ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" лютого 2026 р. Справа№ 920/1665/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Колесника Р.М.
суддів: Тищенко А.І. 
Сковородіної О.М. 

розглянувши у порядку письмового провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Охоронно-детективна агенція Альфа»
на рішення Господарського суду Сумської області від 13.01.2026
у справі № 920/1665/25 (суддя - Резніченко О.Ю.)
за позовом Сумської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Охоронно-детективна агенція Альфа»
про стягнення 94991,44 гривень

Короткий зміст позовних вимог

1. Сумська міська рада звернулась в Господарський суд Сумської області із позовом до ТОВ «Охоронно-детективна агенція Альфа» про стягнення 94991,44 гривень безпідставно збережених коштів у вигляді несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5910136600:06:002:0038, площею 0,4081 га, що розташована за адресою м. Суми, вул. 1-ша Залізнична, 2.
2. Позовні вимоги обґрунтовані позивачем тим, що відповідач внаслідок набуття права власності на об`єкти нерухомого майна, користувався земельною ділянкою з кадастровим номером 5910136600:06:002:0038 без укладення договору оренди, внаслідок чого ним було безпідставно збережено кошти позивача у вигляді орендної плати за користування вищевказаною земельною ділянкою у період з 01.01.2023 по 31.05.2025.

Короткий зміст судового рішення

3. Рішенням Господарського суду Сумської області від 13.01.2026 позов задоволено частково, присуджено до стягнення з ТОВ «Охоронно-детективна агенція Альфа» на користь Сумської міської ради 66193,84 гривень безпідставно збережених коштів.
4. Рішення суду першої інстанції мотивоване наступним:
- з дня виникнення права власності на нерухоме майно у відповідача виник обов`язок сплачувати кошти за використання земельної ділянки. Тому наявні правові підстави для сплати відповідачем орендної плати за землю, в тому числі, за відсутності договору оренди земельної ділянки;
- питання стягнення з відповідача безпідставно отриманих коштів за період з 01.01.2024 по 31.07.2024 саме за ставкою орендної плати 1,5% вже було предметом розгляду суду в межах справи № 920/1100/24, в рішенні у якій суд установив правомірність застосування ставки саме 1,5%, а не 2%, з огляду на що вимоги Сумської міської ради у частині стягнення 28797,60 гривень є необґрунтованими та задоволенню не підлягають;
- при дослідженні розрахунку безпідставно збережених коштів за період з 01.08.2024 по 31.05.2025 судом установлено, що позивач застосував нормативну грошову оцінку земельної ділянки у розмірі 3755940,53 гривень (з 01.08.2024 по 31.12.2024) та 4204958,98 гривень (з 01.01.2025 по 31.05.2025), розмір відсотку (ставку орендної плати) - 2%;
- визначення розміру ставки орендної плати за період з 01.08.2024 по 31.05.2025 повинно здійснюватися на підставі рішення Сумської міської ради від 09.08.2023 №3994-МР, яке набрало чинності з 01.01.2024. Відповідно до додатку 5 до рішення для земельної ділянки з кодом 11.02 (для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (хімічної, деревообробної промисловості, металургії та оброблення металу, переробки та утилізації чорних та кольорових металів, вторинної сировини, виготовлення меблів та столярної продукції, легкої, поліграфічної та іншої промисловості, виробництво продуктів харчування та товарів широкого вжитку), для яких застосовується ставка 2%;
- відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17.06.2025 на земельній ділянці з кадастровим номером 5910136600:06:002:0038 розташоване нерухоме майно, що належить відповідачу на праві власності, а саме: нежитлові приміщення (контора, прибудови, ганки, вагова, навіси, вбиральня, замощення, ворота і огорожа), тому на підставі вищезазначеного, суд погоджується із позицією позивача про застосування ставки орендної плати у розмірі 2% та задовольняє вимоги у частині стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі 66193,84 гривень за період з 01.08.2024 по 31.05.2025.

Короткий зміст апеляційної скарги

5. Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, скаржник зазначає про те, що застосування позивачем ставки орендної плати у розмірі 2,0%, а не 1,5% від нормативної грошової оцінки при здійсненні розрахунку безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки є протиправним, а тому розмір недоотриманої орендної плати за період з 01.01.2025 по 31.05.2025 за розрахунками відповідача, здійсненими виходячи з орендної ставки 1,5%, має складати 49645,38 гривень, а не 66193,84 гривень.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

6. ПП «Технопромсервіс» 02.02.2021 передало, а ТОВ «Охоронно-детективна агенція Альфа» прийняло до свого статутного капіталу об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: Сумська обл., м. Суми, вул. 1-а Залізнична, 2, а саме нежитлові приміщення, які складаються з контори, А-ІІ площею 365.4 кв.м; прибудови, а, а І; ганки, а2, а3, а4; вагова, Г; прибудова, г загальною площею 14 кв.м.; навіси, Д, Л; вбиральня, И; замощення, І; ворота, огорожа, 1, 2, 3.
7. Зазначене майно розташоване на земельній ділянці комунальної власності, що розташована за адресою: Сумська обл., м. Суми, вул. 1-а Залізнична, 2, з кадастровим номером 5910136600:06:002:0038, площею 0,4081 га, власником якої є Сумська міська територіальна громада, державна реєстрація земельної ділянки проведена 06.04.2006, категорія земель - землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення, вид цільового призначення - 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.
8. Рішенням Сумської міської ради від 24.12.2024 № 5197-МР «Про надання Товариству з обмеженою відповідальністю «Охоронно-детективна агенція Альфа» в оренду земельної ділянки за адресою: м. Суми, вул. 1-ша Залізнична, 2, площею 0,4081 га, кадастровий номер 5910136600:06:002:0038» відповідачу була надана в оренду земельна ділянка площею 0,4081 га за адресою: м. Суми, вул. 1-ша Залізнична, 2, проте станом на час прийняття судом рішення відповідний договір укладено не було, плата за користування земельною ділянкою з 01.08.2024 не здійснюється.

Позиція суду апеляційної інстанції 

9. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у апеляційній скарзі та заперечення на них, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.
10. Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
11. Відповідно до ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (1). Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події (2). Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (3).
12. Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень ч. 1 ст. 1212 ЦК України (такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 та у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022у справі № 922/2060/22).
13. За змістом статей 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (122). Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється органами місцевого самоврядування (123). Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (124).
14. Відповідно до частин 1, 2 ст. 120 ЗК України (у редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на нежитлову будівлю, розташовану на спірній земельній ділянці) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення (1). Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (2).
15. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38)). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42)).
16. Отже, власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна (аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021у справі № 924/856/20 та у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022у справі № 922/2060/22).
17. Таким чином, із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна відповідач, як власник такого майна став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташоване цей об`єкт, - земельної ділянки з кадастровим номером 5910136600:06:002:0038, а отже у відповідача із цієї дати виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити права на земельну ділянку), а також сплачувати плату за користування земельною ділянкою, на якій розташоване набуте ним майно.
18. Згідно з ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка (1). Плата за землю справляється відповідно до закону (2).
19. Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
20. Відповідно до ст. 21 цього ж закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
21. Положеннями ст. 25 цього ж закону передбачено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
22. Підпунктом 14.1.147. п. 14.1. ст. 14 ПК України визначено, що плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
23. Пунктами 287.1., 287.3. ст. 287 цього ж кодексу встановлено, що власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році (287.1). Податкове зобов`язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (287.3.).
24. Верховний Суд у своїх постановах неодноразово виснував, що у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 ЦК України (пункт 27 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19, пункт 7.10 постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20).

25. Щодо розміру ставки орендної плати при здійсненні розрахунку безпідставно збережених коштів.

26. Як правильно було зазначено судом першої інстанції у своєму рішенні, визначення розміру ставки орендної плати за період з 01.08.2024 по 31.05.2025 повинно здійснюватися на підставі рішення Сумської міської ради від 09.08.2023 № 3994-МР, яке набрало чинності 01.01.2024.
27. Як вбачається з додатку № 5, зміни до якого були внесенні вищевказаним рішенням міської ради, ставка орендної плати за користування земельними ділянками, яким присвоєно код КВЦПЗ, - 11.02 (для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості(хімічної, деревообробної промисловості, металургії та оброблення металу, переробки та утилізації чорних та кольорових металів, вторинної сировини, виготовлення меблів та столярної продукції, легкої, поліграфічної та іншої промисловості, виробництво продуктів харчування та товарів широкого вжитку) складає 1,5%, крім земельних ділянок на яких розміщенні офіси та адміністративні приміщення для надання всіх видів юридичних, та інформаційних послуг, в тому числі експертних та страхових; для здійснення бухгалтерського обліку, оподаткування, аудиту, операцій з нерухомістю, рекламою тощо (нотаріальні, адвокатські контори, контори юридичної консультації, страхові компанії, рекламні агентства, приватні проєктно-вишукувальні роботи тощо) до яких застосовується ставка 2%.
28. Отже, проаналізувавши зміст вищевказаного положення додатку, колегія суддів, звертає увагу на очевидну, послідовну та зрозумілу логіку Сумської міської ради у підході до встановлення ставок орендної плати за користування земельними ділянками, яким присвоєно код КВЦПЗ, - 11.02, що полягає у наступному: 1) для земельної ділянки, якій присвоєно код КВЦПЗ, - 11.02 і на якій розміщено об`єкт чи об`єкти нерухомого майна, підприємств (суб`єктів господарювання) саме промисловості застосовується ставка 1,5%; 2) для земельної ділянки, якій присвоєно код КВЦПЗ, - 11.02 і на якій розміщено об`єкт чи об`єкти нерухомого майна, зокрема офіси та адміністративні приміщення підприємств (суб`єктів господарювання) не промисловості, а тих, які у процесі своєї підприємницької діяльності надають іншим суб`єктам будь-які послуги (всі види юридичних послуг, всі види інформаційних послуг, експертні послуги, страхові послуги, послуги, що пов`язані із здійсненням бухгалтерського обліку, оподаткування, аудиту, послуги щодо операцій з нерухомістю, рекламою тощо), - застосовується ставка 2%.
29. Як правильно було встановлено судом першої інстанції, код цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 5910136600:06:002:0038, на якій розташоване нерухоме майно, що належить відповідачу на праві власності, а саме: нежитлові приміщення (контора, прибудови, ганки, вагова, навіси, вбиральня, замощення, ворота і огорожа)- 11.02.
30. Як вбачається із відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців основним видом діяльності відповідача - діяльність приватних охоронних служб (клас 80.10.), іншими видами є: 46.19. Діяльність посередників у торгівлі товарами широкого асортименту; 80.20 Обслуговування систем безпеки; 80.30. Проведення розслідувань; 81.21. Загальне прибирання будинків; 81.22. Інша діяльність із прибирання будинків і промислових об`єктів; 81.29. Інші види діяльності із прибирання; 85.32. Професійно-технічна освіта; 33.20. Установлення та монтаж машин і устатковання; 68.20. Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна; 43.22. Монтаж водопровідних мереж, систем опалення та кондиціонування.
31. Отже, враховуючи все вищезазначене та беручи до уваги відомості щодо класифікації видів економічної діяльності скаржника, колегія суддів доходить висновку про те, що на земельній ділянці з кадастровим номером 5910136600:06:002:0038, розташоване нерухоме майно, - нежитлові приміщення (контора, прибудови, ганки, вагова, навіси, вбиральня, замощення, ворота і огорожа), що підпадають під категорію «офіси та адміністративні приміщення» ТОВ «Охоронно-детективна агенція Альфа» не як підприємства (суб`єкта господарювання) промисловості, а суб`єкта господарювання, який у процесі своєї підприємницької діяльності надає іншим суб`єктам саме послуги, зокрема але не виключно послуги приватної охоронної служби (клас 80.10.).
32. Таким чином, відповідно до рішення Сумської міської ради від 09.08.2023 № 3994-МР при здійсненні розрахунку безпідставно збережених коштів у вигляді несплаченої орендної плати за користування скаржником у період з 01.08.2024 по 31.05.2025 земельною ділянкою з кадастровим номером 5910136600:06:002:0038, площею 0,4081 га, що розташована за адресою м. Суми, вул. 1-ша Залізнична, підлягає застосуванню ставка саме 2%.
33. З огляду на все вищевикладене, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду прийнято у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, підстав його скасування не вбачає.
34. Згідно з ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
35. Судові витрати з оплати судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на скаржника.
Враховуючи вищевикладене та керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 271, 273, 275, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Охоронно-детективна агенція Альфа» на рішення Господарського суду Сумської області від 13.01.2026 у справі № 920/1665/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Сумської області від 13.01.2026 у справі № 920/1665/25 залишити без змін.
3. Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.
4. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту шляхом подання касаційної скарги до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
Повний текст постанови складено і підписано 25.02.2026. 

Головуючий суддя Р.М. Колесник 

Судді А.І. Тищенко

О.М. Сковородіна