Номер провадження: 22-ц/813/2011/26 
Справа № 521/27103/23
Головуючий у першій інстанції Тополева Ю. В.
Доповідач Сегеда С. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17.02.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі:

головуючого Сегеди С.М.,
суддів: Громіка Р.Д.,
Драгомерецького М.М., 
за участю: 
секретаря Козлової В.А.,
представника ОСОБА_1 - адвоката Голоденко Л.О., 

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Голоденко Леся Олегівна, на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 24 лютого 2025 року, повний текст якого складено 24 лютого 2025 року та ухваленого під головуванням судді Тополевої Ю.В., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору недійсним, 
встановив:

15.12.2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , в якому просила суд:
- визнати договір № 5 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 від 04.12.2021року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , недійсним та нікчемним;
- застосувати наслідки недійсності правочину шляхом стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 979 213, 27 грн., з яких: 935 000 грн. - основний борг, 18 121, 81 грн. - 3% річних, 26 091,46 грн. - інфляційні витрати. 
Позов був обґрунтований тим, що 04.12.2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір № 5 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_2 (далі – Договір).
Договором було передбачено, що замовником будівництва є продавець, тобто особисто відповідач ОСОБА_2 . Перед укладенням оспорюваного Договору, відповідач запевнила позивача, що для будівництва об`єкта, в якому буде розташовано квартиру за Договором, наявні всі необхідні дозвільні документи, в тому числі наявний дозвіл на виконання будівельних робіт.
Пунктами 14, 15 Договору було врегульовано, що ціна договору визначена в розмірі 27 000,00 доларів США, що еквівалентно 735 750,00 грн. При кожному внесенні коштів між сторонами підписується акт прийому-передачі грошових коштів.
На виконання умов Договору позивачем було передано ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 25 000,00 доларів США, що станом на день підписання договору за курсом НБУ було еквівалентно 680 500,00 грн. Факт передання відповідачу грошових коштів підтверджується актом приймання-передачі від 23.12.2021 року, який підписаний позивачем та відповідачем.
Згідно пункту 18 Договору, дата здачі в експлуатацію об`єкта нерухомості було визначено - грудень 2022 року. Проте до грудня 2022 року, об`єкт нерухомості не побудовано та не здано в експлуатацію. У жовтні 2023 року, прибувши на земельну ділянку, де мало б здійснюватися будівництво об`єкту, позивач виявила, що жодних будівельних робіт відповідачем не здійснено, будь-які будівельні роботи не ведуться, що свідчить про відсутність зі сторони відповідача будь-яких дій, спрямованих на належне виконання нею умов Договору. Позивач зверталась до відповідача в телефонних розмовах та переписках в месенджерах з питаннями щодо стану будівництва, однак остання постійно вводила позивача в оману, повідомляючи, що роботи здійснюються, однак будівництво буде закінчено пізніше.
З відповіді Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради позивач дізналась, що в Реєстрі будівельної діяльності інформація щодо видачі документів дозвільного/декларативного характеру на об?єкт за адресою: АДРЕСА_3 - відсутня. При цьому, до Управління не надходили та Управлінням не реєструвались документи дозвільного/декларативного характеру прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту за вищезазначеною адресою. Згідно повідомлення Головного управління Держгеокадастру в Одеській області та Департаменту земельних ресурсів у листах від 21 листопада 2023 року та від 28 листопада 2023 року, відповідно, рішення про надання у власність, користування (оренду) земельної ділянки, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , Одеською міською радою - не приймалось. 
Таким чином, відповідач уклала із позивачем Договір купівлі-продажу майнових прав на об?єкт нерухомого майна, не маючи дозволу на виконання будівельних робіт, за відсутності якого відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» неможливе здійснення будівництва, ввівши позивача в оману, що такий дозвіл наявний, у зв`язку із чим позивач змушена звернутися до суду із відповідним позовом.

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 24.02.2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 було відмовлено (т.1, а.с.159-164).

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 – адвокат Голоденко Л.О. ставить питання про скасування рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 24.02.2025 року, ухвалення нового судового рішення, яким позов задовольнити, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права (т.2, а.с.1-13).

Перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення, заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступних підстав.

Ухвалюючи судове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що позовні вимоги позивача ОСОБА_1 були направлені на визнання Договору недійсним в порядку ст. 230 ЦК України. Оскільки спірний Договір є оспорюваним, та не має ознак нікчемності, то підстав стверджувати про недійсність Договору № 5 від 04 грудня 2021 року, у суду немає.

Однак, з таким рішенням суду першої інстанції погодитись не можна, виходячи з наступних обставин.

Як вбачається з матеріалів справи, 04.12.2021 р. між позивачем ОСОБА_1 (покупець) та відповідачем ОСОБА_2 (продавець) було укладено Договір №5 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, а саме: на квартиру АДРЕСА_2 .
23.12.2021 року в якості авансу позивач ОСОБА_1 передала відповідачу ОСОБА_2 25 000 доларів США, що станом на день підписання договору за курсом НБУ було еквівалентно 680 500 грн.
Зазначений факт передання відповідачу грошових коштів підтверджується Актом приймання-передачі від 23.12.2021р., підписаний позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 (т.1, а.с.20).
При цьому, перед укладенням оскаржуваного Договору, відповідачем ОСОБА_2 було запевнено позивача ОСОБА_1 у тому, що для будівництва об`єкта, в якому буде розташовано квартиру за Договором, наявні всі необхідні дозвільні документи, в тому числі наявний дозвіл на виконання будівельних робіт.
Підписання Договору 04.12.2021р. та акту приймання-передачі 23.12.2021р. відбувалось в агентстві нерухомості «Авангард-А» у присутності директора агентства ОСОБА_3 , ріелтора ОСОБА_4 та адміністратора вказаного агентства нерухомості - ОСОБА_5 .
Однак, в установлений в Договорі строк - грудень 2022 року, об`єкт нерухомості не було побудовано та не було здано в експлуатацію.
Більше того, як зазначила позивач, у жовтні 2023 року, прибувши на земельну ділянку, де мало б здійснюватися будівництво об`єкту, вона виявила, що жодних будівельних робіт відповідачем не здійснено, будь-які будівельні роботи не ведуться, що на її думку свідчить про відсутність зі сторони відповідача будь-яких дій, спрямованих на належне виконання нею умов Договору.
Зазначені доводи позивача ОСОБА_1 матеріалами справи не спростовані.

Більше того, із відповіді Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 21.11.2023 року № 01/6/313 пр, вбачається, що дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_3 взагалі відсутній (т.1, а.с. 25).
Земельна ділянка під будівництво багатоквартирного будинку відповідачу ОСОБА_2 також не передавалась (т.1, а.с.26).

Зазначені обставини свідчать про те, що відповідач ОСОБА_2 всупереч нормам Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» не отримувала дозвіл на будівництво будинку, не отримувала у користування/власність земельну ділянку під забудову, у зв`язку з чим не мала права на укладання договору купівлі-продажу майнових прав з позивачем. Тобто, оскільки будівництво квартири за Договором так і не здійснювалось, то слід дійти висновку про те, що оскаржуваний Договір заздалегідь не був спрямований на реальне настання правових наслідків, які обумовлені ним.
З підстав викладеного, колегія суддів приходить до висновку, що у відповідності до ч.1, ч. 4, ч.5 ст. 203 ЦК України та ст. 230 ЦК України, Договір №5 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 , є недійсним.
Грошові кошти, сплачені позивачем ОСОБА_1 за цим Договором, в сумі, еквівалентній 25 000 доларів США, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

При вирішенні даного спору, судом не було враховано, що відповідно до п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК України, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.
Таким чином, оцінюючи правочин на предмет його відповідності вимогам актів Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим, суд повинен враховувати, чи відповідають такі акти Конституції України та законам.

Таких правових позицій дотримується і Верховний Суд, який в своїй постанові від 27.01.2020 року у справі № 761/26815/17 зазначив, що недійсність договору, як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати.
Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Однак, як було зазначено вище, підставою пред`явлення позовних вимог було укладання спірного Договору всупереч ст. 203 ЦК України, оскільки відповідач ОСОБА_2 уклала спірний Договір купівлі-продажу майнових прав, без наявних повноважень на це, та як не була ані замовником будівництва, ані володільцем земельної ділянки, ані продавцем майнових прав згідно чинного законодавства, що є порушенням ч. 1, ч. 2 ст. 203 ЦК України.
Крім того, зміст укладеного спірного Договору суперечить актам цивільного законодавства, зокрема, але не виключно - Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Так, колегія суддів зазначає, що відповідно до п. 4 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» дано поняття замовника будівництва, яким є фізична чи юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну чи декілька земельних ділянок або у власності чи управлінні будівлю/споруду і має намір щодо виконання підготовчих та/або будівельних робіт.

Оскільки відповідач ОСОБА_2 на момент укладення спірного Договору не була замовником будівництва, то слід дійти висновку про те, що спірний Договір заздалегідь не був спрямований на реальне настання правових наслідків, які обумовлені ним. Більше того, матеріали справи не мають доказів того, що на даний час будівництво здійснюється, та відповідачем ОСОБА_2 були отримані необхідні дозволи на його здійснення.

Системний аналіз положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Закону України «Про архітектурну діяльність» дає підстави дійти висновку про те, що замовником будівництва є особа, яка має легітимний намір щодо здійснення нового будівництва (реконструкції, капітального ремонту існуючого об`єкта) на належній їй земельній ділянці (щодо належного їй об`єкта) та виразила такий намір шляхом подання відповідної заяви, та у встановленому Законом порядку отримала дозвільний документ. За відсутності дозвільного документа будівництво об`єкта вважається таким, що здійснено самочинно, що є самостійною підставою для проведення перевірки.

Аналогічних висновків дотримується Верховний Суд у своїй постанові від 26 січня 2021 року у справі № 826/10130/18, де зазначено, що набуття фізичною або юридичною особою статусу замовника будівництва має місце за одночасного виконання таких умов: 1) перебування у власності або користуванні у такої особи земельної ділянки, на якій плануються або здійснюються будівельні роботи; 2) саме цей користувач або власник земельної ділянки має намір на здійснення будівельних робіт, про що свідчить подання у встановленому порядку відповідної заяви.

Окрім того, відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», забороняється інвестування в об`єкти, створення і використання яких не відповідає вимогам санітарно-гігієнічних, радіаційних, екологічних, архітектурних та інших норм, встановлених законодавством України, а також порушує права та інтереси громадян, юридичних осіб і держави, що охороняються законом.
Дане положення встановлює, що будь-яке інвестування у об`єкти, які створюються з порушенням встановлених норм, є неправомірним. 

Враховуючи вищевикладене, укладення договору особою, яка не мала законних підстав для розпорядження майновими правами та діяла всупереч законодавству, порушує як норми цивільного права, так і засади добросовісності та справедливості. Така ситуація сприяє поширенню недобросовісної практики у сфері будівництва та інвестування, що суперечить суспільним інтересам і може завдавати шкоди добросовісним покупцям. 

Зазначені обставини в своїй сукупності свідчать про необхідність визнання недійсним спірного Договору, відповідно до ст. 203 та ст. 215 ЦК України, та про незаконність і необгрунтованість оскаржуваного судового рішення і необхідності його скасування і ухвалення постанови про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 . 

Згідно ч.ч. 1,5,6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Колегія суддів зазначає, що заявник апеляційної скарги частково надала суду достатні, належні і допустимі докази існування обставин, на які вона посилається як на підставу своїх заперечень проти оскаржуваного судового рішення та доводів апеляційної скарги.

За змістом ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотримання норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданням цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Колегія суддів також зазначає, що Європейський суд з прав людини (далі – ЄСПЛ) вказав, що п. 1 статті 6 Конвенції «Про захист прав людини і основоположних свобод» (далі – Конвенція) зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Суд апеляційної інстанції враховує положення практики ЄСПЛ про те, що право на обґрунтоване рішення не вимагає детальної відповіді судового рішення на всі доводи висловлені сторонами. Крім того, воно дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (справа «Гірвісаарі проти Фінляндії», п.32.)
Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (Burg and others v. France (Бюрг та інші проти Франції), (dec.); Gorou v. Greece (no.2) (Гору проти Греції №2) [ВП], § 41.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення суду не відповідає зазначеним вимогам, доводи апеляційної скарги його частково спростовують, оскільки рішення ухвалено не у відповідності до вимог матеріального права, у зв`язку з чим апеляційну скаргу слід задовольнити частково, оскаржуване рішення суду слід скасувати і хвали постанову, якою позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.
Визнати договір № 5 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 від 04.12.2021року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 недійсним і застосувати наслідки недійсності правочину, шляхом стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 1 079 262,50 грн., що на час розгляду справи є еквівалентом 25 000 доларів США.
В іншій частині позовних вимог слід відмовити.

Часткове задоволення позовних і апеляційної скарги полягає у тому, що з матеріалів справи і доводів позивача ОСОБА_1 , які не спростовані відповідачем ОСОБА_2 вбачається, що позивач ОСОБА_1 передавала відповідачу за спірним Договором саме 25 000 доларів США, а тому колегія суддів вважає за необхідне стягнути на користь позивача з відповідача суму грошових коштів в гривні України на день розгляду справи в суді апеляційної інстанції в сумі 1 079 262,50 грн., що в еквіваленті по курсу НБУ станом на 17.02.2026 року – 43,1705 грн. – за 1 долар США, складає 25 000 доларів США. Зазначене не є виходом за межі позовних вимог і не вимагається від суду апеляційної інстанції застосовувати до спірних правовідносин 3% річних та інфляційних витрат за прострочення грошових зобов`язань, про які йдеться в позові. 

Крім того, у відповідності до вимог, передбачених ст. 141 ЦПК України, колегія суддів вважає за необхідне стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір за подачупозову у розмірі 9 722,20 грн. та 1078,42 грн. із сплачених 1 073,60 грн., а всього у розмірі 10 792, 62 грн. (т.1, а.с.1, 2) і апеляційної скарги у розмірі 16 188,904 грн. із сплачених 16 298,70 грн. (т.2, а.с.20), у загальному розмірі 26 981,65 грн.

Керуючись ст.ст. 141, 367, 368, п.2 ч.1 ст. 374, п. 4 ч.1 ст. 376, ст.ст. 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд
ухвалив:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Голоденко Леся Олегівна, задовольнити частково.

Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 24 лютого 2025 рокускасувати.

Ухвалити постанову, якою позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору недійсним,задовольнити частково.
Визнати договір № 5 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 від 04.12.2021року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 недійсним.
Застосувати наслідки недійсності правочину шляхом стягнення з ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 , заборгованість у розмірі 1 079 262,50 (один мільйон сімдесят дев`ять тисяч дев`ятсот шістдесят дві гривні 50 копійок).
В іншій частині позовних вимог відмовити. 

Стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 , судовий збір за подачу позову і апеляційної скарги у розмірі 26 981,56 грн. (двадцять шість тисяч дев`ятсот вісімдесят одну гривню 56 копійок).

Постанова апеляційного суду набирає законної сили і дня її ухвалення, однак може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції України протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Через участь суддів даної колегії суддів в інших цивільних, адміністративних і кримінальних справах, через надмірне навантаження справ на одного суддю Одеського апеляційного суду, а також через відключення електроенергії в приміщенні Одеського апеляційного суду, повне судове рішення складено 05.03.2026 року.

Судді Одеського апеляційного суду: С.М. Сегеда

Р.Д. Громік

М.М.Драгомерецький