ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 березня 2026 року   Справа № 902/1163/25 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Олексюк Г.Є., суддя Гудак А.В. ,  суддя Мельник О.В. 
секретар судового засідання Ткач Ю.В. 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника керівника Вінницької обласної прокуратури на рішення Господарського суду Вінницької області від 27.11.2025 у справі № 902/1163/25 (суддя Яремчук Ю.О., повний текст рішення складено 08.12.2025) 
за позовом керівника Гайсинської окружної прокуратури Вінницької області в інтересах держави в особі Ольгопільської сільської ради 
до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Ольгопіль" 
про розірвання договору та повернення земельної ділянки
за участю представників сторін:
прокурор - Вакулюк Ю.О.;
позивача - не з`явився;
відповідача - Кислов Ю.А.;
ВСТАНОВИВ:
Керівник Гайсинської окружної прокуратури Вінницької області (далі - прокурор) в інтересах держави в особі позивача Ольгопільської сільської ради (далі - позивач, Сільська Рада) звернувся до Господарського суду Вінницької області з позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Ольгопіль" (далі - відповідач, СТОВ АФ "Ольгопіль") про розірвання договору оренди землі від 15.09.2006, укладеного між Чечельницькою РДА та СТОВ "АФ "Ольгопіль" та повернення земельної ділянки з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018.
Позовні вимоги обґрунтовано з посиланням на ст. 651 ЦК України, ст. ст. 96, 141, 143 ЗК України, ст. 44 ВК України, ст. ст. 31, 32 Закону України "Про оренду землі", пункт 38 договору оренди від 15.09.2006, тим, що відповідачем порушено умови договору оренди землі від 15.09.2006 шляхом здійснення на орендованій земельній ділянці будівництва об`єктів без дозволу власника, а також порушено встановлений режим та цільове призначення земель водного фонду, тому наявні підстави для розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду Вінницької області від 27.11.2025 в задоволенні позову відмовлено.
Суд першої інстанції дійшов наступних висновків:
- твердження прокурора про належність спірної земельної ділянки до категорії земель водного фонду та неможливість її передачі в оренду без погодження з органами охорони навколишнього природного середовища та водного господарства не знайшли свого підтвердження;
- прокурором не надано належних та допустимих доказів того, що саме відповідач здійснив самочинне будівництво вказаних споруд на орендованій ділянці; даний факт є недоведеним;
- під час огляду місця події прокурором не встановлено для яких цілей фактично використовуються вказані споруди, яка діяльність здійснюється в даних спорудах;
- на момент укладення договору оренди землі від 15.09.2006 на земельній ділянці вже були розташовані будівлі, які в даному випадку визначені як земельні поліпшення;
- згідно зі спірним договором, в оренду передавалася земельна ділянка з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018 разом із земельними поліпшеннями (об`єктами нерухомого майна), опис яких збігається з об`єктами, зазначеними у протоколі огляду;
- з огляду на недоведеність належності спірної земельної ділянки до категорії земель водного фонду, доводи прокурора щодо обов`язку відповідача дотримуватися специфічних обмежень, притаманних саме такому режиму землекористування, є необґрунтованими та незастосовними. Відтак, сама лише наявність будівель на земельній ділянці, яка не належить до водного фонду, не свідчить про порушення відповідачем умов договору та не може бути підставою для його розірвання;
- прокурором не обґрунтовано дотримання принципу пропорційності при заявленні вимоги про розірвання договору через наявність на земельній ділянці споруд. Зокрема, не доведено, яким саме чином їх існування порушує інтереси держави в особі позивача та чому захист цих інтересів є неможливим у інший, менш обтяжливий спосіб, ніж припинення договірних відносин (розірвання договору);
- у зв`язку з необґрунтованістю позовних вимог прокурора, вимога про розірвання договору оренди землі від 15.09.2006 задоволенню не підлягає. Як наслідок, не підлягає задоволенню і похідна вимога про зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді в особі Ольгопільської сільської ради водний об`єкт та земельну ділянку під ним з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018 загальною площею 82,5974 га.

До Північно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Заступника керівника Вінницької обласної прокуратури на рішення Господарського суду Вінницької області від 27.11.2025 у справі № 902/1163/25. У скарзі прокурор просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі.
Обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги, прокурор посилається на наступне:
- висновки суду першої інстанції щодо належності спірної земельної ділянки до категорії земель сільськогосподарського призначення, зроблені виключно на підставі відомостей Державного земельного кадастру, є помилковими;
- з аналізу положень ст. 58 ЗК України, ст. ст. 1, 4 ВК України, можна зробити висновок, що законодавцем ділянки віднесено до земель водного фонду в силу розміщення на таких землях водних об`єктів, зокрема ставків;
- при внесені записів Поземельної книги 26.07.2016, фактичне використання та категорію спірних ділянок не враховано та помилково віднесено спірну ділянку до земель сільськогосподарського призначення за УКЦВЗ. Власником земельної ділянки заяви про виправлення помилок не подавались;
- суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, не встановив факту використання спірної земельної ділянки для сільськогосподарських потреб та сторонами не надавались докази, які б вказували на можливість віднесення земельної ділянки, на якій розташовано водний об`єкт - ставок, до категорії земель сільськогосподарського призначення та використання відповідачем спірної ділянки для таких потреб;
- висновки суду про недоведеність належності спірної земельної ділянки до категорії земель водного фонду та, відповідно, наявності обмежень у користуванні спірною земельною ділянкою, не відповідають фактичним обставинам справи, дослідженим доказам та наведеним вище нормам матеріального права;
- в оренду передано земельну ділянку, угіддя якої визначено експлікацією та умовами договору, серед яких відсутні вказівки на наявність будь-яких інших споруд, окрім як гідротехнічних на площі 5,5110 га; також із відомостей Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018 установлено, що відомості про цю ділянку внесено до Державного земельного кадастру ще 06.10.2006, та із експлікації угідь вбачається відсутність будь-яких споруд на ділянці, окрім як гідротехнічних. Вказане у сукупності підтверджує відсутність на земельній ділянці та водному об`єкті інших споруд, окрім гідротехнічних;
- підставою для розірвання договору оренди від 15.09.2006, відповідно до положень ст. 651 ЦК України, є факт самовільного будівництва споруд на ділянці суші (острові) площею 0,0702 га посеред водного плеса об`єкта з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018. Зазначені дії вчинені відповідачем без згоди власника землі та з грубим порушенням правового режиму використання земель водного фонду, що є істотним порушенням умов договору;
- ефективним способом захисту порушеного права держави у даному випадку є саме розірвання договору оренди від 15.09.2006 із одночасним зобов`язанням повернути земельну ділянку водного фонду власнику.

Автоматизованою системою документообігу суду визначено колегію суддів для розгляду справи у складі головуючий суддя Олексюк Г.Є., суддя Гудак А.В., суддя Мельник О.В.
Листом від 30.12.2025 витребувано матеріали справи з Господарського суду Вінницької області.
27.01.2026 до суду надійшли матеріали справи.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.02.2026 відкрито провадження за апеляційною скаргою Заступника керівника Вінницької обласної прокуратури на рішення Господарського суду Вінницької області від 27.11.2025 у справі № 902/1163/25. Розгляд справи призначено на 25.02.2026 о 15:30 год.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.02.2026 відкладено розгляд справи на 11.03.2026 о 14:30 год.

СТОВ АФ "Ольгопіль" надіслало до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити її без задоволення, а рішення Господарського суду Вінницької області від 27.11.2025 - без змін як законне та обґрунтоване. Заперечення відповідача ґрунтуються на наступних аргументах:
- в ході огляду місця події прокурором не встановлено для яких цілей фактично використовуються вказані споруди, яка діяльність здійснюється в даних спорудах;
- суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що до моменту укладення договору оренди землі від 15.09.2006 на земельній ділянці вже були наявні будівлі, в даному випадку визначені як земельні поліпшення;
- згідно спірного договору передавався об`єкт оренди, а саме земельна ділянка з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018 з земельними поліпшеннями, а саме з об`єктами нерухомого майна, опис яких зазначено у протоколі огляду;
- відповідач погоджується із висновком суду першої інстанції про те що, прокурором не обґрунтовано дотримання принципу пропорційності ,вимагаючи розірвання договору внаслідок існування на спірній земельній ділянці "будівель та споруд", адже прокурором не доведено, яким чином їх існування порушує інтереси держави в особі позивача, чому досягнення інтересів держави неможливо шляхом застосування інших, менш обтяжливих способів, ніж розірвання договору;
- в апеляційній скарзі відсутня належна правова аргументація та відповідні докази, які доводили б факт порушення режиму території орендованої земельної ділянки орендарем, здійснення на земельній ділянці будівництва, як і не доведено наявність шкоди (збитків), а тому враховуючи правові висновки, що викладені у постановах Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі №910/2861/18 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, відсутні правові підстави для розірвання договору оренди землі від 15.09.2006;
- прокурором на підтвердження розташування на земельній ділянці будівель та споруд надано кадастровий план земельної ділянки від 01.05.2025. Однак вказані об`єкти, за описами наведеними у протоколі огляду місця події, підпадають під ознаки споруд малої архітектурної форми. Прокурор не наводить обґрунтування, яким чином наявність вказаних споруд порушує режим земельної ділянки водного фонду та її цільове призначення - для риборозведення, а також не надає відповідних матеріалів компетентних органів на підтвердження цього. В ході огляду місця події не встановлено для яких цілей фактично використовуються вказані споруди, яка діяльність здійснюється в даних спорудах, що не дає можливість зробити висновок про порушення режиму та цільового призначення земельної ділянки;
- судом першої інстанції також правильно вказано, що в ході огляду місця події прокурором не встановлено для яких цілей фактично використовуються вказані споруди, яка діяльність здійснюється в даних спорудах. Сама наявність споруд не може свідчити про дані порушення. Нецільове використання земельної ділянки можливе при здійсненні у даних спорудах діяльності, не пов`язаної із рибогосподарськими потребами;
- твердження прокурора про те, що саме відповідач здійснив будівництво на орендованій земельній ділянці вказаних вище будівель та споруд є недоведеним та таким, що не підтверджується будь-якими належними доказами;
- суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що згідно спірного договору передавався об`єкт оренди, а саме земельна ділянка з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018 з земельними поліпшеннями, а саме з об`єктами нерухомого майна, опис яких зазначено у протоколі огляду. До моменту укладення договору оренди землі від 15.09.2006 на земельній ділянці вже були наявні будівлі (земельні поліпшення), які враховуючи функціональне призначення земельної ділянки використовувалися для риборозведення, що підтверджується актом приймання-передачі об`єкта оренди від 06.10.2006 щодо наявність на такій земельній ділянці поліпшень. Відповідач не споруджував вказаних споруд, а лише підтримує їх у стані, необхідному для експлуатації за призначенням; споруди використовуються саме для рибогосподарської діяльності;
- законодавство не передбачає відображення малих архітектурних форм (тимчасових споруд) у експлікації угідь, яка є складовою витягу із Державного земельного кадастру та Поземельної книги. Експлікація угідь, наявна у Державному земельному кадастрі, містить інформацію про види угідь у межах земельної ділянки та їх площі, внесені до Державного земельного кадастру в установленому законодавством порядку. Викладене свідчить про безпідставність та помилковість твердження прокурора щодо необхідності відображення у відомостях з Державного земельного кадастру інформації про тимчасові споруди;
- прокурором не доведено порушення СТОВ АФ "Ольгопіль" умов договору оренди земельної ділянки, як і не доведено нецільове використання земельної ділянки та порушення режиму земель, шляхом, що могло б призвести до втрат нею своїх корисних властивостей, а тому підстави для розірвання спірного договору відсутні;
- у даній справі прокурор стверджує про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.09.2006, а не договору оренди водного об`єкта. Закон України "Про оренду землі" не містив, та не містить вимог про необхідність здійснювати погодження договору оренди землі з державними органами охорони навколишнього природного середовища та водного господарства, позаяк такі вимоги встановлені лише до договорів оренди водних об`єктів, що узгоджується зі ст. 51 Водного кодексу України. Таким чином, твердження прокурора про невідповідність договору оренди землі від 15.09.2006 вимогам ст. 51 Водного кодексу України, є помилковим та таким, що не узгоджується із положеннями земельного законодавства;
- якщо прокурор вважає дані Державного земельного кадастру про земельну ділянку із кадастровим номером 0525084400:03:000:0018 недостовірними, він може оскаржити державну реєстрацію даної земельної ділянки в судовому порядку та скасувати її;
- повноважень стосовно здійснення державного контролю за використанням та охороною земель органи прокуратури не мають. Тому висновок апелянта стосовно використання частини земельної ділянки площею 0,0702 з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018, не за цільовим призначенням та з порушенням режиму використання земель, зроблений з перевищенням повноважень;
- документи, які підтверджують розмір шкоди, заподіяної власнику земельної ділянки (Ольгопільській територіальній громаді) відповідачем, внаслідок використання спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням, та з порушення режиму земельної ділянки, прокурор не надає, що свідчить про її відсутність. Натомість відповідач сплачує визначену договором оренду плату власнику земельної ділянки - Ольгопільській сільській раді Гайсинського району. Розірвання спірного договору, навпаки, спричинить збитки місцевому бюджету у вигляді недоотриманої орендної плати;
- відповідач звертає увагу на відсутності належних доказів, які підтверджують нецільове використання спірної земельної ділянки, порушення режиму використання земель та здійснення саме СТОВ АФ "Ольгопіль" будь-яких будівельних робіт на орендованій земельній ділянці;
- враховуючи обраний позивачем спосіб захисту, в даному випадку, залишається невизначеною правова доля об`єктів нерухомого майна (тимчасових споруд), які на думку прокурора і стали причиною нецільового використання та порушення режиму використання земель, що свідчить про неефективність обраного прокурором способу захисту враховуючи постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18;
- відповідач звертає увагу на неправомірності втручання у право мирного володіння спірною земельною ділянкою.

Ольгопільська сільська рада надіслала до суду клопотання про розгляд справи без її участі.

Гайсинська окружна прокуратура Вінницької області надіслала до суду письмові пояснення, в яких прокурор просить зупинити провадження у справі № 902/1163/25 до отримання висновку експерта за результатами проведення будівельно - технічної експертизи у кримінальному провадженні № 42024022120000224 від 25.12.2024.
В обґрунтування клопотання прокурор зазначає, що питання давності зведення споруд на земельній ділянці з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018 не ставилось під час судового розгляду, хоча воно має суттєве значення для встановлення обставин справи. У зв`язку з цим прокурор повідомляє, що в межах досудового розслідування у кримінальному провадженні №42024022120000224 від 25.12.2024 (за ч. 3 ст. 197-1 КК України) призначено будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експертам Вінницького НДЕКЦ МВС України.

У судовому засіданні 11.03.2026 прокурор підтримав клопотання про зупинення провадження у справі та просив його задовольнити. Представник відповідача проти задоволення вказаного клопотання заперечив, вважаючи його необґрунтованим.

Розглянувши у судовому засіданні клопотання прокурора про зупинення провадження у справі, дослідивши наведені в його обґрунтування доводи та заслухавши думку представників сторін, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Відповідно до пункту 2 частини першої та частина третя статті 228 ГПК України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадках призначення судом експертизи; з питань, зазначених у цій статті, суд постановляє ухвалу.
Згідно з пунктом 6 частини першої статті 229 ГПК України провадження у справі зупиняється у випадках, встановлених пунктом 2 частини першої статті 228 цього Кодексу - на час проведення експертизи.
З аналізу зазначених норм в сукупності можна дійти висновку, що суд має право зупинити провадження, до одержання результатів експертизи, тільки в тому випаду, коли така експертиза призначається судом.
Зупинення провадження по справі - це врегульована законом й оформлена ухвалою суду тимчасова перерва в провадженні у справі, викликана наявністю однієї із передбачених у законі обставин, які перешкоджають розглядові справи, до моменту, коли ці обставини перестануть існувати або будуть вчинені необхідні дії. Тобто інститут зупинення судового провадження застосовується не просто у зв`язку із виникненням підстав, передбачених процесуальним законом, а обумовлюється наявністю обставин, які створюють об`єктивні перешкоди для здійснення судового розгляду.
Обов`язок суду зупинити провадження у справі зумовлений об`єктивною неможливістю її розгляду, викликаний наявністю однієї із передбачених у законі обставин, які перешкоджають розглядові справи, коли зібрані докази не дозволяють встановити та оцінити певні обставини (факти), які є предметом судового розгляду. Для вирішення питання про зупинення провадження у справі суд у кожному випадку повинен з`ясовувати, чим обумовлюється неможливість розгляду справи.
Необґрунтоване зупинення провадження у справі може призвести до затягування строків її розгляду й перебування учасників справи в стані невизначеності, що покладає на національні суди обов`язок здійснити швидкий та ефективний розгляд справи упродовж розумного строку.
Зупинення провадження у справи з підстав проведення експертизи можливе виключно у разі призначення такої експертизи судом (постанова Верховного Суду від 19.09.2019 у справі №808/3092/17).

Колегія суддів зауважує, що у даному випадку будівельно-технічна експертиза призначена слідчим СВ відділу поліції № 1 Гайсинського РУП ГУНП у Вінницькій області старшим лейтенантом поліції Іваном Гольманом у межах досудового розслідування у кримінальному провадженні № 42024022120000224 від 25.12.2024 (за ч. 3 ст. 197-1 КК України), тобто така експертиза судом не призначалася.

Також суд зазначає, що прокурор взагалі не обґрунтовує неможливості розгляду справи №902/1163/25 до отримання висновку будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні № 42024022120000224 від 25.12.2024; не наводить обставин, які не можуть бути встановлені господарським судом самостійно у даній справі, постанова про призначення будівельно-технічної експертизи винесена 02 березня 2026 р, після ухвалення судом оскаржуваного рішення.

Окрім того, обґрунтовуючи клопотання про зупинення провадження у цій справі, прокурор не зазначив, на підставі якої саме норми ГПК України воно має бути зупинене, та не навів відповідних правових підстав.

Апеляційний господарський суд також враховує, що пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції, визначено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.
Розумність тривалості судового розгляду має визначатися з огляду на обставини справи та наступні критерії: складність справи, поведінка заявника та компетентних органів, а також важливість предмета позову для заявника у справі (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Фрідлендер проти Франції").

З огляду на викладене, колегія суддів відмовляє в задоволенні клопотання прокурора про зупинення провадження у справі № 902/1163/25 до отримання висновку експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні №42024022120000224 від 25.12.2024.

У судових засіданнях прокурор підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити у повному обсязі.
Представник відповідача проти доводів апеляційної скарги заперечив, вважаючи їх необґрунтованими, та просить суд відмовити у її задоволенні.
Позивач явку повноважного представника в судове засідання не забезпечив, про дату, час та місце судового розгляду повідомлявся належним чином.

Враховуючи, що судом вчинено всі необхідні дії для належного повідомлення учасників справи про дату, час та місце її розгляду, а явка представників не визнавалася обов`язковою, колегія суддів, беручи до уваги клопотання позивача про розгляд справи за його відсутності, вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу у цьому судовому засіданні за наявними в ній матеріалами.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Колегія суддів апеляційного господарського суду, беручи до уваги межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, заслухавши в судовому засіданні прокурора та представника відповідача, зазначає наступне.

Як встановлено апеляційним судом, розпорядженням Чечельницької районної державної адміністрації від 07.05.2004 № 162 "Про затвердження технічної документації та надання земельної ділянки із земель запасу водного фонду Ольгопільської сільської ради у користування (на умовах оренди) СТОВ "АФ" Ольгопіль" для риборозведення": затверджено технічну документацію по інвентаризації земель водного фонду (ставка), що передбачається до надання в оренду СТОВ "АФ "Ольгопіль" для риборозведення; надано СТОВ "АФ "Ольгопіль" у користування (на умовах оренди) земельну ділянку із земель запасу водного фонду Ольгопільської сільської ради загальною площею 82,5974 га, у тому числі під водою - 71,5742, під гідротехнічними спорудами - 5,4420 га, під прибережною захисною смугою (болото) - 5,5110 га, під пісками (включаючи пляжі) - 0,0702 для риборозведення терміном на 49 років 11 місяців. 
Даним розпорядженням визначено оренду плату у розмірі: під водою 90 грн за 1 га, під гідротехнічними спорудами - 18 грн за 1 га, прибережною захисною смугою (болото) - 35 грн за 1 га, інші - 35 грн за 1 га.

15.09.2006 між Чечельницькою РДА та СТОВ "АФ "Ольгопіль" укладено договір оренди землі, згідно з п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку із земель запасу водного фонду Ольгопільської сільської ради, яка знаходиться в урочищі "Піски", кадастровий номер земельної ділянки - 0525084400:03:000:0018.

Умовами договору визначено об`єкт оренди: в оренду передається земельна ділянка загальною площею 82,5974 га, в тому числі під водою - 71,5742 га, під гідротехнічними спорудами - 5,4420 га, болото - 5,511 га, під пісками (включаючи пляжі) - 0,0702 гa. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - ставок. Земельна ділянка передається в оренду разом із ставком.
Пунктом 8 договору визначено, що договір укладено на 49 років 11 місяців. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Орендна плата вноситься орендарем щорічно лише у вигляді грошової плати у сумі 6734,98 грн на рахунок місцевого бюджету Ольгопільської сільської ради код платежу 13050500 код організації 21727947 розрахунковий рахунок 33216812500682, УДК у Чечельницькому районі МФО 802015 у розмірі 102,15 грн за 1 га земель під водою, 20,43 грн за 1 га земель під гідротехнічними спорудами, 39,73 грн за 1 га болота та пісків (п. 9 договору).
Відповідно до п. 15 договору земельна ділянка передається, в оренду для риборозведення, цільове призначення земельної ділянки - землі водного фонду (пункт 16). Умовами збереження стану об`єкта оренди визначено використання землі у відповідності до цільового призначення, шляхами, що не призводять до втрати нею своїх корисних властивостей.
Згідно з п. 43 договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

За змістом акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 06.10.2006 визначено межі земельної ділянки із земель запасу водного фонду на території Ольгопільської сільської ради площею 82,5974 га.

Відповідно до акту приймання-передачі об`єкта оренди від 06.10.2006 визначено, що об`єкт оренди - земельна ділянка із поліпшеннями; орендодавець передає, а орендар приймає у користування (на умовах оренди) земельну ділянку із земель запасу водного фонду на території Ольгопільської сільської ради загальною площею 82,5974 га інших угідь, зовнішні межі якої визначено в натурі (на місцевості).

Згідно з асплікації земель за угіддями земельна ділянка водного фонду загальною площею 82,5974 га, у тому числі під ставками - 71,5742 га, з них 68,2808 га під водою та 3,2934 га під очеретом, під гідротехнічними спорудами - 5,4420 га, під прибережною захисною смугою - 5,5110 га, під пісками - 0,0702 га.

Із даних Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018 можна встановити, що відомості про цю ділянку внесено до земельного кадастру 06.10.2006.

Згідно з протоколом огляду місця події від 01.05.2025, проведеним в ході досудового розслідування кримінального провадження № 42024022120000224 від 25.12.2024 за ч. 3 ст. 197-1 КК України, де місцем огляду була територія водного об`єкту - ставка, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018, за межами с. Ольгопіль Гайсинського району Вінницької області, ліворуч автодороги Р54 між населеними пунктами Ольгопіль - Демівка. У північно-східній частині водного об`єкту, ближче до його лівого берега, розміщено об`єкт округлої форми діаметром близько 40 м, який повністю оточений водним простором ставка та має ознаки острову. До вказаного об`єкту округлої форми можливо дістатись тільки поромною переправою, яка скріплена з одного кінця до берега з іншого кінця до берега водного об`єкту, інше сполучення з берегами ставка відсутнє. Вхід на цей об`єкт здійснюється по дерев`яній кладці над водою. На вході розміщено дерев`яний дашок на 4 дерев`яних стовпах із написом з дерев`яних дошок "о. ТУЗЛА II". По периметру цього об`єкту наявний вимощений кам`яний паркан висотою близько 0,5 м від водного дзеркала. Територія розбита на доріжки, які вкрито дрібнозернистим щебенем. Також на території посаджені дерева та кущі різних порід, наявний газон. Справа відносно входу розташована одна альтанка, виконана з дерева, зліва наявні 3 будівлі із дерев`яного брусу та одна споруда вимощена з очерету. Також за межами території острову на металевій конструкції, зануреній у воду, на основі з дерев`яних дошок розташований дерев`яний двоповерховий будинок з мансардою, споруджений із дерев`яного брусу. Підхід до цього будинку здійснюється з острову через дерев`яний місток на металевій конструкції.
Відповідно до кадастрового плану земельної ділянки, виготовленого до протоколу огляду від 01.05.2025 щодо угідь земельної ділянки з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018, можна встановити, що ділянка, яка була предметом огляду за даними Державного земельного кадастру віднесена до угідь - піски, з кодом угідь 003.02 площею 0,0702 га, розташована в межах водного об`єкту (ставка). 
Згідно з експлікацією контурів угідь території площею 0,0702 га, під № 1 розташовано двір площею, 0637 га, під № 2 - навіс (шалаш очеретяний) площею 0,0024 га, під № 3 - павільйон (альтанка дерев`яна закрита) площею 0,0020 га, під № 4 - навіс (альтанка дерев`яна відкрита) площею 0,0012 га, під № 5 - павільйон (альтанка дерев`яна закрита) площею 0,0006 га, під № 6 павільйон (вбиральня дерев`яна закрита) площею 0,0003 га. Площа дерев`яного двоповерхового будинку з мансардою та його розміщення спеціалістом не фіксувались, у зв`язку з розташуванням цього будинку на металевій конструкції, зануреній у воду.

Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги керівника Гайсинської окружної прокуратури Вінницької області в інтересах держави в особі позивача Ольгопільської сільської ради до СТОВ АФ "Ольгопіль" про розірвання договору оренди землі від 15.09.2006, укладеного між Чечельницькою РДА та СТОВ "АФ "Ольгопіль" та повернення земельної ділянки з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018.
Позовні вимоги обґрунтовано з посиланням на ст. 651 ЦК України, ст. ст. 96, 141, 143 ЗК України, ст. 44 ВК України, ст. ст. 31, 32 Закону України "Про оренду землі", пункт 38 договору оренди від 15.09.2006, тим, що відповідачем порушено умови договору оренди землі від 15.09.2006 шляхом здійснення на орендованій земельній ділянці будівництва об`єктів без дозволу власника, а також порушено встановлений режим та цільове призначення земель водного фонду, тому наявні підстави для розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки.

Щодо підстав подання прокурором позову в інтересах держави в особі Ольгопільської сільської ради, суд зазначає наступне.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Положення пункту 3 частини першої статті 131-1 Конституції України відсилають до спеціального закону, яким мають бути визначені виключні випадки та порядок представництва прокурором інтересів держави в суді. Таким законом є Закон України "Про прокуратуру".
Згідно з абзацами 1 і 2 частини третьої статті 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.
Відповідно до абзаців 1 - 3 частини четвертої статті 23 Закону України "Про прокуратуру" наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень.
Водночас, згідно з положеннями частин третьої - п`ятої статті 53 ГПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.
Таким чином, зі змісту вищезазначених законодавчих положень вбачається, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох виключних випадках:
1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах;
2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.
Перший випадок передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак, підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються.
У першому випадку прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень не здійснює захисту або здійснює неналежно.
"Нездійснення захисту" має прояв в пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він обізнаний про порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.
"Здійснення захисту неналежним чином" має прояв в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною.
"Неналежність" захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який, серед іншого, включає досудове з`ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.
Суд звертає увагу на те, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює у судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно.

Разом з тим, прокурор не може вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати належного суб`єкта владних повноважень, який може і бажає захищати інтереси держави (аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 806/1000/17 та від 20.09.2018 у справі № 924/1237/17).
Таким чином, прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу. Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.
Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.
Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.
Отже, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.
Аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18.
Зі змісту пункту 24 розділу Х "Перехідні положення" ЗК України слідує, що з дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім визначеного переліку земель передбачених цим Законом. Перехід права власності на такі земельні ділянки у комунальну власність виникає з моменту державної реєстрації. З дня набрання чинності цим пунктом до державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки державної власності, що передаються у комунальну власність територіальних громад, органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками не мають права здійснювати розпорядження ними. Земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.

Колегія суддів зазначає, що власником земельної ділянки з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018 є Ольгопільська сільська рада; право комунальної власності на вказану земельну ділянку за сільською радою зареєстровано у встановленому законом порядку (т. 1, а. с. 35).
Як встановлено судом апеляційної інстанції, листом від 01.04.2025 № 51/1-716 вих-25 прокуратура повідомила Ольгопільську сільську раду про виявлені ними порушення земельного законодавства (т. 1, а. с. 104).

Водночас, згідно з листом Ольгопільської сільської ради від 14.04.2025, адресованим прокуратурі, заходи щодо усунення виявлених порушень земельного законодавства не вживалися (т. 1, а. с. 109).

Крім того, на виконання вимог ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", прокуратура листом від 29.07.2025 повідомила Ольгопільську сільську раду про намір пред`явити позов (т. 1, а. с. 137). Із цим позовом прокуратура звернулася до суду 21.08.2025 (т. 1, а. с. 147).

Таким чином, Ольгопільській сільській раді було відомо про наявні,на думку прокурора, порушення земельного законодавства, проте останньою самостійно заходів, спрямованих на захист та відновлення порушених інтересів громади, вжито не було.

Вказані обставини є достатньою підставою для представництва цих інтересів органами прокуратури в судовому порядку, згідно з приписами ч. 3 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".

Прокурор у позовній заяві вказує, що подання позову у даній справі становить суспільний інтерес, оскільки стосується суспільно значущих правовідносин. Прокурор звертає увагу на порушення відповідачем режиму використання земельної ділянки водного фонду з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018, яке полягає в тому, що всупереч умовам договору оренди від 15.09.2006, а також вимогам земельного, водного та природоохоронного законодавства, відповідачем здійснено самочинне будівництво споруд на орендованій земельній ділянці, що стало підставою для подання прокурором позову з метою захисту інтересів держави.

З огляду на викладене, прокурор виконав вимоги процесуального закону, визначив, у чому, на його думку, полягає порушення інтересів держави, обґрунтував необхідність їх захисту, а також зазначив орган, який, хоч і уповноважений державою здійснювати такий захист, але у спірних правовідносинах відповідні заходи не вжив.

Щодо позовної вимоги про розірвання договору оренди землі від 15.09.2006, укладеного між Чечельницькою РДА та СТОВ "АФ "Ольгопіль", то суд зазначає наступне.

У частині першій статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
За змістом частини 1 статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Положення статті 525 ЦК України встановлює загальне правило щодо заборони односторонньої відмови від зобов`язання або односторонньої зміни його умов, що кореспондується із вимогами статті 629 ЦК України щодо обов`язковості договору для виконання сторонами.

У частині другій статті 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 зазначеного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати. Орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п`ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.
Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Згідно з ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (пункт ґ).
За змістом ст. 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі (пункти а, ґ).
У частині 2 ст. 44 Водного кодексу України визначено, що водокористувачі зобов`язані, зокрема, використовувати воду (водні об`єкти) відповідно до цілей та умов їх надання.
Водокористувачі, яким надано в користування рибогосподарські водні об`єкти (їх частини), зобов`язані здійснювати заходи, що забезпечують поліпшення екологічного стану водних об`єктів і умов відтворення рибних запасів, а також утримувати в належному санітарному стані прибережні захисні смуги в місцях вилову риби (ч. 3 ст. 68 Водного кодексу України).
Вимоги до власників і землекористувачів, у тому числі орендарів, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності встановлено також у ст. 35 Закону України "Про охорону земель", за змістом якої власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов`язані, зокрема, дотримуватися вимог земельного та природоохоронного законодавства України; проводити на земельних ділянках господарську діяльність способами, які не завдають шкідливого впливу на стан земель та родючість ґрунтів; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі на основі застосування екологобезпечних технологій обробітку і техніки, здійснення інших заходів, які зменшують негативний вплив на ґрунти, запобігають безповоротній втраті гумусу, поживних елементів тощо; забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) на земельну ділянку.
Заборона загального водокористування водними об`єктами, наданими в користування на умовах оренди та їх нецільове використання є підставою для розірвання договору оренди (ч. 10 ст. 51 Водного кодексу України у редакції, на час виникнення спірних правовідносин та звернення прокурора з відповідним позовом).
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Тобто основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом України.
Згідно з частиною 1 статті 19 ЗК землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Отже, усі землі у межах України мають своє цільове призначення, як це передбачено статтею 19 ЗК, і цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства.
За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
У питанні застосування частини другої статті 651 ЦК України колегія суддів враховує, що головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (подібний висновок наведено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору (подібні висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24).

Апеляційний господарський суд зазначає, що підставою позову про розірвання договору оренди землі від 15.09.2006 прокурор визначив порушення СТОВ АФ "Ольгопіль" режиму використання та цільового призначення земельної ділянки водного фонду. Зокрема, на земельній ділянці з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018 відповідачем без дозволу власника здійснено розміщення будівель та споруд. Прокурор наголошує, що наявність вказаних споруд суперечить встановленому цільовому призначенню земельної ділянки - для риборозведення, та порушує особливий режим господарювання на землях водного фонду.

На підтвердження вказаних обставин прокурор посилається на протокол огляду місця події від 01.05.2025, складений у межах досудового розслідування у кримінальному провадженні №42024022120000224 від 25.12.2024 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 197-1 КК України (самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво), з якого вбачається, що на території водного об`єкту - ставка, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 0525084400:03:000:0018 розміщено об`єкт нерухомості. 

Водночас апеляційний господарський суд зазначає, що Закон України від 19.06.2003 № 963-IV "Про державний контроль за використанням та охороною земель" (далі - Закон № 963-IV) визначає правові, економічні та соціальні основи організації здійснення державного контролю за використанням та охороною земель і спрямований на забезпечення раціонального використання і відтворення природних ресурсів та охорону довкілля.
Відповідно до ст. 1 Закону № 963-IV невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням - невикористання земельної ділянки, крім реалізації науково обґрунтованих проектних рішень, або фактичне використання земельної ділянки, яке не відповідає її цільовому призначенню, встановленому при передачі земельної ділянки у власність чи наданні в користування, в тому числі в оренду, а також недодержання режиму використання земельної ділянки або її частини в разі встановлення обмежень (обтяжень).
Статтею 4 Закону № 963-IV передбачено, що об`єктом державного контролю за використанням та охороною земель є всі землі в межах території України.
Відповідно до ч. 4 ст. 9 Закону № 963-IV державний контроль за використанням та охороною земель, дотриманням вимог законодавства України про охорону земель і моніторинг ґрунтів здійснюються, зокрема, шляхом проведення перевірок.
Згідно зі ст. 10 Закону № 963-IV державні інспектори у сфері державного контролю за використанням та охороною земель і дотриманням вимог законодавства України про охорону земель мають право: безперешкодно обстежувати в установленому законодавством порядку земельні ділянки, що перебувають у власності та користуванні юридичних і фізичних осіб, перевіряти документи щодо використання та охорони земель; давати обов`язкові для виконання вказівки (приписи) з питань використання та охорони земель і дотримання вимог законодавства України про охорону земель відповідно до їх повноважень, а також про зобов`язання приведення земельної ділянки у попередній стан у випадках, установлених законом, за рахунок особи, яка вчинила відповідне правопорушення, з відшкодуванням завданих власнику земельної ділянки збитків; складати акти перевірок чи протоколи про адміністративні правопорушення у сфері використання та охорони земель і дотримання вимог законодавства про охорону земель та розглядати відповідно до законодавства справи про адміністративні правопорушення, а також подавати в установленому законодавством України порядку до відповідних органів матеріали перевірок щодо притягнення винних осіб до відповідальності.
Положенням про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 15 передбачено, що Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України і який реалізує державну політику у сфері національної інфраструктури геопросторових даних, земельних відносин, землеустрою, у сфері Державного земельного кадастру (п. 1 Положення). Основним завданням Держгеокадастру є реалізація державної політики у сфері топографо-геодезичної і картографічної діяльності, земельних відносин, землеустрою, у сфері Державного земельного кадастру, державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій і форм власності, родючості ґрунтів (пп. 1 п. 3 Положення). Держгеокадастр відповідно до покладених на нього завдань, у тому числі, організовує та здійснює державний контроль за використанням та охороною земель усіх категорій та форм власності: у частині додержання вимог земельного законодавства щодо використання та охорони земель за: виконанням вимог щодо використання земельних ділянок за цільовим призначенням; розміщенням, проектуванням, будівництвом та введенням в дію об`єктів, що негативно впливають або можуть вплинути на стан земель; додержанням строків своєчасного повернення тимчасово зайнятих земельних ділянок та обов`язкового здійснення заходів щодо приведення їх у стан, придатний для використання за призначенням. Держгеокадастр здійснює свої повноваження безпосередньо і через утворені в установленому порядку територіальні органи (п. 8).
Положення про Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області затверджено наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 23.12.2021 №603, відповідно до п. 1 якого Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області (далі - Головне управління) є територіальним органом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру та їй підпорядковане.
Пунктом 4 Положення визначено, що Головне управління відповідно до покладених на нього завдань: організовує та здійснює державний контроль за використанням та охороною земель усіх категорій та форм власності у частині додержання вимог земельного законодавства щодо використання та охорони земель за: додержанням органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами вимог земельного законодавства України та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю; виконанням вимог щодо використання земельних ділянок за цільовим призначенням.
Порядок та підстави проведення перевірок врегульовані Законом України від 05.04.2007 №877-V "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності" (далі - Закон №877-V), який визначає правові та організаційні засади, основні принципи і порядок здійснення державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності, повноваження органів державного нагляду (контролю), їх посадових осіб і права, обов`язки та відповідальність суб`єктів господарювання під час здійснення державного нагляду (контролю).
Згідно зі ст. 7 Закону № 877-V для здійснення планового або позапланового заходу орган державного нагляду (контролю) видає наказ (рішення, розпорядження), який має містити найменування суб`єкта господарювання, щодо якого буде здійснюватися захід, та предмет перевірки. 
Перед початком здійснення заходу посадові особи органу державного нагляду (контролю) зобов`язані пред`явити керівнику суб`єкта господарювання - юридичної особи, її відокремленого підрозділу або уповноваженій ним особі (фізичній особі - підприємцю або уповноваженій ним особі) посвідчення (направлення) та службове посвідчення, що засвідчує посадову особу органу державного нагляду (контролю), і надати суб`єкту господарювання копію посвідчення (направлення).
За результатами здійснення планового або позапланового заходу посадова особа органу державного нагляду (контролю) складає акт. У разі необхідності вжиття інших заходів реагування орган державного нагляду (контролю) протягом п`яти робочих днів з дня завершення здійснення заходу державного нагляду (контролю) складає припис, розпорядження, інший розпорядчий документ щодо усунення порушень, виявлених під час здійснення заходу.
Припис - обов`язкова для виконання у визначені строки письмова вимога посадової особи органу державного нагляду (контролю) суб`єкту господарювання щодо усунення порушень вимог законодавства. Припис не передбачає застосування санкцій щодо суб`єкта господарювання. Припис видається та підписується посадовою особою органу державного нагляду (контролю), яка здійснювала перевірку.
Розпорядження або інший розпорядчий документ органу державного нагляду (контролю) - обов`язкове для виконання письмове рішення органу державного нагляду (контролю) щодо усунення виявлених порушень у визначені строки. Розпорядження видається та підписується керівником органу державного нагляду (контролю) (головою державного колегіального органу) або його заступником (членом державного колегіального органу).

З огляду на викладене, колегія суддів зазначає, що державний контроль за використанням та охороною земель здійснюється державними інспекторами Головного управління Держгеокадастру, зокрема шляхом проведення перевірок. Для реалізації контрольних функцій державний інспектор наділений правом складати акти перевірок, протоколи про адміністративні правопорушення, а також видавати приписи з метою припинення порушень та притягнення винних осіб до відповідальності.

Однак матеріали справи не містять актів перевірок контролюючого органу, приписів щодо усунення порушень земельного законодавства або протоколів про адміністративні правопорушення, які б підтверджували факт порушення СТОВ "АФ "Ольгопіль" режиму використання земельної ділянки (кадастровий номер 0525084400:03:000:0018) та/або її нецільового використання. Відсутність зазначених документів свідчить про те, що обставини, на які посилається прокурор, не були встановлені та зафіксовані уповноваженим органом державного нагляду (контролю) у визначеному законом порядку.

Апеляційний господарський суд звертає увагу на те, що відповідно до ч. 1 ст. 237 КПК України з метою виявлення та фіксації відомостей щодо обставин вчинення кримінального правопорушення слідчий, прокурор проводять огляд місцевості, приміщення, речей та документів.
Частиною сьомою вказаної статті передбачено, що при огляді слідчий, прокурор або за їх дорученням залучений спеціаліст має право проводити вимірювання, фотографування, звуко чи відеозапис, складати плани і схеми, виготовляти графічні зображення оглянутого місця або окремих речей, оглядати та вилучати речі і документи, які мають значення для кримінального провадження. Предмети, які вилучені законом з обігу, підлягають вилученню незалежно від їх відношення до кримінального провадження.
У випадках, передбачених цим Кодексом, хід і результати проведення процесуальної дії фіксуються у протоколі. Протокол підписують усі учасники, які брали участь у проведенні процесуальної дії (ст. 104 КПК України).
Відповідно до ст. 105 КПК України особою, яка проводила процесуальну дію, до протоколу долучаються додатки, таким додатком можуть бути фототаблиці. Додатки до протоколів повинні бути належним чином виготовленні, а також засвідченні підписами слідчого, прокурора, спеціаліста, інших осіб, які брали участь у виготовленні таких додатків.
Статтею 106 КПК України передбачено, що протокол під час досудового розслідування складається слідчим або прокурором, які проводять відповідну процесуальну дію, під час її проведення або безпосередньо після її закінчення.
Чинне процесуальне законодавство не встановлює заборони щодо використання під час розгляду цивільної справи доказів, отриманих у межах інших проваджень. Тобто докази, зібрані у межах кримінального провадження, можуть бути використані як докази у цивільній справі, якщо відповідні дані стосуються предмета доказування. Достовірність і достатність таких доказів суд оцінює з урахуванням обставин конкретної справи. 

З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції зауважує, що протокол огляду місця події від 01.05.2025, складений у межах кримінального провадження, у даному випадку, не може бути беззаперечним доказом в підтвердження факту порушення СТОВ "АФ "Ольгопіль" режиму використання земельної ділянки (кадастровий номер 0525084400:03:000:0018) та/або її нецільового використання.

Колегія суддів зауважує, що під час огляду місця події не було встановлено, ким та у який період часу зведено будівлі та споруди на земельній ділянці (кадастровий номер 0525084400:03:000:0018), для яких саме цілей вони фактично використовуються та яка саме діяльність у них здійснюється. Крім того, у протоколі огляду місця події не зафіксовано факт порушення СТОВ "АФ "Ольгопіль" режиму використання земельної ділянки та/або її нецільового використання.

В даному випадку протокол місця події від 01.05.2025 не може підміняти собою офіційні документи (акти перевірок, приписи тощо) уповноважених органів державного нагляду (контролю), які мають містити фахову оцінку та детальний опис виявлених порушень земельного законодавства. 

Прокурором не надано суду жодних інших належних та допустимих доказів на підтвердження того, що саме відповідач (в період дії договору без дозволу власника) здійснив будівництво будівель та споруд, або ж допустив порушення режиму використання земельної ділянки чи її нецільове використання.

Натомість суд враховує, що СТОВ "АФ "Ольгопіль" заперечує факт здійснення будь-якого будівництва на орендованій земельній ділянці, та вказує, що будівлі та споруди на земельній ділянці (кадастровий номер 0525084400:03:000:0018) вже існували на момент укладення договору, та використовуються відповідачем для цілей, визначених умовами договору оренди землі від 15.09.2006 (риборозведення).

Відповідно до ч. 1, 3, 4 ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 73 ГПК України).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються, зокрема, сторонами (ч. 1, 3 ст. 74 ГПК України).
Згідно з ч. 1 ст. 76, ч. 1 ст. 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Докази, які подаються до господарського суду, підлягають оцінці відповідно до статті 86 ГПК України, за якою суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Ураховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про розірвання договору оренди землі від 15.09.2006, укладеного між Чечельницькою РДА та СТОВ "АФ "Ольгопіль", оскільки прокурором у встановленому порядку на підставі належним та допустимих доказів не доведено обставин порушення відповідачем умов зазначеного договору та наявності підстав для його розірвання на підставі положень ст. 651 ЦК України.

А відтак, не підлягає задоволенню і похідна вимога про зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді в особі Ольгопільської сільської ради водний об`єкт та земельну ділянку (кадастровий номер 0525084400:03:000:0018) загальною площею 82,5974 га, оскільки її задоволення прямо залежить від наявності підстав для розірвання договору оренди, яких судом не встановлено.

Колегія суддів апеляційного суду зазначає, що в рішенні ЄСПЛ "Кузнєцов та інші проти Росії" від 11.01.2007 р., аналізуючи право особи на справедливий розгляд її справи відповідно до статті 6 Конвенції, зазначено, що обов`язок національних судів щодо викладу мотивів своїх рішень полягає не тільки у зазначенні підстав, на яких такі рішення ґрунтуються, але й у демонстрації справедливого та однакового підходу до заслуховування сторін.
ЄСПЛ у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. ЄСПЛ зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення ЄСПЛ у справі "Трофимчук проти України").

З огляду на викладене, колегія суддів апеляційного суду вважає, що апеляційним судом було виконано обов`язок щодо мотивації ухваленого ним рішення у даній справі.

Апеляційний господарський суд вважає посилання прокурора, викладені ним в апеляційній скарзі такими, що не спростовують висновків суду та зводяться до переоцінки доказів та встановлених обставин.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Згідно з п. 1 та п. 4 ч. 1 та ч. 4 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Підсумовуючи викладене, за результатом перегляду рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційну скаргу Заступника керівника Вінницької обласної прокуратури необхідно залишити без задоволення, а мотивувальну частину рішення Господарського суду Вінницької області від 27.11.2025 у справі № 902/1163/25 змінити в редакції даної постанови.

Судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги, у зв`язку з відмовою в її задоволенні, відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на прокуратуру.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 273, 275, 277, 281-284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Заступника керівника Вінницької обласної прокуратури на рішення Господарського суду Вінницької області від 27.11.2025 у справі № 902/1163/25 залишити без задоволення.

2. Змінити мотивувальну частину рішення суду в редакції даної постанови.

3. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду, відповідно до ст. ст. 287-291 ГПК України.

4. Справу повернути до Господарського суду Вінницької області.

Повний текст постанови складений 18 березня 2026

Головуючий суддя Олексюк Г.Є. 

Суддя   Гудак А.В. 

Суддя   Мельник О.В.