ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ 
8-й під`їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022 
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41 
_______________________________________________________________________

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" березня 2026 р.	м. Харків	Справа № 922/4663/25	

Господарський суд Харківської області у складі:
судді Лавренюк Т.А. 
при секретарі судового засідання Сіліній М.Г.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу 
за позовом 	Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "ГРІ" (61002, м. Харків, вул. Каразіна, 7/9, код ЄДРПОУ 34953931) 	
до 	Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Будинок на набережній 1" (61003, м. Харків, пров. Банний, 1, код ЄДРПОУ 40972538) ,   Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" (61010, м. Харків, вул. Малом`ясницька, 2, код ЄДРПОУ 32566590)  	
про 	визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації 	
за участю :
учасники справи - не з`явились 

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить суд:
- визнати недійсним договір від 22.11.2019 купівлі-продажу вбудованих нежитлових приміщень № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на технічному поверсі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Літвіновою Я.М. та зареєстровано в реєстрі № 2600 та скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на вбудовані нежитлові приміщення № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на технічному поверсі;
- визнати недійсним договір від 30.07.2021 купівлі-продажу нежитлових приміщень № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 13 поверсі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Літвіновою Я.М. та зареєстровано в реєстрі 1422 та скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на нежитлові приміщення № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 13 поверсі;
- визнати недійсним договір від 27.09.2021 купівлі-продажу нежитлових приміщень № 31-6-:-31-10, 39, 42 загальною площею 329,8 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 3 поверсі посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Літвіновою Я.М. та зареєстровано в реєстрі 1816 та скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на нежитлові приміщення № 31-6-:-31-10 загальною площею 329,8 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 3 поверсі;
- скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на вбудоване нежитлове приміщення № 3 загальною площею 654,2 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 17-му поверсі;
- скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на вбудовані нежитлові приміщення № 25, 26 загальною площею 267,6 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 11-му поверсі;
- скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на вбудовані нежитлові приміщення 14, 15, 17, 19 загальною площею 293,7 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 11-му поверсі;
- скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на вбудовані нежитлові приміщення № 3 загальною площею 203,9 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 11-му поверсі.
Судові витрати зі сплати судового збору позивач просить покласти на відповідачів.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями будинку. Зазначені спірні приміщення належать на праві спільної сумісної власності власникам квартир та нежитлових приміщень будинку та не можуть бути об`єктами приватної власності.
Ухвалою суду від 31.12.2025 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, почато у справі підготовче провадження. Цією ж ухвалою відповідачам встановлено строк для подання відзиву на позов, позивачу для надання відповіді на відзив.
Перший відповідач у відзиві на позов погоджується з позивачем, що перелічені нежитлові приміщення є спільним майном багатоквартирного будинку і власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку на підставі Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". На підставі зазначеного, перший відповідач просить суд позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Другий відповідач у відзиві на позов вважає вимоги, що викладені у позові обґрунтованими та такими, що відповідають способу захисту прав позивача та його інтересів, а тому проти позовних вимог не заперечує.
Позивач відповіді на відзиви першого та другого відповідача не надав, проте на адресу суду надійшли письмові пояснення, які долучено судом до матеріалів справи.
В судовому засіданні 12.02.2026 судом постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до судового розгляду по суті.
27.02.2026 в судовому засіданні розгляд справи по суті відкладено на 19.03.2026 об 11:20, про що постановлено відповідну протокольну ухвалу, проте, у зв`язку з несправністю (неналежним функціонуванням) системи відеоконференцзв`язку, судове засідання у призначену дату не відбулося, у зв`язку з чим ухвалою суду від 19.03.2026 розгляд справи по суті призначено на 26.03.2026 о 12:00.
Позивач у призначене судове засідання не з`явився, звернувся до суду з заявою, в якій просить суд розглянути справу без участі представника позивача, позовні вимоги підтримує в повному обсязі.
Перший та другий відповідачі у призначене судове засідання не з`явились, на адресу суду від них надійшли заяви про розгляд справи без участі їх представників. Також перший та другий відповідачі зазначили про те, що проти позову не заперечують.
З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.
Рішенням Харківської міської ради від 22.11.2006 за № 171/06 та від 25.12.2007 за № 289/07 Товариству з обмеженою відповідальністю "Батріс" (другий відповідач), надано в оренду земельну ділянку загальною площею 1,7444га по пров. Банному (будівельна адреса) для будівництва житлового будинку з паркінгом та вбудованими громадськими приміщеннями, як першої черги будівництва багатофункціонального центру обслуговування з паркінгом та елементами житлової забудови по пров. Банному до 01.12.2009 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), що підтверджується рішенням Харківської міської ради № 38 від 03.02.2010 "Про присвоєння поштової адреси будинку з паркінгом та вбудованими громадськими приміщеннями, як першої черги будівництва багатофункціонального центру обслуговування з паркінгом та елементами житлової забудови по пров. Банному, (будівельна адреса) ТОВ "Батріс" у Червонозаводському районі".
Відповідно до свідоцтва № 20000660 про відповідність збудованого об`єкта проєктній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил від 11.01.2010, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 24.12.2009, замовником об`єкта будівництва є другий відповідач. 
Рішенням Харківської міської ради № 38 від 03.02.2010 присвоєно житловому будинку з паркінгом та вбудованими громадськими приміщеннями, як першої черги будівництва багатофункціонального центру обслуговування з паркінгом та елементами житлової забудови по пров. Банному (будівельна адреса), поштову адресу: м. Харків, пров. Банний, 1.
На підставі акту готовності об`єкта до експлуатації, виданого 24.12.2009 Інспекцією архітектурно-будівельного контролю у Харківської області та рішення Харківської міської ради від 03.02.2010 другий відповідач 02.11.2016 зареєстрував за собою право власності на вбудовані нежитлові приміщення № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м, що розташовані на технічному поверсі; нежитловими приміщеннями № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м, що розташовані на 13 поверсі; нежитловими приміщеннями № 31-6-:-31-10, 39, 42 загальною площею 329,8 кв.м, що розташовані на 3 поверсі, вбудованим нежитловим приміщенням № 3 загальною площею 654,2 кв.м, що розташовані на 17-му поверсі, вбудованими нежитловими приміщеннями № 25, 26 загальною площею 267,6 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі, вбудованими нежитловими приміщеннями № 14, 15, 17, 19 загальною площею 293,7 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі, вбудованими нежитловими приміщеннями № 3 загальною площею 203,9 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі у житловому будинку літ."А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що підтверджується відповідною інформацією з Державного реєстру речових прав, наявною у справі.
21.11.2016 власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку № 1, розташованого за адресою: 61003, м. Харків, пров. Банний створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Будинок на набережній 1" (перший відповідач), яке, відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, зареєстроване як юридична особа.
Протоколом № 1 від 07.11.2016 установчих зборів затверджено статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Будинок на набережній 1", відповідно до якого Об`єднання створене відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". 
Метою створення Об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом.
Завданням та предметом діяльності Об`єднання, зокрема, є забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном.
31.07.2017 між ТОВ "Житлові мережі" та ОСББ "Будинок на набережній 1" складено та підписано акт про приймання-передачі багатоквартирного будинку з управління ТОВ "Житлові мережі" в управління ОСББ "Будинок на набережній 1", відповідно до якого ТОВ "Житлові мережі" передало в управління співвласників першого відповідача багатоквартирний будинок, що розміщений за адресою: 61003, м. Харків, пров. Банний, 1.
Відповідно до акту від 31.07.2017, в управління співвласників першого відповідача перейшли, зокрема, допоміжні приміщення загальною площею 17107,0кв.м.
Факт того, що вказані приміщення запроєктовано та побудовано для забезпечення обслуговування та експлуатації житлового будинку підтверджується технічними паспортами на групу нежитлових приміщень, експлікаціями групи нежитлових приміщень, наявними в матеріалах справи.
Доказів того, що вказані нежитлові приміщення мають інше функціональне призначення матеріали справи не містять.
Між першим відповідачем (покупець) та другим відповідачем (продавець) укладено:
- 22.11.2019 договір купівлі-продажу вбудованих нежитлових приміщень № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на технічному поверсі, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Літвіновою Я.М. та зареєстрований в реєстрі за № 2600;
- 30.07.2021 договір купівлі-продажу нежитлових приміщень № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 13 поверсі, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Літвіновою Я.М. та зареєстрований в реєстрі за № 1422;
- 27.09.2021 договір купівлі-продажу нежитлових приміщень № 31-6-:-31-10, 39, 42 загальною площею 329,8 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 3 поверсі, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Літвіновою Я.М. та зареєстрований в реєстрі за № 1816.
Відповідно до акту обстеження нежитлових приміщень від 03.02.2025, складеного за участю правління ОСББ "Будинок на Набережній 1" та головного інженера нежитлові приміщення № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м, що розташовані на технічному поверсі; № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м, що розташовані на 13 поверсі; № 31-6-:-31-10, 39, 42 загальною площею 329,8 кв.м., що розташовані на 3 поверсі; № 3 загальною площею 654,2 кв.м, що розташовані на 17-му поверсі; № 25, 26 загальною площею 267,6 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі; № 14, 15, 17, 19 загальною площею 293,7 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі; № 3 загальною площею 203,9 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі є спільною власністю власників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку АДРЕСА_1 , оскільки вони є допоміжними приміщеннями, що призначені для забезпечення експлуатації й обслуговування всього житлового будинку.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "ГРІ" (позивач) є власником квартири № 55 в житловому багатоквартирному будинку № 1 по провулку Банному в м. Харкові, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та вважає, реєстрація та подальший частковий продаж спірних об`єктів нерухомості порушує його законні права та інтереси як співвласника зазначених об`єктів, оскільки вони є допоміжними приміщеннями, що призначені для забезпечення експлуатації й обслуговування будинку, та були передані першому відповідачу як об`єкт спільної власності на підставі акту від 31.07.2017, позивач просить визнати недійсними договори купівлі-продажу від 22.11.2019, від 30.07.2021, від 27.09.2021 та скасувати державну реєстрацію права власності на них за Товариством з обмеженою відповідальністю "Батріс".
Як вважає позивач, другий відповідач незаконно здійснив реєстрацію права власності на спірні нежитлові приміщення, оскільки заявлене речове право взагалі не підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". 
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного. 
Відповідно до ч.2 ст.382 Цивільного кодексу України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Згідно із ст.368 Цивільного кодексу України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
За приписами ч.2 ст.369 Цивільного кодексу України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпоряджання спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Відповідно до ст.4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Об`єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об`єднання визначається цим Законом та іншими законами України.
Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Відповідно до положень ст.1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.
Під допоміжним приміщеннями багатоквартирного будинку слід розуміти приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.
Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Положеннями ст.4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Відповідно до п.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку, і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 вказаного Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 № 4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 № 4-рп/2011.
Так, в рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 визначено:
"1.1. Допоміжні приміщення (підвали сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього".
В рішенні Конституційного Суду України від 09.11.2011 № 14-рп/2011 додатково роз`яснено: 
"1. В аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 року № 2482-ХП зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою".
Таким чином, відповідно до норм чинного законодавства власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, а право власності на відповідні приміщення не підлягає державній реєстрації.
Правові наслідки реєстрації права, що не підлягає реєстрації визначені Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Зокрема за приписами ч. 3 ст.26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.
Як вбачається з технічних паспортів на групу нежитлових приміщень, експлікації групи нежитлових приміщень до плану квартирного (багатоповерхового) будинку № 1 пров. Банний м. Харків вказано нежитлові приміщення:
№ 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м що розташовані на технічному поверсі;
№ 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м, що розташовані на 13 поверсі;
№ 31-6-:-31-10, 39, 42 загальною площею 329,8 кв.м., що розташовані на 3 поверсі;
№ 3 загальною площею 654,2 кв.м, що розташовані на 17-му поверсі;
№ 25, 26 загальною площею 267,6 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі;
№ 14, 15, 17, 19 загальною площею 293,7 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі;
№ 3 загальною площею 203,9 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі.
Суд, виходячи з аналізу положень ЗУ "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", ЗУ "Про приватизацію державного житлового фонду" зауважує, що нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, при цьому, допоміжними приміщеннями є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Отже допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням.
Лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Подібна правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 15.09. 2020 у справі № 904/5047/18.
Виходячи з аналізу технічних паспортів на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок та відповідної експлікації приміщень до плану квартирного (багатоповерхового) будинку, судом встановлено, що спірні нежитлові приміщення були з самого початку запроєктовані та побудовані, як такі, що не мають іншого функціонального призначення, ніж забезпечення обслуговування та експлуатації житлового будинку.
В матеріалах справи відсутні докази (проєктна документація, технічні паспорти, тощо), які вказували б на існування у нежитлових приміщень власного функціонального призначення, відмінного від призначення із забезпечення обслуговування та експлуатації будинку.
Таким чином, суд зазначає, що у відповідності до положень п.2 ч.1 ст.1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", положень п.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" з врахуванням його тлумачення, висвітленого в рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004, всі спірні нежитлові приміщення, зокрема, нежитлові приміщення № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м що розташовані на технічному поверсі; № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м, що розташовані на 13 поверсі; № 31-6-:-31-10, 39, 42 загальною площею 329,8 кв.м., що розташовані на 3 поверсі; № 3 загальною площею 654,2 кв.м, що розташовані на 17-му поверсі; № 25, 26 загальною площею 267,6 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі; № 14, 15, 17, 19 загальною площею 293,7 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі; № 3 загальною площею 203,9 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі у багатоквартирному будинку № 1 по пров. Банному, за своєю правовою природою відносяться до допоміжних приміщень, які передаються у власність квартиронаймачів безоплатно та окремо приватизації не підлягають, а отже вказані приміщення у відповідності до положень ст.382 Цивільного кодексу України є об`єктом спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку та не можуть і не могли перебувати у приватній власності однієї особи.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що ні другий, ні перший відповідачі не є та не були власниками спірних нежитлових приміщень, оскільки вони є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, а право власності на них взагалі не підлягає та не підлягало державній реєстрації, яка, відповідно, була проведена в порушення норм чинного законодавства України.
Згідно із інформацією з Державного реєстру речових прав, 02.11.2016 другим відповідачем здійснено державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м що розташовані на технічному поверсі; № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м, що розташовані на 13 поверсі; № 31-6-:-31-10, 39, 42 загальною площею 329,8 кв.м., що розташовані на 3 поверсі; № 3 загальною площею 654,2 кв.м, що розташовані на 17-му поверсі; № 25, 26 загальною площею 267,6 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі; № 14, 15, 17, 19 загальною площею 293,7 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі; № 3 загальною площею 203,9 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі. 
Як встановлено судом, в подальшому, право власності на вбудовані нежитлові приміщення № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м, що розташовані на технічному поверсі, № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м, що розташовані на 13 поверсі, № 31-6-:-31-10, 39, 42 загальною площею 329,8 кв.м, що розташовані на 3 поверсі у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові на підставі договорів купівлі-продажу, укладених між першим та другим відповідачами, перейшли до другого відповідача. 
Суд наголошує, що в даному випадку позивачу не потрібно доводити право власності на спірні приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону, а факт незаконної державної реєстрації права власності на такі приміщення за будь-якою іншою особою не змінює та не породжує відповідного права власності у таких інших осіб.
За таких обставин суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для проведення державної реєстрації права власності за другим відповідачем на спірні нежитлові приміщення, з огляду на те, що спірні об`єкти відносяться до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, а тому в силу закону перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку, суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивача про скасування державної реєстрації права власності другого відповідача на вбудоване нежитлове приміщення № 3 загальною площею 654,2 кв.м, що розташовані на 17-му поверсі; на вбудовані нежитлові приміщення № 25, 26 загальною площею 267,6 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі; на вбудовані нежитлові приміщення 14, 15, 17, 19 загальною площею 293,7 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі; на вбудовані нежитлові приміщення № 3 загальною площею 203,9 кв.м, що розташовані на 11-му поверсі у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові.
Що стосується позовних вимог в частині визнання недійсними договору купівлі-продажу від 22.11.2019 вбудованих нежитлових приміщень № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м, що розташовані на технічному поверсі; договору купівлі-продажу від 30.07.2021 нежитлових приміщень № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м, що розташовані на 13 поверсі; договору купівлі-продажу від 27.09.2021 нежитлових приміщень № 31-6-:-31-10 загальною площею 329,8 кв.м, що розташовані на 3 поверсі у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, суд виходить з наступного.
Предметом договорів купівлі-продажу від 22.11.2019, від 30.07.2021, 27.09.2021 є нерухоме майно (нежитлові приміщення) щодо якого, як встановлено судом, незаконно здійснено державну реєстрацію права власності другого відповідача, що суперечить чинному законодавству України.
Як вже було встановлено судом, вбудовані нежитлові приміщення № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м, що розташовані на технічному поверсі; № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м, що розташовані на 13 поверсі; № 31-6-:-31-10 загальною площею 329,8 кв.м, що розташовані на 3 поверсі у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, які є предметом спірних договорів, за своєю правовою природою відносяться до допоміжних приміщень, а отже вказані приміщення у відповідності до положень ст.382 Цивільного кодексу України є об`єктом спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку та не можуть перебувати у приватній власності однієї особи, а також не можуть мати одночасного статусу спільної та приватної власності.
Також, відповідно до акту від 31.07.2017, ще до укладення спірних договорів купівлі-продажу, зазначені вище приміщення вже були передані Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Будинок на набережній 1" як об`єкт спільної власності. 
За приписами ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього кодексу.
Частинами 1-3, 5 ст.203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ч.3 ст.215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Частиною 1 ст.216 Цивільного кодексу України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Оскільки договори купівлі-продажу від 22.11.2019 вбудованих нежитлових приміщень № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м, що розташовані на технічному поверсі; від 30.07.2021 нежитлових приміщень № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м, що розташовані на 13 поверсі; від 27.09.2021 нежитлових приміщень № 31-6-:-31-10 загальною площею 329,8 кв.м, що розташовані на 3 поверсі у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові укладені з порушенням норм чинного законодавства України, вони є недійними відповідно до ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України.
Вирішуючи питання законності та ефективності обраного позивачем способу захисту в частині вимог про скасування державної реєстрації, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову, оскільки лише скасування державної реєстрації права власності в державному реєстрі всіх записів щодо спірного майна щодо якого судом було встановлено незаконність її проведення, суд вважає єдиним та ефективним способом, який зможе повністю відновити права дійсних співвласників відповідного майна, якими є співмешканці багатоквартирного будинку, а записи про яке, відповідно до норм чинного законодавства, взагалі не повинні міститись в Державному реєстрі речових прав.
Враховуючи викладені обставини, суд дійшов висновку про задоволення позову повністю.
Судовий збір, суд, керуючись ст.129 Господарського процесуального кодексу України, покладає на першого та другого відповідача порівну.
Керуючись статтями 129, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.
Визнати недійсним договір від 22.11.2019 купівлі-продажу вбудованих нежитлових приміщень № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на технічному поверсі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Літвіновою Я.М. та зареєстровано в реєстрі № 2600 та скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на вбудовані нежитлові приміщення № 1, 5, 6 загальною площею 122,4 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на технічному поверсі.
Визнати недійсним договір від 30.07.2021 купівлі-продажу нежитлових приміщень № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 13 поверсі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Літвіновою Я.М. та зареєстровано в реєстрі № 1422 та скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на нежитлові приміщення № 3-1-:-3-8 загальною площею 105,00 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 13 поверсі.
Визнати недійсним договір від 27.09.2021р. купівлі-продажу нежитлових приміщень № 31-6-:-31-10, 39, 42 загальною площею 329,8 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 3 поверсі посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Літвіновою Я.М. та зареєстровано в реєстрі № 1816 та скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на нежитлові приміщення № 31-6-:-31-10 загальною площею 329,8 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 3 поверсі. 
Скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на вбудоване нежитлове приміщення № 3 загальною площею 654,2 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 17-му поверсі.
Скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на вбудовані нежитлові приміщення № 25, 26 загальною площею 267,6 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 11-му поверсі.
Скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на вбудовані нежитлові приміщення № 14, 15, 17, 19 загальною площею 293,7 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 11-му поверсі.
Скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" на вбудовані нежитлові приміщення № 3 загальною площею 203,9 кв.м у житловому будинку літ. "А-10-18" по пров. Банний, 1 в м. Харкові, що розташовані на 11-му поверсі.
Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Будинок на набережній 1" (61003, м. Харків, пров. Банний, 1, код ЄДРПОУ 40972538) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "ГРІ" (61002, м. Харків, вул. Каразіна, 7/9, код ЄДРПОУ 34953931) - 12 112,00грн
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Батріс" (61010, м. Харків, вул. Малом`ясницька, 2, код ЄДРПОУ 32566590) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "ГРІ" (61002, м. Харків, вул. Каразіна, 7/9, код ЄДРПОУ 34953931) - 12 112,00грн.
Видати накази після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Дане рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення шляхом подання апеляційної скарги до Східного апеляційного господарського суду. 
Повне рішення складено "06" квітня 2026 р. 

Суддя		Т.А. Лавренюк