Справа № 685/890/25
Провадження № 2/685/99/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 лютого 2026 року       селище Теофіполь

Теофіпольський районний суд Хмельницької області 
в складі головуючої судді Бурлак Г.І. 
за участі секретаря Ковальчука О.С.
представника позивача  Федонюка В.В.
представника відповідача  ОСОБА_1 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в с-щі Теофіполь цивільну справу за позовом Теофіпольської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області до Акціонерного товариства комерційний банк «Приват Банк», ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Сурма Галина Францівна про визнання іпотечного договору недійсним,
встановив:
позивач звернувся в суд з позовом до відповідачів про визнання іпотечного договору №2987 від 10 липня 2008 року, який укладений між ОСОБА_3 та ЗАТ КБ «Приватбанк» недійсним.
Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав та пояснив, що 10 липня 2008 року ОСОБА_3 , як попередній власник нерухомого майна, уклала з ЗАТ КБ «Приватбанк» іпотечний договір №2987, посвідчений приватним нотаріусом Сурмою Г.Ф., предметом якого стала нежитлова будівля – майстерня по виготовленню пам`ятників загальною площею 157,9 кв м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Однак, право власності на вказану будівлю було набуте ОСОБА_3 з порушенням вимог закону: постановою Вищого господарського суду України від 21.07.2009 року якою скасовано рішення Господарського суду Хмельницької області від 08.08.2007 року; ухвалою Господарського суду від 15.09.2009 року позов залишено без розгляду; рішення виконкому Теофіпольської селищної ради від 09.07.2008 №63 – скасовано 27.04.2012 року; постановою Теофіпольського районного суду від 10.12.2012 року скасовано державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 . Таким чином, на момент укладення іпотечного договору у 2008 році ОСОБА_3 не мала законного права власності на нерухоме майно, а відтак не мала права передавати його в іпотеку, однак в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно досі наявний запис про обтяження у вигляді іпотеки, що перешкоджає Теофіпольській селищній раді Хмельницького району Хмельницької області реалізовувати свої повноваження як власника майна. Зазначив, що на момент укладення іпотечного договору банком та ОСОБА_3 не було дотримано вимог чинного законодавства, відповідно до судової практики Верховного Суду відсутність у особи права власності на майно, передане в іпотеку, є безумовною підставою для визнання іпотечного договору недійсним. Також зазначив, що факт укладення іпотечного договору №2987 у 2008 році, до моменту встановлення незаконності набуття права власності попереднім власником, не може слугувати підставою для збереження його дійсності. Відповідно до ст. 203, 215 ЦК України, правочин є недійсним у разі недодержання вимог закону, зокрема відсутності у іпотекодавця права власності на момент укладення, відповідно до судової практики ВС (постанова від 19.12.2018, №522/6829/16-ц; постанова від 21.03.2018, №755/10947/15-ц; постанова від 24.02.2021, №753/12793/16-ц) підтверджує, що недійсність договору не залежить від дати виявлення незаконності, а встановлюється за фактом відсутності у іпотекодавця права власності. Крім того, зазначив, що позивач звертається до суду відразу після встановлення факту незаконності та наявності обтяження, що перешкоджає реалізації прав територіальної громади. Існування запису про іпотеку унеможливлює повне здійснення права власності Теофіпольської селищної територіальної громади Хмельницького району Хмельницької області, а тому позивач змушений звернутися до суду для відновлення порушених прав територіальної громади, оскільки попередній власник не мав належних прав на предмет іпотеки. Оскільки ОСОБА_3 не мала повноважень для відчуження прав на зазначену будівлю для встановлення іпотеки, іпотечний договір укладено без правової можливості у особи бути іпотекодавцем. Відповідач зареєстрував відповідний запис про іпотеку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Таким чином, позивач є власником вказаного вище майна, однак на нього накладене обтяження у вигляді іпотеки, що унеможливлює реалізацію права власності територіальної громади, тому просить визнати недійсним іпотечний договір № 2987 від 10 липня 2008 року, укладений між ОСОБА_3 та ЗАТ КБ«Приватбанк» та зобов`язати нотаріуса вчинити дії щодо зняття обтяження (іпотеки) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно майстерні площею 157,9 кв м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
В судовому засіданні представник відповідача АТ «КБ «ПриватБанк» позов не визнала, зазначила, що ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» та ОСОБА_3 10.07.2008 року укладено кредитний договір № 0807/005T- SOGL, згідно умов якого банк зобов`язався надати ОСОБА_3 кредит у розмірі 80 000 грн на термін до 10.07.2013 р на умовах зворотності та платності. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 10.07.2008 між ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» та ОСОБА_3 укладено іпотечний договір згідно з яким остання надала в іпотеку нерухоме майно нежитлову будівлю майстерня по виготовленню пам`ятників за адресою АДРЕСА_1 . Станом на час укладення договору іпотеки предмет іпотеки належав ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 від 10.07.2008 виданого Теофіпольською селищною радою. Право власності зареєстровано у встановленому законом порядку Теофіпольським БТІ за реєстраційним номером 223928120 від 10.07.2008 . Таким чином, станом на час укладення договору іпотеки позивачу по справі було достеменно відомо про реєстрацію права власності за ОСОБА_3 , будь-яких вимог станом на 10.07.2008 на спірне майно позивач не заявляв, а тому банк покладався на дані реєстру прав на нерухомість та уклав договір іпотеки, іпотека зареєстрована належним чином. У зв`язку з порушенням виконання грошових зобов`язань рішенням Теофіпольського районного суду Хмельницької області від 10.10.2014 у справі 685/1049/14-ц стягнено з ОСОБА_4 на користь ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» заборгованість за кредитною угодою № 0807/005T- SOGL від 10.07.2008 в сумі 255224,73 грн, рішення набуло законної сили та є невиконаним боржником, зобов`язання не припинені. 26.05.2009 було подано касаційне подання прокурором на рішення господарського суду, яким було визнано право власності ОСОБА_3 на нерухоме майно та постановою Вищого Господарського суду від 21.07.2009 тобто через рік, рішення суду про визнання права власності було скасовано, і лише 10.12.2012 – через 4 роки, скасовано державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 . Банк покладався на відповідні обставини (наявність рішення суду яке набуло законної сили, наявність рішення селищної ради, реєстрація права власності) на момент укладення оспорюваного договору і тому уклав договір іпотеки. За таких обставин підлягає застосуванню конструкція «добросовісного іпотекодержателя» яка вказує на необхідність захисту інтересів добросовісного іпотекодержателя який покладався на дані реєстру прав на нерухомість, а отже за обставин відсутності недобросовісності іпотекодержателя підстави для визнання недійсним договору іпотеки відсутні. На підставі викладеного просить відмовити у позові у повному обсязі, а у разі коли суд дійде висновку щодо наявності підстав для задоволення позову, застосувати строки позовної давності. 
Відповідач ОСОБА_3 про дату, час та місце розгляду справи повідомлена відповідно до вимог ст.128 ЦПК України, в судове засідання не з`явилася, до суду повернулися поштові конверти з судовими повісткам надіслані відповідачці, із відміткою органу поштового зв`язку «адресат відсутній».
Третя особа про дату, час та місце розгляду справи повідомлена вчасно, подала до суду заяву в якій просила розгляд справи проводити у її відсутності, при прийнятті рішення покладається на розсуд суду.
Суд вважає можливим проводити розгляд справи у відсутності відповідача ОСОБА_3 та третьої особи.
Вислухавши пояснення представника позивача та відповідача АТ КБ «Приват Банк», вивчивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позов задоволенню не підлягає.
Статтею 16 ЦК України передбачено, що визнання правочину недійсним є одним з визначених законом способів захисту цивільних прав та інтересів осіб, а загальні вимоги щодо недійсності правочину встановлені статтею 215 цього Кодексу.
Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою, шостою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. 
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (частина перша статті 216 ЦК України).
В постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 369/11268/16-ц (провадження № 14-260цс19) зроблено висновок про те, що позивач вправі звернутися до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 статті 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина третя статті 13 ЦК України), і послатися на спеціальну норму, що передбачає підставу визнання правочину недійсним, якою може бути як підстава, передбачена статтею 234 ЦК України, так і інша, наприклад, підстава, передбачена статтею 228 ЦК України.
В постанові Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/17944/18 (провадження № 61-17511св19) вказано, що однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Відповідно до ст. 1 ЗУ «Про іпотеку», іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека припиняється у разі, зокрема, визнання іпотечного договору недійсним (абзац 5 частини першої статті 17 Закону України "Про іпотеку").
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) .
У постанові від 09.09.2024 по справі №466/3398/21 Верховний суд зазначив, що законодавець не передбачив нікчемності правочину, у випадку відсутності у іпотекодавця права власності на предмет іпотеки, тому такий правочин є оспорюваним. Недійсність первісних юридичних фактів чи документів не призводить до недійсності договору іпотеки, оскільки в українському праві відсутня залежна недійсність для таких випадків (має місце тільки в одиничних випадках, передбачених у законі - наприклад, частина друга статті 548, частина четверта статті 1119 ЦК України). Тому повинна враховуватися добросовісність / недобросовісність іпотекодержателя, для того щоб вирішити питання про набуття ним права іпотеки та/або при визнанні недійсним договору іпотеки. 
До обставин, які можуть свідчити, що недобросовісність іпотекодержателя відноситься, зокрема: момент вчинення правочину; суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняється договір іпотеки (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб). Для добросовісного іпотекодержателя має бути характерним такий стандарт поведінки, який притаманний середньому розумному та обачному іпотекодержателю. Конструкція "добросовісного іпотекодержателя", зокрема, має виключатися в тому разі, коли майно було вкрадене у власника або в особи, якій власник передав майно у володіння. Власник, який за допомогою віндикаційного позову чи реституції повернув майно від неуповноваженого іпотекодавця "займає" місце останнього у відносинах іпотеки. Очевидно, що до власника, який задовольнив вимоги іпотекодержателя, переходить у порядку суброгації (частина третя статті 528 ЦК України) право вимагати з боржника виконання зобов`язання, яке було забезпечене іпотекою.
Відповідно до ст. 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
В судовому засіданні встановлено, що рішення Господарського суду Хмельницької області від 08.08.2007 яким визнано за суб`єктом підприємницької діяльності ОСОБА_5 право власності на будівлю майстерні по виготовленню пам`ятників загальною площею 157,9 м2, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 та зобов`язано Теофіпольське районне БТІ зареєструвати право власності за нею на вказану споруду. На підставі вказаного рішення, рішенням виконкому Теофіпольської селищної ради від 09.07.2008 року №63 присвоєно будинку майстерні окремий адресний номер 9б та доручено Теофіпольському РБТІ оформити свідоцтво про право приватної власності на майно за ОСОБА_3 10.07.2008 року реєстратором Теофіпольського РБТІ за ОСОБА_3 зареєстроване право власності на приміщення майстерні з виготовлення пам`ятників за адресою АДРЕСА_1 . Постановою Вищого господарського суду України від 21 липня 2009 року скасовано рішення господарського суду Хмельницької області від 08.08.2007 року про визнання за ОСОБА_3 права власності на приміщення майстерні з виготовлення пам`ятників площею 157,2 кв м за адресою АДРЕСА_1 , а справу направлено на новий розгляд. Ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 15.09.2009 року позов ОСОБА_3 залишено без розгляду. 27.04.2012 року, реагуючи на протест прокурора, виконком Теофіпольскої селищної ради скасував своє рішення від 09.07.2008 року. Рішенням Теофіпольського райсуду від 10.12.2012 скасовано державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на приміщення майстерні з виготовлення пам`ятників за адресою АДРЕСА_1 від 10.07.2008 року. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 27.12.2019 на вказане нерухоме майно зареєстроване право власності за Теофіпольською селищною радою Хмельницької області, підстава для державної реєстрації - рішення Теофіпольської селищної ради від 16.08.2019.
10.07.2008 року між ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» та ОСОБА_3 укладено кредитний договір № 0807/005T- SOGL, згідно умов якого банк зобов`язався надати ОСОБА_3 кредит у розмірі 80 000 грн на термін до 10.07.2013 р на умовах зворотності та платності. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 10.07.2008 між ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» та ОСОБА_3 укладено іпотечний договір згідно з яким остання надала в іпотеку нерухоме майно нежитлову будівлю майстерня по виготовленню пам`ятників за адресою АДРЕСА_1 . Відповідно до п.6 Іпотечного договору, право власності іпотекодавця на передане в іпотеку майно підтверджується свідоцтвом про право власності НОМЕР_2 видане 10.07.2008 р.Теофіпольською селищною радою. Рішенням Теофіпольського райсуду від 10.10.2014 року частково задоволено позов ПАТ КБ «ПриватБанк» та стягнено з ОСОБА_3 на користь банку 255224 грн, 73 коп заборгованості за кредитним договором № 0807/005T- SOGL від 10.07.2008 року. 
Таким чином, на момент укладення договору іпотеки 10.07.2008 року ОСОБА_3 була власником переданого в іпотеку нежитлового приміщення - будівлі майстерні по виготовленню пам`ятників загальною площею 157,9 м2, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 . Рішення Господарського суду Хмельницької області від 08.08.2007 у справі 8/4192 було чинним та обов`язковим до виконання на всій території України і лише 26.05.2009 на вказане рішення прокурором було подано касаційне подання до Вищого господарського суду України та 21 липня 2009 рішення скасоване .
Оцінюючи докази у їх сукупності, суд дійшов висновку, що на момент укладення договору іпотеки 10.07.2008 року ОСОБА_2 була власником переданої в іпотеку майстерні по виготовленню пам`ятників загальною площею 157,9 м2, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 , рішення суду, на підставі якого зареєстровано право власності на вказане майно за ОСОБА_3 набрало чинності та скасоване не було, а право власності ОСОБА_3 зареєстроване у встановленому законом порядку. Укладаючи договір іпотеки, банк діяв добросовісно та вжив всіх залежних від нього заходів задля перевірки наявності в іпотекодавця повноважень на передачу в іпотеку нерухомого майна. Отже, на момент вчинення оспорюваного правочину банк не знав і не міг знати, що договір іпотеки укладено нібито з порушенням прав та інтересів позивача, тобто є добросовісним іпотекодержателем, тому підстави для визнання недійсним іпотечного договору від 10.07.2008 року відсутні.
Оскільки відсутні підстави для визнання іпотечного договору недійсним, то й відсутні підстави для задоволення похідних позовних вимог - зобов`язання нотаріуса вчинити дії щодо зняття обтяження (іпотеки) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно майстерні площею 157,9 кв м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Керуючись ст. 16, 203, 204, 215, 216 ЦК України, ст.1, 17 ЗУ «Про іпотеку», ст. 12, 81, 82, 89, 206, 263-265 ЦПК України, суд 
ухвалив:
в задоволенні позову Теофіпольської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області до Акціонерного товариства комерційний банк «Приват Банк», ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Сурма Галина Францівна про визнання іпотечного договору недійсним відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом 30 днів з дня проголошення рішення до Хмельницького апеляційного суду. 
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч.2 статті 358 цього Кодексу.

Головуюча