.П. Коробенко