Справа №760/6979/24
2/760/8111/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
16 лютого 2026 року Солом`янський районний суд м. Києва у складі:
головуючого судді - Букіної О.М.,
при секретарі - Есер М.Р.,
розглянувши за правилами спрощеного провадження без повідомлення учасників справи цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бадахов Юрій Назірович, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування рішення про державну реєстрацію прав, -
В С Т А Н О В И В:
22.03.2024 позивач звернувся до Солом`янського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та просить:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 30.03.2023, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бадаховим Юрієм Назіровичем та зареєстрований в реєстрі за № 290;
- скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бадахова Юрія Назіровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67001842 від 30.03.2023.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 3 червня 2021 року між ОСОБА_1 (далі - Позивач) та ОСОБА_3 (далі - Відповідач-2) було укладено договір позики, що був посвідчений Шевченко І.Л., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі під №2235 (далі за текстом - Основне зобов`язання).
В якості забезпечення виконання зобов`язань за Основним зобов`язанням між Позивачем та Відповідачем-2 було укладено іпотечний договір, який було посвідчено 21.06.2021 Шевченко І.Л. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі під №2236, 2237 із накладенням заборони відчуження предмету іпотеки (далі за текстом - Іпотечний договір).
Предметом іпотеки, відповідно до умов пункту 1.2. Іпотечного договору є квартира під номером АДРЕСА_1 загальною площею 50,10 кв.м., житловою площею 26,20 кв.м.
26 липня 2023 року Позивачу стало відомо, що власником квартири згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно став ОСОБА_2 (далі - Відповідач-1), про що останній направив відповідний лист-повідомлення.
Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Відповідач-1 набув право власності на спірну квартиру на підставі Договору купівлі-продажу, що був посвідчений 30 березня 2023 року Бадаховим Ю.Н., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі під №290 (далі - Третя особа).
На підставі вищезазначеного договору купівлі-продажу Третьою особою було ухвалено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67001842 від 30.03.2023 року за Відповідачем- 1.
Позивачка, до моменту укладення спірного договору купівлі-продажу квартири була законною власницею квартири та Іпотекодавцем за іпотечним договором.
Враховуючи, що Позивач не підписувала спірного договору та не мала наміру його підписувати, вважала, що є всі підстави для визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним, а нерухоме майно, яке було предметом спірного договору купівлі-продажу таким, що вибуло з володіння Позивача поза її волею, що дає право Позивачу на звернення до суду для захисту порушених прав.
Не маючи у своєму розпорядженні спірного договору купівлі-продажу, Позивач, не вбачаючи інших підстав для переходу права власності до Відповідача-1, окрім зловживання Відповідачем-2 умовами Іпотечного договору, вважає, що саме неправомірні дії Відповідача-2 щодо звернення стягнення на предмет іпотеки призвели до порушення права Позивача.
Розділом 5 Іпотечного договору Позивач та Відповідач-2 узгодили застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (договір про задоволення вимог іпотекодержателя) та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.
Зокрема, відповідно до пункту 5.1. Іпотечного договору Іпотекодержатель (Відповідач-2) набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у раз невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем (Позивачем) умов Основного зобов?язання та/або цього договору, а також в інших випадках, передбачених цим договором та/або Основним зобов?язанням, та/або законодавством України. У цьому випадку Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цій вимозі зазначається стислий зміст порушених зобов?язань, вимога про виконання/виправлення порушеного зобов?язання у тридцяти денний строк від дня направлення вимоги на адресу Іпотекодавця, вказану в цьому договорі, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель з наступного після закінчення зазначеного терміну дня набуває право розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
У відповідності до статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов?язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов?язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Водночас Позивач заперечувала факт отримання від Іпотекодержателя письмової вимоги про усунення порушення зобов?язань за Основним зобов?язанням та/або іпотечним договором.
За наведеного вище, просила позов задовольнити
22.03.2024 на підставі протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду дану справу було передано судді Букіній О.М.
Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 27.03.2023 відкрито спрощене позовне провадження у справі без виклику сторін.
Сторонам було направлено копію ухвали від 27.03.2023, також відповідачам було направлено копію позовної заяви із додатками. 
21.05.2024 третьою особою подано до суду пояснення, у яких останній проти позовних вимог заперечував з підстав того, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов?язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов?язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
На підставі вищевикладеного, вважав, що ним та відповідачем було в повному обсязі дотримано процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, у діях приватного нотаріуса не вбачається порушень законодавства України щодо вчинення ним реєстраційних дій та не існує жодних підстав для скасування рішення про державну реєстрацію прав.
А тому просив в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі. 
25.06.2024 представником відповідача ОСОБА_2 подано до суду відзив на позову заяву, у якому останній проти позовних вимог заперечував.
Заперечення мотивував тим, що між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 дійсно було укладено договір купівлі-продажу від 30.03.2023 квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бадаховим Ю.Н. за реєстровим №290.
Єдиною підставою для визнання оскаржуваного договору недійсним Позивач зазначає неотримання нею письмової вимоги від іпотекодержателя про усунення порушення зобов?язань за договором позики від 23.06.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим №2235 (далі - договір позики).
Будь-яких інших підстав для визнання недійсним оскаржуваного договору позовна заява не містить.
В свою чергу, в матеріалах справи містяться пояснення третьої особи, а саме приватного нотаріуса Бадахова Ю.Н., з яких вбачається, що ОСОБА_3 надсилалась вимога про усунення порушення ОСОБА_1 , що підтверджується поштовою квитанцією, накладною та описом вкладення в цінний лист.
Також, 09.12.2022 ОСОБА_3 повторно надіслав позивачу вимогу про усунення порушення від 09.12.2022 на адресу: АДРЕСА_2 .
Тобто, ОСОБА_3 надіслано вимогу про усунення порушень, яка була отримана позивачем особисто 10.11.2022, а також повторно надіслано вимогу про усунення порушень з часовим проміжком більше одного місяця, що свідчить про дотримання ОСОБА_3 , вимог чинного законодавства в частині належного повідомлення боржника про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Іпотечний договір від 23.06.2021, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за реєстровим №2236, містить п. 5.2, а саме «Застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя», зокрема, шляхом набуття предмета іпотеки у власність або продажу предмета іпотеки будь-якій іншій особі-покупцеві на власний розсуд на підставі цього Договору, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження Іпотекодавцем, з дотриманням умов, визначених в ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Тому повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини.
Відтак підстава позову, а саме невручення іпотекодавцю вимоги про усунення порушення, спростовується наявними в матеріалах справи доказами, а тому позов не підлягає задоволенню.
Від відповідача ОСОБА_3 відзив на позов не надходив. 
Відповідно до ч. 8 ст. 178 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Оскільки розгляд справи відбувається в порядку спрощеного провадження без повідомлення учасників справи, особи, які беруть участь у справі, не викликались.
Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши надані докази, суд приходить до наступного.
Судом встановлено, що 3 червня 2021 року між ОСОБА_1 (далі - Позивач) та ОСОБА_3 (далі - Відповідач-2) було укладено договір позики, що був посвідчений Шевченко І.Л., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі під №2235.
В якості забезпечення виконання зобов`язань за договором позики між Позивачем та Відповідачем-2 було укладено іпотечний договір, який було посвідчено 21.06.2021 року Шевченко І.Л.. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі під №2236, 2237 із накладенням заборони відчуження предмету іпотеки.
Предметом іпотеки, відповідно до умов пункту 1.2. Іпотечного договору, є квартира під номером АДРЕСА_1 загальною площею 50,10 кв.м., житловою площею 26,20 кв.м.
Розділом 5 Іпотечного договору Позивач та Відповідач-2 узгодили застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (договір про задоволення вимог іпотекодержателя) та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.
Зокрема, відповідно до пункту 5.1. Іпотечного договору Іпотекодержатель (Відповідач-2) набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем (Позивачем) умов Основного зобов?язання та/або цього договору, а також в інших випадках, передбачених цим договором та/або Основним зобов?язанням, та/або законодавством України. У цьому випадку Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цій вимозі зазначається стислий зміст порушених зобов?язань, вимога про виконання/виправлення порушеного зобов?язання у тридцяти денний строк від дня направлення вимоги на адресу Іпотекодавця, вказану в цьому договорі, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель з наступного після закінчення зазначеного терміну дня набуває право розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
У подальшому, 30.03.2023 між ОСОБА_2 (далі - Відповідач-1) та Відповідачем-2 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бадаховим Ю.Н. за реєстровим №290 (далі - договір купівлі-продажу).
На підставі вищезазначеного договору купівлі-продажу приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бадаховим Ю.Н. було ухвалено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67001842 від 30.03.2023.
26.07.2023, як вказувала Позивач, їй стало відомо, що власником квартири згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно став Відповідач-1, про що останній направив відповідний лист-повідомлення.
Водночас Позивач заперечувала факт отримання від Іпотекодержателя письмової вимоги про усунення порушення зобов?язань за договором позики від 23.06.2021 та/або Іпотечним договором.
Неотримання нею письмової вимоги від іпотекодержателя про усунення порушення зобов?язань за договором позики від 23.06.2021, на думку Позивача, є підставою для визнання оскаржуваного договору купівлі-продажу недійсним.
Жодних інших підстав для визнання недійсним оскаржуваного договору позовна заява не містить.
У свою чергу, в матеріалах справи містяться пояснення третьої особи, а саме приватного нотаріуса Бадахова Ю.Н., з яких вбачається, що ОСОБА_3 надсилалась вимога про усунення порушення Позивачу.
Так, з наданих третьою особою доказів судом встановлено, що 25.10.2022 на адресу: АДРЕСА_3 (адреса предмета іпотеки) ОСОБА_3 надіслав Позивачу вимогу про усунення порушення від 25.10.2022, в якій вимагав від Позивача на виконання договору позики від 23.06.2021 сплатити суму в розмірі 3 087 681, 25 грн протягом 31 календарного дня з дня отримання вимоги, що підтверджується описом вкладення до цінного листа, квитанцією з даними про відправлення та чеком про оплату послуг пересилання.
Крім того, 25.10.2022 ОСОБА_3 надіслав Позивачу вимогу про усунення порушення від 25.10.2022 на адресу: АДРЕСА_2 (місце реєстрації проживання Позивача), що також підтверджується описом вкладення до цінного листа, квитанцією з даними про відправлення та чеком про оплату послуг пересилання.
Згідно з трекінгом поштового відправлення № 0303800916960, що було направлено на адресу: АДРЕСА_3 , відправлення вручено особисто 10.11.2022. 
Також, 09.12.2022 ОСОБА_3 повторно надіслав Позивачу вимогу про усунення порушення від 09.12.2022, в якій вимагав від Позивача на виконання договору позики від 23.06.2021 сплатити суму в розмірі 3 087 681, 25 грн протягом 31 календарного дня з дня отримання вимоги. 
Вимога від 09.12.2022 була направлена на адресу: АДРЕСА_2 , що підтверджується описом вкладення до цінного листа, квитанцією з даними про відправлення та чеком про оплату послуг пересилання.
Таким чином, судом встановлено, що ОСОБА_3 25.10.2022 надіслано вимогу про усунення порушень, яка була отримана Позивачем особисто 10.11.2022, а також повторно надіслано вимогу про усунення порушень 09.12.2022, відомості про отримання якої відсутні.
Всупереч наведеному Позивач заперечує факт отримання від Іпотекодержателя письмової вимоги про усунення порушення.
Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України (стаття 5 ЦПК України).
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення цивільних прав та обов?язків, доки ця презумпція не буде спростована.
Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов?язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593 св21))
Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов?язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред?явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред?явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб?єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду (Постанова КСЦ ВС від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).
Умови договору іпотеки та вимоги ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов?язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв?язку чи кур?єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов?язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків (частина перша статті 38 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на момент вчинення оспорюваного договору).
Тлумачення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права обов?язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 травня 2022 року в справі № 756/15123/18 (провадження № 61-976cв22)).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов?язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов язань, вимога про виконання порушеного зобов?язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов?язання, і лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов?язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов?язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв?язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв?язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов?язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку». Такої ж позицій дотримується і Верховний Суд у постанові КЦС ВС від 18.04.2024 № 754/2683/22.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 57/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що: «відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов?язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов?язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків».
З наведеного вбачається, що обов`язковою умовою звернення стягнення на предмет іпотеки та подальшої перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушення, яка має містити відомості, передбачені договором та законом, а також докази дотримання строку, зазначеного в такій вимозі.
Наведена процедура, що закріплюється нормами закону, спрямована на фактичне повідомлення боржника аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.
При цьому, повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини.
Іпотечний договір від 23.06.2021, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за реєстровим №2236, містить п. 5.2, а саме «Застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя», зокрема, шляхом набуття предмета іпотеки у власність або продажу предмета іпотеки будь-якій іншій особі-покупцеві на власний розсуд на підставі цього Договору, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження Іпотекодавцем, з дотриманням умов, визначених в ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Матеріалами справи підтверджується дотримання ОСОБА_3 встановленої процедури в частині направлення Позивачу письмової вимоги про усунення порушення за договором позики від 23.06.2021, а також факт вручення 10.11.2022 Позивачу вимоги від 25.20.2022, направленої на адресу: АДРЕСА_3 . 
Жодних доказів, які б спростовували ці факти, Позивачем не надано. 
А відтак обставини, на які Позивач посилається як на підставу своїх вимог спростовується наявними в матеріалах справи доказами.
Таким чином, аналіз наявних у справі доказів свідчить, що Відповідачем було дотримано процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, а у діях приватного нотаріуса щодо вчинення ним реєстраційних дій не вбачається порушень законодавства України, які могли б стати підставою для скасування таких реєстраційних дій.
Відповідно до частин 1-4 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.
Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно з ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Частиною 1 ст. 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Всупереч викладеному, Позивачем не доведено наявність підстав для оспорювання правочину, а також підстав невідповідності рішення про державну реєстрацію прав,- відмовити вимогам закону. 
У той час як Відповідачем та третьою особою підтверджено дотримання ними встановленої процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у повному обсязі.
З огляду на наведене, суд приходить до висновку, що у задоволенні позову слід відмовити.
За положеннями статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог, а інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові - на позивача.
Враховуючи норми ст. 141 ЦПК України, оскільки суд відмовив у задоволенні позову, витрати щодо розгляду справи покладаються на позивача.
Згідно з ч.ч.9, 10 ст.158 ЦПК України у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову. У такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.
Таким чином, у зв`язку із повною відмовою у задоволенні позову, заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Солом?янського районного суду міста Києва від 27 березня 2024 року, підлягають скасуванню, однак заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили рішенням суду.
Керуючись ст. ст. 15,16, 202, 203, 204, 215, 526, 530, 572-577,610, 638, 1046 ЦК України, ст. ст. 2, 4, 5, 10, 12, 76 -83, 133, 141, 209-211, 223, 247, 258, 259, 263-265, 268,270 ЦПК України, суд,-
В И Р І Ш И В:
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бадахов Юрій Назірович, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування рішення про державну реєстрацію прав, відмовити.
Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Солом?янського районного суду м. Києва від 27 березня 2024 року та зняти арешт з квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 50,10 м2, житловою площею 26,20 м2, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна - 1792936880000.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.
Повний текст рішення складено 16.02.2026.
Суддя О.М. Букіна