Справа № 464/377/26
пр.№ 2/464/1205/26 
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02.04.2026 року м.Львів
Сихівський районний суд м.Львова
в складі: головуючого судді Борачка М.В.,
розглянувши в порядку письмового провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «УК «ІДЕАЛ» про зобов`язання вчинити дії,

в с т а н о в и в :

ІСТОРІЯ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ.
На розгляд до Сихівського районного суду м. Львова надійшла позовна заява ОСОБА_1 (надалі - Позивач, ОСОБА_1 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «УК «Ідеал» (надалі - Відповідач, ТОВ «Ідеал») про зобов`язання вчинити дії.
Ухвалою від 23.01.2026 суд прийняв до розгляду позовну заяву та відкрив провадження у цивільній справі за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.

АРГУМЕНТИ СТОРІН.
Аргументи позивача.
Позов обґрунтовано тим, що відповідач за відсутності правових підстав продовжує надавати послуги з управління та утримання багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , де позивачу на праві власності належить квартира АДРЕСА_1 , ігноруючи той факт, що 07.09.2025 у відповідному будинку створено ОСББ «Трускавецька 2В/2Г», яке прийняло рішення про відмову від послуг ТОВ «Ідеал» та перехід на самозабезпечення.
Позивач стверджує, що відповідач повідомлявся про рішення ОСББ, однак він продовжує нараховувати плату за послуги, виставляючи відповідні рахунки, та не забезпечує передачу функцій з управління до ОСББ
Зважаючи на це, ОСОБА_1 просить суд:
- визнати незаконними дії відповідача щодо нарахування позивачу плати за послуги з управління та утримання багатоквартирного будинку після створення ОСББ та прийняття відповідних рішень співвласниками;
- визнати відсутність правових підстав для нарахування відповідної плати;
- зобов`язати відповідача припинити нарахування плати за відповідні послуги.

Аргументи відповідача.
Відповідач заперечив проти задоволення позовних вимог, посилаючись на таке:
1) Позивач не довів факту порушення його прав та порушення відповідачем норм чинного законодавства, а також обрав неправильний спосіб захисту; 
2) Позивач є неналежним, а спір у справі повинен вирішуватися в порядку господарського судочинства між ОСББ та ТОВ «Ідеал»;
3) Відповідач надає послуги у відповідності до вимог закону та підставно набув право на надання послуг з управління будинком за адресою: АДРЕСА_1 ;
4) Між сторонами існують договірні відносини на підставі індивідуального договору про надання послуг з управління №ПС2Г/29 від 10.08.2023, який зберігає свою чинність. Сам по собі факт створення ОСББ не призвів до припинення договору. При цьому позивач не заявляв позовних вимог спрямованих на припинення договірних відносин.
5) Позивач не довів наявність у нього права діяти від імені ОСББ, а тому надане ним листування не стосується змісту спірних правовідносин.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ.
У АДРЕСА_1 , у якому позивачу на праві власності належить квартира АДРЕСА_1 , що вбачається зі змісту Витягу з ДРРП №307250700 від 12.08.2022.
З 10.08.2023 ТОВ «Ідеал» здійснює управління багатоквартирним будинком за вказаною адресою згідно із Актами приймання-передачі будинку з балансу ТОВ «Укр-Євро-Сервіс» на позабалансовий рахунок ТОВ «Ідеал».
Відповідач надає позивачу послуги з управління та утримання будинків і споруд, прибудинкових території на підставі Договору №ПС2Г/29 від 10.08.2023 (надалі - Договір).
Згідно із пунктами 1.1, 1.3 Договору управитель надає споживачу послуги по управлінню житловим будинком і прибудинковою територією, а також надає послуги зі сприяння в забезпеченні якісного та своєчасного отримання споживачем послуг утримання, визначених договором, шляхом отримання від споживача оплати згідно з тарифом для постійних складових або відшкодуванню управителю вартості змінних складових та перерахування отриманих коштів управителем послуг. Споживач приймає надані послуги та своєчасно їх оплачує відповідно до діючих тарифів та умов договору. Управитель виступає виконавцем послуг з утримання будинків, споруд і прибудинкових територій та управителем будинку і має право на винагороду. Послуга з управління та обслуговування полягає у забезпеченні виконавцем належних умов і задоволення господарсько-побутових потреб співвласника будинку шляхом утримання спільних територій в належному стані.
Пунктом 2.1 Договору передбачено, що розрахунковим періодом є календарний місяць. Управляюча компанія у термін до 10 числа місяця, наступного за розрахунковим, надає на вимогу споживача кожній квартирі в будинку рахунок зі сплати послуг, а споживач зобов`язаний сплатити рахунок в термін до 25 числа місця, наступного за розрахунковим
Згідно із пунктами 8.1, 8.2, 9.12 Договору договір набуває чинності з дня його підписання сторонами та діє протягом одного року з дня укладення. У разі якщо за 30 календарних днів до закінчення дії договору управитель або споживач не заявили у письмовій формі про необхідність його перегляду, дія договору продовжується на той же строк на тих же умовах. Цей договір може бути розірваний достроково з ініціативи споживача, письмово попередивши про це управителя за 30 календарних днів. Даний договір може бути достроково розірваний в односторонньому порядку стороною в разі системного порушення умов договору іншою стороною. Таке розірвання відбувається шляхом письмового повідомлення винної сторони за 30 днів до дати розірвання договору з обґрунтуванням причин.
Для забезпечення надання послуг за Договором відповідач уклав ряд договорів, а саме № НОМЕР_1 від 17.01.2024 з ЛМКП «Львіводоканал», №7268Р-о від 15.01.2025 з ЛМКП «Львівтеплоенерго», №01-11/24 від 01.11.2024 з ФОП ОСОБА_2 , №2469 від 20.09.2023 з ТОВ «Санком-Львів».
03.08.2025 співвласниками будинку за адресою: АДРЕСА_1 , проведено установчі збори, про що свідчить відповідний протокол від 07.09.2025. За їх результатами прийнято, серед іншого, рішення про створення ОСББ «Трускавецька 2В/2Г», затвердження його статуту, зміну управляючої компанії на ОСББ та уповноваження голови зборів Дембіцького П.І. на подання документів для державної реєстрації створення ОСББ.
09.09.2025 до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено відомості про реєстрацію ОСББ «Трускавецька 2В/2Г», що підтверджується відповідною випискою.
16.09.2025 ОСББ «Трускавецька 2В/2Г» надіслало відповідачу лист №1 від 15.09.2025, у якому поінформувало останнього про створення ОСББ та прийняття рішення про перехід на утримання будинку шляхом самозабезпечення з 01.10.2025. Крім того, ОСББ просило надати документи, згідно із якими ТОВ «Ідеал» надавало послуги з управління та виставляло рахунки на оплату.
У відповідь відповідач своїм листом №14/Т від 07.10.2025 повідомив, що надасть інформацію лише у разі погашення мешканцями будинку заборгованості за надані послуги та за умови надання документів, які підтверджують створення і реєстрацію ОСББ та повноваження особи, яка звертається від імені ОСББ.
17.10.2025 ОСББ «Трускавецька 2В/2Г» надіслало відповідачу лист №2 від 17.10.2025, у якому вказало на незаконність вимог відповідача. Згідно із доводами ОСББ відповідач в силу закону зобов`язаний передати документи щодо будинку і наданих послуг, а питання заборгованості мешканців повинно вирішуватися у площині окремих цивільно-правових відносин між відповідачем та конкретним мешканцем.
Відповідний лист відповідач отримав 23.10.2025, проте не надав на нього відповіді.
23.11.2025 відбулися загальні збори ОСББ «Трускавецька 2В/2Г», результатами яких оформлені протоколом від 05.12.2025. На загальних зборах було прийнято ряд рішень, а саме про (1) перехід ОСББ на самоуправління та самозабезпечення; (2) відмову від послуг ТОВ «Ідеал» та доручення голові правління ОСББ «Трускавецька 2В/2Г» розірвати від імені співвласників договори з ТОВ «Ідеал» зі співвласниками про надання послуг з управління; (3) укладення договорів з ПрАТ «Львівобленерго», ЛМКП «Львівтеплоенерго», ЛМКП «Львіводоканал».
ОСББ «Трускавецька 2В/2Г» поінформувало відповідача про прийняті на загальних зборах рішення та надіслало йому про це відповідного листа, який не було отримано ТОВ «Ідеал». Відповідний лист повернувся відправникові у зв`язку із закінченням терміну зберігання.
З матеріалів справи вбачається, що після реєстрації ОСББ «Трускавецька 2В/2Г» на початку вересня 2025 року, відповідач продовжує виставляти позивачу рахунки за Договором на оплату послуг з утримання будинку, водопостачання і водовідведення, теплового навантаження і загального електропостачання за період з жовтня по грудень 2025 року, а також за січень 2026 року.

ОЦІНКА СУДУ.
Частиною 1 статті 15, частина 1 статті 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина 1, 3 статті 13 ЦПК України).
Надаючи оцінку предмету та підставам заявленого позову, а також наданим доказам, враховуючи доводи і заперечення сторін, суд зазначає, що для правильного вирішення спору слід встановити наявність або відсутність підстав для виставлення відповідачем позивачу рахунків на оплату після створення і реєстрації ОСББ «Трускавецька 2В/2Г».
Згідно зі статтею 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком.
Управитель багатоквартирного будинку - фізична особа-підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (стаття 1 Закону №2189-VIII).
Статтею 18 Закону №2189-VIII встановлено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
З матеріалів справи вбачається, що з 10.08.2023 відповідач став управителем багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , де позивачу на праві власності належить квартира АДРЕСА_1 . Відповідні функції перейшли до нього відповідно до Актів приймання-передачі будинку з балансу ТОВ «Укр-Євро-Сервіс» на позабалансовий рахунок ТОВ «Ідеал».
Зважаючи на перехід будинку в управління відповідача у серпні 2023 року, між ним (управитель) та позивачем (споживач) було укладено Договір про надання послуги з управління та утримання будинків і споруд, прибудинкових території за адресою: АДРЕСА_1 .
Слід зазначити, що відповідно до частини 1 статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (надалі - Закон №417-VIII) управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Частиною 1 статті 10 Закону №417-VIII передбачено, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею.
Згідно з частиною 5 статті 11 Закону №417-VIII якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.
Суд констатує, що позивач не надав жодних доказів того, що з моменту переходу до відповідача будинку в управління (10.08.2023) та до моменту створення у багатоквартирному будинку ОСББ (початок вересня 2025 року), співвласниками проводилася загальні збори у порядку передбаченому Законом №417-VIII, на яких вирішувалося питання про укладення із відповідачем договору управління будинком на умовах, затверджених зборами співвласників.
Наявний у матеріалах справи договір про надання послуг з управління будинком є індивідуальним, позаяк укладений тільки між ТОВ «Ідеал» та ОСОБА_1 . При цьому його зміст свідчить про те, що він укладався особисто позивачем для опосередкування договірних відносин між ним та відповідачем. ОСОБА_1 не укладав його від імені усіх співвласників за результатами проведення зборів співвласників, якими позивача було уповноважено на вчинення таких дій. Докази протилежного у матеріалах справи відсутні.
З урахуванням викладеного, суд вважає, що Договір, на підставі якого відповідач виставляє позивачу рахунки на оплату, не охоплюється поняттям договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком у розумінні статті 11 Закону №417-VIII. 
Відповідний Договір укладено строком на один рік з дня укладення з можливістю автоматичного продовження строку його дії на тих самих умовах і на той самий строк, якщо за 30 календарних днів до закінчення дії договору одна із сторін не заявить у письмовій формі про необхідність його перегляду.
Суд зазначає, що позивач не надав суду належних та допустимих доказів, які б підтверджували факт припинення договірних відносин між сторонами. Зокрема, він не подав до суду доказів того, що за 30 календарних днів до закінчення дії Договору звертався до відповідача із листом про те, що не бажає продовжувати договірні відносини. Крім того, він не довів у встановленому процесуальним законом порядку факту розірвання Договору.
Згідно із частинами 1, 2 статті 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
У матеріалах справи відсутні докази того, що сторони розірвали Договір за взаємною згодою або що такий Договір розірвано за рішенням суду за позовом однієї зі сторін.
Разом із відповіддю на відзив позивач надав суду скріншот з електронної поштової служби «Gmail» про надіслання на електронну пошту « ІНФОРМАЦІЯ_1 », яка вказана відповідачем у відзиві як засіб зв`язку із ним, заяви про розірвання Договору з 01.10.2025 у зв`язку з невиконанням відповідачем своїх зобов`язань, а також через неправильне використання коштів, які були оплачені за послуги управління будинком.
Надаючи оцінку відповідному доказу, суд зазначає, що згідно із частиною 3 статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Зі змісту Договору прослідковується, що сторони погодили право на односторонню відмову від договору. Так, у пункті 9.12 встановлено, що договір може бути достроково розірваний в односторонньому порядку стороною в разі системного порушення умов договору іншою стороною. Таке розірвання відбувається шляхом письмового повідомлення винної сторони за 30 днів до дати розірвання договору з обґрунтуванням причин.
Оскільки відповідач у даній справі наполягає на тому, що договірні відносини сторін не припинялися, надання позивачем самого лише листа про дострокове розірвання договору без доказів системного порушення відповідачем умов договору не може підтверджувати факт розірвання Договору в односторонньому порядку. Відтак, доводи позивача про дострокове розірвання договірних відносин відхиляються судом.
Усе викладене вище вказує на те, що станом на дату постановлення цього рішення зобов`язальні відносини сторін на підставі Договору продовжують існувати. Відтак, відповідач цілком правомірно та підставно виставляє позивачу рахунки на оплату за Договором.
При формулюванні відповідних висновків суд враховує ту обставину, що у серпні 2025 року співвласники багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , прийняли рішення про створення ОСББ та зміну управляючої компанії на ОСББ, а на початку вересня 2025 року ними було зареєстровано ОСББ «Трускавецька 2В/2Г».
З цього приводу суд звертає увагу на таке.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (надалі - Закон №2866-III) об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Статтею 12 Закону №2866-III визначено, що управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання.
До виключної компетенції загальних зборів об`єднання відноситься обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації (стаття 10 Закону №2866-III).
Відповідно до частин 1, 5 статті 22 Закону №2866-III для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, об`єднання за рішенням загальних зборів має право, зокрема, задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення, визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори. Договори з управителем укладаються об`єднанням відповідно до закону.
Таким чином, загальні збори ОСББ уповноважені на прийняття рішень про зміну управителя, у т.ч. шляхом переходу на самозабезпечення.
У даній справі рішення про зміну управителя на ОСББ було прийнято на установчих зборах співвласників 03.08.2025, що вбачається зі змісту протоколу від 07.09.2025. Крім того, на загальних зборах ОСББ «Трускавецька 2В/2Г» 23.11.2025 повторно було прийнято рішення про перехід ОСББ на самоуправління і самозабезпечення та відмову від послуг ТОВ «Ідеал».
Разом з тим, вказані обставини жодним чином не свідчать про те, що договірні відносини сторін, які виникли та продовжують існувати на підставі індивідуального Договору, автоматично припинилися, адже чинне законодавство не відносить до підстав припинення індивідуального договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком прийняття ОСББ рішення про зміну форми управління.
У випадку, якщо на загальних зборах ОСББ прийнято рішення про зміну форми управління шляхом переходу на самозабезпечення, питання доцільності продовження договірних відносин, які існують на підставі індивідуального договору, повинні вирішуватися безпосередньо між споживачем та управителем, тобто між позивачем та відповідачем (зокрема, шляхом переговорів для розірвання договору за взаємною згодою або шляхом застосування порядку припинення договірних відносин, передбаченого пунктом 8.1 Договору).
Що стосується доручення голові правління ОСББ «Трускавецька 2В/2Г» розірвати від імені співвласників договори з ТОВ «Ідеал» про надання послуг з управління, про яке ідеться у протоколі загальних зборів від 05.12.2025, то за своєю правовою природою рішення загальних зборів учасників (акціонерів, членів) та інших органів юридичної особи не є правочинами в розумінні статті 202 ЦК України (правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2024 у справі №916/379/23).
Зважаючи на це, надане у рішенні ОСББ «Трускавецька 2В/2Г» «доручення» не може вважатися ні договором доручення, ні довіреністю на вчинення дій від імені та в інтересах позивача, а отже не може призводити до жодних правових наслідків у межах договірних відносин позивача та відповідача.
При цьому суд враховує, що зі змісту протоколу загальних зборів від 05.12.2025 не вбачається, що у ньому брав участь позивач та, відповідно, голосував за те, щоб «доручити» голові правління ОСББ «Трускавецька 2В/2Г» розірвати від його імені Договір з ТОВ «Ідеал».
Враховуючи все викладене вище, суд доходить висновку, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити у повному обсязі.

СУДОВІ ВИТРАТИ.
У відповідності до частини 1 статті 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Згідно із частиною 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Зважаючи на відмову у задоволенні позовних вимог, судовий збір за подання позову покладається на позивача.
Керуючись статтями 2, 10, 12, 141, 247, 258, 259, 263-265, 274-279, 280-282 ЦПК України, суд -
у х в а л и в:

в задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення може бути оскаржене до Львівського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. У разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, у такому разі суд підписує рішення без його проголошення.
Повне судове рішення складено 02 квітня 2026 року, що є датою його ухвалення за відсутності учасників справи, як це передбачено ч.5 ст.268 ЦПК України.

Головуючий        Борачок М.В.