справа №761/43261/23
провадження № 22-ц/824/2488/2026
головуючий у суді І інстанції Мальцев Д.О.
КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
19 березня 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Писаної Т.О.
суддів - Приходька К.П., Журби С.О.
за участю секретаря судового засідання - Івкової Д.Л.
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ДБК" на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 19 травня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "ДБК-Гарант", Товариства з обмеженою відповідальністю "ДБК", треті особи які не заявляють вимоги на предмет спору приватні нотаріуси Київського міського нотаріального округу Бєлломі Олена Віталіївна, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору іпотеки, скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння,

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ТОВ "ДБК-Гарант", ТОВ "ДБК", треті особи які не заявляють вимоги на предмет спору приватні нотаріуси Київського міського нотаріального округу Бєлломі Олена Віталіївна, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору іпотеки, скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння, відповідно до якого просив:
- визнати недійсним договір іпотеки, укладений 22 червня 2022 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ДБК-Гарант", код ЄДРПОУ 44277165, "Іпотекодавець", та Товариством з обмеженою відповідальністю "ДБК", код ЄДРПОУ 32772943, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В., зареєстрований в реєстрі за №1835.
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , від 01.11.2021 (номер запису про право власності: 44869089), рішення про державну реєстрацію та їх обтяжень, індексний номер 61391082 від 05.11.2021 12:45:14, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каравай Надією Володимирівною.
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на приміщення АДРЕСА_2, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 від 01.11.2021 (номер запису про право власності: 44868824), рішення про державну реєстрацію та їх обтяжень, індексний номер 61389661 від 05.11.2021 12:16:06, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каравай Надією Володимирівною.
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) № 64051576 від 01.07.2022 15:01:51, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєломмі Оленою Віталіївною щодо квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) № 640552275 від 01.07.2022 15:31:33, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєломмі Олена Віталіївна щодо квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 в.
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) №64049682 від 01.07.2022 13:37:38, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєломмі Оленою Віталіївною, щодо групи нежитлових приміщень №26а, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 .
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) № 64050376 від 01.07.2022 14:10:48, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєломмі Оленою Віталіївною, щодо нежитлового приміщення № 266, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .
- витребувати від Товариства з обмеженою відповідальністю "ДБК-ГАРАНТ" (код ЄДРПОУ 44277165), квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_2 .
- витребувати від Товариства з обмеженою відповідальністю "ДБК-ГАРАНТ" (код ЄДРПОУ 44277165), нежитлове приміщення АДРЕСА_2, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 04 квітня 2016 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ "Яр" договір № 04/04/2016-220 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, загальною площею 211,4 м2, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
24 червня 2019 року ОСОБА_4 зареєстрував за собою право власності на квартиру АДРЕСА_2 , номер запису про право власності 32154509 (реєстраційний номер ОНМ: 1859920080000).
В подальшому ОСОБА_4 здійснив поділ належної йому квартири АДРЕСА_2 , внаслідок чого було зареєстровано дві квартири, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер ОНМ: 2034586380000) та АДРЕСА_2 (реєстраційний номер ОНМ: 2034364780000).
28 лютого 2020 року ОСОБА_4 продав свою квартиру   АДРЕСА_1 та залишив у своїй власності квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
04 квітня 2016 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ "Яр" договір №04/04/2016-26 купівлі-продажу майнових прав на офісне приміщення АДРЕСА_2, загальною площею 116,0 м2, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
24 червня 2019 року ОСОБА_4 зареєстрував за собою право власності на вказане нерухоме майно, номер запису про право власності 32156368, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 4752305 від 26.06.2019 15:26:41, прийняте державним реєстратором Мельником Дмитром Сергійовичем, ІСП "Центр правової допомоги та реєстрації" м. Київ.
У липні 2020 року ТОВ "ДБК" звернулося до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання Договору купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-220 від 04 квітня 2016 р. недійсним, визнання Договору купівлі-продажу майнових прав №04/04/2016-26 від 04.04.2016 недійсним, визнання Договору купівлі- продажу майнових прав № 04/04/2016-16 від 04.04.2016 недійсним, скасування запису про проведену державну реєстрацію від 24.06.2019 (номер запису про право власності 32154509), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47521391 від 26.06.2019 14:42:46, прийняте державним реєстратором Мельником Дмитром Сергійовичем, КП "Центр правової допомоги та реєстрації" м. Київ щодо державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_2 , та інші (похідні) записи про проведену реєстрацію.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 17 червня 2021 року (справа № 761/22446/20) позов ТОВ "ДБК" задоволено частково та визнано недійними: Договір купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-220 від 04 квітня 2016 р. на квартиру АДРЕСА_1 , укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 ; Договір купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-16 від 04 квітня 2016 p., на творчу майстерню № 16 буд 73 АДРЕСА_2 , укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 ; Договір купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-26 від 04 квітня 2016 р. на офісне приміщення АДРЕСА_2 по вул. Ризькій у м. Києві, укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 ; в решті позовних вимог відмовлено.
Постановою Київського апеляційного суду від 14 червня 2022 року (справа № 761 /22446/00) рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 17 червня 2021 року в частині вирішення позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав від 04.04.2016 року, укладених між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_7 , скасовано та постановлене нове, яким в задоволенні позову TOB "ДБК" відмовлено.
Таким чином, документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію права власності ОСОБА_8 на квартиру АДРЕСА_2 , є чинними та ОСОБА_4 є законним власником вказаного нерухомого майна.
Про апеляційне оскарження рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 17 червня 2021 року (справа № 761/22446/20) ТОВ "ДБК" було відомо, оскільки, як вбачається з тексту Постанови Київського апеляційного суду від 14.06.2022 року, представником ТОВ "ДБК" 11 листопада 2021 року подано клопотання про закриття апеляційного провадження та відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_5 , а 06 січня 2022 року подані відзиви на апеляційні скарги представника ОСОБА_8 та ТОВ "ЯР".
Однак, достовірно знаючи про наявність спору, до отримання копії рішення Київського апеляційного суду, позивач стверджував, що з метою незаконного заволодіння майном ОСОБА_8 , ТОВ ДБК, не маючи права на розпорядження цим майном, уклало з ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. 21 червня 2022 року за реєстровим №1768, та договір купівлі-продажу приміщення АДРЕСА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. 21 червня 2022 року за реєстровим № 1769.
ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" створено 01.06.2021 року особами, які, в тому числі, є засновниками (учасниками) ТОВ "ДБК", а саме: ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 . При цьому ОСОБА_9 - кінцевий бенефіціарний власник (контролер) ТОВ "ДБК".
На переконання позивача 21.06.2022 року ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" (код СДРПОУ 44277165) протиправно зареєструвало за собою право власності на квартиру АДРЕСА_2 та нежитлове приміщення АДРЕСА_2 і уклало договір іпотеки від 22.06.2022, зареєстрований в реєстрі за № 1835, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В., на підставі якого ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" передав квартиру АДРЕСА_2 та нежитлове приміщення АДРЕСА_2 в іпотеку ТОВ "ДБК" (код ЄРДПОУ 32772943).
22.06.2022 року на підставі рішень про реєстрацію прав та обтяжень №№ 63946924, 63948374 приватним нотаріусом Стрельченко О.В. зареєстровано іпотеку та обтяження на квартиру АДРЕСА_2 .
01.07.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєломмі О.В. проведено поділ квартири АДРЕСА_2 , внаслідок якого було утворено квартиру 2206 та квартиру АДРЕСА_2 .
При цьому підставою для державної реєстрації на квартиру АДРЕСА_2 зазначено висновок щодо технічної можливості поділу об`єкту нерухомого майна, серія та номер: № 056/22, виданий
29.06.2022, видавник: ТОВ "Проектсервісгруп", технічний паспорт, серія та номер: ТІ01:1938-8313- 1196-3461, виданий 30.06.2022, видавник: СДЕССБ. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 64051576 від 01.07.2022 о 15:01:51, прийняв приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бєлломі Олена Віталіївна.
Підставою для державної реєстрації на квартиру АДРЕСА_2 зазначено висновок щодо технічної можливості поділу об`єкту нерухомого майна, серія та номер: № 056/22, виданий 29.06.2022, видавник: ТОВ "Проектсервісгруп", технічний паспорт, серія та номер: ТІ01:1942-8368-3872-9417, виданий 30.06.2022, видавник: СДЕССБ. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 64052275 від 01.07.2022 о 15:31:33, прийняв приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бєлломі Олена Віталіївна.
01.07.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєломмі О.В. проведено поділ нежитлового приміщення АДРЕСА_2, внаслідок якого було утворено нежитлове приміщення 26а та нежитлове приміщення 266.
Підставою для державної реєстрації на групу нежитлових приміщень №26а зазначено висновок щодо технічної можливості поділу об`єкту нерухомого майна, серія та номер: № 055/22, виданий 29.06.2022, видавник: ТОВ "Проектсервісгруп", технічний паспорт, серія та номер: ТЮ 1:1352-8053-4651 -0211, виданий 29.06.2022, видавник: СДЕССБ. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 64049682 від 01.07.2022 о 13:37:38, прийняв приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бєлломі Олеща Віталіївна.
Підставою для державної реєстрації на нежитлове приміщення № 266 зазначено висновок щодо технічної можливості поділу об`єкту нерухомого майна, серія та номер: №055/22, виданий видавник: TOB "Проектсервісгруп", технічний паспорт, серія та номер: ТІ01:1356-9100- 2662-2018, виданий 29.06.2022, видавник: ЄДЕССБ. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 64050376 від 01.07.2022 о 14:10:48, прийняв приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бєлломі Олена Віталіївна.
Таким чином, позивач вважав, що відповідачі ТОВ "ДБК" та ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" незаконно заволоділи майном, яке на законних підставах належить ОСОБА_1 , у зв`язку з чим, позивач звернувся до суду із відповідним позовом та з заявою про забезпечення позову шляхом заборони відповідачу - ТОВ "ДБК ГАРАНТ", код ЄДРПОУ 44277165, відчужувати майно: квартири АДРЕСА_2 , квартири АДРЕСА_2 , нежитлового приміщення АДРЕСА_2 , нежитлового приміщення АДРЕСА_10 .
Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 19 травня 2025 року позов ОСОБА_1 до ТОВ "ДБК-Гарант", ТОВ "ДБК", треті особи які не заявляють вимоги на предмет спору приватні нотаріуси Київського міського нотаріального округу Бєлломі Олена Віталіївна, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору іпотеки, скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння задоволено.
Визнано недійсним договір іпотеки, укладений 22 червня 2022 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ДБК-ГАРАНТ" (код ЄДРПОУ 44277165) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ДБК" (код ЄДРПОУ 32772943), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В., зареєстрований в реєстрі за № 1835.
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , від 01.11.2021 (номер запису про право власності: 44869089), рішення про державну реєстрацію та їхобтяжень, індексний номер 61391082 від 05.11.2021 12:45:14, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каравай Надією Володимирівною.
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності на приміщення АДРЕСА_2, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 від 01.11.2021 (номер запису про право власності: 44868824), рішення про держави}' реєстрацію та їх обтяжень, індексний номер 61389661 від 05.11.2021 12:16:06, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каравай Надією Володимирівною.
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) № 64051576 від 01.07.2022 15:01:51, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєломмі Оленою Віталіївною щодо квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) № 640552275 від 01.07.2022 15:31:33, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєломмі Олена Віталіївна щодо квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) № 64049682 від 01.07.2022 13:37:38, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєломмі Оленою Віталіївною, щодо групи нежитлових приміщень №26а, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 .
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) № 64050376 від 01.07.2022 14:10:48, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєломмі Оленою Віталіївною, щодо нежитлового приміщення № 26б, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .
Витребувано від Товариства з обмеженою відповідальністю "ДБК-ГАРАНТ" (код СДРПОУ 44277165), квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_2 .
Витребувано від Товариства з обмеженою відповідальністю "ДБК-ГАРАНТ" (код СДРПОУ 44277165), нежитлове приміщення АДРЕСА_2, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .
Не погоджуючись із указаним рішенням суду представник Товариства з обмеженою відповідальністю "ДБК" - адвокат Хоменко Віталій Олексійович звернувся до суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги вказує, що висновок суду першої інстанції, що ТОВ "ДБК" та ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" незаконно заволоділи майном, яке на законних підставах належить ОСОБА_12 не відповідає дійсності та фактичним обставинам справи, оскільки саме ОСОБА_4 намагається незаконно заволодіти вказаним майном, яке належить інвестору - ТОВ "ДБК" та яке 100% профінансувало будівництво об`єкту (спірного майна - квартири та приміщення). При цьому, ТОВ "ДБК", як інвестор/замовник будівництва об`єкту, є первісним власником квартири АДРЕСА_2 та приміщення АДРЕСА_2 на підставі укладеного між ТОВ "ДБК" та ТОВ "ЯР" Договору № 3 від 02 вересня 2010 року. Станом на сьогоднішній день, зазначений договір не визнаний недійсним, не є предметом спору у цій справі, відповідно правова підстава набуття права власності на квартиру АДРЕСА_2 та приміщення № НОМЕР_1 у ТОВ "ДБК" не відпала. Саме на підставі вказаного Договору № 3 від 02 вересня 2010 року було зареєстровано 01 листопада 2021 року право власності на приміщення АДРЕСА_2 та на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "ДБК", як за первісним власником майна та інвестором.
Також вказує, що ОСОБА_7 не надано доказів оплати/перерахування грошових коштів за, як він вважає, придбану квартиру АДРЕСА_2 та приміщення АДРЕСА_2 ., тобто не підтверджено факту проведених розрахунків, що вказує на незаконність його вимог на вказане нерухоме майно.
Вказує, що посилання на встановлені Постановою Київського апеляційного судувід 14 червня 2022 року обставини є необґрунтованими та незаконними, оскільки такі змінені/ скасовані/відмінені Постановою Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду по справі №761/22446/20 від 24 січня 2024 року. При розгляді справи №761/22446/20 не вирішувалися та не досліджувалися обставини щодо підтвердження права власності будь-якої особи на спірне майно. За таких обставин, посилання на Постанову Київського апеляційного суду від 14 червня 2022 року по справі № 761/22446/20, де, як вважає суд першої інстанції, встановлені обставини, що мають значення для розгляду нашої справи не відповідають дійсності.
Звертає увагу, що в спеціальному Законі України "Про іпотеку" передбачені підстави для визнання Договору іпотеки недійсним. В даному випадку позивачем не зазначено жодної із вказаних підстав, отже на момент укладення Договору іпотеки саме ТОВ "ДБК- ГАРАНТ" було власником (право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав) та фактично володіло квартирою АДРЕСА_2 та приміщенням АДРЕСА_2 та відповідно мало всі права як власника передати в іпотеку вказані об`єкти нерухомого майна та укласти відповідний Договір іпотеки. Отже, ОСОБА_1 в поданому позові, так і суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні, не зазначили жодної підстави/правової підстави для визнання Договору іпотеки недійсним, від так оскаржуване рішення суду є незаконним і необґрунтованим та підлягає скасуванню.
Наголошує, що суд першої інстанції взагалі не досліджував обставини щодо скасування оскаржуваних рішень про державну реєстрацію права власності, прийнятих приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каравай Надією Володимирівною, та не надав висновків/мотивів прийнятого рішення з цього приводу (вказаних вимог). Натомість, тільки присутнє зазначення задоволення вказаних вимог в резолютивній частині рішення суду, без будь-якої аргументації, зазначення норм права, висновків суду, досліджених доказів щодо вказаних вимог, тощо. Тобто, на переконання апелянта, оскаржуване рішення в силу вимог ст. 263 ЦПК України є незаконним та необґрунтованим.
Вказує, що з огляду на наявність згоди іпотекодержателя на здійснення поділу квартири АДРЕСА_2 та приміщення АДРЕСА_2 на окремі об`єкти нерухомого майна та реєстрацію права власності на них в Державному реєстрі речових прав, враховуючи положення п. 6 ч. 1 та п. 5 ч. 4 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", п.п. 54 та 60 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 24 грудня 2015 року, відсутні правові підстави для задоволення позову, оскільки приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєлломі Оленою Віталіївною належним чином було перевірено документи, які подавались для державної реєстрації прав, на відповідність вимогам, встановлених чинним законодавством, адже їх комплектність, зміст та форма відповідали вимогам законодавства у сфері державної реєстрації прав.
Отже вважає, що оскаржувані рішення реєстраторів є такими, що відповідають законодавству у сфері державної реєстрації прав, а тому позов задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення є незаконним та необґрунтованим та підлягає скасуванню.
Зазначає, що оскаржуваними реєстраційними діями щодо реєстрації права власності на квартири та приміщення за ТОВ "ДБК-ГАРАНТ", що були утворені в результаті поділу які, також, належали ТОВ "ДБК-ГАРАНТ", права позивача - ОСОБА_1 не порушуються, вказані реєстраційні дії, з огляду на наявність згоди іпотекодержателя на здійснення поділу квартири АДРЕСА_2 та приміщення АДРЕСА_2 відповідають положенням п. 6 ч. 1 та п. 5 ч. 4 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", п.п. 54 та 60 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року, а тому оскаржуване рішення суду підлягає скасуванню як незаконне та необґрунтоване.
Звертає також увагу, що суд першої інстанції взагалі не досліджував обставини щодо витребування від ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" квартири АДРЕСА_2 , та не надав висновків/мотивів прийнятого рішення з цього приводу (вказаних вимог).
Відзив на апеляційну скаргу до Київського апеляційного суду не надходив.
У судовому засіданні представник відповідача ТОВ "ДБК" - адвокат Хоменко В.О. просив апеляційну скаргу задовольнити, а рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, позивач був належним чином повідомлені про розгляд справи шляхом направлення судової повістки на поштову адресу за місцем проживання, яке було встановлено судом першої інстанції, що підтверджується рекомендованим повідомленням та трекінгом Укрпошти.
Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності осіб, що не з`явились.
У частинах першій-третій статті 367 ЦПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Вирішуючи даний спір та задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку, що відповідачі ТОВ "ДБК" та ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" незаконно заволоділи майном, яке на законних підставах належить ОСОБА_12 .
Суд першої інстанції дійшов такого висновку вважаючи, що право ОСОБА_1 на спірне майно набуте на підставі укладеного з ТОВ "Яр" договору №04/04/2016-220 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, загальною площею 211,4 м2, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , та укладеного з ТОВ "Яр" договору №04/04/2016-26 купівлі-продажу майнових прав на офісне приміщення АДРЕСА_2, загальною площею 116,0 м2, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 . Встановивши відповідні обставини щодо набуття позивачем права власності на спірне майно, яке в подальшому вибуло із його власності, суд вважав доведеними підстави для витребування спірного майна на користь позивача.
При цьому судом першої інстанції не наведено жодних мотивів відхилення доводів, та наданих у підтвердження своїх заперечень відповідачем доказів щодо набуття спірного майна раніше саме ТОВ "ДБК".
Так, судом першої інстанції було встановлено на підставі наданих до позову доказів, що 04 квітня 2016 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ "Яр" договір №04/04/2016-220 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, загальною площею 211,4 м2, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 та договір № 04/04/2016-26 купівлі-продажу майнових прав на офісне приміщення АДРЕСА_2, загальною площею 116,0 м2, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
24 червня 2019 року ОСОБА_4 зареєстрував за собою право власності на вказане нерухоме майно.
В подальшому ОСОБА_4 здійснив поділ належної йому квартири АДРЕСА_2 , внаслідок чого було зареєстровано дві квартири, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 .
28 лютого 2020 року ОСОБА_4 продав свою квартиру АДРЕСА_1 та залишив у своїй власності квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
Судом також встановлено, що у липні 2020 року ТОВ "ДБК" звернулося до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання Договору купівлі-продажу майнових прав №04/04/2016-220 від 04 квітня 2016 р. недійсним, визнання Договору купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-26 від 04.04.2016 недійсним, визнання Договору купівлі- продажу майнових прав № 04/04/2016-16 від 04.04.2016 недійсним, скасування запису про проведену державну реєстрацію від 24.06.2019, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47521391 від 26.06.2019 14:42:46, прийняте державним реєстратором Мельником Дмитром Сергійовичем, КП "Центр правової допомоги та реєстрації" м. Київ щодо державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_2 , та інші (похідні) записи про проведену реєстрацію.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 17 червня 2021 року (справа № 761/22446/20) позов ТОВ "ДБК" задоволено частково та визнано недійними: Договір купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-220 від 04 квітня 2016 р. на квартиру АДРЕСА_1 , укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 ; Договір купівлі-продажу майнових прав №04/04/2016-16 від 04 квітня 2016 р., на творчу майстерню № 16 буд 73 АДРЕСА_2 , укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 ; Договір купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-26 від 04 квітня 2016 р. на офісне приміщення АДРЕСА_2 по вул. Ризькій у м. Києві, укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 ; в решті позовних вимог відмовлено.
Постановою Київського апеляційного суду від 14 червня 2022 року (справа №761/22446/20) рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 17 червня 2021 року в частині вирішення позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі- продажу майнових прав від 04.04.2016 року, укладених між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_7 , скасовано та постановлене нове, яким в задоволенні позову ТОВ "ДБК" відмовлено.
З огляду на наведені обставини суд першої інстанції дійшов висновку, що відповідачі ТОВ "ДБК" та ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" незаконно заволоділи майном, яке на законних підставах належить ОСОБА_12 . При цьому судом жодні обставини щодо наявності у ТОВ "ДБК" прав на спірне майно взагалі не перевірялись.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Статтею 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Зазначені норми матеріального права визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Відповідно до частини першої статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Застосовуючи положення статті 387 ЦК України, необхідно виходити з того, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним і в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним.
Правовий аналіз положень статті 387 цього Кодексу дає підстави для висновку, що у наведеній нормі йдеться про право власника на віндикаційний позов, тобто позов власника, який не володіє, до невласника, який незаконно володіє майном, про вилучення цього майна в натурі.
Віндикаційний позов належить до речово-правових способів захисту; захищає право власності в цілому, оскільки він пред`являється у тих випадках, коли порушено права володіння, користування та розпорядження одночасно.
Сторонами у віндикаційному позові є власник речі, який не лише позбавлений можливості користуватися і розпоряджатися річчю, але вже й фактично нею не володіє, та незаконний фактичний володілець речі (як добросовісний, так і недобросовісний).
Як зазначено в постанові Верховного Суду від 12 січня 2022 року у справі №703/1191/20 (провадження № 61-19324 св 21), віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо;
(б) "юридично" - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.
З урахуванням специфіки речей в обороті, володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації права власності на це майно у встановленому законом порядку.
У постанові Верховного Суду від 31 березня 2021 року у справі № 752/4033/16-ц, провадження № 61-13656 св 20, вказано, що "аналіз статті 387 ЦК України свідчить, що віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника:
(а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) "юридично" - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом. Належним відповідачем у віндикаційному позові є володіючий невласник".
Предметом доказування у цій справі є факти, які підтверджують правомірність вимог про витребування власником майна з чужого незаконного володіння, зокрема факти, що підтверджують: суб`єктивне право титульного володільця на витребуване майно; незаконність вибуття цього майна з володіння позивача; відсутність у відповідача юридичних підстав для збереження і володіння таким майном; наявність витребуваного майна в натурі у незаконному володінні відповідача.
Отже, право власності дійсно є непорушним, але для застосування віндикації принципове значення, крім підтвердження такого права власності, має і встановлення особи, яка протиправно, тобто без будь-яких правових підстав, фактично володіє витребуваною річчю, бо саме вона має відповідати за позовом, виконувати рішення суду в разі його задоволення, й нести негативні наслідки порушення прав позивача.
При цьому конструкція ст. 387 ЦК України передбачає, що предметом дослідження, перевірки та встановлення у такому спорі є наявність права як у позивача, так і у відповідача на спірний об`єкт.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Механізми забезпечення єдності судової практики полягають у застосуванні спеціальної процедури відступу від висновків щодо застосування норм права, викладених у раніше постановлених рішеннях Верховного Суду. Логіка побудови й мета існування цих процесуальних механізмів вказує на те, що висновки, які містяться в судових рішеннях судової палати Касаційного цивільного суду, мають перевагу над висновками колегії суддів, висновки Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об`єднаної палати, палати й колегії суддів Касаційного цивільного суду (див., зокрема, постанови Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 130/1001/17, від 18 січня 2021 року у справі № Б-23/75-02, від 29 вересня 2021 року у справі № 166/1222/20 (провадження № 61-9003св21)).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що:
"13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі №761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України)".
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 листопада 2023 року у справі № 204/5775/15-ц (провадження № 61-4218св23) зазначено, що "в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на об`єкт інвестування, вартість якого сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цей збудований об`єкт може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України. Зазначене відповідає правовим висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження №14-31цс20), за обставинами якої позивач виконала свої грошові зобов`язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва (квартиру), який було введено в експлуатацію, проте відповідачі (забудовники) як продавці не визнавали такого права покупця на спірне майно, у зв`язку з чим відмовлялися передати позивачу необхідні документи для оформлення права власності на квартиру. Тобто, у справі № 344/16879/15-ц право власності на спірну квартиру не було зареєстроване за іншою особою, а тому Велика Палата виснувала, що віндикація не може бути застосована, а ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на індивідуально визначений об`єкт нерухомості на підставі статті 392 ЦК України".
Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20)).
Відповідно до ч.ч. 1, 3, 4 ст. 12, ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. 
Згідно із ч.4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Безпосередньо у справі № 761/22446/20, на яку посилався позивач, суд апеляційної інстанції відмовляючи у задоволенні позову ТОВ "ДБК" в частині вирішення позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав від 04.04.2016 року, укладених між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_7 , свій висновок мотивував тим, що: "в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав позивач посилався на статті 203, 215 ЦК України. При цьому вважав, що укладені договори ТОВ "ЯР" є недійсними з огляду на відсутність згоди позивача, яка була обов`язковою за умовами договірних зобов`язань між позивачем та ТОВ "ЯР", оспорювані договори купівлі-продажу були фіктивними, укладеними без наміру створення юридичних наслідків, з метою перешкодити позивачу зареєструвати його право власності на новостворене ним майно.
Разом з тим, позивач не довів та не надав відповідних доказів на підтвердження того, що ОСОБА_1 , який придбав спірні приміщення за вказаними договорами купівлі-продажу, не мав наміру отримати їх у власність. Перелік інвесторів від 19 січня 2016 року, складений і підписаний лише позивачем та не містить підпису представника забудовника - ТОВ "Яр", відтак такий доказ не може бути належним. Будь-яких інших документів на підтвердження фінансування спірних об`єктів нерухомості ТОВ "ДБК" не надало. Разом з тим, суду були надані докази, відповідно до яких саме ОСОБА_13 сплатив 1 158 583, 64 грн за нежитлове офісне приміщення АДРЕСА_2 та 2 111 418, 81 грн за квартиру АДРЕСА_1 . Ні майнові права, ні право на новостворене майно з грудня 2014 року позивач в установленому законом порядку не зареєстрував, незважаючи на те, що будинок був прийнятий в експлуатацію в грудні 2014 року, а договори, які позивач просить визнати недійсними, укладені в 2016 році.
Щодо недійсності договорів з підстав відсутності згоди ТОВ "ДБК" на відчуження майна, то ураховуючи, що позивач не є стороною договорів, які він просить визнати недійсним, а також з огляду на те, що на час подачі позову майно вже було відчужено за іншими договорами купівлі-продажу новим власникам, за якими зареєстровано право власності, належним способом захисту прав позивача є витребування майна, а не визнання договорів недійсними. Крім того, застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Тому заявлені позивачем вимоги про визнання недійсним договорів не відповідають належному способу захисту. Не заявляючи вимоги про витребування майна до володіючих власників цього майна в порядку, передбаченому статтею 388 ЦК України, ТОВ "ДБК" позбавляє можливості добросовісних набувачів майна додаткових механізмів захисту їх прав, які надані статтею 388 ЦК України."
У наведеній справі № 761/22446/20 апеляційний суд також дійшов висновку, що ОСОБА_1 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 є добросовісними набувачами спірного нерухомого майна, адже суду не було надано доказів, що вказані особи знали чи могли знати, що на відчуження цих приміщень була необхідна згода позивача відповідно до умов договору про будівництво від 02 вересня 2010 року, укладеного між ТОВ "ДБК" та ТОВ "Яр", стороною яких вони не були. Вказані особи за придбане ними майно сплатили ринкову вартість цього майна, а тому у таких осіб майно може бути витребувано лише у виняткових обставинах, які мають бути встановлені судом під час вирішення вимог про витребування майна.
Верховний Суд за наслідком перегляду справи в касаційному порядку справи №761/22446/20 у постанові від 24 січня 2024 року погодився із судом апеляційної інстанції, який відмовляючи у задоволенні позову зробив висновок, що належним способом захисту порушених прав ТОВ "ДБК" є вимога про витребування майна до його володільців у порядку, визначеному статтями 387, 388 ЦК України. Проте Верховний Суд зауважив, що апеляційний суд не врахував, що спір підлягає вирішенню по суті лише за належною вимогою, тобто обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові.
Тому Верховний Суд у постанові від 24 січня 2024 року у справі № 761/22446/20 констатував, що апеляційний суд зробив правильний висновок про відмову у задоволенні позову в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав, проте помилково аналізував й обґрунтованість позовних вимог та одночасно послався і на таку підставу відмови у задоволенні позову. У зв`язку з цим оскаржена постанова апеляційного суду була змінена в мотивувальній частині.
За таких обставин, викладені у постанові апеляційного суду у справі №761/22446/20 висновки щодо законності набуття права власності на спірні об`єкти ОСОБА_1 та добросовісність набувачів, не можуть вважатись встановленими та доведеними, тому в цій справі обставини щодо особи, яка є належним власником спірного майна підлягають доведенню на загальних підставах.
В той же час, колегія апеляційного суду враховує обставини, які встановлені у цій справі та у справі №761/22446/20.
Зокрема, у справі №761/22446/20 Верховним Судом зазначено про наступні встановлені у наведеній справі обставини.
02 вересня 2010 року між ТОВ "ДБК" та ТОВ "Яр" укладено договір № 3 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом по вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва (далі - договір).
Жодних обставин щодо неукладеності чи нікчемності цього договору ні у справі №761/22446/20, ні у цій справі судом першої інстанції не встановлено.
Так само, ТОВ "Яр", як учасник справи №761/22446/20, жодним чином не заперечував укладеність договору №3 між ТОВ "ДБК" та ТОВ "Яр", його зміст та виконання зобов`язань ТОВ "ДБК" за цим договором. Заперечення ТОВ "Яр" у справі №761/22446/20 ґрунтувалися на пропуску позовної давності звернення ТОВ "ДБК" до суду за захистом.
Відповідно до пункту 1.1. договору № 3 від 02 вересня 2010 року обумовлено, що з метою своєчасного спорудження об`єкта будівництва Сторона 1 (ТОВ "Яр") передає Стороні 2 (ТОВ "ДБК") частину прав і повноважень замовника будівництва об`єкта, а Сторона 2 приймає на себе частину прав і повноважень замовника, які їй передаються за цим договором. Під об`єктом будівництва розуміють житлово-офісний комплекс з підземним паркінгом і нежилими та творчими майстернями за адресою: АДРЕСА_2 . Під об`єктом інвестування сторони розуміють окреме приміщення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва може бути виділене і зареєстроване як окремий об`єкт нерухомості.
Згідно з пунктом 2.7 договору Сторона 1 не має права відчужувати та обтяжувати будь-яким способом майнові права, передані Стороні 2 за цим договором, а також об`єкти інвестування, зазначені у Переліку об`єктів інвестування.
Сторона 1 без письмового погодження зі Стороною 2 не має права підписувати чи виступати як сторона за будь-якими договорами, укладеними на виконання цього договору (пункт 2.9 договору).
Згідно переліку інвесторів, за кошти яких ТОВ "ДБК" збудувало будинок у АДРЕСА_2 , затвердженого ТОВ "ДБК", позивачу у наведеній справі (ТОВ "ДБК") належить наступне нерухоме майно: квартира АДРЕСА_2 , загальною площею 58,2 кв.м.
Відповідно до додатку до договору № 3 від 02 вересня 2010 року обумовлено перелік об`єктів інвестування, що передаються ТОВ "ДБК" на об`єкті будівництва житлового комплексу з підземним паркінгом за адресою АДРЕСА_2 , у тому числі квартира АДРЕСА_2 згідно порядкового номеру у переліку №п/п 220, та нежитлові приміщення (офісні приміщення).
Відповідно до наявної у справі довідки ТОВ "БТІ-СЕРВІС" від 30.07.2019 року №30/70 було змінено проектну нумерацію, а саме нумерацію офісне приміщення АДРЕСА_2 згідно БТІ було присвоєно нежитловому приміщенню 12 згідно з проектом, а творча майстерня №16 згідно БТІ було присвоєно нежитловому приміщенню 8 згідно з проектом, які були наявне у переліку об`єктів інвестиції, що виділялось ТОВ "ДБК".
15 грудня 2014 року визначений договором об`єкт будівництва було введено в експлуатацію та присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_2 (замість попередньої проектної " АДРЕСА_2 ) відповідно до розпорядження Шевченківської районної в місті Києві Державної адміністрації №411 від 27.07.2015.
На підставі договору № 04/04/2016-220 купівлі-продажу майнових прав від 04 квітня 2016 року квартира АДРЕСА_2 , загальна площа 211,4 кв.м, яка була об`єктом інвестування ТОВ "ДБК", відчужена ТОВ "Яр" на користь ОСОБА_1 .
Запис про проведену державну реєстрацію прав на вказане нерухоме майно було здійснено 24 червня 2019 року (номер запису про право власності 32154509), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47521391 від 26 червня 2019 року 14:42:46, прийняте державним реєстратором, КП "Центр правової допомоги та реєстрації" м. Київ Мельником Д. С.
У подальшому квартиру АДРЕСА_2 було поділено, внаслідок чого виникло дві квартири АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 .
28 лютого 2020 року здійснено продаж квартири АДРЕСА_2 , новим власником якої стала ОСОБА_5 .
На підставі договору № 04/04/2016-26 купівлі-продажу майнових прав від 04 квітня 2016 року офісне приміщення АДРЕСА_2, загальною площею 116,0 кв.м, яке було об`єктом інвестування ТОВ "ДБК", відчужена ТОВ "Яр" на користь ОСОБА_1 .
Запис про проведену державну реєстрацію права власності на вказане нерухоме майно було здійснено 24 червня 2019 року (номер запису про право власності 32156368), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47523305 від 26 червня 2019 року 15:26:41, прийняте державним реєстратором КП "Центр правової допомоги та реєстрації" м. Київ Мельником Д. С.
Творча майстерня № 16, загальною площею 58,2 кв.м, яка була об`єктом інвестування ТОВ "ДБК", відчужена ТОВ "Яр" на користь ОСОБА_1 на підставі договору №04/04/2016-16 купівлі-продажу майнових прав від 04 квітня 2016 року.
Державну реєстрацію зазначеного нерухомого майна було проведено 24 червня 2016 року (номер запису про право власності 32156578), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47523566 від 26 червня 2019 року 15:33:23, прийняте державним реєстратором КП "Центр правової допомоги та реєстрації" м. Київ Мельником Д. С.
26 жовтня 2019 року спірне приміщення № 16 було відчужене на користь  ОСОБА_6 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гладій М.О. за реєстровим № 6020.
Також за матеріалами цієї справи №761/43261/23 встановлено, що рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 17 червня 2021 року (справа № 761/22446/20) позов ТОВ "ДБК" задоволено частково та визнано недійними: Договір купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-220 від 04 квітня 2016 р. на квартиру АДРЕСА_1 , укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 ; Договір купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-16 від 04 квітня 2016 p., на творчу майстерню № 16 буд 73 АДРЕСА_2 , укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 ; Договір купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-26 від 04 квітня 2016 р. на офісне приміщення АДРЕСА_2 по вул. Ризькій у м. Києві, укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 ; в решті позовних вимог відмовлено.
21 червня 2022 року ТОВ ДБК уклало з ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. 21 червня 2022 року за реєстровим №1768, та договір купівлі-продажу приміщення АДРЕСА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. 21 червня 2022 року за реєстровим № 1769.
21.06.2022 року ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" зареєструвало за собою право власності на квартиру АДРЕСА_2 та нежитлове приміщення АДРЕСА_2 і уклало договір іпотеки від 22.06.2022, зареєстрований в реєстрі за № 1835, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В., на підставі якого ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" передав квартиру АДРЕСА_2 та нежитлове приміщення АДРЕСА_2 в іпотеку ТОВ "ДБК" (код ЄРДПОУ 32772943).
22.06.2022 року на підставі рішень про реєстрацію прав та обтяжень №№ 63946924, 63948374 приватним нотаріусом Стрельченко О.В. зареєстровано іпотеку та обтяження на квартиру АДРЕСА_2 .
01.07.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєломмі О.В. проведено поділ квартири АДРЕСА_2 , внаслідок якого було утворено квартиру АДРЕСА_2 та квартиру АДРЕСА_2 в.
01.07.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєломмі О.В. проведено поділ нежитлового приміщення АДРЕСА_2, внаслідок якого було утворено нежитлове приміщення 26а та нежитлове приміщення 26б.
Таким чином, на час звернення з позовом право власності на спірні приміщення зареєстровано за відповідачами.
Позивач вважав, що відповідачі ТОВ "ДБК" та ТОВ "ДБК-ГАРАНТ" незаконно заволоділи майном, яке на законних підставах належить ОСОБА_1 , у зв`язку з чим, позивач звернувся до суду із відповідним позовом.
Суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні не звернув уваги, що у справі №761/22446/20 було встановлено статус ТОВ "ДБК" у будівництві, який є інвестором будівництва, яке було введено в експлуатацію у 2014 році, однак інвестор не зміг оформити своє право власності, оскільки об`єкт інвестування без згоди інвестора був відчужений ОСОБА_1 . 
Оскільки ТОВ "ДБК" звернувся за захистом свого права у наведеній справі з позовом про визнання недійсним правочинів та реєстрації права власності без його згоди на проінвестований ним об`єкт, а не з віндикаційним позовом, ТОВ "ДБК" було відмовлено у зв`язку з обраним неправильним способом захисту.
Разом з тим, на час розгляду цього спору, ТОВ "ДБК" зареєстрував за собою право власності на спірні об`єкти.
За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється. 
Отже, сам факт відмови у захисті права ТОВ "ДБК" у судовому порядку внаслідок невірно обраного ним способу захисту, не свідчить про відсутність (недоведеність) у позивача права на майно взагалі.
Таким чином, для задоволення віндикаційного позову ОСОБА_1 у цій справі до ТОВ "ДБК", позивач має довести перш за все на загальних підставах своє право на майно, яке переважає над правом ТОВ "ДБК" на це саме майно, та незаконність утримання майна відповідачем.
За змістом частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою (стаття 392 ЦК України).
При цьому Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (див. постанови від 23 червня 2020 року у справі №680/214/16 (пункт 55) та від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункт 6.31)).
Так, як встановлено у цій справі, позивач ОСОБА_1 обґрунтовує набуття права власності на спірне майно на підставі укладеного з ТОВ "Яр" договору купівлі-продажу від 04 квітня 2016 року.
В той же час, відповідач ТОВ "ДБК" набуло право на спірне майно на підставі укладеного 02 вересня 2010 року між ТОВ "ДБК" та ТОВ "Яр" договору № 3 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом по вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва (далі - договір). 
У справі №761/22446/20 було встановлено, що ТОВ "ДБК" є інвестором будівництва, яке було введено в експлуатацію у 2014 році, однак інвестор не зміг оформити своє право власності, оскільки об`єкт інвестування без згоди інвестора був відчужений ОСОБА_1 .
Жодних доказів, що ТОВ "Яр" у спірних правовідносинах також виступало інвестором щодо спірного майна, матеріали справи не містять.
Отже, саме у ТОВ "ДБК" виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва.
Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої, і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.
Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Так у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (провадження №14-28 цс 20) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що правочин, спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним, відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України вважається таким, що порушує публічний порядок. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. Відтак, встановивши, що оспорювані позивачем правочини спрямовані на незаконне заволодіння належним позивачу об`єктом інвестування, суди повинні були дійти висновку про нікчемний характер таких правочинів.
З огляду на наведену судову практику щодо порядку застосування норм права, які регулюють подібні правовідносини, та встановлені обставини у цій справі та справі №761/22446/20 слід дійти висновку, що саме ТОВ "ДБК" є інвестором будівництва, у тому числі щодо спірного майна, на яке у ТОВ "ДБК" виникло право з моменту завершення будівництва, яке було введено в експлуатацію у 2014 році. Таким чином, саме ТОВ "ДБК" є первісним інвестором та власником спірного майна, яке забудовником було відчужено іншій особі.
Право власності ОСОБА_1 на спірне майно обґрунтовує договорами купівлі-продажу від 04 квітня 2016 року, які укладені з ТОВ "Яр".
Проте, відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України укладені 04 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Яр" договори купівлі-продажу вважаються такими, що порушують публічний порядок, оскільки спрямовані на незаконне заволодіння належним первісному інвестору об`єктами інвестування. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. 
Ураховуючи наведене позивачем не доведено підстав для витребування спірного майна, оскільки не доведено законність набуття свого права власності на спірне майно та незаконність набуття такого права у відповідача та утримання ним належного майна (фізично і юридично).
Аналогічно відсутні підстави для задоволення вимог позову про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на спірні об`єкти за відповідачами, оскільки у власника існує обов`язок в силу Закону оформити своє право шляхом внесення відповідних відомостей до відповідного реєстру.
У матеріалах справи наявний наказ Міністерства юстиції України №2342/5 від 26.06.2023 року, яким відмовлено у задоволенні скарги ОСОБА_1 від 30.08.2022 року на рішення від 01.07.2022 року за номерами 64051576 та 64052275, які є предметом цього спору, оскільки перевіркою встановлено, що такі рішення приватного нотаріуса Бєлломі О.В. відповідають законодавству у сфері державної реєстрації прав.
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно із положеннями ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
З урахуванням наведених положень власник наділений правом вчиняти будь-які дії, які не суперечать закону, зокрема укладати договір іпотеки стосовно спірного майна. Тому, відсутні підстави для визнання недійсним договору іпотеки, укладеного між відповідачами, за позовом ОСОБА_1 у цій справі.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
У даному випадку колегія апеляційного суду дійшла висновку щодо наявності підстав для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки обставини, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, є недоведені.
Згідно із ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки за наслідком апеляційного перегляду апеляційна скарга визнана такою, що підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції таким, підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволення позову, понесені стороною відповідача судові витрати у виді сплаченого судового збору підлягають відшкодуванню за рахунок позивача.
У матеріалах справи відсутні докази щодо наявності підстав для звільнення позивача від сплати судового збору.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ДБК" задовольнити.
Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 19 травня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ДБК" (код ЄДРПОУ 32772943) судовий збір за розгляд справи в апеляційному суді у розмірі 20 130 (двадцять тисяч сто тридцять) грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий Т.О. Писана

Судді К.П. Приходько

С.О. Журба