ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

01 квітня 2026 року
м. Київ

справа № 522/18041/20
провадження № 61-13007св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Сердюка В. В., Шиповича В. В.,

учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна», правонаступником якого є товариство з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
особа, яка подала апеляційну скаргу, - об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Катерининська 62»

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» на постанову Одеського апеляційного суду від 16 вересня 2025 року у складі колегії суддів: Погорєлової С. О., Таваркіладзе О. М., Сєвєрової Є. С.,
Короткий зміст позовних вимог
1. У жовтні 2020 року товариство з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна» (далі - ТОВ «ОТП Факторинг Україна») звернулось до суду із позовом до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору:  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про звернення стягнення на предмет іпотеки.
2. Позов обґрунтовано тим, що 07 травня 2008 року між ПАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір № СМ-SME502/100/2008, за умовами якого позичальнику було надано кредит у розмірі 53 850 доларів США. 
3. З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 07 травня 2008 року між банком та ОСОБА_3 було укладено договір іпотеки № РМ-SME502/100/2008, відповідно до умов якого в іпотеку банку було передано нерухоме майно - приміщення горища, загальною площею 150 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
4. 02 липня 2013 року між ПАТ «ОТП Банк» та ТОВ «ОТП Факторинг Україна» було укладено договір факторингу № б/н та договір відступлення прав вимоги № б/н, згідно яких банк відступив, а товариство прийняло право вимоги за вказаним кредитним договором № СМ-SME502/100/2008 від 07 травня 2008 року та договором іпотеки №РМ- SME502/100/2008 від 07 травня 2008 року.
5. Заочним рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 04 липня 2008 року по справі № 2-7086/2008 за ОСОБА_2 було визнано право власності на реконструйовану дворівневу кв. АДРЕСА_2 , загальною площею 292,2 кв. м, житловою площею 250,7 кв. м, підсобною площею 40,2 кв. м і корисною площею 290,9 кв. м, при цьому до складу реконструйованої кв. АДРЕСА_3 увійшло приміщення горища, площею 150 кв. м, яке було предметом іпотеки за договором № РМ- SME502/100/2008 від 07 травня 2008 року.
6. Рішенням апеляційного суду Одеської області від 29 березня 2017 року скасовано рішення Приморського районного суду від 04 липня 2008 року, яким за ОСОБА_2 було визнано право власності на прибудоване підсобне нежитлове приміщення горища шляхом об`єднання з кв. АДРЕСА_3 в одне приміщення.
7. За договором купівлі-продажу від 30 червня 2017 року ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 придбав вказану квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 292,2 кв. м. 
8. Отже, відповідач придбав квартиру, до складу якої увійшло спірне приміщення горища.
9. З урахуванням положень статті 23 Закону України «Про іпотеку» товариство вважало, що ОСОБА_1 , як новий власник об`єкта нерухомого майна, виступає в якості заставодавця перед ТОВ «ОТП Факторинг Україна».
10. Вказувало, що станом на день подачі позову заборгованість за кредитним договором становила 44 653,21 доларів США.
11. Враховуючи викладене товариство просило суд звернути стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки № РМ- SME502/100/2008 від 07 травня 2008 року, а саме приміщення горища, загальною площею 150 кв. м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , яке належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 30 червня 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Куценко О. І., зареєстрованого в реєстрі за № 1046, шляхом продажу цього майна на публічних торгах за початковою ціною, визначеною на підставі оцінки майна на рівні, не нижче за звичайних ринкових цін, із метою задоволення вимог ТОВ «ОТП Факторинг Україна» у загальній сумі 41 795,63 доларів США, що в еквіваленті в гривні станом на 09 жовтня 2020 року за курсом Національного банку України становило 1 182 130,88 грн.
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
12. Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 05 листопада 2021 року позов ТОВ «Діджі Фінанс» як правонаступника ТОВ «ОТП Факторинг Україна» задоволено.
13. У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 перед ТОВ «ДіджіФінанс» за кредитним договором № СМ-SME502/100/2008 від 07 травня 2008 року у розмірі 41 795,63 доларів США звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки № РМ- SME502/100/2008 від 07 травня 2008 року, а саме приміщення горища, загальною площею 150 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яке належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 30 червня 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Куценко О. І., зареєстрованого в реєстрі за № 1046, шляхом продажу цього майна на публічних торгах за початковою ціною, визначеною на підставі оцінки майна на рівні, не нижче за звичайних ринкових цін.
14. Вирішено питання щодо судових витрат.
15. Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив із доведеності та обґрунтованості позовних вимог.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
16. Постановою Одеського апеляційного суду від 16 вересня 2025 року апеляційну скаргу особи, яка не брала участі в справі, - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Катерининська 62», задоволено частково, рішення місцевого суду скасовано, ухвалено нове судове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено, здійснено розподіл судових витрат.
17. Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення місцевого суду та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходив із того, що спірне приміщення (горище) є допоміжним приміщенням, яке є спільною власністю співвласників будинку по АДРЕСА_1 , що унеможливлює задоволення позовних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
18. У жовтні 2025 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «Діджи Фінанс».
19. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 04 листопада 2025 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
20. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 26 березня 2026 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
21. У касаційній скарзі ТОВ «Діджи Фінанс», посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення місцевого суду.
22. Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 16 травня 2018 року в справі № 449/1154/14, від 16 жовтня 2020 року в справі № 922/1995/17, від 09 грудня 2020 року в справі № 715/32/18 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
23. Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційним судом не враховано, що відповідно до інформації, наявної у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, право власності іпотекодавця на предмет іпотеки було внесено до реєстру речових прав на нерухоме майно 04 грудня 2007 року на підставі договору дарування від 15 листопада 2007 року.
24. Банк як добросовісний іпотекодержатель поклався на дані реєстру прав на нерухомість про те, що ОСОБА_3 була одноосібним власником майна, тому і уклав договір іпотеки.
25. Враховуючи положення Закону України «Про іпотеку» та те, що останнім власником майна був ОСОБА_1 , місцевий суд обґрунтовано задовольнив позовні вимоги.

Відзиву на касаційну скаргу не подано
Фактичні обставини справи, встановлені судами
26. 07 травня 2008 року між ЗАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір № CM-SME502/100/2008 на споживчі цілі строком до 07 травня 2023 року з фіксованою процентною ставкою 5,99 % річних (т. 1, а. с. 14-21).
27. З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 07 травня 2008 року між банком та ОСОБА_3 було укладено договір іпотеки № РМ-SME502/100/2008, відповідно до умов якого в іпотеку банку було передано нерухоме майно - приміщення горища, загальною площею 150 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 22-28).
28. Згідно з пунктом 3.1 договору іпотеки предмет іпотеки належав іпотекодавцю на підставі договору дарування, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Васильєвою С. В. 15 листопада 2007 року по реєстру № 259 і зареєстрованого за № 2495191. Право власності ОСОБА_3 на вказане приміщення горища було зареєстровано в КП «ОМБТІ та РОН» 04 грудня 2007 року (книга № 71 неж на стор.195 за № 570).
29. До цього вказане приміщення горища належало ОСОБА_2 на підставі рішення Приморського районного суду м. Одеси від 12 вересня 2007 року у справі № 2-7814/07 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 про визнання права власності на приміщення горища.
30. Заочним рішенням суду від 04 липня 2008 року по справі № 2-7086/2008 було встановлено, що зі згоди власників прилеглих квартир ОСОБА_2 в 2008 році об`єднала квартиру АДРЕСА_3 і приміщення горища та влаштувала прибудову, в результаті чого улаштувала дворівневу квартиру, загальною площею 292,2 кв. м, жилою площею 250,7 кв. м, підсобною площею 40,2 кв. м і корисною площею 290,9 кв. м, яка в цілому складається з: восьми жилих кімнат площею 11,60 кв. м, 25,60 кв. м, 17,90 кв. м, 65,50 кв. м, 84,80 кв. м, 11,90 кв. м, 23,10 кв. м і 10,30 кв. м; двох санвузлів площею 3,8 кв. м і 6,8 кв. м; котельної площею 2,6 кв. м; коридору площею 20,2 кв. м; балкону площею 1,3 кв. м; підсобного приміщення площею 6,8 кв. м.
31. Таким чином, фактично було здійснено реконструкцію із приєднання приміщення горища, яке на час прийняття рішення судом (в липні 2008 року) вже не належало ОСОБА_2 , оскільки за договором дарування від 15 листопада 2007 року було подаровано ОСОБА_3 .
32. Рішенням апеляційного суду Одеської області від 01 грудня 2016 року було скасовано рішення Приморського районного суду м. Одеси від 12 вересня 2007 року по справі № 2-7814/07, яким за ОСОБА_2 було визнано право власності на приміщення горища площею 150 кв. м в буд. АДРЕСА_1 .
33. Крім того, рішенням апеляційного суду Одеської області від 29 березня 2017 року було скасоване рішення Приморського районного суду м. Одеси від 04 липня 2008 року по справі № 2-7086/2008 та у задоволенні позову ОСОБА_2 до Приморської районної адміністрації Одеської міської ради про визнання права власності на квартиру відмовлено.
34. В подальшому, не зважаючи на існування рішення апеляційного суду Одеської області від 29 березня 2017 року, яке набрало законної сили, на підставі договору купівлі-продажу від 30 червня 2017 року ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 купив квартиру АДРЕСА_2 , яка в цілому складається з восьми житлових кімнат, житловою площею 251,2 кв. м, загальною площею 295 кв. м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Куценко О. І. 
З договору вбачається, що зазначена квартира належала ОСОБА_2 на підставі заочного рішення від 04 липня 2008 року по справі № 2-7086/2008, яке було скасовано.
35. З інформації, наявної у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, станом на 26 жовтня 2021 року вбачається, що право власності на квартиру АДРЕСА_2 , яка в цілому складається з восьми житлових кімнат, житловою площею 251,2 кв. м, загальною площею 295 кв. м, до складу якого входить спірне горище, зареєстровано за ОСОБА_1 .
36. Крім того, у жовтні 2020 року ОСББ «Катерининська 62» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 про витребування із чужого незаконного володіння приміщення горища, загальною площею 150 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яке належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 30 червня 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Куценко О. І., зареєстрованого в реєстрі за № 1046.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 30 серпня 2023 року у справі № 522/18066/20 у задоволенні позовних вимог ОСББ «Катерининська 62» було відмовлено.
Постановою Одеського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року у справі № 522/18066/20, яка набрала законної сили, позовну заяву Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Катерининська 62» було задоволено.
Витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_1 горище, яке увійшло до складу квартири АДРЕСА_2 .
Зобов`язано ОСОБА_1 повернути горище у спільну власність власників квартир у будинку АДРЕСА_1 шляхом вилучення горища в натурі із загальної площі квартири АДРЕСА_2 .
Позиція Верховного Суду
37. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
38. Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
39. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
40. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
41. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
42. Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Перший протокол) закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном, а також право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд учиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Гарантуючи захист права власності, закон надає власнику право вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння.
43. Непорушність права власності закріплено і у статті 321 ЦК України, відповідно до частини першої якої ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
44. Згідно з частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
45. Відповідно до частин першої, другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
46. Частиною другою статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
47. Отже, частина друга статті 382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на встановлення порядку користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.
48. Усі вказані об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.
49. В той же час законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежитлового приміщення.
50. Згідно зі статтею 1 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.
51. Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
52. Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
53. Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (в тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
54. Згідно з частинами першою, другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
55. Конституційний Суд України в Рішенні від 02 березня 2004 року у справі 
№ 4-рп/2004 за конституційним зверненням ОСОБА_8 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) зазначив, що, аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, тощо), необхідно виходити з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
56. Також у Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_9 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.
57. Нежилі приміщення, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 ЖК України) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
58. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
59. Вказане узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 23 жовтня 2019 року в справі № 598/175/15-ц.
60. Судом апеляційної інстанції встановлено, що постановою Одеського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року у справі № 522/18066/20, яка набрала законної сили, позовну заяву ОСББ «Катериненська, 62» до ОСОБА_1 про витребування майна із чужого незаконного володіння задоволено.
Витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_1 горище, яке увійшло до складу квартири АДРЕСА_2 .
Зобов`язано ОСОБА_1 повернути горище у спільну власність власників квартир у будинку АДРЕСА_1 шляхом вилучення горища в натурі із загальної площі квартири АДРЕСА_2 .
61. Також в рішенні Апеляційного суду Одеської області від 01 грудня 2016 року у справі № 2-7814/07, яке набрало законної сили, було встановлено, що горище є допоміжним приміщенням, а тому є спільною власністю співвласників будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
62. З огляду на викладене, колегія суддів погоджується із висновком апеляційного суду про те, що статус спірного приміщення горища як допоміжного, яке належить до житлового фонду, є спільною власністю співвласників будинку за адресою: АДРЕСА_1 , та не є самостійним об`єктом нерухомого майна, - є тією правовою обставиною, яка унеможливлює задоволення позовних вимог ТОВ «ДіджіФінанс», як правонаступника ТОВ «ОТП Факторинг Україна», про звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки № РМ-SME502/100/2008 від 07 травня 2008 року, а саме приміщення горища, загальною площею 150 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
63. Доводи заявника про те, що банк як добросовісний іпотекодержатель поклався на дані реєстру прав на нерухомість про те, що ОСОБА_3 була одноосібним власником майна, тому і уклав договір іпотеки, відхиляються колегією суддів з огляду на наступне.
64. Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Сутність добросовісності передбачає вірність зобов`язанням, повагу до прав інших суб`єктів, обов`язок до співставлення власних та чужих інтересів, унеможливлення заподіяння шкоди третім особам.
65. Крім того, для приватного права притаманною є така засада як розумність. Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20, постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16, постанову Верховного Суду від 16 червня 2021 року в справі № 554/4741/19).
66. Очевидно, що банк, діючи розумно та добросовісно, не мав жодних перешкод, для того, аби до укладення договору іпотеки, навіть без застосування спеціальних знань в галузі будівництва, переконатись в тому, що з огляду на свої об`єктивні характеристики, майно, запропоноване іпотекодавцем, як предмет іпотеки, належить до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.
67. При цьому сама по собі реєстрація права власності на спірне майно не змінює його статусу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.
68. Разом із тим, маючи у своєму розпорядженні необхідну інформацію про склад майна, запропонованого іпотекодавцем як предмет іпотеки та, незважаючи на об`єктивні характеристики, погодившись прийняти його в якості забезпечення за кредитним договором, банк мав зважати на ризики подальшої долі такого майна.
69. Сукупність встановлених судами обставин свідчить, що поведінку банку при укладенні оспорюваного договору іпотеки не можна визнати розумною та добросовісною, як власне і дії іншої сторони цього договору.
70. Схожі висновки викладено у постанові Верховного Суду від 30 листопада 2022 року у справі № 591/2353/18.
71. Доводи заявника про те, що на час задоволення позовних вимог судом першої інстанції ОСОБА_1 був законним власником спірного приміщення, відхиляються колегією суддів, оскільки рішенням апеляційного суду 01 грудня 2016 року у справі № 2-7814/07, яке набрало законної сили, було встановлено, що горище є допоміжним приміщенням, а тому є спільною власністю співвласників будинку.
72. Посилання заявника на неврахування апеляційним судом висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 16 травня 2018 року в справі № 449/1154/14, від 16 жовтня 2020 року в справі № 922/1995/17, від 09 грудня 2020 року в справі № 715/32/18, відхиляються колегією суддів, оскільки з урахуванням встановлених апеляційним судом обставин, судове рішення апеляційного суду не суперечить висновкам, викладеним у вказаних постановах.
73. Вказані, а також інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судового рішення суду апеляційної інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального і процесуального права й зводяться до переоцінки судом доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.
74. Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального процесуального права. 
75. Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують, на законність та обґрунтованість судового рішення не впливають.
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» залишити без задоволення.
2. Постанову Одеського апеляційного суду від 16 вересня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

В. В. Сердюк

В. В. Шипович