ЄУН: 336/9387/25
Провадження №: 2/336/566/2026 
24.02.26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 лютого 2026 року м. Запоріжжя

Шевченківський районний суд м. Запоріжжя в складі:
головуючого судді Худіної О.О.,
при секретарі Теряник А.С., Дорошенко К.В.,
за участі позивача ОСОБА_1 ,
представника відповідача Лупанової Н.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Мрія» про зобов`язання вчинити певні дії, 
ВСТАНОВИВ:
25 вересня 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Мрія» про зобов`язання вчинити певні дії, в якому просив зобов`язати ТОВ «Керуюча компанія «Мрія» виконати ремонт цоколю будинку за адресою: м. Запоріжжя, вул. Військбуд, 86, в обсягах, зазначених в додатку 1 до Акту технічного (весняного) огляду житлового будинку, розташованого за адресою: буд. АДРЕСА_1 від 29.04.2024 – оштукатурювання цоколю в обсязі 7 м. кв. та фарбування в обсязі 97 м. кв. 
Позов мотивований тим, що позивач є співвласником квартири АДРЕСА_2 . Управління вказаного будинку здійснює ТОВ «КК «Мрія» відповідно до договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 06.09.2017 № К-172.
Починаючи з 2018 року, позивачем через Контакт центр 1580 Комунального підприємства «Центр управління інформаційними технологіями» неодноразово подавалися звернення до керуючої компанії з вимогою провести ремонт цоколя будинку, який має пошкодження штукатурного шару та потребує фарбування.
Згідно реєстраційно– контрольних карток, наданих Контакт центром 1580 КП «ЦУІТ» листом від 06.01.2022 № 02/КЦ, звернення щодо ремонту цоколя № 255774 від 11.08.2018, № 256169 від 13.08.2018, № 462711 від 20.08.2019, № 792825 від 11.05.2021 передані на виконання ТОВ «КК «Мрія». Згідно інформації у реєстраційних картках вказаних звернень відповідач не заперечує про необхідність виконання ремонтних робіт.
У реєстраційно – контрольних картках по зверненням № 832847 від 04.08.2021 та № 845464 від 31.08.2021 відповідачем зазначено, що роботи з ремонту цоколя відносяться до поточного ремонту та підтверджують перебування в роботі звернення № 25574.
Згідно акту технічного (весняного) огляду житлового будинку, розташованого за адресою: будинок АДРЕСА_1 від 29.04.2024, складеного відповідачем, цоколь будинку потребує поточного ремонту. Відповідно до дефектної відомості, що є додатком 1 до вказаного акта, потребується оштукатурювання цоколю в обсязі 7 м. кв. та фарбування в обсязі 97 м.кв. від загального обсягу, що складає 97 м. кв. 
З приводу неналежного виконання обов`язків відповідачем, позивачем відповідно до Порядку проведення перевірки відповідності якості надання деяких комунальних послуг та послуг з управління багатоквартирними будинком параметрам, передбаченим договором про надання відповідних послуг, затвердженого постановою КМУ від 27.12.2018 № 1145, складались та направлялись до відповідача акти -претензії від 05.08.2021 та від 01.09.2021. 
На акти – претензії та письмове звернення до керуючої компанії ТОВ «КК «Мрія» отримані листи – відповіді від 30.08.2021 № 21-0739, від 28.09.2021 № 21-0829, від 02.07.2025 № 25-0017 відповідно до яких відповідач, не заперечуючи необхідність проведення робіт з ремонту цоколя, постійно перенасить його, посилаючись на наявність заборгованості з боку мешканців будинку за послуги з управляння будинком.
Позивач як споживач послуги з управління будинком немає заборгованості з оплати житлово – комунальних послуг, в тому числі послуги з управління будинком, що підтверджується рахунком на оплату відповідної послуги та квитанцією про оплату рахунку.
Незважаючи на численні звернення та акти – претензії, станом на день подання цього позову ремонт цоколю будинку не виконаний, що свідчить про систематичне невиконання відповідачем договірних та законних зобов`язань.
З посиланням на п. 1 ч. 1 ст. 7, п.1 ч.4 ст. 8, ст. 18 Закону України «Про житлово – комунальні послуги», п.п.10 п. 10 Договору № К-172 від 06.09.2017 про надання послуг управління багатоквартирним будинком, згідно з яким управитель зобов`язаний проводити огляд основних конструктивних елементів будинків і споруд об`єкта, за результатами якого складати відповідні акти та забезпечувати проведення профілактичних, поточних, капітальних та аварійних ремонтів, згідно із стандартами, нормативами, порядками, правилами, вимогами щодо строків та регламентами, вказує, що бездіяльність керуючої компанії порушує права позивача як споживача послуги з управління будинком. 
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Запоріжжя від 30.09.2025 у справі відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання. 
06.11.2025 від відповідача до суду надійшов Відзив на позовну заяву, згідно із яким:
Статус та межі повноважень Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Мрія», в сфері житлово-комунальних послуг визначаються та регламентуються відповідними рішеннями органів місцевого самоврядування та Статутом підприємства. 
Керуючись Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» виконавчим комітетом Запорізької міської ради проведено конкурс з призначення управителя багатоквартирного будинку у м. Запоріжжя. Конкурс з призначення управителів багатоквартирних будинків було проведено виконавчим комітетом Запорізької міської ради в порядку, передбаченому наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2016 № 150 «Про затвердження порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку». 
Рішенням Запорізької міської ради від 01.09.2017 року №520 «Про призначення управителів багатоквартирних будинків міста Запоріжжя», яким ТОВ «Керуюча компанія «Мрія» призначено управителем багатоквартирних будинків у м. Запоріжжя за об`єктом конкурсу (група будинків) №1. 
У відповідності до п.7 Рішення, інформацію про Управителя (ТОВ «Керуюча компанія «Мрія») було доведено до відома співвласників будинку шляхом розміщення на офіційному веб-сайті Запорізької міської ради та на інформаційному стенді будинку (інформація про повне найменування управителя, контактні телефони, номер та дату укладення договору, ціну послуги). 
Відповідно до ч.1. ст. 1. Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» - управитель багатоквартирного будинку - фізична особа-підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
06 вересня 2017 року між співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 («Замовник») та ТОВ «Керуюча компанія «Мрія» («Управитель») було укладено договір К-172 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Даний договір було укладено на виконання Рішення Запорізької міської ради від 01.09.2017 року №520. 
Згідно п.18 цього ж Договору, він набрав чинності з моменту його підписання і діє до 05.09.2018 року. Надання послуг в рамках дії договору було розпочато з 01 листопада 2017 року. 
В силу приписів Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а саме п.6 ст.11 договір вважається продовженим на наступний однорічний строк, якщо за один місяць до закінчення строку дії жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору. Тож, на теперішній час договір є чинним. 
Також відповідно до приписів п.3-1 прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги» - Договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладені до введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуг з управління багатоквартирним будинком, зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами (у тому числі вивезення побутових відходів за наявності), до дати набрання чинності договорами про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладені за правилами, визначеними цим Законом. У разі якщо згідно з такими договорами передбачено більш ранній строк їх припинення, такі договори вважаються продовженими на той самий строк і на тих самих умовах. До затвердження Кабінетом Міністрів України Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком сторони укладають договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за формою та на умовах, погоджених між управителем та співвласниками, а у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах - виконавчим органом місцевої ради (або іншим органом - суб`єктом владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об`єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг).
Згідно умов вказаного договору Управитель – ТОВ «Керуюча компанія «Мрія» зобов`язалося надавати Замовнику послуги з управління будинком та об`єктів благоустрою, що розташовані на прибудинкових територіях для забезпечення їх сталого функціонування відповідно до цільового призначення, збереження їх споживчих властивостей та організації забезпечення потреби власників (співвласників, орендарів, наймачів) окремих житлових і нежитлових приміщень у своєчасному отриманні житлово-комунальних послуг відповідної якості, а Замовник, в свою чергу, надав право Управителю відраховувати належну йому плату від загальної суми оплати за житлово-комунальні послуги, а також відшкодовувати здійснені ним необхідні витрати, пов`язані з управлінням об`єктом. 
При цьому, сторони вищевказаного договору погодились, що Замовник сплачує за надані Управителем послуги щомісяця до встановленого тарифу на послуги для житлових та нежитлових приміщень, розташованих на 1 та вище поверхах будівлі 6,16 гривень на місяць за 1 м2 загальної площі житлового (або нежитлового) приміщення у Об`єкті, яке перебуває у власності або користуванні кожного зі Співвласників. 
Позивач протягом дії Договору фактично користувався послугами з управління будинком, та відповідно до ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» є споживачем послуг, які йому були надані. 
Відповідачем обов`язки по Договору виконувалися в повному обсязі (надавалися послуги з управління будинком та прибудинкової території), а позивач отримував дані послуги. Витрати позивача з управління будинком АДРЕСА_1 підтверджується карткою фактичної собівартості витрат з управління будинком, яка додана до відзиву. 
Відповідно до п. 14 п/п 2 Договору Управитель зобов`язаний надавати послуги відповідно до вимог правил управління будинком. 
Згідно п. 14 Договору порушенням зобов`язання за Договором є його невиконання або неналежне виконання. 
Як зазначено ч. 1 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року № 417-VIII спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Співвласники у відповідності до ч.4 ст.319, ст.322 ЦК України зобов`язані утримувати належне їм майно та нести витрати, необхідні для збереження майна, вживати всіх заходів, пов`язаних із забезпеченням належного стану майна. Вказані норми встановлюють презумпцію обов`язку власника нести всі витрати, пов`язані з утриманням належного йому майна. Такий обов`язок власника є похідним від належних йому як абсолютному володарю правомочностей володіння, користування та розпорядження майном. 
Відповідно до вимог п. 9, 10 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених Постановою КМУ від 5 вересня 2018 р. № 712 (далі Правила): 
П. 9. Послуга з управління включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, згідно з відомостями про таку земельну ділянку, що містяться у Державному земельному кадастрі, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку. 
П. 10. Під час надання послуги з управління управитель забезпечує виконання робіт та послуг з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території, що входять до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (далі - кошторис), з урахуванням обов`язкового переліку робіт та послуг, що затверджується Мінрозвитку, та з дотриманням: встановлених стандартів, нормативів, норм, порядків і правил щодо якості житлово-комунальних послуг; вимог до якості, в тому числі щодо періодичності виконання (надання) таких робіт (послуг), визначених договором управління.
Відповідно до вимог п. 19. Правил: у разі пошкодження або виходу з ладу окремих частин спільного майна будинку, якщо внаслідок цього їх подальша експлуатація є неможливою або створює загрозу життю і здоров`ю людей та/або майну співвласників, а вартість їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) перевищує передбачений кошторисом розмір витрат, управитель у порядку та спосіб, визначені у договорі управління: повідомляє співвласникам про необхідність ремонту (відновлення безпечної експлуатації) частин спільного майна будинку, які вийшли з ладу або були пошкоджені, та вносить пропозиції щодо фінансування відповідних витрат; зупиняє надання послуги з управління в частині експлуатації таких частин спільного майна будинку до моменту прийняття співвласниками рішення про проведення робіт з їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) та визначення джерела фінансування таких робіт. 
П. 32 Правил встановлює: ціна послуги з управління встановлюється договором управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором управління, та включає: витрати на утримання багатоквартирного будинку, прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису; винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін. 
Ремонт цоколя багатоквартирного будинку є поточним ремонтом та не входить до обов`язкового переліку робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, затвердженого Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 27 липня 2018 року № 190, який є чинним на даний час. 
Фінансування таких витрат здійснюється співвласниками, за умовами Договору на управління багатоквартирним будинком та є першочерговою статтею витрат коштів, отриманих за відповідним Договором. Ремонтні роботи виконуються управителем в межах коштів, сплачених споживачами за послугу з управління будинком. Ремонтний фонд будинку створюється за рахунок коштів, сплачених співвласниками управителю, що залишаються на рахунку будинку після оплати усіх обов`язкових витрат, пов`язаних з утриманням будинку, зокрема прибирання прибудинкової території та сходових клітин, дезінсекція та дератизація підвальних приміщень, технічне обслуговування інженерних мереж, електромереж та електрообладнання, обслуговування вентиляційної системи, оплата електроенергії, спожитої для освітлення місць загального користування. Інші джерела фінансування робіт з поточного ремонту чинними нормативними актами не передбачені.
Стаття витрат «Поточний ремонт» як складова витрат на управління будинком є накопичувальною статтею. Ремонтні роботи виконуються за рахунок коштів, що залишаються на рахунку будинку після оплати усіх обов`язкових витрат, пов`язаних з утриманням будинку.
За період з 01.11.2017 р. по 31.10.2025 р. фактичні витрати на управління багатоквартирним будинком за адресою АДРЕСА_1 склали 1 889 319,34 грн. Споживачами сплачено 1 721 668,26 грн, тобто залишок коштів на рахунку будинку з урахуванням заборгованості в сумі 167 651,08 грн дорівнює мінус 95 932,11 грн. 
Ремонтні роботи цоколя можуть бути виконані за умови наявності достатньої суми коштів в ремонтному фонді будинку. На даний час така можливість відсутня у зв`язку із відсутністю фінансування в рамках існуючого Договору та наявністю суми заборгованості співвласників за надані позивачем послуги з управління.
Неодноразово відповідачем пропонувалося співвласникам багатоквартирного будинку укладення нового Договору на управління з метою врегулювання питань, пов`язаних з виконанням поточних ремонтних робіт, які потребують збільшення розміру сплати за послуги з управління багатоквартирним будинком. Пропонувалося також укладення окремого підрядного договору на виконання певних видів ремонтних робіт з метою узгодження питання оплати шляхом розстрочення платежів та подальшої оплати співвласниками вартості проведених робіт окремо від щомісячної плати за існуючим Договором на управління. Однак пропозиції були відхиленні. Ці обставини підтверджуються, зокрема, листом № 21-0739 від 30.08.21р., який доданий до позову. 
Таким чином, умови Договору на управління, укладеного між сторонами, відповідачем виконуються у повному обсязі. Факт невиконання відповідачем умов Договору на управління, позивачем не доведений, що тягне за собою недоведеність відповідачем невиконання передбачених договором робіт. А тому за умовами договору послуги фактично надані та є належної якості. Роботи з поточного ремонту багатоквартирного будинку фінансуються в межах коштів, які співвласники сплачують управителю на утримання будинку. Фінансування ремонтів є спільною відповідальністю співвласників, які повинні нести витрати на утримання будинку та земельної ділянки, що є їхньою спільною власністю згідно зі статтею 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Зобов`язання відповідача виконати ремонтні роботи, що є предметом спору, є вимогою, яка недоведена та необґрунтована позивачем. 
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Запоріжжя від 04 грудня 2025 року підготовче провадження закрито, справу призначено до судового розгляду по суті.
У судовому засіданні позивач наполягав на задоволенні позову у повному обсязі, з підстав викладених у останньому. Крім того, позивач додав, що відповідач своїми діями призводить до дефіциту коштів, за які можна здійснити ремонтні роботи, а саме- не веде претензійної роботи щодо боржників зі сплати комунальних послуг, здійснює оплату за рахунок коштів поточного ремонту особистої аварійної служби, не зважаючи на те, що у місті працює цілодобово муніципальна служба, не виконує зобов`язань за договором належним чином. В результаті дій відповідача, добросовісні споживачі – співвласники будинку не отримують послуги належним чином та у повному обсязі. 
Представник відповідача позовні вимоги не визнала, просила відмовити у задоволенні у зв`язку з необґрунтованістю, підтримала доводи викладені у Відзиві. 
Заслухавши пояснення позивача, представника відповідача, дослідивши позовну заяву, відзив, письмові докази, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд встановив наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.
Згідно з ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
У відповідності зі ст. 12, 13 ЦПК України, суд розглядає справи на принципах змагальності і диспозитивності, у межах заявлених позовних вимог на підставі доказів, поданих учасниками справи.
Статтею 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» визначено, що суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.
Частинами 3, 4 ст.12 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно ч.1 ст.81, 89 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Частиною 1 ст.82 ЦПК України встановлено, що обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.
Згідно із Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 (а.с.4-5). 
Робота керуючих компаній (управителів) в Україні регулюється комплексом законодавчих актів, базовими з яких є Закон «Про житлово-комунальні послуги», Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», Цивільний та Господарський кодекси, а також типовий договір управління. Вони регламентують порядок надання послуг, утримання будинку та прибудинкової території. 
Керуючі компанії також керуються Законом «Про звернення громадян», «Про захист персональних даних» та правилами утримання багатоквартирних будинків. Основою взаємовідносин є Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладений зі співвласниками. 
Відповідно до п.2 ч.1 ст.1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», виконавець комунальної послуги - суб`єкт господарювання, що надає комунальну послугу споживачу відповідно до умов договору.
Згідно з п.12 ч.1 ст.1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Пунктом 1 ч.2 ст.11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Судом встановлено, що 06 вересня 2017 року між співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та ТОВ «Керуюча компанія «Мрія» було укладено Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (а.с.6-11).
Згідно умов вказаного договору Управитель – ТОВ «Керуюча компанія «Мрія» зобов`язалося надавати Замовнику (у тому числі позивачу) послуги з управління будинком та об`єктів благоустрою, що розташовані на прибудинкових територіях для забезпечення їх сталого функціонування відповідно до цільового призначення, збереження їх споживчих властивостей та організації забезпечення потреби власників (співвласників, орендарів, наймачів) окремих житлових і нежитлових приміщень у своєчасному отриманні житлово-комунальних послуг відповідної якості, а Замовник, в свою чергу, надав право Управителю відраховувати належну йому плату від загальної суми оплати за житлово-комунальні послуги, а також відшкодовувати здійснені ним необхідні витрати, пов`язані з управлінням об`єктом. 
За надання вищенаведених послуг Замовник (у тому числі позивач) сплачує за надані Управителем послуги щомісяця до встановленого тарифу на послуги для житлових та нежитлових приміщень, розташованих на 1 та вище поверхах будівлі 6,16 гривень на місяць за 1 м2 загальної площі житлового (або нежитлового) приміщення у Об`єкті, яке перебуває у власності або користуванні кожного зі Співвласників. 
Додатком 1 до вказаного договору є Акт прийняття – передачі об`єкта в управління з управління (балансу), згідно якого КП «наше місто» було передано, а ТОВ «КК «Мрія» було прийнято об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 » (а.с.12-15). Згідно Висновку комісії: об`єкт придатний для подальшої експлуатації, але потребує виконання ремонтних робіт, технічна документація передана не в повному обсязі. 
Додатком 2 та з до договору передбачений Порядок обстеження технічного стану об`єкта та Порядок проведення опитування (анкетування) мешканців об`єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об`єкта, які в ньому не проживають, щодо якості надання управителем послуг (а.с.16-17).
Актом технічного (весняного) огляду житлового будинку, розташованого за адресою: будинок АДРЕСА_1 проведеного з 12.04.2024 по 29.04.2024 встановлено, що: стан покрівлі задовільний; стан зовнішніх стін задовільний; цоколь потребує поточного ремонту; вікна потребують заміни; стан сходових клітин задовільний; стан електричних мереж задовільний; стан мереж холодного водопостачання задовільний; стан мереж центрального опалення задовільний; стан мереж водовідведення та зливної каналізації задовільний, примикання вимощення до цоколю прямків потребує ремонту (а.с.27). До вказаного акту складено Дефектну відомість від 29.04.2024 (а.с. 28-31). 
11.08.2018, 13.08.2018, 20.08.2019, 11.05.2021, 04.08.2021, 31.08.2021 позивач звертався до відповідача з приводу виконання ремонту штукатурного шару цоколя в пошкоджених місцях (а.с.18-26). Також до матеріалів справи додані Акти – претензії від 05.08.2021, 01.09.2021, (а.с.32-33).
На вказані звернення та претензії відповідачем надані відповіді.
Так, згідно із відповіддю за № 21-0739 від 30.08.2021 позивача повідомлено, що статті витрат «Поточний ремонт», як складова витрат на управління будинком, є накопичувальною. Ремонтні роботи проводяться за рахунок тих коштів, що залишаються на рахунку будинку після оплати всіх обов`язкових витрат, пов`язаних з утриманням будинку. На 30.08.2021 на рахунку будинку залишок складає трохи більше 2000 грн., яких недостатньо для проведення робіт з ремонту цоколя. Також відповідач зазначає, що позивачу та усім співвласникам пропонувалось кілька варіантів вирішення питань фінансування ремонтних робіт, а саме: укладення прямого договору, за яким ремонт цоколя буде визначено як пріоритетні роботи. В цьому випадку відповідач, як управитель, за дорученням співвласників буде шукати джерела фінансування робіт на максимально зручних та необтяжливих для співвласників умовах; укладення окремого підрядного договору на виконання певних обсягів ремонтних робіт. В цьому разі відповідач готовий інвестувати власні кошти авансом з розстроченням суми витрат на кілька місяців. Детальні умови відповідач готовий обговорити на зустрічі керівництва компанії з представником співвласників будинку (а.с.34). Вказану відповідь дублює документальна інформація № 21-0829 від 28.09.2021 (а.с.35).
Відповіддю за № 21-0942 від 18.11.2021 – відповідач відмовив позивачу у наданні розрахунку витрат на будь – які ремонтні роботи, в тому числі, на ремонт цоколя, у зв`язку з тим, що вказане діючим договором не передбачено, як і законодавством у сфері ЖКГ. Крім того, відповідач нагадав, що якщо співвласники будинку бажають активно брати участь у плануванні робіт, визначенні їх черговості, обранні виконавців, контролі якості, впливати на вартість робіт, вони мають можливість укласти з керуючою компанією прямий договір, або окремий цільовий договір на виконання конкретних видів робіт. У такому разі, відповідач, як виконавець, звісно, має надати усі розрахунки та узгодити зі співвласниками вартість робіт та форму і строки їх оплати.
Згідно із документальною інформацією за № 25-0017 від 02.07.2025, відповідачем на звернення позивача зазначено наступне: ремонтні роботи виконуються управителем в межах коштів, сплачених споживачами за послугу з управління будинком. Ремонтний фонд будинку створюється за рахунок коштів, сплачених співвласниками управителю, що залишаються на рахунку будинку після оплати усіх обов`язкових витрат, пов`язаних з утриманням будинку, зокрема прибирання прибудинкової території та сходових клітин, дезінсекція та дератизація підвальних приміщень, технічне обслуговування інженерних мереж, електромереж та електрообладнання, обслуговування вентиляційної системи. Оплата електроенергії, спожитої для освітлення місць загального користування. Інші джерела фінансування робіт з поточного ремонту чинними нормативними актами не передбачені. За період з 01.11.2017 по 30.06.2025 фактичні витрати на управління будинком склали 1723438,01 грн. Споживачами сплачено 1649549,37 грн., тобто залишок коштів на рахунку будинку з урахуванням заборгованості в сумі 160705,23 грн., дорівнює мінус 73888,64 грн. Ремонт цоколя буде виконуватись за умови наявності достатньої суми коштів в ремонтному фонді будинку. На даний час така можливість відсутня (а.с.36).
Враховуючи наведене вище, суд вважає встановленим той факт, що відповідач не тільки реагує на звернення співвласника будинку, а також пропонує різні варіанти вирішення проблеми. 
Позивачем не заперечується та обставина, що відповідач звертався, у тому числі і до нього, як до співвласника багатоквартирного будинку, з пропозицією укласти новий договір на управління з метою врегулювання питань, пов`язаних з виконанням поточних ремонтних робіт, які потребують збільшення розміру сплати за послуги з управління багатоквартирним будинком, або окремого підрядного договору на виконання певних видів ремонтних робіт з метою узгодження питання оплати шляхом розстрочення платежів та подальшої оплати співвласниками вартості проведених робіт окремо від щомісячної плати за існуючим Договором на управління. Пропозиція не приймалась, договори укладені не були. 
Відповідно до ч.5 ст. 13 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.
Наміру скористатися правом на утворення ОСББ ані позивачем, ані іншими співвласниками, для можливості самостійно вирішувати питання щодо утримання будинку, не було заявлено. 
Відповідно до статті 19 ЦК України особа має право на самозахист свого цивільного права від порушень і протиправних посягань. Способи самозахисту мають відповідати змісту права, що порушене, характеру дій, якими воно порушене, а також наслідкам, що спричинені цим порушенням. Способи самозахисту можуть обиратися самою особою чи встановлюватися договором або актами цивільного законодавства. 
Відповідно до ст. ст. 525, 526 ЦК України, зобов`язання повинні виконуватись належним чином відповідно до вимог закону, умов договору. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається крім випадків, передбачених законом.
Частиною 1 ст. 530 ЦК України визначено, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Виконання обов`язків за договором з управління будинком АДРЕСА_1 відповідачем підтверджуються у тому числі карткою фактичної собівартості витрат з управління будинком, яка додана до відзиву. 
Відповідно до п. 14 п/п 2 Договору Управитель зобов`язаний надавати послуги відповідно до вимог правил управління будинком. 
Згідно п. 14 Договору порушенням зобов`язання за Договором є його невиконання або неналежне виконання. 
Відповідно до вимог п. 9, 10 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених Постановою КМУ від 5 вересня 2018 р. № 712 (далі Правила): 
П. 9. Послуга з управління включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, згідно з відомостями про таку земельну ділянку, що містяться у Державному земельному кадастрі, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку. 
П. 10. Під час надання послуги з управління управитель забезпечує виконання робіт та послуг з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території, що входять до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (далі - кошторис), з урахуванням обов`язкового переліку робіт та послуг, що затверджується Мінрозвитку, та з дотриманням: встановлених стандартів, нормативів, норм, порядків і правил щодо якості житлово-комунальних послуг; вимог до якості, в тому числі щодо періодичності виконання (надання) таких робіт (послуг), визначених договором управління.
Відповідно до вимог п. 19. Правил: У разі пошкодження або виходу з ладу окремих частин спільного майна будинку, якщо внаслідок цього їх подальша експлуатація є неможливою або створює загрозу життю і здоров`ю людей та/або майну співвласників, а вартість їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) перевищує передбачений кошторисом розмір витрат, управитель у порядку та спосіб, визначені у договорі управління: повідомляє співвласникам про необхідність ремонту (відновлення безпечної експлуатації) частин спільного майна будинку, які вийшли з ладу або були пошкоджені, та вносить пропозиції щодо фінансування відповідних витрат; зупиняє надання послуги з управління в частині експлуатації таких частин спільного майна будинку до моменту прийняття співвласниками рішення про проведення робіт з їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) та визначення джерела фінансування таких робіт. 
П. 32 Правил встановлює: Ціна послуги з управління встановлюється договором управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором управління, та включає: витрати на утримання багатоквартирного будинку, прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису; винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін. 
Ремонт цоколя багатоквартирного будинку є поточним ремонтом та не входить до обов`язкового переліку робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, затвердженого Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 27 липня 2018 року № 190, який є чинним на даний час. 
Фінансування таких витрат здійснюється співвласниками, за умовами Договору на управління багатоквартирним будинком та є першочерговою статтею витрат коштів, отриманих за відповідним Договором. Ремонтні роботи виконуються управителем в межах коштів, сплачених споживачами за послугу з управління будинком. Ремонтний фонд будинку створюється за рахунок коштів, сплачених співвласниками управителю, що залишаються на рахунку будинку після оплати усіх обов`язкових витрат, пов`язаних з утриманням будинку, зокрема прибирання прибудинкової території та сходових клітин, дезінсекція та дератизація підвальних приміщень, технічне обслуговування інженерних мереж, електромереж та електрообладнання, обслуговування вентиляційної системи, оплата електроенергії, спожитої для освітлення місць загального користування. Інші джерела фінансування робіт з поточного ремонту чинними нормативними актами не передбачені.
Стаття витрат «Поточний ремонт» як складова витрат на управління будинком є накопичувальною статтею. Ремонтні роботи виконуються за рахунок коштів, що залишаються на рахунку будинку після оплати усіх обов`язкових витрат, пов`язаних з утриманням будинку.
Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором.
Відповідно до документальної інформації, наданої відповідачем за період з 01.11.2017 р. по 31.10.2025 р. фактичні витрати на управління багатоквартирним будинком за адресою АДРЕСА_1 склали 1 889 319,34 грн. Споживачами сплачено 1 721 668,26 грн, тобто залишок коштів на рахунку будинку з урахуванням заборгованості в сумі 167 651,08 грн дорівнює мінус 95 932,11 грн.(а.с. 69-70). 
Належне виконання умов договору керуючою компанією (управителем) багатоквартирного будинку полягає у забезпеченні утримання спільного майна, прибиранні території, технічному обслуговуванні систем, виконанні санітарно-технічних робіт та взаємодії зі співвласниками. 
Додані позивачем до матеріалів справи «Розрахунки ціни послуги «управління будинком», розташованого за адресою: по АДРЕСА_1 , які були надані від ТОВ КК «Мрія» як учасника конкурсу у складі конкурсної пропозиції відповідно до вимог Конкурсної документації, не можуть самі по собі бути доказом неналежного виконання договору, а є документами необхідними учаснику конкурсу за встановленою процедурою.
Що стосується посилань позивача на оплату послуг Аварійної служби компанії «Мрія», на що співвласниками не надавалося згоди, суд зазначає наступне.
Згідно із документальною інформацією № 21-0904 від 13.10.2021, наданої відповідачем на звернення позивача: Аварійна служба компанії «Мрія» працює з 01.01.2019 у відповідності до Статуту компанії. Законодавство не забороняє запровадження будь – яких підрозділів у межах статутної діяльності суб`єкта господарювання. Запровадження власної аварійної служби мало на меті покращення сервісу для мешканців будинків Шевченківського та Комунарського районів, максимально короткі терміни ліквідації аварійних ситуацій, а також проведення необхідних ремонтних робіт на проблемних місцях відразу після усунення аварії. Витрати на послуги аварійної служби включені до складу фактичних витрат по статті «Поточний ремонт». Нарахування проводиться наступним чином: сума загальних витрат на утримання служби розподіляється на всі будинку пропорційно до їх площі (незалежно від кількості викликів на конкретну адресу). 
При укладанні договору із Аварійною службою відповідач діяв у межах своїх повноважень, і існування у місті муніципальної служби (згідно із наданою позивачем Програмою муніципальної аварійної служби, муніципальної служби з технічного обслуговування систем диспетчеризації ліфтів м. Запоріжжя на 2024-2026 роки, затвердженого Рішенням міської ради № 59 від 22.12.2023) цьому не протирічить, адже суб`єкт господарювання самостійно обирає спосіб вести господарську діяльність. 
Суд, проаналізувавши у сукупності усі надані сторонами докази, прийшов до висновку про відсутність неналежного виконання умов договору з боку відповідача, а відтак у задоволенні позову необхідно відмовити. 
У разі відмови у задоволенні позову, судові витрати покладаються на позивача. 
Керуючись ст. 259 ЦПК України, суд,
УХВАЛИВ:
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Мрія» про зобов`язання вчинити певні дії – відмовити у повному обсязі.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення, безпосередньо до Запорізького апеляційного суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.
Реквізити учасників справи:
Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_3 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «МРІЯ» код ЄДРПОУ 40413159, адреса місцезнаходження: 49005, м. Дніпро, пров. Біологічний, 2А.
Рішення складене у повному обсязі та підписане 25 лютого 2026 року. 

Суддя О.О. Худіна