КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Справа № 369/6353/24
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/2418/2026
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 лютого 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів 
судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Болотова Є.В.,
суддів: Музичко С.Г., Сушко Л.П. 
при секретарі Ганжалі С.К.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: ОСОБА_3 , про стягнення коштів, 
за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 16 липня 2025 року, ухваленого під головуванням судді Янченка А.В.,-

встановив:

У квітні 2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду із названим позовом.
ОСОБА_1 просила стягнути з ОСОБА_2 грошові кошти в розмірі 1 378 910 грн 04 коп. з яких: забезпечувальний платіж у розмірі 673 024 грн 00 коп., штраф у розмірі 10 % від суми забезпечувального платежу у розмірі 67 302 грн 40 коп., інфляційні втрати у розмірі 508 383 грн 35 коп., 3 % річних у розмірі 130 200 грн 29 коп.; судові витрати.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 03 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , який діяв від імені відповідача, укладено попередній договір, за яким сторони зобов`язались в майбутньому укласти та належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири в житловому будинку, який знаходиться на стадії будівництва за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, село Ходосівка, на земельній ділянці з кадастровим номером - 3222487001:01:008:0181.
Позивачем виконано умови попереднього договору та сплачено грошові кошти у розмірі 673 024 грн 00 коп.
Відповідачем та третьою особою не виконано свого обов`язку за попереднім договором та за період з 01 березня 2018 року по 15 червня 2023 року будівництво не велось з невідомих позивачу причин.
Враховуючи порушення відповідачем умов попереднього договору та незавершення будівництва станом на момент звернення до суду із позовом, ОСОБА_1 просила стягнути з ОСОБА_2 забезпечувальний платіж, штраф у розмірі 10 % від суми забезпечувального платежу, 3 % річних від простроченої суми та інфляційні втрати.
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 16 липня 2025 року позов задоволено частково.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти в розмірі 883 289 грн 54 коп., з яких: забезпечувальний платіж у розмірі 673 024 грн 00 коп.; штраф у розмірі 10 % від суми забезпечувального платежу у розмірі 67 302 грн 40 коп.; інфляційні втрати за період з 25 квітня 2024 року по 16 липня 2025 року у розмірі 118 219 грн 04 коп.; 3 % річних за період з 25 квітня 2024 року по 16 липня 2025 року у розмірі 24 744 грн 10 коп. 
Стягнутоз ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 8 832 грн 90 коп.
Стягнутоз ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правову допомогу у розмірі  20 000 грн 00 коп.
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_2 просить рішення суду від 16 липня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення суду, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
В судовому засіданні представник ОСОБА_2 просила апеляційну скаргу задовольнити.
Представник ОСОБА_1 заперечив щодо вимог апеляційної скарги.
Представник ОСОБА_3 просив задовольнити вимоги апеляційної скарги.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із доведеності та обґрунтованості підстав для стягнення з відповідача забезпечувального платежу у розмірі 673 024 грн 00 коп.
У зв`язку із невиконанням ОСОБА_2 умов попереднього договору судом стягнуто з відповідача на користь позивача інфляційні втрати та 3 % річних з моменту прострочення зобов`язання 25 квітня 2024 року по дату ухвалення судового рішення у справі 16 липня 2025 року.
Враховуючи часткове задоволення позовних вимог, співмірність складності справи та обсягу виконаної адвокатом роботи, із відповідача на користь ОСОБА_1 стягнуто витрати на правничу допомогу у розмірі 20 000 грн 00 коп.
Колегія суддів погоджується із таким висновком суду першої інстанції.
Встановлено, що 03 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , який діяв від імені відповідача, укладено попередній договір, за яким сторони зобов`язались в майбутньому укласти та належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири в житловому будинку, який знаходиться на стадії будівництва за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, село Ходосівка, на земельній ділянці з кадастровим номером - 3222487001:01:008:0181.
За п. 1.2 попереднього договору будинок мав бути споруджений та введений в експлуатацію в II кварталі 2018 року, основний договір повинен бути укладений сторонами не пізніше 6 місяців з дня введення будинку в експлуатацію.
Відповідно до п. 2.1 попереднього договору, ціна квартири становить 673 024 грн 00 коп.
Згідно п. 4.3 попереднього договору покупець передав продавцю до укладання цього договору частину забезпечувального платежу у розмірі  673 024 грн 00 грн. Продавець надає покупцю право сплатити решту забезпечувального платежу шляхом сплати розстрочених платежів за таким графіком встановленим п. 4.4 договору.
На виконання умов попереднього договору позивач передала грошові кошти у розмірі 673 024 грн 00 коп, що підтверджується укладеним договором та  довідкою приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Мартиненко В.О.
Обгрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 зазначила, що відповідачем та третьою особою порушено погоджені сторонами терміни спорудження та введення будинку в експлуатацію - ІІ квартал 2018 року. За період із 01 березня 2018 року по 15 червня 2023 року будівництво не велось з невідомих позивачу причин.
Позивач зазначала, що 25 вересня 2023 року у офісі «AVM Development Group» проведено зустріч із ОСОБА_3 на якій останням було гарантовано укладення основного договору у найближчі тижні.
На момент звернення до суду із позовом основний договір купівлі-продажу квартири між сторонами не укладено.
Враховуючи невиконання ОСОБА_2 та ОСОБА_3 взятого на себе зобов`язання за укладеним попереднім договором, ОСОБА_1 просила стягнути на її користь: забезпечувальний платіж, штраф у розмірі 10 % від суми забезпечувального платежу, 3 % річних від простроченої суми та інфляційні втрати.
Згідно ч. 1 ст.509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Вимогами ст. 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
За ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання.
Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Відповідно доч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідност. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За ч. ч. 1, 3 ст.635 ЦК України передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Статтею663 ЦК України передбачено, щопродавець зобов`язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, - відповідно до положень ст. 530 цього Кодексу.
Так, у постанові Верховного Суду від 17 січня 2024 року у справі за № 757/26216/22-ц зазначено: «Велика Палата Верховного Суду вже зауважувала, що стаття 625 ЦК України розміщена у розділі І «Загальні положення про зобов`язання»книги 5 ЦК України. Тому приписи розділу І книги 5 ЦК України поширюються як на договірні зобов`язання (підрозділ 1 розділу III книги 5 ЦК України), так і на недоговірні (зокрема деліктні) зобов`язання (підрозділ 2 розділу III книги 5 ЦК України). 
Отже, у ст. 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов`язання незалежно від підстав його виникнення (договір, делікт тощо). Приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов`язань, якщо інше не передбачають договір або спеціальний закон, який регулює, зокрема, окремі види зобов`язань (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 квітня 2018 року у справі № 758/1303/15-ц, від 16 травня 2018 року у справі № 686/21962/15-ц, від 19 червня 2019 року у справі № 646/14523/15-ц.
Судом встановлено, що 03 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , який діяв від імені відповідача, укладено попередній договір, за яким сторони зобов`язались в майбутньому укласти та належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири в житловому будинку, який знаходиться на стадії будівництва за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, село Ходосівка, на земельній ділянці з кадастровим номером - 3222487001:01:008:0181.
За п. 4.1 та 4.2 попереднього договору до укладення основного договору та на підтвердження наміру придбання квартири покупець повинен передати продавцю забезпечувальний платіж - грошові кошти в розмірі 673 024 грн 00 коп. Такий забезпечувальний платіж не є завдатком, авансом, заставою, неустойкою, гарантією, притриманням чи порукою у розумнні Цивільного кодексу України. Сторони застосовуютьданий окремий спосіб забезпечення виконання зобов`язань за Попередим договором на підставі ч. 2 ст. 546 1ЦК України. У майбутньому при укладенні основного договору вищевказаний забезпечувальний платіж буде зарахований сторонами у оплату ціни квартири, яка відповідно буде вказана в основному договорі.
На виконання умов попереднього договору у якості забезпечувального платежу ОСОБА_1 передала ОСОБА_3 грошові кошти у розмірі 673 024 грн 00 коп. Вказане підтверджується п. 4.3 попереднього договору та довідкою приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Мартиненко В.О.
За п. 1.2 попереднього договору будинок мав бути споруджений та введений в експлуатацію в II кварталі 2018 року, основний договір повинен бути укладений сторонами не пізніше 6 місяців з дня введення будинку в експлуатацію.
Так, матеріалисправи не містять доказів належного виконання відповідачем свого зобов`язання.
Згідно п. 4.4. попереднього договору у випадку невиконання цього договору продавцем, а саме: безпідставна відмова від укладення основного договору при наявності пропозиції від покупця та/або інше порушення продавцем умов цього попереднього договору, наступають такі наслідки для сторін: покупець отримує право в односторонньому порядку відмовитись від цього попереднього договору шляхом направлена продавцю письмової заяви про це і після цього продавець зобов`язується повернути покупцю всю отриману від покупця суму забезпечувального платежу (при цьому таке повернення грошових коштів на користь покупця здійснюється продавцем виключно після відчуження квартири іншому покупцю, але не пізніше 6 (шести) місяців з дня отримання вищевказаної заяви покупця) та сплати на його користь штраф у розмірі 10 % від суми забезпечувального платежу, отриманого від покупця.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 24 лютого 2024 року звернулась до відповідача та третьої особи із претензією щодо невиконання умов попереднього договору. Згідно рекомендованих повідомлень про вручення вказаніпретензії повернуті адресату у зв`язку із закінченням терміну зберігання.
Враховуючи вищевикладене та доведеність невиконання відповідачем та третьою особою взятих на себе зобов`язань щодо будівництва та введення в експлуатацію житлового будинку, судом першої інстанції обгрунтовано стягнуто на користь ОСОБА_1 грошові кошти в розмірі 883 289 грн 54 коп., з яких: забезпечувальний платіж у розмірі 673 024 грн 00 коп.; штраф у розмірі 10 % від суми забезпечувального платежу у розмірі 67 302 грн 40 коп.; інфляційні втрати за період з 25 квітня 2024 року по 16 липня 2025 року у розмірі 118 219 грн 04 коп.; 3 % річних за період з 25 квітня 2024 року по 16 липня 2025 року у розмірі 24 744 грн 10 коп. 
Звертаючись до суду із позовом, представник позивача просив стягнути з відповідача витрати на правничу допомогу у розмірі 10 % від стягнутої суми задоволених позовних вимог.
Відповідно до ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Частиною 3 статті 133 ЦПК України визначено, що до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать зокрема витрати на професійну правничу допомогу.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
З урахуванням критеріїв співмірності складності справи та обсягу і складності виконаної адвокатом роботи, виходячи з конкретних обставин даної справи, беручи до уваги, що дана справа не є унікальною та не потребувала значного часу для вивчення матеріалів справи та підготовки позовної заяви, колегія суддів вважає, що зазначені представником ОСОБА_1  витрати на правничу допомогу є завищеними та не достатньо обґрунтованими.
Відтак, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про стягнення із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1  витрати на правничу допомогу у розмірі 20 000 грн 00 коп. 
Доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_1 передчасно звернулась до суду із позовною заявою, колегія суддів відхиляє, оскільки згідно п. 1.2 попереднього договору будинок мав бути споруджений відповідачем та введений в експлуатацію в II кварталі 2018 року, а основний договір повинен бути укладений сторонами не пізніше 6 місяців з дня введення будинку в експлуатацію. Відтак, на момент звернення до суду із позовом, ОСОБА_2 прострочив виконання взятого на себе зобов`язання. Крім того, статтею 16 ЦК України визначено, що особи, які порушили права і законні інтереси інших осіб, зобов`язані поновити їх, не чекаючи пред`явлення претензії чи позову.
Доводи апеляційної скарги про те, що стягуючи з відповідача інфляційні втрати та 3 % річних за період із 25 квітня 2024 року по 16 липня 2025 року суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог, колегія суддів оцінює критично, оскільки вирішуючи спір по суті судом перевіряється розмір та період стягнення грошових коштів за ст. 625 ЦК України. У випадку, коли заявлений позивачем розрахунок є необґрунтованим чи помилковим, суд здійснює власний розрахунок на підставі встановлених фактичних обставин справи.
Інші доводи апеляційної скарги також не дають підстав для висновку про те, що при розгляді справи судом першої інстанції допущено порушення норм матеріального або процесуального права.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду від 16 липня 2025 року ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, відтак підстав для його скасування за доводами апеляційної скарги немає.
Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст. 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,- 

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 16 липня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.

Повний текст складено 16 лютого 2026 року.

Суддя-доповідач Є.В. Болотов 

Судді: С.Г. Музичко

Л.П. Сушко