_____________________________________________________________________________________________________________________
Справа № 947/45177/25
Провадження № 2/947/1083/26

РІШЕННЯ 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22.04.2026 року

Київський районний суд м.Одеси в складі головуючого судді Бескровного Я.В., при секретарі Кондратенко Ю.Д., розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , третя особа Одеська товарна біржа, про визнання договору дійсним, -

ВСТАНОВИВ:

10.12.2025 року позивачі через свого представника адвоката Пікуш О.В. звернулися до суду з даним позовом, який обґрунтували тим, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_5 , після смерті якої відкрилася спадщина на частину квартиру АДРЕСА_1 . Вони звернулися з заявою про прийняття спадщини до нотаріуса, який роз`яснив право на звернення до суду, оскільки договір купівлі-продажу квартири, за яким померла придбавала зазначену квартиру, укладено на біржі, і не відповідає нормам законодавства, які діяли на час реєстрації договору. Оскільки вони не можуть прийняти спадщину, тому вважають своє право порушеним, просять суд визнати договір купівлі-продажу вказаної квартири дійсним та визначити рівними частки власників в спільній сумісній власності на вказану квартиру, а саме по 1/3 частині за кожним.
В судовому засіданні представник позивачів позов підтримала, просила його задовольнити.
Відповідачі повідомлялися за останнім зареєстрованим місцем проживання, у засідання не прибули.
Представник третьої особи до суду не прибув.
Вислухавши пояснення осіб, якій беруть участь у справі, дослідивши письмові матеріали справи, суд приходить до наступного.
Судом встановлено, що 07.08.1997 між продавцями ОСОБА_6 та ОСОБА_7 з одного боку, та покупцями ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , яка діяла від себе та від імені неповнолітній доньки ОСОБА_8 на Одеській спеціалізованій біржі нерухомості було укладено у письмовій формі договір купівлі-продажу
№ 97.08-549, за умовами якого ОСОБА_6 та ОСОБА_7 продали, а ОСОБА_5 , ОСОБА_1 та ОСОБА_8 придбали квартиру АДРЕСА_1 , при чому розмір часток визначений не був.
13 серпня 1997 року в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості було зареєстровано право власності на придбану квартиру, про що зроблено реєстраційний запис (а.с.40).
Позивачка ОСОБА_1 звернулася до приватного нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Молчанової Г.І. із заявою про прийняття спадщини, після смерті ОСОБА_5 .
У довідці від 10.11.2025 року за №1635/02-14 про склад спадкоємців, складеної приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Молчановою Г.І., на день складення довідки, зазначено, що єдиним спадкоємцем після смерті ОСОБА_5 , є ОСОБА_1 (а.с.48).
10.11.2025 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Молчановою Г.І.. надано роз`яснення, адресоване позивачці ОСОБА_1 , згідно змісту якого, нотаріусом доведено до відома те, що договір №07.08-549 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований Одеською спеціалізованою біржею нерухомості від 07 серпня 1997 року не може бути прийнятний нотаріусом у якості документа, що посвідчує право власності спадкодавця. Також зазначено про необхідність визначення розміру часток у праві власності та типу права власності.
Згідно довідок від 06.11.2025 та 28.11.2025 КП «Бюро технічної інвентаризації ОМР (а.с.42-43), станом на 31.12.2012 право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 та ще двома іншими фізичними особами на підставі договору №07.08-549 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований Одеською спеціалізованою біржею нерухомості від 07 серпня 1997 року.
Аналізуючи законодавство, яке регулює спірні правовідносини, суд встановив наступне.
Згідно Прикінцевих та перехідних положень ЦК України 2004р., Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень Цивільного кодексу України 2003 року (далі - ЦК України), що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Оскільки спірний договір купівлі-продажу, укладений та зареєстрований на Одеській спеціалізованій біржі нерухомості у 1997 році, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі - ЦК Української РСР), Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу».
Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
Згідно із статтею 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.
На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
Згідно зі статтею 41 ЦК Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.
Відповідно до статті 42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Водночас згідно зі статтею 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.
За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
У відповідності до приписів ч.4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду від 28.03.2023 року у справі №521/4839/21 зазначено, що: “Положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний”.
У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 754/2339/16-ц зроблено висновок, що «однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин».
За діючим Законодавством визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним передбачено лише нормою ст.220 ч.2 ЦК України, згідно якої якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Тлумачення цієї норми права свідчить, що суд може визнати договір дійсним тільки з підстав недодержання сторонами вимоги про його нотаріальне посвідчення.
Стороною позивача у порушення вимог ст.81ч.1 ЦПК України не доведено обставин на підтвердження того, що відповідачі ухиляються від нотаріального посвідчення спірного договору, жодного доказу з цього приводу суду не надано.
З позову не вбачається, що відповідачі невизнають або оспорюють права позивачів на квартиру, а також, що вони ухиляються від нотаріального посвідчення спірного договору.
З позову та його матеріалів вбачається, що саме нотаріус не визнає зареєстроване за діючим до 2012 року законодавством, право власності позивачів та померлої ОСОБА_5 на вказану квартиру.
З огляду на зазначені обставини підстав для визнання в судовому порядку дійсним неоспореного або невизнаного відповідачами договору купівлі-продажу квартири немає.
Отже, підстав для задоволення позову в частині визнання оспорюваного Договору купівлі-продажу дійсним суд не вбачає.
Стосовно іншої вимоги, суд вважає, що оскільки квартиру придбано за вказаним Договором без зазначення певних часток, то на підставі ст.357ч.1 ЦК України, суд вважає за можливе визначити, що розмір часток співвласників ОСОБА_5 , ОСОБА_1 та ОСОБА_9 у спільній сумісній власності на квартиру АДРЕСА_1 становить по 1\3 частині кожному.
Щодо посилань нотаріуса у листі від 10.11.2025 (а.с.49) на невідповідність договору №07.08-549 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований Одеською спеціалізованою біржею нерухомості від 07 серпня 1997 року нормам діючого законодавства, суд зазначає, що в Україні діє презумпція правомірності правочину (договору) (ст.204 ЦК України), тобто правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
За таких обставин суд вважає позов таким, що підлягає частковому задоволенню.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4-13,76-89,258-273 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.
Визначити частки власників в спільній сумісній власності на квартиру АДРЕСА_1 по 1/3 частині за кожним, а саме за  ОСОБА_5 (померла ІНФОРМАЦІЯ_2 ), ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_3 та ОСОБА_10 ІНФОРМАЦІЯ_4 .
У задоволенні позову в іншій частині відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його підписання. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя            Я. В. Бескровний