ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ  

01 квітня 2026 року 
м. Київ 

справа № 361/1242/21
провадження № 61-16596св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В. (суддя-доповідач), Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,

учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста»,
відповідачі:  ОСОБА_1 ,   ОСОБА_2 , третя особа - Виконавчий комітет Броварської міської ради Броварського району Київської області,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста» на постанову Київського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року у складі колегії суддів: Євграфової Є. П., Стрижеуса А. М., Саліхова В. В.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог 
У лютому 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста» (далі - ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста»)звернулося до суду з позовом до  ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та    ОСОБА_6 , третя особа - Відділ реєстрації місця проживання фізичних осіб Центру обслуговування «Прозорий офіс» Броварської міської ради Київської області, в якому просило визнати ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_7 такими, що втратили право користування житловим приміщенням у квартирі          АДРЕСА_1 .

Позов мотивований тим, що 19липня 2007 року між Акціонерним комерційним банком «Форум» (далі - АКБ «Форум»), правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «Банк Форум» (далі - ПАТ «Банк Форум»), та      ОСОБА_8 як позичальником було укладено кредитний договір №0064/07/00-Z, у відповідності до якого банк зобов`язувався надати позичальнику кредит на споживчі цілі у сумі 40 000,00 дол. США до 18 липня 2017 року зі сплатою процентів за користування кредитом у розмірі 13 % річних.

У забезпечення виконання зобов`язань за цим договором 19 липня 2007 року між АКБ «Форум»(іпотекодержатель) та       ОСОБА_3 (іпотекодавець), який виступає майновим поручителем позичальника, був укладений договір іпотеки, предметом якого є квартира       АДРЕСА_1 .

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 20 жовтня 2010 року у справі № 2-251/10розірвано кредитний договір № 0064/07/00-Z, укладений 19 липня 2007 року між ПАТ «Банк Форум» та     ОСОБА_9 тягнуто з ОСОБА_8 на користь ПАТ «Банк Форум» заборгованість за кредитним договором у розмірі 485 431 грн 62 коп., з яких: 450 824,86 грн (еквівалент 56 879,24 дол. США за офіційним курсом Національного банку Українистаном на 22квітня 2010 року 7,962 грн за 1 дол. США) - заборгованість за кредитом та відсотками, 34 606,76 грн - пеня за несвоєчасну сплату кредиту та відсотків, а також 1 820,00 грн понесені судові витрати. У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_8 у розмірі 485 431,62 грнзвернуто стягнення на трикімнатну квартиру        АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_3 . Визначено спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, визначивши початкову ціну реалізації в порядку виконавчого провадження

26 березня 2019 року між ПАТ «Банк Форум» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ФК «Веста»(далі - ТОВ «ФК «Веста») був укладений договір відступлення права вимоги № 0002/19/5, згідно якого відбулося відступлення права вимоги за кредитним договором № 0064/07/00-Z від 19 липня 2007 року, який був укладений між ПАТ «Банк Форум» та ОСОБА_8 .

Цього ж дня, 26 березня 2019 року, між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «Веста» на підставі договору про відступлення права вимоги право іпотеки за договором іпотеки від 19 липня 2007 року на трикімнатну квартиру         АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_3 , також перейшло до ТОВ «ФК «Веста».

Відповідно до рішення загальних зборів учасників ТОВ «ФК «Веста»від 06 серпня 2019 року найменування ТОВ «ФК «Веста» змінено на ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста».

17 січня 2020 року державним реєстратором Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Лужецьким Д. Л. проведено державну реєстрацію прав та їх обтяжень та внесено запис про право власності на квартиру         АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста».

Вказана державна реєстрація була проведена на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» та у відповідності до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

Таким чином, у зв`язку з вищенаведеними обставинами ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста»17 січня 2020 року на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» прийняло у власність квартиру, яка виступала предметом іпотеки, що підтверджується Інформаційною довідкою від 14 січня 2021 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна. 

Разом із тим, згідно довідки Комунального підприємства «Служба Замовника» Броварської міської ради Київської області від 17 липня 2007 року у квартирі         АДРЕСА_1 зареєстровані     ОСОБА_10 ,  ОСОБА_11 ,   ОСОБА_12 та   ОСОБА_6 .

Позивач вважає, що відповідачі втратили право користування житловим приміщенням у зв`язку з переходом права власності на квартиру до ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста».

Наголошує, що наявність формальної реєстрації місця проживання відповідачів, а саме ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_7 у спірній квартирі, створює перешкоди для реалізації права розпорядження ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» належним йому майном на власний розсуд.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 20 травня 2021 року відкрито провадження у даній справі.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 16 серпня 2021 року замінено неналежну третю особу Відділ реєстрації місця проживання фізичних осіб Центру обслуговування «Прозорий офіс» Броварської міської ради Київської області належною третьою особою - Виконавчим комітетомБроварської міської ради Броварського району Київської області.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 12 червня 2025 року закрито провадження у справі у частині вимог ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» до ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , оскільки на дату відкриття провадження у справі вказані відповідачі значилися померлими.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 12 червня 2025 року позов задоволено.

Визнано      ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , та    ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , такими, що втратили право користування житловим приміщенням у квартирі         АДРЕСА_1 . 

Вирішено питання судових витрат.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із його доведеності та обґрунтованості.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 12 червня 2025 року скасовано, ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Вирішено питання судових витрат.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції, ухвалюючи оскаржуване рішення, помилково застосував до спірних правовідносин виключно загальні норми цивільного законодавства, зокрема статті 319, 321, 391, 405 та 406 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), залишивши поза увагою той факт, що спірні правовідносини виникли з приводу виконання умов іпотечного договору та звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому регулюються спеціальними нормами у цій категорії справ, а саме, нормами Закону України «Про іпотеку» та статтею 109 Житлового кодексу України (далі - ЖК України).

Вирішуючи спір про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, яке було предметом іпотеки і на яке звернено стягнення, суду належало першочергово встановити джерело походження коштів, за які було набуте це майно, оскільки ця обставина має вирішальне значення для правильного застосування частини другої статті 109 ЖК України. За змістом вказаної норми та правових висновків Великої Палати Верховного Суду (постанова від 31 жовтня 2018 у справі № 753/12729/15-ц), виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення як виняток допускається лише у випадку, якщо предметом іпотеки є житло, придбане саме за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою цього житла. У всіх інших випадках, коли житло передане в іпотеку, але набуте не за кредитні кошти (майнове поручительство), виселення мешканців можливе виключно з одночасним наданням іншого постійного житлового приміщення, яке зазначається в рішенні суду.

Суд першої інстанції помилково вважав, що оскільки позивач набув право власності у позасудовому порядку (через реєстрацію права власності за собою), то гарантії статті 109 ЖК України не застосовуються. Однак,Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 березня 2023 року у справі №361/4481/19 сформулювала правовий висновок про те, що загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення, передбачене частиною другою статті 109 ЖК УРСР, стосується не тільки випадків звернення стягнення за рішенням суду, а й випадків звернення стягнення в позасудовому порядку. 

Апеляційним судом встановлено, що квартира       АДРЕСА_1 належала іпотекодавцю ОСОБА_3 на праві приватної власності до укладання іпотечного договору 19 липня 2007 року, про що зазначено у пункті 1.2 цього договору.

Оскільки спірна квартира не булапридбана за рахунок кредитних коштів, а позивач іншого постійного житлового приміщення відповідачам не запропонував і в матеріалах справи відсутні докази його наявності, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
30 грудня 2025 року ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Київського апеляційного суду від
27 листопада 2025 року, у якій просить скасувати вказану постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувана постанова ухвалена судом апеляційної інстанції з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного дослідження усіх обставин, що мають значення для справи та без урахування правових висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.
Доводи інших учасників справи
Інші учасники справи не скористались своїм правом на подання до суду своїх заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги, відзиву на касаційну скаргу до касаційного суду не направили.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 22 січня 2026 року відкрито касаційне провадження за поданою касаційною скаргою та витребувано матеріали цивільної справи.

02 лютого 2026 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 24 березня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судом апеляційної інстанції

Встановлено, що 19 липня 2007 року між АКБ «Форум» (банк) та ОСОБА_8 (позичальник) укладено кредитний договір № 0064/07/00-Z, за умовами якого банк надав позичальнику кредитна споживчі цілі в розмірі - 40 000,00 дол. США строком до 18 липня 2017 року, зі сплатою процентів за користування кредитом, виходячи з 13 % річних.

Цього ж дня, 19 липня 2007 року, у рахунок забезпечення виконання   ОСОБА_9 зобов`язань за кредитним договором № 0064/07/00-Z від 19 липня 2007 року між АКБ «Форум» (іпотекодержатель) та ОСОБА_3 (іпотекодавець) укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Колєсник С. А., зареєстрований в реєстрі за № 5226, відповідно до умов якого іпотекодавцем як майновим поручителем передано в іпотеку нерухоме майно, а саме: трикімнатну квартиру          АДРЕСА_1 .

У відповідності до пункту 1.2 договору іпотеки, вказана вище квартира належить іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого Фондом комунального майна Броварської міської ради Київської області 10 грудня 1999 року згідно з розпорядженням від 10 грудня 1999 року № 1260, та зареєстрованого в Броварському бюро технічної інвентаризації за № 1-13040, договору дарування частини квартири, посвідченого приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Писаним В. Г. 15 червня 2007 року за № 3558, та зареєстрованого в Комунальному підприємстві Броварської міської ради «Броварське бюро технічної інвентаризації» 19 червня 2007 року, номер запису - 1-13040 в книзі 76, реєстраційний номер 19125662.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 20 жовтня 2010 року у справі № 2-251/10 розірвано кредитний договір № 0064/07/00-Z, укладений 19 липня 2007 року  між ПАТ «Банк Форум» та    ОСОБА_9 тягнуто з ОСОБА_8 на користь ПАТ «Банк Форум» заборгованість за кредитним договором у розмірі 485 431 грн 62 коп., з яких: 450 824,86 грн (еквівалент 56 879,24 дол. США за офіційним курсом Національного банку Українистаном на 22квітня 2010 року 7,962 грн за 1 дол. США) - заборгованість за кредитом та відсотками, 34 606,76 грн - пеня за несвоєчасну сплату кредиту та відсотків, а також 1 820,00 грн понесені судові витрати. У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_8 у розмірі 485 431,62 грнзвернуто стягнення на трикімнатну квартиру        АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_3 . Визначено спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, визначивши початкову ціну реалізації в порядку виконавчого провадження.

26 березня 2019 між ПАТ «Банк «Форум» та ТОВ «ФК «Веста» укладено договір про відступлення прав вимоги № 0002/19/5.За вказаним договором ТОВ «ФК «Веста» набуло право вимоги до боржника ОСОБА_13 за договором № 0064/07/00-Z від 19 липня 2007 року.

Цього ж дня, 26 березня 2019 року, між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «Веста» укладено договір про відступлення прав за договорамиіпотеки (іпотечними договорами), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М. А., зареєстрований у реєстрі № 254.

Відповідно до Додатку № 1 до договору про відступлення прав за договорами іпотеки (іпотечними договорами) від 26 березня 2019 року, ТОВ «ФК «Веста» набуло право вимоги за договором іпотеки від 19 липня 2007 року, іпотекодавцем за яким є ОСОБА_3 , предметом іпотеки є квартира       АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_3 . 

Згідно з протоколом загальних зборів учасників ТОВ «ФК «Веста» від 06 серпня 2019 року вказане товариство перейменовано на ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста».

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 14 січня 2021 № 240479628, за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» 17 січня 2020 року державним реєстраторомЛужецьким Д. Л. Шкарівська сільська рада Білоцерківського району Київської області зареєстровано право власності на квартиру       АДРЕСА_1 , номер запису про право власності: 35123621, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2011997032106. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 50744421 від 21 січня 2020 року, державний реєстратор Лужецький Д.Л. Шкарівська сільська рада Білоцерківського району Київської області. Підстава для державної реєстрації: договір іпотеки, серія та номер: 5225, виданий 19 липня 2007 року, видавник: приватний нотаріус Колєсник С. А.; Рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 0901200001840, виданий 21 серпня 2019 року, видавник: Укрпошта; Вимога про усунення порушень основного зобов`язання, серія та номер: 08/19-458, виданий 07 серпня 2019 року, видавник: ТОВ ФК «Веста»; Вимога про усунення порушень основного зобов`язання, серія та номер: 08/19/459, виданий 07 серпня 2019 року, видавник: ТОВ ФК «Веста»; Рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 0740025477751, видавник: Укрпошта.

У серпні 2021 року ОСОБА_3 звертався до суду з позовом до ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста», третя особа - державний реєстратор Шкарівськоїсільської ради Білоцерківського району Київської області Лужецький Д. Л., про визнання незаконним та скасування запису про право власності ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста».

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 16 травня 2023 року, постановленим у справі № 361/7041/21, у задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено.

Постановою Київського апеляційного суду від 11 вересня 2024 року у справі № 361/7041/21 змінено рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 16 травня 2023 року, викладено мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

Відповідно до довідки № 415 від 17липня 2007 року у квартирі            АДРЕСА_2 були зареєстровані: ОСОБА_3 , 1960 року народження, ОСОБА_4 , 1982 року народження, ОСОБА_5 , 1931 року народження, та ОСОБА_7 , 1938 року народження.

При судовому розгляді справи встановлено, що ОСОБА_7 та    ОСОБА_5 померли до звернення позивача до суду з даним позовом.

Відповідно до довідки № 1.12.4-15/1.12.3/19755 від 25 жовтня 2024 року, виданої відділом реєстрації місця проживання фізичних осіб ЦО «Прозорий офіс» Виконавчого комітету Броварської міської ради, станом на 01 лютого 2021 року (на час звернення позивача до суду з даним позовом) у квартирі       АДРЕСА_1 значилися зареєстрованими четверо осіб: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_14 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , та ОСОБА_15 , ІНФОРМАЦІЯ_4 .
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відповідно до частини другої статті 2 ЦПК України суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі. 
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржувана постанова апеляційного суду відповідає.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми прав
У позові, який є предметом розгляду у цій справі, позивач просив суд, визнати відповідачів такими, що втратили право користування квартирою       АДРЕСА_1 у зв`язку з набуттям ним на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» як іпотекодержателем права власності на вказане нерухоме майно. 
Разом із тим, при розгляді питання про припинення права користування необхідно брати до уваги, що позбавлення такого права по суті буде мати наслідком виселення, а тому дослідженню підлягають як формальні підстави позбавлення права користування, передбачені ЖК України, так і підстави виселення особи з житлового приміщення.
Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Стаття 391 ЦК України наділяє власника правом вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Водночас, згідно зі статтею 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Частиною першою статті 156 ЖК України передбачено, що члени сім`ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.

Члени сім`ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону (частина перша статті 405 ЦК України).

Загальне правило про звернення стягнення на предмет застави (іпотеки) закріплене у статті 590 ЦК України й передбачає можливість такого звернення на підставі рішення суду в примусовому порядку, якщо інше не встановлено договором або законом.
Правове регулювання звернення стягнення на іпотечне майно передбачено Законом України «Про іпотеку».
Згідно з частиною першою статті 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки(частина перша статті 36 Закону «Про іпотеку»).

Встановлено, що 17 січня 2020 року державним реєстратором Лужецьким Д. Л. на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» зареєструвано право власності на квартиру            АДРЕСА_1 , номер запису про право власності: 35123621, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2011997032106, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 50744421 від 21 січня 2020 року; підстава для державної реєстрації: договір іпотеки, серія та номер: 5225, виданий 19 липня 2007 року, видавник: приватний нотаріус Колєсник С. А. 

Відповідно до частин першої, другої статті 40 Закону «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом. Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Нормою, яка встановлює порядок виселення із займаного жилого приміщення, є стаття 109 ЖК України, згідно з частиною першою якої звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи жиле приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Відповідно до частини другої статті 109 ЖК України громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду. 

Таким чином, частина друга статті 109 ЖК України встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту (позики), повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.

При вирішенні питання щодо надання мешканцям житлового приміщення, з якого вони підлягають виселенню, іншого житлового приміщення важливо встановити факт придбання житла за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 12 квітня 2021 року у справі № 310/2950/18 (провадження № 61-16820сво19) зазначено, що згідно з нормами статті 109 ЖК України та статті 379 ЦК України у поєднанні із главою 26 ЦК України виселення без надання іншого житлового приміщення відбувається в тому разі, якщо саме це житлове приміщення було придбане за кредитні кошти. Якщо за кредитні кошти було набуто інший об`єкт цивільних прав (частку в праві спільної часткової власності), а не житлове приміщення в цілому, що передано в іпотеку, то виселення без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення не допускається. 

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі 
№ 361/4481/19 (провадження № 14-109цс22) зазначено, що «у разі, якщо іпотечне майно було набуто не за кредитні кошти і на нього звертається стягнення в позасудовому порядку та якщо мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, то виселення цих осіб повинне відбуватися на підставі рішення суду в порядку статті 40 Закону України «Про іпотеку» та частин першої-третьої статті 109 ЖК України, тобто з наданням іншого постійного житлового приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення при зверненні стягнення на житлове приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту (позики), повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. У цьому випадку виселення громадян проводиться у порядку, передбаченому частиною четвертою статті 109 ЖК України, тобто з наданням цим громадянам житлових приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до статті 132-2 цього Кодексу».

Встановивши, що спірна квартира не була придбана за рахунок кредитних коштів, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для визнання відповідачів такими, що втратили право користування житловим приміщенням у квартирі     АДРЕСА_1 .

Доводи касаційної скарги про те, що судом першої інстанції помилково було призначено справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження не можуть бути взяті до уваги, оскільки позивачем оскаржується постанова апеляційного суду, якою рішення суду першої інстанції було скасовано. Разом із тим, частиною першою статті 368 ЦПК України встановлено, що справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

Посилання позивача на безпідставне долучення апеляційним судом доказів також не може бути прийняте до уваги, оскільки докази набуття іпотекодавцем предмета іпотеки не за кредитні кошти у повній мірі підтверджуються доказами, доданими ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста»до позовної заяви, зокрема іпотечним договором.
Інші доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржені судові рішення судів попередніх інстанцій ухвалені без додержання норм матеріального і процесуального права. Фактично доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів та встановлення фактичних обставин справи, що відповідно до правил частини першої статті 400 ЦПК України виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.
При цьому Верховний Суд враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
За частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
Враховуючи наведене, колегія суддів залишає касаційну скаргу без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін, оскільки підстави для її скасування відсутні. 

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста» залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий М. Є. Червинська

Судді: А. Ю. Зайцев 

Є. В. Коротенко 

В. М. Коротун

М. Ю. Тітов