КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа №357/18298/24        Головуючий у суді І інстанції: Ярмола О.Я.
провадження №22-ц/824/4034/2026  Головуючий у суді ІІ інстанції: Сушко Л.П.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 лютого 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
Головуючого судді: Сушко Л.П.,
суддів: Болотова Є.В., Музичко С.Г.,
секретар судового засідання: Янчук І.В., 

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Київського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Федоркіна Андрія Володимировича, який діє в інтересах ОСОБА_1 на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 03 жовтня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Кредитної спілки «Зараз», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козлова Наталія Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірина Миколаївна про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування рішення про державну реєстрацію,

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2024 року ОСОБА_1 , від імені якої діє представник адвокат Федоркін А.В., звернулась до Білоцерківського міськрайонного суду Київської області з позовом в якому просила скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру АДРЕСА_1 ; витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 у приватну власність ОСОБА_1 вказану квартиру.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 12.09.2022 року між Кредитною спілкою «ЗАРАЗ» та ОСОБА_1 було укладено Договір № КВ-0020/09-22/1412-СП про споживчий кредит №1, згідно умов якого кредитодавець зобов`язується надати грошові кошти позичальникові у споживчий кредит у сумі 240 000 грн, на умовах строковості (шість місяців), зворотності, цільового характеру використання, платності та забезпеченості, а позивач, як позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти за користування кредитом та інші нараховані суми на умовах та в строки, встановлені Договором. 12.09.2022 року між позивачем та КС «ЗАРАЗ», з метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В., предметом якого є квартира АДРЕСА_1 . Договором іпотеки передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання позичальником кредитного договору, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою правові вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». 
06 грудня 2024 року позивачу стало відомо (до неї приїхала нова власниця за договором купівлі-продажу), що відповідач КС «ЗАРАЗ» здійснив реєстрацію права власності на предмет іпотеки на себе. Державна реєстрація була здійснена приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 76013513 від 11.11.2024 року 12:50:34, підстава іпотечний договір. Позивачу, також, стало відомо, що 05.12.2024 року 12:10:17 Кредитною спілкою «ЗАРАЗ» було продано предмет іпотеки ОСОБА_2 згідно договору купівлі-продажу. 
Позивач вважає, що дії відповідача та рішення щодо реєстрації права власності на спірну квартиру Кредитною спілкою «ЗАРАЗ», а також подальший продаж житла на користь відповідача ОСОБА_2 , порушують права позивача на право власності на нерухоме майно. У позові зазначено, що приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В. не було дотримано вимог Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідач КС «ЗАРАЗ» належним чином й у встановленому законодавством порядку не надсилав позивачу письмові вимоги, в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», на адресу позивача зазначену в кредитному та іпотечному договорах. Окрім того, така вимога мала бути направлена не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації. Позивач вказує, що іпотекодержатель у даному випадку належним чином не дотримався процедури повідомлення іпотекодавця як боржника про вимогу стосовно усунення порушення, оскільки такі повідомлення не було надіслано належним чином. Позивач, посилаючись на ст. 387, 388 ЦК України, практику ВП Верховного Суду, зокрема постанову від 21.12.2022 року по справі № 914/2350/18, звернулась до суду із вказаним позовом.
Заперечуючи позовні вимоги, представник Кредитної спілки «ЗАРАЗ» Огородник К.Я. подав відзив на позовну заяву, в якому зазначено, що 12.09.2022 року між КС «ЗАРАЗ» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір про надання споживчого кредиту № КВ-0020/09-22/1412-СП, а також договір іпотеки. 14.03.2023 року між КС «ЗАРАЗ» та ОСОБА_1 було укладено Додатковий договір до Кредитного договору, відповідно до якого, збільшено термін користування кредитом до 12.09.2023 року включно. 15.09.2023 року між КС «ЗАРАЗ» та ОСОБА_1 укладено Додатковий договір до Кредитного договору, відповідно до якого, ще збільшено термін користування кредитом до 12.09.2024 року включно. 26.02.2024 року між КС «ЗАРАЗ» та ОСОБА_1 укладено Додатковий договір до Кредитного договору, відповідно до якого, ліміт кредитної лінії збільшено до 339 880 грн та було збільшено термін користування кредитом до 12.09.2024 року включно, відповідні зміни внесено у Договір іпотеки. З квітня 2024 року позивач в односторонньому порядку відмовилась від виконання зобов`язань за кредитним договором, до звернення стягнення на предмет іпотеки платежі за кредитним договором не здійснювались, позивач не зверталась до КС «ЗАРАЗ» з метою врегулювання простроченої заборгованості. КС «ЗАРАЗ» вчиняв дії з метою врегулювання спірних відносин (телефонні переговори, направлення вимог про усунення порушень у виконанні договору), однак заборгованість не була погашена, а тому КС «ЗАРАЗ», в порядку та спосіб передбачений діючим законодавством та укладеними правочинами, був вимушений захищати свої порушені права задовільнивши забезпечені іпотекою вимоги, а саме шляхом набуття у власність предмета іпотеки. 07.11.2024 року зареєстровано право власності кредитної спілки «ЗАРАЗ» на квартиру АДРЕСА_1 , про що повідомлено позивачу листом за вих. № 605/24 від 12.11.2024 року (направлено простою поштовою кореспонденцією), листом за вих. № 694/24 від 11.12.2024 року (направлено рекомендованим листом з повідомленням про вручення). У відзиві заперечуються твердження позивача щодо порушення КС «ЗАРАЗ» положень ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки 06.08.2024 року на адресу позивача за вих. № 475/24 направлено вимогу про усунення порушення зобов`язання, виконання якого забезпечено іпотекою, в якій зазначалось про необхідність усунення порушень у зобов`язанні у тридцяти денний строк з дати отримання; попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги у порядку передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку» або ст. 38 Закону України «Про іпотеку»; ринкова вартість предмета іпотеки визначена на підставі висновків суб`єкта оціночної діяльності. Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 0303900002176 4 вимога № 475/24 від 06.08.2024 року отримана позивачем особисто 08.08.2024 року. Крім того, 09.09.2024 року, з метою повторного доведення до відома позивача можливості звернення стягнення КС «ЗАРАЗ» на предмет іпотеки, на адресу позивача за вих. № 545/24 повторно направлено вимогу про усунення порушення зобов`язання, виконання якого забезпечено іпотекою та відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 0303900023890 - вимога № 545/24 від 09.09.2024 року отримана позивачем особисто 16.09.2024 року. Враховуючи те, що позивач належним чином була повідомлена про намір КС «ЗАРАЗ» звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, то звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання відбулось у порядку та спосіб передбачений діючим законодавством та укладеними між сторонами правочинами. Тому відсутні підстави вважати, що спірне майно вибуло з володіння власника не з її волі, а отже, відсутні підстави і для задоволення віндикаційного позову.
Відповідач ОСОБА_2 , заперечуючи позовні вимоги, подала відзив у якому зазначила, що набула у власність спірне майно, на підставі оплатного правочину - договору купівлі-продажу № 7614 від 05.12.2024 року. Станом на 05.12.2024 року, момент посвідчення приватним нотаріусом Гамаль І.М. договору купівлі-продажу, за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно були відсутніми: податкова застава, заборона на відчуження або арешт спірного майна, спірне майно іпотекою обтяжене не було. А тому, ОСОБА_2 вказує, що набула у власність спірне майно в порядку та спосіб встановлений діючим законодавством, і є добросовісним набувачем.
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 03 жовтня 2025 року відмовлено у задоволенні позову.
Не погодившись з вказаним судовим рішенням, адвокат Федоркін А.В., який діє в інтересах ОСОБА_1 , подав апеляційну скаргу, в якій просив його скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Доводи апеляційної скарги обгрунтовані тим, що суд першої інстанції безпідставно проігнорував ключовий аргумент позивача, який був зазначений в позовній заяві, про порушення відповідачем 6-місячного строку. Оскільки відповідач КС «Зараз» подав документи для реєстрації права власності з порушенням встановленого законом 6-місячного строку, приватний нотаріус Козлова Н.В. не мала жодних правових підстав для вчинення реєстраційної дії та прийняття рішення про реєстрації права власності за кредитною спілкою.
Нотаріус Козлова Н.В. в порушення вимог п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» очевидно не перевірила дотримання 6-місячного строку, чим порушили п. 61 Порядку № 1127 та незаконно зареєструвала право власності за відповідачем КС «Зараз».
Оскільки КС «Зараз» не набула законного права власності на квартиру вона не мала права відчужувати її третім особам.
Таким чином, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 76013513 від 11.11.2024 року 12:50:34) є протиправним та підлягає скасуванню.
Подальший продаж квартири відповідачу ОСОБА_2 05.12.2024 року був здійснений особою, яка не була законним власником. 
Майно вибулоз полодіння позивача поза її волею, вналідок протиправних дій відповідача КС «Зараз» та державного реєстратора (проведення реєстрації з порушенням закону).
Вважає, що суд першої інстанції помилково визнавши первинну реєстрацію за КС «Зараз» законною, дійшов неправомірного висновку про відсутність підстав для віндикації. Цей висновок є похідним від основного порушення - ігнорування недотримання 6-місячного строку.
30 грудня 2025 року до Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від представника КС «Зараз» - адвоката Огородника К.С., в якому прсоив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін.
10 лютого 2026 року до Київського апеляційного суду надійшла заява від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М., в якій просила здійснювати розгляд справи без її участі.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Вирішуючи даний спір та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції обгрунтовував свої висновки тим, що відповідач КС «ЗАРАЗ» дотримався вимог передбачених статтею 35 Закону України «Про іпотеку» та Порядком №1127, тобто надіслав іпотекодавцю ОСОБА_1 письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання.
Дана вимога була надіслана двічі з періодичністю один місяць. Зокрема, відповідач КС «Зараз» направив позивачу письмову вимогу про усунення порушення зобов`язання, виконання якого забезпечено іпотекою 06.08.2024р. та 09.09.2024р. (т.1 а.с.146,151).
Матеріали справи містять підтвердження, що позивач двічі особисто отримала дані вимоги (т.1 а.с. 148, 153.)
Вказані докази направлення і отримання позивачем вимоги про усунення порушення зобов`язання, виконання якого забезпечено іпотекою були надані державному реєстратору.
Позивач не спростувала факту направлення і особистого отримання вимоги про усунення порушення, виконання якого забезпечено іпотекою. Натомість, матеріали справи та встановлені судом обставини вказують на дотримання як іпотекодержателем, так і державним реєстратором вимог Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, в розрізі оскаржених позивачем дій.
Однак такі висновки суду не в повній мірі відповідають обставинам справи та вимогам закону. 
Відповідно до частин 1-5 статі 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Встановлено, що 12 вересня 2022 року між Кредитною спілкою «ЗАРАЗ» та ОСОБА_1 було укладено Договір № КВ-0020/09-22/1412-СП про споживчий кредит №1, згідно умов якого Кредитодавець зобов`язується надати грошові кошти Позичальникові у споживчий кредит у сумі 240 000 грн 00 коп. на умовах строковості, зворотності, цільового характеру використання, платності та забезпеченості, позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти за користування кредитом та інші нараховані суми (за наявності підстав для їх нарахування) на умовах та в строки, встановлені Договором. Плата за користування кредитом (проценти) становить 48 процентів річних (т. 1, а.с.119-126).
Кредит надається строком на 6 фактичних місяців від дати отримання позичальником кредиту, тобто з 12 вересня 2022 року по 12 березня 2023 року (п. 1.4.1 договору).
12.09.2022 року між позивачем та Кредитною спілкою «ЗАРАЗ» було укладено договір іпотеки (реєстровий № 1633), що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В. (т.1 а.с.20-21).
Відповідно до п. 1.1. договору іпотеки, іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання всіх своїх зобов`язань за договором № КВ-0020/09-22/1412-СП про споживчий кредит, квартиру АДРЕСА_1 .
З довідки № 644/23 від 07.11.2024, вбачається, що станом на 07.11.2024 року заборгованість ОСОБА_1 перед КС «ЗАРАЗ» за кредитним договором № КВ-0020/09-22/1412-СП від 12.09.2022 складає 488 085,44 грн (т.1 а.с. 156).
14.03.2023 року між Кредитною спілкою «ЗАРАЗ» та ОСОБА_1 укладено Додатковий договір до Кредитного договору, відповідно до якого, збільшено термін користування кредитом до 12.09.2023 року включно (т. 1, а.с.134).
15.09.2023 року між Кредитною спілкою «ЗАРАЗ» та ОСОБА_1 укладено Додатковий договір до Кредитного договору, відповідно до якого, збільшено термін користування кредитом до 12.09.2024 року включно ( т.1, а.с. 136).
26.02.2024 року між Кредитною спілкою «ЗАРАЗ» та ОСОБА_1 укладено Додатковий договір до Кредитного договору, відповідно до якого, ліміт кредитної лінії збільшено до 339 880 (триста тридцять дев`ять тисяч вісімсот вісімдесят) грн 00 коп. та збільшено термін користування кредитом до 12.10.2024 року включно (т. 1, а.с. 141).
Встановлено, що КС «ЗАРАЗ» 06.08.2024 року ОСОБА_1 направлено вимогу про усунення порушення зобов`язання (за вих. № 475/24), в якій зазначалось про необхідність усунення порушень у зобов`язанні у тридцяти денний строк з дати отримання. Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 0303900002176 вимога № 475/24 від 06.08.2024 року отримана позивачем особисто 08.08.2024 року (т. 1, а.с. 146-149).
09.09.2024 року КС «ЗАРАЗ» на адресу позивача повторно направила вимогу про усунення порушення зобов`язання за вих. № 545/24, та відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 0303900023890 - вимога № 545/24 від 09.09.2024 року отримана позивачем особисто 16.09.2024 року (т.1, а.с.151-154).
Встановлено, що 07.11.2024 року приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 76013513 від 11.11.2024 року 12:50:34, та зареєстровано за кредитною спілкою «ЗАРАЗ» право власності на квартиру АДРЕСА_1 , на підставі іпотечного договору, серія та номер: 1633, виданий 12.09.2022 року (т.1 а.с. 167).
05.12.2024 року між кредитною спілкою «ЗАРАЗ» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 183-184).
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Відповідно до ч. 1 статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою.
Відповідно до ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
У частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц).
Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення (аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц).
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:
1) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або
оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, комунікаційної або інформаційно-комунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту).
Вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, незалежно від обраного іпотекодержателем способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше 10 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Протягом дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, яким є нерухоме житлове майно загальною площею в межах, визначених зазначеним Законом, що виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, також подається заява, що підтверджує згоду іпотекодавця - громадянина України на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, справжність підпису на якій засвідчується відповідно до Закону України "Про нотаріат", крім випадків встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованого права власності іпотекодавця на інше нерухоме житлове майно (його частину) у Державному реєстрі прав чи в його невід`ємній архівній складовій частині або надання державному реєстратору документів, якими підтверджується, що відповідне нерухоме житлове майно не є місцем постійного проживання іпотекодавця.
У разі надсилання вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, засобами поштового зв`язку державним реєстратором за допомогою офіційного веб-сайту оператора поштового зв`язку перевіряється за штриховим кодовим ідентифікатором поштового відправлення факт його вручення адресату, відмови адресата від одержання чи повернення відправнику у зв`язку з відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення. Сканована копія відомостей за результатами такої перевірки долучається до відповідної заяви.
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Вказаний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 31 січня 2024 року у справі № 953/5325/21.
З вищевикладеного слідує, що наведені вимоги чинного законодавства при здійсненні реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем не дотримано, адже за наявними в матеріалах справи доказами, вимога про усунення порушення та звернення стягнення на майно вперше направлялась поштою 06.08.2024 року, та яка отримана позивачем 08.08.2024 року (а.с. 146-149 том 1), а прийняття рішення про державну реєстрацію приватним нотарісом здійснено 11.11.2024 року (на підставі поданої іпотекодержателем заяви від 07.11.2024 року).
Таким чином, відповідач КС «Зараз» подав документи для реєстрації права власності з порушенням встановленого п. 61 Порядку № 1127 шестимісячного строку, а приватний нотаріус відповідно не мала правових підстав для вчинення реєстраційної дії та прийняття рішення про реєстрації права власності за відповідачем КС «Зараз».
З огляду на наведені норми матеріального права, встановлені судом обставини та надані сторонами докази, апеляційний суд приходить до висновку, що при зверненні стягнення на іпотечне майно у позасудовому порядку шляхом переходу права власності на предмет іпотеки було порушено процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
З урахуванням викладеного, суд апеляційної інстанції вважає, що майнові права позивача були порушені відповідачем.
За таких обставин суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
Доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження під час перегляду справи в суді апеляційної інстанції.
Таким чином, ухвалене судом першої інстанції рішення, у зв`язку з неправильним застосуванням норм матеріального права, підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позовних вимог.
Щодо судових витрат.
Частиною першою статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно з пунктом 4 частини першої статті 382 ЦПК України у резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування судового рішення, та розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Як вбачається з матеріалів справи, звертаючись з позовною заявою позивачка сплатила судовий збір у загальному розмірі 8268,20 грн (а.с. 25, 50 том 1), за подання апеляційної скарги судовий збір сплачений у розмірі 9922,00 грн (а.с.131 том 2).
Також суд апеляційної інстанції враховує, що позивачкою в суді першої інстанції сплачено судовий збір у розмірі 605,60 грн за подання заяви про вжиття заходів забезпечення позову (а.с. 35 том 1).
Як вбачається з матеріалів справи, ухвалою Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 20 грудня 2024 року заяву позивачки про забезпечення позову задоволено (а.с. 39-41 том 1). Вказана ухвала сторонами не оскаржувалась.
Враховуючи, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позовних вимог, а тому з відповідача на користь позивача слід стягнути судові витрати за сплату судового збору за подачу позовної заяви у розмірі 8268,20 грн, за подання заяви про вжиття заходів забезпечення позову у розмірі 605,60 грн та за подання апеляційної скарги у розмірі 9922,00 грн,що в загальному розмірі складає 18795,80 грн.
На підставі ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивачки підлягає стягненню судовий збір по 9397,90 грн з кожного з відповідачів (18795,80 грн/2 відповідачів).
Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.
Таким чином, апеляційний суд вважає, що доводи апеляційної скарги заслуговують на увагу, висновки суду не відповідають обставинам справи та вимогам закону, рішення суду першої інстанції ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального, і порушенням норм процесуального права, і підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог у відповідності до ст. 376 ЦПК України.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.374, 376 ЦПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу адвоката Федоркіна Андрія Володимировича, який діє в інтересах ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 03 жовтня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов задовольнити.
Скасувати рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень, індексний номер 76013513 від 11.11.2024 року 12:50:34 приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козлова Наталія Володимирівна щодо квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1694011132103.
Витребувати з чужого незаконного володіння у ОСОБА_2 у приватну власність ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1694011132103.
Стягнути з Кредитної спілки «Зараз» та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 18 795 грн 80 коп., по 9397 грн 90 коп. з кожного з відповідачів.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту постанови.
Реквізити сторін:
Позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 .
Відповідач: Кредитна спілка «ЗАРАЗ», код ЄДРПОУ: 37716197, адреса: 03039, м. Київ, вул. Віктора Забіли, буд. 5, оф. 122.
Відповідач: ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_3 .
Повний текст постанови складено «16» лютого 2026 року.

Головуючий суддя Л.П. Сушко

Судді Є.В. Болотов

С.Г. Музичко