ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 538/1485/24  Номер провадження 22-ц/814/505/26	Головуючий у 1-й інстанції Бондарь В. А.  Доповідач ап. інст. Одринська Т. В.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 березня 2026 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого судді Одринської Т.В.,
суддів Панченка О.О., Пікуля В.П., 
за участю секретаря Сальної Н.О., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтава цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання права власності на нерухоме майно
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Лохвицького районного суду Полтавської області від 24 червня 2025 року,
В С Т А Н О В И В :
У серпні 2024 року позивач звернулась до суду із вказаним позовом, у якому просила визнати за нею право власності за усним договором купівлі-продажі на нерухоме майно, оскільки відповідачі ухиляються від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.
Позовні вимоги обгрунтовувала тим, що 17.09.2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений усний договір купівлі - продажу нерухомого майна в АДРЕСА_1 . Вартість придбаного майна складає 58140 грн. 
Позивачем була надана розписка про передачу коштів відповідачам в сумі 42500 грн, а також на рахунок відповідача ОСОБА_3 позивачкою перераховано 15640 грн в рахунок оплати за будинок., яким вона безперешкодно до цього часу користується. Всі документи щодо права власності на вищезазначене нерухоме майно знаходяться в її розпорядженні, які передані їй власниками 21.11.2004. 
Нотаріально договір купівлі-продажу будинку не встигли переоформити. 11.09.2015 відповідачі видала довіреність на ім`я ОСОБА_4 , посвідчена нотаріусом Лохвицькогого нотаріального округу Домбровською Т.В., якою уповноважено продати належний ОСОБА_2 та ОСОБА_5 житловий будинок в АДРЕСА_1 . Довіреність була дійсна до вересня 2018 року. 
Але, від незалежних причин, договір купівлі - продажу не був укладений, у зв`язку з тим, що власники будинку є громадянами росії, і в 2015 році виїхали за межі території України. 10.07.2024 на ім`я позивача ОСОБА_1 виготовлений технічний паспорт на вищезазначений об`єкт нерухомого майна.
Рішенням Лохвицького районного суду Полтавської області від 24 червня 2025 року у задоволенні позову відмовлено через необгрунтованість вимог.
Не погодившись із вказаним рішенням, його в апеляційному порядку оскаржила ОСОБА_1 , посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просила скасувати рішення та ухвалити нове про задоволення позову.
Апеляційну скаргу обгрунтовувала тим, що суд першої інстанції помилково не врахував, що правочин з громадянином рф, суперечить вимогам закону, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам.
Вказувала, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність належних доказів передачі коштів, не надав належної оцінки письмовому доказу - розписці від 17.09.2015, підписаній власниками майна яка підтверджує отримання ними коштів у сумі 42 500,00 грн за відчужуване майно.
Відзив на апеляційну скаргу у встановлені строки не надходив. Відповідно до ч. 3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Судом встановлено, що відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 є власником нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 по частки на праві приватної власності, що підтверджується свідоцтвами на право власності на нерухоме майно від 21.11.2004 року (а.с.14).
Відповідно до витягу з ДЗК про право власності та речові права на земельну ділянку від 09.07.2024 року кадастровий номер 5322687201:01:001:0668 на праві комунальної власності земельна ділянка площею 0,08 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) за адресою: АДРЕСА_1 інформація відсутня (а.с.15).
Згідно витягу з реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва 1299/24 від 09.07.2024 року житловий будинок садибного типу за заявою замовника ОСОБА_1 зазначений об`єкт спірного нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 ( а.с.17-19).
Відповідно до технічного паспорту від 10.07.2024 року, виданого ТОВ «Експертне бюро» Рідний Дім» на ім`я замовника ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 складається загальною площею 54,4 м?, житловою площею 30,5 м?, допоміжною площею 23,9 м? (а.с.9-19).
Згідно розписки позивач ОСОБА_1 зобов`язалася до 17.10.2015 року заплатити на карточку ОСОБА_3 НОМЕР_1 в сумі 15640 гривень, про що підтвердили ОСОБА_6 , Городецький ОО, та ОСОБА_1 (а.с.8).
Відповідно до копії платіжного переказу від 16.10.2015 року о 08.12.37 ОСОБА_1 (платник), (отримувач) ОСОБА_3 , банк отримувача ПАТ КБ Приватбанк карта НОМЕР_2 загальна сума до за рухання 15720,59 грн. ( з урахуванням комісії) – призначення платежу : надходження готівки за платіжними картками (а.с.20).
Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий суд виходив з того, що передача грошових коштів відповідачу не свідчить про набуття права власності на нерухоме майно за відсутності нотаріально посвідченого договору, суд виходить із відсутності правових підстав для визнання за позивачем права власності на вищевказану нерухомість.
Суд першої інстанції прийшов до висновку, що позивачкою не надано жодного правовстановлюючого документа на право власності спірного нерухомого майна, а тому позову є необгрунтованим.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Права володіння, користування та розпоряджання своїм майном належать власникові (ч. 1 ст. 317 ЦК України). Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (ч. 1 ст. 319 ЦК України).
Частиною 1 ст. 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі.
Згідно ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Частина 3 ст. 640 ЦК України визначає, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
У відповідності до ч. 1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним (ч. 2, ст. 220 ЦК України).
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 754/2339/16-ц зроблено висновок, що «однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин».
Існування таких обставин позивачем не доведено, відомості про втрату можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин не доведено. Небажання продавця та ухилення від нотаріального посвідчення договору не є безумовною підставою для застосування положень ч. 2 ст. 220 ЦП України.
Суд прийшов до обгунтованого висновку, що позивач не довів в чому саме полягає безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та з чого вбачається втрата можливості його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі статтею 220 ЦК України.
Саме по собі небажання сторони посвідчити договір не є достатньою підставою для визнання його дійсним.
У п. 5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014р. "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" роз`яснено судам, що вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК).
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК).
Стаття 210 ЦК України передбачає державну реєстрацію правочинів у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Пунктом 13 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" судам роз`яснено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно врахувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210 та ст. 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є вчиненими і не створюють прав і обов`язків для сторін. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.
У відповідності до ч. 1 ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно ст.ст. 4, 27 вказаного Закону визначено, що державній реєстрації прав підлягають: право власності; державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
Таким чином, на об`єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, право власності у набувача за договором відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України виникає в момент державної реєстрації, порядок здійснення якої визначений ст. 182 ЦК України, а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін.
Посилання в апеляційній скарзі на те, що розписка від 17.09.2015 підтверджує укладення договору, є помилковим. Розписка є документом, що підтверджує лише факт передачі грошових коштів (боргове зобов`язання), але не замінює собою письмову форму договору купівлі-продажу, у якому мають бути визначені всі істотні умови (предмет, ціна, порядок переходу права власності).
Колегія суддів зауважує, що виготовлення технічного паспорта на ім`я позивачки та факт її проживання в будинку підтверджують лише володіння майном, але не є підставою для виникнення права власності всупереч вимог, встановлених ст. 334 ЦК України. Право власності на нерухомість виникає з моменту державної реєстрації, яка винакає лише на підставі належно оформленого договору.
Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції помилково не врахував, що правочин з громадянином рф, оскільки вони є суперечливими.
Перебування відповідачів за межами України, в рф є об`єктивними перешкодами, але не свідчать про свідоме та безповоротне ухилення продавців від виконання обов`язку.
Крім того, у 2015 році на момент виникнення правовідносин позивачка мала можливість оформити договір належним чином, проте не зробила цього, що свідчить про недобросовісні дії позивачки, а не про вину відповідачів.
Колегія суддів звертає увагу, що обмеження щодо нотаріальних дій з участю осіб, пов`язаних з державою-агресором, запроваджені постановою КМУ №187 лише у 2022 році, і вони спрямовані на захист національних інтересів.
З огляду на наведене, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги цих висновків не спростовують, а зводяться до переоцінки доказів та незгоди із рішенням суду.
Як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).
Згідно з ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Ухвалене судом рішення відповідає вимогам ст. 263 ЦПК України, підстав для його скасування за доводами апеляційної скарги не вбачається.
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки у задоволенні апеляційної скарги відмовлено, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи немає.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 383, апеляційний суд 
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 – залишити без задоволення.
Рішення Лохвицького районного суду Полтавської області від 24 червня 2025 року – залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня її проголошення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Якщо в судовому засіданні оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 01 квітня 2026 року.

Головуючий    Т.В. Одринська 

Судді       О.О. Панченко

В.П. Пікуль