Номер провадження: 22-ц/813/1071/26 
Справа № 522/18222/19
Головуючий у першій інстанції Абухін Р. Д.
Доповідач Кострицький В. В.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07.04.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Кострицького В.В.,
суддів: Коновалової В.А., Лозко Ю.П.,
за участю секретаря Булацевської Я.В.,
учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 
представник позивача – Хижняк Анастасія Володимирівна
відповідачі - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор інвест», Державний реєстратор Крижанівської сільської ради Лиманського району Одеської області Іванов Ігор Володимирович, ОСОБА_2 
представник ОСОБА_2 – ОСОБА_3 
представник ТОВ «Фінансова компанія «Алькор інвест» - Главацький Юрій Анатолійович
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги адвоката Копаньова Олександра Володимировича, який діє в інтересах ОСОБА_2 та адвоката Главацького Юрія Анатолійовича, який діє в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор інвест» на рішення Приморського районного суду міста Одеси від 05 листопада 2024 року, ухвалено у складі судді Чернявської Л.М., у приміщенні того ж суду,
у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор інвест», Державного реєстратора Крижанівської сільської ради Лиманського району Одеської області Іванова Ігоря Володимировича, ОСОБА_2 про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно,-
установив:
Короткий зміст позовних вимог.
В провадженні Приморського районного суду м. Одеси знаходилась справа за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор інвест», Державного реєстратора Крижанівської сільської ради Лиманського району Одеської області Іванова Ігоря Володимировича про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про держану реєстрацію права власності на нерухоме майно.
В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначав, що 14 січня 2008 року між ним та відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль», було укладено кредитний договір № 014/80054/74/87649, за яким банк надав йому кредит у розмірі 79 779,00 доларів США на придбання нерухомості, а саме квартири за адресою: АДРЕСА_1 , процентна ставка - 14,25 % річних (пункти 1.1.1, 1.1.2, 1.2.1 договору). На забезпечення виконання кредитного договору 30 січня 2008 року між ним і банком укладено іпотечний договір, предметом якого є майнові права на квартиру, яка будується за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якої не завершено. Згідно з договором про внесення змін до іпотечного договору № 236 від 30 січня 2008 року, укладеного 02 червня 2010 року між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» (іпотекодержатель) та ним (іпотекодавець), внесено зміни до пункту 1.2 іпотечного договору та викладено його у наступній редакції, а саме, що предметом іпотеки є нерухоме майно - квартира за адресою: АДРЕСА_2 , яка належить йому на праві власності. Згодом йому стало відомо, що 08 червня 2018 року державним реєстратором Івановим І. В. було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки (його квартиру) за ТОВ «ФК «Алькор Інвест», індексний номер 41513366. Підставою виникнення права власності зазначено: договір про внесення змін до іпотечного договору за № 236 від 30 січня 2008 року, серія та номер: 589, виданий 02 червня 2010 року, видавник: ПАТ «Райффайзен Банк Аваль»; договір про внесення змін до іпотечного договору за № 236 від 30 січня 2008 року, серія та номер: 1222, виданий 26 серпня 2010 року, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Джулай С. В.; договір про відступлення прав за іпотечним договором, посвідченим 30 січня 2008 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Джулай С. В. за реєстровим № 236, серія та номер: 226, виданий 28 березня 2017 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелковий Д. М.; договір про відступлення прав вимоги з додатками, серія та номер: б/н, виданий 28 березня 2018 року, видавник: ПАТ «Райффайзен Банк Аваль»; договір відступлення прав вимоги з додатками, серія та номер: б/н, виданий 28 березня 2018 року.
Позивач вважав, що указане рішення державного реєстратора є незаконним і підлягає скасуванню, оскільки прийняте з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» та умов іпотечного договору від 30 січня 2008 року, зокрема, іпотекодержатель не надсилав йому письмову вимогу про усунення порушення. У цій частині посилався на відповідну судову практику Верховного Суду України. Всупереч положенням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «ФК «Алькор Інвест» не надало доказів проведення оцінки предмета іпотеки.
Крім того, позивач зазначав, що його не було повідомлено про зміну кредитора у зобов`язанні відповідно до договору про відступлення права вимоги, який був однією із підстав для проведення державної реєстрації права власності та не враховано, що у квартирі проживає четверо його неповнолітніх дітей.
Рух справи.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси (суддя Абухін Р.Д.) від 08 червня 2021 року в задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор інвест», Державного реєстратора Крижанівської сільської ради Лиманського району Одеської області Іванова Ігоря Володимировича про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про держану реєстрацію права власності на нерухоме майно відмовлено.
Постановою Одеського апеляційного суду від 28 березня 2022 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 08 червня 2021 року залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 07 грудня 2022 року касаційну скаргу представника ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 08 червня 2021 року та постанову Одеського апеляційного суду від 28 березня 2022 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
РішеннямПриморського районного суду міста Одеси від 05 листопада 2024 року позовні вимоги ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», державний реєстратор Крижанівської сільської ради Лиманського району Одеської області Іванов І.В. , ОСОБА_2 про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно – задоволено.
Суд першої інстанції в обґрунтування свого рішення зазначає, що всупереч ст. 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель не надсилав Позивачам письмову вимогу про усунення порушення.
Оскаржуване рішення державного реєстратора було прийнято без надання товариством інформації про вартість майна, що є порушенням частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Водночас на момент державної реєстрації права власності на об`єкт іпотеки діяв Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»,який ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Доводи апеляційної скарги.
Не погоджуючись з рішенням суду, представник ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу. В поданій апеляційній скарзі просить суд скасувати рішення Приморського районного суду міста Одеси від 05 листопада 2024 року та ухвалити по справі нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 в повному обсязі.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного і всебічного дослідження обставин справи.
Вказує, що суд не надав належної оцінки доказам та доводам сторін, що призвело до необґрунтованого висновку про задоволення позову та висновки суду не відповідають принципу змагальності та стандарту доказування, оскільки обставини не доведені належними, допустимими та достовірними доказами.
Зазначає, що ОСОБА_2 є добросовісним набувачем майна, оскільки набув квартиру на підставі належного договору купівлі-продажу, укладеного та посвідченого у встановленому законом порядку.
Суд безпідставно дійшов висновку про порушення Закону України «Про іпотеку», зокрема щодо не надсилання вимоги іпотекодавцю, хоча такі докази (листи, заяви) були подані.
Суд проігнорував надані докази (листи-вимоги, заяви боржника про обізнаність щодо звернення стягнення), що свідчить про неповноту розгляду справи.
Відсутні підстави для визнання правочину недійсним, діє презумпція правомірності договору, яка не була спростована.
У зв`язку з цим рішення є незаконним та необґрунтованим, підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в позові.

Також не погоджуючись із оскаржуваним рішенням представник ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» подав апеляційну скаргу, в якій просить суд скасувати рішення Приморського районного суду міста Одеси від 05 листопада 2024 року та ухвалити по справі нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 в повному обсязі.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного і всебічного дослідження доказів.
Суд дійшов помилкових висновків щодо порушення Закону «Про іпотеку», зокрема безпідставно вказав на відсутність належного повідомлення боржника, оскільки іпотекодержатель належним чином направляв вимоги, а позивач був обізнаний про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Позасудове звернення стягнення є законним та здійснене відповідно до умов іпотечного договору і вимог закону.
Державна реєстрація права власності проведена на підставі належних документів, і вимога про оцінку майна не є обов`язковою.
Договір купівлі-продажу квартири є правомірним, дійсним, а апелянт добросовісний набувач майна.
Позиція учасників справи.
Не погоджуючись з доводами апеляційної скарги, представник позивача надала відзив на апеляційну скаргу в якому просить суд у задоволенні апеляційної скарги ОСОБА_4 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 05.11.2024 – відмовити в повному обсязі.
Відзив зводиться до того, що апеляційна скарга є необґрунтованою та не містить належних доводів і доказів, які б спростовували законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції. 
Зазначається, що судом правильно встановлено відсутність належного повідомлення позивача про звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки надані скаржником документи лише свідчать про обізнаність щодо намірів, але не підтверджують факту отримання письмової вимоги, як того вимагає закон. При цьому оригінал поштового повідомлення про вручення не надано, що свідчить про недоведеність позиції апелянта та унеможливлює проведення експертизи. 
Наголошується, що вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» не були дотримані, що є підставою для визнання звернення стягнення незаконним. 
Крім того, відсутня належна оцінка предмета іпотеки, що є істотним порушенням вимог закону, а також позивача не було належним чином повідомлено про відступлення права вимоги новому кредитору. 
Додатково зазначається, що спірна квартира підпадає під дію мораторію на стягнення майна за валютними кредитами, що виключає можливість її відчуження без згоди власника.
Водночас апелянт не надав жодних нових чи належних доказів, а його доводи фактично зводяться до формального викладення норм законодавства без належного обґрунтування, що свідчить про недотримання принципу змагальності та може розцінюватися як зловживання процесуальними правами. У зв`язку з цим робиться висновок про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції та необхідність залишення апеляційної скарги без задоволення.
Щодо явки сторін.
Сторони належним чином повідомлені про час та місце судового розгляду, в судове засідання не з`явились, представник позивача та відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Алькор інвест» просили суд розглянути справу без їх участі, що у відповідності до вимог ст. 372 ЦПК України не перешкоджає апеляційному перегляду.
Позиція апеляційного суду.
Заслухавши суддю-доповідача, оцінивши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи та законність і обґрунтованість рішення в межах позовної заяви та доводів апеляційної скарги, судова колегія приходить наступного.
Відповідно до вимог ст. 367 ЦПК України, - суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 
Відповідно до ст. 263 ЦПК України, - судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (ст. 2 ЦПК України).
Колегією суддів встановлено та матеріалами справи підтверджено, що о 14.01.2008 року між ОСОБА_1 та ВАТ « Райффайзен банк Аваль», правонаступником якого є ПАТ « Райффайзен Банк Аваль» укладено кредитний договір № 014/80054/74/87649, відповідно до умов якого кредитор, ВАТ « Райффайзен банк Аваль», надав позичальнику, ОСОБА_1 кредит в розмірі 79 779,00 дол. США під процентну ставку 14,25 % річних, а позичальник зобов`язався отриманий кредит використати за цільовим призначенням, повернути кредитору суму кредиту, сплатити проценти за користування кредитом та комісії згідно з умовами договору та тарифами кредитора, а також виконати інші зобов`язання, передбачены цим договором.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, між банком та ОСОБА_1 був укладений іпотечний договір від 30.01.2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Джулай С.В., за реєстровим № 236.
Предметом іпотеки за вказаним договором є майнові права на квартиру, яка будується за адресою: АДРЕСА_1 .
02.06.2010 року між тими самими сторонами був укладений договір про внесення змін до іпотечного договору за № 236 від 30.01.2008 року. Згідно якого, предметом іпотеки є квартира під АДРЕСА_3 .
28.03.2018 року укладено договір про відступлення права вимоги як за основним, так і за іпотечним договором між ПАТ « Райффайзен Банк Аваль» та ПАТ « ОКСІ Банк», за яким останній набув права вимоги.
28.03.2018 року укладено договір про відступлення права вимоги як за основним, так і за іпотечним договором між ПАТ « ОКСІ Банк» та ТОВ « ФК « Алькор Інвест».
З матеріалів справи вбачається. що власником спірної квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 є ОСОБА_2 , яка набула право власності на квартиру на підставі Договору купівлі-продажу від 28.10.2019 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н.В., за реєстровим № 90
Звертаючись до суду з відповідним позовом, позивач просив визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав їх обтяжень, індексний номер 41513366 від 06.06.2018 року, яке було прийнято державним реєстратором Крижанівської сільської ради Лиманського району Одеської області Івановим Ігорем Володимировичем; Витребувати у ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , (РНОКПП НОМЕР_2 ), квартиру під номером АДРЕСА_3 (загальна площа 88,9 кв.м.); Припинити право власності за ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , (РНОКПП НОМЕР_1 ), та поновити право власності за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , (РНОКПП НОМЕР_2 ), на квартиру під номером АДРЕСА_3 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку», тут і далі у редакції, чинній на час укладення іпотечного договору від 30 січня 2008 року станом на 12 травня 2006 року, іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частини перша та третя статті 33 Закону України «Про іпотеку»).
За змістом статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Отже, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
У Розділі 4 «Порядок звернення стягнення на предмет іпотеки» іпотечного договору від 30 січня 2008 року, укладеного між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником якого є ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», та ОСОБА_1 сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
У пункті 4.5 іпотечного договору сторони передбачили, зокрема, що у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим та/або кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. Це застереження згідно зі статтями 36, 37 Закону України «Про іпотеку» вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом.
Таким чином, сторони в іпотечному договорі від 30 січня 2008 року передбачили право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі.
У зв`язку з переходом усіх прав та обов`язків, як за основним, так і за іпотечним договорами на підставі відповідних договорів про відступлення права вимоги, ТОВ «ФК «Алькор Інвест», скориставшись добровільним (позасудовим) врегулюванням щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, звернулося до державного реєстратора Іванова І. В. та зареєструвало за собою право власності на предмет іпотеки - квартиру за адресою АДРЕСА_2 .
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», тут і далі у редакції, чинній на час державної реєстрації права власності на спірну квартиру станом на 07 березня 2018 року, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У статті 18 вказаного Закону визначено порядок проведення державної реєстрації прав.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.
У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).
Процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, серед іншого, визначено відповідним Порядком.
Так, згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час реєстрації права власності станом на 01 березня 2018 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Тобто цим Порядком визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19).
Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.
Отже, наведені норми спрямовані на фактичне повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.
Такі правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, провадження № 14-501цс18; від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, провадження № 14-661цс18; від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, провадження № 14-711цс19.
Всупереч ст. 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель не надсилав Позивачам письмову вимогу про усунення порушення.
10 квітня 2018 року було направлено два листа-вимоги за вих. №10/04/2018-6 та за вих. № 10/04/2018-7 (а. с. 140-141, 143-144, т. 1). Вказані повідомлення про вручення поштових відправлень були повернуті на адресу ТОВ «ФК «Алькор Інвест» 27 квітня та 30 квітня 2018 року, відповідно, за трек номерами 03031 1499705 9 та 03031 1499706 7, з відміткою «за закінченням терміну зберігання» (а. с. 142, 146, т. 1). Про це у поясненнях на позовну заяву зазначало й саме товариство.
Дослідивши матеріали, які були наданні Управлінням державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради, суд встановив, що для здійснення перереєстрації квартири була надана лист-вимога від 10.04.2018 року та копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення , на якому ніби то є підпис ОСОБА_1 . Однак, дану вимогу Позивач не отримував, відповідно підпис не ставив. Виходячи з цього до Приморського районного суду м.Одеси представником ОСОБА_1 - адвокатом Хижняк А. В. було подано заяву про призначення почеркознавчої експертизи.
В Ухвалі Приморського районного суду від 15.03.2021 року про відмову в задоволенні клопотання про призначення почеркознавчої експертизи вказано, що в матеріалах справи наявна нотаріально посвідчена заява від 06.06.2018 року в якій ОСОБА_1 зазначає, що йому відомо про набуття ТОВ « ФК «Алькор Інвест» права вимоги за Кредитним договором та іпотечним договором на підставі Договору відступлення права вимоги та Договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 28.03.2018 які укладено між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ « ФК « Алькор Інвест». Також зазначено, що ОСОБА_1 доведено про намір ТОВ « ФК « Алькор Інвест» як правонаступника ПАТ « Райффайзен Банк Аваль» звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України « Про іпотеку».
Суд погоджується з позицією позивача, що в нотаріально посвідченій заяві від 06.06.2021 року вказано не про отримання Позивачем вимоги, а про усне попередження про намір. Крім того, в заяві про призначення експертизи Позивач ставив вимогу про витребування у ТОВ «Фінансова компанія «АЛЬКОР ІНВЕСТ» оригінал рекомендованого повідомлення номер: 65045 14151300, виданий Укрпоштою, дата подання 19.04.2018 року на ім`я ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_2 . Однак у судовому засіданні представник ТОВ «Фінансова компанія «АЛЬКОР ІНВЕСТ» повідомив про те, що оригінал втрачений, що свідчить про ухилення від проведення експертизи.
Частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Велика Палата Верховного Суду у постановах: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) акцентувала на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
При цьому непогодження оцінки предмета іпотеки з власником майна, не може бути підставою для скасування оскаржуваного рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності, оскільки основною підставою для скасування такого рішення є відсутність такої оцінки.
Оскаржуване рішення державного реєстратора було прийнято без надання товариством інформації про вартість майна, що є порушенням частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Водночас на момент державної реєстрації права власності на об`єкт іпотеки діяв Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»,який ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Вказане узгоджується з правовим висновком щодо застосування положень цього Закону, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, провадження № 11-474апп19; від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18-ц, провадження № 14-45цс20.
Судова колегія погоджується з проаналізованими судом першої інстанції в сукупності дослідженими доказами, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин, та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд дійшов висновку, що апелянтами не доведено ті обставини, на які вони посилаєтються як на підставу своїх вимог, а тому заявлені вимоги задоволенню не підлягають.
Доводи апеляційних скарг про те, що судом першої інстанції не враховано надані відповідачами докази, є безпідставними, оскільки з матеріалів справи вбачається, що суд дослідив усі надані сторонами докази, надав їм належну правову оцінку та виклав мотиви, з яких відхилив ті чи інші доводи сторін, а незгода скаржників з такою оцінкою доказів не свідчить про порушення судом норм процесуального права.
Посилання на те, що позивач був належним чином повідомлений про звернення стягнення на предмет іпотеки, не заслуговують на увагу, оскільки надані докази свідчать лише про направлення відповідних повідомлень або обізнаність позивача щодо намірів іпотекодержателя, проте не підтверджують факту належного вручення письмової вимоги у розумінні статті 35 Закону України «Про іпотеку», при цьому відсутні належні та допустимі докази отримання позивачем такої вимоги, що виключає можливість вважати дотриманою обов`язкову досудову процедуру.
Доводи апеляційної скарги щодо безпідставності висновку суду про відсутність оцінки предмета іпотеки також є необґрунтованими, оскільки відповідно до вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначення вартості предмета іпотеки є обов`язковою умовою набуття права власності іпотекодержателем та відсутність такої оцінки свідчить про порушення встановленої законом процедури та прав іпотекодавця.
Не заслуговують на увагу й доводи представника ОСОБА_2 щодо правомірності державної реєстрації права власності та подальшого відчуження майна, оскільки такі дії є похідними від первинної підстави - звернення стягнення на предмет іпотеки. За відсутності належного дотримання процедури звернення стягнення відповідні реєстраційні дії не можуть вважатися законними.
Посилання скаржників на правомірність укладеного договору купівлі-продажу та презумпцію правомірності правочину не спростовують встановлених судом порушень, оскільки зазначена презумпція діє за умови відсутності порушень закону при набутті права власності, що у даному випадку не підтверджено.
Також колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги щодо нібито неправильного застосування судом норм матеріального права, оскільки наведені у скарзі положення законодавства мають загальний характер та не підтверджені належними доказами, а тому не спростовують встановлених судом першої інстанції обставин.
Крім того, скаржниками не надано нових доказів, які б не були предметом дослідження суду першої інстанції або могли вплинути на висновки суду. Фактично доводи апеляційної скарги зводяться до переоцінки доказів та незгоди з висновками суду, що відповідно до усталеної судової практики не є підставою для скасування судового рішення.
Також не заслуговують на увагу посилання в апеляційній скарзі на неналежну оцінку судом доказів по справі, оскільки, відповідно до положень ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів; жоден доказ не має для суду заздалегідь встановленої сили; суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. А не зазначення в мотивувальній частині рішення мотивів, з яких суд бере до уваги або відхиляє докази, відповідно до положень ст. 376 ЦПК України, не може бути підставою для скасування чи зміни рішення суду, якщо справа вирішена по суті правильно.
Суд першої інстанції забезпечив повний та всебічний розгляд справи на основі наданих сторонами доказів, оскаржуване рішення відповідає нормам матеріального та процесуального права.
На підставі наведеного, висновки суду першої інстанції є обґрунтованими та узгоджуються з матеріалами справи, при встановленні зазначених фактів судом не було порушено норм цивільного процесуального законодавства й правильно застосовано норми матеріального права.
Доводи апеляційної скарги, матеріали справи та зміст оскаржуваного судового рішення, не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, які передбачені нормами ЦПК України як підстави для скасування рішень.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Наведені скаржниками в апеляційних скаргах доводи не можуть бути прийняті до уваги, оскільки зводяться до переоцінки доказів і незгоди з висновками суду по їх переоцінці та особистого тлумачення скаржником норм процесуального закону.
З огляду на наведене вбачається, що судом з дотриманням вимог ст. ст. 89,263 ЦПК України дана належна оцінка доказам по справі, вірно встановлений характер спірних правовідносин і обґрунтовано зроблено висновок про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.
На підставі вищенаведеного, судова колегія вважає, що доводи апеляційної скарги суттєвими не являються і не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.
З урахуванням наведеного колегія суддів вважає, що рішення суду ухвалено з додержанням вимог закону і підстав для його скасування не вбачається.
Загальний висновок суду за результатами розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням вищезазначеного колегія суддів не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду першої інстанції.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 382–384 ЦПК України, апеляційний суд,-
у х в а л и в:
Апеляційні скарги адвоката Копаньова Олександра Володимировича, який діє в інтересах ОСОБА_2 та адвоката Главацького Юрія Анатолійовича, який діє в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор інвест» – залишити без задоволення.
Рішення Приморського районного суду міста Одеси від 05 листопада 2024 року – залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту може бути оскаржена до Верховного Суду.

Головуючий суддя       В.В. Кострицький

Судді          В.А. Коновалова

Ю.П. Лозко