Справа № 496/1045/24
Провадження № 2/496/607/25

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
повний текст

05 листопада 2025 року Біляївський районний суд Одеської області у складі:
головуючого – судді Буран В.М.,
за участю: секретаря – Агаджанян Д.Х.,
позивача – ОСОБА_1 ,
представника відповідача – ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Біляївка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення збитків у вигляді достроково сплаченої орендної плати та судових витрат,-

У С Т А Н О В И В:

Позивач звернулась до суду із позовом в якому просить стягнути з ОСОБА_3 на її користь збитки у вигляді достроково сплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки № 733 від 07.11.2013 року щодо земельної ділянки площею 1,8296 га, кадастровий номер 5121082000:01:002:0451, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , який було розірвано 18.07.2023 року, в сумі 80 266 (вісімдесят тисяч двісті шістдесят шість) гривень 53 копійки.
Позовна заява обґрунтована тим, що 07.11.2023 року позивач уклала з власником зазначеної земельної ділянки договір оренди строком 49 років, тобто до 07.11.2062 року.
ОСОБА_3 земельна ділянка належить згідно державного акту серії ЯА № 086678 від 10.03.2005 року. Договір оренди земельної ділянки був зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 07.11.2013 року, номер запису про інше речове право: 3280547.
Згідно пункту п. 7 цього Договору оренди, за користування земельною ділянкою Орендар вносить Орендодавцеві платіж - орендну плату, що за згодою Сторін складає суму в розмірі 100 058,00 (сто тисяч п`ятдесят вісім) гривень за весь період договору оренди, тобто по 2042,00 гривень щороку, які Орендар зобов`язаний сплачувати один раз на рік, не пізніше тридцять першого грудня поточного року. Або за згодою сторін орендна плата може бути сплачена Орендарем земельної ділянки достроково.
Згідно вказаного пункту, Позивачем 07.11.2013 року було передано Відповідачу всю суму орендної плати за вказаним договором оренди земельної ділянки, що підтверджується власноруч написаною Відповідачем розпискою 07.11.2013 року про отримання грошових коштів в сумі 100 058,00 грн. В подальшому, а саме 13.06.2023 року, між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 за взаємною згодою було укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди №733 від 07.11.2013 року. Згідно вказаної угоди право оренди земельної ділянки кадастровий номер 5121082000:01:002:0451 було припинено 18.07.2023 року, відомості внесено до реєстру 19.07.2023 року, Індексний помер рішення: 68519994.
Згідно абзаців 3-4 п. 31 договору оренди № 733 від 07.11.2013 року, у разі розірвання договору, сплачена достроково орендна плата підлягає поверненню Орендарю. У разі розірвання даного договору за погодженням Сторін кожна Сторона має право вимагати в іншої Сторони відшкодування збитків відповідно до закону.
Таким чином, ОСОБА_1 понесено збитки внаслідок дострокового розірвання договору оренди № 733 від 07.11.2013 року у вигляді дострокової виплати Відповідачу орендної плати за термін дії договору 49 років, який було розірвано достроково.
Фактично ОСОБА_1 користувалась вказаною вище земельною ділянкою у період з 07.11.2013 року по 18.07.2023 року, тобто 3541 день. Разом з тим, орендна плата була сплачена за 49 років, що складає 17898 днів. Таким чином, ОСОБА_1 користувалась земельною ділянкою лише 19,78% від 49 років оренди. Враховуючи зазначене, ОСОБА_1 понесла збитки у вигляді достроково сплаченої орендної плати в розмірі 80,22 % від усієї сплаченої нею суми орендної плати, що складає 100 058,00 грн. * 80,22 % = 80266 (вісімдесят тисяч двісті шістдесят шість) гривень 53 копійки.
Ухвалою судді Біляївського районного суду Одеської області Трушиної О.І. від 16.02.2024 року відкрито спрощене позовне провадження у справі.
Ухвалою судді Біляївського районного суду Одеської області Буран В.М. від 07.03.2025 року справу прийнято до провадження, з підстав звільнення судді Трушиної О.І.
Позивач у судових засіданнях наполягала на задоволенні позову в повному обсязі, оскільки сплати орендну плату наперед у повному розмірі, та у зв`язку з передчасним розвіванням договору, просить стягнути переплачену орендну плату. У своїх додаткових поясненнях позивач стверджує, що всі документи були укладенні відповідачкою власноруч, тому вона розуміла, що повинна повернути переплачу орендну плату. Крім того, ОСОБА_3 отримувала у 2023 році 1200 кг. зерна, 1000 кг. пшениці та 6 000 грн., що підтверджується її підписом у відомості. Оскільки, відповідач іншої земельної ділянки немає, ОСОБА_3 отримувала орендну плату саме за земельну ділянку з кадастровим номером 5121082000010020451, що є предметом спору. Надала копію рішення Біляївського районного суду Одеської області від 27.02.2024 року у справі № 496/5575/23, яке було скасовано Постановою Одеського апеляційного суду від 31.10.2024 року, відповідно якого було вже встановлено, що 13.06.2023 року між ОСОБА_3 (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) було укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди землі № 733 від 07.11.2013 року земельної ділянки кадастровий номер 5121082000010020451. Отже, законність вимоги відповідно пункту 31 Договору про оренду землі, відповідного якого, у разі розірвання договору, сплачена достроково орендна плата підлягає поверненню орендарю, дійсна, та на підставі неї позивач звернулась до суду із вказаним позовом.
Представник відповідача – адвокат Бобуйок А.Д. в судовому засіданні підтримав поданні ним письмові пояснення та просив відмовити в задоволенні позову. Зазначив, що дійсно 07.11.2013 року між позивачкою та відповідачкою був укладений договір оренди належної їй на праві власності земельної ділянки, строком на 49 років. В подальшому ОСОБА_1 передала цю земельну ділянку в суборенду юридичній особі - ТОВ «Колос». На момент передання ділянки в суборенду ТОВ «Колос» (та до 28.01.22 р.) цю юридичну особу очолював чоловік відповідачки – ОСОБА_4 . Коли ОСОБА_4 було звільнено з посади директора ТОВ «Колос», ОСОБА_1 прийняла рішення про припинення договору суборенди з ТОВ «Колос» та залишитись особисто орендарем цієї ділянки (вже з багаторічними насадженнями).
Позивачка повідомила ОСОБА_3 про необхідність достроково розірвати договір оренди, оскільки в такому випадку суборенда між нею та ТОВ «Колос» буде припинена автоматично та не потребуватиме згоди суборендаря - ТОВ «Колос», і не буде необхідності розривати договір суборенди з ТОВ «Колос» у судовому порядку. Згідно з ч. 4 ст. 8 Закону України «Про оренду землі»: «у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється»). ОСОБА_1 пообіцяла відповідачці, що не буде висувати будь-яких умов щодо компенсацій та відшкодувань, пов`язаних з достроковим розірванням договору оренди та орендною платою, якщо вона, разом з підписанням угоди про дострокове розірвання договору оренди, підпише з її чоловіком - ОСОБА_4 договір емфітевзису.
ОСОБА_3 була змушена погодитись на пропозицію та 13.06.2023 року підписала угоду про дострокове розірвання договору оренди землі №733 від 07.11.2013 року з зазначенням: «сторони претензій одна до одної не мають» (п. 4 Угоди). Пункт 6 Угоди передбачає, що: «з моменту набуття чинності цієї угоди, сторони Втрачають права за ним», тобто з моменту набуття чинності угоди дострокове розірвання договору оренди землі, сторони Втрачають права за цим Договором оренди землі. 14.06.2023 року ОСОБА_1 від імені ОСОБА_3 уклала зі своїм чоловіком - ОСОБА_4 - договір емфітевзису з щорічною оплатою землекористування у 100 гривень, термін дії договору - 40 років.
Після цього, 18.07.2023 року ОСОБА_1 зареєструвала припинення іншого речового права (права оренди) на цю ділянку у ДРРПНМ, а за ОСОБА_4 19.07.2023 року було зареєстроване інше речове право (право емфітевзису) на цю ділянку у ДРРПНМ.
22.09.2023 року ОСОБА_1 від імені ОСОБА_3 уклала з ОСОБА_4 - договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 1,8296 га, кадастровий номер 5121082000:01:002:0451 за ціною - 61 679,40 грн. Наведені обставини були встановлені в межах справи № 496/5575/23. Представник відповідачки наполягає на тому, що сторони уклали Договір про дострокове розірвання договору оренди землі, відповідно умов якого претензій один до одного не мають. Вказаний договір набрав чинності. Щодо стягнення понесених збитків, то відповідно умов пункту 20 Договору оренди землі, Збитками вважаються фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з не виконанням або неналежне виконання умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права, доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору. Проте, визначенні позовними вимогами збитки не відповідають умовам договору та ст. 22 ЦК України.
Вислухавши сторони у справі, ознайомившись із матеріалами справи, суд прийшов до висновку про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.
Судом встановлено, що 07.11.2013 року між ОСОБА_3 (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки № НОМЕР_1 площею 1,83 га, розташованої на території Граденицької сільської ради Біляївського району Одеської області, мас. № НОМЕР_2 , діл. № 24. Кадастровий номер 5121082000010020451; цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Зазначена земельна ділянка належить Орендодавцеві на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку ЯА№086678, виданого Біляївським районним відділом земельних ресурсів Одеського обласного головного управління земельних ресурсів 10 березня 2005 року на підставі розпорядження Біляївської районної державної адміністрації Одеської області №848/2004 від 15 листопада 2004 року, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №01.05.516.00037 та у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 26 червня 2013 року за номером запису про право власності 1433163 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 91264251210). Згідно інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 6-6-14/8769, наданої Управлінням держземагенства у Біляївському районі Одеської області 15 жовтня 2013 року, нормативна грошова оцінка вищевказаної земельної ділянки становить 43 944,98 гривень.
Відповідно пункту 6 Договору, Договір укладено строком на 49 років.
Відповідно пункту 7 Договору, за користування земельною ділянкою орендар вносить орендодавцеві платіж, Який за згодою сторін складає 100 058 грн. за весь період дії договору, тобто по 2042 грн., щороку, які орендар зобов`язаний сплачувати один раз на рік не пізніше 31 грудня поточного року або за згодою сторін може бути сплачена достроково. 
Відповідно пункту 31 Договору, у разі розірвання договору, сплачена достроково орендна плата підлягає поверненню орендарю. В разі розірвання даного договору за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати від іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону. (а.с. 7-10).
Відповідно акту до Договору оренди № 733 від 07.11.2013 року ОСОБА_3 (орендодавець) передала ОСОБА_1 (орендар) земельну ділянку кадастровий номер 5121082000010020451 в тимчасове користування строком 49 років (а.с11).
Договір оренди земельної ділянки був зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 07.11.2013 року, номер запису про інше речове право: 3280547 (а.с. 11-12).
Відповідно до власноруч написаної розписки від 07.11.2013 року ОСОБА_3 (орендодавець) від ОСОБА_1 (орендар) отримала орендну плату у розмірі 100 058 грн. за земельну ділянку Кадастровий номер 5121082000010020451 відповідно умов укладеного договору оренди земельної ділянки № 733 від 07.11.2013 року (а.с. 17).
13.06.2023 року між ОСОБА_3 (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) було укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди землі № 733 від 07.11.2013 року земельної ділянки кадастровий номер 5121082000010020451. За умов угоди повернення об`єкта оренди здійснюється на підставі акта прийому передачі земельної ділянки в день підписання угоди про дострокове розірвання договору оренди. Угода набуває чинності з моменту її державної реєстрації. Угоду зареєстровано в Державному реєстрі речових прав 18.07.2023 року за реєстровим номером 68519994 (а.с. 13).
Представником відповідача надано до суду копію Договору купівлі-продажу від 22.09.2023 року, згідно якого ОСОБА_3 від імені якої на підставі довіреності ОСОБА_1 продала ОСОБА_4 земельну площею 1,83 га, розташованої на території Граденицької сільської ради Біляївського району Одеської області, мас. № НОМЕР_2 , діл. № НОМЕР_3 . Кадастровий номер 5121082000010020451. Продаж здійснено за 61 679,40 грн., що становить нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с. 34-42).
Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та загальними нормами ЦК України.
Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ст. 35 ЗУ «Про оренду землі», спори, пов`язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.
Відповідно до ст. 31 ЗУ «Про оренду землі»,договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. 
Відповідно до ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», у разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
Так, відповідно умов пункту 20 Договору оренди землі від 07.11.2013 року, збитками вважаються фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з не виконанням або неналежне виконання умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.
Відповідно до ч. 2 ст. 22 ЦК України, збитками є:
1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);
2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
Отже, звернувшись до суду із вимогою про стягнення достроково сплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки № 733 від 07.11.2013 року щодо земельної ділянки площею 1,8296 га, кадастровий номер 5121082000:01:002:0451, позивач не просить стягнути збитки у розумінні п. 20 Договору про оренду землі та ч.2 ст. 22 ЦК України.
13.06.2023 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 за взаємною згодою було укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди №733 від 07.11.2013 року. Згідно вказаної угоди сторони претензій один до одного не мають. Угода набирає чинності з моменту її державної реєстрації. З моменту набуття чинності цієї угоди, сторони втрачають права за ним.
Як було встановлено вище, право оренди земельної ділянки кадастровий номер 5121082000:01:002:0451 було припинено 18.07.2023 року, відомості внесено до реєстру 19.07.2023 року, Індексний помер рішення: 68519994.
Отже, договір оренди землі було припинено 18.07.2023 року.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Згідно до ст. 627 ЦК України визначено поняття свободи договору, так відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно ст. 628 ЦК України,зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).
Згідно ч. 2 ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ст. 210 ЦК України).
Отже, уклавши письмову угоду про дострокове розірвання договору оренди №733 від 07.11.2013 року, який було зареєстровано 18.07.2023 року в Державному реєстрі речових прав, та відомості внесено до реєстру 19.07.2023 року, Індексний помер рішення: 68519994, сторони узгодили, що претензій до один одного не мають, та після набрання чинності цієї угоди, втратили права за Договором про оренду землі.
Крім того, сторони вільні у виборі умов та пунктів договору, проте не встановили порядок повернення достроково сплаченої орендної плати. Тому, позовні вимоги не підлягають задоволенню.
В порядку ст. 141 ЦПК України, судові витрати у виді сплаченого судового збору, а також інших витрат, зокрема на правничу допомогу, не підлягають стягненню з відповідача, у разі відмови у задоволені позову.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 263, 264, 265, 268, 273, 354 ЦПК України,

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 до ОСОБА_3 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 про стягнення збитків у вигляді достроково сплаченої орендної плати та судових витрат – відмовити.
Рішення може бути оскаржене на підставі ч. 1 ст. 354 ЦПК України протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.
Повний текст судового рішення складено 02 березня 2026 року з урахуванням навантаження складу суду.
З урахуванням рекомендованих Вищою радою правосуддя показників, ДСА України зробила розрахунок необхідної кількості суддів для здійснення ефективного правосуддя, яка суттєво перевищує кількість суддів визначену рішенням ВРП від 24 серпня 2023 р. 852/0/15/ - 23. Згідно розрахунків ДСА України, чисельність суддів Біляївського районного суду Одеської області, з урахуванням рівня навантаження, має складати 47 осіб. Зараз штатна кількість – 11 суддів, фактично здійснюють правосуддя тільки 6.

Суддя          В.М. Буран