ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 лютого 2026 року 
м. Київ

справа № 522/6008/23
провадження № 61-6781св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М. (суддя-доповідач), Тітова М. Ю., 

позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бульвар»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19 березня 2024 року у складі судді Бондар В. Я. та постанову Одеського апеляційного суду від 25 березня 2025 року у складі колегії суддів: Погорєлової С. О., Сєвєрової Є.С., Таварткіладзе О.М.

ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовної заяви

У березні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бульвар» (далі - ОСББ «Бульвар») про усунення перешкод у користуванні власністю - квартирою АДРЕСА_1 ; зобов`язання відповідача видати позивачу ключі від квартири, електронні ключі-чіпи у кількості 2 одиниці, які використовуються для доступу в будинок та для користування ліфтом, прийняти позивача в члени ОСББ «Бульвар», укласти договори із виконавцями житлово-комунальних послуг щодо постачання комунальних послуг.

Позовні вимоги мотивовані тим, що ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 . Після придбання квартири позивач, її мати ОСОБА_2 та інші довірені особи намагалися зайти на територію житлового комплексу, оглянути квартиру, отримати ключі, укласти договори, однак їх на територію не пускають, не реєструють в ОСББ їх клопотання, погрожують позбавити позивача у судовому порядку права власності. Суперечлива поведінка ОСББ «Бульвар» підтверджується відеозаписами. Позивач вважає, що представники ОСББ заангажовані, адже ОСОБА_3 і ОСОБА_4 претендують на її квартиру та готуються до судового процесу. 29 серпня 2018 року ОСОБА_3 і ОСОБА_4 вже зверталися до суду з позовом про визнання договорів недійсними та скасування записів про право власності. У задоволенні їх позову рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 27 жовтня 2021 року у справі № 522/15376/18 відмовлено. Раніше відмову в доступі позивачу до її власності представники ОСББ мотивували наявністю судового спору, однак навіть після набрання рішенням законної сили позивачу перешкоджають у користуванні її власністю, не відповідають на численні заяви та запити.

Короткий зміст судових рішень 

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 19 березня 2024 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 25 березня 2025 року, у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що ОСОБА_1 не надала жодного доказу, що підтверджував би той факт, що ОСББ «Бульвар» чинить їй перешкоди у користуванні квартирою, яка існує лише на паперах, що встановлено рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 27 жовтня 2021 року у справі № 522/15376/18.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У травні 2025 року ОСОБА_1  подаладо Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржувані рішення і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції. 

Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16, постанові Верховного Суду від 18 вересня 2024 року у справі № 751/1620/23, (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Також підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах (пункти 3 частини другої статті 389 ЦПК України).
Крім того, підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає порушення судами норм процесуального права, оскільки суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів, або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Відзив на касаційну скаргу не надійшов. 

Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.
Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суд встановив, що 13 вересня 2003 року між ТОВ «Бульвар» в особі директора Ткачука В. П. і ОСОБА_5 укладено інвестиційний договір № 035 (про пайову участь у фінансуванні будівництва житлового будинку), а саме будинку АДРЕСА_2 .

Також між ТОВ «Бульвар» і ОСОБА_5 13 вересня 2003 року підписано додаткові угоди № 1, № 2, згідно з якими об`єктом інвестування визначено квартиру АДРЕСА_3 .

13 червня 2006 року між указаними сторонами підписано акт № 035 приймання-передачі об`єкта інвестування, відповідно до якого ТОВ «Бульвар» в особі директора Ткачука В. П. передало ОСОБА_5 зазначену квартиру.

27 грудня 2013 року Комунальне підприємство «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради видало ОСОБА_5 технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_1 , яка розташована на 13-14 поверсі 14 поверхового будинку.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 02 грудня 2016 року право власності на вказану квартиру зареєстроване за ОСОБА_5 на підставі інвестиційного договору від 13 вересня 2003 року № 035, видавник - ТОВ «Бульвар», додаткової угоди від 13 вересня 2003 року № 2, акта приймання-передачі об`єкта інвестування від 19 червня 2006 року № 035 і технічного паспорта від 27 грудня 2013 року.

03 лютого 2017 року між ОСОБА_5 і ОСОБА_6 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Договір зареєстрований в реєстрі за № 217 приватним нотаріусом Запольською О. В.

03 лютого 2017 року право власності на спірну квартиру зареєстроване за ОСОБА_6 .

Згідно з інформаційною довідкою від 24 березня 2025 року № 419261559 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником квартири є ОСОБА_6 . Відомостей про попередню власність ОСОБА_5 у реєстрі немає.

08 грудня 2021 року ОСОБА_6 змінила прізвище на « ОСОБА_6 », про що свідчить свідоцтво про зміну прізвища серії НОМЕР_1 .

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 27 жовтня 2021 року у справі № 522/15376/18 відмовлено у задоволенні позову  ОСОБА_4 , ОСОБА_3 до ОСОБА_8 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , треті особи: ОСББ «Бульвар», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Главацький В. А., приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Запольська О. В., про визнання договорів недійсними, скасування записів про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
Відповідно до частини першої статті 4 та частини першої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: звернення до суду за захистом свого особистого немайнового та майнового права та інтересу; визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. 
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

За правилами статті 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Згідно з частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації. Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Новостворене нерухоме майно стає об`єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації або державної реєстрації без урахування того, який суб`єкт цивільних правовідносин здійснив такі дії та на якого суб`єкта або сторону договору зареєстровано новостворене майно (постанова Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 608/614/15-ц).

Із матеріалів справи відомо, що ОСОБА_6 є власником квартири АДРЕСА_4 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною першою статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц).
Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 просила усунути перешкоди у користуванні власністю, надала відповідні докази на підтвердження заявлених позовних вимог.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди виходили з того, що у справі № 522/15376/18 встановлено, що спірного об`єкта нерухомості - квартири АДРЕСА_1 , фізично не існує. 
Проте такі висновки судів є помилковими з огляду на те, що згідно з частиною другою статті 328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Суди не врахували, що предметом позову у цій справі є не правомірність набуття права власності на спірну квартиру, а усунення перешкод у користуванні власністю.
Крім того, рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 27 жовтня  2021 року у справі №522/15376/18 відмовлено у задоволенні позову   ОСОБА_4 , про визнання договорів недійсними, скасування записів про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу.
Суди, посилаючись на обставини, встановлені у рішенні Приморського районного суду м. Одеси у справі № 522/15376/18, як на підставу для відмови у задоволенні позову, всупереч частині першій статті 13 ЦПК України не дослідили поданих позивачем доказів на обґрунтування заявлених позовних вимог, та дійшли передчасного висновку про відмову в їх задоволенні. 
Верховний Суд не наділений процесуальними повноваженнями здійснювати дослідження доказів та встановлення фактичних обставин у справі, тому рішення судів підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно з пунктом 2 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу.

Враховуючи наведене, касаційна скарга підлягає задоволенню, рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду - скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.
Оскільки розгляд справи не закінчено, питання розподілу судових витрат Верховний Суд не вирішує.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19 березня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду від 25 березня 2025 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий М. Є. Червинська
Судді: А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко
В. М. Коротун
М. Ю. Тітов