Справа № 523/24197/25
Провадження №2/523/1856/26
Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
заочне 
"16" лютого 2026 р. м.Одеса
Пересипський районний суд м. Одеси в складі:
головуючого судді – Мурманової І.М.
за участю секретаря судового засідання – Сивак К.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду № 6 в місті Одесі цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,-

ВСТАНОВИВ:

Від імені та в інтересах ОСОБА_1 до Пересипського районного суду м. Одеси з позовною заявою до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, звернувся адвокат Сіржант Юрій Володимирович. 
В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що 17.12.1996 року між сторонами було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 . Договір був повністю виконаний сторонами. Позивач передав відповідачам гроші на виконання договору, а йому було передано ключі від квартири, й протягом короткого часу після укладення договору відповідачі виселилися з квартири, а позивач заселився до неї і мешкає в ній до цього часу. Право власності позивача було в передбаченому на той час порядку зареєстровано в Одеському МБТІ, книга 93пр, на сторінці 114, за реєстровим номером 3080.
Таким чином, у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
З урахуванням викладеного представник позивача просить: визнати дійсним Договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме - квартири АДРЕСА_1 , укладений 17.12.1996 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на Одеській універсальній біржі «Вітязь», зареєстрований в Журналі реєстрації договорів по об`єктам нерухомості за реєстраційним № Н 96-137.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, суддю визначено автоматизованою системою документообігу суду, відповідно до ст.ст. 14, 33 ЦПК України.
Ухвалою Пересипського районного суду м. Одеси від 01 грудня 2025 року позовну заяву прийнято до розгляду, призначено розгляд справи за правилами загального позовного провадження.
В судове засідання позивач  ОСОБА_1 не з`явився, на адресу суду надійшла заява за підписом представника позивача адвоката Сіржант Юрія Володимировича щодо проведення судового засідання у відсутність представника позивача, відповідно до якої представник зазначив, що позов підтримує та просить його задовольнити в повному обсязі (а.с.40). 
Відповідачі:  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про час та місце слухання справи повідомлялись, про причини не явки суду не повідомили. 
Таким чином судом встановлено, що сторони про час та місце слухання справи повідомлялись у встановленому законом порядку, позивач звернулась з заявою про слухання справи за її відсутності, підстав для відкладення слухання справи, передбачених ст. 223 ЦПК України не встановлено. 
Ухвалою Пересипського районного суду м. Одеси від 16 лютого 2026 року вирішено провести заочний розгляд справи.
Фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється у відповідності до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у зв`язку з розглядом справи за відсутності учасників справи.
Суд, дослідивши матеріали справи, письмові докази надані позивачами на підтвердження позовних вимог в їх сукупності, встановивши факти і відповідні їм правовідносини дійшов висновку, що позовна заява підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна № Н 96-137 від 17.12.1996 року укладеного на Одеській Універсальній біржі «Вітязь»  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 продали, а ОСОБА_1 купив квартиру АДРЕСА_1 (а.с.16-18). 
Відповідно до відмітки проставленої на звороті договору право власності на квартиру зареєстровано на Одеському міжміському Бюро технічної інвентаризації за ОСОБА_1 на підставі договору від 17.12.1996 року під №93прстр114 за реєстровим номером 3080. 
З огляду на досліджені документи судом встановлено, що після укладення договору купівлі-продажу покупець зареєструвала право власності в КП «ОМБТІ та РОН» та зареєструвався за адресою придбаного нерухомого майна. 
Позивач зазначає, що сторонами договору було досягнуто всіх його істотних умов та вчинено дій пов`язаних з його виконанням, а саме: покупець сплатив грошові кошти та вселився до житлового приміщення, сплачує комунальні платежі та утримує майно, а продавці у свою чергу звільнили приміщення та знялися з реєстраційного обліку за вказаною адресою.
Підставами позовних вимог, позивач зазначив, що не має можливості розпорядитись власністю, оскільки договір не відповідає вимогам чинного законодавства, з підстав його нотаріального не посвідчення. 
Враховуючи те, що правовідносини між сторонами виникли під час дії Цивільного кодексу України 1963 року, тому мають регулюватися саме його нормами.
Відповідно до ст. 153 ЦК Української РСР 1963 року договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах.
За положеннями ст. 227 ЦК Української РСР 1963 року, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу).
Разом з тим, згідно ст.15 Закону України «Про товарні біржі» № 1957 XII від 10 грудня 1991 року в редакції, яка діяла на час укладання договору купівлі-продажу в 1996 році, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягали нотаріальному посвідченню. Угода вважалась укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Відповідно до ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР, якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, а інша сторона ухиляється від нотаріального посвідчення угоди, суд вправі за вимогою виконавчої сторони визнати угоду дійсною. В цьому разі подальше нотаріальне посвідчення угоди не потребується.
Згідно із ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. 
Судом встановлено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України.
Отже, враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що між сторонами дійсно був укладений договір купівлі-продажу квартири  АДРЕСА_1 та всі істотні умови даного договору сторонами були виконані, що підтверджується фактом проживання за зазначеною адресою саме позивача по справі та те, що відповідачі (продавці) за вказаною адресою зняті з реєстраційного обліку.
При вчиненні правочину всі дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, перехід права власності, всі сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме - купівлі-продажу квартири, правочин був реальним і вчиненим у формі, дозволенній чинним законодавством України в 1996 році.
При таких обставинах суд вважає, що позовні вимоги правомірні, підтверджені нормами ст. 47 ч.2 ЦК України в редакції 1963 року, що регулювала дані правовідносини на час укладення договору купівлі-продажу і підлягають задоволенню. 
У зв`язку з тим, що матеріалами справи встановлений факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення угоди, і така можливість фактично втрачена, правочин підлягав державній реєстрації і така реєстрація була проведена, враховуючи неможливість вирішення цього питання в іншому порядку, ніж судовому, суд приходить до висновку про необхідність захисту прав позивача шляхом задоволення позову.
Керуючись ст.ст. 4-7, 1-13, 258, 259,263-265, 268, 280-285, 352, 354 ЦПК України, ст.ст. 47, 227 ЦК України в редакції 1963 року, суд
УХВАЛИВ:
Позовні вимоги  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним – задовольнити. 
Визнати договір № Н 96-137 купівлі-продажу квартири  АДРЕСА_1 укладений 17 грудня 1996 року на Одеській Універсальній біржі «Вітязь» між  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 з однієї сторони та ОСОБА_1  з другої сторони – дійсним.
Рішення суду може бути оскаржено позивачем в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги в 30 - ти денний строк з дня отримання рішення.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідачів, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повне судове рішення складено 20.02.2026р.
Суддя: