П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 лютого 2026 року місто Київ 
справа № 756/7622/23
провадження № 22-ц/824/1398/2026

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача - Шкоріної О.І., суддів - Поливач Л.Д., Стрижеуса А.М., за участю секретаря судового засідання - Хасанової А.Р.,

сторони:
позивач - ОСОБА_1 
відповідач - ТОВ «Явір-Житлобуд-2»

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві апеляційні скарги ОСОБА_1 

на рішення Святошинського районного суду м. Києва від 29 травня 2025 року та додаткове рішення Святошинського районного суду м. Києва від 24 червня 2025 року,ухвалене у складі судді Шум Л.М.,-

В С Т А Н О В И В:

У червні 2023 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до ТОВ «Явір-Житлобуд-2»
про визнання недійсним договору про надання послуг від 01.10.2021.
В обґрунтування позовних вимог зазначав, що позивач є співвласником квартири АДРЕСА_1 .
З 10.07.2012 послугу з утримання вказаного будинку надавало ТОВ «Явір-Житлобуд-2» за договорами з власниками квартир.
У 2021 році на виконання вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (надалі - Закон) відповідач ініціював скликання загальних зборів співвласників будинку з метою обрання управителя. Повідомлення про дату, місце проведення загальних зборів, порядок денний позивач, як і інші співвласники, не отримував. Позивач дізнався, що загальні збори щодо обрання управителя будинку відбулися 20.05.2021 з будинкового чату в месенджері « ІНФОРМАЦІЯ_1 ». В цьому ж чаті співвласники вказували, що участь у зборах прийняли 17 % співвласників. Оскільки не було набрано встановленої Законом кількості голосів - далі проводилось письмове опитування співвласників. 
Згідно з ч.7 ст.10 Закону рішення зборів співвласників оформлюється протоколом, який підписується усіма співвласниками, які взяли участь у зборах. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.
За ч.8 ст.10 Закону письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважається неприйнятим.
Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом, а також розміщується у загальнодоступному місці при вході до кожного під'їзду.
Процедура скликання зборів співвласників та прийняття рішення щодо обрання управителя була здійснена з численними порушеннями Закону: - повідомлення про дату, місце та порядок денний зборів співвласників не надсилались; - повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласниками, не надсилались; - протокол оформлений з перевищенням строку, встановленого Законом: замість 15 календарних днів - 55 днів.
Доказом порушення встановленого Законом строку є оспорюваний Договір від 01.10.2021, в якому вказано, що він діє на підставі протоколу загальних зборів № 1 від 14.07. 2021 (виходячи з повідомлень, збори відбулись 20.05.2021).
Крім того, оспорюваний Договір від 01.10.2021 підписаний від імені співвласників власницею квартири АДРЕСА_2 ОСОБА_2 . Повноваження особі на підписання Договору з управителем повинні бути надані також на зборах співвласників та відображені в протоколі зборів. Оскільки внаслідок порушення строку прийняття рішення останнє вважається неприйнятим згідно з вимогами Закону - вказана особа не мала права на підписання договору.
Доказом порушення строку прийняття рішення є також об'ява відповідача, розміщене у вересні 2021 (вже після кінцевої дати прийняття рішення зборів) на під`їздах будинку про відключення гарячого водопостачання в зв`язку з необранням управителя будинку.
Отже, у вересні 2021 року, відповідачу було відомо що, його не обрано управителем, не обрана особа (для підписання договору), і не узгоджена ціна та інші суттєві умови договору такого типу. Отже як мінімум до липня 2022 року відповідач повинен виконувати договір від 2012 року, який сторони не розривали.
Внаслідок укладення відповідачем оспорюваного договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 01.10.2021 з численними порушеннями чинного законодавства України, порушено право позивача, як співвласника будинку на вільне визначення управителя, право на отримання управителя через відкритий конкурс в КМДА .
Крім того, навіть після незаконного укладення Договору відповідач продовжує порушувати закон. Враховуючи вищевказані обставини, позивач вважав, що Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 01.10.2021, укладений між співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_3 та ТОВ «Явір-Житлобуд-2», повинен бути визнаний недійсним.
Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 29.05.2025 відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Явір - Житлобуд - 2» про визнання недійсним договору про надання послуг.
Додатковим рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 24.06.2025 стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Явір - Житлобуд-2» понесені ним витрати на правову/правничу допомогу адвоката в розмірі 16 000 грн.
Не погоджуючись з рішенням та додатковим рішенням суду, позивач ОСОБА_1 подав апеляційні скарги, в яких просив скасувати рішення Святошинського районного суду м. Києва від 29.05.2025 та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити, а також скасувати додаткове рішення Святошинського районного суду м. Києва від 24.06.2025 та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні заяви ТОВ «Явір Житлобуд-2» про відшкодування судових витрат.
Позивач вважає вказане рішення суду першої інстанції незаконним та необґрунтованим внаслідок неповноти встановлення обставин, які мають значення для справи, неповного дослідження та оцінки доказів.
В обґрунтування апеляційної скарги на оскаржуване рішення від 29.05.2025 зазначав, що необхідність визнання договору від 01.10.2021 недійсним мотивована тим, що останній укладений особою, яка не мала необхідного обсягу цивільної дієздатності. В порушення Закону письмове опитування проводилось більше ніж 15 календарних днів. За обрання ОСОБА_2 уповноваженою особою для укладання договору з управителем свідчать лише 69 листків опитування (з 219 співвласників, що брали участь в опитуванні) - а це менше необхідної кількості голосів для прийняття рішення. Оскільки внаслідок порушення строку прийняття рішення останнє вважається неприйнятим згідно з вимогами Закону - вказана особа не мала повноважень на укладання Договору.
Внаслідок укладення відповідачем оспорюваного договору про надання послуг з утриманням багатоквартирного будинку від 01.10.2021 з численними порушеннями чинного законодавства України (скликання зборів, не повідомлення позивача про місце проведення зборів, порядку денного), порушено право позивача, як співвласника будинку на вільне визначення управителя, право на отримання управителя через відкритий конкурс в КМДА. Судом першої інстанції не надано оцінки правомірності протоколу зборів.
Правом на подання відзиву відповідач не скористався, проте надав свої пояснення.
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Момот О.В. підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати.
В судовому засіданні в режимі відеоконференції представник відповідача ТОВ «Явір Житлобуд-2» - Костін К.М. проти задоволення доводів апеляційної скарги заперечував, просив оскаржувані рішення залишити в силі.
Заслухавши доповідь судді Шкоріної О.І., вислухавши пояснення учасників справи, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого у справі рішення, суд апеляційної інстанції дійшов наступних висновків.
Судом установлено, що позивач не є власником квартири АДРЕСА_1 .
Вказані обставини також підтверджуються Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна.
Співвласники багатоквартирного будинку АДРЕСА_3 прийняли рішення про обрання форми управління будинком - обрання управителя.
Відтак, ініціативною групою було скликано збори співвласників, які були проведені 14.07.2021 та оформлені протоколом №1, на яких було обрано управителем TOB «Явір-Житлобуд-2», затверджено кошторис та обрано осіб, які будуть представляти інтереси співвласників під час укладання Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Судом першої інстанції оглянуто протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку від 14.07.2021 за адресою: АДРЕСА_3 .
Також установлено, що TOB «Явір-Житлобуд-2» жодним чином не приймало участі під час організації, проведення зборів та підрахунку голосів. Всі ці питання вирішувались ініціативною групою. TOB «Явір-Житлобуд-2», за запитом ініціативної групи, було розроблено та запропоновано кошторис.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що позивач не є власником квартири АДРЕСА_1 . ТОВ «Явір-Житлобуд-2», яке не приймало участі під час організації, проведення зборів та підрахунку голосів, жодним чином не порушувало прав та інтересів ОСОБА_1 під час скликання зборів співвласників, їх проведення та підрахунку голосів. При цьому, суд, зваживши на те, що позивач не оспорює рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, дійшов висновку про те, що ОСОБА_1 не вбачає порушень його прав та інтересів зі сторони всіх співвласників багатоквартирного будинку, які брали участь під час голосування. Таким чином, суд дійшов висновку про відсутність будь-яких порушень прав позивача, як споживача послуг з боку відповідача, враховуючи також те, що позивачем не наведено жодних передбачених законом підстав для визнання в судовому порядку недійсним договору про надання послуг від 01.10.2021.
Ухвалюючи додаткове рішення від 24.06.2025 суд вважав, що відповідачем виконані умови передбачені ст. 270 ЦПК України та надані відповідні докази на підтвердження понесених судових витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 16000 грн.
З такими висновками суду погоджується колегія суддів, виходячи з наступного.
Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Статтею 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов`язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.
Згідно з частиною першою статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що співвласники мають право, зокрема, брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника. Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку) (частина перша статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Відповідно до частин першої, другої статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, зокрема, визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком.
Отже, управління майном багатоквартирного будинку є правом (та, відповідно, обов`язком) власників приміщень у багатоквартирному будинку, яке може реалізовуватися та виконуватися ними через об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ), створене в цьому будинку, або шляхом передачі відповідних функцій (чи їх частини) управителю або асоціації.
Визначення порядку управління багатоквартирним будинком (тобто, вирішення питання про те, наділити цими функціями ОСББ, створене в цьому будинку, чи передати відповідні функції (чи їх частину) управителю або асоціації, є невід`ємною складовою реалізації прав та виконання обов`язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо належного утримання та управління спільним майном, що здійснюється за їх безпосереднім волевиявленням.
Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем (постанова Великої Палати від 02.02.2021 в справі № 906/1308/19 (провадження № 12-76гс20)).
Звертаючись до суду із позовом до ТОВ «Явір-Житлобуд-2», позивач посилався на порушення порядку скликання, проведення та оформлення результатів загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_3 , що стали підставою для укладення договору від 01.10.2021 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій з ТОВ «Явір-Житлобуд-2». ОСОБА_1 посилається на те, що у зв`язку наведеним, порушені його права як співвласника багатоквартирного будинку.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (стаття 2 ЦПК).
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме належних їй прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.
Кожна особа має право в порядку, встановленому цими Кодексами, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів (частина 1 статті 4 ЦПК України, частина 1 статті 16 ЦК України). 
Відповідно до пункту 2 частини 2 статті 16 ЦК України, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним.
Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» від 23.02.2006 № 3477-IV, який набрав чинності 30.03.2006, суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Конвенція не гарантує захисту теоретичних та ілюзорних прав, а гарантує захист прав конкретних та ефективних (рішення «Артіко проти Італії» (Artico c. Italie), заява № 6694/74, від 13 травня 1980).
Захист права - це використання передбачених законом способів (можливостей, інструментів) для поновлення свого порушеного, визнання невизнаного, чи присудження оспорюваного права. «Право на захист особа здійснює на свій розсуд» (стаття 20 ЦК).
Відповідно до статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. У разі порушення (невизнання, оспорювання) суб`єктивного цивільного права чи інтересу у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту. Цим правом на застосування певного способу захисту і є права, які існують у рамках захисних правовідносин. Тобто спосіб захисту реалізується через суб`єктивне цивільне право, яке виникає та існує в рамках захисних правовідносин (зобов`язань).
За статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) визнається право людини на доступ до правосуддя, а за статтею 13 Конвенції - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою. Під способами захисту суб`єктивних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника (див. пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16). При цьому під ефективним засобом (способом) необхідно розуміти такий, що спричиняє потрібні результати, наслідки, тобто матиме найбільший ефект по відновленню відповідних прав, свобод та інтересів на стільки, на скільки це можливо.
Тобто, захисту підлягаєте право особи, яке порушується. Однак у справі яка переглядається апеляційним судом, відсутні докази того, що право позивача ОСОБА_1 порушене внаслідок укладання співвласниками багатоквартирного будинку Договору від 01.10.2021 про надання послуг з утримання будинків, оскільки відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» суб`єктами права яких може бути порушено є власники (співвласники) квартир у багатоквартирному будинку.
Як правильно встановив суд першої інстанції, ОСОБА_1 не є власником квартири АДРЕСА_1 . Ці обставини підтверджуються зокрема наданим позивачем витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно - у графі відомості про право власності значиться ОСОБА_3 , частка власності 1/1, форма власності - приватна (том 1 а.с. 39-40).
Відповідно до витягу з Державного реєстру актів цивільного стану ОСОБА_3 є дружиною позивача ОСОБА_1 .
Позивач вважає, що оскільки він є чоловіком ОСОБА_3 , відповідно квартира АДРЕСА_1 , є спільною сумісною власністю подружжя, тому права позивача як співвласника цієї квартири порушено через укладення договору з ТОВ «Явір-Житлобуд-2» як управителем. 
Проте такі твердження позивача є помилковими, оскільки по - перше зі змісту позовної заяви та апеляційної скарги не є зрозумілим, які саме інтереси та права порушено внаслідок укладання договору мешканцями будинку з обслуговуючою компанією, а по - друге - перебування позивача у шлюбі з власником квартири АДРЕСА_1 , ОСОБА_3 в правовідносинах між власниками квартири у багатоквартирному будинку та ТОВ «Явір-Житлобуд-2» не наділяє позивача права власності на таку квартиру, оскільки визначення його частки у спільному сумісному майні подружжя відбувається при поділі такого майна. У цій справі суб`єктом права якого можуть бути порушено, згідно Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» є ОСОБА_3 , а не ОСОБА_1 . Ці обставини підтверджуються Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна.
Кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ст. ст. 77, 81 ЦПК України).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц).
Цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». 
Встановивши, що рішення загальних зборів, оформлене протоколом № 1 від 14.07.2021, де було обрано управителем ТОВ «Явір-Житлобуд-2», затверджено кошторис та обрано осіб, які представляють інтереси співвласників під час укладення Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, є чинним, в установленому порядку не оскаржувалось і не скасоване, а також встановивши, що ТОВ «Явір-Житлобуд-2» жодним чином не приймало участі в організації, проведенні зборів та підрахунку голосів, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав вважати права або інтереси ОСОБА_1 порушеними відповідачем.
З урахуванням наведеного колегія суддів дійшла висновку, що рішення Святошинського районного суду м. Києва від 29.05.2025 ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому відсутні підстави для його скасування.
Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та фактично зводяться до незгоди з такими.
Щодо оскарження додаткового рішення Святошинського районного суду м. Києва від 24.06.2025 колегія суддів зазначає, що оскільки рішення суду від 29.05.2025 не підлягає скасуванню, додаткове рішення є похідним від основного, у апеляційній скарзі не наведено обґрунтувань щодо суми стягнення, колегія суддів вважає, що підстави для скасування оскаржуваного додаткового рішення також відсутні.
Відповідно до ст.375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскільки рішення суду не підлягає скасуванню, підстави для перерозподілу судових витрат відсутні.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 141, 367, 368, 374, 375, 381, 382, 384 ЦПК України, суд,-
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційні скарги ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 29 травня 2025 року та додаткове рішення Святошинського районного суду м. Києва від 24 червня 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.
Повна постанова складена 24 березня 2026 року.

Суддя-доповідач: О.І. Шкоріна 

Судді: Л.Д. Поливач

А.М. Стрижеус