ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 953/1392/22
Номер провадження 22-ц/818/443/26

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
09 квітня 2026 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Мальованого Ю.М.,
суддів: Пилипчук Н.П., Яцини В.Б.,
за участю:
секретаря судового засідання Шевченко В.Р., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Харкова від 03 червня 2025 року в складі судді Колесник С.А. по справі № 953/1392/22 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу та державного реєстратора Луніної Тетяни Анатоліївни, Приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу та державного реєстратора Шатернікової Тетяни Миколаївни про витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення державного реєстратора, визнання недійсним договору іпотеки та скасування рішення державного реєстратора,-
В С Т А Н О В И В:
У січні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу та державного реєстратора Луніної Тетяни Анатоліївни, Приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу та державного реєстратора Шатернікової Тетяни Миколаївни про витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення державного реєстратора, визнання недійсним договору іпотеки та скасування рішення державного реєстратора.
Позовна заява мотивована тим, що його вітчиму ОСОБА_4 належала квартира АДРЕСА_1 .
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 помер.
Приїхавши на похорон ОСОБА_4 , він дізнався, що, нібито, влітку 2021 року ОСОБА_4 продав свою квартиру третім особам. Однак він підтримував регулярний зв`язок з вітчимом, і останній жодного разу не згадував про намір продати квартиру. ОСОБА_4 понад пів року після укладення договору купівлі-продажу і до моменту своєї смерті продовжував проживати в цій квартирі, не повідомляв ні своїх родичів, ні сусідів про намір продати житло.
Вказав, що він є спадкоємцем після смерті ОСОБА_4 за заповітом від 27 лютого 2007 року, своєчасно звернувся із заявою про прийняття спадщини, на підставі якої відкрито спадкову справу № 8/2022 від 28 січня 2022 року. 
Однак, як йому стало відомо, спірна квартира дійсно продана ОСОБА_4 . ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу № 1125 від 17 червня 2021 року, посвідченого ПН ХМНО Луніною Т.А., та право власності на неї зареєстровано за ОСОБА_2 .
Зазначив, що ОСОБА_4 09 червня 2021 року звертався до поліції із заявою про втрату свого паспорта у квітні 2021 року. У відповіді поліції, датованій 23 червня 2021 року, зазначено, що паспорт не було знайдено, та ОСОБА_4 було рекомендовано звернутися до органів державної міграційної служби для отримання нового. Договір купівлі-продажу спірної квартири був укладений 17 червня 2021 року, що свідчить про можливе шахрайство. Крім того, оригінали правовстановлюючих документів на квартиру перебували у нього.
У зв`язку з діями відповідачки та невстановлених осіб, що мають ознаки шахрайства з метою незаконного заволодіння квартирою, він звернувся до правоохоронних органів із заявою про вчинення злочину. На підставі цієї заяви було відкрито кримінальне провадження № 12022221130000647 від 27 січня 2022 року за ч. 2 ст. 190 КК України.
Вказав, що у його вітчима була відсутня воля на передачу квартири відповідачці, договір купівлі-продажу підроблений, а реєстрація права власності на квартиру за ОСОБА_2 порушує його права.
У заяві про зміну предмету позову від 29 листопада 2022 року вказав, що вже після відкриття провадження у справі, а саме 11 лютого 2022 року відповідачка ОСОБА_2 , усвідомлюючи можливість витребування спірної квартири на підставі судового рішення, передала квартиру в іпотеку, нібито отримавши під неї позику. 
Вказав, що договір іпотеки перешкоджає реалізації його права на отримання свідоцтва про право власності на спадкове майно та має бути визнаний судом недійсним.
Також посилався на те, що у січні 2022 року іпотека була оформлена на іншу особу, а саме на ОСОБА_5 , проте згодом скасована, оскільки відповідні зміни не були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Зазначена угода згодом була повністю видалена з реєстру. 
Зазначив, що підпис у договорі купівлі-продажу квартири від 17 червня 2021 року не належить ОСОБА_4 .
Просив:
витребувати у ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 55,7 кв м, житловою площею 33,4 кв м, та повернути у володіння ОСОБА_1 ;
визнати недійсним договір купівлі-продажу № 1125 від 17 червня 2021 року, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 та посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луніною Т.А., реєстровий номер об`єкту нерухомого майна 2388571663101;
скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т.А. № 58818641 від 17 червня 2021 року про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2388571663101 у зв`язку з визнанням договору купівлі-продажу № 1125 від 17 червня 2021 року, що посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луніною Т.А., неукладеним; 
визнати недійсним договір іпотеки № 13 від 11 лютого 2022 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Шатерніковою Т.М., реєстровий номер об`єкту нерухомого майна 2388571663101, номер запису про іпотеку 46654888;
витребувати у ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 55,7 кв м, житловою площею 33,4 кв м та повернути у володіння ОСОБА_1 ;
скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Шатернікової Т.М. № 63402321 від 11 лютого 2022 року 14:34:44 про державну реєстрацію договору іпотеки № 3, виданий 11 лютого 2022 року на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2388571663101, номер запису про іпотеку 46654888, що посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Шатерніковою Т.М.;
стягнути судові витрати з відповідачів, а саме сплачений судовий збір у повному обсязі.
Заочним рішенням Київського районного суду м. Харкова від 16 серпня 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено у повному обсязі. 
28 листопада 2024 року до суду через систему «Електронний суд» надійшла заява відповідача ОСОБА_3 про перегляд заочного рішення.
Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 26 грудня 2024 року поновлено відповідачу ОСОБА_3 строк на подання заяви про перегляд заочного рішення. Заяву відповідача ОСОБА_3 про перегляд заочного рішення задоволено. Заочне рішення Київського районного суду м. Харкова від 16 серпня 2024 року скасовано. Справу призначено до розгляду в поряду загального позовного провадження з викликом сторін. 
Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 03 червня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково. Витребувано у ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 (загальною площею 55,7 кв м, житловою площею 33,4 кв м) на користь ОСОБА_1 . Стягнуто з ОСОБА_2 на користь позивача судовий збір у розмірі 6675,00 грн та витрати на проведення судової почеркознавчої експертизи у розмірі 22 942,08 грн. У задоволенні іншої частини позову ОСОБА_1 – відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що договір купівлі-продажу квартири № 1125 від 17 червня 2021 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 не може бути визнано недійсним, оскільки він є неукладеним, адже підпис продавця ОСОБА_4 виконаний іншою невстановленою особою, а при його нотаріальному посвідченні використані викрадені документи та підроблений паспорт ОСОБА_4 , що не видавалися на його ім`я. Відчуження нерухомого майна за неукладеним договором потрібно розглядати як вибуття такого майна з володіння власника не з його волі, тож вимоги позивача як спадкоємця власника квартири про її витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 підлягають задоволенню. Щодо вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру та скасування рішення про державну реєстрацію договору іпотеки суд вказав, що належним способом захисту права або інтересу позивача у такому разі є скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності (користування). У задоволенні вимог про визнання недійсним договору іпотеки та витребування у ОСОБА_3 квартири відмовлено, оскільки судом встановлено, що договір іпотеки був укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу № 1125 від 17 червня 2021 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , який є неукладеним.
На вказане судове рішення 10 липня 2025 року через систему «Електронний суд» представник ОСОБА_1 – адвокат Терещенко К.І. подала апеляційну скаргу, в якій просила скасувати рішення суду в частині не задоволених позовних вимог, а саме: скасувати рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру; визнати недійсним договір іпотеки № 3 від 11 лютого 2022 року; витребувати у ОСОБА_3 квартиру та повернути у володіння ОСОБА_1 ; скасувати рішення про державну реєстрацію договору іпотеки № 3 від 11 лютого 2022 року, та постановити нове рішення про задоволення цих позовних вимог, в іншій частини рішення суду залишити без змін, стягнути з відповідачів понесені судові витрати.
Апеляційна скарга мотивована тим, що частина 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, яка діяла на момент ухвалення оскаржуваного рішення, передбачено, що належним способом захисту порушеного права є саме скасування рішення державного реєстратора, а не скасування запису про проведену державну реєстрацію, як помилково вказав суд. Встановлення в рішенні суду факту неукладення ОСОБА_4 спірного договору купівлі-продажу № 1125 від 17 червня 2021 року є підставою для скасування рішення про реєстрацію права власності за ОСОБА_2 . Підставою ж для скасування рішення про державну реєстрацію договору іпотеки є недійсність договору іпотеки та порушення державним реєстратором вимог закону, оскільки на час реєстрації були відомості про накладення обтяження на нерухоме майно на підставі ухвали суду, яке було зареєстровано 07 лютого 2022 року. Позивачу перешкоджає в його праві на розпорядження спірною квартирою, яка належить йому як спадкове майно з моменту прийняття, саме наявність запису в реєстрі про державну реєстрацію іпотеки, а її скасування буде саме тим правильним способом захисту порушеного права, який є достатнім для відновлення його прав, адже ОСОБА_2 на момент укладання договору іпотеки від 11 лютого 2022 року не мала права розпоряджатися квартирою та передавати її в іпотеку. Зазначене відповідає висновку Великої палати Верховного Суду у справі № 496/1059/18 від 10 квітня 2024 року. У матеріалах справи наявні докази, що свідчать про недобросовісність відповідача ОСОБА_3 , оскільки на момент укладання договору іпотеки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно була інформація про обтяження спірної квартири на підставі ухвали суду про забезпечення позову від 04 лютого 2022 року. Крім того, про недобросовісність іпотекодержателя свідчить те, що квартира перебувала у занедбаному стані, була придбана ОСОБА_2 лише за пів року до укладення договору іпотеки; ОСОБА_3 у договорі іпотеки вказав адресу, за якою не проживає з 2016 року; строк договору позики лише 3 місяці; у своїх поясненнях ОСОБА_3 сам вказав, що хотів придбати квартиру, а не укласти договір іпотеки. Укладення договору іпотеки особою, яка фактично не є власником майна, є підставою для визнання такого договору недійсним і припинення іпотеки. ОСОБА_3 фактично володіє квартирою, має ключі та здійснює ремонт, зберігає майно, встановивши сигналізацію, а отже заявлена вимога про витребування майна від недобросовісного набувача повністю відповідає порушеному праву апелянта та підлягає задоволенню. Вже на час розгляду даної справи ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом про стягнення коштів з ОСОБА_2 (справа № 643/7135/25), в якої є й інше майно, що може бути реалізовано для задоволення вимог по договору позики. Задоволення судом лише вимог щодо витребування майна у ОСОБА_2 позбавляє позивача реального відновлення порушеного права. Судом прийнято додаткові пояснення відповідача, якими він намагався підмінити відзив, вже на стадії дослідження доказів. Також виклав заперечення щодо ухвали суду про скасування заочного рішення, оскільки ОСОБА_3 не надав жодного нового доказу у справі, а поважність причин його неявки не доведено.
11 серпня 2025 року через систему «Електронний суд» від ОСОБА_3 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просив апеляційну скаргу залишити без задоволення. Відзив мотивовано тим, що заява позивача про зміну предмета позову містила як новий предмет позову, так і нову підставу позову, по суті є новим позовом. Судом не було ухвалою залучено його та ПН ХМНО Шатернікову Т.М. співвідповідачами у даній справі. Позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_2 є зайвою та не є ефективним способом захисту порушеного права. Вважав, що позивач або з його відома інші особи приймали участь у виготовленні підроблених документів на квартиру, з приводу чого він звернувся до правоохоронних органів. Суд має врахувати його похилий вік, стан здоров`я, комп`ютерну неграмотність, у зв`язку з чим він не мав можливості перевіряти інформацію щодо спірної квартири в електронних реєстрах і навіть не здогадувався про якісь неправомірні дії. Про наявність будь-яких обтяжень щодо квартири нотаріус його не повідомляла. Адвокат позивача зводить на нього наклеп з метою представити його суду як недоброчесного іпотекодержателя, з приводу чого він звернувся зі скаргою на неї до КДКА. Власник, який за допомогою віндикаційного позову чи реституції повернув майно від неуповноваженого іпотекодавця, «займає» місце останнього у відносинах іпотеки. Очевидно, що до власника, який задовольнив вимоги іпотекодержателя, переходить у порядку суброгації право вимагати з боржника виконання зобов`язання, яке було забезпечене іпотекою. Жодної підстави вважати його недобросовісним іпотекодержателем не існує. Держава в особі суду не може втручатися в іпотечні правовідносини між ним як добросовісним іпотекодержателем та іпотекодавцем ОСОБА_2 і покладати на нього додатковий тягар пошуку нового забезпечення виконання грошового зобов`язання за договором позики, тобто завдавати йому рішенням суду збитків та порушувати його майнові права. 
18 серпня 2025 року через систему «Електронний суд» від представника позивача адвоката Терещенко К.І. надійшла відповідь на відзив, в якій вона просила повернути відзив відповідачу у зв`язку з пропуском строку на його подання і ненаданням доказів його направлення всім учасникам справи. Вказала, що відповідач посилається на практику ЄСПЛ та Верховного Суду, яка не є релевантною до спірних правовідносин. Оскаржуваний договір іпотеки від 11 лютого 2022 року укладений з особою, яка не мала права розпоряджатися квартирою; на момент укладення договору іпотеки існували ухвали суду про відкриття провадження та арешт майна (01 та 04 лютого 2022 року), які були у відкритому доступі. Крім того, відповідач приватний нотаріус ХМНО Шатернікова Т.М. під час здійснення дій по реєстрації договору іпотеки в Державному реєстрі іпотек бачила, що інший реєстратор зупинила реєстраційні дії, та була зобов`язана чекати для вчинення своєї реєстраційної дії. Відповідач ОСОБА_3 може задовольнити свої порушені права за рахунок іншого майна та доходів відповідача ОСОБА_2 , а позивач не має зазначеної можливості. У Державному реєстрі речових прав на момент укладення іпотеки вже містилася інформація про обтяження квартири; ухвала про забезпечення позову була оприлюднена у Реєстрі судових рішень; сам ОСОБА_3 у поясненнях визнав, що одразу після укладення договору іпотеки отримав ключі, почав ремонт та фактично володів квартирою, що взагалі не відповідає природі договору іпотеки. Отже, він не може вважатися добросовісним набувачем. Доповнення позову новими обставинами при збереженні первісних не є зміною підстав позову, а ОСОБА_3 рішення суду і ухвалу суду про прийняття заяви про зміну предмету позову не оскаржував.
22 серпня 2025 року через систему «Електронний суд» від ОСОБА_3 надійшло клопотання про залишення відповіді представника позивача без розгляду. Вказав, що ні ухвалою Харківського апеляційного суду від 29 липня 2025 року, ні взагалі нормами ЦПК України не передбачено подання відповіді на відзив на апеляційну скаргу. Відзив ним подано 11 серпня 2025 року, а не 12 серпня 2025 року, як зазначає адвокат Терещенко К.І. Твердження представника позивача вводять суд в оману і є зловживанням процесуальними правами.
22 серпня 2025 року через систему «Електронний суд» від ОСОБА_3 надійшло клопотання про долучення доказів надіслання відзиву на апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Враховуючи, що копію ухвали про відкриття апеляційного провадження ОСОБА_3 отримав в електронному кабінеті 29 липня 2025 року о 18:36 (а.с. 217 том 5), тож згідно ч. 6 статті 272 ЦПК України вона вважається врученою у робочий день, наступний за днем її відправлення, тобто 30 липня 2025 року, а відзив подано 11 серпня 2025 року (перший робочий день після вихідних), колегія суддів вважає, що строк на подачу відзиву відповідачем не пропущений, та приймає його до розгляду. Відповідь на відзив, яка є по суті поясненнями, колегія суддів також приймає до розгляду.
В судове засідання апеляційного суду сторони-учасники судового розгляду не з`явилися.
Судові повістки-повідомлення про розгляд справи 09 квітня 2026 року надіслані апеляційним судом на адреси сторін-учасників.
Судова повістка на ім`я ОСОБА_1 повернута на адресу апеляційного суду з відміткою від 12 серпня 2025 року «адресат відсутній за вказаною адресою», що у відповідності до пункту 3 частини 8 статті 128 ЦПК України є днем вручення судової повістки (а.с. 247-248 том 5).
Представник позивача адвокат Терещенко К.І. отримала в електронному кабінеті 01 серпня 2025 року (а.с. 224 том 5).
Судова повістка на ім`я ОСОБА_2 повернута на адресу апеляційного суду з відміткою від 12 серпня 2025 року «адресат відсутній за вказаною адресою», що у відповідності до пункту 3 частини 8 статті 128 ЦПК України є днем вручення судової повістки (а.с. 245-246 том 5).
ОСОБА_3 отримав в електронному кабінеті 01 серпня 2025 року (а.с. 223 том 5).
ПН ХМНО Луніна Т.А. отримала поштою 11 серпня 2025 року (а.с. 244 том 5).
Судова повістка на ім`я ПН ХМНО Шатернікової Т.М. повернута на адресу апеляційного суду з відміткою від 12 серпня 2025 року «адресат відсутній за вказаною адресою», що у відповідності до пункту 3 частини 8 статті 128 ЦПК України є днем вручення судової повістки (а.с. 249-250 том 5).
09 квітня 2026 року від відповідача ОСОБА_3 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, призначеного на 09 квітня 2026 року через те, що його представник адвокат Литвинова В.В. перестала виходити на зв`язок та йому потрібен додатковий час для вирішення питання надання професійної правничої допомоги адвокатом Литвиновою В.В. або іншим адвокатом.
Відповідно до ч. 3 ст. 2 ЦПК України основними засадами (принципів) цивільного судочинства, окрім іншого, є верховенство права, розумність строків розгляду справи судом та неприпустимість зловживання процесуальними правами.
Згідно з частиною 1 статті 44 ЦПК України учасники судового процесу та їхні представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами, зловживання процесуальними правами не допускається.
На осіб, які беруть участь у справі, покладається обов`язок добросовісно здійснювати свої процесуальні права і виконувати процесуальні обов`язки. Під добросовісністю необхідно розуміти таку реалізацію прав і виконання обов`язків, що передбачають користування правами за призначенням, здійснення обов`язків у межах, визначених законом, недопустимість посягання на права інших учасників цивільного процесу, заборона зловживати наданими правами.
Про дату, час та місце судового розгляду справи 09 квітня 2026 року відповідач ОСОБА_3 був повідомлений завчасно та належним чином, отримавши повістку-повідомлення в електронному кабінеті 01 серпня 2025 року (а.с. 223 том 5), з огляду на що мав достатньо часу для організації свого представництва по даній справі. 
Оскільки клопотання про відкладення судового розгляду, призначеного на 09 квітня 2026 року з належним обґрунтуванням поважних причин неявки в судове засідання ОСОБА_3 не надано, колегія суддів ухвалила відмовити у його задоволенні.
Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу у відсутність учасників справи, явка яких у судове засідання обов`язковою не визнавалась, оскільки відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу ОСОБА_1 слід задовольнити частково, виходячи з наступного.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_4 з 03 листопада 1990 року перебував у шлюбі з матір`ю позивача ОСОБА_1 – ОСОБА_6 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 (а.с. 22-24 том 1).
ОСОБА_4 був власником квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 55,7 кв м, що підтверджується свідоцтвом про право власності на житло № НОМЕР_1 а-06-259158 від 31 березня 2006 року, виданим на підставі розпорядження № 3505 Відділом приватизації державного житлового фонду Управління комунального майна та приватизації Головного управління економіки та комунального майна Виконавчого комітету Харківської міської ради (а.с. 26-28 том 1).
27 лютого 2007 року ПН ХМНО Швидкіною О.О. було посвідчено заповіт ОСОБА_4 , яким він заповів усе своє майно ОСОБА_1 (а.с. 25, 39 том 1).
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 помер (а.с. 20 том 1).
28 січня 2022 року ОСОБА_1 звернувся до нотаріуса із заявою про прийняття спадщини після смерті ОСОБА_4 , на підставі якої відкрито спадкову справу № 8/2022, що підтверджується витягом із спадкового реєстру № 68301961 від 28 січня 2022 року та довідкою ПН ХМНО Поліщук О.В. щодо відкриття спадкової справи на підставі заяви про прийняття спадщини № 37/01-16 від 28 січня 2022 року (а.с. 38, 40 том 1).
Як вбачається з договору купівлі-продажу від 17 червня 2021 року та інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 295885185 від 22 січня 2022 року, квартира АДРЕСА_1 була продана ОСОБА_4 ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу від 17 червня 2021 року, посвідченим ПН ХМНО Луніною Т.А. за № 1125, на підставі якого право власності на неї зареєстровано за ОСОБА_2 (а.с. 15-16, 33-34, 103-104 том 1, а.с. 29 том 3).
Відповідно до висновку судової почеркознавчої експертизи № 22421 від 19 вересня 2023 року (а.с. 91-114 том 3), підписи на договорі купівлі-продажу квартири № 1125 від 17 червня 2021 року, посвідченому приватним нотаріусом ХМНО Луніною Т.А., а також на заявах на ім`я нотаріуса, не належать ОСОБА_4 . Ці підписи були виконані іншими особами.
Крім того, для проведення експертизи приватний нотаріус ХМНО Луніна Т.А., на виконання вимог ухвали Київського районного суду м. Харкова від 22 травня 2023 року, надала оригінал оскаржуваного договору та всі документи, що стали підставою для його укладення. Серед наданих документів була копія паспорта ОСОБА_4 серія НОМЕР_2 , виданого Київським РВ ХМУ УМВС України в Харківській області 14 лютого 2002 року, яка не містила його фото, а натомість містила фото іншої особи, невідомої позивачу (а.с. 33-34 том 3).
З листа ГУ ДМС в Харківській області № 6301.6.1.-20531/63.1-23 від 15 листопада 2023 року вбачається, що ОСОБА_4 був документований паспортом громадянина України серії НОМЕР_2 , виданий 14 лютого 2002 року Київським РВ ХМУ УМВС України в Харківської області. До листа долучено засвідчену копію заяви про видачу паспорта ОСОБА_4 (форма № 1), фото на якій не відповідає фото у паспорті, наданому нотаріусу при посвідченні договору (а.с. 151-152 том 3). 
У листі ГУ Пенсійного фонду в Харківській області від 12 червня 2023 року № 2000-0902-7/79558 (а.с. 153-154 том 3) також міститься копія паспорта ОСОБА_4 , яка має той самий номер та дані, що й паспорт, наданий невідомими особами приватному нотаріусу Луніній Т.А. під час укладення оспорюваної угоди, проте фото на цих документах не відповідає тому, що був наданий нотаріусом ОСОБА_7 до суду.
09 червня 2021 року ОСОБА_4 звертався до поліції із заявою про втрату паспорта громадянина України. Відповідь поліції, датована 23 червня 2021 року, підтверджує, що паспорт ОСОБА_4 не було знайдено, і йому рекомендовано звернутися за отриманням нового паспорта (а.с. 35-36 том 1).
У матеріалах справи також міститься талон на електронну чергу на ім`я ОСОБА_4 на 11 серпня 2021 року для отримання паспорта громадянина України (а.с. 37 том 1).
Крім того, у документах, наданих приватним нотаріусом Луніною Т.А., які стосуються оспорюваної угоди, міститься, нібито, оригінал правовстановлюючого документа на квартиру, а саме свідоцтва про право власності на житло від 31 березня 2006 року (реєстраційний номер 2а-06-259158), виданого відділом приватизації житлового фонду Управління комунального майна та приватизації Головного управління економіки та комунального майна Виконавчого комітету Харківської міської ради на підставі розпорядження № 3505 від 31 березня 2006 року (а.с.31 том 3). 
Разом з цим, згідно листа Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Виконавчого комітету Харківської міської ради від 10 лютого 2022 року № 1087, жодних дублікатів цього документа не видавалося, і звернень від ОСОБА_4 щодо їх виготовлення не надходило (а.с.207 том 1).
З наданих на запит суду КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації Харківської міської ради» документів вбачається, що 15 квітня 2021 року представник ОСОБА_4 за довіреністю від 14 квітня 2021 року ОСОБА_8 отримав довідку про наявність або відсутність інформації про зареєстровані права на об`єкт нерухомого майна з перевіркою відомостей з відкритих інформаційних ресурсів № 1101021 (а.с. 181-186 том 2).
26 січня 2022 року ОСОБА_1 звернувся до правоохоронних органів із заявою про вчинення кримінального правопорушення щодо заволодіння спірною квартирою шахрайським шляхом, відомості за якою внесені до ЄРДР 27 січня 2022 року (а.с. 62 том 1).
26 січня 2022 року ОСОБА_2 уклала з ОСОБА_5 договір позики на суму 427 750,00 грн та договір іпотеки № 115, за яким передала в іпотеку спірну квартиру. З інформаційної довідки № 298182332 від 07 лютого 2022 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що іпотека була зареєстрована 26 січня 2022 року (а.с. 136-137 том 1).
Однак у подальшому відомості про цей правочин у реєстрі були відсутні.
Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 04 лютого 2022 року вжито заходи забезпечення позову у цій справі шляхом заборони відчуження квартири АДРЕСА_1 (а.с. 113-115 том 1), відомості про таке обтяження зареєстровані 07 лютого 2022 року (а.с. 17 том 2).
11 лютого 2022 року ОСОБА_2 уклала з ОСОБА_3 договір позики на суму 700 000,00 грн зі строком повернення до 11 травня 2022 року, та договір іпотеки № 3, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Шатерніковою Т.М. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 315080434 від 14 листопада 2022 року іпотеку зареєстровано приватним нотаріусом ХМНО Шатерніковою Т.М. 11 лютого 2022 року, індексний номер рішення: 63402321, номер запису про іпотеку 46654888 (а.с. 15-17 том 2, а.с.187-190, 201 том 3).
Як вбачається з доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 , він оскаржує рішення суду в частині відмови у задоволенні вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру; визнання недійсним договору іпотеки № 3 від 11 лютого 2022 року; витребування у ОСОБА_3 квартири та скасування рішення про державну реєстрацію договору іпотеки № 3 від 11 лютого 2022 року.
У частині задоволення вимоги ОСОБА_1 про витребування спірної квартири від ОСОБА_2 та відмови у задоволенні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 17 червня 2021 року рішення суду не оскаржується та не переглядається.
У статті 41 Конституції України закріплено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (частина перша статті 316, частина перша статті 319 ЦК України).
Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Відповідно до статті 4 Закону України «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону, що узгоджується з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, чинній на момент звернення з позовом до суду, за змістом якого іпотека підлягає державній реєстрації як речове право, похідне від права власності.
Пункт 5 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у згаданій вище редакції визначав обтяження як заборону або обмеження розпорядження та/або користування нерухомим майном, встановлену законом, актами уповноважених на це органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, або таку, що виникла з правочину.
У постанові від 11 листопада 2019 року у справі № 756/15538/15-ц Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду зробив висновок, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»). Вона має похідний характер від основного зобов`язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина п`ята статті 3 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 216 ЦК України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України добросовісність є однією з основоположних засад цивільного законодавства.
Добросовісність при реалізації прав і повноважень передбачає неприпустимість зловживання правом, яка виходячи з конституційних положень означає, що здійснення прав та свобод людини не повинне порушувати права та свободи інших осіб.
Відповідно до частин першої-четвертої статті 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, визначених договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.
Отже, приватноправовий інструментарій (як в договірних, так і в позадоговірних відносинах) учасники цивільних відносин мають використовувати добросовісно, не зловживаючи правом. Зокрема, такий інструментарій не може використовуватись особою на шкоду іншим учасникам цивільних правовідносин.
Укладення договору іпотеки (як і укладення будь-якого іншого правочину на шкоду власника майна) не може створювати умови (або передумови) для унеможливлення повернення майна від фактичного володільця, якщо майно вибуло з володіння власника не з його волі.
Продукція, плоди та доходи належать власникові речі, якщо інше не встановлено договором або законом (частина друга статті 189 ЦК України), разом з тим, цивільне законодавство не покладає на власника тягар обтяжень чи обмежень, що виникли внаслідок незаконних дій інших суб`єктів.
У цій справі встановлено, що договір купівлі-продажу квартири № 1125 від 17 червня 2021 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 є неукладеним, адже підпис продавця ОСОБА_4 виконаний іншою невстановленою особою, а при його нотаріальному посвідченні використані підроблені документи. Оскільки спірна квартира вибула з володіння власника ОСОБА_4 поза його волею, її витребувано від володільця ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 як спадкоємця померлого власника квартири. Рішення суду в цій частині учасниками справи не оскаржується.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру та скасування рішення про державну реєстрацію договору іпотеки суд вказав, що належним способом захисту прав позивача є скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності (користування).
З таким висновком суду колегія суддів не погоджується, адже з 16 січня 2020 року, тобто на час ухвалення оскаржуваного рішення суду у цій справі, такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачав (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 20 серпня 2025 року у справі № 756/1559/19, провадження № 61-14413св23).
Щодо позовної вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 листопада 2019 року в справі № 911/3680/17 (провадження № 12-104гс19)).
Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Згідно постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) за позовом про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності, Велика Палата Верховного Суду вказала про те, що якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то ефективним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідними для відновлення його права. Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.
З огляду на те, що ОСОБА_1 вважає свої права порушеними тим, що право власності на спірну квартиру зареєстроване за відповідачкою ОСОБА_2 , то ефективним способом захисту є саме позов про витребування нерухомого майна, оскільки рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Вимога про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на майно за незаконним володільцем ОСОБА_2 не є необхідною для відновлення його прав, тому у задоволенні цієї вимоги слід відмовити з цієї підстави.
Разом з тим, щодо позовної вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію договору іпотеки колегія суддів виходить з такого.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18 (провадження № 14-209цс21) сформульовано правовий висновок щодо захисту прав власника нерухомого майна, обтяженого іпотекою на користь особи, з якою він не перебував у зобов`язальних відносинах, в якій йдеться про те, що позивач як власник не передавав земельну ділянку в іпотеку за договором іпотеки, не був стороною цього правочину та не перебував з відповідачами в зобов`язальних відносинах, що свідчить про незаконність державної реєстрації за товариством права іпотеки на вказану ділянку, що створює позивачу перешкоди у здійсненні правомочності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном.
У вказаній постанові, застосовуючи в контексті спірних правовідносин норми статті 391 ЦК України та статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що для ефективного захисту прав володіючого власника нерухомого майна, щодо якого до Реєстру незаконно внесено запис про право іпотеки іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах, має застосовуватись негаторний позов про усунення перешкод у здійсненні власником права розпорядження своїм майном (стаття 391 ЦК України) з яким власник може звернутись, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про скасування державної реєстрації права іпотеки зазначеної особи.
Позовна давність до такого позову не застосовується, а судове рішення про його задоволення, яке набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації відомостей про припинення незаконно зареєстрованого за відповідачем права іпотеки, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
При цьому оспорювання ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного нерухомого майна або документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію права іпотеки за відповідачем, не є ефективним способом захисту прав власника від описаного вище порушення.
За змістом пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Отже, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача було порушено незаконною реєстрацією права іпотеки на його нерухоме майно за відповідачем, з яким він не перебував у зобов`язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права іпотеки, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права іпотеки відповідача, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
При цьому в силу положень абзацу першого частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про право іпотеки відповідача не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Натомість державний реєстратор вчиняє нову реєстраційну дію - внесення до Реєстру відомостей про припинення права іпотеки відповідача на підставі судового рішення (див. висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в пунктах 132, 133 постанови від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
У практиці Великої Палати Верховного Суду закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (див., зокрема, пункт 98 постанови від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20)). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 у справі № 48/340 (підпункт 6.30), від 12 березня 2019 у справі № 911/3594/17 (підпункт 4.17), від 19 січня 2021 у справі № 916/1415/19 (підпункт 6.13) та інші).
За обставинами у справі, що переглядається, встановлено, що ОСОБА_1 як власник не передавав спірну квартиру в іпотеку ОСОБА_3 , не був стороною цього правочину та не перебував з відповідачами в зобов`язальних відносинах, що свідчить про незаконність державної реєстрації за ОСОБА_3 права іпотеки на вказане майно, яка створює ОСОБА_1 перешкоди у розпорядженні належним йому нерухомим майном.
Враховуючи вищевказаний висновок Великої Палати Верховного Суду, а також зміст заявлених позовних вимог з урахуванням встановлених обставин у цій справі, висновок суду першої інстанції щодо неналежного способу захисту прав позивача є помилковим, оскільки позивач позбавлений можливості захистити свої порушені права в інший спосіб, а задоволення такої вимоги відновить порушені права позивача, які обтяжені договором іпотеки.
Отже, вимога про скасування державної реєстрації права іпотеки є належним та ефективним способом захисту його прав.
При цьому, апеляційний суд враховує, що ОСОБА_1 у прохальній частині позову просив скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію договору іпотеки.
Якщо позивач заявляє вимогу, яка за належної інтерпретації може ефективно захистити його порушене право, суди не повинні відмовляти у її задоволенні виключно з формальних міркувань, оскільки це призведе до необхідності повторного звернення позивача до суду за захистом його прав (які за наведених умов могли бути ефективно захищені), що не відповідатиме принципам верховенства права та процесуальної економії (див. висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в пунктах 117-118 постанови від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
У кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи у межах заявлених вимог (частина перша статті 13 ЦПК України), але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом (пункт 4 частини п`ятої статті 12 ЦПК України). Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (див., наприклад, постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 9901/172/20 (пункти 1, 80, 81, 83), від 01 липня 2021 року у справі № 9901/381/20 (пункти 1, 43-47), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункти 6, 20-26, 101, 102), від 01 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14 (пункти 4, 26, 47), від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц (пункти 4, 36), від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 (підпункт 11.12) та від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 (пункт 31)).
Виходячи з мети позову ОСОБА_1 , який спрямовано на усунення перешкод у здійсненні ним права розпорядження спірним нерухомим майном, а також наведених у позові обґрунтувань, заявлену позивачем вимогу про скасування рішення про державну реєстрацію договору іпотеки слід інтерпретувати як вимогу про скасування проведеної на підставі іпотечного договору від 11 лютого 2022 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Шатерніковою Т.М. за № 3, державної реєстрації іпотеки на квартиру АДРЕСА_1 , що підлягає задоволенню.
Вказане узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18 (провадження № 14-209цс21), постанові Верховного Суду від 09 липня 2025 року у справі № 932/6837/21 (провадження № 61-3508 св 24).
Водночас, оскільки судове рішення про задоволення позову про скасування державної реєстрації іпотеки, яке набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації відомостей про припинення незаконно зареєстрованого за відповідачем права іпотеки, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном, тому вимога про визнання недійсним іпотечного договору не є ефективним способом захисту прав ОСОБА_1 . Отже, у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним іпотечного договору слід відмовити з підстав неефективності обраного ним способу захисту.
Також колегія суддів звертає увагу на те, що у постанові від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду вказав на необхідність враховувати добросовісність/ недобросовісність іпотекодержателя для того щоб вирішити питання про набуття ним права іпотеки та/або при визнанні недійсним договору іпотеки.
У постанові Верховного Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (провадження № 61-2058сво23) зроблено висновок, що конструкція «добросовісного іпотекодержателя» (тобто того, який набув право іпотеки на підставі договору іпотеки із невласником), хоча й прямо не передбачена в приватному праві, але є проявом доброї совісті (пункт 6 статті 3 ЦК України). Якщо ЦК України допускає набуття права власності добросовісним набувачем (стаття 330 ЦК України) найбільш повного та абсолютного речового права (права власності) від неуповноваженої особи, то набуття такого права на чужу річ (обмеженого речового права) як права іпотеки, також має допускатися правопорядком. Законодавець не передбачив нікчемності правочину, у випадку відсутності у іпотекодавця права власності на предмет іпотеки. Тому такий правочин є оспорюваним. Недійсність первісних юридичних фактів чи документів не призводить до недійсності договору іпотеки, оскільки в українському праві відсутня залежна недійсність для таких випадків. Тому повинна враховуватися добросовісність/недобросовісність іпотекодержателя, для того щоб вирішити питання про набуття ним права іпотеки та/або при визнанні недійсним договору іпотеки. До обставин, які можуть свідчити, що недобросовісність іпотекодержателя відноситься, зокрема: момент вчинення правочину; суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняється договір іпотеки (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб). Для добросовісного іпотекодержателя має бути характерним такий стандарт поведінки, який притаманний середньому розумному та обачному іпотекодержателю. Конструкція «добросовісного іпотекодержателя», зокрема, має виключатися в тому разі, коли майно було вкрадене у власника або в особи, якій власник передав майно у володіння. Власник, який за допомогою віндикаційного позову чи реституції повернув майно від неуповноваженого іпотекодавця «займає» місце останнього у відносинах іпотеки. Очевидно, що до власника, який задовольнив вимоги іпотекодержателя, переходить у порядку суброгації (частина третя статті 528 ЦК України) право вимагати з боржника виконання зобов`язання, яке було забезпечене іпотекою.
З цього приводу колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що обставини справи, а саме: факт того, що спірна квартира вибула з власності первісного власника ОСОБА_4 на підставі договору, який він не підписував, та документів, що містять ознаки підробки; між укладенням ОСОБА_2 договору купівлі-продажу та передачею її в іпотеку пройшов невеликий проміжок часу (7 місяців 26 днів); станом на час укладення договору іпотеки у реєстрі містився запис про заборону відчуження квартири на підставі ухвали суду про забезпечення позову; відповідач ОСОБА_3 мав можливість доступу до відкритих державних реєстрів, зокрема, міг звернутися з цією метою до спеціалістів; первісною метою ОСОБА_3 була купівля квартири у власність, а не іпотека, у сукупності свідчать про те, що до спірних правовідносин концепція «добросовісного іпотекодержателя» незастосовна.
Свої права у відносинах позики ОСОБА_3 як позикодавець може захистити шляхом стягнення коштів з позичальниці ОСОБА_2 .
Схожого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 30 квітня 2025 року у справі № 761/18603/22, провадження № 61-3054св25.
Щодо позовної вимоги ОСОБА_1 про витребування спірної квартири у ОСОБА_3 , то колегія суддів не вбачає підстав для її задоволення, оскільки її власником згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно є саме ОСОБА_2 , до якої і мають бути спрямовані вимоги про віндикацію. Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 про те, що ОСОБА_3 фактично володіє спірною квартирою, має ключі та здійснює ремонт, зберігає майно, встановивши сигналізацію, колегія суддів відхиляє, оскільки викладені обставини є підставою для пред`явлення негаторного позову про усунення перешкод у користуванні майном, а не віндикаційного позову про витребування майна.
Крім того, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що приватні нотаріуси ХМНО Луніна Т.А. і ОСОБА_9 не є належними відповідачами у справі, адже державний реєстратор не є належним відповідачем у спорах про визнання незаконними та скасування реєстраційних дій. Відповідні правові висновки є сталими у практиці Верховного Суду та викладені у постановах: від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18, пункт 36); від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (провадження № 14-512цс18, пункт 53); від 04 лютого 2020 року у справі № 910/7781/19 (провадження № 12-150гс19, пункт 37); від 05 липня 2023 року у справі № 910/15792/20.
Викладені в апеляційній скарзі ОСОБА_1 заперечення на ухвалу суду про скасування заочного рішення колегія суддів також відхиляє, оскільки судом було обґрунтовано встановлено, що ОСОБА_3 не був належним чином повідомлений про розгляд справи, адже судові повістки направлялись на адресу, де він не зареєстрований з 2016 року.
Зважаючи на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуване судове рішення у частині підстав для відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про скасування рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру; визнання недійсним договору іпотеки № 3 від 11 лютого 2022 року; витребування у ОСОБА_3 квартири та повернення її у володіння ОСОБА_1 необхідно змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Оскаржуване судове рішення у частині позовної вимоги ОСОБА_1 про скасування рішення про державну реєстрацію договору іпотеки № 3 від 11 лютого 2022 року необхідно скасувати та прийняти нову постанову про часткове задоволення позову.
В іншій частині рішення суду не оскаржувалось та не переглядалось.
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
За подачу позову ОСОБА_1 сплачено судовий збір у розмірі 11 737,00 грн (6775,00 + 992,40*5) (а.с. 1-3, 125-127 том 1), апеляційної скарги – 5955,00 грн (а.с. 203 том 5).
Враховуючи, що суд апеляційної інстанції дійшов висновку про задоволення однієї немайнової вимоги позивача, судові витрати у виді судового збору, сплаченого позивачем за подання позовної заяви у розмірі 992,40 грн та апеляційної скарги у розмірі 1 488,60 грн, а всього 2481,00 грн, необхідно стягнути на користь ОСОБА_1 з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 у рівних частках, по 1240,50 грн з кожного.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 369, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Київського районного суду м. Харкова від 03 червня 2025 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про скасування рішення про державну реєстрацію права власності; визнання недійсним договору іпотеки; витребування у ОСОБА_3 квартири та повернення її у володіння позивача – змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Рішення Київського районного суду м. Харкова від 03 червня 2025 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про скасування рішення про державну реєстрацію договору іпотеки - скасувати та ухвалити нове судове рішення про часткове задоволення позову.
Скасувати проведену на підставі договору іпотеки від 11 лютого 2022 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Шатерніковою Тетяною Миколаївною та зареєстрованого в реєстрі за № 3, державну реєстрацію іпотеки (рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Шатернікової Тетяни Миколаївни № 63402321 від 11 лютого 2022 року 14:34:44, на підставі якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек внесено запис про іпотеку номер 46654888) на об`єкт нерухомого майна – квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2388571663101.
В іншій частині рішення суду не оскаржувалось та не переглядалось.
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_3 ) та ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_4 , адреса: АДРЕСА_4 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_5 , адреса: АДРЕСА_5 ) судовий збір за подачу позову та апеляційної скарги у розмірі 2481,00 грн у рівних частках, по 1240 (одна тисяча двісті сорок) грн 50 коп з кожного.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складено 14 квітня 2026 року.

Головуючий Ю.М. Мальований 

Судді Н.П. Пилипчук

В.Б. Яцина