Справа №522/16382/23-Е
Провадження №2/752/458/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 березня 2026 року        м. Київ

Голосіївський районний суд міста Києва в складі:
головуючого судді Кордюкової Ж.І.,
за участю секретаря Шененка В.В.,
представника позивача Дейниченка В.І.,
представника відповідача  Андрусенка О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу від 09.11.2021, стягнення грошових коштів та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет менеджмент» до ОСОБА_1 про стягнення штрафних санкцій,-

ВСТАНОВИВ:

Адвокат Дейниченко Вячеслав Ігорович в інтересах ОСОБА_1 звернувся до Приморського районного суду м. Одеси з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» (далі - ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент») про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу від 09.11.2021 та стягнення грошових коштів.
В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 09.11.2021 між ОСОБА_1 та ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах «Інтегралбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу, укладений попередній договір купівлі-продажу, відповідно до п.1.1. якого сторони зобов`язуються в строки, встановлені умовами п. 1.2. цього попереднього договору, укласти в майбутньому договір купівлі - продажу квартири, відповідно до якого сторона - 1 (в основному договорі - продавець) зобов`язується передати у власність (продати) квартиру №44 , характеристика якої вказана в п. 1.3. ст. 1 цього попереднього договору, в житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адреси об`єкту, а сторона - 2 (в основному договорі - покупець) зобов`язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному цим попереднім договором. 
Відповідно до п. 1.4. попереднього договору від 09.11.2021 орієнтовна ціна основного договору за домовленістю сторін на дату укладення цього попереднього договору складає 6467503,56 грн. без ПДВ, що на момент укладання становить еквівалент 247950 доларів США згідно котируванням українського міжбанківського ринку для USD/UAH. Оплата ціни основного договору здійснюється стороною - 2 в національній валюті - гривні.
Пунктом 4.1. попереднього договору від 09.11.2021 передбачено, що для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладання основного договору сторона - 2 (позивач) сплачує стороні - 1 (відповідачу) забезпечувальний платіж у розмірі 6467503,56 грн. без ПДВ, що еквівалентно 247950 доларів США згідно котируванням українського міжбанківського ринку для USD/UAH.
Курс гривні по відношенню до долара США встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору, складає 26,0839 гривні за один долар США. Застосовується в розмірi курсу, що був опублікований на сайті www.IBF.UA (загальний доступ) в розділі «Ринки» підрозділі «Валютні ринки» підрозділі «Міжбанк онлайн» середнє арифметичне значення за графіком за день торгів («продаж») на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору.
Отже, згідно вимог даного договору, відповідач застосував у розрахунках з позивачем ринковий курс долару США по відношенню до гривні, а не офіційний курс долару США.
Відповідно до пункту 4.1.1. попереднього договору від 09.11.2021 позивач зобов`язався сплатити забезпечувальний платіж частинами, розмір яких зазначається в графіку платежів, який є додатком № 2 до попереднього договору від 09.11.2021 та є його невід`ємною частиною.
Пунктом 4.3. попереднього договору від 09.11.2021 встановлено, що оплата забезпечувального платежу здійснюється шляхом перерахування грошових коштів в українській гривні на рахунок сторони-1 за графіком платежів. Забезпечувальний платіж підлягає оплаті частинами на підставі рахунків, які сторона-1 надає стороні-2 в день оплати частини забезпечувального платежу, відповідно графіку платежів та який формується з урахуванням умов п.4.2. цього попереднього договору.
На виконання умов попереднього договору, позивачем на розрахунковий рахунок відповідача внесені кошти у загальному розмірі 5024148,93 грн., що на той час складало суму, еквівалентну 183819,28 доларів США.
У зв`язку з сімейними обставинами та введенням в Україні воєнного стану позивач був вимушений прийняти рішення та відмовитись від укладеної угоди купівлі - продажу квартири, підписаною між ним та ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент».
23.08.2022 представник позивача Дейниченко В.І. звернувся до відповідача з заявою про вирішення питання щодо припинення попереднього договору та повернення позивачу фактично сплаченої суми у розмірі 5024148,93 грн., однак відповіді на це звернення отримано не було.
06.09.2022 представник позивача Дейниченко В.І. повторно звернувся до відповідача з заявою аналогічного змісту та 03.10.2022 отримав відповідь, що ОСОБА_1 сплачено лише 5024148,93 грн., що становить 75%, хоча за умовами попереднього договору повинно було бути сплачено 100%. 
Щодо припинення зобов`язань та повернення забезпечувального платежу відповідач вказав, що в даному випадку попередній договір може бути припинений на підставі п.4.14. попереднього договору. При цьому Товариство повинно повернути сплачений забезпечувальний платіж протягом 30 календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів позивачем за вирахуванням суми неустойки у розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, визначеної п. 1.4. попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, яка утримується Товариством. Тобто, до повернення підлягає сума: 6467503,56 - 646750,36 (10 %) = 5820753,20 грн., яка буде повернута  ОСОБА_1 протягом 30 календарних днів з дати закінчення воєнного стану в Україні. 
01.07.2023 на адресу представника позивача надійшов лист відповідача від 28.06.2023, в якому останній зазначив, що у відповіді на заяву представника позивача від 03.10.2022 була допущена помилка й сума, що підлягає поверненню не відповідає дійсності. 
Відповідач вказав, що оскільки позивачем було сплачено 5024148,93 грн., а сума штрафу (10%) становить 646750,36 грн., то, відповідно до умов попереднього договору купівлі-продажу квартири до повернення підлягає сума: 5024148,93 - 646750,36 (10%) = 4377398,58 грн., яка буде повернута  ОСОБА_1 протягом 30 календарних днів з дати закінчення воєнного стану в Україні.
Також зазначеним листом з боку відповідача було підтверджено дострокове припинення 30.09.2022 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021.
Разом з тим, позивач категорично не згоден з пунктом №3 даного рішення відповідача та сумою, яка підлягає виплаті. Позивач вважає дане рішення безпідставним, протиправним та необґрунтованим та таким, яке грубо порушує його права як споживача послуг.
Умовами п. 1.2. попереднього договору передбачено, що основний договір укладається сторонами протягом 60 робочих днів з моменту настання усіх наступних обставин, але не пізніше ніж 18.07.2022: 1) отримання стороною-1 від сторони-2 100% забезпечувального платежу, встановленого п. 4.1. цього попереднього договору з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього попереднього договору; 2) отримання стороною-1 документів на об?єкт; 3) повне та належне виконання стороною-2 своїх зобов`язань, визначених в статті 3 цього попереднього договору; 4) отримання стороною-2 письмового запрошення/повідомлення від сторони-1 про готовність укласти основний договір із зазначенням місця (в межах м. Київ) та терміну його підписання. 
З боку відповідача останній рахунок оплати третьої частини забезпечувального платежу, відповідно до графіку платежів, а саме 18.05.2022 у розмірі 25 % від суми, зазначеної у п. 1.4 договору, не надавався та не надсилався позивачу.
Абзацом 5 п. 1.4 договору встановлено, що повна оплата за об?єкт здійснюватиметься стороною-2 не пізніше дня підписання та нотаріального посвідчення основного договору, якщо інше не буде встановлено за домовленістю сторін при укладанні основного договору.
Таким чином, попереднім договором передбачена альтернативність виконання зобов`язань щодо сплати забезпечувального платежу з боку позивача. 
Отже, позивач останній платіж за умовами даного договору мав можливість сплатити і після 18.05.2022 при наявності відповідного рахунку, але його відповідачем надано не було. 
Будь-яких доказів надсилання позивачу пропозицій з питання укладення основного договору купівлі-продажу та інших даних, які б підтверджували наміри відповідача щодо належного виконання умов попереднього договору у майбутньому також немає.
В подальшому, внаслідок бездіяльності відповідача основний договір купівлі- продажу квартирі між сторонами укладений не був. 
Пунктом 4.14. попереднього договору передбачена можливість припинення за згодою сторін зобов`язання щодо укладення основного договору, якщо це було ініційовано стороною-2 (позивачем) та повернення забезпечувального платежу, сплаченого стороні-1 (відповідачу). 
Згідно пункту 6.3 попереднього договору дія попереднього договору припиняється, якщо основний договір не буде укладений з вини сторони-2 протягом термінів, визначених умовами цього попереднього договору, а також в інших випадках, визначених цим попереднім договором. 
В даному випадку вини позивача щодо не укладання основного договору з відповідачем немає. Відповідач документально підтвердив факт припинення 30.09.2022 попереднього договору купівлі-продажу квартири на підставі п.4.14. попереднього договору, однак ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» продовжує до теперішнього часу протиправно утримувати суми забезпечувального платежу та користуватися нею на свій розсуд. 
Позивач не згоден із застосуванням з боку відповідача у спірному договорі штрафу за односторонню відмову від договору (пп. 4.14. п. 4.14 попереднього договору), вважає фразу у даному пункті щодо застосуванню штрафу незаконною та такою, яка підлягає визнанню недійсною.
Оспорюваний пп. 4.14. даного договору в частині встановлення штрафу суперечить сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. 
Позивач скористався наданим йому правом, передбаченим пп. 4.14. договору та заявив про намір розірвати договір.
Враховуючи вище наведене, наявні підстави для визнання судом частково недійсним пункту 4.14 вище вказаного договору в частині «з вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору в розмірі, визначеному п.1.4. цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні»). 
Позивачем внесено забезпечувальний попередній платіж у розмірі 5024148,93 грн., що станом на день сплати вказаних платежів складало суму, еквівалентну 183819,28 доларів США, згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH. 
Позивач вправі заявити вимоги до відповідача про повернення внесених ним сум забезпечувального платежу у гривні в еквіваленті до долару США на момент їх стягнення, оскільки з умов попереднього договору вбачається, що позивачем у розрахунках з відповідачем всі платежі сплачувались у гривні в еквіваленті до долару США на момент їх внесення.
Позивач передав відповідачу забезпечувальний платіж у розмірі 5024148,93 грн., що становить еквівалент 183819,28 доларів США на момент їх внесення, а тому до спірних правовідносин підлягає застосуванню ч. 2 ст. 533 ЦК України, оскільки грошове зобов`язання відповідача триває, офіційний курс гривні до долара США змінився, сума боргу станом на 19.08.2023, еквівалентна 183819,28 доларів США, що становить 6720432,87 коп. 
Оскільки відповідач свій обов`язок добровільно повернути внесені кошти позивачу не виконав, то в даному випадку з відповідача на користь позивача підлягає стягненню сума боргу з урахуванням 3% річних. 
Таким чином, загальна сума стягнення з відповідача дорівнює 6899398,91 грн., яка складається із заборгованість за основним зобов`язанням - 6720432,87 грн., застосованих санкцій - 178 966,04 грн. (проценти).
Також протиправними діями відповідача позивачу завдано моральну шкоду, яка полягає у тому, що ним не було належним чином виконано своїх зобов`язань перед позивачем по поверненню фактично сплаченої суми забезпечувального платежу, що є грубим порушенням та невиконанням умов попереднього договору з боку відповідача, оскільки це змінило та вкрай негативно вплинуло на хід життя позивача та життя його родини. Протиправними діями відповідача порушено право позивача на мирне володіння своїм майном. 
Позивач вимушений був неодноразово звертатися до відповідача з питання виплати належних йому грошей та отримав на ці звернення фактично відмову у їх відшкодуванні, що спричинило душевні страждання з цього приводу.
Внаслідок триваючих протиправних дій відповідача та фактичною відмовою у виплаті належних позивачу сум у нього виникла роздратованість, стреси та постійні переживання, турботи та незаплановані витрати, пов`язані із необхідністю неодноразових звернень до відповідача та адвоката з приводу вирішення спору, а також з необхідністю звернення до суду з метою захисту порушених прав та законних інтересів. 
Завдана моральна шкода перебуває у безпосередньому причинному зв?язку з неправомірними діями відповідача та оцінена позивачем у розмірі 50000 грн. 
Попередній розрахунок суми судових витрат, які позивач поніс і які очікує понести у зв?язку із розглядом справи, складається з судового збору у розмірі 13888,40 грн. та витрат на правничу допомогу у розмірі 18000 грн. 
Просив:
визнати частково недійсним пункт 4.14 статті 4 попереднього договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , посвідчений 09.11.2021 Льошенко В.Ю., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрованого в реєстрі за №1914 в частині: «за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору в розмірі, визначеному п.1.4. цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні»; 
стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» на користь ОСОБА_1 суму забезпечувального платежу в розмірі 6720432,87 коп.; штрафні санкції 3% річних за період з 30.09.2022 по 19.08.2023 у розмірі 178966,04 грн.; суму моральної шкоди у розмірі 50000 грн.; витрати на надання йому правничої допомоги у розмірі 18000 грн. та судовий збір в розмірі 13688,40 грн. 
10.11.2023 представник позивача адвокат Дейниченко В.І. подав до суду заяву про збільшення позовних вимог, яку обґрунтував тим, що у попередньому договорі від 09.11.2021 передбачені зобов`язання з боку ОСОБА_1 щодо внесення грошових коштів у вигляді забезпечувального платежу на виконання зобов`язання покупця щодо сплати загальної ціни купівлі - продажу квартири, які суперечать вимогам ч. 1 ст. 635 ЦК України, а тому даний правочин може бути визнаний судом недійсним.
Між сторонами було укладено не попередній договір в межах передбаченої ст. 635 ЦК України правової конструкції, а договір купівлі - продажу відповідно до ст. 655 ЦК України.
З копії сертифікату серії ІУ № 123210729290 від 25.08.2021 та відомостей, які в ньому містяться не випливає наявність у ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» будь - яких майнових прав на житловий будинок АДРЕСА_2 .
Таким чином, ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» не має та не мало, на час укладання попереднього договору реальної правової підставі для володіння, користування і розпорядження квартирою АДРЕСА_3 , яка є об`єктом купівлі - продажу вказаного договору згідно п. 1.1., а ці обставини фактично унеможливлюють виконання умов попереднього договору з боку ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент», оскільки у відповідача немає реальної можливості щодо розпорядження зазначеним об`єктом нерухомості та правових підстав для укладення договорів купівлі - продажу щодо неї.
Просив:
визнати недійсним попередній договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_3 , посвідченого 09.11.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Льошенко В.Ю., зареєстрованого в реєстрі за № 1914;
стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» на користь ОСОБА_1 суму забезпечувального платежу в розмірі 6907928,54 коп.; штрафні санкції 3% річних за період з 30.09.2022 по 07.11.2023 у розмірі 229381,08 грн.; суму моральної шкоди у розмірі 50000 грн.; витрати на надання йому правничої допомоги у розмірі 18000 грн. та судовий збір в розмірі 13688,40 грн. 
Зазначена заява протокольною ухвалою суду від 05.12.2023 була прийнята до розгляду.
26.01.2024 та 26.03.2024 представник позивача адвокат Дейниченко В.І. подав до суду заяви про збільшення позовних вимог, які були прийняті судом до розгляду.
23.09.2024 представник позивача адвокат Дейниченко В.І. подав заяву про збільшення позовних вимог, в якій просив: 
визнати недійсним попередній договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_3 , посвідченого 09.11.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Льошенко В.Ю., зареєстрованого в реєстрі за № 1914;
стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» на користь ОСОБА_1 суму забезпечувального платежу в розмірі 7665263 грн.; штрафні санкції 3% річних за період з 30.09.2022 по 23.09.2024 у розмірі 456306,07 грн.; суму моральної шкоди у розмірі 50000 грн.; витрати на надання йому правничої допомоги у розмірі 18000 грн. та судовий збір в розмірі 13688,40 грн. 
19.09.2023 представник відповідача адвокат Андрусенко О.В. подав до суду відзив на позовну заяву, в якому заперечував проти задоволення позовних вимог.
Зазначив, що для застосування підстав викладених в п. 4.14. попереднього договору для розірвання останнього, потрібно, щоб одночасно були виконані дві умови: 1) згода двох сторін попереднього договору; 2) розірвання попереднього договору було оформлене у письмовій формі та нотаріально засвідчено.
Доказів наявності згоди двох сторін попереднього договору та письмової і нотаріальної форми розірвання попереднього договору, позивачем не надано і зміст позовної заяви не спростовує відсутність цих умов, що є обов`язковими для застосування розірвання договору з підстав п. 4.14 попереднього договору.
Також позивачем не надано доказів надання відповідачу банківських реквізитів позивача, що є обов`язковими для повернення сплаченої суми забезпечувального платежу.
Отже, момент повернення сплаченої суми забезпечувального платежу не настав.
Щодо повернення суми забезпечувального платежу в національній валюті гривні еквівалентній 183819,28 доларів США, зазначив, що умовами попереднього договору передбачено, що поверненню підлягає виключно сплачений забезпечувальний платіж у національній валюті гривні без застосування еквівалента в доларах США та з утриманням штрафних санкцій.
Доводи позивача щодо того, що момент оплати третьої частини забезпечувального платежу не настав у зв`язку з неотриманням рахунку, спростовується умовою попереднього договору про обов`язок позивача самостійно звернутися до відповідача за отриманням рахунку.
Станом на момент укладення попереднього договору купівлі - продажу квартири, будівництво будинку завершене та він введений в експлуатацію.
Саме з вини позивача не укладено основний договір, оскільки він не виконав обов`язкової умови щодо укладення основного договору, а саме не здійснив 100% оплату забезпечувального платежу.
Натомість вина відповідача у неукладенні основного договору відсутня, відповідач виконав всі зобов`язання за попереднім договором і тільки бездіяльність позивача, яка виражається у не зверненні до відповідача за рахунком та не оплати третьої частини забезпечувального платежу, призвела до припинення попереднього договору.
Щодо вимог позивача про стягнення моральної шкоди, зазначив, що повернення забезпечувального платежу не настало у зв`язку з ненаданням позивачем банківських реквізитів відповідачу, а тому вина у неповерненні забезпечувального платежу відсутня.
18.11.2023 представник позивача адвокат Дейниченко В.І. подав до суду відповідь на відзив, в якій підтримав позовні вимоги, виклавши доводи, викладені у позовній заяві. 
13.12.2023 представник відповідача адвокат Андрусенко О.В. подав до суду заперечення на відповідь на відзив, в якій зазначив, що позовна вимога про визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу від 09.11.2021 є необґрунтованою.
Позивач зазначає, що сторонами, нібито, укладений удаваний правочин з ознаками договору купівлі - продажу відповідно до ст. 655 ЦК України, однак жодних доказів на підтвердження цього надано не було.
Сторони при укладанні попереднього договору чітко розуміли та усвідомлювали, що вони висловлюють свої наміри у майбутньому укласти основний договір купівлі - продажу квартири, після того як будуть виконані умова по оплаті 100% забезпечувального платежу та оформлення права власності на квартиру за продавцем.
19.09.2023 ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» звернулося до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_1 про стягнення неустойки у розмірі 734442,43 грн., 3 % річних у розмірі 20121,71 грн., що разом складає 754564,14 грн., який 05.12.2023 протокольною ухвалою суду прийнято до спільного розгляду з первісним позовом.
Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що 09.11.2021 між ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири.
Згідно п. 4.16. попереднього договору у разі порушення стороною-2 (відповідачем) умов цього попереднього договору щодо сплати забезпечувального платежу частинами, відповідно до графіку платежів (крім першого платежу, порушення оплати якого регулюються п. 4. 10 цього попереднього договору) сторона - 2 сплачує стороні-1 неустойку у розмірі 0,3% від суми простроченого платежу, розмір якого був встановлений на відповідний день оплати, вказаний у графіку платежів, за кожний день прострочення. 
Обов`язкову умову для повернення сплаченої суми забезпечувального платежу також зазначено в п. 4.22. попереднього договору, відповідно до якого у разі неповідомлення відповідного рахунку позивачем для повернення перерахованих сум платежу на користь позивача, відповідач не несе відповідальність за несвоєчасне повернення коштів позивачу, термін повернення коштів позивачу починає відраховуватися з дати надання позивачем в письмовій формі відповідачу банківських реквізитів.
На виконання умов попереднього договору відповідач за зустрічним позовом сплатив 18.11.2021 першу частину забезпечувального платежу у сумі 3286478,07 грн., що складає 50% від розміру забезпечувального платежу та 14.02.2022 відповідач за зустрічним позовом сплатив другу частину забезпечувального платежу у сумі 1737670,86 грн., що складає 25% від розміру забезпечувального платежу. 
Третю частину забезпечувального платежу, яку мав сплатити відповідач за зустрічним позовом у строк до 18.05.2022, він на день подачі цього зустрічного позову, так і не сплатив.
Міжбанківський курс долара США по відношенню до гривні станом на 18.05.2022 був відсутній, а офіційний курс НБУ складав 29,2549 грн., що був опублікований на офіційному веб - сайті НБУ.
Розмір третьої частини забезпечувального платежу (25% від розміру забезпечувального платежу, з урахуванням п. 4.2.1. попереднього договору) становить 1813438,11 грн.
Позивач за зустрічним позовом має право нараховувати та стягувати санкції протягом дії попереднього договору, тому ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» нараховує неустойку за прострочення сплати третьої частини забезпечувального платежу з моменту виникнення такої заборгованості (19.05.2022) по 30.09.2022.
Крім того, ст. 625 ЦК України передбачено відповідальність за порушення грошового зобов`язання, а саме боржник, який прострочив виконання, зобов`язаний повернути кредитору борг, додатково виплативши суму за індексом інфляції за весь час прострочення і 3% річних.
Просив стягнути на свою користь з ОСОБА_1 неустойку у розмірі 734442,43 грн. та 3 % річних у розмірі 20121,71 грн., що разом складає 754564,14 грн.
16.11.2023 представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Дейниченко В.І. подав до суду відзив на зустрічну позовну заяву, в якому заперечував проти задоволення зустрічних позовних вимог.
Зазначив, що позивач з початку березня 2022 року неодноразово звертався до представників ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» за телефонами, які вказані на сайті компанії, однак на його телефонні дзвінки ніхто не відповідав.
Згодом на офіційному сайті компанії було опубліковано оголошення про те, що з 11.03.2022 тимчасово зупинено прийом оплат за договорами. 
Відповідачем не надано доказів щодо спрямування на адресу ОСОБА_1 пропозицій щодо укладення основного договору купівлі - продажу та інших даних, які б підтверджували наміри відповідача щодо належного виконання умов попереднього договору.
Внаслідок бездіяльності відповідача основний договір купівлі - продажу квартири між сторонами укладений не був.
Отже, саме з боку відповідача не було вчинено жодних дій, спрямованих на реальне виконання взятих на себе зобов`язань за попереднім договором та укладення основного договору, що свідчить про істотне порушення договірних зобов`язань саме з боку ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент».
Оскільки вини в порушенні зобов`язання з боку ОСОБА_1 щодо сплати третьої частини забезпечувального платежу в строк до 18.05.2022 немає, то відсутні підстави для застосування щодо нього штрафних санкцій за даним позовом.
13.12.2023 представник відповідача адвокат Андрусенко О.В. подав до суду відповідь на відзив, в якій підтримав зустрічні позовні вимоги.
Зазначив, що всі твердження представника ОСОБА_1 щодо того, що сторінка в Instagram та Faceеbok є офіційними сайтами ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» є хибними та не відповідають дійсності, оскільки останнє має власну сторінку в мережі Інтернет, про що зазначено в п. 6.5. попереднього договору.
28.08.2023 постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі, призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження.
28.08.2023 постановлено ухвалу про забезпечення позову.
01.04.2024 постановлено ухвалу про передачу цивільної справи за підсудністю.
04.06.2024 постановлено ухвалу про прийняття цивільної справи до свого провадження, призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження.
09.12.2024 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
Представник позивача підтвердив доводи, викладені у позові. Просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, відмовити в задоволенні зустрічних позовних вимог.
Представник відповідача заперечував проти задоволення первісних позовних вимог. Просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, відмовити в задоволенні первісних позовних вимог.
Дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступні фактичні обставини та зміст спірних правовідносин.
09.11.2021 між ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого сторони зобов`язуються в строки, встановлені умовами пункту 1.2. цього попереднього договору, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого сторона - 1 (в основному договорі - продавець) зобов`язується передати у власність (продати) квартиру № 44 , характеристика якої вказано в п 1.3. ст. 1 попереднього договору в житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адреси об`єкту, а сторона - 2 (в основному договорі - покупець) зобов`язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному попереднім договором.
Відповідно до п. 1.2. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 основний договір укладається сторонами протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту настання усіх наступних обставин, але не пізніше ніж 18.07.2022: 1) отримання стороною - 1 від сторони - 2 100% забезпечувального платежу, встановленого п. 4.1. цього попереднього договору з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього попереднього договору; 2) отримання стороною - 1 документів на об`єкт; 3) повне та належне виконання стороною - 2 своїх зобов`язань, визначених в статті 3 цього попереднього договору; 4) отримання стороною - 2 письмового запрошення/повідомлення від сторони - 1 про готовність укласти основний договір із зазначенням місця (в межах м. Київ) та терміну його підписання.
Відповідно до п. 1.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 орієнтовна ціна основного договору за домовленістю сторін на дату укладення цього попереднього договору складає 6467503,56 грн. без ПДВ, що на момент укладення становить еквівалент 247950 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH.
Сторони при укладанні цього попереднього договору погодилися при визначені грошового еквіваленту орієнтовної ціни основного договору, зазначеного в доларах США, застосувати курс гривні по відношенню до долара США, що встановлюється українським міжбанківським ринком станом на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору та складає 26,0839 гривні за один долар США. Застосовується в розмірi курсу, що був опублікований на сайті www.IBF.UA (загальний доступ) в розділі «Ринки» підрозділі «Валютні ринки» підрозділі «Міжбанк онлайн» середнє арифметичне значення за графіком за день торгів («продаж») на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору.
Відповідно до п. 1.5. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 даний попередній договір не надає стороні - 2 прав власності на об`єкт, права користування об`єктом та права доступу до об`єкта до моменту укладення основного договору та реєстрації права власності на об`єкт, у встановленому чинним законодавством України порядку. Право доступу може бути надане стороні - 2 лише після підписання акта допуску.
Відповідно до пп. 3.1.1., 3.1.6., п. 3.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 сторона - 2 зобов`язується укласти основний договір у термін та на умовах, встановлених попереднім договором. Неявка сторони - 2 у встановлений термін у визначене запрошенням/повідомленням місце та/або несплата платежу згідно з п. 4.1. договору ж підставою для застосування стороною - 1 штрафних санкцій, передбачених п. 4.12., 4.13. цього попереднього договору, та надає стороні - 1 право в односторонньому порядку відмовитися від укладення основного договору.
Відповідно до п. 4.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладення основного договору сторона - 2 сплачує стороні - 1 забезпечувальний платіж у розмірі 6467503,56 грн. без ПДВ, що еквівалентно 247950 доларів США, згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH.
Курс гривні по відношенню до долара США, встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору, складає 26,0839 гривні за один долар США. Застосовується в розмірi курсу, що був опублікований на сайті www.IBF.UA (загальний доступ) в розділі «Ринки» підрозділі «Валютні ринки» підрозділі «Міжбанк онлайн» середнє арифметичне значення за графіком за день торгів («продаж») на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору.
Відповідно до п. 4.1.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 сторона - 2 сплачує забезпечувальний платіж частинами, розмір яких зазначається в графіку платежів. Графік платежів є додатком № 2 до цього попереднього договору та його невід`ємною частиною.
Відповідно до абз. 2, 3 п. 4.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 забезпечувальний платіж підлягає оплаті частинами на підставі рахунків. Сторона - 1 надає стороні - 2 рахунок в день оплати частини забезпечувального платежу, відповідно до графіку платежів. Рахунок дійсним протягом банківського дня, в якій він був наданий шляхом вручення під розписку або відправлення на електронну пошту. Рахунок формується з урахуванням умов п. 4.2. цього попереднього договору. 
У будь-якому разі сторона - 2 в день здійснення оплати кожної частини забезпечувального платежу зобов`язана самостійно звернутися до сторони - 1 за отриманням відповідного рахунку.
Відповідно до п. 4.7. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 сторони стверджують, що забезпечувальний платіж, який сторона - 2 сплачує стороні - 1 на підставі цього попереднього договору не є авансом, попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою та не є видом забезпечення виконання зобов`язання в розумінні ч. 1 ст. 546 ЦПК України. Забезпечувальний платіж є іншим видом забезпечення виконання стороною - 2 зобов`язання щодо укладення основного договору, встановленим сторонами у відповідності до ч. 2 ст. 546 ЦК України.
Відповідно до п. 4.14. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 у разі припинення за згодою сторін зобов`язання щодо укладення основного договору, якщо це було ініційовано стороною - 2 забезпечувальний платіж, сплачений стороні - 1 підлягає поверненню стороні - 2 за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, в розмірі визначеному п. 1.4 цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, підлягає поверненню протягом 30 календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів сторони - 2, якщо інші умови дострокового розірвання договору не будуть визначення в змісті договору про розірвання.
У разі відсутності банківських реквізитів сторони - 2 термін повернення коштів стороні - 2 встановлений цим пунктом цього договору, починає відраховуватися з дати надання стороною - 2 в письмовій формі стороні - 1 банківських реквізитів.
Відповідно до п. 4.16 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 у разі порушення стороною - 2 умов цього попереднього договору щодо сплати забезпечувального платежу частинами, відповідно до графіку платежів (крім першого платежу, порушення оплати якого регулюються п. 4.10 цього попереднього договору) сторона - 2 сплачує стороні-1 неустойку у розмірі 0,3% від суми простроченого платежу, розмір якого був встановлений на відповідний день оплати, вказаний у графіку платежів, за кожний день прострочення. 
Згідно з п. 4.17. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 відповідно до ст. 250 Цивільного кодексу України сторони погодили, що строк позовної давності, який застосовуватиметься до стягнення штрафних санкцій (неустойки) за цим попереднім договором, становить 3 (три) роки, а штрафні санкції (неустойка) будуть нараховувати за весь період прострочення.
Відповідно до п. 4.22. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 у разі неповідомлення відповідного рахунку стороною - 2 для повернення нарахованих сум платежу на користь сторони - 2 у випадках, передбачених цим попереднім договором, сторона - 1 не несе відповідальності за несвоєчасне повернення коштів стороні - 2, термін повернення коштів стороні - 2, встановлений умовами цього попереднього договору у кожному окремому випадку, починає відраховуватися з дати надання стороною - 2 в письмовій формі стороні - 1 банківських реквізитів.
Відповідно до п. 4.26. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 загальний розмір неустойки, штрафу, пені, які передбачені умовами даного попереднього договору, як відповідальність сторони - 2 за невиконання своїх зобов`язань за цим попереднім договором в кожному окремому випадку, утримується із грошових коштів, внесених стороною- 2 за цим попереднім договором або сплачується стороною - 2 (а у випадках примусового виконання зобов`язань - стягуються. Сторони домовились, що у разі, якщо цим попереднім договором передбачено застосування штрафних санкцій (неустойки, пені, штрафу), то їх застосування є правом сторони, а не обов`язком. Положення цього пункту не застосовуються до випадків автоматичного припинення (розірвання) цього попереднього договору на підставі його умов. При цьому, якщо цим попереднім договором передбачено декілька видів штрафних санкцій, то сторона право на застосування яких їй надано, має право застосувати їх (в передбаченому цим попереднім договором порядку) як одночасно та кумулятивно, так і окремо одна від одної.
Відповідно до п. 5.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 жодна зі сторін цього договору не буде нести відповідальність за повне чи часткове невиконання будь-якого зі своїх обов`язків за цим договором, якщо невиконання буде наслідком форс-мажорних обставин, що виникли після укладення цього договору.
Відповідно до п. 5.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 сторона, для якої створилася неможливість виконання, зобов`язана негайно, однак не пізніше 5 днів з моменту, коли їх стало чи повинно було стати відомо про настання чи припинення форс-мажорних обставин, у письмовій формі повідомити іншу сторону про їх настання чи припинення. Факти, викладені у повідомленнях, повинні бути підтверджені торговою (торгово-промисловою) палатою чи іншими компетентними органами, організаціями, установами. Неповідомлення чи несвоєчасне повідомлення позбавляє сторони права посилатися на будь-яку вищевказану обставину, як на підставу, що звільняє від відповідальності за невиконання зобов`язання. 
Відповідно до п. 6.15. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 цей договір є попереднім договором, закріплює лише зобов`язання сторін укласти основний договір та не є договором про відчуження майнових прав і не є правовстановлюючим документом на об`єкт нерухомості, не підтверджує право власності сторони - 2 на такий об`єкт.
Особи, що підписали цей попередній договір, стверджують один одному та повідомляють усім заінтересованим у тому особам, що у момент укладання цього договору вони усвідомлювали (і усвідомлюють) значення своїх дій і могли (можуть) керувати ними; розуміють природу цього правочину, свої права та обов`язки за договором; при укладанні договору відсутній будь-який обман чи інше приховування фактів, які б мали істотне значення та були свідомо приховані ними; договір укладається ними у відповідності зі справжньою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску; договір укладається на вигідних для сторін умовах і не є результатом тяжких для сторони - 2 обставин; правочин вчиняється з наміром створення відповідних правових наслідків (не є фіктивним) та цей правочин не приховує інший правочин (не є удаваним).
Відповідно до додатку №2 до попереднього договору від 09.11.2021 (графік платежів) встановлені наступні терміни оплати забезпечувального платежу: 18.11.2021 - 50% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 18.02.2022 - 25% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 18.05.2022 - 25% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку.
Відповідно до копії платіжної інструкції від 18.11.2021 № 2 ОСОБА_1 сплатив на користь ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» 2640000 грн.
Відповідно до копії платіжної інструкції від 14.02.2022 № 1 ОСОБА_1 сплатив на користь ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» 1674000 грн.
Відповідно до копії платіжної інструкції від 14.02.2022 № 2 ОСОБА_1 сплатив на користь ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» 63670,86 грн.
04.11.2021 ТОВ «Сінега - сервіс» та ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» підписали акт приймання - передачі об`єктів, відповідно до якого у зв`язку з введенням в експлуатацію об`єкту «Будівництва житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення на перетині вул. Антоновича (Горького) та вул. Володимиро – Либідської у Голосіївському районі м. Києва», поштова адреса: АДРЕСА_2 , на підставі сертифікату від 25.08.2021 серія ІУ №123210729290, сторони дійшли згоди укласти цей акт прийому - передачі об`єктів про нижченаведене.
На виконання п. 5.1. договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна від 07.04.2017 № 07-04/17 сторона-1 передала, а сторона - 2 прийняла житлові приміщення (квартири) та нежитлові приміщення, розташовані в веденому в експлуатацію об`єкту «Будівництва житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення на перетині вул. Антоновича (Горького) та вул. Володимиро – Либідської у Голосіївському районі м. Києва», поштова адреса: АДРЕСА_2 .
06.09.2022 адвокат Дейниченко В.І., як представник позивача, направив ТОВ «КЕУ «Крістал Ессет Менеджмент» заяву про припинення виконання зобов`язань ОСОБА_1 у зв`язку із визнанням Торгово-промисловою палатою України військової агресії Російської Федерації проти України форс-мажорною обставиною (обставини непереборної сили) через неможливість їх виконання, без застосування відповідальності за порушення договірних зобов`язань. Просив вирішити питання про повернення внесених ОСОБА_1 грошових коштів у вигляді забезпечувальних платежів за попереднім договором купівлі - продажу квартири від 09.11.2021.
03.10.2022 ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» надало відповідь на заяву представника позивача від 06.09.2022, в якій зазначило, що станом на 30.09.2022 ОСОБА_1 сплачено лише 5024148,93 грн., що становить лише 75%, хоча за умовами попереднього договору повинно бути сплачено 100%. Попередній договір може бути припинений на підставі п.4.14. попереднього договору. При цьому, Товариство повинно повернути сплачений забезпечувальний платіж протягом 30 календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів ОСОБА_1 за вирахуванням суми неустойки у розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, визначеної п. 1.4. попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, яка утримується Товариством. Тобто, до повернення підлягає сума: 6467503,56 - 646750, 36 (10%) = 5820753,20 грн. 
Зважаючи на викладене, ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» підтвердило дострокове припинення 30.09.2022 попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 09.11.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Льошенко В.Ю., зареєстрованого в реєстрі за № 1914, на підставі п.4.14. попереднього договору та зазначило, що повернення забезпечувального платежу в розмірі 5820753,20 грн. відбудеться протягом 30 календарних днів з дати закінчення воєнного стану в Україні.
28.06.2023 ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» направило представнику позивача адвокату Дейниченко В.І. лист, в якому повідомило, що в розрахунках, зазначених у відповіді від 03.10.2022, була допущена помилка, а сума, що підлягає поверненню не відповідає дійсності. Оскільки сплачено було 5024148,93 грн., а сума штрафу (10%) становить 646750,36 грн., то відповідно до умов попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 до повернення підлягає сума у розмірі 4377398,58 грн. (5024148,93 грн. - 646750,36 грн. (10%) = 4377398,58 грн.).
Зважаючи на викладене, ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» підтвердило анулювання розрахунків, викладених у відповіді Товариства № 03-10-22/1 від 03.10.2022; дострокове припинення 30.09.2022 попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 09.11.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Льошенко В.Ю., зареєстрований в реєстрі за № 1914 на підставі п.4.14. попереднього договору та зазначило, що повернення забезпечувального платежу відбудеться протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дати закінчення воєнного стану в Україні.
26.10.2025 адвокат Дейниченко В.І., як представник ОСОБА_1 , звернувся до ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» з листом - повідомленням, в якому надав останньому банківські реквізити для повернення суми забезпечувального платежу.
27.11.2025 ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» перерахувало на банківські реквізити ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 4688971,62 грн., призначення платежу: повернення згідно - листа повідомлення про врегулювання спору №267 від 25.10.2025.
10.12.2025 представник відповідача ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» адвокат Андрусенко О.В. повідомив суду, що вищезазначені кошти повернулися на банківський рахунок відповідача.
Також матеріали цивільної справи містять лист адвоката Дейниченка В.І., адресований ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент», в якому він зазначає, що 08.12.2025 на його електрону адресу та електрону адресу ОСОБА_1 надійшли листи про повернення суми забезпечувального платежу у зв`язку з припиненням дії попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 у розмірі 4688 971,62 грн. Однак, дана пропозиція відповідача не може бути прийнята позивачем, оскільки ОСОБА_1 заявлені позовні вимоги про стягнення з ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» суми забезпечувального платежу в розмірі 7665263 грн., штрафних санкції - 3% річних за період з 30.09.2022 по 23.09.2024 у розмірі 456306,07 грн., моральної шкоди, витрат на правничу допомогу та сплаченої суми судового збору.
Згідно з ч.1 ст. 15, ч.1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до п. 1 ч.2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке снувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Відповідно до ч.1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента, визначені умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.
Будь-які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов`язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускаються.
Зі змісту статті 635 ЦК України не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов`язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів, зокрема і щодо відчуження нерухомого майна.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Стаття 656 ЦК України (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) визначала, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов`язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов`язок передати предмет договору наступному власнику.
Отже, предмет договору належить продавцю та переходить у власність покупця, якщо інше не передбачено домовленістю сторін, та покупець має сплатити ціну за власний рахунок, якщо інше не передбачено домовленістю сторін договору або покупцем та іншою особою.
Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Статтю 204 ЦК України встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Відповідно до ч. 1 ст. 228 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до приписів частини 1 статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.
Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили (ч. 2 ст. 235 ЦК України).
А тому такий правочин може бути визнаний судом недійсним лише у тому разі, коли буде встановлено, що правочин, який сторони насправді вчинили, не відповідає загальним вимогам, додержання яких є необхідним для чинності правочину.
Тобто за удаваним правочином обидві сторони свідомо, з певною метою, документально оформлюють один правочин, але насправді між ними встановлюються інші правовідносини.
За загальним правилом тягар доказування удаваності правочину покладається на позивача.
Заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, позивач має довести: а) факт укладання правочину, що на його думку є удаваним; б) спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж приховати інший правочин; в) настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені удаваним правочином.
Такі висновки застосування норм матеріального права викладено в постановах Верховного Суду України: від 14 листопада 2012 року у справі №6-133 цс 12, від 07 вересня 2016 року у справі №6-1026 цс 16, які у подальшому підтримані у постановах Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі №742/1913/15-ц, від 21 серпня 2019 року у справі №303/292/17, від 30 березня 2020 року у справі №524/3188/17.
Також зазначене узгоджується з пунктом 25 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними». 
Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди. У разі порушення боржником негативного зобов`язання кредитор незалежно від сплати неустойки та (або) відшкодування збитків і моральної шкоди має право вимагати припинення дії, від вчинення якої боржник зобов`язався утриматися, якщо це не суперечить змісту зобов`язання. Така вимога може бути пред`явлена кредитором і в разі виникнення реальної загрози порушення такого зобов`язання.
Зі змісту ст. 617 ЦК України вбачається, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів.
Згідно ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. 
Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання. 
Правочин, яким скасовується чи обмежується відповідальність за умисне порушення зобов`язання, є нікчемним.
Відповідно до статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (частина перша статті 611 ЦК України).
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).
Судом встановлено, що 09.11.2021 між ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого сторони зобов`язалися в строки, встановлені умовами п. 1.2. цього попереднього договору, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого сторона - 1 (в основному договорі - продавець) зобов`язується передати у власність (продати) квартиру № 44 , характеристика якої вказано в п 1.3. ст. 1 попереднього договору в житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адреси об`єкту, а сторона - 2 (в основному договорі - покупець) зобов`язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному попереднім договором.
Відповідно до п. 1.5. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 даний попередній договір не надає стороні - 2 прав власності на об`єкт, права користування об`єктом та права доступу до об`єкта до моменту укладення основного договору та реєстрації права власності на об`єкт, у встановленому чинним законодавством України порядку. Право доступу може бути надане стороні - 2 лише після підписання акта допуску.
Відповідно до п. 6.15. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 цей договір є попереднім договором, закріплює лише зобов`язання сторін укласти основний договір та не є договором про відчуження майнових прав і не є правовстановлюючим документом на об`єкт нерухомості, не підтверджує право власності сторони - 2 на такий об`єкт.
Особи, що підписали цей попередній договір, стверджують один одному та повідомляють усім заінтересованим у тому особам, що у момент укладання цього договору вони усвідомлювали (і усвідомлюють) значення своїх дій і могли (можуть) керувати ними; розуміють природу цього правочину, свої права та обов`язки за договором; при укладанні договору відсутній будь-який обман чи інше приховування фактів, які б мали істотне значення та були свідомо приховані ними; договір укладається ними у відповідності зі справжньою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску; договір укладається на вигідних для сторін умовах і не є результатом тяжких для сторони - 2 обставин; правочин вчиняється з наміром створення відповідних правових наслідків (не є фіктивним) та цей правочин не приховує інший правочин (не є удаваним).
Позивач звернувся до суду, зокрема, з вимогою про визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу квартири від 09.11.2021, обґрунтовуючи це тим, що між сторонами було укладено не попередній договір в межах передбаченої ст. 635 ЦК України правової конструкції, а договір купівлі - продажу відповідно до ст. 655 ЦК України.
Суд враховує, що саме позивач має довести наявність підстав, встановлених законом, для визнання правочину недійсним. Однак позивачем, окрім посилання на удаваність правочину, не зазначено доводів щодо наявності підстав для визнання оспорюваного попереднього договору недійсним.
Відповідно до ст. 3 ЦПК України передбачено, що основними засадами (принципами) цивільного судочинства є, зокрема змагальність сторін, диспозитивність.
Суд звертає увагу, що зі змісту попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021, вбачається, що в ньому сторони лише висловили свій намір на майбутнє, через певний проміжок часу укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Позивачем не було надано доказів, які б спростовували презумпцію правомірності укладеного між сторонами правочину.
Суд також не вважає оспорюваний правочин удаваним, оскільки матеріали справи не містять доказів спрямованості волі позивача та відповідача на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які були передбачені укладеним між ними попереднім договором купівлі-продаж від 09.11.2021, а також не встановив настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені оспорюваним правочином.
Окрім цього, у листі від 06.09.2022 щодо повернення забезпечувального платежу та припинення виконання зобов`язань за оспорюваним правочином, представник позивача адвокат Дейниченко В.І. фактично визнає, що ОСОБА_1 був укладений саме попередній договір купівлі-продажу квартири від 09.11.2021.
Також, після збільшення позовних вимог в частині визнання всього попереднього договору купівлі - продажу від 09.11.2021, представник позивача адвокат Дейниченко В.І. у своєму повідомлені від 18.10.2024 також фактично визнає, що ОСОБА_1 був укладений саме попередній договір купівлі-продажу квартири від 09.11.2021.
Таким чином, на підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку, що позовні вимоги в частині визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу квартири АДРЕСА_3 , посвідченого 09.11.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Льошенко В.Ю., зареєстрованого в реєстрі за № 1914 не підлягають задоволенню.
Також судом встановлено, що відповідно до п. 4.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладення основного договору сторона - 2 сплачує стороні - 1 забезпечувальний платіж у розмірі 6467503,56 грн. без ПДВ, що еквівалентно 247950 доларів США, згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH.
Сторона - 2 сплачує забезпечувальний платіж частинами, розмір яких зазначається в графіку платежів. Графік платежів є додатком № 2 до цього попереднього договору та його невід`ємною частиною.
Сторонами не заперечується та підтверджується письмовими доказами та обставина, що ОСОБА_1 на виконання умов попереднього договору від 09.11.2021 сплатив грошові кошти у розмірі 5024148,93 грн., що становить лише 75% від загального розміру забезпечувального платежу.
Позивач звернувся до суду з вимогою про стягнення з відповідача на користь позивача суму забезпечувального платежу в розмірі 7665263 грн., що становить еквівалент 183819, 28 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH. 
Обґрунтовуючи дану вимогу, позивач зазначив, що ОСОБА_1 вправі заявити вимоги до відповідача про повернення внесених ним сум забезпечувального платежу у гривні в еквіваленті до долару США на момент їх стягнення, оскільки з умов попереднього договору вбачається, що позивачем у розрахунках з відповідачем всі платежі сплачувались у гривні в еквіваленті до долару США на момент їх внесення.
Однак, суд вважає зазначені доводи неспроможними, з огляду на наступне.
Забезпечувальний платіж це інший вид забезпечення у відповідності до ч. 2. ст. 546 ЦК України.
Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.
Згідно зі ст. 524 ЦК України зобов`язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні.
Разом з тим, ч. 2 ст. 524 та ч. 2 ст. 533 ЦК України передбачають, що сторони можуть визначити в грошовому зобов`язанні грошовий еквівалент в іноземній валюті. У такому разі сума, що підлягає сплаті за зобов`язанням, визначається в гривнях за офіційним курсом Національного банку України, встановленим для відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
Отже, положення чинного законодавства, хоч і передбачають обов`язковість застосування валюти України при здійсненні розрахунків, але не містять заборони визначення грошового еквіваленту зобов`язань в іноземній валюті.
Відтак коригування платежів, в основі якого лежить зміна курсової різниці (зміна курсу гривні стосовно долара США), прямо не заборонена та не суперечить чинному законодавству України.
Відповідно до п. 4.7. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 сторони стверджують, що забезпечувальний платіж, який сторона - 2 сплачує стороні - 1 на підставі цього попереднього договору не є авансом, попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою та не є видом забезпечення виконання зобов`язання в розумінні ч. 1 ст. 546 ЦПК України. Забезпечувальний платіж є іншим видом забезпечення виконання стороною - 2 зобов`язання щодо укладення основного договору, встановленим сторонами у відповідності до ч. 2 ст. 546 ЦК України.
Попереднім договором передбачено, що для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладення основного боргу сторона-2 сплачує стороні-1 забезпечувальний платіж у розмірі 6467503,56 грн. без ПДВ, що еквівалентно 247950 доларів США, згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH.
Курс гривні по відношенню до долара США, встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору, складає 26,0839 гривні за один долар США. Застосовується в розмірi курсу, що був опублікований на сайті www.IBF.UA (загальний доступ) в розділі «Ринки» підрозділі «Валютні ринки» підрозділі «Міжбанк онлайн» середнє арифметичне значення за графіком за день торгів («продаж») на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору (п. 4.1.1).
Згідно ст. 533 ЦК України грошове зобов`язання має бути виконане у гривнях. Якщо у зобов`язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
Відповідно до п. 4.14. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 у разі припинення за згодою сторін зобов`язання щодо укладення основного договору, якщо це було ініційовано стороною - 2 забезпечувальний платіж, сплачений стороні - 1 підлягає поверненню стороні - 2 за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, в розмірі визначеному п. 1.4 цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, підлягає поверненню протягом 30 календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів сторони - 2, якщо інші умови дострокового розірвання договору не будуть визначення в змісті договору про розірвання.
Таким чином, суд приходить до висновку, що оскільки умовами попереднього договору від 09.11.2021 передбачено повернення забезпечувального платежу внаціональній валюті України - гривні без прив`язки цього платежу на день його повернення до еквіваленту долару США, а позивач не надав доказів, що курсова різниця виникла внаслідок дій чи бездіяльності відповідача, така вимога позивача про стягнення в еквіваленті долара США є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню.
Суд звертає увагу, що доводи представник позивача, щодо того, що відповідачем порушені умови попереднього договору, оскільки останнім не надано відповідного рахунку на оплату третьої частини забезпечувального платежу є беззмістовними, оскільки відповідно до абз. 3 п. 4.3. зазначеного попереднього договору від 09.11.2021 позивач зобов`язаний був самостійно звернутися до відповідача за отриманням відповідного рахунку.
Доказів належного звернення за отриманням відповідного рахунку стороною позивача не надано. Доводи останнього щодо того, що офіси відповідача не працювали, на телефонні дзвінки співробітники відповідача не відповідали не підтверджується жодними належними та допустимими доказами.
Долучені представником позивача скрін-шоти з мережі Інтернет самі по собі не можуть бути доказом у справі та визнаються доказом лише у разі, якщо вони виготовлені, видані і засвідчені власником відповідного інтернет-ресурсу або провайдером, тобто набувають статусу письмового доказу.
Відповідно до частини другої статті 100 ЦПК України електронні докази, до яких належать і веб-сайти, подаються в оригіналі або в електронній копії, на яку накладено кваліфікований електронний підпис відповідно до вимог законів України «Про електронні документи та електронний документообіг» та «;Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги».
Таким чином, вищезазначені доводи представником позивача належним чином не підтверджені.
Матеріали справи містять відповідь ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» на заяву представника позивача від 06.09.2022, в якій відповідач підтвердив дострокове припинення 30.09.2022 попереднього договору від 09.11.2021 на підставі п.4.14. попереднього договору та зазначив, що повернення забезпечувального платежу в розмірі 4377398,58 грн. відбудеться протягом 30 календарних днів з дати закінчення воєнного стану в Україні.
Разом з тим, суд звертає увагу, що відповідно до п. 4.14. попереднього договору від 09.11.2021 чітко встановлено, що у разі припинення за згодою сторін зобов`язання щодо укладення основного договору, якщо це було ініційовано стороною - 2 забезпечувальний платіж, сплачений стороні - 1 підлягає поверненню стороні - 2 за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, в розмірі визначеному п. 1.4 цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, підлягає поверненню протягом 30 календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів сторони - 2, якщо інші умови дострокового розірвання договору не будуть визначення в змісті договору про розірвання.
У разі відсутності банківських реквізитів сторони - 2 термін повернення коштів стороні - 2 встановлений цим пунктом цього договору, починає відраховуватися з дати надання стороною - 2 в письмовій формі стороні - 1 банківських реквізитів.
Обов`язкову умову для повернення сплаченої суми забезпечувального платежу також зазначено в п. 4.22. попереднього договору, відповідно до якого у разі неповідомлення відповідного рахунку позивачем для повернення перерахованих сум платежу на користь позивача, відповідач не несе відповідальність за несвоєчасне повернення коштів позивачу, термін повернення коштів позивачу починає відраховуватися з дати надання позивачем в письмовій формі відповідачу банківських реквізитів.
Судом встановлено, що під час розгляду справи, 26.10.2025 адвокат Дейниченко В.І., як представник ОСОБА_1 , звернувся до ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» з листом - повідомленням, в якому надав останньому банківські реквізити для повернення суми забезпечувального платежу.
У раніше поданих заявах та листах адресованих до ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» банківських реквізитів позивача для повернення суми забезпечувального платежу надано не було.
Таким чином, судом встановлено, що протягом 30 календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів позивача, а саме з 26.10.2025, відповідачем повинно було бути повернути позивачу забезпечувальний платіж відповідно до умов попереднього договору.
27.11.2025 ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» перерахувало на банківські реквізити ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 4688971,62 грн., однак зазначені кошти повернулися на банківський рахунок відповідача.
Після чого відповідач звернувся до позивача та його представника щодо врегулювання зазначеної ситуації та отримання позивачем забезпечувального платежу, за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, у розмірі 4688971,62 грн.
Однак, позивач та його представник повідомили представника відповідача, що зазначена пропозиція відповідача не може бути прийнята.
Таким чином, позивач має право на повернення сплаченого ним забезпечувального платежу на користь відповідача за умовами попереднього договору від 09.11.2021, однак за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, в розмірі визначеному п. 1.4 цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні.
Позивач у позовній заяві та поданих документах по суті справи, зазначав, що не погоджується з сумою, яка підлягає йому виплаті з вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, оскільки з боку відповідача останній рахунок в день оплати третьої частини забезпечувального платежу, відповідно до графіку платежів, а саме 18.05.2022 у розмірі 25 % від суми, зазначеної у п. 1.4 договору, не надавався та не надсилався позивачу. Будь-яких доказів щодо надсилання позивачу пропозицій з питання укладення основного договору купівлі-продажу та інших даних, які б підтверджували наміри відповідача щодо належного виконання умов попереднього договору у майбутньому також не має.
Разом з тим, суд звертає увагу, що вини відповідача у неукладені основного договору судом не встановлено, оскільки умовами попереднього договору від 09.11.2021 встановлено, що основний договір укладається протягом 60 робочих днів з моменту настання усіх наступних обставин, але не пізніше ніж 18.07.2022: 1) отримання стороною-1 від сторони-2 100% забезпечувального платежу, встановленого п. 4.1. цього попереднього договору з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього попереднього договору; 2) отримання стороною-1 документів на об?єкт; 3) повне та належне виконання стороною-2 своїх зобов`язань, визначених в статті 3 цього попереднього договору; 4) отримання стороною-2 письмового запрошення/повідомлення від сторони-1 про готовність укласти основний договір із зазначенням місця (в межах м. Київ) та терміну його підписання. 
Однак, як вже було зазначено судом, позивачем не сплачено на рахунок відповідача 100% забезпечувального платежу, встановленого п. 4.1. цього попереднього договору, з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього попереднього договору.
Таким чином, саме через бездіяльність позивача щодо несплати третьої частини забезпечувального платежу на користь відповідача між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири.
У листі від 06.09.2022 щодо повернення забезпечувального платежу та припинення виконання зобов`язань за оспорюваним правочином, адвокат Дейниченко В.І. посилався на те, що у зв`язку з визнанням Торгово-промисловою палатою України військової агресії Російської Федерації проти України форс-мажорною обставиною (обставини непереборної сили), сторони за договором можуть припинити виконання зобов`язань, через неможливість їх виконання, без застосування відповідальності за порушення договірних зобов`язань.
Відповідно до ст. 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за це, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів.
Листом торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 вбачається, що ТПП України на підставі ст.ст. 14, 14-1 ЗУ «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 №671/97-ВР, Статуту ТПП України, цим засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».
Тобто, ТПП України листом від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1 визнає форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення стану 24.02.2022 року, та підтверджує, що зазначені обставини з 24.02.2022року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними, як для суб`єктів господарювання так і для населення.
Цей лист не є законодавчо визначеною формою засвідчення форс-мажорних обставин. Таким документом є насамперед сертифікат ТПП України, при видачі якого в тому числі здійснюється аналіз щодо причинно-наслідкового зв`язку між неможливістю виконувати зобов`язання та такими обставинами (ЗУ «Про торгово-промислової палати в Україні», Регламент засвідчення Торгово-промисловою палатою України та регіональними торгово-промисловими палатами форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Зважаючи на це, звернення до ТПП України для отримання відповідного сертифікату є необхідним задля засвідчення форс-мажорних обставин.
Згідно з абз. 2 ч. 3 ст. 14 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» ТПП засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), а також торговельні та портові звичаї, прийняті в Україні, за зверненнями суб`єктів господарської діяльності та фізичних осіб.
Сам факт введення воєнного стану не є підставою для відстрочки чи невиконання зобов`язання. Обставини, які виникли у зв`язку з війною мають безпосередньо впливати на можливість особи виконати свій обов`язок.
Верховний Суд у справі № 910/9258/20 наголосив, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона повинна довести, що ці обставини були форс-мажорними саме для даного випадку виконання зобов`язання.
Таким чином, посилання позивача на форс-мажорні обставини щодо звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання за попереднім договором не підтверджені жодним належним доказом.
На підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку, що з відповідача на користь позивача підлягає стягненню забезпечувальний платіж, за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, у розмірі 4688971,62 грн.
Також позивач просив суд стягнути з відповідача на його користь 3% річних за період з 30.09.2022 по 23.09.2024 у розмірі 456306,07 грн.
Згідно з частиною другою статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Як вже було зазначено вище, 26.10.2025 представник ОСОБА_1 - адвокат Дейниченко В.І. звернувся до ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» з листом - повідомленням, в якому надав останньому банківські реквізити для повернення суми забезпечувального платежу.
У раніше поданих заявах та листах до ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» банківських реквізитів позивача для повернення суми забезпечувального платежу надано не було.
Отже, на підставі вищезазначених висновків суду, у відповідача виникло невиконане грошове зобов`язання перед позивачем з моменту, коли останній звернувся до відповідач з заявою про повернення забезпечувального платежу та надання своїх банківських реквізитів, а саме з 26.10.2025.
Позивачем нараховані штрафні санкції за період з 30.09.2022 по 23.09.2024, тобто за період коли у відповідача було відсутнє будь-яке невиконане грошове зобов`язання перед позивачем, а тому, з урахуванням принципу диспозитивності, суд приходить до висновку, що зазначені вимоги не підлягають задоволенню.
Також суд звертає увагу, що позивач не може перекладати відповідальність за невиконання грошового зобов`язання на відповідача через свою протиправну поведінку.
Оскільки як було встановлено судом, 27.11.2025 ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» перерахувало на банківські реквізити ОСОБА_1 4688971,62 грн., однак зазначені кошти повернулися на банківський рахунок відповідача. Також позивач та його представник повідомили представника відповідача, що зазначені кошти у зазначеному розмірі не може бути прийняті.
Щодо позовної вимоги про стягнення з відповідача моральної шкоди у розмірі 50000 грн., суд відзначає наступне.
Зазначена вимога обґрунтована тим, що позивачу завдано моральної шкоди, оскільки відповідачем не були належним чином виконані свої зобов`язання перед позивачем по поверненню фактично сплаченої суми забезпечувального платежу. Крім того, протиправними діями відповідача порушено право позивача на мирне володіння своїм майном. 
Відповідно до ст. 23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.
Моральна шкода може полягати, зокрема, у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів, а також може відшкодовується грішми.
Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості.
Моральна шкода відшкодовується одноразово, якщо інше не встановлено договором або законом.
Моральна шкода відшкодовується незалежно від майнової шкоди, яка підлягає відшкодуванню, та не пов`язана, з розміром цього відшкодування.
Відповідно до ч. 1 ст. 1167 ЦК України моральна шкода, завдана фізичній або юридичній особі неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю, відшкодовується особою, яка її завдала, за наявності її вини, крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
З огляду на вищевказані положення закогну, зобов`язання відшкодувати моральну шкоду виникає за наявності: а) моральної шкоди як наслідку порушення особистих немайнових прав або посягання на інші нематеріальні блага; б) неправомірних рішень, дій чи бездіяльності заподіювача шкоди; в) причинного зв`язку між неправомірною поведінкою і моральною шкодою; г) вини заподіювача шкоди.
Суд зауважує, що наданими стороною позивача доказами не підтверджується наявності неправоміпрних дій чи бездіяльності відповідача, причинний зв`язок між діями відповідача та заподіянню позивачу моральної шкоди. Суд повторно зазагначає, що позивач через власне волевиявлення не сплатив позивачу забезпечувальний платіж у розмірі 100%, не звернувся до відповідача за отриманням рахунку на сплату третьої частини забезпечувального платежу та не виконав умови попереднього договору від 09.11.2021 щодо повернення забезпечувального платежу, оскільки не надав своїх банківських реквізитів, що є обов`язковим для повернення забезпечувального платежу, відбулося лише під час розгляду справи, а саме 26.10.2025.
Доводи позивача, що відповідачем не виконанні умови попереднього договору по поверненню фактично сплаченої суми забезпечувального платежу спростовуються вищевикладеним, а також тим, що позивач на власний розсуд відмовився від отримання забезпечувального платежу від відповідача у строк встановлений попереднім договором купівлі продажу з моменту отримання банківських реквізитів позивача.
З урахуванням викладеного, суд, оцінюючи належність, допустимість, достовірність та достатність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів приходить до висновку, що первісний позов ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню в частині стягнення з відповідача, за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, у розмірі 4688971,62 грн.
Щодо зустрічних позовних вимог, суд зазначає наступне. 
ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» звернулася до суду з зустрічними вимогами щодо стягнення з ОСОБА_1 неустойку у розмірі 734442,43 грн. та 3 % річних у розмірі 20121,71 грн.
Судом вже було встановлено, що 09.11.2021 між ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири.
Відповідно до додатку № 2 до попереднього договору купівлі - продажу квартири №44 від 09.11.2021 (графік платежів) встановлені наступні терміни оплати забезпечувального платежу: 18.11.2021 - 50% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 18.02.2022 - 25% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 18.05.2022 - 25% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку;
Сторонами не заперечується та підтверджується у письмових доказах, що ОСОБА_1 на виконання умов попереднього договору від 09.11.2021 сплачено лише 5024148,93 грн., що становить лише 75 % від загального розміру забезпечувального платежу.
Згідно п. 4.16. попереднього договору у разі порушення стороною-2 (відповідачем) умов цього попереднього договору щодо сплати забезпечувального платежу частинами, відповідно до графіку платежів (крім першого платежу, порушення оплати якого регулюються п. 4. 10 цього попереднього договору) сторона - 2 сплачує стороні-1 неустойку у розмірі 0,3% від суми простроченого платежу, розмір якого був встановлений на відповідний день оплати, вказаний у графіку платежів, за кожний день прострочення. 
Однак, ОСОБА_1 у строк до 18.05.2022 не сплатив третю частину забезпечувального платежу у розмірі 1813438,11 грн.
Укладаючи попередній договір,  ОСОБА_1  погодився з його умовами, у тому числі з порядком оплати, порядком визначення курсу долара, розміру чергового платежу, та нарахування штрафних санкцій.
Тобто,  ОСОБА_1 , укладаючи попередній договорі чітко розумів та усвідомлював, що у разі невиконання умов договору в частині вчасної оплати забезпечувального платежу буде нарахована неустойка (пеня).
Твердження представника відповідача за зустрічним позовом про недопустимість встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору є необґрунтованими, оскільки умовами попереднього договору не передбачена одностороння відмова позивача від договору та від виконання зобов`язання, а лише за згодою сторін.
Таким чином, суд дійшов висновку, що доведеність несвоєчасності виконання  ОСОБА_1 зобов`язання зі сплати забезпечувального платежу згідно графіку та нарахування відповідальності, яка передбачена п.4.16 попереднього договору у вигляді неустойки, є правом ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент», яке використало останнє, тому з  ОСОБА_1 на користь позивача ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» підлягає стягненню неустойка у розмірі 734442,43 грн. за період з моменту виникнення такої заборгованості (19.05.2022) по 30.09.2022.
Разом з тим, вимоги ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» щодо стягнення з відповідача 3% річних, нарахованих на суму третьої частини забезпечувального платежу, задоволенню не підлягають, оскільки в даному випадку позивачем не заявлено вимогу про стягнення зазначеної суми боргу, а тому в останнього відсутнє право нараховувати 3% річних на зазначену суму у відповідності до ч. 2 ст. 625 ЦК України.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.
Вирішуючи питання про розподіл судових витрат відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, суд зазначає, що позивачем за первісним позовом при зверненні до суду з даним позовом сплачено судовий збір у сумі 1368,84 грн. за подання заяви про забезпечення позову та судовий збір за подання позовної заяви у сумі 13668,40 грн., а позивачем за зустрічним позовом сплачено судовий збір у сумі 6308,57 грн.
Таким чином, з ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір за подання до суду заяви про забезпечення позову у сумі 1368,84 грн.
З огляду на те, що позивач, відповідно до ч. 3 ст. 22 Закону «Про захист прав споживачів», звільнений від сплати судового збору за подання цієї позовної заяви, то сплачений останній судовий збір у розмірі 13668,40 грн. підлягає поверненню ОСОБА_1 за його клопотання, а судовий збір за подання позовної заяви пропорційно розміру задоволених позовних вимог (57,38%) у сумі 7392,38 грн. підлягає стягненню з ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» на користь держави. 
З ОСОБА_1 на користь ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» підлягає стягненню судовий збір за подання позовної заяви пропорційно розміру задоволених позовних вимог (97,33%) у сумі 6140,13 грн.
Керуючись ст.ст. 12-13, 81, 141, 258-259, 263-265, 268, 272-273, 354-355 ЦПК України, суд, -
УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» на користь ОСОБА_1 забезпечувальний платіж за попереднім договором купівлі - продажу від 09.11.2021 у розмірі 4688971 (чотири мільйони шістсот вісімдесят вісім тисяч дев`ятсот сімдесят одна) грн. 62 коп.
Відмовити у задоволенні решти позовних вимог.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання заяви про забезпечення позову у розмірі 1368 (одна тисяча триста шістедсят вісім) грн. 84 коп.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» на користь держави судовий збір у розмірі 7392 (сім тисяч триста дев`яносто дві) грн. 38 коп.
Зустрічні позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» неустойку за попереднім договором купівлі - продажу від 09.11.2021 у розмірі 734442 (сімсот тридцять чотири тисячі чотириста сорок дві) грн. 43 коп. 
Відмовити у задоволенні решти позовних вимог.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» судовий збір у розмірі 6140 (шість тисяч сто сорок) грн. 13 коп.
Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач за первісним позовом/відповідач за зустрічним позовом: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач за первісним позовом/позивач за зустрічним позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», місцезнаходження: м. Київ, вул. Князів Острозьких буд. 8, код ЄДРПОУ 33943393.
Рішення складене 02.03.2026.

Суддя         Ж. І. Кордюкова