Справа № 308/15285/24

П О С Т А Н О В А
Іменем України

10 лютого 2026 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд у складі колегії суддів:
Головуючого судді-доповідача: Мацунича М.В.
суддів: Джуги С.Д., Собослоя Г.Г.
з участю секретаря судового засідання: Савинець В.Ю.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради на рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 03 червня 2025 року, ухвалене головуючим суддею Бедьо В.І., у справі за позовом Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості з орендної плати

встановив:

У вересні 2024 року Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради звернувся до суду із позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по орендній платі.
Позов мотивує тим, що 21.01.2020 між департаментом міського господарства Ужгородської міської ради (17.11.2021 змінено назву на департамент міської інфраструктури Ужгородської ради) та ОСОБА_1 , був укладений договір оренди земельної ділянки площею 0,5000 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 2110100000:57:001:0065) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку строком до 21.01.2069.
Зазначає, що вказаний договір був укладений на підставі рішення XXX сесії VII скликання Ужгородської міської ради від 13.12.2018 №1351 яким затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Ужгородській міській раді площею 0,5000 га за адресою АДРЕСА_1 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку зі зміною цільового призначення та з подальшою реєстрацією комунальної власності.
Земельна ділянка передана у користування за результатами земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди землі.
21.01.2020 право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Позивач, посилаючись на договір оренди вказує, що розмір місячної орендної плати за договором вноситься Орендарем у розмірі 3,15% від нормативної грошової оцінки і становить 121 827,80 грн на рік.
Зазначає, що відповідач не виконував належним чином зобов`язання щодо сплати орендної плати з квітня 2023 року. 
Враховуючи вищенаведене, у період з квітня 2023 року по дату подання позовної заяви відповідачем систематично в повному обсязі не сплачувались орендні платежі відповідно до умов Договору, у зв`язку з чим виникла заборгованість по орендній платі в сумі 116 268,29 грн, а також 316 077,48 грн штрафу та 6 555,69 грн пені за несвоєчасну сплату орендної плати, а також понесені судові витрати, які позивач просив стягнути з відповідача.

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 03 червня 2025 року позовну заяву задоволено частково.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради заборгованості у виді штрафу за Договором оренди землі у розмірі 154 112,16 грн та 6 555, 69 грн пені за несвоєчасну оплату.
Суд вказав, що штраф у розмірі 100% від суми оренди застосовується тільки одноразово. Крім цього, вимога позивача про стягнення штрафу в розмірі, який в декілька разів перевищує заборгованість спотворює її дійсне правове призначення, оскільки із засобу розумного стимулювання боржника виконувати основне грошове зобов`язання штраф перетворюється на несправедливо непомірний тягар для споживача та джерело отримання невиправданих додаткових прибутків кредитором.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради подав апеляційну скаргу в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Вважає рішення суду першої інстанції прийняте з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
Вказує, що суд першої інстанції неправомірно відмовив у задоволенні позовних вимог в сумі 161 965,32 грн, що складає 52% від заявленої суми. Висновок суду про не співмірність суми штрафу заборгованості по орендній платі з посиланням на умови договору, якими передбачено одноразове застосування штрафу у розмірі 100% за несплату є необґрунтованим і таким, що не відповідає фактичним обставинам справи та наявним в ній доказам.
Суд першої інстанції не прийняв відмову позивача від стягнення з відповідача суми 116 268,29 гривень, які були сплачені ОСОБА_1 під час розгляду даної справи, однак зазначив, що в задоволенні таких позовних вимог слід відмовити у зв`язку з частковим погашенням боргу відповідачем, що не відповідає дійсності.
Пункт 14 Договору не містить обмежень щодо кількості разів накладення штрафу за несвоєчасну сплату орендної плати.
Частиною 3 статті 551 ЦК України передбачено право суду зменшувати розмір штрафних санкцій, однак зменшення суми штрафних санкцій на 52% фактично нівелює мету існування штрафу як цивільної відповідальності за порушення зобов`язання, що у свою чергу може розцінюватися як спосіб уникнення відповідальності та призведе до порушення балансу інтересів сторін.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Ігнатенко С.С., зазначає, що доводи апеляційної скарги є безпідставними, а рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим.
Вказує, що у випадку якщо після подання позову зобов`язання відповідача припинилося належним виконанням лише в певній частині позовних вимог, а в іншій частині позовних вимог спір продовжував існувати, то під час вирішення спору по суті позовних вимог суд приймає саме «рішення», яким зокрема відмовляє у задоволенні позову в частині припинених зобов`язань через відсутність підстав для їх задоволення вимог, а не закриває провадження як про це помилково стверджує позивач.
Зазначає, що суд першої інстанції користуючись передбаченим частиною 3 статті 551 ЦК України зменшив штрафні санкції. Позивач не надав суду доказів понесених ним реальних збитків пов`язаних з простроченням виконання взятих на себе зобов`язань зі сплати оренди відповідачем.
ТОВ «Кифа», з яким відповідач уклав договір суборенди, є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який на дату ухвалення оскаржуваного рішення суду першої інстанції забезпечив повну сплату заявлених до стягнення сум боргу з орендної плати до місцевого бюджету територіальної громади міста Ужгорода.
Тобто, хоч і мало місце незначне прострочення орендних платежів, проте відповідач забезпечив добровільну сплату орендних платежів, передбачених Договором, що підтверджує добросовісність виконання відповідачем Договору та було достатньою правовою підставою для зменшення заявлених до стягнення з відповідача штрафних санкцій за рішенням суду першої інстанції, які за своєю природою мають стимулюючий, а не каральний характер.
Із змісту п. 14 Договору вбачається, що у випадку виникнення такої обставини як «невнесення орендної плати у строки, визначені договором» орендодавець набуває право на отримання штрафу у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, який застосовується одноразово. Можливість повторного застосування штрафу у разі довготривалого, безперервного невнесення орендарем орендної плати цією договірною нормою не передбачено.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи і обговоривши підстави апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що така не підлягає задоволенню, виходячи з наступних доводів.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 

Судом апеляційної інстанції встановлено, що 21.01.2020 між департаментом міського господарства Ужгородської міської ради та гр. ОСОБА_1 , був укладений договір оренди земельної ділянки площею 0,5000 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 2110100000:57:001:0065) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку строком до 21.01.2069.
Зазначає, що вказаний договір був укладений на підставі рішення XXX сесії VII скликання Ужгородської міської ради від 13.12.2018 №1351 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Ужгородській міській раді площею 0,5000 га за адресою АДРЕСА_1 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку зі зміною цільового призначення та з подальшою реєстрацією комунальної власності.
Земельна ділянка передана у користування за результатами земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди землі.
21.01.2020 право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Розмір місячної орендної плати за договором вноситься Орендарем у розмірі 3,15 % від нормативної грошової оцінки і становить 121 827, 80 грн, на рік (п. 10 Договору).
Відповідно до пункту 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2019 рік становила 3 867 550,00 грн згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 11.03.2019 №1171 та розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку по АДРЕСА_2 , оцінка якої проведена 11.03.2019. 
Згідно з даними Державної служби статистики України та відповідно до листа Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру від 06.01.2021 №22-28-0.222-171/2-21 коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь) за 2020 рік становив 1,0. 
Отже, станом на 2021 рік лишились незмінними нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка становила 3 867 550,00 грн, та розмір місячної орендної плати, який складав 10 152,32 грн/міс. 
Згідно з даними Державної служби статистики України та відповідно до листа Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру від 11.01.2022 №13-28-0.222-275/2-22 коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь) за 2021 рік становив 1,1. З урахуванням наведеного, проіндексований розмір нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, який був погоджений сторонами при укладенні Договору, у 2022 році становив 4 254 305,00 грн.(3 867 550,00 грн.*1,1). Виходячи із 3,15% річної ставки орендної плати за землю, що передбачена пунктом 10 Договору, розмір річної орендної плати у 2022 році складав 134 010,60 грн. 
Розмір місячної орендної плати у 2022 році становить 11 167,55 грн/міс. (4 254 305,00 грн. х 3,15% : 12).
Згідно з даними Держгеокадастру у 2022 році коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки склав 1,15. В свою чергу, відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки станом 07.03.2023 остання становить 4 892 450,00 грн. 
Отже, розмір місячної орендної плати з січня 2023 року (в т.ч. на підставі пункту 30 договору) становить 12.842,68 грн/міс. Згідно з даними Держгеокадастру у 2023 році коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки склав 1,051. В свою чергу, відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки станом 24.01.2024 остання становить 5 141 950,00 грн. 
У період з квітня 2023 року по дату подання позовної заяви відповідачем систематично в повному обсязі не сплачувались орендні платежі відповідно до умов Договору, у зв`язку з чим виникла заборгованість по орендній платі в сумі 116 268,29 грн.
Пунктом 14 Договору встановлено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, у 10-ти денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої договором, а також справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожний день прострочення. 
У зв`язку з систематичним невнесенням орендної плати у строки, визначені Договором, відповідно до п.14 Договору нараховано штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати за несплату орендної плати за липень 2023 року в сумі 154 112,16 грн та квітень 2024 року в сумі 161 965,32 грн. 
Загальна сума штрафу становить 316 077,48 грн. 
Крім цього, відповідно до умов пункту 14 Договору позивачем нарахована пеня за несвоєчасну сплату орендної плати в сумі 6 555,69 грн.
Відповідно до ст.509 ЦК України зобов`язання це правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Згідно з ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір найму (оренди) є оплатним.
Відповідно до ст.762 цього Кодексу за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Також згідно ч. 5 цієї статті плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інакше не встановлено договором. Навіть якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Частиною першою статті 530 ЦК України передбачено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно зі ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст. 526 ЦК України).
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно з приписами ст.ст. 610, 611 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання), а у разі порушення зобов`язання, настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Позивач не заперечив факт добровільної сплати відповідачем заборгованості по орендній платі за договором оренди землі №2067 від 18.04.2019, а тому суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відсутність підстав для задоволення позову в цій частині вимог.

Що стосується стягнення з ОСОБА_1 штрафів за несвоєчасну сплату орендної плати, суд дійшов наступного висновку.
В силу ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (ч. 1 ст. 611 ЦК України).
Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Боржник, який прострочив виконання зобов`язання, відповідає перед кредитором за завдані простроченням збитки і за неможливість виконання, що випадково настала після прострочення.
Статтею 625 ЦК України визначено, що боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання, а відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч. 1 ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.
Згідно з ч. 3 ст. 551 ЦК України розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення.
Верховний Суд у постанові від 06.06.2023 у справі № 911/682/21 вказав,
що «у разі якщо належні до сплати штрафні санкції надмірно великі порівняно із
збитками кредитора, суд має право зменшити розмір санкцій. При цьому повинно бути взято до уваги: ступінь виконання зобов`язання боржником; майновий стан сторін, які беруть участь у зобов`язанні; не лише майнові, але й інші інтереси сторін, що заслуговують на увагу».
У рішенні Конституційного Суду України від 11.07.2013 №7-рп/2013 вказано, що істотними обставинами в розумінні вказаних положень Кодексу (статті 551 ЦК України) вважаються, зокрема: ступінь виконання зобов`язання боржником; майновий стан сторін, які беруть участь у зобов`язанні; не лише майнові, а й інші інтереси сторін, що заслуговують на увагу (наприклад, відсутність негативних наслідків для позивача через прострочення виконання зобов`язання).
Наявність у кредитора можливості стягувати із споживача надмірні грошові суми як неустойку змінює її дійсне правове призначення, оскільки із засобу розумного стимулювання боржника виконувати основне грошове зобов`язання неустойка перетворюється на несправедливо непомірний тягар для споживача та джерело отримання невиправданих додаткових прибутків кредитором. А, як вказувалось попередньо, правове призначення неустойки є виконання боржником основного зобов`язання.
З наведеного випливає, що у разі виконання боржником основного зобов`язання належним чином та в повному обсязі, враховуючи компенсаційний характер неустойки, суттю якого є стимулювання боржника до сплати саме основного зобов`язання, суд має право зменшити розмір заявленої неустойки, а одним із визначальних факторів, який слід враховувати при вирішені питання зменшення штрафних санкцій за рішенням суду, є «ступінь виконання основного зобов`язання боржником».
У цьому конкретному випадку ОСОБА_1 , на дату ухвалення судом першої інстанції судового рішення, сплачено суму боргу з орендної плати до місцевого бюджету територіальної громади міста Ужгорода відповідно до копії платіжної інструкції від 14 січня 2025 року на загальну суму 145 000,00 гривень у справі).
Згідно п.14 Договору штраф у розмірі 100 % за не сплату застосовується одноразово.
Відповідно до приписів цього пункту Договору, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, штраф сплачується у 10-ти денний строк у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої договором.
Із змісту цієї договірної норми вбачається, що у випадку виникнення такої
обставини як «невнесення орендної плати у строки, визначені договором» орендодавець набуває право на отримання штрафу у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, який застосовується одноразово. Можливість повторного застосування штрафу у разі довготривалого, безперервного невнесення орендарем орендної плати цією договірною нормою не передбачено.
З розрахунку заборгованості по орендній платі за Договором вбачається, що ним нараховано суми штрафу у розмірі 100 відсотків орендної плати два рази, а саме: від 01.09.2023 на суму 154 112,16 грн та від 01.06.2024 на суму 161 965,32 грн., однак вказаний підхід вимогам абзацу другого пункту 14 Договору, який визначає підстави нарахування штрафу, не відповідає, адже положеннями пункту 14 Договору не передбачається подвоєння чи нарахування штрафу більше ніж один раз. Іншого умовами договору, який укладено між сторонами, не передбачено.
Отже, суд першої інстанції вірно констатував, що вимога позивача про стягнення штрафу в розмірі, який в декілька разів перевищує заборгованість спотворює її дійсне правове призначення, оскільки із засобу розумного стимулювання боржника виконувати основне грошове зобов`язання штраф перетворюється на несправедливо непомірний тягар для споживача та джерело отримання невиправданих додаткових прибутків кредитором, водночас згідно договору штраф у розмірі 100 % за не сплату застосовується одноразово.
А тому, суд першої інстанції, з врахуванням практики Верховного Суду, прийшов до вірного висновку про наявність підстав для зменшення розміру неустойки. 
Отже, колегія суддів апеляційного суду, приходить до обґрунтованих висновків, що рішення суду першої інстанції ухвалене із повним та всебічним з`ясуванням обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, таке рішення відповідає чинним нормам матеріального та процесуального права, а тому на підставі статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін.
Окрім наведеного, колегія суддів наголошує, що Європейський суд з прав людини вказав на те, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. 
А тому, апеляційний суд враховує положення практики Європейського Суду з прав людини про те, що право на обґрунтоване рішення не вимагає детальної відповіді судового рішення на всі доводи, висловлені сторонами. Крім того, воно дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (справа «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32). Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) серія A. 303-A; 09 грудня 1994 року, пункт 29).
Відтак, апеляційний суд з огляду на викладене зазначає, що сторонам надано вичерпну відповідь на всі вагомі, ключові та доречні питання, порушені в апеляційній скарзі, які мають значення для вирішення даного спору.
Враховуючи викладене та керуючись нормами статей 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

ухвалив:

апеляційну скаргу Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, залишити без задоволення. 

Рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 03 червня 2025 року, залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 19 лютого 2026 року.
Головуючий: 
Судді: