ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ  

24 березня 2026 року 	м.Суми	

Справа №591/4315/21 
Номер провадження 22-ц/816/100/26

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Собини О. І. (суддя-доповідач),
суддів - Криворотенка В. І. , Сізова Д. В. 
за участю секретаря судового засідання – Назарової О.М.,

у присутності :
позивача – ОСОБА_1 , 
представника відповідача ОСОБА_2 – адвоката Панченко Мирослави Олександрівни, 

розглянув у відкритому судовому засіданні в приміщенні Сумського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу  ОСОБА_3 , яка подана його представником – адвокатом Гриценком Борисом Миколайовичем, та апеляційну скаргу  ОСОБА_2 , яка подана її представником – адвокатом Панченко Мирославою Олександрівною
на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 03 лютого 2025 року у складі судді Сидоренко А.П., ухвалене в м. Суми, повне судове рішення виготовлено 17 лютого 2025 року, 
в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради, Виконавчий комітет Сумської міської ради, Товариство з обмеженою відповідальністю «Інеко», про визнання договору недійсним, визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса, визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, скасування державної реєстрації права власності та зобов`язання вчинити дії,

В С Т А Н О В И В:

У червні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним позовом, остаточно уточнивши свої позовні вимоги (т.2, а.с. 57), просила суд ухвалити рішення, яким:
визнати договір купівлі-продажу (серія та номер:193) квартири АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2242899959101), яка знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , загальною площею 111,7 м. кв. та житловою - 77,6 м. кв.., укладений 05 лютого 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Ануфрієвим А.О., недійсним, таким, що порушує публічний порядок;
визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Ануфрієва А.О. за індексним номером 56480648 від 05 лютого 2021 року о 14:01:28 про державну реєстрацію за ОСОБА_3 права приватної власності на об`єкт нерухомого майна 3-х кімнатну квартиру АДРЕСА_3 та про внесення змін розділу зі зміною загальної площі об`єкту (кв.м.): з 45,4 кв.м. на 111,7 кв.м., та житлової площі: з 16,6 кв.м. на 77,6 кв.м,
визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Липоводолинської селищної ради Сумської області Магаляс Р.Г. за індексним номером 58858473 від 22 червня 2021 року о 10:26:36 про державну реєстрацію за ОСОБА_3 права приватної власності на об`єкт нерухомого майна 4-х кімнатну квартиру АДРЕСА_4 та внесення змін розділу зі зміною загальної площі об`єкту (кв.м.): з 111,7 кв.м. на 108, 6 кв.м., та житлової площі: з 77,6 кв.м. на 53,8 кв.м,
скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_5 , номер запису про право власності 40424746,
зобов`язати ОСОБА_2 провести демонтаж самовільно збудованих стін та інших конструкцій на горищі другого під`їзду будинку АДРЕСА_6 , які знаходяться над квартирами АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_1 , за свій рахунок відновити цю частину горища у відповідності з проектом на будинок,
стягнути з відповідачів судовий збір за подання позову в розмірі 4540 грн та 454 грн за забезпечення позову, тобто в сумі 4994 грн на користь позивачки.
Свої вимоги мотивувала тим, що 10 лютого 2020 року вона уклала з ТОВ «ІНЕКО» попередній договір № 39, який регулював взаємовідносини сторін, щодо укладання в майбутньому договору купівлі-продажу трикімнатної квартири на другому поверсі двоповерхового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , який на цей момент тільки будувався. У листопаді 2020 року будинок за вказаною адресою був зданий в експлуатацію. У подальшому, 29 грудня 2020 року між нею та ТОВ «ІНЕКО» було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого вона стала власницею трикімнатної квартири номер АДРЕСА_9 на другому поверсі двоповерхового будинку. 
В кінці травня 2021 року під час проведення ремонтних робіт у придбаній квартирі, вона дізналась, що ліва частина горища, яка знаходиться над квартирами АДРЕСА_10 повністю відгороджена стіною. Також вони виявили, що дах, який за проектом не мав жодних вікон та надбудов, має зміни.
Зазначає, що під час проведення установчих зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « АДРЕСА_2 », які відбувалися 02 лютого, брала участь від 24 квартири (до якої приєднано горище) ОСОБА_2 , як власниця цієї квартири на підставі договору купівлі-продажу від 11 грудня 2020 року. Також вона зазначила в протоколі загальну площу квартири - 45,4 квадратних метрів. Однак, відповідно до витягу з Державного Реєстру речових прав власності на нерухоме майно від 07 червня 2021 року право власності квартири АДРЕСА_11 , вже належить ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 05 лютого 2021 року. Загальна площа квартири АДРЕСА_1 збільшилася до 111,7 кв. м, та складається вже з трьох житлових кімнат. 
Вважає, що збільшення площі квартири АДРЕСА_11 за рахунок горища є незаконним, оскільки воно здійснене з порушенням діючого законодавства та порушує її законні права та інтереси та інших мешканців будинку.
По проектній документації в будинку 165/59 не може бути більше двох поверхів, оскільки зведення будинку 165/59 - це реконструкція нежитлового приміщення - одноповерхового складу в житлове приміщення - двоповерховий багатоквартирний будинок. Тобто фундамент одноповерхового складу, який було використано для реконструкції в житловий багатоквартирний будинок не розрахований на третій поверх. Також цей будинок по АДРЕСА_2 , знаходиться над урвищем, де можливі зсуви ґрунту, і тому знову ж таки по проектній документації з геодезичних даних не можна будувати будинок, який має більше двох поверхів.
Позивачка стверджує, що порушені її права та інтереси, оскільки горище є спільною сумісною власністю усіх власників квартир багатоквартирного будинку, а ОСОБА_2 не отримала її згоду та інших власників квартир на переобладнання горища у житлові кімнати.
Оскільки, ОСОБА_2 привласнила частину горища без згоди інших співвласників, то вона порушила в тому числі і права позивачки на вільне володіння і користування майном (допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку), що є у спільній сумісній власності.
ОСОБА_2 , власницею квартири АДРЕСА_11 , не було отримано дозволу виконавчого комітету Сумської міської ради на переведення нежитлового приміщення - горища, у категорію житлових. Відсутні також і дозвільні документи на здійснення будівельних робіт, які проводилися в квартирі АДРЕСА_11 .
Звертає увагу суду, що жодних документів про початок будівництва в квартирі АДРЕСА_11 в відкритому реєстрі будівельної діяльності «Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва» немає. Також немає в цьому реєстрі декларації про введення об`єкта в експлуатацію, згідно з постановою Кабінету міністрів України №461 від 13 квітня 2011 року «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів».
Тому можна зробити висновок, що надбудова над квартирою АДРЕСА_11 , є самочинно збудований об`єкт та підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов`язаних із знесенням об`єкта, за рахунок особи, яка здійснила та продовжує здійснювати таке самочинне будівництво.
Реєстрація права власності на квартиру АДРЕСА_11 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є незаконною, оскільки проведена з порушенням існуючого законодавства. Тому документи на створене нерухоме майно підлягають визнанню недійсними та скасуванню.
Оскільки у ОСОБА_2 були відсутні письмові згоди інших співвласників багатоквартирного будинку сумісної власності на відчуження частини горища та відсутній документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (оскільки навіть відсутній в відкритому реєстрі будівельної діяльності «Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва»), то нотаріус або державний реєстратор повинен був відмовити в державній реєстрації прав квартири АДРЕСА_1 після реконструкції.
Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_11 , укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений 05 лютого 2021 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Ануфрієвим А.О., є таким, що порушує публічний порядок. Зазначеним договором порушуються конституційні права і свободи власників квартир у багатоквартирному будинку АДРЕСА_6 , як співвласників нежитлового приміщення - горища у вказаному будинку, тому зазначений правочин порушує публічний порядок (право спільної сумісної власності громадян), укладений з метою настання неправомірних наслідків для них, а тому вказаний правочин підлягає визнанню недійсним, таким, що порушує публічний порядок, а проведена на підставі цього правочину державна реєстрація права власності підлягає скасуванню.
Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 03 лютого 2025 року, з урахуванням змін внесених ухвалою цього суду від 17 лютого 2025 року, позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2242899959101), яка знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , загальною площею 111,7 кв.м. та житловою - 77,6 кв.м., укладений 05 лютого 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Ануфрієвим А.О.
Зобов`язано ОСОБА_2 провести демонтаж самовільно збудованих стін та інших конструкцій на горищі другого під`їзду будинку АДРЕСА_6 , які знаходяться над квартирами АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_1 та за свій рахунок відновити цю частину горища у відповідності з проектом на будинок.
В іншій частині позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в розмірі 908 грн 00 коп.
Стягнуто в дольовому порядку з ОСОБА_3 та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в розмірі 1362 грн 00 коп., тобто по 681 грн 00 коп. з кожного та витрати по оплаті експертного висновку в розмірі 10382 грн 35 коп., тобто по 5191 грн 17 коп.
Не погодившись із вказаним рішенням,  ОСОБА_3 , діючи через свого представника – адвоката Гриценка Б.М., та  ОСОБА_2 , діючи через свого представника-адвоката Панченко М.О., подали апеляційні скарги. 
Так, в апеляційній скарзі представник ОСОБА_3 – адвокат Гриценко Б.М., посилаючись на порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення суду та постановити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. 
Доводи апеляційної скарги мотивує тим, що висновком експерта від 10 квітня 2022 року та позицією ОСББ підтверджується, що зміна площі відбулася за рахунок приміщень, які не є допоміжними. 
Зазначає, що суд першої інстанції не врахував, що відповідачі, проводячи перебудови приміщень, отримали всі необхідні дозволи, що свідчить про відсутність самочинного будівництва. Надання відповідних дозволів на час розгляду справи не оскаржувалися, не скасовувалися та не були предметом розгляду даної справи. 
Представник відповідачки ОСОБА_2 – адвокат Панченко М.О., в апеляційній скарзі, посилаючись на порушення норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог. 
У доводах апеляційної скарги вказує на те, що суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, не встановив, які саме права позивача порушені та не врахував наступні докази: довідку-характеристику об`єкта нерухомого майна №035-КВ від 27 січня 2021 року, видану ТОВ «НВП «Промінвестбуд», висновок судової експертизи, висновок експерта №7 від 10 квітня 2022 року, лист ОСББ «Кондратьєва, 165/59». 
Зазначає, що позивачем не було доведено, що внаслідок реконструкції квартири АДРЕСА_1 її права, як власника сусідньої квартири АДРЕСА_8 , були порушені чи завдано шкоди її інтересам, а також не було надано доказів на підтвердження того, що відповідачі чинять перешкоди у доступі до загальнобудинкових мереж. 
Наголошує на тому, що оскаржуване рішення порушує права ОСОБА_3 , як власника квартири, адже він фактично втратить своє право на житло. 
Відзиву на апеляційні скарги, у визначений апеляційним судом строк, подано не було. 
Рішення суду Зарічного районного суду м. Суми від 03 лютого 2025 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог сторонами не оскаржується, а тому відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України в апеляційному порядку не переглядається. 
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника відповідача – ОСОБА_2 , - адвоката Панченко М.О., яка підтримала доводи апеляційних скарги, заперечення проти апеляційних скарг позивача ОСОБА_1 , дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційних скарг та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги підлягають частковому задоволенню, з огляду на таке. 
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд першої інстанції встановив та з матеріалів справи вбачається, що 10 лютого 2020 року між ТОВ «ІНЕКО» та ОСОБА_1 було укладено попередній договір № 39, який регулював взаємовідносини сторін, щодо укладання в майбутньому договору купівлі-продажу трикімнатної квартири на другому поверсі двоповерхового будинку за адресою: АДРЕСА_2 (т. 1, а.с.7-8).
З копії договору безвідсоткової поворотної фінансової допомоги №39/10022020 від 10 лютого 2020 року, що укладений між ТОВ «ІНЕКО» (отримувачем) та ОСОБА_1 (надавачем) вбачається, що за цим договором надавач передає у користування отримувачу на поворотній основі грошові кошти у розмірі, визначеному у п. 2.1 цього договору (надалі іменується «безвідсоткова поворотна фінансова допомога» або скорочено «поворотна фінансова допомога»), а отримувач зобов`язується повернути поворотну фінансову допомогу у визначений цим договором строк. Поворотна фінансова допомога надається з метою завершення отримувачем реконструкції нежитлових приміщень під багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 (т. 1, а.с.9).
29 грудня 2020 року між ТОВ «ІНЕКО» та позивачкою укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_9 , загальною площею 100,6 м. кв. та житловою – 53, 9 м. кв., посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Давиденко І.А (т. 1, а.с.10-11).
Позивачкою надано суду креслення фасаду будинку АДРЕСА_6 з робочого проекту (зі сторони, куди виходять вікна 24 квартири) та фото, на якому відображені перебудований дах над квартирами АДРЕСА_8 та АДРЕСА_1 (т. 1, а.с.13, 14).
З копії протоколу установчих зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку « АДРЕСА_2 » від 16 лютого 2021 року вбачається, що 16 лютого 2021 року було створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кондратьєва, 165/59». В установчих зборах, приймала участь від квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_2 , як власниця квартири на підставі договору купівлі-продажу від 11 грудня 2020 року, де зазначила в протоколі загальну площу квартири - 45,4 квадратних метрів (т. 1, а.с.15).
З копії експлікації приміщень будинку багатоквартирного типу №165/59 літер А-2 АДРЕСА_12 вбачається, що загальна площа квартири під АДРЕСА_1 складає 45,4 кв.м. (т. І а.с.17).
З копії витягу з Державного Реєстру речових прав власності на нерухоме майно від 07 червня 2021 року вбачається, що квартира АДРЕСА_11 належить на праві приватної власності ОСОБА_3 Загальна площа – 111,7 кв.м., житлова площа -77, 6 кв.м. Опис – 3-х кімнатна (т. 1, а.с.18).
На виконання ухвал суду від 12 серпня 2021 року Управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми» надало копії матеріалів реєстраційної справи № 2242899959101 по об`єкту нерухомого майна: АДРЕСА_13 (т.1, а.с.103-158).
11 грудня 2020 року між ТОВ «ІНЕКО» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_11 , загальною площею 45,4 м.кв. та житловою - 16,6 м. кв., посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Давиденко І.А.(т.1, а.с.136-137).
З копії технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_11 , що виготовлений 16 червня 2020 року, вбачається, що квартира знаходиться на 2 поверсі та складається з коридору загальною площею - 8, 7 кв.м., житлової кімнати – загальною площею 16,6 кв.м., кухні -16,0 кв.м, санвузлу 4,1 кв.м (т. 1, а.с.114-120).
З довідки-характеристики об`єкту нерухомого майна за №035-КВ від 27 січня 2021 року вбачається, що за адресою: АДРЕСА_13 розташована квартира з наступними елементами: кількість житлових кімнат -3, загальна площа- 111,7 кв.м, житлова площа-77, 6 кв.м.
Самочинного будівництва згідно з даними виїзду працівників ТОВ «НВП «ПРОМІНВЕСТБУД» виявлено не було.
Загальна площа квартири змінилася з 45,4 кв.м. на 111,7 кв.м., також змінилася житлова площа з 16,6 на 77,6 кв.м. за рахунок демонтування перегородок, приєднання коридору до житлової кімнати, обладнання антресолі в квартирі без зміни її геометричних розмірів та проведених опоряджувальних робіт, відповідно до Постанови Кабінету міністрів України №406 від 07 червня 2017 року не вважається самочинним та не потребують дозвільних документів (т. 1, а.с.144).
05 лютого 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2242899959101) за адресою АДРЕСА_2 , загальною площею 111,7 м. кв. та житловою - 77,6 м. кв., посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Ануфрієвим А.О. (т.1, а.с 145).
З копії технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_11 , який виготовлений 16 червня 2021 року вбачається, що квартира на 2-му поверсі складається з коридору загальною площею - 7,60 кв.м, житлової кімнати – загальною площею 16,10 кв.м., кухні - 10,10 кв.м, санвузлу - 5,20 кв.м, лоджії (заскленої) - 4,30 кв.м. Всього по кв. АДРЕСА_1 на 2-му поверху - загальна площа - 43,30 кв.м, житлова (основна) -16,10кв.м, допоміжна (підсобна) - 22,90кв.м.
Масандра складається з коридору загальною площею - 21,40 кв.м, житлової кімнати -15,40 кв.м, санвузлу – загальною площею 2,00 кв.м, коридору – загальною площею 4,20кв.м, житлової кімнати- 11,40 кв.м, житлової кімнати - 10,90 кв.м.
Всього по кв. 
АДРЕСА_14 - загальна площа 108,60 кв.м, житлова (основна) - 53,80 кв.м, допоміжна (підсобна) - 50,50 кв.м (т.1, а.с.151-154).
З копії витягу з Державного Реєстру речових прав власності на нерухоме майно від 05 серпня 2021 року вбачається, що квартира АДРЕСА_11 належить на праві приватної власності ОСОБА_3 (т. 1, а.с.173).
З копії декларації про готовність до експлуатації об`єкта за реєстраційним номером № СМ101210616613 вбачається, що 16 червня 2021 року Управлінням Державного Архітектурно-Будівельного контролю Сумської міської ради зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта – назва об`єкта – реконструкція квартири АДРЕСА_11 (т.1, а.с.174-176, 201-203).
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 272373369 від 30 серпня 2021 року, квартира АДРЕСА_11 належить на праві приватної власності ОСОБА_3 
05 лютого 2021 року загальна площа – 45, 4 кв.м., житлова площа -16, 6 кв.м змінено на загальну площу – 111,7 кв.м, житлова площа – 77,6 кв.м.
17 червня 2021 року загальна площа – 111,7 кв.м, житлова площа – 77,6 кв.м змінено на загальну площу – 108,6 кв.м, житлова площа – 53,8 кв.м. (т. 1, а.с.196-198).
09 червня 2021 року ОСОБА_3 надав повідомлення до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради про реконструкцію квартири АДРЕСА_11 (т. 1, а.с. 199-200).
Згідно повідомлення Управління архітектури та містобудування Сумської міської ради від 01 листопада 2021 року № 105/08.01-23 вбачається, що управління, яке зареєстроване як юридична особа 04 травня 2016 року і входить в структуру виконавчих органів міської ради з 05 травня 2016 року містобудівні умови та обмеження на реконструкцію приміщень за адресою: АДРЕСА_13 , не надавалися.
У реєстрі виданих містобудівних умов та обмежень колишнього департаменту містобудування та земельних відносин Сумської міської ради, який раніше виконував повноваження органу містобудування та архітектури і з 05 травня 2016 року в стадії ліквідації, містобудівні умови та обмеження за адресою: АДРЕСА_13 , не зареєстровано (т.2, а.с.34).
Згідно договору купівлі-продажу квартири від 16 грудня 2020 року вбачається, що ТОВ «ІНЕКО» (продавець) зобов`язується передати, а ОСОБА_4 (покупець) прийняти квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_15 (т. 2, а.с. 146-149).
27 грудня 2022 року від відповідача ОСОБА_3 надійшов висновок експерта №7 від 10 квітня 2022 року, згідно якого: по першому питанню: чи реконструкція квартири АДРЕСА_11 перешкоджає доступ до загально будинкових мереж (газопостачання, водопостачання, каналізації, електропостачання) та здійсненню обслуговування цих мереж в будинку по АДРЕСА_2 ?
Реконструкція квартири АДРЕСА_11 не перешкоджає доступ до загально будинкових мереж (газопостачання, водопостачання, каналізації, електропостачання) та здійсненню обслуговування цих мереж в будинку по АДРЕСА_2 .
По другому питанню: чи вплинула реконструкція квартири АДРЕСА_11 на загальний стан будинку?
Відповідно до проведеного обстеження експертом - будівельником встановлено, що основні будівельні конструктивні елементи об`єкту (житлового будинку) знаходяться в доброму технічному стані, деформацій візуально не виявлено, відповідають умовам міцності та стійкості, прийняті конструктивні рішення, при виконанні будівельних робіт (реконструкції), забезпечують необхідну несучу спроможність будівлі за адресою по АДРЕСА_2 та придатні для подальшої експлуатації за призначенням.
Реконструкція квартири АДРЕСА_11 , на загальний стан будинку не вплинула.
По третьому питанню: Чи можливо використання горища будинку по АДРЕСА_2 для співвласників в інших цілях, крім використання його тільки технічному обслуговуванню?
Використання горища будинку по АДРЕСА_2 для співвласників в інших цілях, крім використання його тільки при технічному обслуговуванню будинку не можливо (т. 2, а.с.157-167,182-188).
На звернення ОСОБА_3 01 червня 2021 року ОСББ «КОНДРАТЬЄВА 165/59» надало відповідь про те, що горище будинку АДРЕСА_2 не є загальнодоступною територією, і єдиною метою його використання є технічне обслуговування будинку, яке здійснюється виключно ОСББ. Частина горища, яка увійшла до реконструкції квартири АДРЕСА_11 , не перешкоджає забезпеченню експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.
ОСББ «КОНДРАТЬЄВА, 165/59» не заперечує проти проведеної реконструкції квартири АДРЕСА_11 (т. 2, а.с.181).
Згідно висновку експерта № 398 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, складеного 31 травня 2023 року по першому питанню: Чи міститься горище над квартирами АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_16 , між другим поверхом та дахом?
- зроблено висновок про те, що проведеним дослідженням, в межах наданих документів та об`єктів, станом на дату обстеження 15 березня 2023 року, встановлено, що в будинку АДРЕСА_6 мається горище над квартирою АДРЕСА_7 та частково над квартирою АДРЕСА_8 . Квартира АДРЕСА_1 - дворівнева, розташована на другому та мансардному поверхах.
По другому питанню: За рахунок яких приміщень відбулося збільшення загальної площі однокімнатної квартири АДРЕСА_17 ?
Збільшення загальної площі однокімнатної квартири АДРЕСА_18 , здійснилося за рахунок приміщень мансардного поверху площею 66.3 кв.м, а саме:
- приміщення «5» - житлова кімната площею 35,6 кв.м;
- приміщення «6» - мансарда площею 5,3 кв.м;
- приміщення «7» - житлова кімната площею 25,4 кв.м.
По третьому питанню: Чи знаходиться огороджена стінами частина горища, приєднана до квартири АДРЕСА_1 , над квартирами АДРЕСА_8 та АДРЕСА_19 ?
Приміщення мансардного поверху квартири АДРЕСА_11 розміщені над частиною квартири АДРЕСА_8 (власника ОСОБА_1 ) та над частиною коридору під`їзду. Над квартирою АДРЕСА_7 приміщення мансардного поверху не розташовуються (схему розміщення дивись Додаток №2).
По четвертому питанню: Яке функціональне призначення приміщень частини горища будинку АДРЕСА_6 , яка була огороджена стінами та приєднана до квартири АДРЕСА_1 та знаходиться над квартирами АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 ? Чи переобладнані вони в житлове приміщення?
Функціональне призначення приміщень мансардного поверху квартири АДРЕСА_16 , та розташовані частково над квартирою АДРЕСА_8 , станом на дату обстеження 15 березня 2023 року, переобладнано в наступні приміщення:
- приміщення «8» - коридор площею 4,2 кв.м;
- приміщення «9» - житлова кімната площею 11,4 кв.м;
- приміщення «10» - житлова кімната площею 10,9 кв.м. (т. ІІІ а.с. 4-19).
У зазначеному висновку відповідно до наданого проекту та проведеного обстеження експертом встановлено, що спроектовано і забудовником фактично змонтовано кроквяний дах, який не являв собою горище як нежитлове приміщення, так як крокви встановлені безпосередньо на несучі зовнішні стіни.
Дослідженням наданих документів, встановлено, що над квартирою АДРЕСА_1 загальною площею 45,4 кв.м. (відповідно даних техн.. пасп. від 16.06.2020 р.) перероблено частину кроквяного даху у горище, піднявши його над рівнем поверхні по несучих стінах будинку відповідно до вимог п. 6.1.3 ДБН В.2.6-220:2017.
Як вбачається з матеріалів цивільної справи (лист № 7 від 01.06.2021 р. «Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кондратьєва 165/59» т. 2 а.с. 181), дані роботи виконані зі згоди ОСББ «Конратьєва 165/59» та не являються реконструкцією і не потребують довільних документів.
На другому етапі – реконструкція квартири АДРЕСА_11 з частиною горищного даху (горище), переобладнано в мансардний поверх (мансарда), тобто у простір, укладений між покрівлею і перекриттям останнього поверху, в якому розміщені житлові приміщення.
Приміщення мансардного поверху квартири АДРЕСА_11 розміщені над частиною квартири АДРЕСА_8 (власника ОСОБА_1 ) та над частиною коридору під`їзду. Над квартирою АДРЕСА_7 приміщення мансардного поверху не розташовуються.
Збільшення загальної площі однокімнатної квартири АДРЕСА_18 , здійснилося за рахунок приміщень мансардного поверху площею 66,3 кв.м.
В судовому засіданні експерт ОСОБА_5 надала пояснення, що в проектній документації будинку не було змін щодо мансардного поверху, тобто не було заплановано мансардного поверху, по проекту - 2 поверхи і горищне приміщення. Коли саме з`явився мансардний поверх встановити неможливо, нові власники сказали, що придбали квартиру вже з мансардним поверхом. Також пояснила щодо дозволу ОСББ, викладений в листі від 01 червня 2021 року, малося на увазі отримання «заднім числом». 
Ухвалюючи рішення в оскаржуваній частині, суд першої інстанції виходив з того, що оспорюваний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_11 , укладеним між ОСОБА_6 та ОСОБА_3 порушені права позивача, як співвласника допоміжних приміщень, і вони потребують захисту. 
Врахувавши те, що недійсний правочин – договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_11 від 05 лютого 2021 року є недійсним з моменту його вчинення, суд дійшов до висновку, що усунення перешкод у користуванні горищем позивачки має бути здійснене відповідачкою ОСОБА_2 , а тому позовні вимоги про її зобов`язання провести демонтаж самовільно збудованих стін та інших конструкцій на горищі другого під`їзду будинку АДРЕСА_6 , які знаходяться над квартирами АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_1 та за свій рахунок відновити цю частину горища у відповідності з проектом на будинок підлягають задоволенню.
Проте, повністю з такими висновками суду першої інстанції колегія суддів погодитися не може. 
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Водночас використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству (абзац третій статті 13 Конституції України).
Власність не тільки надає переваги, а й покладає певні обов`язки на власників майна. Це конституційне положення гарантує дотримання принципу забезпечення балансу між інтересами власника, суспільства та інших власників і користувачів об`єктів власності. Власність зобов`язує власника використовувати свою власність не тільки у своїх інтересах, а й поважати інтереси інших людей, усього суспільства. Держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання та гарантує їм рівність перед законом. Порушення прав власника з боку держави, фізичної чи юридичної особи зумовлює настання відповідних правових наслідків.
Особи користуються рівними умовами захисту права власності. Володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. Власник може вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоч ці порушення й не призвели до позбавлення володіння майном, а також вимагати відшкодування завданих цим збитків.
Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Проте, реалізуючи свої права, власник зобов`язаний не порушувати права, свободи, гідність та охоронювані законом інтереси громадян, суспільства, не завдавати шкоди навколишньому середовищу, не погіршувати природну якість землі, води, інших об`єктів природи. Під час здійснення своїх прав і виконання обов`язків власник зобов`язаний додержуватись моральних засад суспільства.
За частиною 2 статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Місця загального користування - це загальнодоступні місця у будівлі/будинку (вестибюль, загальний коридор, сходова клітка, загальні кухні, спільні душові та санвузли, загальні пральні, передпокій квартири тощо), окрім допоміжних приміщень (пункт 2 розділу І Методики розподілу між споживачами обсягів спожитих у будівлі комунальних послуг, затвердженої наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 22 листопада 2018 року № 315 та зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 28 грудня 2018 року за № 1502/32954).
У пункті 1.3 Рішення Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004, справа № 1-2/2004 вирішено, що питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і з загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання (постанова Верховного Суду від 06 листопада 2019 року № 522/668/13-ц).
Відповідно до ч. 2 ст. 183 ЦК України неподільною є річ, яку не можна поділити без втрати її цільового призначення.
Статтею 186 ЦК України передбачено, що річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов`язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з ч. 1 та 2 ст. 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.
Статтею 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» передбачено, що будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Згідно з ч. 2 ст. 383 ЦК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Відповідно до ст. 152 ЖК України (у редакції, чинній станом на час виникнення спірних правовідносин), виконання власниками робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об`єкта в експлуатацію не потребується.
Дослідженим у справі доказами встановлено, що збільшення загальної площі однокімнатної квартири АДРЕСА_11 з 45.4 кв.м. та 111,7 кв.м. відбулося за рахунок приміщення мансардного поверху, площею 66,3 кв.м. 
За наданою проектною документацією на багатоквартирний будинок та встановлено судовим експертом при проведенні судової будівельно-технічної експертизи, у багатоквартирному двоповерховому житловому будинку було спроектовано та забудовником фактично змонтовано кроквяний дах, який не являє собою горище, як нежитлове приміщення, так як крокви встановлені безпосередньо на несучі зовнішні стіни. Над квартирою АДРЕСА_1 загальною площею 45,4 кв.м. перероблено частину кроквяного даху у горище, піднявши його над рівнем поверху по несучим стінам будинку, а на другому етапі здійснена реконструкція квартири АДРЕСА_11 з частиною приміщення даху (горища) перероблено в мансардний поверх (мансарда), тобто у простір між покрівлею і перекриттям останнього поверху, в якому розташовані житлові приміщення. 
Доказів на підтвердження того, що реконструкція кроквяного даху в мансардний поверх проведено відповідачкою ОСОБА_2 з дозволу власників квартир багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , відповідачами інстанційним судам надано не було. 
На час проведення відповідачкою ОСОБА_2 вказаних реконструкцій ОСББ «Кондратьєва, 165/59» не було створено, а тому лист за підписом голови ОСББ від 01 червня 2021 року, на звернення ОСОБА_3 , в якому йдеться про те, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку не заперечує проти проведеної реконструкції квартири, не заслуговує на увагу. 
Також суду не було надано дозвільних документів щодо проведення саме ОСОБА_2 реконструкції частини горища. 
У супереч доводів заявників апеляційних скарг, суд першої інстанції надав належну оцінку довідці-характеристиці об`єкта нерухомого майна ТОВ «НВП «ПРОМІНВЕСТБУД» від 27 січня 2021 року, адже як було беззаперечно встановлено, збільшення площі квартири АДРЕСА_1 у вказаному багатоквартирному будинку з 45,4 кв.м. та 111,7 кв.м. відбулося за рахунок горищного приміщення в багатоквартирному будинку, а не за рахунок демонтування перегородок, приєднання коридору до житлової кімнати, облаштування антресолі в квартирі без зміни її геометричних розмірів та проведених опоряджувальних робіт, що не вважається самочинним та не потребують дозвільних документів, як зазначено в цій довідці. 
Таким чином, за відсутності доказів отримання згоди співвласників та (або) балансоутримувача на проведення реконструкції та зайняття частини даху будинку, а також проведення реконструкції житлового приміщення із дотриманням вимог законодавства, тобто необхідних дозволів на їх проведення та подальше введення в експлуатацію, суд першої інстанції дійшов висновку, що право позивачки, як власника квартири АДРЕСА_8 у вказаному багатоквартирному будинку, порушені та підлягають судовому захисту.
Однак, колегія суддів не може погодитися із висновками суду першої інстанції, що належним способом захисту позивачки є визнання укладеного між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу квартири від 05 лютого 2021 року недійсним. 
Кожна особа має право в порядку, встановленому цими Кодексами, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів (ч. 1 ст. 4 ЦПК України, ч. 1 ст. 16 ЦК України). 
Частиною 1 статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме належних їй прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.
Відповідно до ч. 1 і 2 ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
У разі порушення (невизнання, оспорювання) суб`єктивного цивільного права чи інтересу у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту. Цим правом на застосування певного способу захисту і є права, які існують у рамках захисних правовідносин. Тобто спосіб захисту реалізується через суб`єктивне цивільне право, яке виникає та існує в рамках захисних правовідносин (зобов`язань).
За статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) визнається право людини на доступ до правосуддя, а за статтею 13 Конвенції - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою. 
Під способами захисту суб`єктивних прав розуміють закріплені законом матеріальноправові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника (див. пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). 
При цьому під ефективним засобом (способом) необхідно розуміти такий, що спричиняє потрібні результати, наслідки, тобто матиме найбільший ефект по відновленню відповідних прав, свобод та інтересів на стільки, на скільки це можливо.
Звертаючись до суду з позовом в частині визнання недійсним договору-купівлі-продажу квартири від 05 лютого 2021 року, укладеного між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , позивачка вказувала на те, що цей договір порушує публічний порядок (право спільної сумісної власності громадян).
Ухвалюючи оскаржуване рішення в цій частині вимог, суд першої інстанції не взяв до уваги те, що позивачка не є стороною спірного договору та не заявляє свої права або інтереси щодо об`єкту купівлі-продажу. Унаслідок укладення цього договору відповідачами обсяг права та обов`язків позивачки жодним чином не змінюється. Укладення оспорюваного договору не створило для позивачки як власника квартири та співвласника спільного майна багатоквартирного будинку жодних правових наслідків. 
Отже, права та інтереси позивачки ОСОБА_1 укладенням відповідачами спірного договору не порушуються. Визнання цього договору недійсним не призведе до відновлення прав позивачки, як співвласника спільного майна багатоквартирного будинку, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. 
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі №908/2388/21, 18 вересня 2024 року у справі №914/1785/22, від 10 квітня 2024 року у справі №496/1059/18. 
Згідно з усталеною практикою Верховного Суду обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19, від 02 лютого 2021 року у справі №925/642/19, від 21 вересня 2022 року у справі №908/976/19. 
У даній судовій справі, належним способом захисту прав позивача, як власника спільного майна багатоквартирного будинку є відновлення приміщення горища у відповідності з проектом на цей будинок. 
Верховний Суд у постановах від 02 червня 2021 року в справі № 509/11/17, від 21 вересня 2022 року в справі № 461/3490/18, від 30 вересня 2022 року в справі № 201/2471/20, від 15 березня 2023 року в справі № 205/213/22, від 05 квітня 2023 року в справі № 199/6251/18, від 31 травня 2023 року в справі № 201/4483/20, від 10 січня 2024 року в справі № 489/742/20, від 13 березня 2024 року в справі № 915/1439/21 дотримується правової позиції, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва є не забудовник, а саме останній набувач такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво.
У справі, що переглядається, позовні вимоги про проведення демонтажу самовільно збудованих стін та інших конструкцій на горищі другого під`їзду будинку АДРЕСА_6 , які знаходяться над квартирами АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_1 , за свій рахунок відновити цю частину горища у відповідності з проектом на будинок, пред`явлено до ОСОБА_2 . 
Як було встановлено, квартира АДРЕСА_1 , до складу якої увійшла приміщення горища багатоквартирного житлового будинку були відчужені ОСОБА_2 . ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу від 05 лютого 2021 року. 
Оскільки на час подання позовної заяви та на час розгляду справи ОСОБА_2 не була власником квартири АДРЕСА_11 , тому ОСОБА_1 пред`явила позовні вимоги про зобов`язання за власний рахунок приведення приміщення загального користування відповідно до проектної документації до неналежного відповідача. Належним відповідачем за зазначеними вимогами є саме ОСОБА_3 , який набув усі права та обов`язки щодо придбаного майна, які мав первісний його власник, а тому є належним відповідачем за заявленими вимогами. 
Пред`явлення вимог до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови у позові. 
Відмова у задоволенні позовних вимог в цій частині з зазначених підстав не позбавляє позивача права ще раз звернутися до суду із своїми вимогами, але вже до належного відповідача. 
Таким чином, у відповідності до пунктів 1) та 4) ч. 1 ст. 376 ЦПК України, рішення суду належить скасувати в оскаржуваній частині, ухваливши нове рішення про відмову у задоволення позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов`язання вчинити дії.
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
У зв`язку із скасування рішення суду в оскаржуваній частині, підлягає скасуванню рішення і в частині вирішення питання розподілу судових витрат. 
Стягнути з ОСОБА_1 на користь відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 по 2179 грн 20 коп. кожному судового збору за апеляційне оскарження рішення суду. 
Керуючись ст. ст. 367; 374 ч. 1 п. 2; 376 ч. 1 п. 1, 4; 381-382 ЦПК України, суд - 

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_3 , яка подана його представником – адвокатом Гриценком Борисом Миколайовичем, та апеляційну скаргу  ОСОБА_2 , яка подана її представником – адвокатом Панченко Мирославою Олександрівною задовольнити частково. 
Рішення Зарічного районного суду м. Суми від 03 лютого 2025 року скасувати в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 та в частині вирішення питання розподілу судових витрат, ухваливши в цій частині нове рішення.
Відмовити у задоволенні позову  ОСОБА_1 про визнання недійсними договору купівлі-продажу та зобов`язання вчинити дії.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 2179 гривень 20 копійок судового збору за апеляційне оскарження рішення суду. 
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 2179 гривень 20 копійок судового збору за апеляційне оскарження рішення суду.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 25 березня 2026 року. 

Головуючий -  	О. І. Собина	

Судді: В. І. Криворотенко 

Д. В. Сізов