ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" лютого 2026 р.	м. Одеса 	Справа № 916/4559/24	

Господарський суд Одеської області у складі судді Мусієнко О.О. 
за участі секретаря судового засідання Дробиш К.А., 
за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1) 
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Джексонвіль” (65026, м. Одеса, вул. Грецька, 20) 
про стягнення неустойки у розмірі 2 606 141, 32 грн 
у відкритому судовому засіданні
представники сторін: 
від позивача: Бондар А.Г.;
від відповідача: Акименко В.М. 

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог.

20.09.2024 Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі – позивач) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом (вх. № 4672/24 від 14.10.2024), про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю “Джексонвіль” (далі – ТОВ “Джексонвіль”, відповідач) заборгованості з орендної плати в сумі 3 508 968, 96 грн, пені за несвоєчасну сплату орендних платежів в сумі 180 661, 70 грн та неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди в сумі 2 606 141, 32 грн; покладення на відповідача судових витрат 94 436, 58 грн. 

2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 26.02.2025 (суддя – Бездоля Д.О.), залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2025, позов задоволено частково; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю “Джексонвіль” на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради борг в сумі 3 508 968, 96 грн, пеню в сумі 180 661, 70 грн та судовий збір в сумі 55 344, 46 грн; в іншій частині позову відмовлено. 
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29.07.2025 касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задоволено частково; постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 26.02.2025 у справі № 916/4559/24 в оскаржуваній частині скасовано; справу № 916/4559/24 у скасованій частині направлено на новий розгляд до Господарського суду Одеської області. В іншій частині рішення Господарського суду Одеської області від 26.02.2025 набрало законної сили 27.02.2025 і на новий розгляд не передавалося
Таким чином, під час нового розгляду справи судом розглядаються позовні вимоги позивача в частині стягнення неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди в сумі 2 606 141, 32 грн. 
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 01.09.2025 прийнято справу № 916/4559/24 до свого провадження.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 27.10.2025 закрито підготовче провадження у справі № 916/4559/24 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю “Джексонвіль” про стягнення 6 295 771, 98 грн; призначено справу до судового розгляду по суті на 10.11.2025 о 15:30.
У судових засіданнях 10.11.2025 та 26.11.2025 суд протокольно оголошував перерву. 
Судове засідання 17.12.2025 не відбулося у зв`язку з тим, що системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області було оголошено повітряну тривогу. 
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.12.2025 призначалося судове засідання. 
Ухвалами Господарського суду Одеської області від 19.01.2026 та 02.02.2026 відкладався розгляд справи. 
У судовому засіданні 16.02.2026 після судових дебатів суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення, у зв`язку з чим оголосив перерву на п`ять хвилин. 
16.02.2026 після перерви судом оголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення. 

3. Позиція учасників справи.

Доводи позивача – Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Позовні вимоги обґрунтовані порушенням відповідачем умов укладеного між сторонами договору № 64/3 від 25.05.2017 оренди нежитлового приміщення в частині здійснення повної та своєчасної оплати орендних платежів за користування майном, що належить до комунальної власності, а також порушення строків повернення орендованого майна після розірвання договору. 
Посилаючись на положення на ст. 785, ч. 2 ст. 795 ЦК України, ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», вказує, що з відповідача підлягає стягненню у судовому порядку неустойка за прострочення виконання зобов`язань з повернення об`єкта оренди у розмірі подвійної орендної плати за кожен місяць прострочення, що за період з 01.04.2024 по 30.09.2024 становить 2 606 141, 32 грн. 
У додаткових поясненнях у справі, сформованих в системі «Електронний суд» 22.09.2025 (вх. № 29390/25 від 22.09.2025), позивач просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. Нотаріальний договір про внесення змін від 08.11.2019 до договору оренди від 25.05.2017 № 64/3 розірвано рішенням Господарського суду Одеської області від 03.05.2023 по справі № 916/3594/22, яке набрало законної сили 01.04.2024. Станом на даний час ТОВ «Джексонвіль» не виконано зобов`язання по поверненню об`єкта оренди за нотаріальним договором про внесення змін від 08.11.2019 до договору оренди від 25.05.2017 № 64/3. 
З огляду на наявні матеріали справи, а також враховуючи припинення між сторонами договірних орендних відносин відповідно до рішення суду по справі № 916/3594/22, зауважує, що відповідач своєчасно не повернув позивачеві орендоване майно за відсутності будь-яких правових підстав для продовження володіння та користуванням вказаним майном, при цьому у матеріалах справи відсутні та відповідачем не подано жодного доказу на підтвердження відсутності його вини в несвоєчасному поверненні орендодавцю спірного нерухомого майна комунальної форми власності, що, з огляду на встановлену законом презумпцію вини порушника зобов`язання, свідчить про можливість застосування до орендаря наслідків, передбачених положеннями ч. 2 ст. 785 ЦК України, а саме: покладення на нього обов`язку зі сплати неустойки.
Таким чином відповідач своїми діями умисно сприяє подальшому незаконному використанню об`єкта оренди третьою особою без згоди власника без сплати за користування власністю територіальної громади міста Одеси у вигляді нежитлових приміщень першого, другого поверхів, антресолі та цокольного поверху, загальною площею 754,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, 20, чим завдає майнової шкоди, хоча обізнаний щодо закінчення строку дії нотаріального договору про внесення змін від 08.11.2019 до договору оренди від 25.05.2017 № 64/3, оскільки брав участь у розгляді справи № 916/3594/22. Крім того, вчинення заходів зі звільнення об`єкта оренди державним виконавцем під час примусового виконання судового рішення у справі № 916/3594/22 не є достатнім для встановлення відсутності вини відповідача (умислу або необережності) з порушення зобов`язань з повернення об`єкта оренди Орендодавцю. 

Відповідач – ТОВ “Джексонвіль”. 
22.11.2024 подав письмові пояснені, які прийняті судом як відзив на позовну заяву (а.с. 99-109, т.1). Так, відповідач просить суд відмовити позивачу у задоволенні позову з таких підстав: відповідач наполягає на тому, що спірні нежитлові приміщення з 22.01.2020 перебувають у користуванні суборендаря – ТОВ “Телерадіокомпанія “Нова Одеса”; у спірних відносинах мають місце форс-мажорні обставини, у зв`язку з військовою агресією РФ проти України та обмеженням електропостачання через обстріли агресором; позивачем при нарахуванні орендної плати не було враховано рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 № 969-VIII, яким передбачено право орендарів на отримання знижки у розмірі 50% при нарахуванні орендної плати за використання комунального майна. 
У додаткових поясненнях у справі, сформованих в системі «Електронний суд» 09.11.2025 (вх. № 35624/25 від 10.11.2025) та 25.11.2025 (вх. № 37623/25 від 25.11.2025), відповідач просив відмовити в задоволенні позову. 
Вважає, що позивач пропустив строк позовної давності для звернення з вимогою про стягнення суми пені за прострочення виконання вимог договору. Отже згідно з наданими до суду розрахунками в наявності нарахування пені з 01.04.2024 по 30.09.2024, тобто за термін який виходить за межі 1 року, строку позовної давності. Відповідач посилається на приписи ч. 1 ст. 256, ст. ст. 257, 258 ЦК України, рішення ЄСПЛ, постанови Верховного Суду України. 
Майно повинно було бути повернуто позивачу за актом прийому – передачі, який в матеріалах справи відсутній, як і відсутні докази направлення відповідачу такого акту для його підписання. Акт приймання-передачі об`єкта як в оренду так і з оренди готує та надає стороні орендодавець, зазвичай, як перед передачею об`єкта орендарю, так і при повернені його орендодавцю. Цей документ є фінальним етапом процесу передачі та повернення майна, який засвідчує, що об`єкт було передано та повернено відповідно орендареві та орендодавцю у відповідному стані, і він може служити доказом передачі в разі виникнення спорів. 
Зазначає, що саме порушення позивачем своїх обов`язків, щодо надіслання відповідачу акту прийому-передачі об`єкта оренди із оренди призвело до його не повернення, тобто в діях відповідача відсутня вина (умисел, необережність) щодо не повернення майна із оренди. При цьому, посилаючись на постанову Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 січня 2024 року у справі № 911/2269/22, зазначає, що формальні ознаки прострочення боржника, порушення зобов`язання з вини кредитора – статті 616 Цивільного кодексу України, тощо, можуть вказувати на несправедливість стягнення з боржника неустойки в будь-якому істотному розмірі. Визначення справедливого розміру неустойки належить до дискреційних повноважень суду.
Просить в задоволенні позову відмовити.

4. Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

Відповідно до наявних у справі свідоцтва про право власності від 10.12.2009 (а.с. 20, т.1) та витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 26.03.2010 (а.с. 19, т.1) територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належить об`єкт нерухомого майна – нежитлові приміщення, загальною площею 754,3 кв.м., за адресою: вул. Грецька, 20, м. Одеса. 
Згідно з Положенням про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 17.03.2021 № 137-VIII (а.с. 25-26, т. 1), Департамент є виконавчим органом Одеської міської ради, основними функціями та завданнями якого є реалізація місцевої політики у сфері управління комунальною власністю. Відповідно до п. 2.2. Положення Департамент є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, за виключенням майна, орендодавцем якого уповноважено виступати інший орган Одеської міської ради. Згідно з п. 2.4. Положення Департамент наділено, зокрема, правом на здійснення претензійно-позовної роботи з питань, пов`язаних з реалізацією повноважень у сфері управління об`єктами комунальної власності.
25.05.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та ТОВ “Джексонвіль” (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 64/3 (а.с. 8-11, т.1), за умовами якого орендар передає, а орендодавець приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого, другого поверхів, антресолі та цокольного поверху, загальною площею 754, 3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, 20. 
Відповідно до п. 1.3. договору строк його дії визначений з 25.05.2017 по 25.04.2020. Пунктом 2.2. договору визначено, що за орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 116 204, 40 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), що є базовою ставкою орендної плати за місяць. У додатку до договору (а.с. 12, т.1) сторони погодили розрахунок орендної плати за договором, згідно з яким базовий розмір орендної плати, станом на 01.05.2017, без ПДВ становить 116204,40 грн. 
За актом приймання-передачі від 22.06.2017 позивачем було передано, а відповідачем прийнято у користування об`єкт оренди за договором (а.с. 29, т.1). 
08.11.2019 між сторонами був укладений договір про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення № 64/3 – далі договір (а.с. 13-16, т.1), за яким позивач передав у користування відповідача вищевказаний об`єкт оренди у строк до 31 грудня 2050 року (п. 1.3.) та, зокрема, на наступних умовах.
Відповідно до п. 2.1. договору орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 30.01.2019 № 4214-VII “Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси”. 
Згідно з п. 2.2. договору за орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 113655,31 грн (станом на 01.10.2019) без урахування податку на додану вартість та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. 
Пунктом 2.4. договору передбачено, що орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності. 
За умовами п. 3.4. договору орендодавець зобов`язується передати орендарю в оренду нежитлові приміщення згідно з п. 1.1. цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами. 
Відповідно до п. 4.7. договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі їх в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.
Згідно з п. 4.8. договору орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням орендодавця. У 5-денний термін з дати отримання дозволу на суборенду надати копію договору суборенди. В іншому разі дозвіл втрачає силу. 
Орендар не має права без згоди Орендодавця передавати приміщення у користування третім особам за цивільно-правовими правочинами, укладати відносно цього приміщення цивільно-правові правочини, в тому числі попередні договори та передавати будь-яким шляхом право оренди іншим особам (п. 4.9. договору).
За змістом п. 4.10. договору у випадку припинення дії цього договору, у зв`язку з закінченням строку чи дострокового розірвання договору, орендар сплачує неустойку в розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу інфляції по день підписання акту приймання-передачі приміщення. 
Пунктом 5.2. договору визначено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен був бути виконаний. 
Відповідно до п. 6.1. договору сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов`язань за цим договором, якщо це невиконання було наслідком форс-мажорних обставин, за умови повідомлення стороною, для якої створилася неможливість виконання зобов`язань за договором, протилежну сторону у триденний термін. 
Додатком до договору (а.с. 17, т.1) є розрахунок орендної плати, згідно з яким базовий розмір орендної плати, станом на 01.10.2019, без ПДВ становить 113655,31 грн.
Право оренди відповідача на вищевказаний об`єкт нерухомого майна було зареєстровано у встановленому законом порядку, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08.11.2019 (а.с. 18, т.1). 
Рішенням Господарського суду Одеської області від 03.05.2023 у справі № 916/3594/22 (а.с. 22-24, т.1), залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.04.2024 (а.с. 30-39, т.1), позов Департаменту було задоволено повністю, зокрема, стягнуто з відповідача на користь позивача заборгованість з орендної плати за період з березня 2022 року по жовтень 2022 року, розірвано укладений між сторонами вищевказаний договір оренди, а також виселено відповідача із займаних приміщень. 
Як встановлено судом, в матеріалах справи відсутній підписаний між сторонами в добровільному порядку акт про повернення об`єкта оренду, у зв`язку з розірванням договору у судовому порядку.
Між цим, як вбачається з матеріалів справи (а.с. 84, т.1), позивач передав виконання наказу Господарського суду Одеської області від 08.06.2023 у справі № 916/3594/22 про виселення відповідача з орендованих приміщеньв примусовому порядку до Приморського відділу державної виконавчої служби у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса).
За невиконання відповідачем цього виконавчого документа без поважних причин державним виконавцем 23.10.2024 була винесена постанова про накладення штрафу на відповідача (а.с. 81, т.1). 
03.11.2023 державним виконавцем Приморського відділу державної виконавчої служби у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) при здійсненні заходів щодо примусового виселення відповідача з орендованих приміщень був складений відповідний акт державного виконавця (а.с. 60, т. 1). Згідно з цим актом, виходом за адресою місцезнаходження орендованого приміщення відповідача не було виявлено та встановлено, що приміщення зайняті іншою особою - суборендарем ТОВ “Телерадіокомпанія “Нова Одеса”, представник якого відмовився звільняти приміщення, з посиланням на те, що договір суборенди не припинив свою дію.
12.11.2024 державним виконавцем Приморського відділу державної виконавчої служби у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) була винесена постанова про закінчення виконавчого провадження з примусового виконання наказу суду у справі № 916/3594/22 щодо виселення відповідача з орендованого приміщення на підставі п. 9 ч. 1 ст. 39, ст. 40 Закону України “Про виконавче провадження” (а.с. 96, т. 1). Вказана постанова мотивована встановленою в акті державного виконавця від 03.11.2023 обставиною фактичного виконання в повному обсязі рішення згідно з виконавчим документом, не виявленням відповідача за адресою об`єкта оренди та використання приміщень суборендарем – ТОВ “Телерадіокомпанія “Нова Одеса”.
Під час розгляду справи сторони пояснили, що між відповідачем та ТОВ “Телерадіокомпанія “Нова Одеса” 22.01.2020 був укладений договір суборенди спірного приміщення, на укладення якого позивачем був наданий дозвіл, проте, як повідомив позивач, цей дозвіл втратив силу на підставі п. 4.8. договору, у зв`язку з тим, що у п`ятиденний термін позивачу не було пред`явлено копії договору суборенди. Відповідач, у свою чергу наголошував, що приміщення з 22.01.2020 перебуває у користуванні ТОВ “Телерадіокомпанія “Нова Одеса”, відповідач його звільнив на виконання рішення суду, проте не має повноважень звільнити це приміщення від суборендаря.
Як встановлено судом, в матеріалах справи відсутні копії дозволу позивача на укладення договору суборенди та сам договір суборенди.
У зв`язку з тим, що відповідач допустив прострочення з повернення об`єкту оренди за актом приймання-передачі, позивачем в порядку встановленому п. п. 4.7., 4.10 договору нараховано та заявлено до стягнення з відповідача неустойку у розмірі подвійної орендної плати за період з квітня по вересень 2024 року включно на загальну суму 2 606 141,32 грн (а.с. 21, т.1).

5. Позиція суду. 

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти.
Частина 1 статті 202 ЦК України визначає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
В силу ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. 
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).
Частиною 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
За ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. 
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).
Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України “Про оренду державного та комунального майна”.
Згідно зі ст. 762 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.
Обов`язки наймача у разі припинення договору найму регулюються ст. 785 ЦК України. Так, відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Водночас, невиконання наймачем передбаченого ч. 1 ст. 785 ЦК України обов`язку щодо негайного повернення наймодавцеві речі (у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі) у разі припинення договору є порушенням умов договору, що породжує у наймодавця право на застосування до наймача відповідно до ч. 2 ст. 785 ЦК України такої форми майнової відповідальності як неустойка у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.
Здійснюючи аналіз ст. 785 ЦК України, Верховний Суд неодноразово висновував таке:
- неустойка, стягнення якої передбачено ч. 2 ст. 785 ЦК України, є самостійною формою майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, яка застосовується у разі (після) припинення договору – якщо наймач не виконує обов`язку щодо негайного повернення речі, і є належним способом захисту прав та інтересів орендодавця після припинення договору, коли користування майном стає неправомірним. Неустойка за ч. 2 ст. 785 ЦК України має спеціальний правовий режим, який обумовлений тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди є майновим і виникає після закінчення дії договору. Наймодавець (орендодавець) у цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші ефективні засоби впливу задля виконання відповідного зобов`язання, окрім як використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном (див. постанову Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19, на яку посилається скаржник у касаційні скарзі);
- законодавство у сфері орендних правовідносин пов`язує припинення обов`язків орендаря з фактом поверненням об`єкта договору оренди, тобто з моментом підписання акта приймання-передачі (див. також постанову Верховного Суду від 24.04.2018 у справі № 910/2597/14). У разі невиконання обов`язку, передбаченого ч. 1 ст. 785 ЦК України, цивільним законодавством визначена можливість стягнення неустойки за весь час прострочення виконання зобов`язання щодо повернення об`єкта оренди. Таким чином, право на стягнення неустойки, встановленої ч. 2 ст. 785 ЦК України, пов`язується з простроченням орендарем виконання зобов`язання з повернення орендованого майна за актом приймання-передачі. Частиною 1 ст. 614 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Отже, неустойка, стягнення якої передбачено ч. 2 ст. 785 ЦК України є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і для притягнення наймача, який порушив зобов`язання, до такої відповідальності необхідна наявність його вини (умислу або необережності) відповідно до вимог ст. 614 ЦК України (див. постанову Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 924/599/19, п. 9.20 постанови Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19);
- відповідно до ст. 614 ЦК України, для застосування наслідків, передбачених ч. 2 ст. 785 цього Кодексу, необхідна наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання. Тобто судам потрібно встановити обставини, за яких орендар мав можливість передати майно, що було предметом оренди, але умисно цього обов`язку не виконав (див. постанови Верховного Суду від 20.03.2024 у справі № 911/255/23, від 30.08.2019 у справі № 910/13695/18).
Умисел як форма вини включає елемент усвідомлення та наміру. Діяння особи вважаються такими, що вчинені з умислом, якщо вона усвідомлювала протиправність своєї поведінки та бажала або свідомо допускала настання шкоди (збитків). Вина у формі необережності має місце за відсутності у особи наміру завдати шкоди. При необережності особа не передбачала можливість настання шкідливих наслідків свого діяння, хоча могла та повинна була їх передбачити або легковажно (безпідставно) сподівалася на їх відвернення.
Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання (ч. 2 ст. 614 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди. 
Вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи (ч. 1 ст. 316 ГПК України).
Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків. 
Приписами ст. ст. 76, 77 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. 
Згідно зі ст. ст. 78, 79 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Дослідивши безпосередньо в судовому засіданні докази, що містяться в матеріалах справи, судом встановлено, що укладений між сторонами договір оренди від 08.11.2019 про внесення змін до договору оренди № 64/3 нежитлового приміщення, що зареєстрований в реєстрі за № 637, є припиненим з 01.04.2024 (розірваний на підставі рішення суду у справі № 916/3594/22). 
Отже, обов`язок відповідача повернути об`єкт оренди відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України виник із дати припинення дії договору з 01.04.2024. 
Між сторонами не складався акт про повернення об`єкту оренду, водночас, відповідні заходи зі звільнення об`єкту оренди вчинялись в межах примусового виконання судового рішення у справі № 916/3594/22. Так, державним виконавцем на підставі заяви позивача були проведені заходи з примусового виселення відповідача з орендованих приміщень. Під час вчинення таких заходів державним виконавцем 03.11.2023 було встановлено, що відповідач не займає (звільнив) об`єкт оренди, що стало підставою для закінчення виконавчого провадження з примусового виселення відповідача з орендованих приміщень на підставі п. 9 ч. 1 ст. 39 Закону України “Про виконавче провадження” постановою державного виконавця від 12.11.2024. Дана постанова державного виконавця за повідомленням позивача чинна та позивачем не оскаржена. 
Надаючи оцінку обставинам укладення відповідачем та ТОВ “Телерадіокомпанія “Нова Одеса” 22.01.2020 договору суборенди спірного приміщення, суд ураховує, що на його укладення позивачем надавався дозвіл, проте, такий дозвіл втратив силу на підставі п. 4.8. договору, у зв`язку з непред`явленням у п`ятиденний термін позивачеві копії договору суборенди. При цьому, як встановлено судом, в матеріалах справи відсутні копії дозволу позивача на укладення договору суборенди та сам договір суборенди. Щодо пояснень відповідача, що ним спірні приміщення звільнені на виконання рішення суду та що такі перебувають з 22.01.2020 у користуванні ТОВ “Телерадіокомпанія “Нова Одеса”, суд ураховує що відповідачем не доведено належними доказами, що ним вживалися заходи для повернення зі строкової платної суборенди орендованого (суборендованого) майна, зважаючи, що саме ним було укладено договір суборенди 22.01.2020 з ТОВ “Телерадіокомпанія “Нова Одеса”. 
Водночас, зважаючи на пояснення, надані під час судового розгляду справи представником позивача, судом було оглянуто рішення Господарського суду Одеської області від 17.09.2025 у справі № 916/1636/25, яке набрало законної сили 20.01.2026, і яке містить преюдиціальні обставини.
Так, рішенням Господарського суду Одеської області від 17.09.2025 у справі № 916/1636/25 позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задоволено. Усунуто перешкоди у користуванні шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю Телерадіокомпанія «Нова Одеса» з нежитлових приміщень першого, другого поверхів, антресолі та цокольного поверху, загальною площею 754,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, 20. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Телерадіокомпанія «Нова Одеса» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради судовий збір у сумі 3028,00 грн.
Судове рішення мотивоване встановленням судом обставин користування суборендарем спірним приміщенням після припинення дії договору оренди (після 01.04.2024), що свідчить про відсутність правових підстав для зайняття Товариством з обмеженою відповідальністю Телерадіокомпанія «Нова Одеса» нежитлових приміщень першого, другого поверхів, антресолі та цокольного поверху, загальною площею 754,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, 20, та наявність правових підстав для задоволення позовної вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про виселення відповідача з вказаних нежитлових приміщень.
У вказаній справі судом встановлено, що відповідно до пунктів 1.1., 1.2. договору суборенди від 22.01.2020, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ДЖЕКСОНВІЛЬ» (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю Телерадіокомпанія «Нова Одеса» (суборендарем) орендодавець (відповідач у справі № 916/4559/24) передає, а суборендар приймає у строкове платне користування частину нежитлових приміщень, розташованих за адресою: Одеська область, місто Одеса, вулиця Грецька, будинок 20, площею 700,0 кв.м. Об`єкт оренди передається в суборенду з метою його використання суборендарем під розміщення офісу.
Вказане судове рішення залишено без змін Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.01.2026.
Оцінивши наявні у даній справі докази в їх сукупності суд перевірив та встановив, що доказів вчинення позивачем дій, спрямованих на ухилення від прийняття об`єкта оренди від відповідача після розірвання договору за рішенням суду, або ухилення орендодавця від підписання акта приймання-передачі майна матеріали справи не містять, і відповідачем такі докази та інші контраргументи не подавалися. Натомість доказів вжиття відповідачем належних заходів щодо повернення об`єкта оренди також не надано. При цьому, відповідач був обізнаний, що договір суборенди від 22.01.2020, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ДЖЕКСОНВІЛЬ» (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю Телерадіокомпанія «Нова Одеса», припинив свою дію одночасно з первинним договором оренди – 01.04.2024 (обставини встановлені судами у справі № 916/1636/25), а відтак, з наступного дня відповідач – Товариство з обмеженою відповідальністю «ДЖЕКСОНВІЛЬ» та суборендар – Товариство з обмеженою відповідальністю Телерадіокомпанія «Нова Одеса» не вправі були користуватися спірним приміщенням і зобов`язані були звільнити його. Відповідачем не доведено належними та допустимими доказами, що його поведінка з виконання обов`язку повернути орендоване майно (передане ним відповідно до договору суборенди від 22.01.2020 суборендарю в строкове платне користування) відповідала принципу добросовісності.
Добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК України) – це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (п. 55) Отже, принцип добросовісності передбачає, що сторони повинні діяти добросовісно під час реалізації своїх прав та передбаченого договором та/або законом виконання своїх зобов`язань 
З урахування встановлених судом обставин, відповідачем не доведено відсутності його вини в простроченні зобов`язання з повернення орендованого приміщення, оскільки ним порушено пункти 4.7. – 4.10. договору, а відтак, позовні вимоги в частині стягнення неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди є обґрунтованими.
Згідно з поданим до суду розрахунком у цій справі, до стягнення заявлено неустойку у сумі 2 606 141, 32 грн за період з 01.04.2024 по 30.09.2024. 
Водночас, у поданому розрахунку не було враховано висновки, наведені у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 20.11.2020 у справі №916/1319/19, відповідно до яких при розрахунку розміру неустойки згідно з частиною 2 статті 785 ЦК за неповернення майна з оренди після припинення дії договору найму до її складу не включається податок на додану вартість, який мав би сплачуватися орендарем орендодавцю у випадку правомірного користування майном.
Такі висновки Верховного Суду ґрунтуються на тому, що застосування будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов`язань до юридичної особи не віднесено законодавцем до об`єктів оподаткування ПДВ. Основою для розрахунку ПДВ виступає додана вартість – знов створена вартість підприємством за рахунок його власних факторів виробництва (землі, капіталу, робочої сили, підприємництва тощо). Додана вартість (Value Added) це різниця між вартістю продукції, яку випускає підприємство, та вартістю засобів виробництва які ним використовуються; це вартість, яка додається в процесі виробництва товарів до вартості сировини, матеріалів, палива на кожній стадії руху товарів від виробника до споживача; це вартість послуги, яка надана юридичною особою до закупленої сировини та матеріалів своїми факторами виробництва; це чистий внесок фірми у створення товару.
Виходячи з аналізу частини 2 статті 785 ЦК, неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення її повернення, враховуючи природу її виникнення, не генерує додану вартість, оскільки не є товаром або послугою, її виникнення не пов`язане з впливом дій виробника/надавача послуг, розмір такої неустойки не залежить від вартості використаних продавцем/надавачем послуг сировини, інших товарів та додаткових послуг. Неустойка, нарахована на підставі частини 2 статті 785 ЦК, є спеціальною санкцією за порушення законодавства, вона не може бути об`єктом оподаткування податком на додану вартість в силу своєї правової природи як міри відповідальності.
За таких обставин, виключенню підлягає сума ПДВ, нарахована на орендну ставку для цілей обрахунку неустойки.
Отже, за підрахунком суду розмір неустойки за означений період становить 2 171 784, 44 грн:
176 933, 45 х 1, 005 = 177 818, 12; 177 818, 12 х 2 = 355 636, 24; 
177 818, 12 х 1, 002 = 178 173, 76; 178 173, 76 х 2 = 356 347, 52; 
178 73, 76 х 1, 006 = 179 242, 80; 179 242, 80 х 2 = 358 485, 60; 
179 242, 90 х 1, 022 = 183 186, 14; 183 186, 14 х 2 = 366 372, 28; 
183 186, 14 х 1, 000 = 183, 186, 14; 183, 186, 14 х 2 = 366 372, 28; 
183 186, 14 х 1, 006 = 184 285, 26; 184 285, 26 х 2 = 368 570, 50. 
Оцінюючи наявні в матеріалах справи докази в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради обґрунтовані, відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства, та, з урахуванням встановлених судом обставин, підлягають задоволенню частково. 

Щодо судових витрат.
Відповідно до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Згідно з ч. 4 ст. 129 ГПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову – на відповідача; 2) у разі відмови в позові – на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову – на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Приймаючи до уваги часткове задоволення позову, витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 73, 74, 123, 129, 219, 232, 233, 236, 237, 238, 239, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Позов в частині стягнення неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди задовольнити частково. 
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Джексонвіль” (65026, м. Одеса, вул. Грецька, буд. 20; ідентифікаційний код юридичної особи: 40563479) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1; ідентифікаційний код юридичної особи: 26302595) неустойку за прострочення повернення об`єкта оренди в розмірі 2 171 784, 44 грн (два мільйони сто сімдесят одна тисяча сімсот вісімдесят чотири гривні, сорок чотири копійки). 
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Джексонвіль” (65026, м. Одеса, вул. Грецька, буд. 20; ідентифікаційний код юридичної особи: 40563479) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1; ідентифікаційний код юридичної особи: 26302595) судовий збір в сумі 32 576, 77 грн (тридцять дві тисячі п`ятсот сімдесят шість гривень, сімдесят сім копійок).
4. В решті позовних вимог в частині стягнення неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди – відмовити. 

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст. 256 ГПК України.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено та підписано 26 лютого 2026 року. 

Суддя О.О. Мусієнко