КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
вул. Солом`янська, 2-а, м. Київ, 03110
e-mail: inbox@kia.court.gov.ua

Унікальний номер справи 759/17930/25 Апеляційне провадження № 22-ц/824/7041/2026	Головуючий у суді першої інстанції - Ул'яновська О.В. Доповідач у суді апеляційної інстанції - Оніщук М.І.	

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 березня 2026 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі:
суддя-доповідач Оніщук М.І.,
судді Шебуєва В.А., Кафідова О.В.,
секретар Цалко Д.М., 
за участю: 
представника позивача Васюка М.М., 
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", подану від його імені та в його інтересах адвокатом Пугачем Сергієм Васильовичем, на рішення Святошинського районного суду м. Києва від 09 грудня 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал" про захист прав споживача, 

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до Святошинського районного суду м. Києва до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", згідно з яким просив:
- розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 27.08.2018 № 72-2708/2018-3, який укладено між ОСОБА_1 та ТОВ "ФК "Житло-Капітал";
- стягнути з ТОВ ФК "Житло-Капітал`на користь ОСОБА_1 у розмрі 1375747,00 грн.;
- судові витрати покласти на відповідача.
Позовні вимоги обгрунтовано тим, що 27.08.2018 між ТОВ "ФК "Житло-Капітал" та ОСОБА_1 було укладено Договір № 72-2708/2018-3 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого, довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестувнаня), а Управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, Правилами ФФБ виду А ЖК "Solar City", при цьому забудовником зазначено ТОВ "Укрбуд Девелопмент".
Об'єкт будівництва за Договором - житловий комплекс, що розташований на АДРЕСА_1, кадастровий номер земельної ділянки (8000000000: 75:155:0036), кадастровий номер земельної ділянки (8000000000:75:155:0051).
Об'єкт інвестуванняі - квартира.
Планово-орієнтовний термін здачі об'єкта будівництвва в експлуатацію - 30.06.2020.
Планово-орієнтовний термін здачі об'єкта будівництва під заселення - 30.09.2020.
Підпунктами 2.1.1.6 та 2.1.1.8 Договору передбачено, що управитель зобов'язаний видати довірителю свідоцтво про участь у ФФБ після внесення довірителем коштів до ФФБ. Передати довірителю, в разі, якщо він повністю проінвестує закріплений за ним об'єкт інвестування, майнові права на цей об'єкт інвестування за Договором про уступку майнових прав.
На виконання умовк договору ОСОБА_1 було внесено грошові кошти у розмірі1361032,80 грн. за 70,84 кв.м. вимірних одиниць об`єкту інвестування та сплачена вартість винагороди за управління майном у розмірі 14714,20 грн.
ТОВ "ФК "Житло-Капітал" свідоцтвами про участь у фонді фінансування будівництва виду А ЖК "SolarCity" підтвердило факт передачі довірителем в управління управителя 1361932,80 грн.
Разом з тим, на момент складання позовної заяви, терміни, які визначені договором, дотримані не були, будівнитцво об'єкта інвестування не було завершено та не здано в експлуатацію, а відтак управитель не виконав умов договору.
Враховуючи викладене, ОСОБА_1 було направлено вимогу про розірвання договору, повернення сплачених коштів та сплату пені від 07.04.2025.
Листом від 12.05.2025 за № 02-12/05/25 ТОВ "ФК "Житло-Капітал" повідомило, відповідно до умов договору № 72-2708/2018-3 про участь у фонді фінансування будівництва від 27.08.2018 довіритель має прав відмовитися від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання договору про участь у ФББ шляхом дострокового розірвання договору про участь у ФББ та отримати з ФББ кошти на умовах, передбачених цим Договором та Правилами ФФБ.
Таким чином, оскільки станом на момент подання позовної заяви, договір не розірвано, кошти не повернуто, позивач звернувся до суду з цим позовом за захистом своїх порушених прав.
Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 09.12.2025 позов задоволено. Розірвано договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 72-2708/2018-3 від 27.08.2018, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "ФК "Житло-Капітал". Стягнуто з ТОВ "ФК "Житло-Капітал" на користь ОСОБА_1 загальну вартість об'єкта інвестування за договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 72-2708/2018-3 від 27.08.2018 у розмірі 1375747 грн. 00 коп. Стягнуто з ТОВ "ФК "Житло-Капітал" на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 11005 грн. 97 коп. (а.с. 149-155).
Додатковим рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 13.01.2026 заяву представника позивача Васюка М.М. про ухвалення додаткового рішення задоволено частково. Стягнуто з ТОВ "ФК "Житло-Капітал" на користь ОСОБА_1 судові витрати, пов'язані з розглядом справи, у розмірі 5000 грн. 00 коп. У решті вимог заяви відмовлено (а.с. 187-191).
В апеляційній скарзі відповідач, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, а також не повне з'ясування обставин, що мають значення для справи, просить рішення суду в частині стягнення з ТОВ "ФК "Житло-Капітал" 1375747 грн. 00 коп. та судового збору у розмірі 11005 грн. 97 коп. скасувати та ухвалити у цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні цих вимог.
В обгрунтування апеляційної скарги вказує, що, задовольняючи позов ОСОБА_1 та стягуючи із відповідача вартість об`єкта інвестування за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва, суд першої інстанції не врахував, що з Управителя ФФБ буде стягнуто кошти за рахунок його власного майна та за рахунок коштів інших фондів фінансування будівництва, в яких ТОВ "ФК Житло-Капітал" є управителем ФФБ, що не відповідає вимогам ст. 20 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будіцвництві житла та операціях з нерухомістю".
При цьому, суд першої інстанції залишив поза увагою те, що обов`язок своєчасно збудувати та ввести в експлуатацію об`єкт будівництва та передати його у власність довірителю Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будіцвництві житла та операціях з нерухомістю" покладений на забудовника, а не на управителя.
Також, судом не враховано, що позивач, маючи намір розірвати спірний договір та стягнути кошти, передані в довірче управління, не здійснив дії по поверненню Свідоцтва про участь у ФФБ, яке свідчить про повернення закріплених за ним майнових прав на об'єкт інвестування (а.с. 194-204).
У судовому засіданні представник позивача щодо задоволення апеляційної скарги заперечував за її безпідставністю та необґрунтованістю.
Представник відповідача повторно не з`явився у судове засідання, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Судове засідання, призначене на 12.03.2026 було відкладено за клопотанням представника відповідача. У судове засідання 19.03.2026 було забезпечено участь представника відповідача у режимі відеоконференції, проте з останнім відеозв`язок встановлено не було, що унеможливлювало підключення до відеоконференції.
Разом з тим, суд апеляційної інстанції визнав за можливе розглянути справу за відсутності представника відповідача, оскільки його повторна неявка не перешкоджає апеляційному розгляду (ч. 2 ст. 372 ЦПК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Рішення суду оскаржено лише відповідачем і лише в частині задоволених позовних вимог про стягнення коштів та судового збору. В іншій частині рішення сторонами не оскаржено, а отже судом апеляційної інстанції не переглядається.
Заслухавши доповідь судді, вислухавши пояснення представника позивача, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з наступних підстав.
Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, між позивачем (управитель) та відповідачем (довіритель) укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 72-2708/2018-3 від 27.08.2018 (а.с. 21-29).
Відповідно до квитанцій до прибуткових касових ордерів на підставі договору доручення № 203 від 03.09.2018, позивач виконав свої зобов`язання довірителя перед Управителем ФФБТОВ «ФК «Житло-Капітал» в повному обсязі у розмірі 615871 грн 80 коп. та на підставі другого договору доручення № 507 від 05.10.2018, виконав свої зобов`язання довірителя перед Управителем ФФБТОВ «ФК «Житло-Капітал» в повному обсязі у розмірі 130800 грн 00 коп., та на підставі третього договору доручення № 713 від 22.10.2018, виконав свої зобов`язання довірителя перед Управителем ФФБТОВ «ФК «Житло-Капітал» в повному обсязі у розмірі 168160 грн 00 коп., та послідуючих договорів доручення: № 405 від 11.01.2019, виконав свої зобов`язання довірителя перед Управителем ФФБТОВ «ФК «Житло-Капітал» в повному обсязі у розмірі 70000 грн 00 коп., № 501 від 18.02.2019, виконав свої зобов`язання довірителя перед Управителем ФФБТОВ «ФК «Житло-Капітал» в повному обсязі у розмірі 30000 грн 00 коп., № 201 від 09.04.2019, виконав свої зобов`язання довірителя перед Управителем ФФБТОВ «ФК «Житло-Капітал» в повному обсязі у розмірі 140000 грн 00 коп., № 110 від 23.04.2019, виконав свої зобов`язання довірителя перед Управителем ФФБТОВ «ФК «Житло-Капітал» в повному обсязі у розмірі 151255 грн 00 коп., № 537 від 15.11.2019, виконав свої зобов`язання довірителя перед Управителем ФФБТОВ «ФК «Житло-Капітал» в повному обсязі у розмірі 42000 грн 00 коп. (а.с. 29-44).
Відповідно до договіру про участь у Фонді фінансування будівництва № 72-2708/2018-3 від 27.08.2018 довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, правилами ФФБ виду А ЖК «SOLAR CITY», затвердженими наказом директора управителя № 7 від 01.03.2018, договором між забудовником та управителем № 72-2708/2018-3 від 27.08.2018 та чинним законодавством України (п. 1.1. цього Договору).
За змістом п. 1.2. цього ж Договору, Забудовником на дату підписання цього договору є ЖК «SOLAR CITY».
Відповідно до п. 1.9. Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 72-2708/2018-3 від 27.08.2018 опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах цього договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва- Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 ) (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:75:155:0051); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 64; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 86,83 м кв.; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.06.2020; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 30.09.2020 (а.с. 21).
Згідно з умовами цього ж договору довіритель передає в довірчу власність Управителя грошові кошти в розмірі 1606355 грн 00 коп. в порядку, встановленому графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього договору. Це є орієнтовна загальна вартість об`єкта фінансування на день укладення цього договору. Кошти до ФФБ у розмірі не менше 100 % орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування на день укладення цього договору, що становить 1606355 грн 00 коп., довіритель повинен внести протягом 9 днів з дня підписання цього договору (п.п. 5.8., 5.9. вказаного Договору) (а.с. 23).
За змістом п. 10.1., абз. 1 п. 10.1.5. договору про участь у фонді фінансування будівництва довіритель сплачує управителю винагороду: за управління майном - 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього договору), - сплачується довірителем на поточний (особистий) рахунок Управителя в день внесення першої частки коштів до ФФБ.
При цьому, судом встановлено, що позивач повністю оплатив вартість об`єкта інвестування, про що позивачу відповідачем видані Свідоцтва № С72-2708/2018-3 від 03.09.2018 про участь у ФФБ виду А ЖК «SOLAR CITY» (а.с. 45-53).
Суми коштів у розмірі 1361032 грн 00 коп. за 70,84 м. кв. вимірних одиниць обєкту інвестування (для внесення на рахунок ФФБ), 14714 грн 20 коп. (для внесення винагороди за управління майном) прийнято від позивача ТОВ «Укрбудпереказ» згідно з квитанціями до прибуткового касового ордера.
07.04.2025 позивач звертався до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» із вимогою про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та повернення сплачених коштів та сплати пені (а.с. 53-57).
Так, згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значної мірою позбавляється того, на то вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України, за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю врегульовані Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Відповідно до ч. 2 вищевказаного Закону, управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.
Правила фонду (Правила ФФБ, Правила ФОН) - система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб`єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам цього Закону.
Винагорода управителя ФФБ - грошові кошти, які відповідно до цього Закону установники управління (довірителі ФФБ) сплачують управителю для відшкодування необхідних витрат, зроблених управителем у зв`язку з управлінням майном (коштами), переданим йому в управління за договорами про управління майном (договорами про участь у ФФБ), а також для забезпечення його діяльності з управління майном. Довірителі ФФБ сплачують управителю таку винагороду у строки, розмірі та в порядку, визначені договором про участь у ФФБ. Управитель може отримувати винагороду або утримувати її самостійно в інших випадках, передбачених цим Законом.
Згідно ч. 1 ст. 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах. Для ФФБ - це фінансування будівництва, для ФОН - це здійснення операцій з нерухомістю. Решта коштів залишається в управлінні управителя відповідно до Правил фонду.
Згідно окремих положень ст. 11 вищевказаного Закону, фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
Довірителями ФФБ можуть бути фізичні та юридичні особи та спільний інвестор ФОН. За умови виникнення правовідносин системи ФОН-ФФБ довірителем ФФБ є спільний інвестор ФОН, в інтересах якого діє управитель ФОН. При цьому договір про участь у ФФБ має містити відповідне застереження.
Згідно ч. 2 ст. 12 Закону, правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.
Відповідно до ст. 18 цього Закону, управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.
У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.
Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або передати право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки (майнові права на предмет іпотеки - для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому») управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.
У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Статтею 20 Закону унормовано припинення управління майном та договору про участь у ФФБ, відкріплення об`єкта інвестування від довірителя та умови виплати довірителю коштів з ФФБ.
Згідно положень цієї статті управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі: повного виконання управителем ФФБ зобов`язань перед довірителем; відмови довірителя від участі в ФФБ; смерті довірителя - фізичної особи або ліквідації довірителя - юридичної особи; відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ; в інших випадках, передбачених Правилами ФФБ.
Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно зі ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків.
Отже, підставами для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» є:
- У разі порушення забудовником строків спорудження будівництва;
- У разі неналежного виконання Управителем своїх обов`язків, передбачених ст. 18 вищенаведеного Закону.
Таким чином, враховуючи те, що довірителем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за спірним договором про участь у фонді фінансування будівництва, а управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі ОСОБА_1 у власність об`єкта інвестування, адже затримано введення об`єкта інвестування в експлуатацію та здачу під заселення, що в сукупності вказує про неможливість використати результати Договору (отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про наявність правових підстав для стягнення з відповідача на користь позивача сплачених ним на виконання договору коштів у розмірі 1361032 грн. 80 коп., а також 14714 грн. 20 коп. винагороди за управління майном, в силу вимог ч. 4 ст. 18 Закону України « Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Доводи апеляційної скарги в тій частині, що ТОВ «ФК «Житло-Капітал» не має обов`язку, щодо введення житлового будинку в експлуатацію, а відтак не може нести відповідальність за порушення строків спорудження об`єкта будівництва і несвоєчасна здача об`єкта будівництва не є порушенням із боку Управителя умов Договору про участь у ФФБ, є необгрунтованими, оскільки договірні правовідносини у позивача існують саме з управителем - ТОВ «ФК «Житло-Капітал», якому передавалися кошти з метою отримання об`єкту будівницта у власність у строки, передбачені договором.
Щодо посилань апелянта на те, що позивач, маючи намір розірвати спірний договір та стягнути кошти, передані в довірче управління, не здійснив дії по поверненню Свідоцтва про участь у ФФБ, яке свідчить про повернення закріплених за ним майнових прав на об'єкт інвестування, слід зауважити, що, як вже зазначалося вище, ч. 1 ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено, що управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі: повного виконання управителем ФФБ зобов`язань перед довірителем; відмови довірителя від участі в ФФБ; смерті довірителя - фізичної особи або ліквідації довірителя - юридичної особи; відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ; в інших випадках, передбачених Правилами ФФБ.
У частині 2 статті 20 вказаного Закону вказано, що при відкріпленні від довірителя об`єкта інвестування управитель також відкріплює від довірителя всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об`єкта інвестування та забезпечує державну реєстрацію припинення спеціального майнового права довірителя на об`єкт інвестування (державну реєстрацію припинення обтяження речових прав на об`єкт інвестування, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну об`єкта інвестування). З моменту відкріплення об`єкта інвестування від довірителя та державної реєстрації припинення спеціального майнового права довірителя на об`єкт інвестування (державної реєстрації припинення обтяження речових прав на об`єкт інвестування, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну об`єкта інвестування) управління майном припиняється, довіритель втрачає право вимоги на об`єкт інвестування та вимірні одиниці цього об`єкта інвестування, управитель ФФБ зобов`язаний виплатити довірителю кошти на умовах та в порядку, визначених Правилами фонду.
Тобто, в момент розірвання договору про участь у ФФБ на підставі рішення суду довіритель автоматично втрачає майнові права на об'єкт інвестування та вимірні одиниці.
Крім того, згідно з ч. 2 ст. 18 Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Постановою Кабінету Міністрів України № 1127 вд 25.12.2015 затверджено Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до п. 81 Порядку № 1127 у разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою завершеного будівництвом об`єкта, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.
У пунктах 2.2.1.7 та 6.2 Договору визначено, що протягом 20 робочих днів з дати надіслання письмового повідомлення управителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію слід здійснити остаточні розрахунки за даними БТІ (або іншого Державного орагну, що здійснює остаточні обміри об`єкта будівіництва перед введенням його в експлуатацію) та обміняти у Управителя Свідоцтво про участь у ФФБ на Довідку. Довідка є документом, підписаним уповноваженою особою Управителя, що підтверджує право Довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.
Статтею 19 Закону передбачено, що після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.
На підставі даних про фактичну загальну площу об`єкта інвестування управителть ФФБ та довіритель здійснюють остаточні розрахунки відповідно до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», за результатами яких управитель ФФБ видає довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об`єкт інвестування між упраивтелем ФФБ та довірителем.
Таким чином, вказана довідка видається управителем при умові завершення будівництва об`єкту.
У свою чергу, оскільки будівництво об`єккту інвестиції позивача не закінчено, будинок не введено в експлуатацію, Свідоцтво про участь у ФФБ не є документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за ОСОБА_1 об`єкту інвестування та жодним чином не впливає на спірні правовідносини.
З вищенаведеного вбачається, що доводи апелянта щодо незаконності рішення в оскаржуваній частині не грунтуються на вимогах закону, суперечать наявним у справі доказам та фактичним обставин справи, а отже не спростовують та не впливають на законність і обгрунтованість ухваленого судом рішення. 
Таким чином, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно та всебічно розглянув справу, надав всім доводам позивача належну правову оцінку, оцінив належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності та постановив законне і правильне по суті рішення.
При апеляційному розгляді справи порушень норм матеріального і процесуального права, які є підставою для скасування рішення, в справі не виявлено.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду без змін.
Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 372, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", подану від його імені та в його інтересах адвокатом Пугачем Сергієм Васильовичем, - залишити без задоволення.
Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 09 грудня 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал" про захист прав споживача в частині вирішення позовних вимог про стягнення коштів та судового збору - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту може бути оскаржена до Верховного Суду.
Повний текст постанови складений 30 березня 2026 року.

Суддя-доповідач М.І. Оніщук

Судді В.А. Шебуєва

О.В. Кафідова