ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"25" лютого 2026 р. Справа № 911/153/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Алданової С.О.
суддів: Євсікова О.О. 
Корсака В.А. 

секретар судового засідання Сергієнко-Колодій В.В.,
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс"
на рішення Господарського суду Київської області від 22.01.2025 
у справі № 911/153/24 (суддя Бацуца В.М.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс"
до ОСОБА_1 
за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Союз Агро Дніпро"
про визнання права іпотекодержателя,

ВСТАНОВИВ:
Товариство з обмеженою відповідальністю "ФК "Поліс" (далі - позивач; ТОВ "ФК "Поліс"; Товариство; апелянт; скаржник) звернулось в Господарського суду Київської області із позовом до ОСОБА_1 (надалі - відповідач; ОСОБА_1 ; заявник) про: 
- визнання житлового будинку, загальною площею 155,9 кв. м., житлова площа 66,9 кв. м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у ДРРП 37073682), належний на праві власності ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), предметом іпотеки за договором іпотеки від 26.06.2007, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О., зареєстрованим в реєстрі за № 349;
- визнання права ТОВ "ФК "Поліс" (код ЄДРПОУ 38994463) як іпотекодержателя за договором іпотеки від 26.06.2007, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О., зареєстрованим в реєстрі за № 349 щодо житлового будинку, загальною площею 155,9 кв. м., житлова площа 66,9 кв. м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у ДРРП 37073682), належний на праві власності ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ).
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що житловий будинок, загальною площею 155,9 кв. м., що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 3222484000:02:002:0025, в процесі будівництва (у період з грудня 2007 року - лютий 2009 року), а також після введення його у встановленому порядку в експлуатацію та реєстрації права власності на нього за ОСОБА_1 складав та входив у предмет іпотеки, як окремий об`єкт нерухомого майна відповідно до положень Закону України "Про іпотеку" та умов договору іпотеки від 26.06.2007, право вимоги за яким набуло ТОВ "ФК "Поліс" згідно з договором відступлення прав за договором іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О., за реєстровим № 349 від 10.11.2020, укладеного між ІП "ІК "Гарант-Капітал" та ТОВ "ФК "Поліс".
Ухвалою Господарського суду Київської області від 07.02.2024 відкрито провадження у справі № 911/153/24 за позовом ТОВ "ФК "Поліс" до ОСОБА_1 про визнання права іпотекодержателя; залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, - Товариство з обмеженою відповідальністю "Інфініті" (нове найменування - Товариство з обмеженою відповідальністю "Союз Агро Дніпро") (в подальшому - третя особа; ТОВ "Інфініті").
Ухвалою Господарського суду Київської області від 28.02.2024 матеріали справи № 911/153/24 за позовом ТОВ "ФК "Поліс" до ОСОБА_1 , за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, - ТОВ "Інфініті" про визнання права іпотекодержателя передано на розгляд Господарського суду Київської області, в провадженні якого перебуває справа № Б3/081-12 про банкрутство ТОВ "Інфініті".
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.05.2024 ухвалу Господарського суду Київської області від 28.02.2024 скасовано, матеріали справи № 911/153/24 направлено до Господарського суду Київської області для продовження розгляду. 
Ухвалою Господарського суду Київської області від 17.06.2024 справу призначено до розгляду в судовому засіданні. 
Рішенням Господарського суду Київської області від 22.01.2025 у задоволенні позову відмовлено повністю. 
За висновками місцевого господарського суду, в процесі розгляду справи, позивачем у відповідності до приписів ч. 3 ст. 13 та ч. 1 ст. 74 ГПК України не було надано суду жодних належних та допустимих доказів, що б підтверджували станом на момент розгляду справи наявність у ТОВ «Інфініті» заборгованості за кредитним договором (невідновлювальна лінія, юридична особа) № 0626/01 від 26.06.2007, а отже позивачем також не було в належний спосіб доведено та обґрунтовано факт продовження існування правовідносин між сторонами (існування заборгованості у ТОВ «Інфініті» за договором) після 26 червня 2012 року, а відтак й після введення в дію Закону України № 2478-VIII від 03.07.2018, яким було доповнено положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» нормою, що в разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. 
Крім того, приймаючи рішення у даній справі місцевий господарський суд дійшов висновку, що наслідком будівництва, введення в експлуатацію та оформлення права власності на домоволодіння без письмової на це згоди ТОВ "КБ "Актив-Банк" (кредитор) є лише виникнення у іпотекодержателя права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернення стягнення на предмет іпотеки, а не набуття іпотекодержателем права власності на споруджену без відповідної згоди іпотекодавцем будівлі (споруди). Крім того, проаналізувавши зміст договору іпотеки, суд 1-ої інстанції дійшов висновку, що обов`язок іпотекодавця, визначений п.п. е) п. 4.1. договору іпотеки, встановлює та визначає його обов`язок щодо передачі в майбутньому в іпотеку також будівель (об`єкти незавершеного будівництва, житлові будинки чи будь-які інші споруди), що на момент укладення договору іпотеки від 26.06.2007 та фактичного передання земельних ділянок в іпотеку вже знаходились на земельних ділянках, право власності на які станом на 26.06.2007 за ТОВ "Інфініті" не були оформлені, але в силу положень ст. 6 Закону України "Про іпотеку" є предметом іпотеки. А тому, враховуючи, що позивачем у відповідності до приписів ч. 3 ст. 13 та ч. 1 ст. 74 ГПК України не було надано жодних належних та допустимих доказів, що б підтверджували те, що на момент укладення договору іпотеки від 26.06.2007 та фактичного передання земельної ділянки в іпотеку, на земельній ділянці з кадастровим номером 3222484000:02:002:0025, було розташовано об`єкт незавершеного будівництва, житловий будинок чи будь-які інші споруди, що входили у предмет іпотеки, - безпідставним є і посилання позивача на п.п. е), є) п. 4.1. договору іпотеки, положення ст. 9 Закону України "Про іпотеку", як на підставу для задоволення його позовних вимог.
Щодо оцінки на предмет ефективності обраного позивачем способу захисту, суд першої інстанції зазначив, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права не є належним та ефективним способом захисту порушеного права, оскільки розглядаючи заявлені позивачем вимоги суд не здійснює жодного захисту прав та охоронюваних законом інтересів учасників господарських відносин, а розгляд позовної заяви зводиться до встановлення судом факту, що має юридичне значення (встановлення факту поширення укладеного між сторонами договору іпотеки на спірний об`єкт нерухомості та факту наявності у позивача права на спірний об`єкт нерухомості).
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, ТОВ "Фінансова компанія "Поліс" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 22.01.2025 та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги ТОВ "Фінансова компанія "Поліс" у повному обсязі, а саме: визнати житловий будинок, загальною площею 155,9 кв.м., житлова площа 66,9 кв.м., що розташований за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Крюківщина, вул. Софіївська, буд. 3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у ДРРП 37073682), належний на праві власності ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), предметом іпотеки за Договором іпотеки від 26.06.2007, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О., зареєстрованим в реєстрі за № 349; визнати право ТОВ "Фінансова компанія "Поліс" (код ЄДРПОУ 38994463) як іпотекодержателя за договором іпотеки від 26.06.2007, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О., зареєстрованим в реєстрі за № 349 щодо житлового будинку, загальною площею 155,9 кв.м., житлова площа 66,9 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у ДРРП 37073682), належний на праві власності ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ). 
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що оскаржуване рішення є таким, що ухвалено за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, з порушенням норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права, а викладені в ньому висновки не відповідають встановленим обставинам справи.
Апелянт зазначає, що оскільки відповідач, як власник житлового будинку фактично не визнає право іпотеки позивача, як іпотекодержателя на житловий будинок за договором іпотеки № 349, чим порушує права позивача, останній звернувся до господарського суду з позовом до відповідача про визнання житлового будинку предметом іпотеки за договором іпотеки № 349 та визнання права ТОВ "ФК "Поліс", як іпотекодержателя за договором іпотеки № 349 щодо житлового будинку.
Позивач вказує, що місцевим господарським судом безпідставно зазначено про ненадання позивачем доказів на підтвердження наявності у ТОВ "Інфініті" заборгованості за кредитним договором № 0626/01, що, за висновками суду, свідчить про недоведеність та необґрунтованість факту продовження існування правовідносин між сторонами після 26.06.2012, а отже, і після введення в дію Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування" (надалі - "Закон України від 03.07.2018 № 2478-VIII"), яким було доповнено положення ст. 5 Закону України "Про іпотеку" нормою, що в разі, якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
У наведеному скаржник акцентує, що суд першої інстанції не звернув увагу на ту обставину, що відповідно до п. 2.3 договору № 10/11/2020 від 10.11.2020 про відступлення прав вимоги за кредитним договором № 0626/01 заборгованість ТОВ "Інфініті" за кредитним договором № 0626/01 станом на дату його укладення (10.11.2020), становила 132 593 430,34 грн. 23.12.2020 ТОВ "ФК "Поліс" було реалізовано своє право як іпотекодержателя земельної ділянки та в рахунок часткового задоволення своїх вимог за кредитним договором № 0626/01 звернуто стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом набуття земельної ділянки у власність ТОВ "ФК "Поліс". Однак, станом, як на момент звернення до суду з позовною заявою, так і на день подачі апеляційної скарги, залишилась непогашеною заборгованість за кредитним договором № 0626/01 у розмірі 14 070 430,34 грн. Після 26.06.2012, а також після введення в дію Закону України від 03.07.2018 № 2478-VIII, як і станом на сьогоднішній день продовжує існувати заборгованість ТОВ "Інфініті" перед ТОВ "ФК "Поліс", що, як вважає апелянт, безумовно вказує на наявність правовідносин між сторонами. Відтак, суд 1-ої інстанції невірно встановив обставини, які мають значення для справи та дійшов помилкового висновку про відсутність заборгованості ТОВ "Інфініті", що не узгоджується із фактичними обставинами справи.
Також позивач наголошує, що дія Закону України від 03.07.2018 № 2478-VIII поширюється на правовідносини, які виникли у зв`язку із укладенням договору іпотеки № 349, оскільки цей договір був укладений до введення в дію Закону України від 03.07.2018 № 2478-VIII, а правовідносини, які виникли у зв`язку із його укладенням, продовжують існувати і після набрання цим законом чинності. Таким чином, місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку про неможливість застосування положень ст. 5 Закону України "Про іпотеку" зі змінами, внесеними Законом України від 03.07.2018 № 2478-VIII, до спірних правовідносин.
Апелянтом зазначається й те, що після укладення договору іпотеки № 349 іпотекодавцем (ТОВ "Інфініті") було побудовано на земельній ділянці нові об`єкти нерухомості, зокрема й житловий будинок. Втім судом першої інстанції не взято до уваги, що іпотекодержателем - ПАТ "КБ "Актив-Банк" не надавалась ТОВ "Інфініті" письмова згода на вчинення зазначених вище дій з будівництва, введення в експлуатацію та оформлення права власності на житловий будинок за третіми особами, що суперечить як умовам договору іпотеки № 349, так і приписам ч. 3 ст. 9 Закону України "Про іпотеку". Таким чином у позовній заяві було наголошено про те, що іпотекодавцем було проведено фактично самочинне будівництво (тобто без дозволу іпотекодержателя) на земельній ділянці, що була предметом іпотеки та належала йому на праві власності. А тому житловий будинок, як новостворений об`єкт нерухомого майна, вважається предметом іпотеки відповідно до договору іпотеки № 349 та в силу положень ст. 5 Закону України "Про іпотеку".
З огляду на фактичні обставини справи скаржник висновується, що згідно умов договору іпотеки № 349 та наведених положень Закону України "Про іпотеку" всі об`єкти незавершеного будівництва та новостворені об`єкти нерухомості, що були зведені на земельній ділянці (яка вже була предметом іпотеки) також мають стати предметом іпотеки, на умовах, передбачених цим договором. За таких обставин житловий будинок ще на етапі його спорудження (в період з грудня 2007 року до лютого 2009 року) як об`єкт незавершеного будівництва, який розташований на переданій в іпотеку земельній ділянці, став предметом іпотеки за договором іпотеки № 349. У подальшому, після введення житлового будинку в експлуатацію та проведення державної реєстрації права власності на нього, цей будинок не вибув з під обтяження разом із земельною ділянкою, оскільки на нього поширилась дія іпотеки вже як на новостворений об`єкт нерухомого майна на підставі договору іпотеки № 349 та у відповідності до наведених вище положень ст.ст. 5, 6 Закону України "Про іпотеку". Тому, на думку позивача, наявність або відсутність об`єктів незавершеного будівництва на земельній ділянці (до укладення договору іпотеки № 349) у даному разі не має жодного значення, оскільки сторони договору іпотеки № 349 встановили в цьому договорі, що іпотека поширюватиметься й на будівлі (споруди) чи об`єкти незавершеного будівництва, що будуть збудовані на земельній ділянці після укладення договору іпотеки.
Окремо скаржником вказується, що позитивне судове рішення за наслідками розгляду позовних вимог ТОВ "ФК "Поліс" буде відповідати усім критеріям ефективності й правовим висновкам, сформованим Верховним Судом, що вказує на помилковість та необ`єктивність висновків суду першої інстанції щодо обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав.
Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.03.2025, апеляційна скарга позивача в справі № 911/153/24 передана на розгляд колегії суддів у складі: Алданова С.О. (головуючий), Євсіков О.О., Корсак В.А.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс" на рішення Господарського суду Київської області від 22.01.2025 у справі № 911/153/24. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс" на рішення Господарського суду Київської області від 22.01.2025 у справі № 911/153/24 призначено до судового розгляду.
До суду апеляційної інстанції від представника ОСОБА_1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін. Згідно тверджень відповідача він є єдиним, повноправним, одноосібним власником будинку за адресою: Київська обл., Бучанський р-н, с. Крюківщина, вул. Софіївська, 3. Також відповідач не вчиняв жодних правочинів, які мають наслідком передачу будинку в іпотеку.
Додатково відповідач зазначив про сплив 27.06.2015 строку позовної давності за позовними вимогами позивача.
Також відповідач стверджує про відсутність підстав для застосування норми ч. 6 ст. 5 Закону України «Про іпотеку».
Крім цього, на думку відповідача, пп. «е» п. 4.1 договору іпотеки не може бути застосований до спірних правовідносин. 
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 11.06.2025 апеляційну скаргу ТОВ "Фінансова компанія "Поліс" - залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Київської області від 22.01.2025 у справі № 911/153/24 - скасовано. Провадження у справі № 911/153/24 за позовом ТОВ "Фінансова компанія "Поліс" до ОСОБА_1 , третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ТОВ "Союз Агро Дніпро", про визнання права іпотекодержателя - закрито.
Постановою Верховного Суду від 04.09.2025 касаційну скаргу ТОВ "Фінансова компанія "Поліс" задоволено. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.06.2025 скасовано. Справу № 911/153/24 передано до Північного апеляційного господарського суду для продовження розгляду.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.09.2025 справу № 911/153/24 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс" на рішення Господарського суду Київської області від 22.01.2025 прийнято до провадження у складі колегії суддів Північного апеляційного господарського суду: Алданова С.О. (головуючий), Корсак В.А., Євсіков О.О. Розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс" на рішення Господарського суду Київської області від 22.01.2025 у справі № 911/153/24 призначено на 05.11.2025.
Позивачем подано клопотання про долучення до матеріалів справи в якості доказу копії листа Державної прикордонної служби України № 19/49574-25-Вих від 13.06.2025.
Від позивача надійшли додаткові пояснення, в яких Товариство зазначає, що як вбачається зі змісту позовної заяви, ТОФ "ФК "Поліс" звернулось до суду з вимогами про визнання житлового будинку, загальною площею 155,9 кв.м., житлова площа 66,9 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у ДРРП 37073682) (надалі - "Житловий будинок"), належний на праві власності ОСОБА_1 , предметом іпотеки за Договором іпотеки від 26.06.2007, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О., зареєстрованим в реєстрі за № 349 (надалі - "Договір іпотеки № 349"), а також про визнання права ТОФ "ФК "Поліс" як іпотекодержателя за Договором іпотеки № 349 щодо Житлового будинку. Отже, наведені позовні вимоги ТОВ "ФК "Поліс" не стосуються: ані стягнення заборгованості за Кредитним договором № 0626/01, ані стягнення предмета іпотеки за Договором іпотеки № 349. Відтак, строк позовної давності за позовною заявою не може обчислюватися з огляду на умови кредитного договору № 0626/01, які визначають порядок стягнення заборгованості або стягнення предмета іпотеки за цим договором, оскільки такі не є предметом спору в цій справі (№ 911/153/24). Позивач звертає увагу, що в листопаді 2020 року він дізнався про порушення його прав відповідачем, оскільки раніше, ніж був укладений зазначений договір про відступлення прав за Договором іпотеки № 349, права позивача не могли бути порушені, враховуючи, що він не був стороною ані кредитного договору № 0626/01, ані договору іпотеки № 349.
Окремо позивач звернув увагу на безпідставність, на його думку, доводів відповідача щодо наявності судового провадження у справі № 18/078-12. Так, зі змісту постанови Київського апеляційного господарського суду від 31.03.2015 у справі № 18/078-12 вбачається, що ТОВ "ФК "Поліс" не було учасником цієї справи, відтак суд не вирішував питань щодо його прав та обов`язків. Більше того, як було зазначено, позивач набув права за Договором іпотеки № 349 лише у листопаді 2020 року, а відтак, наявність того чи іншого спору, учасником якого ТОВ "ФК "Поліс" не було, не може вказувати на обізнаність останнього про порушення його потенційних прав і не доводить спливу позовної давності.
Колегія суддів зазначає, що розгляд справи відкладався, а в судових засіданнях оголошувалась перерва.
Представник апелянта в судовому засіданні 25.02.2026 вимоги апеляційної скарги підтримав та просив апеляційну скаргу задовольнити в повному обсязі.
У судовому засіданні представник відповідача проти вимог апеляційної скарги заперечував, просив відмовити в її задоволенні, а оскаржуване рішення залишити без змін.
Представник третьої особи в судове засідання не з`явився. Про час та місце розгляду справи третя особа повідомлена належним чином, що підтверджується довідкою від 16.02.2025 про доставку електронного документа в електронний кабінет останньої.
Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 120 ГПК України суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов`язковою. Виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень.
За змістом ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Суд апеляційної інстанції, з метою дотримання розумних строків розгляду справи, враховуючи те, що явка представника третьої особи судом обов`язковою не визнавалась, а участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, зважаючи на відсутність обґрунтованого клопотання третьої особи про відкладення розгляду справи, дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності ТОВ "Інфініті", якого належним чином повідомлено про судовий розгляд справи апеляційним господарським судом.
Також судова колегія вказує, що відзиву/письмових пояснень на апеляційну скаргу від третьої особи на адресу Північного апеляційного господарського суду не надходило, що відповідно до частини 3 статті 263 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваного судового рішення першої інстанції в апеляційному порядку.
Щодо долученого відповідачем в якості доказу копії листа Державної прикордонної служби України № 19/49574-25-Вих від 13.06.2025 судова колегія зазначає, що згідно з частинами 1-3 статті 80 ГПК України учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Позивач повинен подати докази разом з поданням позовної заяви. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.
Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу; у випадку визнання поважними причин неподання учасником справи доказів у встановлений законом строк суд може встановити додатковий строк для подання вказаних доказів (частини 4, 5 статті 80 ГПК України).
У розумінні наведених положень докази, які підтверджують заявлені вимоги, мають бути подані учасниками справи одночасно з заявами по суті справи у суді першої інстанції, а неможливість подання доказів у цей строк повинна бути письмово доведена позивачем суду та належним чином обґрунтована.
У свою чергу, статтею 269 ГПК України, якою встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, передбачено, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Системний аналіз положень статей 80 та 269 ГПК України дозволяє зробити висновок, що докази, якими учасники справи обґрунтовують свої вимоги, повинні існувати на момент звернення до суду з відповідним позовом, і саме на учасника справи покладено обов`язок подання таких доказів. Єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом (у тому числі апеляційної інстанції) доказів з порушенням встановленого строку, - наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії (наприклад, якщо стороні не було відомо про існування доказів), тягар доведення яких також покладений на учасника справи.
Частиною 8 статті 80 ГПК України також передбачено, що докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.
Водночас, апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції. При цьому, суд апеляційної інстанції перевіряє законність рішення суду першої інстанції в межах тих обставин та подій, які мали місце під час розгляду справи судом першої інстанції.
Відтак, суд апеляційної інстанції не вправі надавати оцінку вказаним доказам під час апеляційного перегляду оскаржуваного рішення, адже наведені у них обставини не були відомі суду під час розгляду спору по суті у суді першої інстанції, а отже не можуть впливати на оцінку законності чи обґрунтованості рішення.
Відповідно до положень статті 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Таким чином, наданий відповідачем новий доказ не приймається судом, оскільки прийняття апеляційним господарським судом додаткових доказів на стадії апеляційного провадження, за відсутності визначених статтею 269 ГПК України підстав для їх прийняття, тобто, без наявності належних доказів неможливості їх отримання та подання до суду першої інстанції з причин, що не залежали від відповідного заявника, фактично порушує принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, адже у такому випадку суд створює стороні більш сприятливі умови в розгляді конкретної справи.
Тому, долучені скаржником на стадії апеляційного розгляду відповідні нові докази не приймаються апеляційним господарським судом до уваги на стадії апеляційного розгляду цієї справи.
Відповідно до статті 269, частини 1 статті 270 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. У суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених при перегляді справ в порядку апеляційного провадження.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази в їх сукупності, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи, встановлено судом першої інстанції та перевірено колегією суддів, 26.06.2007 між ТОВ "КБ "Актив-Банк" (Банк) та ТОВ "Інфініті" (Позичальник) було укладено кредитний договір № 0626/01, згідно умов п. 1.1 якого Банк надає Позичальнику кредит у формі невідновлювальної кредитної лінії, ліміт якої не перевищує 16 900 000,00 доларів США (шістнадцять мільйонів дев`ятсот тисяч доларів США) (Кредит) для інвестування в будівництво коттеджного житлового комплексу "Місто Сонця" і на поповнення обігових коштів із сплатою 14 % (Чотирнадцять процентів) річних.
05.05.2008 між ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додаткову угоду до кредитного договору № 0626/01 від 26.06.2007.
24.10.2008 між ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додаткову угоду до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
31.10.2008 між ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додаткову угоду до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
03.11.2008 між ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додаткову угоду до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
28.11.2008 між ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додаткову угоду до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
30.01.2009 між ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додаткову угоду до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
30.03.2009 між ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додаткову угоду до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
15.05.2009 між ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007. 
25.09.2009 між ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
02.03.2010 між ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
10.06.2010 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
26.07.2010 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
22.12.2010 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007. 
20.01.2011 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
22.02.2011 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
30.03.2011 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
29.06.2011 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
15.07.2011 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
29.07.2011 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
21.09.2011 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
11.10.2011 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
26.10.2011 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
30.03.2012 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
02.04.2012 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") та ТОВ "Інфініті" було підписано додатковий договір про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 0626/01 (не відновлювальна кредитна лінія, юридична особа) від 26.06.2007.
Поряд із цим, 26.06.2007 між ТОВ "Інфініті" (Іпотекодавець) та ТОВ "КБ "Актив-Банк" (Іпотекодержатель) було укладено договір іпотеки, згідно умов п. 1.1 якого Іпотекодавець для забезпечення виконання в повному обсязі своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором № 0626/01 від 26.06.2007 (Кредитний договір) щодо своєчасного не пізніше 25.06.2010 повернення кредиту (у формі не відновлювальної кредитної лінії) на суму 16 900 000,00 дол. США (шістнадцять мільйонів дев`ятсот тисяч доларів США 00 центів), який буде надаватись відповідно до умов Кредитного договору, - передає в іпотеку Іпотекодержателю належні йому на праві власності земельні ділянки згідно з переліком.
04.09.2007 між ТОВ "Інфініті" та ТОВ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
09.10.2007 між ТОВ "Інфініті" та ТОВ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
14.12.2007 між ТОВ "Інфініті" та ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
06.11.2008 між ТОВ "Інфініті" та ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
26.02.2009 між ТОВ "Інфініті" та ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
27.03.2009 між ТОВ "Інфініті" та ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
30.03.2009 між ТОВ "Інфініті" та ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
19.05.2009 між ТОВ "Інфініті" та ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
25.09.2009 між ТОВ "Інфініті" та ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
02.03.2010 між ТОВ "Інфініті" та ВАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
10.06.2010 між ТОВ "Інфініті" та ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
28.07.2010 між ТОВ "Інфініті" та ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
28.12.2010 між ТОВ "Інфініті" та ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
30.06.2011 між ТОВ "Інфініті" та ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349, згідно зі змісту п. 1 якого сторони дійшли згоди пункт 1.1 договору викласти в наступній редакції: 1.1. Іпотекодавець для забезпечення виконання в повному обсязі своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором № 0626/01 від 26.06.2007 щодо своєчасного не пізніше 26 червня 2012 року повернення кредиту в сумі 136 000 000,00 грн (сто тридцять шість мільйонів гривень 00 копійок), сплати процентів за користування кредитом в строки, порядку та з періодичністю, передбаченими Кредитним договором, із розрахунку 12,5% (дванадцять цілих п`ять десятих процентів) річних з 29.06.2011, відшкодування збитків, сплати комісій, пені та штрафів у випадках та у розмірах, передбачених Кредитним договором, - передає в іпотеку Іпотекодержателю належні йому на праві власності земельні ділянки, зокрема земельну ділянку, площею 1,7693 га, кадастровий номер 3222484000:02:002:0025, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, Крюківщинська сільська рада. 
19.07.2011 між ТОВ "Інфініті" та ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") було підписано договір про внесення змін до Договору іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О. за реєстровим № 349.
17.01.2012 між ТОВ "Інфініті" (Сторона-1) та ОСОБА_1 (Сторона-2) було укладено договір міни № 1/С/12, згідно з умов п. 2.1 якого Сторона-1 зобов`язується передати Стороні-2 майнові права на Об`єкт нерухомості, а Сторона-2 зобов`язується передати Стороні-1 належний їй на праві власності Пакет Облігацій, що є одночасним погашенням взаємних заборгованостей між Стороною-2 та Стороною-1 (Договір).
Пунктами 2.2., 2.3. Договору визначено, що кожна із Сторін у своєму договірному статусі є продавцем того майна, який вона передає іншій Стороні, і покупцем того майна, який вона одержує від другої Сторони, при цьому кожна із Сторін наділяється відповідними правами та обов`язками покупця та продавця (п. 2.2.).
Об`єкт нерухомості, Майнові права на який є предметом обміну по цьому Договору становить собою: Будинок № 3, розташований у с. Крюківщина Київської області Києво-Святошинського району, по вулиці Софіївській, має наступні характеристики: - загальна площа: 155,9 (сто п`ятдесят п`ять цілих дев`ять десятих) кв.м.; - житлова площа: 66,9 (шістдесят шість цілих дев`ять десятих) кв.м.; - кількість кімнат: 4 (чотири) кімнати (п. 2.3.). 
19.07.2012 державним реєстратором було проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нерухоме майно - домоволодіння (житловий будинок загальною площею 155,9 кв.м., житловою площею 66,9 кв.м. з надвірними будівлями та спорудами), що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . 
В свою чергу, 01.06.2012 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") (Первісний кредитор) та Підприємством "GBM-Україна" (Новий кредитор) було укладено договір відступлення права вимоги за кредитним договором № 0626/01 від 26.06.2007, згідно умов п.п. 1, 8 якого Первісний кредитор відступає, а Новий кредитор набуває право вимоги, що належить Первісному кредиторові на підставі кредитного договору № 0626/01 від 26 червня 2007 року, з усіма наступними змінами та доповненнями (Основний договір), що укладений між Первісним кредитором та ТОВ "Інфініті" (Боржник) (п. 1). 
Одночасно з підписанням цього договору здійснюється відступлення права вимоги за договорами забезпечення виконання зобов`язань за Основним договором (п. 8).
01.06.2012 між ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") (Первісний іпотекодержатель) та Підприємством "GBM-Україна" (Новий іпотекодержатель) було укладено договір відступлення прав за Договором іпотеки, посвідчений 26 червня 2007 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О., за реєстровим № 349, згідно умов п.п. 1, 2 якого Первісний іпотекодержатель передає, а Новий іпотекодержатель приймає всі права вимоги за договором іпотеки від 26.06.2007 (Договір іпотеки), що укладений між Первісним іпотекодержателем з одного боку та ТОВ "Інфініті" з другого боку (Іпотекодавець), який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О., за реєстровим № 349, а також з усіма додатками до договору іпотеки.
Предметом укладеного між Первісним іпотекодержателем та іпотекодавцем договору іпотеки є належні іпотекодавцю на праві власності земельні ділянки зокрема земельна ділянка площею 1,7693 га, кадастровий номер 3222484000:02:002:0025, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, Крюківщинська сільська рада, яка складає предмет іпотеки, належить Іпотекодавцю на праві власності на підставі Державного Акту на право власності на земельну ділянку (Серія ЯА № 458899), виданого 06 квітня 2005 року Києво-Святошинським районним відділом земельних ресурсів на підставі рішення сесії Крюківщинської сільської ради від 31.03.2005. Акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 020532900069.
10.11.2020 між Іноземним підприємством "ІК "Гарант-Капітал" (повне найменування до зміни: Підприємством "GBM-Україна") (Первісний Кредитор) та ТОВ "ФК "Поліс" (Новий Кредитор) було укладено договір про відступлення прав вимоги № 10/11/20, згідно з умов п.п. 2.1, 3.2 якого в порядку та на умовах, визначених цим Договором, Первісний кредитор відступає (передає) Новому кредитору належні Первісному кредитору Права вимоги до Боржника за Кредитним договором, а Новий кредитор набуває (приймає) їх від Первісного кредитора та сплачує Первісному кредитору за відступлення Прав вимоги грошові кошти, які складають вартість Прав вимоги, у порядку та строки, встановлені цим Договором (п. 2.1).
Одночасно з відступленням Прав вимоги за Кредитним договором, Первісним кредитором відступаються Новому кредитору Права вимоги за Договором забезпечення (п. 3.2.). 
10.11.2020 між Іноземним підприємством "ІК "Гарант-Капітал" (повне найменування до зміни: Підприємством "GBM-Україна") (Первісний Іпотекодержатель) та ТОВ "ФК "Поліс" (Новий Іпотекодержатель) було укладено договір відступлення прав за Договором іпотеки, посвідченого 26 червня 2007 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О., за реєстровим № 349, згідно умов п. 1.1. якого в порядку та на умовах, визначених цим Договором, Первісний Іпотекодержатель відступає (передає), а Новий Іпотекодержатель набуває (приймає) усі та будь-які належні Первісному Іпотекодержателю права за Договором іпотеки, включаючи, але не обмежуючись право вимоги, право звернути стягнення на предмет іпотеки за Договором іпотеки і за рахунок Предмета іпотеки задовольнити свої вимоги за Кредитним договором у повному розмірі, у разі невиконання Боржником, зобов`язань за Кредитним договором.
Згідно загальних положень Договору предметом іпотеки за Договором іпотеки визначено зокрема земельну ділянку площею 1,7693 га, кадастровий номер 3222484000:02:002:0025, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, Крюківщинська сільська рада (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 357630132224). 
Позивачем у встановленому законом і договором порядку було звернуто стягнення на предмет іпотеки та 23.12.2020 державним реєстратором Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області Мурашко О. В. було проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ "ФК "Поліс" на нерухоме майно - на земельну ділянку, площею 1,7693 га, кадастровий номер 3222484000:02:002:0025, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, Крюківщинська сільська рада, що підтверджується витягом № 239189853 від 29.12.2020 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. 
У січні 2024 року позивач звернувся до ТОВ "Інфініті" з листом вих. № 03/01-24 від 03.01.2024, в якому він просив останнього надати копії документів щодо будинків, які були побудовані на земельній ділянці площею 1,7693 га, кадастровий номер 3222484000:02:002:0025, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, Крюківщинська сільська рада, зокрема, дозвільну документацію, плани, схеми розташування будинків, декларації та/або інші документи, що підтверджують завершення будівництва та введення зазначених будинків у експлуатацію тощо.
У січні 2024 року ТОВ "Інфініті" звернулось до позивача із листом вих. № 01/11-01-24 від 11.01.2024, в якому зазначило наступне: протягом 2007-2012 років ТОВ "Інфініті" дійсно проводило будівництво житлового масиву котеджної забудови в с. Крюківщина, Києво-Святошинського району, Київської області, зокрема, на земельній ділянці площею 1,7693 га, кадастровий номер 3222484000:02:002:0025. На цій земельній ділянці було зведено 27 котеджних будинків, 18 з яких розташовані на вул. Віденська (поштові номера будинків з 1 по 18) та 9 розташовані на АДРЕСА_1 (поштові номера будинків з 1 по 9). Зазначені будинки були введені в експлуатацію. У подальшому, виконавчим комітетом Крюківщинської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області були видані свідоцтва про право власності. Враховуючи зазначене, надаємо вам в якості додатків до цього листа копії наявних у нас документів, а саме: рішення Крюківщинської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області, дозволи на виконання будівельних робіт, акти про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об?єкта, декларації про готовність об?єкта до експлуатації, схеми та викопіювання житлового масиву, розташованого по вул. Віденській та по АДРЕСА_1 у с. Крюківщина Києво-Святошинського району Київської області, копії договорів тощо.
Як вже зазначалось, позивач просив суд визнати житловий будинок, загальною площею 155,9 кв. м., житловою площею 66,9 кв. м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у ДРРП 37073682), належний на праві власності ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), предметом іпотеки за Договором іпотеки від 26.06.2007, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О., зареєстрованим в реєстрі за № 349, а також визнати право ТОВ "ФК "Поліс", як іпотекодержателя за Договором іпотеки від 26.06.2007, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончаренко Н.О., зареєстрованим в реєстрі за № 349 щодо житлового будинку, загальною площею 155,9 кв. м., житлова площа 66,9 кв. м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у ДРРП 37073682), належний на праві власності ОСОБА_1 .
З огляду на вказані обставини цієї справи, колегією суддів зазначається таке.
Згідно ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.
Положеннями ст. 572 ЦК України визначено, що в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).
Статтею 575 ЦК України передбачено, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом. Закладом є застава рухомого майна, що передається у володіння заставодержателя або за його наказом - у володіння третій особі. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.
За ст. 589 ЦК України у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв`язку із пред`явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.
Статтею 1 Закону України "Про іпотеку" (в редакції чинній на момент укладення іпотечних договорів) встановлено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. 
Відповідно до ст. 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції чинній на момент укладення іпотечних договорів) предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.
Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бутив виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб`єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.
Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об`єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.
Відповідно до ст. 9 Закону України "Про іпотеку" (в редакції чинній на момент укладення іпотечних договорів) іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу).
Іпотекодавець має право одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя:
зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки;
передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;
відчужувати предмет іпотеки;
передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
Іпотекодавець має право заповідати передане в іпотеку нерухоме майно. Правочин, який обмежує право іпотекодавця заповідати передане в іпотеку нерухоме майно, є нікчемним.
Згідно мотивів позову позивач, серед іншого, вказував, що домоволодіння (житловий будинок загальною площею 155,9 кв.м., житловою площею 66,9 кв.м. з надвірними будівлями та спорудами), що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, та знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 3222484000:02:002:0025 в силу положень ч. 5 ст. 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції чинній на момент подачі позивачем даного позову) складає та входить у предмет іпотеки, як окремий об`єкт нерухомого майна згідно з договором іпотеки від 26.06.2007. Враховуючи той факт, що ТОВ "Інфініті" вже після передачі вищевказаної земельної ділянки в іпотеку без згоди іпотекодержателя, - ПАТ "КБ "Актив-Банк" (що є правонаступником ТОВ "КБ "Актив-Банк") провело самочинне будівництво об`єкта нерухомого майна, а саме домоволодіння, що є новоствореним об`єктом нерухомості, - то воно є предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. 
Колегія суддів вказує, що відповідно до Закону України "Про іпотеку", який діяв на дату укладення договору іпотеки (26.06.2007), ст. 5 Закону України "Про іпотеку" не містила в своєму складі умови про те, що у разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору". Даною нормою ст. 5 Закону України "Про іпотеку" була доповнена вказаним положенням на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування" № 2478-VIII від 03.07.2018 (набрав чинності 04.11.2018). 
Згідно прикінцевих та перехідних положень вказаного закону він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію через три місяці з дня набрання чинності цим Законом. Цей Закон застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім ч. 4 ст. 36 Закону України "Про іпотеку", що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення в дію цього Закону.
Зі змісту абзацу 9 ст. 5 Закону України "Про іпотеку", споруджені нові будівлі, споруди, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки у тому разі, "якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було або реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво".
Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ "Інфініті" було замовником об`єкта будівництва - Житловий масив котеджної забудови в с. Крюківщина Києво-Святошинського району Київської області (ІІ черга), ІІ пусковий комплекс із блокованих житлових будинків № 1 …4, 5…9, 10…14, 15…18 типу "СОЛО" по АДРЕСА_1, що будувалось на земельних ділянках, що були відведені для цієї мети, із відповідними на це документами, які дають право виконувати будівельні роботи, із належно затвердженим проектом та без порушень будівельних норм, що підтверджується: зареєстрованою інспекцією ДАБК у Київській області декларацією про готовність об`єкта до експлуатації за № КС14211088503 від 29.11.2011; дозволом на виконання будівельних робіт № 143/04-03/07 від 29.12.2007; рішенням Крюківщинської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області від 10.12.2007; рішенням виконавчого комітету Крюківщинської сільською ради Києво-Святошинського району Київської області від 21.04.2008 № 24/15.
Надалі державним реєстратором 19.07.2012 було проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нерухоме майно - домоволодіння (житловий будинок загальною площею 155,9 кв.м., житловою площею 66,9 кв.м. з надвірними будівлями та спорудами), що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . 
Таким чином, оскільки домоволодіння (житловий будинок загальною площею 155,9 кв.м., житловою площею 66,9 кв.м. з надвірними будівлями та спорудами), що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , збудоване ТОВ "Інфініті" на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки, що була відведена для цієї мети та згідно відповідних дозвільних документів, судова колегія погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що позивачем не надано належних та допустимих доказів, що б підтверджували здійснення ТОВ "Інфініті" самочинного, в розумінні ст. 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції згідно із Законом № 2478-VIII від 03.07.2018), будівництва на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки. Тим самим, норма ст. 5 Закону України "Про іпотеку" у вказаній редакції не підлягає застосуванню до спірних правовідносин виходячи з її сутнісного змісту. 
З цих підстав колегією суддів критично оцінюються доводи апелянта про проведення іпотекодавцем саме самочинного будівництва на земельній ділянці та створення відповідного житлового будинку як новоствореного об`єкта нерухомого майна, який вважається предметом іпотеки відповідно до Договору іпотеки № 349 та в силу положень ст. 5 Закону України "Про іпотеку", а також про неправильність висновків суду попередньої інстанції про неможливість застосування положень ст. 5 Закону України "Про іпотеку" зі змінами, внесеними Законом України від 03.07.2018 № 2478-VIII до спірних правовідносин.
Також судовою колегією вказується, що як вбачається зі змісту договору іпотеки від 26.06.2007, ТОВ "Інфініті" для забезпечення виконання в повному обсязі своїх зобов`язань за кредитним договором передало ТОВ "КБ "Актив-Банк" належні йому на праві власності земельні ділянки, зокрема земельну ділянку, площею 1,7693 га, кадастровий номер 3222484000:02:002:0025, цільове призначення: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, Крюківщинська сільська рада. Земельна ділянка належить іпотекодавцю на праві власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку (серія ЯА № 458899), виданого 06.04.2005 Києво-Святошинським районним відділом земельних ресурсів на підставі рішення сесії Крюківщинської сільської ради від 31.03.2005. Акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 020532900069.
За ст. 18 Закону Закону України "Про іпотеку" Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови, зокрема, опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення; посилання на видачу заставної або її відсутність. У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет 
іпотеки. 
Разом з тим, зі змісту зазначеного договору вбачається, що окремого детального опису земельної ділянки як предмета іпотеки, в умовах договору не зазначено. Про наявність на земельній ділянці з кадастровим номером 3222484000:02:002:0025 будь-яких споруд, будівель, об`єктів незавершеного будівництва у договорі іпотеки № 349 від 26.06.2007 також не вказано.
На це, як вважає судова колегія, слушно звернув увагу й суд 1-ої інстанції.
У межах наведеного колегія суддів також зазначає, що земельна ділянка була фактично передана в іпотеку 26.06.2007, а будівельні роботи по об`єкту будівництва - Житловий масив котеджної забудови в с. Крюківщина Києво-Святошинського району Київської області (ІІ черга), ІІ пусковий комплекс із блокованих житлових будинків № 1…4, 5…9, 10…14, 15…18 типу "СОЛО" по АДРЕСА_1 (в тому числі і на земельній ділянці з кадастровим номером 3222484000:02:002:0025) були розпочаті в січні 2008 року та завершенні в жовтні 2010 році, що підтверджується зареєстрованою інспекцією ДАБК у Київській області декларацією про готовність об`єкта до експлуатації за № КС14211088503 від 29.11.2011.
Відповідно до абзаців 4-6 ст. 6 Закону України "Про іпотеку" (в редакції чинній на момент укладення іпотечних договорів) якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов`язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею). Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов`язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець. Об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об`єкта незавершеного будівництва.
Поряд із цим, у матеріалах справи відсутні будь-які дані про те, що на момент укладення договору іпотеки від 26.06.2007 на земельній ділянці з кадастровим номером 3222484000:02:002:0025, було розташовано об`єкт незавершеного будівництва, житловий будинок чи будь-які інші споруди. 
Крім того, договір іпотеки № 349 від 26.06.2007 також не містить будь-якої інформації про розташування (наявність) об`єкта незавершеного будівництва на переданій в іпотеку земельній ділянці з кадастровим номером 3222484000:02:002:0025.
Про це, за висновками судової колегії, вірно вказав й місцевий господарський суд.
Також судовою колегією акцентується, що згідно п. 2.5.5. Договору іпотеки № 349 Іпотекодавцем засвідчено, що предмет іпотеки не проданий, не переданий в користування, не знаходиться під арештом чи забороною, не перебуває в іпотеці чи у податковій заставі, вільний від майнових прав та вимог третіх осіб, що підтверджується підписом Іпотекодавця під цим договором.
При цьому, згідно п. 2.5. Договору іпотеки № 349 Іпотекодавцем не засвідчувалось обставин розташування (наявності) об`єкта незавершеного будівництва на переданій в іпотеку земельній ділянці з кадастровим номером 3222484000:02:002:0025. 
Відповідно до правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 02.10.2019 у справі № 317/2966/13-ц, від 07.08.2019 у справі № 2-2712/12, за відсутності у договорах іпотеки відомостей про розташування на земельних ділянках, переданих в іпотеку, житлового будинку чи об`єкта незавершеного будівництва, відсутні підстави для звернення стягнення на такий житловий будинок, оскільки він не є предметом іпотеки.
Беручи до уваги зазначене, з огляду на приписи ст. 6 Закону України "Про іпотеку", колегією суддів відхиляються, як необґрунтовані, твердження скаржника про те, що наявність або відсутність об`єктів незавершеного будівництва на земельній ділянці (до укладення договору іпотеки № 349) не має правового значення в межах правовідносин, що склалися між сторонами.
Окремо судовою колегією звертається увага на те, що відповідно до підпунктів е), є) п. 4.1. договору іпотеки від 26.06.2007 іпотекодавець зобов`язаний: отримувати письмову згоду іпотекодержателя: на будівництво на земельній ділянці жилих або нежилих будівель, а також на їх введення в експлуатацію та набуття права власності на дані будівлі; на зміну цільового призначення земельної ділянки. В разі якщо згадані дії будуть проведені без отримання згоди іпотекодержателя вони вважаються такими, що не мають юридичної сили (п.п. «є»); передати в іпотеку будівлі, які розташовані на земельній ділянці, після набуття ним права власності на них (п.п. «е»).
Відповідно до ст. 9 Закону України "Про іпотеку" (в редакції чинній на момент укладення іпотечних договорів) іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу).
Іпотекодавець має право одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя:
зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки;
передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;
відчужувати предмет іпотеки;
передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
Іпотекодавець має право заповідати передане в іпотеку нерухоме майно. Правочин, який обмежує право іпотекодавця заповідати передане в іпотеку нерухоме майно, є нікчемним.
Положеннями ст. 12 Закону України "Про іпотеку" (в редакції чинній на момент укладення іпотечних договорів) встановлено, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. У разі порушення іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може скористатися правами, визначеними згідно з частиною першою цієї статті, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт. Іпотекодавець зобов`язаний негайно на вимогу іпотекодержателя відшкодувати останньому всі витрати, понесені у зв`язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки. Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.
За змістом ст.ст. 9, 12 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, а також порушення іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Тобто, наслідком будівництва, ведення в експлуатацію та оформлення права власності на домоволодіння без письмової на це згоди ТОВ "КБ "Актив-Банк" є виникнення у іпотекодержателя права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернення стягнення на предмет іпотеки, а не набуття іпотекодержателем права власності на споруджену без відповідної згоди іпотекодавцем будівлі (споруди). 
У наведеній частині судовою колегією також враховується, що в силу п.п. 5.1., 5.2. Договору іпотеки № 349 у разі невиконання чи неналежного виконання зобов?язань, передбачених цим договором, Іпотекодавець відшкодовує Іпотекодержателю всі завдані у зв?язку з цим збитки понад неустойку. За невиконання чи неналежне виконання підпунктів а), б), в), г), д), є), е) п. 4.1. цього договору Іпотекодержатель має право стягнути з Іпотекодавця штраф у розмірі 1% від вартості предмету іпотеки, зазначеного у п. 2.3 цього договору.
Тобто, поряд з приписами ст. 12 Закону України "Про іпотеку", яка визначає правові наслідки порушення обов`язків іпотекодавця, умовами відповідного правочину передбачено відповідні види відповідальності Іпотекодавця. 
З огляду на вказане, на переконання судової колегії правильними є висновки місцевого господарського суду про те, що позивачем не було надано суду належних та допустимих, в розумінні ст.ст. 76, 77 ГПК України, доказів, що б підтверджували те, що на момент укладення договору іпотеки від 26.06.2007 та фактичного передання земельної ділянки в іпотеку - 26.06.2007, на земельній ділянці з кадастровим номером 3222484000:02:002:0025, було розташовано об`єкт незавершеного будівництва, житловий будинок чи будь-які інші споруди, що входили у предмет іпотеки. Також й безпідставні посилання Товариства на п.п. е), є) п. 4.1. договору іпотеки, положення ст. 9 Закону України "Про іпотеку", як на підставу для задоволення його позовних вимог.
З урахуванням всього вищенаведеного, судова колегія висновується, що відсутніми є правові підстави для задоволення позову. 
Аналогічних правомірних висновків дійшов й суд 1-ої інстанції. 
Отже, на переконання колегії суддів, аргументи апелянта не знайшли свого підтвердження в межах заявлених вимог, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції через необґрунтованість у розумінні ст.ст. 74, 76, 80, 86, 269 ГПК України. Інші доводи скаржника, прийняті до уваги, однак вони не спростовують вищенаведені висновки про наявність підстав для відмови у задоволенні апеляційної скарги. Водночас, підстав для виходу за межі вимог та доводів апеляційної скарги - суд апеляційної інстанції в розумінні ч. 4 ст. 269 ГПК України не встановив.
Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості. 
Згідно з частинами 1-3 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Аналогічна норма міститься й у частині 1 статті 74 ГПК України.
Отже, за загальним правилом, обов`язок доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини. При цьому доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості. Розподіл між сторонами обов`язку доказування визначається предметом спору.
Змагальність сторін є одним із основних принципів господарського судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 86 ГПК).
Частиною 5 статті 236 ГПК України визначено, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. 
Згідно ч. 4 ст. 11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 28.10.2010 у справі «Трофимчук проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, суди мають належним чином зазначати підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення. 
З огляду на викладене колегія суддів зазначає, що у цій постанові надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Відповідно до статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
За висновками колегії суддів, доводи апеляційної скарги про те, що оскаржуване рішення є таким, що ухвалено за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, з порушенням норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права, а викладені в ньому висновки не відповідають встановленим обставинам справи, - не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи в апеляційному порядку.
Враховуючи все вищевикладене, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що місцевим господарським судом належним чином досліджено обставини справи та надано цим обставинам відповідну правову оцінку. Рішення Господарського суду Київської області від 22.01.2025 у справі № 911/153/24 відповідає фактичним обставинам справи, не суперечить чинному законодавству України, а тому передбачених законом підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення в розумінні приписів статті 277 ГПК України не вбачається.
В свою чергу, апелянтом не наведено переконливих аргументів у відповідності з нормами чинного законодавства, щодо спростування висновків суду першої інстанції. 
При цьому, аргументи відповідача знайшли своє підтвердження в частині спростування викладених скаржником в апеляційні скарзі доводів щодо суті спору у цілому. При цьому, з огляду на зазначені вище висновки про відмову у задоволенні позову, заява відповідача про сплив 27.06.2015 строку позовної давності за позовними вимогами позивача не розглядається.
Згідно ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору, що були понесені стороною в суді апеляційної інстанції покладаються на апелянта (ТОВ "Фінансова компанія "Поліс").
Керуючись ст.ст. 129, 269, п. 1 ч. 1 ст. 275, 276, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, - 

УХВАЛИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс" на рішення Господарського суду Київської області від 22.01.2025 у справі № 911/153/24 - залишити без задоволення. 
2. Рішення Господарського суду Київської області від 22.01.2025 у справі № 911/153/24 - залишити без змін.
3. Судові витрати зі сплати судового збору, понесені стороною у зв`язку з розглядом справи в суді апеляційної інстанції, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс". 
4. Справу № 911/153/24 повернути до Господарського суду Київської області.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, що передбачені ст.ст. 287-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 23.03.2026. 

Головуючий суддя С.О. Алданова 

Судді О.О. Євсіков

В.А. Корсак