П`ЯТИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
————————————————————————
О К Р Е М А Д У М К А
Судді П`ятого апеляційного адміністративного суду Єщенка О.В. 

11 березня 2026 р.	м. Одеса	Справа № 420/15222/25	

Обслуговуючий кооператив «ЖЕМЧУЖИНА НА САХАРОВА» звернувся до суду першої інстанції з позовом, в якому просив:
визнати протиправним та скасувати припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 10.04.2025, виданий Державною інспекцією архітектури та містобудування України;
визнати протиправним та скасувати припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 10.04.2025, виданий Державною інспекцією архітектури та містобудування України;
визнати протиправною та скасувати постанову №11-2025/02-2-03 про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 24.04.2025, видану Державною інспекцією архітектури та містобудування України.

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 19 вересня 2025 року адміністративний позов задоволено у повному обсязі.
Суд визнав протиправним та скасував Припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 10.04.2025, виданий Державною інспекцією архітектури та містобудування України відносно ОК «ЖЕМЧУЖИНА НА САХАРОВА».
Визнав протиправним та скасував Припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 10.04.2025, виданий Державною інспекцією архітектури та містобудування України відносно ОК «ЖЕМЧУЖИНА НА САХАРОВА».
Визнав протиправною та скасував Постанову №11-2025/02-2-03 про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 24.04.2025, видану Державною інспекцією архітектури та містобудування України відносно ОК «ЖЕМЧУЖИНА НА САХАРОВА».
Стягнув з Державної інспекції архітектури та містобудування України за рахунок бюджетних асигнувань на користь ОК «ЖЕМЧУЖИНА НА САХАРОВА» сплачений судовий збір у розмірі 30280 гривень.
Вирішуючи спір по суті та задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що ДІАМ на підставі належних і допустимих доказів не доведено ту обставину, що Обслуговуючий кооператив є замовником на об`єкті будівництва. Не вжиття ДІАМ заходів, передбачених Порядком №553, щодо встановлення дійсного суб`єкта містобудування на об`єкті будівництва призвело до того, що державний архітектурно-будівельний контроль був проведений з порушенням установленого порядку, допущення якого нівелює наслідки такого заходу. З наведеного суд першої інстанції виснував, що оспорювані приписи та постанова не можуть відповідати критеріям правомірності і обґрунтованості та підлягають скасуванню в судовому порядку.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, неповне з`ясування обставин справи, Державна інспекція архітектури та містобудування України подала апеляційну скаргу, в якій просила рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Обґрунтовуючи доводи та вимоги апеляційної скарги, апелянт зазначає, що судом першої інстанції не надано належної правової оцінки положенням законодавства, що регулює спірні правовідносини, та обставинам справи, помилково залишено поза увагою те, що державний архітектурно-будівельний контроль проведений на об`єкті будівництва (підвальні приміщення в багатоквартирному житловому будинку), який вважається спільним майном мешканців багатоквартирного будинку, тому в силу положень статей 1, 7 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» Обслуговуючий кооператив є замовником будівництва, пов`язаного з реконструкцією чи капітальним ремонтом об`єкта будівництва. Поряд з цим, за відсутності дозвільного документа будівництво об`єкта вважається таким, що здійснено самочинно, що є самостійною підставою для проведення перевірки. У такому разі перевірці підлягає відповідний об`єкт самочинного будівництва з метою підтвердження факту самочинності будівництва та виявлення особи, яка таке будівництво здійснила. Отже, у спірному випадку підтверджується та обставина, що відповідач призначив позапланову перевірку з підстав, які передбачені законом, а відсутність направлення на таку перевірку, у якому було б зазначено позивача як суб`єкта містобудування, якого належало перевірити, не вказує на порушення ДІАМ процедури призначення та проведення контролюючого заходу. У цьому контексті апелянт зауважує на доведеності порушень позивачем у сфері містобудівної діяльності (пункту 1 частини 1 статті 34 Закону України, абзацу 1 частини 1 статті 36, абзацу 1 частини 2 статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», абзацу 2 пункт 5 Порядку №466) та наполягає на правомірності оспорюваних приписів і постанови ДІАМ.

Постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 24 лютого 2026 року апеляційну скаргу Державної інспекції архітектури та містобудування України залишено без задоволення, а рішення Одеського окружного адміністративного суду від 19 вересня 2025 року залишено без змін.
Апеляційний суд, погодившись з висновками суду першої інстанції, виходив з того, що наказ та направлення про проведення державного архітектурно-будівельного контролю не містять інформації щодо суб`єкта перевірки – ОК «ЖЕМЧУЖИНА НА САХАРОВА». Врахувавши наведені обставини, з посиланням на приписи статей 1, 7 Закону України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності», апеляційний суд визначив, що ДІАМ здійснила захід позапланової перевірки за відсутності відповідних наказу та направлення стосовно перевірки Обслуговуючого кооперативу, як суб`єкта містобудування. Відсутність належно оформленого направлення для проведення позапланового заходу, а також доказів вручення такого направлення Обслуговуючому кооперативу, виключало право посадових осіб ДІАМ на проведення державного архітектурно-будівельного контролю стосовно позивача. Поряд з цим, у розпорядженні контролюючого органу на момент перевірки були відсутні докази щодо володіння Обслуговуючим кооперативом об`єктом будівництва та цим контролюючим органом не було вжито заходів, передбачених абзацом 3 пункту 9 Порядку №553, для встановлення дійсної особи суб`єкта містобудування за адресою об`єкта будівництва.
Встановлені обставини справи у сукупності та застосовані правові норми законодавства надали колегії суддів підстави для висновку про недотримання контролюючим органом порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, що в свою чергу нівелює наслідки такого заходу. У зв`язку з чим, апеляційний суд визначив, що прийняті стосовно Обслуговуючого кооперативу приписи про зупинення підготовчих та будівельних робіт та про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, постанова про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності є протиправними та підлягають скасуванню в судовому порядку.

Частиною 3 статті 34 КАС України передбачено, що суддя, не згодний із судовим рішенням за наслідками розгляду адміністративної справи, може письмово викласти свою окрему думку. Про наявність окремої думки повідомляються особи, які беруть участь у справі, без оголошення її змісту в судовому засіданні. Окрема думка приєднується до справи і є відкритою для ознайомлення.
З огляду на не згоду з висновками, викладеними в постанові П`ятого апеляційного адміністративного суду від 24 лютого 2026 року по справі №420/15222/25, зазначаю наступне.

При цьому, вважаю за необхідне враховувати, що у період з 28.03.2025 по 10.04.2025, на підставі наказу від 26.03.2025 №61 та відповідно до направлення від 28.03.2025 №603/02/12-25, посадовими особами ДАБК проведено позапланову перевірку на об`єкті будівництва за адресою: вулиця Академіка Сахарова, 3-А, 3-В, 3-Є, село Крижанівка, Лиманський район (Одеський район), Одеська область, з питань дотримання суб`єктами містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, за результатами якої складено акт №16.
Заходом державного архітектурно-будівельного контролю зафіксовано виконання замовником будівництва – ОК «ЖЕМЧУЖИНА НА САХАРОВА» будівельних робіт щодо реконструкції приміщень підвального поверху на об`єкті будівництва за адресою: вулиця Академіка Сахарова, 3-Є, село Крижанівка, Лиманський район (Одеський район), Одеська область, а саме: влаштовано додаткові вхідні групи до підвального поверху та продовжується здійснення перепланування та оздоблення приміщень підвального поверху, які не передбачені проектною документацією, та за відсутності документа, що надає право на виконання будівельних робіт.
За результатами державного архітектурно-будівельного контролю ДІАМ складено на адресу Обслуговуючого кооперативу приписи від 10.04.2025:
про зупинення виконання будівельних робіт за адресою: вулиця Академіка Сахарова 3-Є, село Крижанівка, Лиманський район (Одеський район), Одеська область до отримання дозволу на виконання будівельних робіт у термін до 10.06.2025;
про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил на об`єкті будівництва за адресою: вулиця Академіка Сахарова 3-Є, село Крижанівка, Лиманський район (Одеський район), Одеська область, шляхом отримання документу, що надає право на виконання будівельних робіт у термін до 10.06.2025.
Також, ДІАМ вказала на наявність в діях Обслуговуючого кооперативу порушень пункту 1 частини 1 статті 34 Закону України, абзацу 1 частини 1 статті 36, абзацу 1 частини 2 статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», абзацу 2 пункт 5 Порядку №466, у зв`язку з чим складено протокол від 10.04.2025 про правопорушення у сфері містобудівної діяльності.
Розглянувши акт перевірки, приписи та протокол, посадовою особою ДІАМ 24.04.2025 прийнято постанову №11-2025/02-2-03 про накладення на Обслуговуючий кооператив, винного у вчиненні правопорушення, передбаченого пунктом 2 частини 2 статті 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності», штрафу у сумі 109008 гривень.

Виходячи з обставин справи та правового регулювання спірних правовідносин, зазначаю наступне.
Відповідно до статті 1 Закону №3038-VI замовник будівництва - фізична чи юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну чи декілька земельних ділянок або у власності чи управлінні будівлю/споруду і має намір щодо виконання підготовчих та/або будівельних робіт. У разі виконання підготовчих/будівельних робіт щодо багатоквартирного будинку замовником будівництва може бути об`єднання співвласників багатоквартирного будинку або управитель багатоквартирного будинку чи житлово-будівельний (житловий) кооператив, який здійснюватиме утримання такого будинку на підставі рішення (договору) співвласників багатоквартирного будинки. Дії, спрямовані на виконання функцій замовника будівництва, може виконувати особа, якій доручено вчинення дій з виконання підготовчих та/або будівельних робіт на підставі та у межах, встановлених договором доручення.
Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Співвласники зобов`язані забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації. поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин.
Поряд з цим, статтею 28 Закону №687-XIV визначено, що власники та користувачі об`єктів архітектури зобов`язані:
утримувати в належному стані будинки і споруди, а так само закріплені за ними земельні ділянки, забезпечувати поточний огляд, періодичне обстеження і паспортизацію об`єкта, додержуватися під час експлуатації об`єкта архітектури вимог, визначених у його паспорті, а також вимог законодавства;
отримувати в установленому законодавством порядку документ дозвільного характеру, що дає право на виконання робіт, пов`язаних із реконструкцією, реставрацією чи капітальним ремонтом об`єкта архітектури;
у разі необхідності внесення змін до об`ємно-просторових, планувальних та інших рішень об`єкта архітектури розробляти відповідну проектну документацію, затверджувати її та проводити будівельні роботи в установленому законодавством порядку;
зберігати комплект проектної документації, за якою збудовано об`єкт архітектури, та паспорт об`єкта, та передавати цю документацію новому власнику.
Пунктом 2 Порядку №466 передбачено, що будівельні роботи - роботи з нового будівництва, реконструкції реставрації, капітального ремонту, а підготовчі роботи - роботи з підготовки земельної ділянки, влаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд, порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки, вишукувальні роботи, роботи із спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд. необхідних для організації і обслуговування будівництва, улаштування під`їзних шляхів, складування будівельних матеріалів, підведення тимчасових інженерних мереж, а також з винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень.
Згідно статті 34 Закону №3038-VI замовник має право виконувати будівельні роботи, зокрема, після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України.
Виконання будівельних робіт без відповідного документа, передбаченого цією статтею, вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
У статті 36 Закону №3038-VI передбачається, що право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), об`єктах, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
У разі якщо у складі об`єкта будівництва є майбутні об`єкти нерухомості, у повідомленні про початок виконання будівельних робіт зазначається реєстраційний номер проектної документації на будівництво в Реєстрі будівельної діяльності, крім об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта.
Виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється.
Отримання замовником інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт, крім направлення повідомлення про початок виконання будівельних робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до частини першої цієї статті, не вимагається.
Пунктом 5 Порядку №466 передбачено, що будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та, зокрема, подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) та об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта.
Аналіз вищенаведених норм показав, що Обслуговуючий кооператив вважається замовником будівництва, пов`язаного із реконструкцією чи капітальним ремонтом спільного майна багатоквартирного будинку – об`єкта будівництва. Таким чином, виконання будівельних робіт щодо реконструкції приміщень підвального поверху на об`єкті будівництва, а саме із влаштування додаткових вхідних груп до підвального поверху, здійснення перепланування та оздоблення приміщень підвального поверху, потребувало передбачення цих робіт у проектній документації та одержання документа, що надає право на виконання таких будівельних робіт. Статус Обслуговуючого кооперативу як замовника спірного будівництва підтверджується й тією обставиною, що об`єкт будівництва не перебуває у приватній власності інших осіб.
Одночасному врахуванню підлягає й те, що відповідно до положень статті 41 Закону №3038-VI та Порядку №553 підставою для проведення позапланової перевірки є, зокрема, виявлення факту самочинного будівництва об`єкта.
Як вже зазначено вище, згідно статті 34 Закону №3038-VI виконання будівельних робіт без відповідного дозвільного документа вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
Отже, за відсутності дозвільного документа будівництво об`єкта вважається таким, що здійснено самочинно, що є самостійною підставою для проведення перевірки. У такому разі перевірці підлягає відповідний об`єкт самочинного будівництва з метою підтвердження факту самочинності будівництва та виявлення особи, яка таке будівництво здійснила.
В силу положень статті 1 Закону №3038-VI відповідальність за зведення самочинно збудованого об`єкта несе саме особа, яка здійснила таке будівництво, за замовчуванням - особа, яка є власником самочинно реконструйованого об`єкта або власником чи користувачем земельної ділянки, на якій проведено нове будівництво.
У спірних правовідносинах ДІАМ призначила позапланову перевірку з підстав, які передбачені законом, а відсутність направлення на таку перевірку, у якому було б зазначено позивача як суб`єкта містобудування, якого належало перевірити, не вказує на порушення ДІАМ процедури призначення та проведення цього контрольного заходу.
Відтак, висновок суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, про процедурні порушення відповідачем, які можуть бути підставою для визнання оспорюваних приписів та постанови протиправними, не знаходять свого підтвердження та ґрунтуються виключно на неправильному застосуванні норм законодавства, що регулюють спірні правовідносини, та невідповідності висновків суду фактичним обставинам справи.
Текст окремої думки складений 11.03.2026 року (з урахуванням терміну перебування судді у відпустці).

Суддя 		О.В. Єщенко