ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
вул. Володимира Винниченка 1, м. Дніпро, 49505
E-mail: inbox@dp.arbitr.gov.ua, тел. (056) 377-18-58, fax (056) 377-38-63

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.04.2026	м. Дніпро	Справа № 904/285/25	

Господарський суд Дніпропетровської області у складі судді Іванової Т.В.
за участю секретаря судового засідання Давидової Є.О.

та представників:
від позивача: не з`явився
від відповідача: Іванчик П.В.
від третьої особи-1: Курячий А.М. (в режимі відеоконференції)
від третьої особи-2: не з`явився
від третьої особи-3: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку загального позовного провадження справу

за зустрічним позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" (49012, Дніпропетровська область, місто Дніпро, провулок Добровольців, будинок 10; ідентифікаційний код 41001215) 
до відповідача Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" (49000, Дніпропетровська область, місто Дніпро, проспект Металургів, будинок 97; ідентифікаційний код 40144464)
за участі у справі в якості третьої особи-1, що не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайфселл" (03110, Київська область, місто Київ, вулиця Солом`янська, будинок 11, літера А; ідентифікаційний код 22859846)
за участі у справі в якості третьої особи-2, що не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Юкрейн Тауер Компани" (03113, Київська область, місто Київ, вулиця Дегтярівська, будинок 53; ідентифікаційний код 44281999)
за участі у справі в якості третьої особи-3, що не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача Приватного акціонерного товариства "ВФ Україна" (01601, Україна, місто Київ, вулиця Лейпцизька, будинок 15; ідентифікаційний код 14333937) 
про визнання недійсним договору оренди кровлі №10/07-1 від 10.07.2023

ВСТАНОВИВ:
І. Суть спору

1. Стислий виклад позиції позивача за зустрічним позовом

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" просить визнати недійсним договір оренди кровлі №10/07-1 від 10.07.2023, укладений між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10", як орендодавцем, та Громадською організацією "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід", як орендарем.
На обґрунтування заявлених вимог позивач зазначає, що договір підписаний від імені Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" Ніколаєнком Русланом Васильовичем на підставі довіреності №23/07-03 від 23.07.2018, яка скасована у 2022 році, у зв`язку з чим на момент укладення договору 10.07.2023 така особа не мала повноважень діяти від імені Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10".
Крім того, позивач за зустрічним позовом зазначає, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" не надавало згоди на укладення спірного договору, не було обізнане про його існування, а сам договір суперечить інтересам Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10", як власника (балансоутримувача) спільного майна.
Також Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" звертає увагу на існування під час укладання оспорюваного правочину договірних відносин щодо цього ж об`єкта (зокрема договору оренди 2019 року), що на його думку ставить під сумнів правову природу договору 2023 року.

2. Стислий виклад позиції відповідача за зустрічним позовом

Громадська організація "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" проти задоволення зустрічного позову заперечує та вважає договір оренди кровлі №10/07-1 від 10.07.2023 дійсним.
На обґрунтування своєї позиції Громадська організація "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" зазначає, що договір укладений уповноваженою особою на підставі довіреності, яка не була належним чином скасована, а тому на момент укладення договору діяла та надавала відповідні повноваження представнику.
Крім того, Громадська організація "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" посилається на фактичне виконання договору сторонами, зокрема здійснення орендних платежів та їх прийняття Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10", що свідчить про реальність правовідносин і визнання договору самим позивачем.
Громадська організація "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" також зазначає, що доводи позивача зводяться до формального заперечення повноважень без належного доказового підтвердження їх припинення.

3.1. Стислий виклад позиції третьої особи-1 у справі

Товариство з обмеженою відповідальністю "Лайфселл" зазначає, що користується частиною спірного об`єкта на підставі договорів суборенди, укладених з Громадською організацією "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід", у межах тривалих господарських відносин.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Лайфселл" підтверджує факт розміщення телекомунікаційного обладнання на об`єкті та зазначає, що здійснювало користування добросовісно, виходячи з чинності правових підстав користування у контрагента.

3.2. Стислий виклад позиції третьої особи-2 у справі

Товариство з обмеженою відповідальністю "Юкрейн Тауер Компани" зазначає, що на підставі договору суборенди, укладеного з Громадською організацією "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід", здійснює розміщення та експлуатацію телекомунікаційного обладнання на спірному об`єкті.
При укладенні відповідних договорів Товариство з обмеженою відповідальністю "Юкрейн Тауер Компани" виходило з чинності та законності договору оренди від 10.07.2023 та повноважень особи, яка його підписала, і не мало підстав сумніватися у їх дійсності.

3.3. Стислий виклад позиції третьої особи-3 у справі

Приватне акціонерне товариство "ВФ Україна" зазначає, що має договірні відносини з Громадською організацією "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" щодо розміщення телекомунікаційного обладнання на спірному об`єкті, які виникли раніше та продовжуються у межах відповідних правовідносин.
Приватне акціонерне товариство "ВФ Україна" підтверджує факт користування об`єктом через правовідносини з відповідачем за зустрічним позовом та зазначає, що виходило з наявності у останнього належних прав на використання об`єкта.

ІІ. Процесуальні дії у справі. Заяви, клопотання

До господарського суду 23.01.2025 від Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшла позовна заява (вх. суду №4-267/25 від 23.01.2025) про усунення перешкод в користуванні майном, зобов`язання вчинити певні дії та стягнення штрафу у розмірі 200 000,00 грн.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.01.2025 справу №904/285/25 передано на розгляд судді Івановій Т.В. 
Ухвалою суду від 24.01.2025 позовну заяву Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" залишено без руху.
До господарського суду 29.01.2025 від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшла заява (вх. суду №4106/25 від 29.01.2025) про усунення недоліків.
Ухвалою господарського суду від 31.01.2025 прийнято позовну заяву Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання у справі на 11.02.2025 об 10:30 год.
До суду 10.02.2025 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшла заява (вх. суду №6008/25 від 10.02.2025) про відкладення розгляду справи.
Ухвалою господарського суду від 11.02.2025 відкладено підготовче засідання у справі на 18.02.2025 о 14:30 год.
До господарського суду 17.02.2025 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10 надійшло клопотання (вх. суду №6834/25 від 17.02.2025) про витребування судом оригіналу доказу.
Також 17.02.2025 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшов відзив (вх. суду №6846/25 від 17.02.2025) на первісну позовну заяву.
Крім того 17.02.2025 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшла зустрічна позовна заява (вх. суду №4-600/25 від 17.02.2025) про визнання недійсним договору оренди кровлі №10/07-1 від 10.07.2023.
До господарського суду 18.02.2025 від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшло клопотання (вх. суду №7115/25 від 18.02.2025) про відкладення розгляду справи.
Також 18.02.2025 до господарського суду від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшло клопотання (вх. суду №7117/25 від 18.02.2025) про залучення третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору.
До суду 18.02.2025 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшла заява (вх. суду №7131/25 від 18.02.2025) про відкладення розгляду справи.
Ухвалою господарського суду від 18.02.2025 відкладено підготовче засідання у справі на 05.03.2025 об 11:20 год. Задоволено клопотання представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" про витребування оригіналу письмового доказу та витребувано у Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" оригінал письмового доказу, а саме - оригінал Довіреності №23/07-03 від 23 липня 2018 року.
Ухвалою господарського суду від 20.02.2025 прийнято зустрічний позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10". Постановлено вимоги за зустрічним позовом об`єднати в одне провадження з первісним позовом, розглядати справу за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на дату, визначену ухвалою суду від 18.02.2025, а саме: на 05.03.2025 об 11:20 год.
Ухвалою господарського суду від 20.02.2025 призначено клопотання Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" (вх. суду №7117/25 від 18.02.2025) про залучення третьої особи до розгляду у підготовчому засіданні на 05.03.2025 об 11:20 год. 
До господарського суду 25.02.2025 від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшла відповідь (вх. суду №8019/25 від 25.02.2025) на відзив на первісну позовну заяву.
До господарського суду 03.03.2025 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшли заперечення (вх. суду №8799/25 від 03.03.2025) на відповідь на відзив на первісну позовну заяву.
До суду 03.03.2025 від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшло клопотання (вх. суду №9033/25 від 03.03.2025) про долучення доказів до матеріалів справи.
До суду 05.03.2025 від представника позивача Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшла заява (вх. суду №9353/25 від 05.03.2025) про витрати на правничу допомогу.
Також 05.03.2025 до господарського суду від Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшла заява (вх. суду №9355/25 від 05.03.2025) про долучення доказів до матеріалів справи.
Ухвалою господарського суду від 05.03.2025 відкладено підготовче засідання у справі на 12.03.2025 об 11:30 год. 
До господарського суду 11.03.2025 від представника позивача Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшов відзив (вх. суду №11323/25 від 17.03.2025) на зустрічну позовну заяву.
До господарського суду 12.03.2025 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшло клопотання (вх. суду №10469/25 від 12.03.2025) про призначення експертизи.
Також 12.03.2025 до господарського суду від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшла заява (вх. суду №10481/25 від 12.03.2025) про відкладення розгляду справи.
Ухвалою господарського суду від 12.03.2025 відкладено підготовче засідання у справі на 26.03.2025 об 11:30 год. 
До господарського суду 17.03.2025 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшли письмові пояснення (вх. суду №11147/25 від 17.03.2025) стосовно клопотання про залучення третьої особи.
Також 17.03.2025 до господарського суду від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшла відповідь (вх. суду №11323/25 від 17.03.2025) на відзив на зустрічну позовну заяву.
До господарського суду 25.03.2025 від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшли заперечення (вх. суду №12801/25 від 25.03.2025) проти клопотання про призначення експертизи.
Ухвалою господарського суду від 26.03.2025 задоволено клопотання (вх. суду №10469/25 від 12.03.2025) про призначення експертизи та призначено у справі відповідну судову експертизу, зупинивши при цьому провадження у справі на період проведення даної експертизи.
Супровідним листом №904/285/25/11211/25 від 08.04.2025 справу №904/285/25 в 2-х томах направлено до Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз, для проведення судової експертизи.
До господарського суду 25.04.2025 від Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз разом із матеріалами справи надійшло клопотання №3383/06-08/13-25 від 23.04.2025 (вх. суду №17726/25 від 25.04.2025), відповідно до якого експертна установа просить суд визначити категорію та вид призначеної експертизи.
Ухвалою господарського суду від 22.05.2025 було, зокрема, задоволено клопотання (вх. суду №17726/25 від 25.04.2025) щодо визначення категорії та виду призначеної експертизи та призначено у справі комплексну судову технічну експертизу документів.
Супровідним листом №904/285/25/17084/25 від 22.05.2025 справу №904/285/25 в 2-х томах направлено до Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз для проведення комплексної судової технічної експертизи документів.
До суду 18.06.2025 надійшло клопотання судового експерта №1071-25 від 13.06.2025 (вх. суду №26346/25 від 18.06.2025) щодо надання додаткових матеріалів для експертизи по справі.
Листом господарського суду №904/285/25/20473/25 від 18.06.2025 витребувано у Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз матеріали справи №904/285/25 для розгляду вказаного клопотання експерта.
На адресу Господарського суду Дніпропетровської області 23.06.2025 надійшли матеріали справи №904/285/25 в 2-х томах.
Ухвалою суду від 30.06.2025 було поновлено провадження у справі для розгляду клопотання експерта, призначивши клопотання судового експерта (вх. суду №26346/25 від 18.06.2025) щодо надання додаткових матеріалів для експертизи до розгляду у підготовчому засіданні на 08.07.2025 о 11:30 год.
До суду 07.07.2025 від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшли заперечення (вх. суду №29343/25 від 07.07.2025) на вказане клопотання експерта. 
До господарського суду 07.07.2025 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшли письмові пояснення (вх. суду №29412/25 від 07.07.2025) по справі, з додатками.
До господарського суду 08.07.2025 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшло клопотання (вх. суду №29537/25 від 07.07.2025) про долучення додаткових доказів.
Ухвалою господарського суду від 08.07.2025 продовжено строк проведення підготовчого провадження на 30 днів, до 09.08.2025. Відкладено підготовче засідання у справі на 21.07.2025 о 12:30 год.
До господарського суду 21.07.2025 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшло клопотання (вх. суду №31417/25 від 21.07.2025) про витребування оригіналів документів.
Ухвалою суду від 21.07.2025 задоволено клопотання представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" (вх. суду №31417/25 від 21.07.2025) про витребування оригіналів документів та витребувано у Комунального підприємства "Дніпроводоканал" Дніпровської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпрокомунтранс" оригінали відповідних документів.
До господарського суду 25.07.2025 від Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшов лист №6540/4506/13-12/06-08 від 25.07.2025 (вх. суду №32569/25 від 25.07.2025) стосовно призначеної судом експертизи.
До суду 04.08.2025 від Комунального підприємства "Дніпроводоканал" Дніпровської міської ради на виконання вимог ухвали суду від 21.07.2025 надійшов лист №3557/1114 від 01.08.2025 (вх. суду №33822/25 від 04.08.2025) з додатками.
До господарського суду 13.08.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпрокомунтранс" на виконання вимог ухвали суду від 21.07.2025 надійшов лист №1028 від 11.08.2025 (вх. суду №35158/25 від 13.08.2025) з додатками.
До господарського суду 15.08.2025 від Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшов лист №6800/06-08/13-25 від 01.08.2025 (вх. суду №35611/25 від 15.08.2025), яким повідомлено суд про неможливість надання висновку судового експерта у справі.
Ухвалою суду від 28.08.2025 відмовлено у задоволенні клопотання Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" (вх. суду №71017/25 від 18.02.2025) про залучення третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору. Закрито підготовче провадження у справі, призначено справу до судового розгляду по суті в засіданні на 10.09.2025 о 11:00 год.
Ухвалою господарського суду від 10.09.2025 оголошено перерву у судовому засіданні в межах розумного строку. Повідомлено учасників справи, що продовження судового засідання відбудеться 30.09.2025 о 15:00 год.
До господарського суду 30.09.2025 від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшли додаткові письмові пояснення (вх. суду №42641/25 від 30.09.2025) по справі.
Ухвалою господарського суду від 30.09.2025 оголошено перерву у судовому засіданні в межах розумного строку до 16.10.2025 о 12:00 год.
Ухвалою суду від 02.10.2025 витребувано у Центрального апеляційного господарського суду матеріали справи №904/2502/24 для огляду у судовому засіданні.
Ухвалою господарського суду від 08.10.2025 призначено судове засідання у справі в межах розумного строку на 11.11.2025 о 12:00 год.
До суду 11.11.2025 від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшли додаткові письмові пояснення (вх. суду №49445/25 від 11.11.2025) по справі.
До господарського суду 13.10.2025 від Центрального апеляційного господарського суду на виконання ухвали суду від 02.10.2025 супровідним листом № 904/2502/24/3207/25 від 07.10.2025 надійшли матеріали справи №904/2502/24 у 2-х томах.
Ухвалою суду від 11.11.2025 оголошено перерву у судовому засіданні в межах розумного строку до 18.11.2025 о 15:30 год. 
Ухвалою господарського суду від 11.11.2025 здійснено виклик свідків ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у призначене на 18.11.2025 о 15:30 год. судове засідання.
До господарського суду 18.11.2025 від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшло клопотання (вх. суду №50598/25 від 18.11.2025) про відкладення розгляду справи.
Ухвалою суду від 18.11.2025 оголошено перерву у судовому засіданні в межах розумного строку до 09.12.2025 о 14:30 год., здійснивши повторний виклик свідків ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у призначене на 09.12.2025 о 14:30 год. судове засідання.
До господарського суду 09.12.2025 від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшло клопотання (вх. суду №54286/25 від 09.12.2025) про долучення доказів.
У судовому засіданні 09.12.2025 судом було всебічно, повно та об`єктивно допитано свідка ОСОБА_2 , заслухано пояснення учасників справи стосовно наданої свідком інформації, з`ясовано фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення спору, та надано оцінку доводам і запереченням.
Ухвалою суду від 09.12.2025 відмовлено у задоволенні клопотання представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" (вх. суду №54286/25 від 09.12.2025) про долучення доказів. Оголошено перерву у судовому засіданні в межах розумного строку до 22.12.2025 об 11:00 год.
Ухвалою господарського суду від 10.12.2025 здійснено повторний виклик свідка ОСОБА_1 у призначене на 22.12.2025 о 11:00 год. судове засідання.
Ухвалою господарського суду від 22.12.2025 оголошено перерву у судовому засіданні в межах розумного строку до 14.01.2026 об 15:00 год.
Ухвалою суду від 22.12.2025 здійснено повторний виклик свідка ОСОБА_1 у призначене на 14.01.2026 о 15:00 год. судове засідання.
Ухвалою господарського суду від 22.12.2025 було постановлено повернутися до розгляду справи №904/285/25 у підготовчому провадженні в межах розумного строку.
Ухвалою суду від 22.12.2025 залучено до участі у справі №904/285/25 в якості третіх осіб Товариство з обмеженою відповідальністю "Лайфселл" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Юкрейн Тауер Компани".
Ухвалою господарського суду від 22.12.2025 призначено підготовче засідання призначити у справі на 14.01.2026 о 15:00 год., здійснивши, зокрема, виклик у призначене підготовче засідання свідка ОСОБА_1 .
До господарського суду 12.01.2026 від Товариство з обмеженою відповідальністю "Юкрейн Тауер Компани" надійшли письмові пояснення (вх. суду №1070/26 від 12.01.2026) по справі.
До господарського суду 13.01.2026 від Товариство з обмеженою відповідальністю "Лайфселл" надійшли письмові пояснення (вх. суду №1467/26 від 12.01.2026) по справі.
До господарського суду 13.01.2026 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшло клопотання (вх. суду №1487/26 від 13.01.2026) про витребування доказів.
До суду 13.01.2026 від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" надійшла заява (вх. суду №1505/26 від 13.01.2026) про залучення третьої особи - Приватного акціонерного товариства "ВФ Україна".
До господарського суду 14.01.2026 від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшли заперечення (вх. суду №1637/26 від 14.01.2026) стосовно клопотання про витребування доказів.
Також, 14.01.2026 до суду від представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" надійшла заява (вх. суду №1801/26 від 14.01.2026) про залишення позову без розгляду.
Ухвалою суду від 14.01.2026 задоволено заяву представника Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" (вх. суду №1801/26 від 14.01.2026) про залишення позову без розгляду. Залишено без розгляду первісну позовну заяву у справі за позовом Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" про усунення перешкод в користуванні майном, зобов`язання вчинити певні дії та стягнення штрафу у розмірі 200000,00 грн.
У судовому засіданні 14.01.2026 судом було всебічно, повно та об`єктивно допитано свідка ОСОБА_1 , заслухано пояснення учасників справи стосовно наданої свідком інформації, з`ясовано фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення спору, та надано оцінку доводам і запереченням.
Ухвалою господарського суду від 14.01.2026 відкладено підготовче засідання в межах розумного строку на 21.01.2026 о 15:00 год., призначено розгляд клопотання представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" (вх. суду №1487/26 від 13.01.2026) про витребування доказів до розгляду у підготовчому засіданні на 21.01.2026 о 15:00 год.
Ухвалою суду від 14.01.2026 залучено до участі у справі в якості третьої особи-3 Приватне акціонерне товариство "ВФ Україна".
До суду 15.01.2025 від Товариство з обмеженою відповідальністю "Юкрейн Тауер Компани", на виконання вимог ухвали суду від 22.12.2025, надійшло клопотання (вх. суду №1975/26 від 15.01.2026) про долучення документів до матеріалів справи.
До господарського суду 20.01.2026 від Приватного акціонерного товариство "ВФ Україна надійшли письмові пояснення (вх. суду №2584/26 від 20.01.2026) по справі.
Ухвалою суду від 21.01.2026 залишено без розгляду клопотання представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" (вх. суду №1487/26 від 13.01.2026) про витребування доказів. Закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 10.02.2026 о 14:30 год.
Призначене на 10.02.2026 о 14:30 год. судове засідання не відбулось з незалежних від суду причин - у зв`язку із відсутністю електропостачання в приміщенні Господарського суду Дніпропетровської області, що підтверджується актом 14/26 від 10.02.2026.
Ухвалою господарського суду від 12.02.2026 призначено судове засідання у справі для судового розгляду по суті на 26.02.2026 о 10:00 год.
Призначене на 26.02.2026 о 10:00 год. судове засідання не відбулось, у зв`язку із перебуванням судді Іванової Т.В. на щорічному обов`язковому навчанні для суддів.
Ухвалою господарського суду від 02.03.2026 призначено судове засідання у справі для судового розгляду по суті на 18.03.2026 о 12:00 год.
Ухвалою суду від 18.03.2026 оголошено перерву у судовому засіданні у справі в межах розумного строку до 02.04.2026 о 14:30 год.
У судовому засіданні 02.04.2026 досліджено докази, наявні в матеріалах справи, та заслухано судові дебати представників сторін. У вказаному судовому засіданні 02.04.2026 після судових дебатів суд оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення, зазначив, що рішення буде ухвалено та проголошено 07.04.2026 о 16:30 год.
Ухвалою господарського суду від 02.04.2026 повідомлено учасників справи, що ухвалення та проголошення судового рішення у справі №904/285/25 призначено на 07.04.2026 о 16:30 год.
У судовому засіданні 07.04.2026 за наслідками розгляду справи оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

ІІІ. Фактичні обставини справи

Спір у даній справі виник у зв`язку з укладенням між Громадською організацією "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід", як орендарем, та Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10", як орендодавцем, договору оренди кровлі № 10/07-1 від 10.07.2023, а також подальшими розбіжностями сторін щодо його чинності, правомірності укладення та виконання.
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" заперечує наявність у Громадської організації "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" чинного права користування крівлею (дахом) будинку за адресою місто Дніпро, провулок Добровольців, будинок 10, зазначаючи, що спірний договір оренди укладено без належних повноважень, без прийняття відповідного рішення співвласників багатоквартирного будинку, а також за наявності попередніх договірних відносин щодо вказаного предмету оренди.
Водночас Громадська організація "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" наполягає на дійсності спірного договору, посилаючись на наявність повноважень у особи, яка його підписала, та фактичне виконання договору сторонами.
Перелік обставин, які є предметом доказування у справі:
(1) Факт укладення договору оренди кровлі № 10/07-1 від 10.07.2023 його умови.
(2) Наявність або відсутність рішення загальних зборів співвласників про передачу спільного майна (даху будинку) в оренду.
(3) Повноваження осіб, які підписали договір оренди від імені сторін, відповідність цих повноважень вимогам статуту та закону.
(4) Наявність та чинність попереднього договору оренди № 2/30-08 від 30.08.2019, можливий перетин строків дії двох договорів щодо одного того ж предмета - об`єкта нерухомості.
(5) Правові наслідки укладення договору оренди без рішення загальних зборів співвласників, тобто питання його дійсності або недійсності.

1. Укладення договору оренди кровлі № 10/07-1 від 10.07.2023 його умови.

Як вбачається з матеріалів справи (наявної копії), 10.07.2023 між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10", як орендодавцем, та Громадською організацією "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід", як орендарем, укладено договір оренди кровлі №10/07-1 від (далі - спірний договір оренди; а.с. 7-9, том 1), відповідно до умов пункту 1.1. якого орендодавець зобов`язався передати орендареві, а орендар зобов`язався прийняти у строкове платне користування з наступним пріоритетним правом на дострокову оренду, кровлю багатоквартирного житлового будинку за адресою: місто Дніпро, провулок Добровольців, будинок 10 (далі за договором іменується, як нерухоме майно).
Згідно з умовами пункту 1.2 спірного договору оренди стан нерухомого майна, що орендується на момент передання в оренду, задовільний.
Пунктом 1.3 спірного договору оренди передбачено, що недоліки нерухомого майна, що орендується, на момент передачі в оренду потребує відновлення, ремонту, поліпшень, реконструкції.
Відповідно до пункту 1.4 спірного договору оренди сторони домовились про такий порядок відновлення нерухомого майна що орендується поточний ремонт, поліпшення, реконструкцію нерухомого майна здійснює орендар в рахунок орендної плати з моменту підписання акту приймання-передачі по договору оренди без додаткових узгоджень з орендодавцем.
Нерухоме майно, що орендується, надається орендарю для ведення громадської діяльності та будь-якої іншої діяльності, що не суперечить статуту орендаря та діючому законодавству (пункт 2.1 спірного договору оренди).
Нерухоме майно, що орендується, повинно бути передане орендодавцем та прийняте орендарем, протягом 3-х днів з дня підписання даного договору, згідно акту прийому передачі (пункт 3.1 спірного договору оренди).
Строк оренди нерухомого майна, що орендується, складає 35 місяців з моменту прийняття нерухомого майна, що орендується за актом прийому-передачі (пункт 4.1 спірного договору оренди).
За умовами пункту 5.1 спірного договору оренди розмір місячної орендної плати складає 2500,00 грн.
Пунктом 5.2 спірного договору оренди передбачено, що орендна плата до 31 грудня 2023 року з дня підписання даного договору оренди та акту приймання-передачі не сплачується орендарем орендодавцю.
Орендар в рахунок орендної плати без додаткових узгоджень і на свій власний розсуд може здійснювати в нерухомому майні поточний ремонт поліпшення реконструкцію, перепланування або перебудови (пункт 5.3 спірного договору оренди).
Після завершення орендарем поточного ремонту та (або) поліпшення реконструкції, перепланування, перебудови, орендар надає орендодавцю односторонній акт виконаних робіт (пункт 5.4 спірного договору оренди).
Орендна плата сплачується орендарем не пізніше 25 числа кожного наступного місяця на розрахунковий рахунок орендодавця, а в разі, якщо вартість витрат орендаря на поточний ремонт, поліпшення, реконструкцію, перепланування чи перебудову перевищує вартість орендної плати, орендар починає сплачувати орендну плату з моменту зрівняння вартості таких своїх витрат з орендною платою за відповідний період (пункт 5.5 спірного договору оренди).
Згідно із пунктом 5.6 спірного договору розмір орендної плати не може переглядатися та змінюватись орендодавцем у односторонньому порядку без письмової згоди орендаря.
Відповідно до пункту 5.7 спірного договору оренди орендар має право вносити орендну плату наперед за будь-який строк у розмірі, що визначається на момент оплати.
Капітальний ремонт нерухомого майна здійснюється орендодавцем самостійно за власний рахунок (пункт 5.8 спірного договору оренди).
Комунальні послуги та інші витрати, збори, податки на землю, податки на нерухоме майно й інші податки чи збори, входять до орендної плати та оплачуються орендодавцем самостійно за власний рахунок (пункт 5.9 спірного договору оренди).
Орендар має право на укладання особисто від свого імені або від імені третіх осіб, будь-яких договорів, в такому випадку дані суми витрат виключаються із вартості орендної плати (пункт 5.10 спірного договору оренди).
Згідно із пунктом 6.1 спірного договору оренди орендодавець зобов`язаний:
- забезпечувати безперешкодне використання орендарем нерухомого майна, що орендується на умовах цього договору;
- не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованим нерухомим майном на умовах цього договору;
- в разі не пролонгації даного договору, з ініціативи орендодавця та письмової згоди орендаря на таке припинення договірних відносин, після закінчення строку дії даного договору - відшкодувати орендарю у повному обсязі усі витрати за проведені поточні ремонти, поліпшення, реконструкції, перебудови та перепланування нерухомого майна до моменту закінчення строку даного договору, які не були враховані-орендних платежах;
- не передавати нерухоме майно без письмової згоди орендаря у користування оренду та управління іншим фізичним або юридичним особам;
- погоджувати з орендарем строки та умови проведення капітальних ремонтів нерухомого майна.
Орендодавець має право: виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору; проводити огляд нерухомого майна, не частіше одного разу на місяць; отримувати від орендаря орендну плату в порядку, передбаченому даним договором (пункт 6.2 спірного договору оренди).
Відповідно до пункту 7.1 спірного договору оренди орендар зобов`язаний:
- використовувати нерухоме майно, що орендується, виключно у відповідності та на умовах визначених у цьому договорі;
- своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату починаючи з 01 січня 2024 року;
- забезпечувати збереження та охорону орендованого нерухомого майна тримати нерухоме майно в належному стані, здійснювати за рахунок оренди поточний ремонт, поліпшення реконструкцію, перебудову та перепланування нерухомого майна на свій власний розсуд без додаткових узгоджень з орендодавцем;
- дотримуватися протипожежних правил, а також правил користування тепловою та електричною енергією, не допускати перевантаження електромереж.
За умовами пункту 7 2 спірного договору оренди орендар має право:
- виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору;
- використовувати орендоване нерухоме майно на власний розсуд;
- користуватися системами комунікацій, які підведені чи знаходяться в приміщеннях нерухомого майна, що орендується;
- здавати маймо в суборенду на власний розсуд без згоди орендодавця;
- розміщувати будь-яке устаткування та обладнання на власний розсуд без згоди орендодавця;
- установлювати сигналізацію та інші системи охорони на власний розсуд без згоди орендодавця;
- замінювати та (або) встановлювати замки до дверей всіх приміщень нерухомого майна на власний розсуд без згоди орендодавця;
- оформляти та обладнати Нерухоме майно, що орендується на власний розсуд, на свій розсуд в рахунок орендної плати і без додаткової згоди орендодавця здійснювати поточний ремонт, перепланування, перебудову, реконструкцію та поліпшення нерухомого майна;
- на першочергову довгострокову оренду нерухомого майна в разі прийняття рішення орендодавцем з компенсацією шляхом виключення з загальної вартості майбутньої орендної плати понесених орендарем та не врахованих у орендних платежах, витрат на поточний ремонт, поліпшення, реконструкцію, перебудови та перепланування нерухомого майна;
- в разі не пролонгації даного Договору, з ініціативи орендодавця та письмової згоди орендаря на таке припинення договірних відносин, після закінчення строку дії даного договору - отримати від орендодавця відшкодування у повному обсязі витрат за проведені поточні ремонти, поліпшення, реконструкції, перебудови та перепланування нерухомого майна до моменту закінчення строку даного договору, які не були враховані у орендних платежах;
- користуватися прилеглою до нерухомого майна земельною ділянкою, розміщувати на ній будь які власні тимчасові споруди, встановлювати огорожу та інше.
У випадку порушення зобов`язання, що виникає з цього приводу договору, сторона несе відповідальність визначену цим договором та чинним в Україні законодавством (пункт 9.1 спірного договору оренди).
У розумінні пункту 9.1.1 спірного договору оренди, порушенням договору є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням умов, визначених змістом цього договору.
Сторона вважається невинуватою і не несе відповідальність за порушення договору, якщо вона доведе, що вжила всіх належних від неї заходів щодо належного виконання цього договору (пункту 9.1.2 спірного договору оренди).
Пунктом 9.1.3 спірного договору оренди передбачено, що сторона, яка порушила умови договору повинна у повному обсязі за власний рахунок компенсувати іншій стороні матеріальну шкоду, упущену вигоду, та втрати зроблені потерпілою стороною на виконання умов договору.
Усі спори, що виникають з цього договору або пов`язані із ним, вирішуються шляхом переговорів між сторонами. Якщо відповідний спір не можливо вирішити шляхом переговорів він вирішується в судовому порядку за встановленою підвідомчістю та підсудністю такого спору відповідно до чинного в Україні законодавства (пункти 10.1-10.2 спірного договору оренди).
Договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання. Строк договору починає свій перебіг з 10 липня 2023 року та закінчується через 35 календарних місяців з моменту його підписання, якщо його дію не пролонговано у порядку, передбаченому даним договором. Закінчення строку цього Договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії цього договору (пункти 11.2-11.4 спірного договору оренди).
Договір вважається пролонгованим на той самий строк та на тих самих умовах в разі, якщо за шість місяців до його закінчення сторони у письмовій формі та аналогічним листом на електронній сторінці Інтернет ресурсу "Відкритий" не повідомили один одного про намір його не продовжувати. В разі, якщо сторона повідомила іншу сторону про намір не продовжувати Договір за 6 місяців до закінчення Договору належним чином, але не компенсувала іншій Стороні за 3 місяці до закінчення дії Договору понесені стороною витрати на поточний ремонт, поліпшення, реконструкцію, перебудову та перепланування Нерухомого майна, договір вважається пролонгованим на той самий строк та на тих самих умовах договору (пункт 11.5 спірного договору оренди).
Орендодавець в період дії цього договору оренди з власної ініціативи та в односторонньому порядку не має права розірвати цей договір оренди без письмової згоди орендаря (пункт. 1.6 спірного договору оренди).
Пунктом 12.3 спірного договору оренди передбачено, що додаткові угоди та додатки до цього договору є його невід`ємними частинами і мають юридичну силу у разі, якщо вони укладені (складені) у тій самій формі, що й договір та підписані сторонами. Додаткові угоди до цього договору можуть укладатися сторонами в будь-який час в межах цього договору.
Суд зазначає, що даний договір з боку Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" підписаний на підставі довіреності №23/07-03 Ніколаєнко Р.В., без його засвідчення печаткою. З боку Громадської організації "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" договір підписаний Шинкарюк А.Г. із засвідченням підпису печаткою громадської організації (а.с. 9, том 1).
Згідно з умовами договору між сторонами підписано акт приймання-передачі в строкове платне користування нерухомого майна (додаток №1 до спірного договору оренди; а.с. 11, том 1), відповідно до умов якого:
- орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування на умовах, визначених договором, нерухоме майно, загальною площею 1230 кв.м., яке розташоване за адресою: 49000, місто Дніпро, провулок Добровольців, будинок 10 (надалі за актом – нерухоме майно);
- нерухоме майно передано в задовільному технічному стані.
Крім того, 10.07.2023 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди кровлі №10/07-1 від 10.07.2023 (далі - додаткова угода; а.с. 9 на звороті), умовами якої сторони погодили наступне:
- у зв`язку з передачею орендарем частини орендованого нерухомого майна в суборенду компаніям - надавачам комунікаційних послуг (інтернет, стільниковий зв`язок тощо) сторони, з метою недопущення перешкоди орендарю в використанні нерухомого майна домовились про посилену відповідальність орендодавця за порушенням обов`язку безперешкодного використання орендарем нерухомого майна;
- доповнити пункт 6.1 договору наступним реченням: "Забезпечити електропостачання власними потужностями та можливість підключення до електромереж Орендодавця обладнання орендаря та/або суборендарів";
- додати до договору пункт 9.1.4 "9.1.4. Орендодавець за порушення зобов`язань, передбачених пунктом 6.1. Договору, несе відповідальність перед Орендарем у вигляді штраф в розмірі 200 000 (двісті тисяч) гривень".
Інші умови договору та додатків до нього, не змінені цією угодою, залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені сторонами раніше, і сторони підтверджують їх обов`язковість для себе (пункт 3 додаткової угоди).
Судом встановлено, що спірний договір оренди кровлі № 10/07-1 від 10.07.2023, укладений між Громадською організацією "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" та Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10", містить погодження сторонами істотних умов, визначених законом для даного виду договорів - щодо предмета оренди, строку користування, розміру орендної плати та прав і обов`язків сторін.
Разом із тим, суд звертає увагу, що у матеріалах справи наявні доводи сторін про можливе порушення порядку укладення цього договору, зокрема щодо відсутності рішення загальних зборів співвласників про передачу спільного майна в користування та існування чинного договору оренди від 30.08.2019 № 2/30-08.

2. Наявність або відсутність рішення загальних зборів співвласників про передачу спільного майна (даху будинку) в оренду.

Відповідно до положень статті 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) вбачається, що органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об`єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників. Рішення загальних зборів оприлюднюється. У передбачених статутом або рішенням загальних зборів випадках воно може бути надане співвласникам під розписку або направлене поштою (рекомендованим листом). Співвласники мають право знайомитися з рішеннями (протоколами) загальних зборів, затвердженими такими рішеннями документами та робити з них копії. Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку. До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься: затвердження статуту об`єднання, внесення змін до нього; обрання членів правління об`єднання; питання про використання спільного майна; затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об`єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про зведення господарських споруд; визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління; визначення обмежень на користування спільним майном; обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації; прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах. За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від об`єднання, яким зборами надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання зборів представників. Статутом визначаються порядок скликання та голосування, перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників. Збори представників не можуть вирішувати питання, які стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна або умови проживання. Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Статутом об`єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах. Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників. Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частиною чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими. Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти"). Для керівництва поточною діяльністю об`єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об`єднання, визначених статутом. Правління є виконавчим органом об`єднання і підзвітне загальним зборам. Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами. До компетенції правління відноситься: підготовка кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством; розпорядження коштами об`єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об`єднання кошторису; укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням; ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об`єднання; скликання та організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників; призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення. Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об`єднання на загальних зборах обирається з числа співвласників ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора. Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджуються загальними зборами.
Отже питання розпорядження спільним майном, у тому числі передання його в оренду третім особам, належить до виключної компетенції загальних зборів співвласників. Такі рішення приймаються більшістю голосів співвласників будинку та оформлюються відповідним протоколом зборів.
Матеріали справи не містять жодного протоколу загальних зборів співвласників Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10", яким би було прийнято рішення про передачу кровлі будинку за адресою: місто Дніпро, провулок Добровольців, 10 у користування (оренду) Громадській організації "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід", зокрема за спірним договором оренди кровлі № 10/07-1 від 10.07.2023
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" у своїх поясненнях зазначає, що загальні збори з цього питання не проводилися, а ОСОБА_2 самостійно від імені об`єднання співвласників багатоквартирного будинку уклав спірний договір, не маючи на те відповідного рішення співвласників.
Громадська організація "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" доказів на підтвердження протилежного, зокрема, протоколу зборів чи письмових згод співвласників не надало.

3. Повноваження осіб, які підписали договір оренди від імені сторін, відповідність цих повноважень вимогам статуту та закону.

Як вказано вище, спірний договір оренди кровлі № 10/07-1 від 10.07.2023 підписаний від імені Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" - Ніколаєнком Русланом Васильовичем на підставі довіреності №23/07-03 від 23.07.2018, виданої колишнім головою правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10". Від імені Громадській організації "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" договір підписано Шинкарюк Андрієм Григоровичем, як керівником громадської організації на час укладення договору. 
Згідно з поясненнями голови правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10", про існування зазначеної довіреності останній повідомлений не був; при передачі справ попереднім головою відповідних документів передано не було. Крім того, протоколом засідання правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" №1 від 19.02.2022 усі довіреності, видані раніше, були скасовані, й правління ухвалило рішення, що подальші довіреності підлягають нотаріальному посвідченню (а.с. 144-145, том 1). Скасування довіреностей підтверджується листом-оголошення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" від 19.02.2022 (а.с. 143).
Водночас представник позивача Громадської організації "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" у відповіді на відзив вказує, що довіреність № 23/07-03 від 23.07.2018 була оформлена відповідно до вимог цивільного законодавства, і вчинені на її підставі дії створюють юридичні наслідки для довірителя. Посилання Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" на скасування довіреності не може мати правового значення без належного повідомлення довіреної особи та третіх осіб відповідно до частини 3 статті 249 Цивільного кодексу України
Відповідно до пункту 16 третього розділу статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10", затвердженого протоколом загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" №2 від 23.02.2017 (а.с. 147-152, том 1) голова правління здійснює свої повноваження на підставі рішень правління, має право видавати довіреності на представництво інтересів об`єднання іншим особам.
У матеріалах справи відсутні докази ухвалення правлінням рішення про видачу довіреності № 23/07-03 на ім`я Ніколаєнка Р.В., що свідчить про можливе перевищення ним повноважень при укладенні договору оренди кровлі № 10/07-1. 
Судом встановлено, що на час підписання спірного договору повіреним Ніколаєнко Р.В. від імені Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10", останній водночас був членом Громадської організації "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід", а на час розгляду судом справи взагалі є керівником вказаної юридичної особи, яка є відповідачем за зустрічним позовом. 

4. Наявність та чинність попереднього договору оренди №2/30-08 від 30.08.2019, можливий перетин строків дії двох договорів щодо одного об`єкта.

4.1. Укладення договору оренди кровлі №2/30-08 від 30.08.2019 його умови.

Відповідно до витребуваних для огляду матеріалів справи №904/2502/24 (наявної копії) вбачається, що 30.08.2019 між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10", в особі Голови правління Кривошей Ірини Павлівни, як орендодавцем, та Громадською організацією "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід", в особі керівника Шинкарюка Андрія Григоровича, як орендарем, укладено договір оренди кровлі №2/30-08 (далі – договір оренди №2/30-08; а.с. 107-109, том 1), відповідно до умов пункту 1.1. якого орендодавець зобов`язався передати орендареві, а орендар зобов`язався прийняти у строкове платне користування з наступним пріоритетним правом на дострокову оренду, а орендар зобов`язався прийняти у строкове платне користування приміщення на горищі і дах будівлі багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Дніпро, провулок Добровольців, будинок 10 (далі за договором іменується, як нерухоме майно) із майном, що в ньому знаходиться, та зобов`язується сплачувати орендодавцеві орендну плату.
Згідно з умовами пункту 1.2 договору оренди №2/30-08 стан нерухомого майна, що орендується на момент передання в оренду, задовільний.
Пунктом 1.3 договору оренди №2/30-08 передбачено, що недоліки нерухомого майна, що орендується, на момент передачі в оренду потребує відновлення, ремонту, поліпшень, реконструкції.
Відповідно до пункту 1.4 договору оренди №2/30-08 сторони визначили, що в оренду також здається все рухоме майно, яке знаходиться у приміщеннях нерухомого майна.
Сторони домовились про такий порядок відновлення нерухомого майна що орендується та майна в ньому: капітальний ремонт, поточний ремонт, поліпшення, реонструкцію нерухомого майна здійснює орендар в рахунок орендної плати з моменту підписання акту приймання-передачі по договору оренди без додаткових узгоджень з орендодавцем (пункт 1.4 договору оренди №2/30-08).
Нерухоме майно, що орендується, надається орендарю для ведення громадської діяльності та будь-якої іншої діяльності, що не суперечить статуту орендаря та діючому законодавству (пункт 2.1 договору оренди №2/30-08).
Нерухоме майно та майно, що орендується, повинні бути передані орендодавцем та прийняті орендарем, протягом 3-х днів з дня підписання даного договору, згідно акту прийому передачі (пункт 3.1 договору оренди №2/30-08).
Строк оренди нерухомого майна, що орендується, складає 36 місяців з моменту прийняття нерухомого майна, що орендується за актом прийому-передачі (пункт 4.1 договору оренду №2/30-08)
За умовами пункту 5.1 договору оренди №2/30-08 розмір місячної орендної плати складає 2500,00 грн.
Пунктом 5.2 договору оренди №2/30-08 передбачено, що орендна плата до 31 грудня 2019 року з дня підписання даного договору оренди та акту приймання-передачі не сплачується орендарем орендодавцю.
Орендар в рахунок орендної плати без додаткових узгоджень і на свій власний розсуд може здійснювати в нерухомому майні капітальний ремонт, поточний ремонт, поліпшення, реконструкцію, перепланування або перебудови (пункт 5.3 договору оренди №2/30-08).
Після завершення орендарем капітального ремонту та (або) поточного ремонту, поліпшення реконструкції, перепланування, перебудови, орендар підписує акт приймання виконаних робіт (пункт 5.4 договору оренди №2/30-08).
Орендна плата сплачується орендарем не пізніше 25 числа кожного наступного місяця на розрахунковий рахунок орендодавця, а в разі, якщо вартість витрат орендаря на капітальний, поточний ремонт, поліпшення, реконструкцію, перепланування чи перебудову перевищує вартість орендної плати, орендар починає сплачувати орендну плату з моменту зрівняння вартості таких своїх витрат з орендною платою за відповідний період (пункт 5.5 договору оренди №2/30-08).
Згідно із пунктом 5.6 договору оренди №2/30-08 розмір орендної плати не може переглядатися та змінюватись орендодавцем у односторонньому порядку без письмової згоди орендаря.
Відповідно до пункту 5.7 договору оренди №2/30-08 орендар має право вносити орендну плату наперед за будь-який строк у розмірі, що визначається на момент оплати.
Вартість комунальних послуг та інших витрат, зборів податків на землю, податків на нерухомість та інших податків чи зборів входить до орендної плати та оплачується орендодавцем самостійно за власний рахунок (пункт 5.8 договору оренди №2/30-08).
Орендар має право на укладання особисто від свого імені або від імені третіх осіб, будь-яких договорів, в такому випадку дані суми витрат виключаються із вартості орендної плати (пункт 5.9 договору оренди №2/30-08).
Згідно із пунктом 6.1 договору оренди №2/30-08 орендодавець зобов`язаний:
- забезпечувати безперешкодне використання орендарем нерухомого майна, що орендується на умовах цього договору;
- не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованим нерухомим майном на умовах цього договору;
- в разі розірвання договору за письмовою згодою орендаря, компенсувати орендарю всі витрати, пов`язані з капітальним ремонтом, поточним ремонтом, поліпшенням, реконструкціями, перебудовами та переплануваннями нерухомого майна;
- не передавати нерухоме майно без письмової згоди орендаря у користування оренду та управління іншим фізичним або юридичним особам.
Орендодавець має право: виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору; отримувати від орендаря орендну плату в порядку, передбаченому даним договором (пункт 6.2 договору оренди №2/30-08).
Відповідно до пункту 7.1 договору оренди №2/30-08 орендар зобов`язаний:
- використовувати нерухоме майно, що орендується, виключно у відповідності до мети оренди. визначеної у пункті 2.1 цього договору;
- своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату починаючи з 01 січня 2019 року;
- забезпечувати збереження та охорону орендованого нерухомого майна та майна тримати нерухоме майно в належному стані, здійснювати заходи протипожежної безпеки, здійснювати за рахунок оренди капітальний та поточний ремонт, поліпшення реконструкцію, перебудову та перепланування нерухомого майна на свій власний розсуд без додаткових узгоджень з орендодавцем;
- дотримуватися протипожежних правил а також правил користування тепловою та електричною енергією, не допускати перевантаження електромереж.
За умовами пункту 7.2 договору оренди №2/30-08 орендар має право:
- виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору;
- використовувати орендоване нерухоме майно на власний розсуд;
- користуватися системами комунікацій, які знаходяться в приміщеннях нерухомого майна, що орендується;
- здавати майно в суборенду на власний розсуд без згоди орендодавця;
- установлювати сигналізацію та інші системи охорони;
- замінювати та (або) встановлювати замки до дверей всіх приміщень нерухомого майна;
- оформляти та обладнати приміщення нерухомого майна, що орендується на власний розсуд;
- на свій розсуд в рахунок орендної плати і без додаткової згоди орендодавця здійснювати поточний ремонт, перепланування, перебудову, реконструкцію та поліпшення нерухомого майна;
- на першочергову довгострокову оренду нерухомого майна в разі прийняття рішення орендодавцем з компенсацією шляхом виключення з загальної вартості майбутньої орендної плати понесених орендарем та не врахованих у орендних платежах, витрат на поточний ремонт, поліпшення, реконструкцію, перебудови та перепланування нерухомого майна;
- в разі не пролонгації даного договору, з ініціативи орендодавця та письмової згоди орендаря на таке припинення договірних відносин, після закінчення строку дії даного договору - отримати від орендодавця відшкодування у повному обсязі витрат за проведені поточні ремонти, поліпшення, реконструкції, перебудови та перепланування нерухомого майна до моменту закінчення строку даного договору, які не були враховані у орендних платежах;
- користуватися прилеглою до нерухомого майна земельною ділянкою, розміщувати на ній будь які власні тимчасові споруди, встановлювати огорожу та інше.
У випадку порушення зобов`язання, що виникає з цього приводу договору, сторона несе відповідальність визначену цим договором та чинним в Україні законодавством (пункт 9.1 договору оренди №2/30-08).
У розумінні пункту 9.1.1 договору оренди №2/30-08, порушенням договору є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням умов, визначених змістом цього договору.
Сторона вважається невинуватою і не несе відповідальність за порушення договору, якщо вона доведе, що вжила всіх належних від неї заходів щодо належного виконання цього договору (пункту 9.1.2 договору оренди №2/30-08).
Пунктом 9.1.3 договору оренди №2/30-08 передбачено, що сторона, яка порушила умови договору повинна у повному обсязі за власний рахунок компенсувати іншій стороні матеріальну шкоду, упущену вигоду, та втрати зроблені потерпілою стороною на виконання умов договору.
Усі спори, що виникають з цього договору або пов`язані із ним, вирішуються шляхом переговорів між сторонами. Якщо відповідний спір не можливо вирішити шляхом переговорів він вирішується в судовому порядку за встановленою підвідомчістю та підсудністю такого спору відповідно до чинного в Україні законодавства (пункти 10.1-10.2 договору оренди №2/30-08).
Договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання. Строк договору починає свій перебіг з 23 вересня 2019 року та закінчується через 36 календарних місяців з моменту його підписання, якщо його дію не пролонговано у порядку, передбаченому даним договором. Закінчення строку цього договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії цього договору (пункти 11.2-11.4 договору оренди №2/30-08).
Договір вважається пролонгованим на той самий строк та на тих самих умовах в разі, якщо за шість місяців до його закінчення сторони у письмовій формі та аналогічним листом на електронній сторінці Інтернет ресурсу "Відкритий" не повідомили один одного про намір його не продовжувати. В разі, якщо сторона повідомила іншу сторону про намір не продовжувати Договір за 6 місяців до закінчення договору належним чином, але не компенсувала іншій стороні за 6 місяці до закінчення дії договору понесені стороною витрати на ремонт, поліпшення, реконструкцію, перебудову та перепланування нерухомого майна, договір вважається пролонгованим на той самий строк та на тих самих умовах договору (пункт 11.6 договору оренди №2/30-08).
Орендодавець в період дії цього договору оренди з власної ініціативи та в односторонньому порядку не має права розірвати цей договір оренди без письмової згоди орендаря (пункт. 1.6 договору оренди №2/30-08).
Пунктом 12.3 договору оренди №2/30-08 передбачено, що додаткові угоди та додатки до цього договору є його невід`ємними частинами і мають юридичну силу у разі, якщо вони укладені (складені) у тій самій формі, що й договір та підписані сторонами. Додаткові угоди до цього договору можуть укладатися сторонами в будь-який час в межах цього договору.
Відповідно до умов даного договору між сторонами підписано акт приймання-передачі в строкове платне користування нерухомого майна (додаток №1 до договору оренди №2/30-08; а.с. 24, том 1, справа №904/2502/24), відповідно до умов якого:
- орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування на умовах, визначених договором, нерухоме майно, загальною площею 1230 кв.м., яке розташоване за адресою: 49000, місто Дніпро, провулок Добровольців, будинок 10 (надалі за актом – нерухоме майно);
- нерухоме майно передано в задовільному технічному стані у повній відповідності до умов договору;
- нерухоме майно передано з майном, яким він укомплектований, згідно з його переліком наведеним у додатку №1 до цього акту (акт приймання-передачі на баланс житлового комплексу).
Судом установлено, що у вказаному договорі сторонами було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов, передбачених законом для даного виду договорів. Отже, з урахуванням презумпції правомірності правочину, договір оренди кровлі № 2/30-08 від 30.08.2019 є укладеним і таким, що породжує у сторін взаємні права та обов`язки щодо його виконання.
Відповідно до оглянутих матеріалів справи №904/2502/24 встановлено, що Господарським судом Дніпропетровської області 10.10.2024 у даній справі ухвалено рішення, яким договір оренди кровлі № 2/30-08 від 30.08.2019 було розірвано у зв`язку з порушенням орендарем умов договору щодо оплати та відновлення орендованого майна, а також стягнуто з орендаря заборгованість у сумі 400 101,78 грн, з яких 127 500,00 грн становить основний борг.
Разом з тим, відповідно до ухвали Центрального апеляційного господарського суду від 17.01.2025, виконання зазначеного рішення було зупинено на час апеляційного перегляду, а тому воно не набрало законної сили і не породжує остаточних правових наслідків щодо припинення договору.
Отже, на час укладення договору оренди кровлі №10/07-1 від 10.07.2023 дія попереднього договору оренди № 2/30-08 від 30.08.2019 формально не була припинена, а рішення про його розірвання не набуло остаточності. Відповідно, суд бере до уваги, що чинність договору 2019 року залишається предметом судового перегляду, а тому факт припинення дії цього договору не може вважатися встановленим до завершення апеляційного провадження у справі №904/2502/24.

4.2 Перетин строків дії двох договорів щодо одного об`єкта

Згідно із вищевказаним вбачається, що на момент укладення договору оренди кровлі №10/07-1 від 10.07.2023 між Громадською організацією "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" та Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" діяв договір оренди №2/30-08 від 30.08.2019 укладений між тими ж сторонами, дія якого припинена не була припинена.
Згідно з матеріалами справи №904/2502/24, рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 10.10.2024 договір оренди №2/30-08 від 30.08.2019 (попередній договір) розірвано, проте ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.01.2025 виконання зазначеного рішення було зупинено на час апеляційного перегляду. Таким чином, на час укладення нового договору оренди (10.07.2023) рішення про розірвання попереднього договору ще не існувало, а отже, договір №2/30-08 формально залишався чинним і породжував правові наслідки для сторін.
Обидва договори укладені між тими самими сторонами, стосуються одного й того самого об`єкта оренди - кровлі (даху) будинку за адресою: місто Дніпро, провулок Добровольців, будинок 10, а їх умови дублюють одна одну за предметом, правами та обов`язками сторін.
Таким чином, укладення договору №10/07-1 від 10.07.2023 за наявності чинного договору №2/30-08 від 30.08.2019 призвело до фактичного перетину строків оренди одного об`єкта між тими самими сторонами, що створює подвійну оренду спільного майна та суперечить вимогам статей 203, 215, 627, 628 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), якими встановлено принцип єдності волевиявлення сторін і неприпустимість укладення кількох правочинів щодо одного об`єкта на той самий період.
Суд зазначає, що така колізія у правовідносинах порушує принцип визначеності та стабільності договірних зобов`язань, а також свідчить про наявність правової невизначеності у частині належного суб`єкта користування дахом будинку, що має істотне значення для вирішення спору по суті.

5. Правові наслідки укладення договору оренди без рішення загальних зборів співвласників, тобто питання його дійсності або недійсності.

Судом встановлено, що спірний договір оренди кровлі № 10/07-1 від 10.07.2023, укладений між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" та Громадською організацією "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" підписаний представником останнього без прийняття рішення загальних зборів співвласників будинку про передачу частини спільного майна (даху) в користування третій особі.
Згідно із положеннями статті 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), питання щодо порядку користування спільним майном, а також передачі його в користування третім особам належать до виключної компетенції загальних зборів співвласників. Отже, передача спільного майна без відповідного рішення загальних зборів є порушенням установленого законом порядку реалізації права спільної власності.
Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства, а також інтересам суспільства, його моральним засадам. За змістом статті 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання стороною вимог, установлених частинами 1– 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
З огляду на викладене, відсутність рішення загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку є суттєвим порушенням процедури формування волі власників спільного майна (мешканців будинку та учасників об`єднання співвласників багатоквартирного будинку). Без волевиявлення співвласників голова правління чи будь-який представник об`єднання співвласників багатоквартирного будинку не має повноважень укладати договори, якими змінюється порядок користування спільним майном або обмежуються права співвласників.
Верховний Суд у своїй усталеній практиці (зокрема, постанови від 10.11.2022 у справі №910/9434/21, від 09.03.2023 у справі №922/1902/22, від 18.04.2023 у справі №910/18430/21) роз`яснив, що укладення договорів від імені об`єднання співвласників багатоквартирного будинку без рішення загальних зборів про передачу спільного майна в користування третім особам є перевищенням повноважень органів управління об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, а такі правочини є оспорюваними і можуть бути визнані недійсними судом.
Разом із тим, презумпція правомірності правочину, передбачена статтею 204 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), означає, що правочин вважається дійсним, доки його недійсність не буде встановлена судом. У межах цієї справи питання дійсності договору оренди кровлі №10/07-1 є предметом зустрічного позову.
Отже, укладення договору оренди кровлі №10/07-1 від 10.07.2023 без рішення загальних зборів співвласників свідчить про порушення передбаченої законом процедури реалізації права спільної власності, що створює підстави для визнання такого договору недійсним.

ІV. Мотиви суду

1. Норми права, які застосував суд. Позиції Верховного Суду щодо застосування норм права, які підлягають врахуванню

Згідно статті 11 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Частиною статті 13 Цивільного кодексу України передбачено, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.
В той же час, частинами 1,2 статті 13 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Статтею 759 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Згідно із положеннями статті 760 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Предметом договору найму можуть бути майнові права. Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.
Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму. (стаття 761 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин)).
Пунктом 2 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Згідно із пункту 6 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), спільне майно багатоквартирного будинку приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30.06.2022 у справі №922/1406/21 зазначено, що "допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень" (Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі №916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі №904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі №906/1169/17).
Статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Згідно статті 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Відповідно до статті 368 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
Частиною 2 статті 369 Цивільного кодексу України встановлено (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), що розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпоряджання спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Згідно зі статтею 382 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до частини 1 статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Частиною 1 статті 9 цього Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю.
Відповідно до статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком; визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком; прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).
Статтею 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.
Верховний Суд у своїй усталеній практиці (зокрема, постанови від 10.11.2022 у справі № 910/9434/21, від 09.03.2023 у справі № 922/1902/22, від 18.04.2023 у справі № 910/18430/21) роз`яснив, що укладення договорів від імені об`єднання співвласників багатоквартирного будинку без рішення загальних зборів про передачу спільного майна в користування третім особам є перевищенням повноважень органів управління об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, а такі правочини є оспорюваними і можуть бути визнані недійсними судом.
Згідно з підпунктом 2 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) одним із способів захисту судом цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.
Згідно з положеннями частини 1 статті 204 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Стаття 215 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначає підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Визнання правочину недійсним є одним з передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів за статтею 16 Цивільного Кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Верховний Суд у постанові 10.05.2018 по справі №910/15993/16 зазначив, що неіснуюче право щодо об`єкта нерухомості не породжує й прав власника щодо розпорядження майном, зокрема, продажу третім особам.
Враховуючи вищевикладене, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку не може бути власником майна, оскільки право власності на спільне майно належить безпосередньо співвласникам (власникам квартир), а не Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку як юридичній особі. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку лише забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Статтею 92 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону.
Відповідно до частини 2 статті 207 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.
Згідно із статтею 237 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
Відповідно до статті 244 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) представництво за довіреністю може ґрунтуватися на акті органу юридичної особи. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.
Частина 3 статті 92 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлює виняток із загального правила щодо визначення правових наслідків вчинення правочину представником з перевищенням повноважень (статті 203, 241 Цивільного кодексу України). Для третьої особи, яка уклала з юридичною особою договір, обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи загалом не мають юридичної сили, хоча б відповідні обмеження й існували на момент укладення договору.
Таке обмеження повноважень набуває юридичної сили для третьої особи в тому випадку, якщо саме вона, ця третя особа, вступаючи у відносини з юридичною особою та укладаючи договір, діяла недобросовісно або нерозумно, зокрема, достеменно знала про відсутність в органу юридичної особи чи її представника необхідного обсягу повноважень або повинна була, проявивши принаймні розумну обачність, знати про це. Тягар доказування недобросовісності та нерозумності в поведінці третьої особи несе юридична особа.
З огляду на приписи статей 92, 237-239, 241 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) для визнання недійсним договору, укладеного юридичною особою з третьою особою, з підстави порушення установленого обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи, не має самостійного юридичного значення факт перевищення повноважень органом чи особою, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, як і сам по собі факт скасування довіреності представнику, який у період її чинності здійснював свої права та виконував обов`язки за цією довіреністю.
Такий договір може бути визнаний недійсним із зазначених підстав у тому разі, якщо буде встановлено, що сама третя особа, контрагент юридичної особи за договором, діяла недобросовісно і нерозумно. Тобто третя особа знала або за всіма обставинами, проявивши розумну обачність, не могла не знати про обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи чи про припинення дії довіреності, виданої представнику юридичної особи, який укладає договір від її імені.
Отже, для визнання недійсним договору з тієї підстави, що його було укладено представником юридичної особи з перевищенням повноважень, необхідно встановити, по-перше, наявність підтверджених належними і допустимими доказами обставин, які свідчать про те, що контрагент такої юридичної особи діяв недобросовісно або нерозумно. При цьому тягар доказування недобросовісності та нерозумності в поведінці контрагента за договором несе юридична особа. По-друге, дії сторін такого договору мають свідчити про відсутність реального наміру його укладення і виконання.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 668/13907/13-ц.
Відповідно до постанова Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного суду від 10.04.2019 у справі №390/34/17, визначено, що октрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони,
Таким чином, доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), що випливає з принципу добросовісності, покладає на учасників цивільних правовідносин обов`язок діяти послідовно, добросовісно та узгоджено зі своєю попередньою поведінкою, утримуючись від дій, які суперечать власним раніше вираженим намірам або заявам.
Сторона, яка раніше своїми діями чи заявами сформувала у іншої сторони легітимне очікування певної поведінки або правової позиції, не може згодом діяти всупереч цьому очікуванню, якщо такі дії ставлять іншу сторону у гірше становище або порушують баланс інтересів.
Відповідно, усі учасники договірних відносин мають діяти добросовісно, узгоджуючи свої подальші рішення із попередньою поведінкою та взятими на себе зобов`язаннями. Недопустимою є зміна правової позиції сторони всупереч власним діям, які породили у контрагента обґрунтовану довіру, оскільки така поведінка порушує принцип справедливості, правової визначеності та стабільності цивільного обороту.

2. Оцінка судом доказів та позицій сторін

17.10.2019 набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" від 20.09.2019 №132-IX, яким було, зокрема внесено зміни до Господарського процесуального кодексу України і змінено назву статті 79 Господарського процесуального кодексу України з "Достатність доказів" на "Вірогідність доказів" та викладено її у новій редакції, фактично впровадивши в господарський процес стандарт доказування "вірогідності доказів".
У рішенні Європейського Суду з прав людини у справі "Brualla Gomez de La Torre v. Spain" від 19.12.1997 наголошено про загальновизнаний принцип негайного впливу процесуальних змін на позови, що розглядаються.
Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
Згідно зі статтею 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
У розумінні положень наведеної норми на суд покладено обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.
Таким чином, обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів, що запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановляння законного й обґрунтованого рішення.
З`ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів передбачених статтею 86 Господарського процесуального кодексу України щодо відсутності у жодного доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв`язку доказів у їх сукупності.
Оцінюючи надані сторонами докази та їх пояснення, суд виходить із принципу вірогідності доказів, визначеного статтею 79 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якого належними та допустимими визнаються лише ті докази, які дають змогу суду дійти переконання у наявності чи відсутності певних обставин з достатнім ступенем достовірності.
З матеріалів справи встановлено, що договір оренди кровлі № 10/07-1 від 10.07.2023 укладено без прийняття рішення загальними зборами співвласників багатоквартирного будинку, що прямо суперечить вимогам частини дев`ятої статті 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Згідно із цією нормою, питання використання спільного майна належить до виключної компетенції загальних зборів і не може бути вирішене правлінням чи іншими посадовими особами об`єднання одноосібно.
Матеріали справи не містять доказів того, що загальні збори Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" приймали рішення про передачу даху будинку в оренду або уповноважували голову правління укладати договір № 10/07-1.
Більше того відповідно до пункту 3 третього розділу статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10", затвердженого протоколом загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" №2 від 23.02.2017 (а.с. 147-152, том 1) питання про використання спільного майна, у тому числі крівлі, належить до виключної компетенції загальних зборів.
Отже, цей правочин був укладений з перевищенням повноважень посадової особи та з порушенням встановленого законом порядку розпорядження спільним майном співвласників, що згідно зі статтями 203, 215 Цивільного кодексу України є підставою для визнання договору недійсним.
Суд також встановив, що на момент укладення спірного договору 2023 року продовжував діяти попередній договір оренди №2/30-08 від 30.08.2019, який не був розірваний у встановленому порядку. Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 10.10.2024 у справі № 904/2502/24 про розірвання цього договору не набрало законної сили, оскільки його виконання зупинено ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.01.2025. Отже, на момент підписання нового договору 2023 року виникла ситуація подвійного орендного користування одним і тим самим об`єктом, що суперечить засадам цивільного обороту та підтверджує порушення статті 203 Цивільного кодексу України щодо законності змісту правочину.
Крім того, суд звертає увагу, що поведінка позивача у первісному позові є суперечливою та не відповідає принципу добросовісності, закріпленому у статтях 3 і 13 Цивільного кодексу України. 
Як вбачається з матеріалів справи № 904/2502/24, відповідач здійснював платежі на користь позивача за договором оренди № 2/30-08 від 30.08.2019 (який не є предметом спору у даній справі), зокрема платіжною інструкцією № 2 від 10.01.2024, що підтверджує визнання ним чинності та правомірності попереднього договору. 
Водночас, звертаючись із позовом про стягнення коштів за новим договором №10/07-1, позивач фактично заперечує наявність попередніх зобов`язань, чим порушує доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), зміст якої роз`яснено у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №390/34/17.
Згідно з цією доктриною, сторона, яка своїми попередніми діями або заявами створила для іншої сторони обґрунтоване переконання щодо певного правового стану, не може згодом поводитися всупереч власній попередній поведінці. Отже, сплата позивачем орендної плати за чинним договором 2019 року в період дії нового договору 2023 року виключає можливість посилання на останній як на єдино дійсний, а тому підтверджує недобросовісність і непослідовність його правової позиції.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що договір оренди № 10/07-1 від 10.07.2023 є недійсним, оскільки укладений із порушенням вимог закону, без належних повноважень і за відсутності рішення загальних зборів співвласників будинку, а також у суперечливий спосіб, що порушує принцип добросовісності та заборону суперечливої поведінки.
Суд бере до уваги, що відповідно до частини дев`ятої статті 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (в редакції чинні на момент виникнення спірних правовідносин) рішення про передачу спільного майна в оренду, користування чи інше володіння віднесено до виключної компетенції загальних зборів співвласників, і жоден орган управління об`єднання не може одноосібно ухвалювати такі рішення. Отже, укладення договору оренди без рішення загальних зборів суперечить закону та перевищує межі цивільної дієздатності органу юридичної особи, що є підставою для визнання правочину недійсним відповідно до статей 92, 203, 215 Цивільного кодексу України (в редакції чинні на момент виникнення спірних правовідносин).
Крім того, як вказано вище, суд установив, що на момент підписання спірного договору від 10.07.2023 між сторонами вже існували чинні правовідносини оренди за договором № 2/30-08 від 30.08.2019. 
Наявність двох договорів оренди щодо одного об`єкта у різних правових створює подвійну оренду одного об`єкта, що суперечить основним засадам цивільного обороту та вимогам статті 203 Цивільного кодексу України щодо законності змісту правочину. Це також підтверджує відсутність у сторін спільного волевиявлення на укладення нового договору, оскільки його зміст та умови не ґрунтуються на належних правових підставах.
З огляду на сукупність установлених обставин, суд доходить висновку, що договір оренди кровлі № 10/07-1 від 10.07.2023 є недійсним, оскільки: укладений з порушенням імперативних вимог закону; підписаний особою, яка не мала належних повноважень на його вчинення; виник за відсутності рішення загальних зборів співвласників, які є єдиним органом, уповноваженим розпоряджатися спільним майном; суперечить чинному договору оренди 2019 року; свідчить про суперечливу поведінку позивача, що порушує принцип добросовісності у цивільних правовідносинах.
Оцінюючи доводи (заперечення) Громадської організації "Ветеранів-воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" проти зустрічних позовних вимог, господарський суд зазначає наступне.
Заперечуючи проти задоволення зустрічного позову, відповідач посилається на наявність у особи, яка підписала спірний договір, повноважень на підставі довіреності від 23.07.2018, фактичне виконання договору сторонами, а також відсутність належних доказів припинення такої довіреності. 
Зазначені доводи не приймаються судом з огляду на таке.
Як встановлено судом, рішення загальних зборів співвласників щодо передачі кровлі будинку в оренду на умовах спірного договору не приймалось.
Відповідачем не надано доказів, які б підтверджували уповноваження особи на укладення саме такого правочину від імені позивача, у тому числі в межах реалізації рішень органів управління об`єднання.
Посилання на довіреність від 23.07.2018 саме по собі не підтверджує наявності таких повноважень, з урахуванням встановлених обставин щодо відсутності рішення співвласників та змісту спірного договору, а також з огляду встановлений судом факт скасування довіреностей протоколом засідання правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" №1 від 19.02.2022 .
Посилання відповідача на положення частини 3 статті 249 Цивільного кодексу України не приймається судом, оскільки у даному випадку предметом оцінки є не лише припинення довіреності, а відсутність належного волевиявлення органів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку на укладення правочину, що не може бути усунуто посиланням на правила повідомлення про припинення представництва.
Доводи відповідача щодо фактичного виконання договору, у тому числі здійснення платежів та користування майном, не спростовують встановлених судом обставин укладення правочину без належного волевиявлення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Інші доводи відповідача не містять обставин, які б спростовували встановлені судом факти та впливали на висновки суду у справі.
За таких обставин заперечення відповідача за зустрічним позовом відхиляються судом як необґрунтовані.
Крім того, господарський суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття судового рішення необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18 липня 2006 року у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункту 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пунктом 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (RuizTorija v. Spain) від 09 грудня 1994 року, серія A, № 303-A, п. 29).
Таким чином, суд прийшов до висновку, що вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" у зустрічному позові є законними, обґрунтованими та підтвердженими належними доказами.
За сукупністю встановлених обставин господарський суд дійшов висновку, що спірний договір укладено без належного волевиявлення уповноваженого органу юридичної особи та за відсутності належних повноважень у особи, яка його підписала, що відповідно до вимог статей 203, 215 Цивільного кодексу України є підставою для визнання такого правочину недійсним.
У зв`язку з цим суд дійшов висновку, що зустрічний позов підлягає задоволенню в повному обсязі, визнавши недійсним договір оренди кровлі № 10/07-1 від 10.07.2023.

V. Висновки Суду

Суди зобов`язані належно мотивувати свої рішення для забезпечення права сторін на справедливий розгляд і суспільного контролю за правосуддям. При цьому не вимагається надання відповіді на кожен довід сторін - достатньо викласти мотиви, які мають істотне значення для правильного вирішення спору.
Оцінивши надані сторонами докази відповідно до вимог статей 74, 76-79, 86 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд дійшов таких висновків.
Доводи Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" є обґрунтованими, підтверджуються матеріалами справи та узгоджуються із чинним законодавством.
Обраний спосіб захисту відповідає статті 16 Цивільного кодексу України, є належним та ефективним способом захисту порушеного права співвласників.
Враховуючи викладене, господарський суд дійшов висновку, що зустрічний позов підлягає задоволенню у повному обсязі, а договір оренди кровлі № 10/07-1 від 10.07.2023 слід визнати недійсним.
Суд також зазначає, що відповідно до статті 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім пов`язаних із його недійсністю.
Відтак похідні домовленості, акти приймання-передачі або суборендні відносини, укладені на його підставі, не породжують правових наслідків для сторін.
З огляду на встановлені обставини, досліджені докази та положення чинного законодавства господарський суд дійшов висновку зустрічний позов задовольнити повністю та визнати недійсним договір оренди кровлі №10/07-1 від 10.07.2023, укладений між Громадською організацією "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" та Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10".

VІ. Судові витрати

Склад та порядок розподілу судових витрат визначено главою 8 Господарського процесуального кодексу України.
Згідно з частиною 1 статті 123 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати складаються із судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
При зверненні із зустрічним позовом Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" сплатило судовий збір у розмірі 3 028,00 грн, що підтверджується платіжною інструкцією №1301 від 17.02.2025 (а.с. 136, том 1).
При цьому суд зазначає, що відповідно до підпункту 1 пункту 2 частини 2 статті 4 Закону України "Про судовий збір" ставка судового збору за подання до господарського суду позовної заяви майнового характеру становить 1,5 відсотка ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб і не більше 350 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Згідно з частиною 1 статті 4 Закону України "Про судовий збір" судовий збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі.
Законом України "Про Державний бюджет України на 2025 рік" визначено прожитковий мінімум для працездатних осіб з 1 січня 2025 року в розмірі 3028,00 грн.
Згідно із частиною 3 статті 4 Закону України "Про судовий збір" при поданні до суду процесуальних документів, передбачених частиною другою цієї статті, в електронній формі - застосовується коефіцієнт 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору.
Таким чином, судовий збір за розгляд позовної заяви в даній справі про визнання недійсним договору оренди кровлі №10/07-1 від 10.07.2023 складає: 3028,00 грн (мінімальна ставка в розмірі одного прожиткового мінімуму для працездатних осіб) х 0,8 = 2422,40 грн.
За розгляд позовної заяви Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" сплатило судовий збір у сумі 3 028,00 грн, відповідно до вказаної вище платіжної інструкції №1301 від 17.02.2025. Судовий збір зараховано до Державного бюджету України.
Суд звертає увагу, що при поданні позовної заяви в електронній формі заявником сплачено судовий збір без застосування передбаченого частиною 3 статті 4 Закону України "Про судовий збір" коефіцієнту 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору, тобто відповідачем (позивачем за зустрічним позовом) було внесено судовий збір у більшому розмірі (3 028,00 грн), ніж встановлено законом. Відтак має місце переплата на суму 605,60 грн (3028,00 - 2422,40), яку Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" має право повернути з Державного бюджету України на підставі пункту 1 частини 1 статті 7 Закону України "Про судовий збір" у разі подання до суду відповідного клопотання.
З огляду на повне задоволення зустрічного позову, відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, сплачений судовий збір у розмірі 2 422,40 грн підлягає стягненню з Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10".
Доказів понесення інших судових витрат у справі за зустрічним позовом сторони не подали.

Керуючись статтями 2, 3, 20, 73 - 79, 86, 91, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, - 

ВИРІШИВ:

Зустрічний позов задовольнити у повному обсязі.
Визнати недійсним договір оренди кровлі №10/07-1 від 10.07.2023, укладений між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" (ідентифікаційний код 41001215) та Громадською організацією "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" (ідентифікаційний код 40144464).
Стягнути з Громадської організації "Ветеранів - воїнів АТО та бійців батальйонів спеціального призначення "Схід" (49000, Дніпропетровська область, місто Дніпро, проспект Металургів, будинок 97; ідентифікаційний код 40144464) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Добровольців 10" (49012, Дніпропетровська область, місто Дніпро, провулок Добровольців, будинок 10; ідентифікаційний код 41001215) 2 422,40 грн (дві тисячі чотириста двадцять дві гривні сорок копійок) – судових витрат по сплаті відповідачем (позивачем за зустрічним позовом) судового збору за подання зустрічної позовної заяви. 
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення суду може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складання рішення шляхом подання апеляційної скарги до Центрального апеляційного господарського суду.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 16.04.2026

Суддя Т.В. Іванова