Справа № 201/16593/24
Провадження 2/201/397/2026
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

16 лютого 2026 року м. Дніпро

Соборний районний суд міста Дніпра в складі:
головуючого - судді Покопцевої Д.О.,
при секретарі – Тоцькій Л.В., 
за участі адвокатів – Пасічника Т.В., Туренка Д.О., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Дніпрі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди квартири, стягнення матеріальних та моральних збитків, -

ВСТАНОВИВ:

Позивачка зазначила, що 05.03.2024р. між сторонами було укладено договір оренди квартири АДРЕСА_1 , строком з 05.03.2024 по 05.03.2025р.р. з можливістю пролонгації. 
Відповідно до п.2.2 цього договору, в квартирі буде проживати позивачка ОСОБА_1 .
Строки оренди можуть бути змінені за взаємною згодою обох сторін (п.4.1 договору). 
Орендодавець зобов?язується до завершення строку дії договору не здавати квартиру в оренду іншим фізичним чи юридичним особам (п.6.5 договору).
Всупереч вищевказаному пункту договору відповідач примусово виселив позивачку з квартири з підстав заключення іншого договору з іншим орендарем на більш вигідних умовах, через що вона понесла матеріальні збитки, а саме: 12000грн за послуги ріелтора з найму квартири АДРЕСА_1 , 30 000грн, які сплачені новому наймодавцю (по 15 000грн за перший та останній місяці найму). 
Через викладене позивачка просить розірвати договір оренди від 05.03.2024р., укладений між сторонами, стягнути з відповідача 42 000грн збитків та 30 000грн моральної шкоди, обгрунтованої незаконними діями відповідача. 
В судовому засіданні позивачка позов підтримала, просить задовольнити, суду пояснила, що 05.03.2024р. за допомогою ріелтора на ім`я ОСОБА_3 орендувала у відповідача квартиру АДРЕСА_1 . Послуги ріелтора з підбору квартири коштували 12 000грн. Договір оренди позивачка та відповідач підписували власноруч, ріелтор ОСОБА_3 була свідком. Вартість 1 місяця оренди квартири – 12 500грн., які сплачувалися 5 числа кожного місяця, плюс комунальні послуги, разом із позивачкою проживав її співмешканець ОСОБА_4 , вселилися вони через тиждень після підписання договору. 11.08.2024р. відповідач надіслав ОСОБА_5 повідомлення про те, що хоче зустрітися та обговорити підвищення орендної плати за квартиру з 01.09.2024р. на 5 000грн, щоб покривати власну оренду. Позивачка звернулася до ріелтора Ліни, і та пояснила, що таке підвищення, на 45%, є незаконним, і що позивачці «треба вести діалог» (досл.) із власником. В свою чергу відповідач 11.08.2024р. при зустрічі пояснив, що ніколи не підписував такі договори, як підписав із нею, оренда квартир зараз подорожчала, що в нього є люди з м.Покровська, які погоджуються орендувати за більшу суму, що він не знімав квартиру з оголошень про оренду, і якщо позивачка не може сплачувати більше, то нехай виїздить. Також він запитав дозволу позивачки на показ квартири до кінця періоду її проживання. Вона не погодилась, оскільки 05.08.2024р. заплатила за місяць наперед - до 05.09.2024р., і на час свого проживання інших людей в квартирі бачити не хотіла, 18.08.2024р. орендувала іншу квартиру, заплативши 30 000грн новому наймодавцю, та переїхала ще до того, як 25.08.2024р. відповідач повернув їй 12 500грн за оренду останнього місяця його квартири (залогову суму). 
Відповідач подав відзив, яким позов не визнав, укладення сторонами договору найму житла не оспорює, але вказує, що 10.08.2024р. він був розірваний за взаємною згодою сторін, адже позивачка покинула квартиру добровільно, її ніхто не виселяв. Підставою для її виїзду є те що вона не дотримувалась чистоти та порядку в орендованій квартирі, внаслідок чого договір був розірваний за взаємною згодою сторін. Відповідач особисто з рук в руки повернув залогову суму в розмірі 12 500грн, яка була сплачена при підписанні договору, на випадок псування майна та заборгованості по оплаті, відповідно до умов договору (п. 5.3), тому договір припинив свою дію за взаємною згодою сторін 10.08.2024р. 
Відповідач не являється стороною по договору №5, який був укладений 03.03.2024р. між АН «ВАШ ДІМ» та позивачкою, тому вимога про стягнення грошових коштів за послуги ріелтора не підлягає задоволенню. Розмір та умови виплати комісії можуть бути закріплені в договорі між ріелтором і тією стороною, яка ініціювала звернення. Відповідно, послугу оплачує той, хто їх замовляє. Позивачка самостійно звертається до ріелтора для пошуку житла за що і сплатила в добровільному порядку вищезазначену суму коштів. 
Відповідач також не є стороною договору оренди позивачкою іншої квартири, тому не має сплачувати понесені позивачкою витрати. Моральну шкоду вважає необгрунтованою. Вказує на завищену суму витрат на правову допомогу. 
Суд, вислухавши учасників справи, дослідивши матеріали справи, встановив такі факти та відповідні їм правовідносини. 
05.03.2024р. між позивачкою та працівником АН «Ваш дім» ОСОБА_6 укладений договір надання послуг із пошуку та підбору задля довгострокової оренди квартири АДРЕСА_1 (а.с.15-16). Розмір винагороди за надання послуг становить 12 000грн. 05.03.2024р. ОСОБА_6 отримала від позивачки 12 000грн за надані послуги, про що склала розписку (а.с.17). 
05.03.2024р. між сторонами укладений договір оренди квартири АДРЕСА_1 (а.с.9-12).
Відповідно до п.2.2 цього договору, в квартирі буде проживати ОСОБА_1 та ОСОБА_7 . 
Строк оренди - з 05.03.2024 по 05.03.2025р.р., з можливістю пролонгації за погодженням обох сторін. Строки оренди можуть бути змінені тільки зі взаємної згоди обох сторін (п.4 договору). 
Орендна плата за використання квартири та майна становить 12 500грн на місяць. Перша оплата проводиться в момент укладення договору за період з 05.03-05.04.2024р., кожна наступна орендна плата вноситься не пізніше 8-го числа кожного місяця (п.5.1 договору. 
Депозит (страховка) або залог є одним з засобів відшкодування збитків, виключаючи знос квартири, котрі може понести орендодавець з вини орендатора. У випадку відсутності впродовж всього строку дії договору зазначених обставин, що змушують орендодавця використовувати ці гроші, оплата за останній місяць буде повернута орендатору при достроковому розірванні договору орендатором у випадках, передбачених п.9.3 договору (п.5.3 договору). 
Достроково даний договір може бути розірваний в односторонньому порядку орендатором з поверненням орендатору передплати за проживання в наступних випадках: якщо житлові умови в квартирі стануть непридатні для проживання не з вини орендатора; у випадку порушення орендатором зобов`язань, зазначених в цьому договорі (п.9.3).
Умовами договору не передбачено інших підстав повернення «депозиту (страховка) або залогу», окрім дострокового розірвання договору орендатором. 
Обов`язки та права орендатора (п.7 договору): утримувати приміщення, що орендується, в чистоті та порядку, дотримуватися правил пожежної безпеки, підтримувати санітарно-гігієнічний стан квартири, своєчасно повідомляти орендодавця про виявлені несправності елементів квартири та будинку; акуратно ставитися до майна, що знаходиться в квартирі; передати орендодавцю квартиру та майно, що здано в оренду, у тому ж стані, в якому вони були передані в оренду, із врахуванням їх нормального зносу; орендатор не несе відповідальність за шкоду, спричинену квартирі та майну, а також майну сторонніх осіб, внаслідок аварії комунальних служб, пожежі та інших подій, що сталися не з його вини; орендатор та члени його родини зобов`язані дотримуватися прави співжиття, не порушувати встановлені діючим законодавством нормативи на шум житлових приміщеннях; орендатор не має права здавати квартиру в суборенду; не палити; ходити по квартирі в капцях.
Сторонами не оспорюється та визнається, що 12 500грн, передбачені п.5.3 договору, повернуті відповідачем позивачці 25.08.2024р. 
28.08.2024р. між позивачкою та ОСОБА_8 укладений договір оренди квартири АДРЕСА_2 , згідно п.4 якого позивачкою сплачено: 15 000грн передплати за 1 місяць проживання та 15 000грн застави, а всього 30 000грн (а.с.23-24). 
Відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.627 ЦК України). 
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.628 ЦК України).
Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору (ст.631 ЦК України). 
Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом (ст.623 ЦК України).
Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ст. 638 ЦК України). 
Згідно ст.651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Згідно з частиною першою та третьою статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. До договору найму житла, крім найму житла, що є об`єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.
За ч.1 ст. 821 ЦК України, договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. 
Згідно ст.820 ЦК України, розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Одностороння зміна розміру плати за найм житла не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла. 
Відповідно до ч.2 ст.22 ЦК України, збитками є втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
За змістом ст. ст. 15,16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання чи оспорення. Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди.
Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди (пункт 8 ч.2 ст.16 ЦК України).
Відповідно до ч.2 ст.22 ЦК України, збитками є втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
Тобто, збитки - це об`єктивне зменшення будь-яких майнових благ кредитора, яке пов`язане з утиском його інтересів, як учасника певних суспільних відносин і що виражається у зроблених ним витратах, у втраті або пошкодженні його майна, у втраті доходів, які він повинен був отримати.
Як зазначено вище, збитки як правова категорія включають в себе й упущену (втрачену) вигоду (lucrum cessans), яка відрізняється від реальних збитків (damnum emergens) тим, що реальні збитки характеризують зменшення наявного майна потерпілого (проведені витрати, знищення і пошкодження майна тощо), а у разі упущеної вигоди наявне майно не збільшується, хоча і могло збільшитися, якби не правопорушення. Тобто упущена вигода відображає різницю між реально можливим у майбутньому потенційно отриманим майном та вже наявним майном.
Для застосування такої міри відповідальності як стягнення збитків у вигляді упущеної вигоди необхідна наявність усіх елементів складу цивільного (господарського) правопорушення: 1) протиправної поведінки особи (боржника); 2) збитків, заподіяних такою особою; 3) причинного зв`язку між протиправною поведінкою особи і збитками; 4) вини особи, яка заподіяла збитки, у тому числі встановлення заходів, вжитих кредитором для одержання такої вигоди. За відсутності одного із елементів складу цивільного правопорушення не настає відповідальності з відшкодування збитків у вигляді упущеної вигоди (правові позиції, викладені у постанові Верховного Суду України від 04.07.2011р. у справі № 3-64гс11 та постановах Верховного Суду від 09.10.2018р. у справі № 908/2261/17, від 31.07.2019р. у справі № 910/15865/14 та від 30.09.2021р. у справі № 922/3928/20).
При цьому протиправною вважається поведінка, яка порушує імперативні норми права або санкціоновані законом умови договору, внаслідок чого порушуються права іншої особи (така поведінка особи може виявлятися у прийнятті нею неправомірного рішення або у неправомірній поведінці - діях або бездіяльності). Під збитками розуміється матеріальна шкода, що виражається у зменшенні майна потерпілого в результаті порушення належного йому майнового права, та (або) применшенні немайнового блага тощо. Причинний зв`язок між протиправною поведінкою та заподіяними збитками виражається в тому, що протиправні дії заподіювача є причиною, а збитки є наслідком такої протиправної поведінки. Вина заподіювача збитків є суб`єктивним елементом відповідальності і полягає в психічному ставленні особи до вчинення нею протиправного діяння і проявляється у вигляді умислу або необережності.
Відповідно до ст. 22 ЦК України у вигляді упущеної вигоди відшкодовуються тільки ті збитки, які б могли бути реально отримані при належному виконанні зобов`язання.
Тому звернення з вимогою про відшкодування збитків у вигляді упущеної вигоди покладає на кредитора (позивача) обов`язок також довести, окрім наведеного, реальну можливість отримання визначених ним доходів, тобто, що ці доходи (вигода) не є абстрактними, а дійсно були б ним отримані і тільки неправомірні дії відповідача стали єдиною і достатньою причиною, яка позбавила можливості їх отримання.
Крім того, позивачу (кредитору) слід довести, що він міг і повинен був отримати визначені доходи, і тільки неправомірні дії відповідача (боржника) стали єдиною і достатньою причиною, яка позбавила його можливості отримати прибуток (правові позиції, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.05.2018р. у справі № 750/8676/15-ц (провадження № 14-79цс18) та постановах Верховного Суду від 10.06.2020р.у справі № 910/12204/17, від 16 червня 2021 року у справі № 910/14341/18).
Тобто вимоги про відшкодування збитків у вигляді упущеної вигоди мають бути належним чином обґрунтовані, підтверджені конкретними підрахунками і доказами про реальну можливість отримання позивачем відповідних доходів, але не отриманих через винні дії відповідача (аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 07.11.2018р. у справі № 127/16524/16-ц (провадження № 61-22106св18)).
Також позивач (кредитор) повинен довести: факти вжиття ним певних заходів щодо одержання таких доходів. Тобто, доказуючи наявність упущеної вигоди, кредитор має довести факти вжиття певних заходів щодо одержання таких доходів. Якщо неодержання кредитором очікуваних доходів є наслідком недбалої поведінки самого кредитора, така упущена вигода не підлягає відшкодуванню (подібні висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 06.12.2019р. у справі № 908/2486/18, від 15.10.2020р. у справі № 922/3669/19, від 16.06.2021р.і № 910/14341/18).
Тлумачення змісту ч.2 ст. 22 ЦК України свідчить, що упущена вигода, будучи складовою поняття збитки, на відміну від реальних збитків, фактичну вартість яких можна виявити на основі оцінки прямих майнових втрат, завданих особі, пов`язана з тим реальним приростом, збільшенням її майнової сфери, якого можна було б очікувати за звичайних обставин, якби ці обставини не були порушені неправомірною поведінкою боржника.
У ч.3 ст. 623 ЦК України закріплено норму, яка регламентує ціни на товари, роботи, послуги тощо, які використовуються для обчислення збитків, зокрема, збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитора у місці, де зобов`язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, - у день пред`явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення.
Відшкодування збитків у вигляді упущеної вигоди має свою специфіку, обумовлену низкою факторів, що зумовлено, зокрема, особливістю правової природи категорії збитків у вигляді упущеної вигоди, оскільки в момент вчинення правопорушення упущена вигода є лише можливою (майбутньою), а не наявною майновою втратою, а її розмір допустимо встановити лише приблизно, із деякими припущеннями, адже досить складним є визначення розміру тих втрат, які ще не сталися (не наступили фізично), позаяк невідомо, які чинники могли б мати вплив на прибуток.
Тож у з`ясуванні критеріїв, яким слід керуватися при визначені (обрахунку) розміру збитків у вигляді упущеної вигоди, суд зважає на сутність правової природи категорії упущена вигода, принципи на яких ґрунтується виконання зобов`язання з відшкодування збитків у вигляді упущеної вигоди, а також функції, які повинно виконувати відшкодування збитків.
Тому при визначенні (обчисленні) розміру упущеної вигоди першочергове значення має врахування критерію звичайних обставин (умов цивільного/господарського обороту), за яких кредитор мав достатні очікування на отримання відповідного доходу в разі належного виконання боржником своїх обов`язків.
При цьому звичайними обставинами (умовами цивільного/господарського обороту) фактично є типові (нормальні) обставини (умови) комерційного обігу (функціонування ринку), а не теоретично, потенційно можливі, особливо сприятливі ситуації, що мали місце під час неналежного виконання боржником своїх обов`язків.
Іншим критерієм, який необхідно враховувати при визначенні (розрахунку) розміру упущеної вигоди, є критерій розумності витрат. Сутнісний зміст цього критерію та необхідність урахування при розрахунку упущеної вигоди обумовлений принципами зобов`язального права та загальними засадами цивільного законодавства - керівними ідеями, з яких мають виходити усі без виключення учасники цивільних відносин.
Слід зазначити, що визначаючи розмір збитків у вигляді упущеної вигоди, необхідно також враховувати функцію, яку повинно виконувати відповідне відшкодування. Такою функцією передусім є компенсаційна функція, яка виходить з неприпустимості збагачення потерпілої сторони зобов`язання (кредитора) та визначає своїм завданням компенсацію кредитору дійсних негативних наслідків порушення його прав. Іншими словами відновлення майнового стану кредитора за рахунок боржника має здійснюватися із розрахунку еквівалентності, співмірності між собою відшкодування та збитків.
Відтак, при визначенні розміру збитків у вигляді упущеної вигоди слід керуватися такими критеріями її розрахунку (обчислення) як: 1) звичайні обставини (умови цивільного/господарського обороту); 2) розумні витрати; 3) компенсаційність відшкодування збитків.
Тому справедливе відшкодування збитків у вигляді упущеної вигоди за наявності доведеності протиправної поведінки заподіювача збитків та причинного зв`язку між збитками та протиправною поведінкою є одним із ефективних засобів захисту порушених прав кредитора, адже сама лише констатація у судовому рішення порушення прав кредитора (позивача) не завжди може бути достатньою для того, щоб захист міг вважатися ефективним.
Судом встановлено, що 05.03.2024р. між позивачкою та працівником АН «Ваш дім» ОСОБА_6 укладений договір з надання послуг підбору квартири для найму, і ріелтор надала ці послуги, підшукавши квартиру, а позивачка оплатила ці послуги.
05.03.2024р. позивачка уклала із відповідачем договір найму підшуканої ріелтером квартири та підписала акт приймання-передачі квартири, вселилася в наймане житло, сплатила орендну плату за фактичний період проживання, 25.08.2024р. отримала грошові кошти в сумі 12 500грн («депозит (страховка) або залог», оплата за останній місяць проживання), які повернуті їй відповідачем через дострокове розірвання договору на умовах п.5.3, п.9.3 договору.
28.08.2024р. вона сплатила 30 000грн, уклавши договір найму іншого житла. 
А тому в розумінні ст.22 ЦК України кошти, які позивачка просить стягнути, не є збитками. Сплачені нею 12 000грн ріелтору є платою за надані їй послуги згідно договору від 05.03.2024р., а 30 000грн є платою за надане їй для проживання житло згідно договору оренди нерухомості від 28.08.2024р. Примусового виселення позивачки з найманого житла в судовому засіданні не встановлено. Також не встановлено підстав захисту прав позивачки на розірвання судом договору, який і так вже розірваний сторонами цього договору ще до звернення до суду. 
Відтак у задоволенні позову в частині стягнення збитків слід відмовити. 
Оскільки вимоги про стягнення моральної шкоди є похідними від основних вимог, слід відмовити у задоволенні позову, залишивши за позивачкою її судові витрати. 
Керуючись ст.ст.12,13,19,81,131,223,259,263-265 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди квартири, стягнення матеріальних та моральних збитків.

На рішення може бути подана апеляційна скарга до Дніпровського апеляційного суду впродовж 30 днів. 

Суддя:          Д.О. Покопцева