ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ 
8-й під`їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022 
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41 
_______________________________________________________________________

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" березня 2026 р.	м. Харків	Справа № 922/3204/25	

Господарський суд Харківської області у складі:
судді Новікової Н. А.
за участю секретаря судового засідання Базаки А. А.

розглянувши в порядку загального позовного провадження матеріали справи за позовом Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, буд. 7, код ЄДРПОУ 04059243)
до Фізичної особи-підприємця Джафарова Мехді Мірджафар-огли ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 )
про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 3 532 186,39 грн.

за участю представників учасників справи:
позивача - Жилка С. Є.,
відповідача - Кравченка С. М., -
ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (позивач по справі) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом (вх. № 3204/25 від 04.09.2025) до Фізичної особи ОСОБА_1 (відповідач по справі) про стягнення з відповідача на користь позивача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 3 532 186,39 грн. за використання земельної ділянки по АДРЕСА_2 з кадастровим номером 6310137500:05:031:0023 за період з 15.06.2020 по 31.12.2021. Також, позивач просить стягнути з відповідача судові витрати зі сплати судового збору у сумі 52 982,79 грн.
В обґрунтування заявленого позову посилається на те, що: відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 29.08.2025 № 441544029 за адресою: АДРЕСА_2 о право власності на незавершені будівництвом нежитлові будівлі: кафе літ. «»А-2» - 45%, кафе літ.»Б-1» - 30%, кафе літ. «В-1» - 26%, котельня літ. «Г-1» - 26% зареєстровано - з 02.07.2018 по 10.07.2018 за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на підставі реєстрації права власності на нерухоме майно від 24.04.2007 № 14355623; з 11.07.2018 по 14.06.2020 за ТОВ «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ» (код ЄДРПОУ: 37188412) на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 02.07.2018 № 129439506; з 15.06.2020 по теперішній час за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на підставі договору купівлі-продажу від 15.06.2020 №2177; право користування земельною ділянкою загальною площею 0,4225 га (кадастровий номер 6310137500:05:031:0023) по АДРЕСА_2 на підставі вищевказаного договору оренди землі від 25.01.2005, зареєстрованого 04.03.2005 за № 7556/05 до ОСОБА_1 не перейшло, оскільки документальна заміна сторони по договору оренди землі від 25.01.2005, зареєстрованим 04.03.2005 за № 7556/05., та реєстрація права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 6310137500:05:031:0023 за ТОВ «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ» не відбулась; ОСОБА_1 , з дати набуття права власності на нерухоме майно по теперішній час використовує земельну ділянку з кадастровим номером 6310137500:05:031:0023, площею 0,4225 га по АДРЕСА_2 , без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України; ОСОБА_1 у період з 15.06.2020 по 31.12.2021 не сплачував у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою по АДРЕСА_2 , внаслідок чого зберіг за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 3 532 186,39 грн.; розрахунок розміру безпідставно збережених Джафаровим Мехді Мірджафар-огли коштів у розмірі орендної плати здійснювався Харківською міською радою на підставі витягу від 06.07.2020 3587/176-20 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:05:031:0023, площею 0,4225 га по вул. Гвардійців-Широнінців (територія парку Перемоги) у м. Харкові; оскільки відповідно до листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 27.08.2025 № 18395/5/20-40-24-05-06 Джафаров Мехді Мірджафар-огли не сплачує земельний податок або орендну плату за користування земельною ділянкою, сума безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки у період з 15.06.2020 по 31.12.2021 становить 3 532 186,39 грн.
05.09.2025 позивач надав до Господарського суду Харківської області заяву про виправлення технічних описок у тексті позовної заяви (вх. № 20366/25), в якій зазначає про те, що при ознайомленні в системі «Електронний суд» з текстом позовної заяви було встановлено, що останній містить численні технічні описки та враховуючи, що станом на 05 вересня 2025 року судом не приймалось рішення на стадії вирішення питання про відкриття провадження у справі № 922/3204/25, Харківська міська рада направляє позовну заяву з виправленими технічними описками. При цьому, Харківська міська рада повідомляє, що технічні описки не стосуються предмета та підстав позову та зазначає, що предмет та підстави позову не змінювались.
Ухвалою суду від 08.09.2025 року позовну заяву Харківської міської ради (вх. № 3204/25 від 04.09.2025) залишено без руху; встановлено позивачу для усунення недоліків позовної заяви 10-денний строк з дня вручення ухвали для подання до Господарського суду Харківської області: доказів направлення відповідачу копії позовної заяви з доданими до неї документами; документів, які підтверджують сплату судового збору в розмірі 52 982,80 грн.; належних документальних доказів використання земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:05:031:0023 відповідачем як суб`єктом підприємницької діяльності у господарській діяльності; уточнення позивачем суб`єктного складу учасників справи, а саме відповідача в цій справі; належним чином оформленого окремого обґрунтованого розрахунку суми позовних вимог, що стягується.
На адресу Господарського суду Харківської області 22.09.2025 до суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків (вх. № 21786/25), з якої вбачається, що позивач усунув недоліки, що були підставою для постановлення ухвали суду від 08.09.2025.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 29.09.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 922/3204/25; вирішено справу № 922/3204/25 розглядати за правилами загального позовного провадження; почато підготовче провадження і призначено підготовче засідання на 29.10.2025; встановлено відповідачу п`ятнадцятиденний строк з дня вручення ухвали для подання відзиву на позовну заяву, у зазначений строк відповідач має надіслати суду відзив, який повинен відповідати вимогам статті 165 ГПК України, і всі письмові та електронні докази, висновки експертів і заяви свідків, що підтверджують заперечення проти позову, копію відзиву та доданих до нього документів відповідач має надіслати (надати) іншим учасникам справи одночасно із надсиланням (наданням) відзиву до суду та докази надіслання надати суду разом із відзивом на позов; позивачу, згідно ст. 166 ГПК України, встановлено строк 5 днів на подання до суду відповіді на відзив з дня його отримання; відповідачу, згідно ст. 167 ГПК України, встановлено строк 5 днів на подання до суду заперечень на відповідь на відзив, з дня його отримання; суд зауважив, що учасники справи (їх представники) мають право доступу до матеріалів даної справи в електронному вигляді в системі Електронний суд після реєстрації своїх офіційних електронних адрес в Єдиній судовій інформаційно-телекомунікаційній системі; суд роз`яснив учасникам справи положення статті 202 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи (заяви) по суті, крім випадків, визначених цією статтею; суд також повідомив відповідача (Фізичну особу-підприємця Джафарова Мехді Мірджафар-огли) про можливість зареєструвати свій електронний кабінет в підсистемі «Електронний суд» ЄСІТС та про можливість ознайомлення з матеріалами справи через ЄСІТС або її окрему підсистему (модуль), що забезпечує обмін документами.
Ухвала суду про відкриття провадження у справі від 29.09.2025 отримано позивачем та його представником 30.09.2025, що підтверджується довідками про доставку електронного листа в електронний кабінет ЄСІТС відповідних осіб. Ухвала суду про відкриття провадження у справі від 29.09.2025, направлена на адресу відповідача, зазначену в ЄДРЮО, ФОП та ГФ, повернулась на адресу господарського суду з довідкою відділення пошти про те, що адресат відсутній за вказаною адресою.
Призначене на 29.10.2025 судове засідання не відбулось в зв`язку з відпусткою судді, в зв`язку із чим ухвалою Господарського суду Харківської області від 20.10.2025 призначено судове засідання по справі на 05.11.2025. Ухвала суду про призначення судового засідання на 05.11.2025, направлена на адресу відповідача, зазначену в ЄДРЮО, ФОП та ГФ, повернулась на адресу господарського суду з довідкою відділення пошти про те, що адресат відсутній за вказаною адресою.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 05.11.2025 відкладено підготовче судове засідання у справі на 19.11.2025. Ухвалу суду отримано представниками позивача та відповідача, що підтверджується довідками про доставку електронних листів в електронний кабінет відповідних осіб.
17.11.2025 (вх. № 26646/25) на адресу Господарського суду Харківської області надійшов відзив на позовну заяву Фізичної особи-підприємця Джафарова Мехді Мірджафар-огли, в якому останній в задоволенні позову просить суд відмовити.
В обґрунтування відзиву посилається на те, що: на підставі рішення Харківської міської ради від 24.12.2003 № 269/03 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів», рішення Харківської міської ради від 28.04.2004 № 47/04 «Про внесення змін до рішень сесій Харківської міської ради» та рішення Харківської міської ради від 04.11.2004 № 187/04 «Про внесення змін до рішень сесій Харківської міської ради» між Харківською міською радою та Ярковою Наталею Петрівною 25.01.2005 укладено договір оренди землі, зареєстрований 04.03.2005 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) за № 7556/05 Договір; відповідно до умов вищезазначеного Договору, Ярковій Наталі Петрівні передано в оренду земельну ділянку по АДРЕСА_2 загальною площею 0,4225 га (кадастровий номер 6310137500:05:031:0023), несільськогосподарського призначення – землі житлової та громадської забудови для будівництва кафе з літнім майданчиком та для експлуатації об`єкту строком на період будівництва до 31.12.2006, на період експлуатації до 31.12.2053; станом на 15 листопада 2025 р. Договір є чинним, орендар ОСОБА_2 за вказаний у позовної заяві період з 15.06.2020 по 31.12.2021 р. сплатила орендну плату; дійсно, за фізичною особою Джафаровим М. М. о. зареєстровано за адресою: АДРЕСА_2 о право власності на незавершені будівництвом нежитлові будівлі: кафе літ. «»А-2» - 45%, кафе літ.»Б-1» - 30%, кафе літ. «В-1» - 26%, котельня літ. «Г-1» - 26%, але в наявності вищевказані незавершені будівництвом нежитлові будівлі відсутні, будівництво не було завершено, та не використовувались для комерційної діяльності; доказів використання земельної ділянки Джафаровим М. М. о. не надано, в позовної заяві не вказано, яке відношення має ресторан « ІНФОРМАЦІЯ_1 », право власності на котрий зареєстроване у 2014 р. до право власності на незавершені будівництвом нежитлові будівлі: кафе літ. «»А-2» - 45%, кафе літ.»Б-1» - 30%, кафе літ. «В-1» - 26%, котельня літ. «Г-1» - 26% зареєстровані у 2020 р., оскільки Джафаров М. М. о. не використовував незавершені будівництвом нежитлові будівлі у комерційної діяльністі; наполягає, що орендатор ОСОБА_2 за вказаний у позові період сплатила орендну плату, яка вказана у договорі, зміни до якого повинні бути укладені у додатковій угоді, доказів укладання додаткових угод щодо змін розрахунку орендної плати до договору оренди землі до позовної заяви не надавалось, ОСОБА_2 сплачувала саме ту суму, що вказана у договорі.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 відкладено підготовче судове засідання у справі на 26.11.2025.
25.11.2025 (вх. № 27363/25) на адресу Господарського суду Харківської області надійшла відповідь на відзив Харківської міської ради, в якій остання просила суд позов задовольнити повністю.
В обґрунтування відповіді на відзив позивач посилається на те, що: земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі; фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 ЦК України; із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано; при цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими; відсутність договору оренди не вказує на те, що відповідач не зобов`язаний сплачувати кошти за користування земельною ділянкою, адже у зв`язку із набуттям права власності на нежитлові приміщення (нерухоме майно), що розташоване на земельній ділянці, у нього автоматично виник обов`язок належним чином вносити плату за користування цією земельною ділянкою, враховуючи презумпцію оплатності використання земельних ділянок в України, тобто, нормами чинного законодавства саме на власника нерухомого майна покладено обов`язок сплати коштів за користування земельною ділянкою комунальної форми власності, на якій воно розміщене; вказує на те, що Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив відповідну правову позицію - у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 ЦК України (пункт 27 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19, пункт 7.10 постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20).
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 26.11.2025 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів до 27.12.2025 та відкладено підготовче судове засідання у справі на 10.12.2025.
Протокольною ухвалою суду від 10.12.2025 відкладено підготовче судове засідання на 22.12.2025.
22.12.2025 (вх. № 29930/25) на адресу Господарського суду Харківської області надійшло клопотання Фізичної особи-підприємця Джафарова Мехді Мірджафар-огли про долучення доказів.
Протокольною ухвалою суду від 22.12.2025 суд: задовольнив клопотання представника відповідача про долучення доказів до матеріалів справи (вх. № 29930/25 від 22.12.2025); надав час представнику позивача для ознайомлення та подання додаткових пояснень з окремого питання щодо долучених відповідачем доказів; також суд зауважив, що строк підготовчого провадження в межах даної конкретної справи є нерозумним, у зв`язку із чим суд, для забезпечення прав учасників судового процесу, з метою реалізації їх прав в підготовчому провадженні, для забезпечення доступу до суду, враховуючи необхідність надання до суду додаткових пояснень з окремого питання представником позивача, відклав підготовче засідання на 14.01.2026.
Протокольною ухвалою суду від 14.01.2026 суд з огляду на те, що справа є сформованою, учасникам справи забезпечено реалізацію їх прав і обов`язків в межах підготовчого провадження, мета підготовчого провадження виконана судом, закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 28.01.2026.
28.01.2026 (вх. № 2262/26) на адресу Господарського суду Харківської області надійшло клопотання Харківської міської ради про поновлення строку та долучення доказів до матеріалів справи листа ГУ ДПС у Харківській області від 27.08.2025 року № 18440/5/20-40 24-05-10.
Протокольною ухвалою суду від 28.01.2006 суд: залишив клопотання позивача про поновлення строку та долучення доказів до матеріалів справи (вх. № 2262/26 від 28.01.2026) без розгляду; відкрив розгляд справи по суті; оголосив перерву в судовому засідання для подання позивачем та відповідачем додаткових поясненень з окремого питання щодо чинності договору оренди земельної ділянки із ФОП Ярковою Н.П. до 18.02.2026.
16.02.2026 (вх. № 3764/26) на адресу Господарського суду Харківської області надійшли додаткові пояснення відповідача, в яких також заявлено клопотання представника Фізичної особи-підприємця Джафарова Мехді Мірджафар-огли про поновлення строку для подання клопотання про призначення судової будівельної експертизи та клопотання про призначення судової будівельної експертизи, в якому останній просить суд призначити у судовій справі № 922/3204/25 за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 (відповідач по справі) про стягнення з відповідача на користь позивача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 3 532 186,39 грн. за використання земельної ділянки по вул. Гвардійців-Широнінців (територія парку Перемоги) у м. Харкові з кадастровим номером 6310137500:05:031:0023 за період з 15.06.2020 по 31.12.202 судову будівельну експертизу, у якої на вирішення поставити наступні запитання: 1. Які будівлі та споруди розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 6310137500:05:031:0023 станом на дату проведення експертизи. Який відсоток їх готовності та їх функціональне призначення? В якому році будівлі та споруди були зведені (введені в експлуатацію)? 2. Чи наявні станом на дату проведення експертизи на земельній ділянці з кадастровим номером 6310137500:05:031:0023 об`єкти незавершеного будівництва, а саме будівля літ. А2-45%, літ. Б1- 30%, літ. В1 – 26%, літ. Г1- 26% ? Чи існували вони станом на 15.06.2020 р.? Проведення судової будівельної експертизи доручити експертам Національного наукового центру «Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса» (м. Харків, вул. Золочівська, 8а).
18.02.2026 (вх. № 4089/26) на адресу Господарського суду Харківської області надійшли додаткові пояснення Харківської міської ради, в яких остання просила суд визнати поважним причини неподання до суду інформації з Державного реєстру речових правна нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 30.08.2025 № 441571434, і поновити строк на його подання, та долучити до матеріалів справи № 922/3204/25.
Протокольною ухвалою суду від 18.02.2026 суд: долучив до матеріалів справи додаткові пояснення відповідача (вх. № 3764/26 від 16.02.2026); долучив до матеріалів справи додаткові пояснень позивача (вх. № 4089/26 від 18.02.2026).
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 18.02.2026 клопотання представника Фізичної особи-підприємця Джафарова Мехді Мірджафар-огли про поновлення строку для подання клопотання про призначення судової будівельної експертизи та клопотання про призначення судової будівельної експертизи, подане разом з додатковими поясненнями (вх. № 3764/26 від 16.02.2026), залишено без розгляду.
В судовому засіданні 18.02.2026 суд оголосив перерву в розгляді справи по суті до 25.02.2026 для надання часу позивачу та відповідачу для подання додаткових пояснень з окремого питання.
23.02.2026 (вх. № 4476/26) на адресу Господарського суду Харківської області надійшли додаткові пояснення з окремого питання Фізичної особи-підприємця Джафарова Мехді Мірджафар-огли.
Призначене на 25.02.2026 судове засідання не відбулось у зв`язку із перебуванням судді Новікової Н. А. у відрядженні - ухвалою суду від 23.02.2026 призначено судове засідання у справі на 11.03.2026.
Призначене на 11.03.2026 судове засідання не відбулось у зв`язку із перебуванням судді Новікової Н. А. у відрядженні - ухвалою суду від 09.03.2026 призначено судове засідання у справі на 18.03.2026.
В призначеному 18.03.2026 судовому засіданні суд за участю представника позивача та відповідача продовжив розгляд справи по суті. Представник позивача підтримав заявлений позов з підстав, наведених у письмових заявах по суті спору. Представник відповідача проти позову заперечував з мотивів, наведених у письмових заявах по суті спору. Після судових дебатів суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та повідомив, що рішення буде проголошено в цьому судовому засіданні - після перерви суд проголосив скорочене судове рішення.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги позивача, об`єктивно оцінивши надані суду документальні докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.
Харківською міською радою на підставі ч. 2 ст. 83 Земельного кодексу України проведено комплекс перевірочних заходів з питань використання та охорони земель територіальної громади міста Харкова, додержання вимог земельного законодавства щодо земельної ділянки по вул. Гвардійців-Широнінців (територія парку Перемоги) у м. Харкові.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 29.08.2025 № 441544029 за адресою: АДРЕСА_2 о право власності на незавершені будівництвом нежитлові будівлі: кафе літ. «»А-2» - 45%, кафе літ.»Б-1» - 30%, кафе літ. «В-1» - 26%, котельня літ. «Г-1» - 26% зареєстровано - з 02.07.2018 по 10.07.2018 за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на підставі реєстрації права власності на нерухоме майно від 24.04.2007 № 14355623; з 11.07.2018 по 14.06.2020 за ТОВ «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ» (код ЄДРПОУ: 37188412) на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 02.07.2018 № 129439506; з 15.06.2020 по теперішній час за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на підставі договору купівлі-продажу від 15.06.2020 №2177.
Так, на підставі рішення Харківської міської ради від 24.12.2003 № 269/03 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів», рішення Харківської міської ради від 28.04.2004 № 47/04 «Про внесення змін до рішень сесій Харківської міської ради» та рішення Харківської міської ради від 04.11.2004 № 187/04 «Про внесення змін до рішень сесій Харківської міської ради» між Харківською міською радою та ОСОБА_2 25.01.2005 укладено договір оренди землі, зареєстрований 04.03.2005 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) за № 7556/05.
Відповідно до умов вказаного Договору, Ярковій Наталі Петрівні передано в оренду земельну ділянку по АДРЕСА_2 загальною площею 0,4225 га (кадастровий номер 6310137500:05:031:0023), несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови для будівництва кафе з літнім майданчиком та для експлуатації об`єкту строком на період будівництва до 31.12.2006, на період експлуатації до 31.12.2053.
11.07.2018 право власності на незавершені будівництвом нежитлові будівлі по АДРЕСА_2 перейшло від ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ» на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, серія та номер: 129439506, виданий 02.07.2018; іпотечного договору, серія та номер: 3-32/07-ФО, виданого 26.04.2007; договору про внесення змін, серія та номер: 4, виданий 21.04.2011; договору про зміни, серія та номер: 2, виданий 12.02.2018; свідоцтва, серія та номер: 471, виданого 10.05.2018; договору відступлення права за договором іпотеки, серія та номер: 1499, виданого 15.12.2016; договору про внесення змін, серія та номер: 3, виданого 08.02.2010; договору про зміни, серія та номер: 1, виданого 08.06.2007.
15.06.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ» (продавець) та ОСОБА_1 укладено договорів купівлі-продажу №2177, відповідно до якого ОСОБА_1 прийняв у власність від Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ» незавершені будівництвом нежитлові будівлі: кафе літ. «»А-2» - 45%, кафе літ.»Б-1» - 30%, кафе літ. «В-1» - 26%, котельня літ. «Г-1» - 26%, які знаходяться по вул. Гвардійців-Широнінців.
Право власності на вказані нежитлові приміщення з 15.06.2020 по теперішній час зареєстровані за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на підставі договору купівлі-продажу від 15.06.2020 № 2177.
Позвича стверджує, що право користування земельною ділянкою загальною площею 0,4225 га (кадастровий номер 6310137500:05:031:0023) по АДРЕСА_2 на підставі вищевказаного договору оренди землі від 25.01.2005, зареєстрованого 04.03.2005 за № 7556/05 до ОСОБА_1 не перейшло, отже ОСОБА_1 з дати набуття права власності на нерухоме майно по теперішній час використовує земельну ділянку з кадастровим номером 6310137500:05:031:0023, площею 0,4225 га по АДРЕСА_2 , без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України, внаслідок чого відповідач зберіг за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 3 532 186,39 грн., які на підставі ст. 1212 ЦК України просить стягнути на користь позивача як безпідставно збережені. Заперечуючи проти позову відповідач наполягає на тому, що укладений договір оренди землі, укладений між між Харківською міською радою та ОСОБА_2 25.01.2005, є чинним, право оренди до ОСОБА_1 не перейшло, осмкільки попередній власник Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ» не зареєстрував за собою право користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137500:05:031:0023, площею 0,4225 га по вул. Гвардійців-Широнінців (територія парку Перемоги) у м. Харків.
Зазначене стало підставою для звернення позивача до господарського суду з даним позовом.
Надаючи правову кваліфікацію фактичним обставинам та спірним правовідносинам суд виходить з наступного.
Предметом спору в цій справі є вимога позивача про стягнення з відповідача коштів за використання земельної ділянки, що перебуває у комунальній власності, у зв`язку із відсутністю договору оренди, внаслідок чого позивач не отримав дохід у вигляді орендної плати. Підставою позову є нормативне посилання на статті 1212-1214 ЦК України.
Отже, з огляду на заявлені позивачем предмет та підстави позову між сторонами у цій справі виникли спірні правовідносини щодо стягнення безпідставно набутих грошових коштів.
Відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права, врегульовані нормами, закріпленими у главі 83 ЦК України.
Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.
Передбачений інститутом кондикції вид позадоговірних зобов`язань виникає за таких умов: 1) набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи; 2) відсутність для цього правових підстав або якщо вони відпали.
Отже предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права (подібні висновки Великої Палати Верховного Суду викладені у постановах від 20.11.2018 у справі №922/3412/17 (провадження № 12-182гс18) та від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17 (провадження № 14-32цс19).
Відповідно до частини 1 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Аналіз положень статті 1212 ЦК України дає підстави для висновку, що ця стаття стосується позадоговірних зобов`язань з повернення безпідставно набутого, збереженого майна (кондикційні зобов`язання), що виникають за наявності одночасно таких умов: а) набуття або збереження майна; б) набуття або збереження за рахунок іншої особи; в) відсутність правової підстави для набуття або збереження майна (відсутність положень закону, адміністративного акта, правочину або інших підстав, передбачених статтею 11 ЦК України).
При цьому, відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином. Набуття чи збереження майна буде безпідставним не тільки за умови відсутності відповідної підстави з самого початку при набутті майна, а й тоді, коли первісно така підстава була, але у подальшому відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
Такі висновки щодо застосування положень глави 83 ЦК України та, зокрема статті 1212 ЦК України, є сталими у судовій практиці та викладені у численних постановах Верховного Суду, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.12.2021 у справі № 911/1101/21, від 06.06.2022 у справі № 903/142/21 та в інших.
Отже, основна умова частини 1 статті 1212 ЦК України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах, бо отримане однією зі сторін у зобов`язанні підлягає поверненню іншій стороні на цій підставі тільки за наявності ознаки безпідставності такого виконання.
Набуття однією зі сторін зобов`язання майна за рахунок іншої сторони в порядку виконання договірного зобов`язання не вважається безпідставним.
Тобто в разі, коли поведінка набувача, потерпілого, інших осіб або подія утворюють правову підставу для набуття (збереження) майна, положення статті 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі.
Для виникнення зобов`язання з безпідставного збагачення необхідна наявність наступних умов: 1) збільшення майна в однієї особи (вона набуває нові цінності, збільшує кількість та вартість належного їй майна або звертає майно, яке неминуче мало б вибути із її володіння); 2) втрата майна іншою особою, тобто збільшення або збереження майна в особи є наслідком втрати або недоотримання цього майна іншою особою; 3) причинний зв`язок між збільшенням майна в однієї особи i відповідною втратою майна іншою особою; 4) відсутність достатньої правової підстави для збільшення майна в однієї особи за рахунок іншої особи, тобто обов`язковою умовою є збільшення майна однієї сторони (набувачем), з одночасним зменшенням його в іншої сторони (потерпілого), а також відсутність правової підстави (юридичного факту) для збагачення (відповідний висновок викладено у постановах Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 916/2478/20, від 04.05.2022 у справі №903/359/21, від 05.10.2022 у справі № 904/4046/20).
Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідносин і їх юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином (постанови Верховного Суду від 06.02.2020 у справі № 910/13271/18, від 23.01.2020 у справі №910/3395/19, від 23.04.2019 у справі № 918/47/18, від 01.04.2019 у справі № 904/2444/18, від 16.09.2022 у справі № 913/703/20).
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 ЗК України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною 1 статті 93 і статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 ЗК України).
Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 ЗК України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Підпункт 14.1.147 пункту 14.1. статті 14 ПК України передбачає, що плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1. статті 14 Податкового кодексу України).
Згідно зі статтями 122-124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі".
Згідно з частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 922/207/15 і №922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 ЦК України.
Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі №925/230/17.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 922/2060/20 вказав, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно насамперед з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.
Як вбачається з матеріалів справи, зокрема, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 29.08.2025 № 441544029 за адресою: АДРЕСА_2 о право власності на незавершені будівництвом нежитлові будівлі: кафе літ. «»А-2» - 45%, кафе літ.»Б-1» - 30%, кафе літ. «В-1» - 26%, котельня літ. «Г-1» - 26% зареєстровано - з 02.07.2018 по 10.07.2018 за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на підставі реєстрації права власності на нерухоме майно від 24.04.2007 № 14355623; з 11.07.2018 по 14.06.2020 за ТОВ «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ» (код ЄДРПОУ: 37188412) на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 02.07.2018 № 129439506; з 15.06.2020 по теперішній час за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на підставі договору купівлі-продажу від 15.06.2020 № 2177.
Суд зазначає, що в силу частин 1, 2 статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
З аналізу наведених законодавчих норм вбачається, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки.
Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Після відчуження об`єкту нерухомості попередній власник не повинен сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої він вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості. При цьому, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 04.07.2019 у справі № 911/2244/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 23.05.2019 у справі № 922/109/18, від 18.04.2019 у справі № 913/210/18, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.04.2019 у справі №910/7197/18, від 07.11.2018 у справі 910/20774/17.
Відтак за загальним правилом, закріпленим у статті 120 ЗК України і частині 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду, набуває такі ж самі права на земельну ділянку, на яких вона належала попередньому власнику (землекористувачу) на час відчуження будівлі або споруди.
І цей висновок суду відповідає правовому висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 (пункт 8.20), відповідно до якого в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами.
Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, висновує Велика Палата Верховного Суду, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18).
Крім того, Велика Палата Верховного Суду доповнює, що у разі наявності в особи права власності на об`єкт нерухомості, недопустимим є створення перешкод для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки (постанова Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).
З урахуванням правової позиції Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.09.2021 року у справі № 922/3111/20, у розумінні положень частини 2 статті 120 ЗК України, частини 1 статті 377 ЦК України, частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» при виникненні в іншої особи права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Отже, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки. Однак, автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості відбувається за наявності таких умов: (1) на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки є чинним; (2) земельна ділянка призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, яка є предметом відчуження, та (3) є сформованою як об`єкт цивільних прав.
Таким чином, в силу положень частини 1 статті 377 ЦК України, частин 1, 2 статті 120 ЗК України, частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», має місце автоматичне набуття права оренди земельної ділянки за адресою: вул. Гвардійців-Широнінців (територія парка Перемоги) у м. Харкові загальною площею 0,4225 га за договором оренди землі від 25.01.2005, по-перше, від ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ», по-друге, від Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ» до ОСОБА_1 , при цьому зазначений договір припинився в частині оренди земельної ділянки її попереднім орендарем - з 11.07.2018 для ОСОБА_2 , з 15.06.2020 для Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ».
Тобто, при набутті ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно, право користування земельною ділянкою під цим майном у попередніх її власників ( ОСОБА_2 та Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ») припинилось автоматично, в силу закону, без необхідності додаткового оформлення факту припинення такого права будь-якими актами чи документами, отже договір оренди землі від 25.01.2005 у цьому випадку не припиняється, а має місце заміна сторони (орендаря) у зобов`язанні.
Таким чином суд констатує, що з моменту укладення 15.06.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ» (продавець) та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу № 2177 нерухомого майна на земельній ділянці з кадастровими номером 6310137500:05:031:0023, ОСОБА_1 став учасником орендних правовідносин автоматично (як і попередні власники об`єктів нерухомого майна), в силу прямої норми закону, а саме статті 120 ЗК України і частині 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» (Аналогічна правова позиція викладена в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 по справі № 922/3412/17), іншого матеріали справи не містять та позивачем суду не доведено.
За наведених обсатвин відповідач, в силу автоматичної заміни орендаря в силу статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України, із достатньою правовою підставою користується земельною ділянкою загальною площею 0,4225 га (кадастровий номер 6310137500:05:031:0023) по вул. Гвардійців-Широнінців (територія парка Перемоги) у м. Харкові, а саме, на підставі договору орнеди землі від 25.01.2005, зареєстрованого 04.03.2005 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) за № 7556/05.
Разом з тим, Харківська міська рада звертаючись до суду з позовом по даній справі, як на правову підставу своїх вимог посилається на положення статті 1212- 1214 Цивільного кодексу України, та обґрунтовуючи свої вимоги про стягнення 3 532 186,39 грн., зауважує, що ця сума є сумою несплаченої відповідачем орендної плати за використання земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, без укладення договору оренди, внаслідок чого Харківська міська рада позбавлена можливості отримати дохід у такому розмірі від здачі спірної земельної ділянки в оренду.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з частиною 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Статтею 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і, відповідно, ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачеві у захисті.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, необхідно виходити із його ефективності, а це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечувати поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Статтею 1212 ЦК України передбачено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Положення цієї глави застосовуються також до вимог про:
1) повернення виконаного за недійсним правочином;
2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння;
3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні;
4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.
Стаття 1212 ЦК України досить широко визначає підстави виникнення зобов`язань у зв`язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави.
Предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна (глава 83 ЦК України) є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
Суд зауважує, що єдиним та належним способом захисту прав у спірних правовідносинах є позовна вимога про стягнення з відповідача орендної плати за відповідним договром оренди, проте відповідна позовна вимога в межах даної справи позивачем не заявлена.
Таким чином, судом встановлено, що заявлені позивачем у цій справі позовні вимоги не відповідають належним та ефективним способам захисту, останні, відповідно, не підлягають і розгляду по суті, адже обрання неналежного способу захисту вже є самостійною та достатньою підставою для відмови у позові.
Даний висновок суду повністю узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постановах від 03.12.2020 у справі № 5017/1221/2012 та від 18.05.2022 у справі № 914/1191/20.
Відмовляючи у позові через неналежний спосіб захисту суд має утриматися від встановлення фактів та надання правових оцінок, які створять преюдицію для сторін конфлікту у разі звернення з іншим позовом (постанови Верховного Суду від 11.09.2025 у справі № 916/4532/24, від 13.06.2024 у справі №924/620/23 та від 07.02.2024 у справі № 925/1368/22).
Беручи до уваги, що в силу положень частини 1 статті 377 ЦК України, частин 1, 2 статті 120 ЗК України, частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», має місце автоматичне набуття права оренди земельної ділянки загальною площею 0,4225 га (кадастровий номер 6310137500:05:031:0023) по вул. Гвардійців-Широнінців (територія парка Перемоги) у м. Харкові ОСОБА_1 , а договір оренди землі від 25.01.2005 не припинився, а має місце заміна сторони (орендаря) у зобов`язанні, оскільки з моменту укладення 15.06.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «ЮР-АЛКОМ» та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу № 2177 нерухомого майна на земельній ділянці з кадастровими номером 6310137500:05:031:0023 ОСОБА_1 став учасником орендних правовідносин автоматично, тобто відповідач із достатньою правовою підставою користується земельною ділянкою, водночас позивачем заявлено вимогу про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 3 532 186,39 грн. на підставі ст. 1212 ЦК України, а отже заявлені позивачем у цій справі позовні вимоги не відповідають належним та ефективним способам захисту, суд дійшов до висновку про те, що позивачем обрано неналежний способу захисту прав, що є підставою для відмови в задоволенні заявленого позову.
Також суд при прийнятті рішення виходить з наступного.
Статтею 129 Конституції України унормовано, що до основних засад судочинства відносяться, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Відповідно до приписів статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Суд зазначає, що предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права.
Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд керується при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.
Відповідно до статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Відповідно до ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно зі ст.78 ГПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Відповідно до ст. 79 ГПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі “Салов проти України” від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі “Надточий проти України” від 15.05.2008р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі. Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Судом враховується, що Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» у рішенні від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
Щодо розподілу судових витрат.
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи, що судом в задоволенні позову відмовлено повністю, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача, оскільки спір по справі виник саме з його вини.
На підставі викладеного та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст. 73, 74, 77, 86, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складено та підписано 24.03.2026.

Суддя		Н.А. Новікова