ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 березня 2026 року	м. Одеса	Справа № 916/2771/25	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Філінюк І.Г.
суддів: Аленіна О.Ю., Принцевської Н.М.  

секретар судового засідання – Чеголя Є.О.
за участю:
Одеської міської ради - Явченко Д.В. 
Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин ОМР - Буцан С.В. 

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу 
Товариства з обмеженою відповідальністю «І`М ІСТЕЙТ»
на рішення Господарського суду Одеської області від 01.12.2025 
по справі №916/2771/25 
за позовом: Одеської міської ради 
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «І`м Істейт»
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради 
про стягнення 964 085,36 грн.

суддя суду першої інстанції – Цісельський О.В. 
місце винесення рішення: м. Одеса, Господарський суд Одеської області, пр.-т Шевченка, 29,
повний текст рішення складено та підписано: 11.12.2025 року 

ВСТАНОВИВ:

Одеська міська рада (надалі - позивач, ОМР) звернулася до Господарського суду Одеської області із позовною заявою про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «І`м Істейт» (надалі – відповідач, ТОВ «І`м Істейт») безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008, загальною площею 0,3200 га, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19-А, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за період з 01.02.2021 по 31.01.2024 у розмірі 964085,36 грн.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що у період з 01.02.2021 по 31.01.2024 ТОВ «І`м Істейт», як власник нежитлових будівель їдальні загальною площею 1782,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19-А, здійснювало безоплатне користування земельною ділянкою за вказаною адресою без укладеного договору оренди землі, тобто без належної правової підстави для її використання.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.12.2025 позов – задоволено повністю.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «І`м Істейт» на користь Одеської міської ради безпідставно збережені кошти за користування земельною ділянкою в розмірі 964 085,36 грн та судовий збір в розмірі 14 461,28 грн.
Обґрунтування судового рішення. 
Суд встановив, що відповідач, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшив свої доходи, а позивач втратив належне йому майно (кошти).
Розрахунок розміру безпідставно збережених ТОВ «І`м Істейт» коштів у розмірі орендної плати здійснювався Одеською міською радою на підставі відповідних витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 5110137300:24:009:008 від 01.03.2017 №НВ 5452/86-17, від 10.11.2022 № 421/343-22 та від 25.01.2024 № НВ-5100105232024.
Вищевказаний розрахунок виконано на підставі рішенням Одеської міської ради № 1267-VI від 20.09.2011 «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі», з урахуванням змін, внесених рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII. Станом на дату подання позову до суду дане рішення не оскаржувалося і не втратило чинність.
Не погодившись із вказаним судовим рішенням, Товариства з обмеженою відповідальністю «І`М ІСТЕЙТ» звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права просить рішення Господарського суду Одеської області від 01 грудня 2025 року у справі №916/2771/25 скасувати, увалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Узагальнені доводи апеляційної скарги. 
Відповідачем заперечувався той факт, що відповідач користується усією площею земельної ділянки, та зазначалось про те, що позивач вимагає у відповідача стягнути грошові кошти за користування земельною ділянкою, а саме усією її площею розміром 0,3200 га, попри те, що загальна площа нерухомого майна, яке знаходиться у власності відповідача становить 0.17821 га, жодних доказів на підтвердження того, що відповідач користувався частиною земельної ділянки в розмірі 0,1418 га (частина, яка не зайнята майном відповідача) позивач до суду не надав.
Крім того, судом першої інстанції встановлено обставини, які не доведено належними доказами, відтак, суд визнав доведеним, що визначено розмір орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005 площею 0,3200 га (3200 кв.м.), розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19- А, за останні 3 роки, тобто за період з 01.02.2021 по 31.01.2024, що в загальному розмірі становить 964085,36 грн.
Проте, жодними доказами у справі не доведено, чому відповідач повинен сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою площею 0,3200 га (3200 кв.м.), якщо майно, яке належить йому на праві власності та розташоване на цій ділянці займає всього 0,17821 га, а сума в розмірі 964085,36 грн. яка підлягає стягненню з відповідача за оскаржуваним судовим рішенням не доведена та не встановлена на підставі належних доказів у справі.
Відтак, договір оренди землі за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А, площею 0,3200 га між сторонами укладений не був, істотні умови не погоджувалися, розмір орендної плати не встановлювався, позивачем не доведено факт використання відповідачем даної земельної ділянки належними доказами у справі, а тому скаржник вважає, що позивач без належних правових підстав вимагав з відповідача стягнення грошових коштів за користування земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А, площею 0,3200 га, а суд першої інстанції в свою чергу, ці безпідставні вимоги задовольнив.
Доводи інших учасників провадження у справі. 
05.02.2026 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради та Одеської міської ради надійшли відзиви на апеляційну скаргу, в якому останні посилаються на те, що рішення суду було ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права просять оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. 
Рух справи у суді апеляційної інстанції. 
Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи було визначено колегію суддів у складі: головуючого судді – Філінюк І.Г. судді Аленін О.Ю., Принцевська Н.М., що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.12.2025.
На момент надходження апеляційної скарги матеріали справи №916/2771/25 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду не надходили. 
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.12.2025 доручено Господарському суду Одеської області невідкладно надіслати матеріали справи №916/2771/25 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.
Відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «І`М ІСТЕЙТ» на рішення Господарського суду Одеської області від 01.12.2025 по справі №916/2771/25 до надходження матеріалів справи з суду першої інстанції. 
30.12.2025 матеріали справи №916/2771/25 надійшли на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду. 
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.01.2026 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «І`М ІСТЕЙТ» на рішення Господарського суду Одеської області від 01.12.2025 по справі №916/2771/25 - залишено без руху.
Встановлено Товариству з обмеженою відповідальністю «І`М ІСТЕЙТ» строк для надання Південно-західному апеляційному господарському суду доказів сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 17353, 54 грн. – протягом 10 днів з дня вручення копії ухвали про залишення апеляційної скарги без руху.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.01.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «І`М ІСТЕЙТ» на рішення Господарського суду Одеської області від 01.12.2025 по справі №916/2771/25.
Призначено розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «І`М ІСТЕЙТ» на рішення Господарського суду Одеської області від 01.12.2025 по справі №916/2771/25 на 24.03.2026 о 14:30 год.
24.03.2026 до суду надійшла заява Товариства з обмеженою відповідальністю «І`М ІСТЕЙТ» про відкладення розгляду справи, у з в`язку із зайнятістю представника в іншій судовій справі. 
В судовому засіданні представники Одеської міської ради та Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин ОМР заперечували щодо задоволення клопотання про відкладення розгляду справи
Колегія суддів відмовляє у задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи, оскільки представник відповідача, якого завчасно повідомлено про час і місце розгляду справи, надав перевагу здійсненню своїх процесуальних прав та обов`язків щодо представництва інтересів в іншій справі, самостійно визначивши пріоритети своєї діяльності. 
Судом надавався час учасникам судового провадження на надання усіх необхідних на їх думку документів та пояснень у справі. Товариства з обмеженою відповідальністю «І`М ІСТЕЙТ» є скаржником по справі, а отже в апеляційній скарзі ним викладено доводи, з яких він не погоджується з рішенням суду першої інстанції. Бажання сторони у справі викласти під час публічних слухань свої аргументи, які висловлені нею в письмових та додаткових поясненнях, не зумовлюють необхідність перенесення розгляду справи в силу положень чинного ГПК України.
В судовому засіданні 24.03.2026 представники Одеської міської ради та Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин ОМР надали пояснення, в яких заперечував щодо задоволення апеляційної скарги, просили рішення Господарського суду Одеської області залишити без змін.
24.03.2026 оголошено вступну та резолютивну частини постанови у даній справі.
Статтею 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи і їх повноту, проаналізувавши застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.
Фактичні обставини справи.
Як з`ясовано судом, 26.09.2012 між ТОВ «Сан Ленд» (продавець) та ТОВ «І`м Істейт» (покупець) укладений договір купівлі-продажу нежитлових будівель, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чередниченко Г.А. та зареєстрований в реєстрі № 703. 
Відповідно до п. 1 вказаного договору ТОВ «Сан Ленд» передало у власність, а ТОВ «І`м Істейт» прийняв у власність нежитлові будівлі їдальні, що знаходяться за адресою: місто Одеса, вулиця Стовпова, будинок під № 19А, загальною площею – 1782,1 кв.м. (надалі нежитлові будівлі) і зобов`язується сплатити їх вартість за ціною та на умовах, встановлених цим договором. Згідно витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно 35475099, виданого Комунальним підприємством “Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості” 12.09.2012, зазначені нежитлові будівлі складаються з однієї кам`яної Їдальні, зазначеної на схематичному плані літерою “А”, загальною площею 1696.5 кв.м., трансформаторної підстанції – “Б”, складу – “В”, огорожі - № 1-3, мостіння – І, розташованих на земельній ділянці площею 1360 кв.м. (по фактичному користуванню), кадастровий номер земельної ділянки – 5110137300:24:009:0005.
За відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (інформаційна довідка № 434673269 від 09.07.2025; інформаційна довідка № 438559177 від 07.08.2025) за Товариством з обмеженою відповідальністю “І`м Істейт” з 01.10.2012 зареєстровані на праві приватної власності за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, буд. 19А нежитлові будівлі їдальні (реєстраційний номер майна: 25157453), загальною площею 1782,1 кв.м., що розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005.
Рішенням Одеської міської ради № 1128-VII від 21.09.2016, за результатами розгляду клопотання ТОВ «І`м Істейт», надано дозвіл ТОВ «І`м Істейт» на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 0,3200 га, за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А, для експлуатації та обслуговування торгово-офісної будівлі, допоміжних будівель і споруд та проведення експертної грошової оцінки вказаної земельної ділянки. Окрім того, п. 3 вказаного рішенням зобов`язано ТОВ «І`м Істейт» після формування земельної ділянки надати до департаменту комунальної власності ОМР розроблений та погоджений у встановленому законом порядку проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 10.11.2022 № НВ-5100842342022, на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 11.01.2017, внесені відомості про державну реєстрацію земельної ділянки площею 0,3200 га, кадастровий номер 5110137300:24:009:0008, місце розташування: Одеська область, м. Одеса, вулиця Стовпова, 19-А; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні відомості про зареєстроване за товариством право власності чи користування як земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005, так і земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008, площею 0,3200 га, на якій розміщений належний йому об`єкт нерухомого майна.
В свою чергу, як убачається з витягів із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок № 5452/86-17 від 01.03.2017 та № 421/343-22 від 10.11.2022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 3200 кв.м. з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008 станом на 2017 рік складала 5683693,68 грн, а станом на 10.11.2022 – 6252063.05 грн. Відповідно до витягу № НВ-5100105232024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008 на 2024 рік складає 7556631,60 грн.
02.03.2023 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради звернувся до ТОВ «І`м Істейт» з вимогою № 01-13/318, якою вимагав у місячний термін сплатити кошти в сумі 862026,91 грн на рахунок бюджету Одеської міської територіальної громади за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008, площею 0,3200 га з 01.03.2020. Вимогу разом із відповідним розрахунком отримано відповідачем 09.03.2023, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.
Департамент фінансів ОМР листом № 05-13-423/1341 від 25.10.2023 повідомив Департамент земельних ресурсів ОМР, що згідно звітів Казначейства України по виконанню місцевого бюджету за доходами по коду бюджетної класифікації 24060300 «інші надходження» станом на 23.10.2023 від ТОВ «І`м Істейт» кошти не надходили.
В матеріалах справи міститься інформація стосовно земельної ділянки, надана Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради від 22.11.2023 за № 01-13/1530, з якої слідує, що Управлінням державного контролю за використанням та охороною земель ДЗР ОМР було проведено візуальне обстеження земельної ділянки за кадастровим номером: 5110137300:24:009:0008 за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А та станом на 12.11.2023 зазначена земельна ділянка площею 0,3200 га використовується для експлуатації та обслуговування торгівельно-офісної будівлі, будівлі СТО, будівлі ТП (Т-20), металевих гаражів та житлової будівлі, яка знаходиться в занедбаному стані. Земельна ділянка огороджена парканом, доступ до неї обмежений. До вказаної інформації додано план-схему та фотофіксацію.
Відповідно до інформації ГУ ДПС в Одеській області, наданій у листі № 827/5/15-32-04-06-05 від 12.01.2024, згідно даних інформаційно-комунікаційної системи ДПС України, платником ТОВ «І`м Істейт» у 2023 році надано звітність по земельному податку та задекларовано використання земельної ділянки з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Стовбова, буд. 19-А, площею 0,1300 га, зокрема: за 2021 рік задекларована сума земельного податку (до сплати) 7388,80 грн, сплачена – 7389 грн; за 2022 рік задекларована сума земельного податку (до сплати) 8127,68 грн, сплачена – 8127,70 грн; за 2023 рік задекларована сума земельного податку (до сплати) 9346,83 грн, сплачена – 9726 грн. За період 2017-2020 років декларування та сплата земельного податку не здійснювались.
З листа Відділу № 5 Управління надання адміністративних послуг ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 07.03.2024 № 706/340-24 убачається, що відповідно до Книг реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, других примірників державних актів та примірників договорів оренди землі станом на 31.12.2012 не зареєстровано державні акти та договори оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005, реєстрація правовстановлюючих документів не здійснювалась, в тому числі відсутні роздруковані але не зареєстровані правовстановлюючі документи на вказану земельну ділянку. В фонді документації із землеустрою та оцінки земель відсутні матеріали, на підставі яких би визначався зазначений кадастровий номер.
Окрім того, вказаним листом повідомлено, що державним кадастровим реєстратором було виявлено наявність технічної помилки, допущеної у відомостях Державного земельного кадастру внаслідок перенесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельну ділянку з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005, яка не була зареєстрована в державному реєстрі земель. На виконання вимогу пункту 138 Порядку, відомості про вищевказану земельну ділянку набули статусу архівних за рішенням Державного кадастрового реєстратора та відображаються в кадастровій карті в архівному шарі даних геоінформаційної системи в зв`язку з виправленням помилкового перенесення відомостей про земельну ділянку з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру.
29.09.2025 Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради листом № 01-19/751 повідомив Юридичний департамент Одеської міської ради, що спеціалістами управління державного контролю за використанням та охороною земель Департаменту було здійснено виїзд за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19-А, з метою обстеження земельної ділянки, за результатами якого встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розташований комплекс будівель, які використовуються під розміщення торгівельно-офісних приміщень, СТО та ТП. Також на земельній ділянці розташована житлова будівля в занедбаному стані та металеві гаражі, які на момент обстеження були зачинені. Земельна ділянка огороджена парканом, доступ до неї обмежений. Додано фотофіксацію та план-схему.
Рішенням Одеської міської ради № 1267-VI від 20.09.2011 «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі», з урахуванням змін, внесених рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII, затверджено фіксовані відсотки при визначенні орендної плати за землі міста Одеси відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010 № 41-VI, що наводяться у додатку до цього рішення, а також введено в дію затверджені пунктом 1 цього рішення фіксовані відсотки орендної плати за землі міста Одеси з 20.09.2011.
Згідно додатку до рішення Одеської міської ради № 1267-VI від 20.09.2011, при визначенні ставки орендної плати на об`єкти змішаного призначення при неможливості розподілу території по різному функціональному призначенню використовується найбільш високий коефіцієнт, який застосовується до даного комплексу, що в даному випадку становить 5% від нормативної грошової оцінки землі.
Відтак, позивачем визначено розмір орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005 площею 0,3200 га (3200 кв.м.), розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19-А, за останні 3 роки, тобто за період з 01.02.2021 по 31.01.2024, що в загальному розмірі становить 964085,36 грн.
Джерела права та позиція Південно – західного апеляційного господарського суду.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Відповідно до статті 13 Конституції України, земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші ресурси, які знаходяться в межах України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Стаття 12 Земельного кодексу України визначає повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема, належить розпорядження землями територіальних громад.
Суб`єктами права власності на землі комунальної власності, згідно статті 80 Земельного кодексу України, є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Відповідно до частини 2 статті 83 Земельного кодексу України, у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
Згідно частини 2 статті 120 Земельного кодексу України, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщена на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що було у попереднього землекористувача.
За змістом статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Аналогічне передбачено частина 1 статті 377 Цивільного кодексу України - до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.
За змістом статей 125 та 126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.
Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності та нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності та нерухомість.
Відтак із виникненням права власності на об`єкт нерухомості, власник такого об`єкту не звільняється від обов`язку оформлення прав на земельну ділянку, відповідно до вимог законодавства.
Право користування землею визначено у Главі 15 Земельного Кодексу України. За змістом глави 15 Земельного кодексу України право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується шляхом отримання землі у постійне користування або через право оренди.
Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
Право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (статті 92-93 Земельного кодексу України)
Водночас, під час розгляду справи, реалізуючи завдання підготовчого провадження, судом була встановлена суперечливість наявних у матеріалах справи доказів щодо кадастрового номеру земельної ділянки, на які розміщено нерухоме майно відповідача.
Згідно з договором купівлі-продажу від 26.09.2012 та поданих разом з позовом витягів з державного реєстру речових прав ТОВ “І`м Істейт” належать на праві власності нежитлові будівлі їдальні площею 1782,1 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, буд. 19А, на земельній ділянці кадастровий номер 5110137300:24:009:0005 площею 1360 кв.м.
Водночас, за твердженнями позивача, спір виник щодо безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку комунальної форми власності площею 0,3200 га, кадастровий номер 5110137300:24:009:0008 за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, буд. 19-А.
Слід зауважити, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (частина 1 статті 79 ЗК України).
Відповідно до частин 1, 3, 4, 9 статті 79-1 ЗК Кодексу формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Про необхідність застосування статті 79-1 ЗК України та положень Закону України «Про Державний земельний кадастр» при розгляді позову про стягнення безпідставно збережених коштів у виді недоотриманої орендної плати неодноразово зазначалося Верховним Судом, зокрема у постановах від 29.01.2019 у справах №922/3780/17 та №922/536/18, від 11.02.2019 у справі №922/391/18, від 12.04.2019 у справі №922/981/18 та від 12.06.2019 у справі №922/902/18, у яких міститься висновок про те, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за фактичне користування якою Харківська міськрада просить стягнути безпідставно збережені кошти, сформованим об`єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові.
Об`єктом оренди може бути земельна ділянка, яка сформована як об`єкт цивільних прав (аналогічні правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 12.03.2019 у справі №916/2948/17 та від 09.04.019 у справі №922/652/18).
Згідно зі ст. 202 Земельного кодексу України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у Державному земельному кадастрі в порядку, встановленому Законом.
На підставі ст. 204 Земельного кодексу України ведення Державного земельного кадастру здійснюється відповідно до закону.
Відповідно до пунктів 1, 2 статті 1 Закон України «“Про Державний земельний кадастр» Державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами, про меліоративні мережі та складові частини меліоративних мереж.
Стаття 15 Закону України «Про Державний земельний кадастр» встановлює, що до Державного земельного кадастру включаються такі відомості про земельні ділянки, зокрема: кадастровий номер; місце розташування; опис меж; площа; цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель).
Згідно з частиною 1, 2 статті 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр» земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі.
Відповідно до ч. 1 ст. 21 Закону України «Про Державний земельний кадастр» відомості про межі земельної ділянки вносяться до Державного земельного кадастру: на підставі відповідної документації із землеустрою щодо формування земельних ділянок – у випадках, визначених статтею 79-1 Земельного кодексу України, при їх формуванні; на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) – у разі встановлення (відновлення) меж земельної ділянки за її фактичним використанням відповідно до статті 107 Земельного кодексу України та у разі зміни меж суміжних земельних ділянок їх власниками; на підставі технічної документації із землеустрою щодо проведення інвентаризації земель – за результатами інвентаризації земель; на підставі проектів землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) – у разі виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв).
Згідно з ч. 1 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» державна реєстрація земельної ділянки здійснюється при її формуванні шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку.
Згідно з частиною 1 статті 38 Закону України «Про Державний земельний кадастр» передбачено, що відомості Державного земельного кадастру є відкритими та загальнодоступними, крім випадків, передбачених цим Законом, та надаються у формі: витягів з Державного земельного кадастру.
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 10.11.2022 №НВ-5100842342022 площа земельної ділянки з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008 складає 0,3200 га, дата державної реєстрації земельної ділянки – 23.02.2017. Категорія земель: землі житлової та громадської забудови. Вид використання земельної ділянки: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
Отже, з урахуванням наведеного вище, земельна ділянка по вул. Стовповій, № 19А у м. Одесі з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008 площею 0,3200 га, сформована як об`єкт цивільних прав.
При цьому витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 10.11.2022 №НВ-5100842342022 є належним та допустимим доказом у справі у розумінні положень статті 76, 77 ГПК України. Крім того, суд приймає до уваги, що згідно з статтею 20 Закону України “Про Державний земельний кадастр” відомості Державного земельного кадастру є офіційними.
В свою чергу, сторонами до матеріалів справи не надано належних доказів, що земельна ділянка з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005 була зареєстрована в Державному реєстрі земель або в Державному земельному кадастрі. При цьому, відповідачем також не заперечується те, що належне йому нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008.
Окрім того, розглядаючи спір у даній справі суд враховує, що Одеською міською радою не надано доказів реєстрації за нею права власності у Державному реєстрі речових прав на земельну ділянку з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008, однак у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 сформульовано такий правовий висновок:
(1) За загальним правилом, правом власності на земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, орган місцевого самоврядування наділений в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України. При цьому відсутність державної реєстрації речового права на земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на наявність права комунальної власності на неї;
(2) З дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими;
(3) Нездійснення державної реєстрації речового права на сформовану земельну ділянку за органом місцевого самоврядування у відповідності до положень ст. 79-1 ЗК України не є підставою для звільнення набувача права власності на будівлю або споруду від обов`язку сплачувати за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності, на якій розташований такий об`єкт нерухомості.
Аналогічної правової позиції дотримується Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 06.11.2024 у справі №915/767/21.
Відповідно до положень ст. 83 ЗК України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
Таким чином, Одеська міська рада є власником спірної земельної ділянки площею 0,3200 га з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008, оскільки ця ділянка розташована в межах населеного пункту – міста Одеси.
Використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (стаття 206 Земельного кодексу України).
Як вбачається із положень статті 120 Земельного кодексу України, виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.
Частиною 1 статті 93 та статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт “в” частини 1 статті 96 Земельного кодексу України).
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини 1 статті 21 Закону України “Про оренду землі” визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Відповідно до частини 2 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом “д” частини першої статті 156 ЗК України власникам землі відшкодовуються збитки, завдані внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
Отже, за змістом указаних приписів виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи частини 2 статті 120 Земельного кодексу України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини 1 статті 21 Закону України “Про оренду землі” визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Таким чином, з моменту виникнення права власності на вказане нерухоме майно у відповідача виник обов`язок не лише оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянки, а й сплачувати орендну плату за користування ними.
Відтак, матеріали справи свідчать, що відповідач по справі є власником нерухомого майна, розміщеного на відповідній земельній ділянці. Натомість, у матеріалах справи немає доказів, які б підтверджували факт укладення між позивачем та відповідачем правочинів, що надають відповідачу право на користування спірною земельною ділянкою, на якій розташоване належне йому нерухоме майно.
Як вірно встановлено місцевим господарським судом, відповідач використовував земельну ділянку для обслуговування об`єктів нерухомого майна без наявності правовстановлюючих документів на землекористування. Він не є власником даної земельної ділянки чи постійним користувачем земельної ділянки, якому видано державний акт і таке інше. Протилежного доказів суду не надано. Отже, відповідач користується вказаною земельною ділянкою без достатньої правової підстави.
З огляду на приписи статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.
Главою 83 Цивільного кодексу України врегульовано відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин 1 та 2 статті 1212 Цивільного кодексу України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Положення глави 83 цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
За змістом положень глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Отже, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість, не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
За змістом частини 1 статті 181 Цивільного кодексу України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Отже, нерухоме майно нерозривно пов`язане із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, і переміщення такого майна неможливе без його знецінення, а відтак використання нежитлових приміщень, які належать відповідачу, неможливе без відповідної земельної ділянки. Наведена правова норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. Таким чином, у зв`язку з користуванням відповідачем нежитловою будівлею презюмується його користування спірною земельною ділянкою.
В цьому випадку відсутність документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою у відповідача, не може бути визнане як її самовільне використання, однак не надає права на її безоплатне використання (аналогічну правову позицію наведено у постанові Верховного Суду від 10 лютого 2020 року у справі №922/981/18).
Статтею 14 Податкового кодексу України визначено, що плата за землю це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Також необхідно зазначити, що земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Так, в матеріалах справи відсутні будь які докази, які б підтверджували, що відповідач є власником або постійним користувачем земельної ділянки на вул. Стовповій, 19А, м. Одеса та наявності обов`язку із сплати саме земельного податку.
У постанові Верховного Суду від 27 квітня 2021 року у справі № 922/2378/20 зазначено, що “З урахуванням системного аналізу змісту пункту 10.1.1. статті 10, підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, статей 40, 41, пункту 265.1.3. статті 265 ПК України та встановлених судами фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що зазначені норми у подібних правовідносинах слід застосовувати таким чином:
власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм. У спорі про стягнення з відповідача як фактичного користувача земельної ділянки комунальної власності, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити власнику земельної ділянки за користування нею, належним позивачем є міська рада, яка є власником земельної ділянки та має право отримувати плату за її використання. Відповідач у цьому випадку зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.
Судом встановлено, відповідач не оформив речове право на користування земельною ділянкою.
Чинним законодавством розмежовано поняття «земельний податок» і «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».
Відповідно до постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15 грудня 2021 року у справі № 641/3089/18 «відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку; єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата».
Відповідно до інформації ГУ ДПС в Одеській області, відповідачем було задекларовано використання земельної ділянки у 2021-2023 роках та сплачено земельний податок за 2021 рік в сумі 7389 грн, за 2022 рік в сумі 8127,70 грн та за 2023 рік у сумі 9726 грн.
В свою чергу, розмір безпідставно збережених коштів необхідно обчислювати виключно, як розмір плати за земельну ділянку комунальної власності у формі орендної плати за землю, який нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою уповноваженими органами державної влади та органами місцевого самоврядування. А обов`язок із сплати земельного податку є лише у власників земельних ділянок та постійних землекористувачів, що не підпадає у правовідносини які виникли між Одеською міською радою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «І`м Істейт».
Зі змісту глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України та положень статті 1212 Цивільного кодексу України слідує, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати, є за своїм змістом кондикційними. 
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України. Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18) та від 20.09.2018 у справі №925/230/17 (провадження № 12-188гс18).
Враховуючи, що у період з 01.02.2021 по 31.01.2024 ТОВ «І`м Істейт» було власником об`єкта нерухомості (нежитлового приміщення) загальною площею 1782,1 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А, відповідач мав право на використання вищезазначеної спірної земельної ділянки.
З огляду на викладене ТОВ «І`м Істейт», як фактичний користувач земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, а тому зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.
Набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі. У разі неможливості повернути в натурі потерпілому безпідставно набуте майно відшкодовується його вартість, яка визначається на момент розгляду судом справи про повернення майна (ст. 1213 ЦК України).
Визначаючи суть і характер правовідносин, які виникли між сторонами, суд виходить з того, що згідно з чинним законодавством України зобов`язання за підставами виникнення поділяються на договірні та позадоговірні.
Відповідач (набувач), не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшив свої доходи, а позивач (потерпілий) втратив належне йому майно (кошти від орендної плати). До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. 
З аналізу норм статей 1212-1214 Цивільного кодексу України, абзацу 4 частини 1 статті 144, абзацу 5 частини 1 статті 174 Господарського кодексу України (який діяв на час виникнення спірних правовідносин і протягом спірного у даній справі періоду) випливає, що зобов`язання з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави (кондикційне зобов`язання) виникає за одночасної наявності трьох умов: 1) відбувається набуття чи збереження майна; 2) правові підстави для набуття чи збереження майна відсутні; 3) набуття чи збереження здійснюється за рахунок іншої особи.
Таким чином, відповідач, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшив свої доходи, а позивач втратив належне йому майно (кошти).
Щодо розрахунку безпідставно збережених коштів.
Як вбачається з наданого позивачем розрахунку безпідставно збережених коштів, останній здійснює розрахунки як розмір плати за земельну ділянку комунальної власності у формі орендної плати, який нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою уповноваженими органами державної влади та органами місцевого самоврядування.
Розрахунок розміру безпідставно збережених ТОВ «І`м Істейт» коштів у розмірі орендної плати здійснювався Одеською міською радою на підставі відповідних витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 5110137300:24:009:008 від 01.03.2017 №НВ 5452/86-17, від 10.11.2022 № 421/343-22 та від 25.01.2024 № НВ-5100105232024.
Вищевказаний розрахунок виконано на підставі рішенням Одеської міської ради № 1267-VI від 20.09.2011 «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі», з урахуванням змін, внесених рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII. Станом на дату подання позову до суду дане рішення не оскаржувалося і не втратило чинність.
Відповідно до п. 289.2. ст. 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
Згідно із п.289.3. ст.289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.
Згідно інформації, розміщеної на офіційному веб-сайті Центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, функції якого на цей час виконує Держгеокадастр, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 2020 рік - 1,0, 2021 рік - 1,1, 2022 рік - 1,15, 2023 рік - 1,051.
Значення коефіцієнта індексації за певний рік застосовується в наступному році, яке йде за роком, за який його встановлено, шляхом помноження розміру орендної плати на його значення.
Як вбачається в розрахунках розміру недоотриманих коштів міським бюджетом з плати за землю внаслідок використання земельної ділянок з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008 за період з 01.02.2021 по 31.01.2024, ставка орендної плати становить 5% відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у відповідності до рішення Одеської міської ради № 1267-VI від 20.09.2011 “Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі”, з урахуванням змін, внесених рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII, та відповідно до коефіцієнтів індексації нормативно грошової оцінки, повідомлені Державною службою України з питань геодезії, картографії та кадастру.
Отже, розмір орендної плати, за використання всієї земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008 загальною площею 0,3200 га по вул. Стовпова, 19А у м. Одесі складає: у 2021 році 23682,06 грн в місяць, а за період з 01.12.2021 по 31.12.2021 – 260502,62 грн; у 2022 році 26050,26 грн в місяць, а за період з 01.01.2022 по 31.12.2022 – 312603,15 грн; у 2023 році 29957,80 грн в місяць, а за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 – 359493,63 грн.; у 2024 році 31485,96 грн в місяць, а за період з 01.01.2024 по 01.02.2024 – 31485,96 грн.
Станом на день ухвалення рішення суду, доказів в спростування вищенаведених обставин не поступало, доказів щодо оплати заборгованості відповідачем суду не представлено, протилежного суду не доведено.
З огляду на наведене, судова колегія погоджується з вірними висновками суду першої інстанції, що позивачем доведено належними, допустимими, достовірними та вірогідними доказами наявність правових підстав для задоволення позову. 
Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги, що жодними доказами у справі не доведено, чому відповідач повинен сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою площею 0,3200 га (3200 кв.м.), якщо майно, яке належить йому на праві власності та розташоване на цій ділянці займає всього 0,17821 га, а сума в розмірі 964085,36 грн. яка підлягає стягненню з відповідача за оскаржуваним судовим рішенням не доведена та не встановлена на підставі належних доказів у справі.
Так, у випадку стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки комунальної власності, на якій розташовані кілька об`єктів нерухомого майна, кожен з яких перебуває у власності різних осіб, слід за аналогією керуватись положеннями пункту 286.6 статті 286 Податкового кодексу України та, для розрахунку сум, які підлягають стягненню з кожного відповідача, необхідно застосовувати відсоткове співвідношення площі земельної ділянки до площі об`єктів нерухомості, які на ній знаходяться та належать різним власникам.
Відповідно до частини 286.6 статті 286 Податкового кодексу України за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується з урахуванням прибудинкової території кожному з таких осіб:
За земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні, з урахуванням прибудинкової території. Верховний Суд не бачить жодних перешкод для застосування цієї норми права (за аналогією) у спірних правовідносинах і як наслідок з цього доходить до висновку (відповідаючи на ключове питання спору), що розрахувати суми безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою для кожної з кількох осіб пропорційно їх часткам у праві власності на нерухомість, яка знаходиться на такій земельній ділянці можливо, а тому розрахунок позовних вимог, який містить у собі саме такий алгоритм, не суперечить вимогам закону, є раціональним та справедливим (правова позиція у постанові Верховного Суду від 21 березня 2023 року у справі №922/2095/21). Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 15.02.2023 у справі від № 922/3797/21, від 16.08.2022 у справі № 922/2095/21, від 16.06.2021 та від 17.08.2022 у справі № 922/1646/20, 29.01.2020 року справі № 638/13423, від 22.04.2020 року у справі № 826/12431/16, від 18.10.2023 у справі № 639/6422/21).
Відповідачем не надано суду жодних доказів на підтвердження того, що на земельній ділянці з кадастровим номером 5110137300:24:009:008 загальною площею 0,3200 га за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А, розташовані кілька об`єктів нерухомого майна, які, окрім відповідача, перебувають у власності або користуванні інших осіб. 
Крім того, колегія суддів враховує, що саме за результатами розгляду клопотання ТОВ «І`м Істейт» Одеською міською радою було прийнято рішення № 1128-VII від 21.09.2016, яким надано дозвіл відповідачу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 0,3200 га за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А, для обслуговування торгово-офісної будівлі, допоміжних будівель та споруд.
Незважаючи на те, що нежитлові будівлі не можуть бути відокремлені від земельних ділянок, на яких вони розташовані, зазначеними положеннями закону врегульовано правовий режим нерухомого майна і правовий режим земельних ділянок, на яких воно розташовано, а отже, користувач земельної ділянки зобов`язаний сплачувати за користування нею певну плату, що відповідає положенням статті 206 ЗК України, оформити право користування земельною ділянкою та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.
Наведені скаржником обставини не свідчать про припинення або відсутність користування земельною ділянкою у розумінні земельного та цивільного законодавства та не позбавляють Відповідача обов`язку щодо сплати за користування земельною ділянкою.
За таких обставин, судова колегія вважає, що у даному випадку суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, вірно застосував положення національного законодавства, надав вірну оцінку спірним правовідносинам у контексті зазначених норм, у зв`язку із чим висновок, викладений місцевим господарським судом у рішенні, яке переглядається в апеляційному порядку, є правомірним, а доводи скаржника, зазначені ним в апеляційній скарзі, є такими, що не спростовують вірних висновків суду першої інстанції.
Висновки апеляційного господарського суду.
Згідно статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Будь-яких підстав для скасування рішення Господарського суду Одеської області від 01.12.2025 по справі №916/2771/25, за результатами його апеляційного перегляду, колегією суддів не встановлено.
За вказаних обставин оскаржуване рішення Господарського суду Одеської області від 01.12.2025 по справі №916/2771/25 підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга – залишенню без задоволення із віднесенням витрат на оплату судового збору за подачу апеляційної скарги на скаржника.

Керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 276-277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд –
ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «І`М ІСТЕЙТ» – залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 01.12.2025 у справі №916/2771/25 – залишити без змін.
Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «І`М ІСТЕЙТ».
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у строки, передбачені статтею 288 ГПК України.
Повний текст постанови складено 30.03.2026.

Головуючий суддя Філінюк І.Г.

Суддя Аленін О.Ю.

Суддя Принцевська Н.М.