Справа № 303/8740/24

РІШЕННЯ 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 березня 2026 року м. Берегове 
Берегівський районний суд Закарпатської області в особі головуючого судді ГАЛ Л. Л., за участю секретаря Геревич Т.С., розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін за наявними у справі матеріаламицивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕЛШАН» та Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ЛУЧКИ» про переведення прав покупця у договорі купівлі-продажу права оренди земельних ділянок та припинення права оренди земельних ділянок,
встановив:
24.03.2025 року ОСОБА_1 , мешканець АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , в інтересах якого діє адвокат Савченко В.І., звернувся до суду із уточненою позовною заявою до ТОВ «ВЕЛШАН», яке знаходиться за адресою: м. Мукачево, вул. Пряшівська, 11, Закарпатська область, код ЄДРПОУ: 43462371, та СТОВ «АГРО-ЛУЧКИ», яке знаходиться за адресою: с. Великі Лучки, вул. Мукачівська, 273-Б, Мукачівський район, Закарпатська область, код ЄДРПОУ: 30765096, про переведення прав покупця у договорі купівлі-продажу права оренди земельних ділянок та припинення права оренди земельних ділянок, а саме просить перевести з СТОВ «АГРО-ЛУЧКИ» на ОСОБА_1 права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу права оренди земельних ділянок, серія та номер: б/н від 20.11.2023 року, щодо земельних ділянок площею 1,3037 га, кадастровий номер: 2122787000:03:103:0063, та площею 1,37 га, кадастровий номер 2122787000:03:101:0058, що знаходяться за адресою: Закарпатська обл., Мукачівський р-н., с/рада Сернянська (а. с. 162-165).
Первісний позов був поданий 29.10.2024 року (а. с. 1-7).
Позов мотивований тим, що на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серія та номер: ІІ-ЗК №003681, що виданий 24 листопада 2000 року, Серненською сільською радою, зареєстрований в Книзі записів Державних актів на право власності на землю за № 256, ОСОБА_1 є власником земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: 2122787000:03:103:0063, площею 1,3037 га., та земельної ділянки з кадастровим номером: 2122787000:03:101:0058 площею 1,37 га, що знаходяться за адресою: Закарпатська обл., Мукачівський р-н., с/рада Сернянська. 
Право власності на спірні земельні ділянки було зареєстроване у відповідному Державному реєстрі 13.02.2017, що підтверджується Інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 394066570 від 09.09.2024 року, та № 394067859 від 09.09.2024 року відповідно. 
Зазначені земельні ділянки у встановленому законом порядку ОСОБА_1 передав в оренду ТОВ «ВЕЛШАН», що підтверджується договором оренди землі, серія та номер: б/н, від 27.04.2020 року, строком на 10 років, а саме до 27.04.2030 року. Державна реєстрація цього договору здійснена 04.06.2020 року, індексний номер: 52515504. 
Однак наразі з відкритих відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно позивачу стало відомо, що згідно з договором купівлі-продажу права оренди земельних ділянок, серія та номер: б/н від 20.11.2023 року, укладеного між ТОВ «ВЕЛШАН» та СТОВ «АГРО-ЛУЧКИ», право оренди належних позивачу за Державним актом ІІ-ЗК №003681 від 24 листопада 2000 року земельних ділянок, що є предметом договору оренди від 27.04.2020 року між позивачем та ТОВ «ВЕЛШАН» було відчужене на користь СТОВ «АГРО-ЛУЧКИ». Однак, такі дії відповідачів є на думку позивача протиправними, а договір купівлі-продажу права оренди порушує його права у зв`язку з недотриманням належного йому переважного права на купівлю відповідних прав.
Позивач вважає, що як власник землі, він мав переважне право на придбання цього права згідно зі ст. 411 ЦК України, а тому просить перевести на нього права покупця та припинити право оренди на підставі ст. 412 ЦК України через поєднання в одній особі власника та землекористувача (а. с. 162-165).
Ухвалою Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 19.11.2024 року було відкрито провадження у справі та призначено її до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін (а. с. 55-56).
Ухвалою Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 28.11.2024 року у задоволенні клопотання представника відповідача СТОВ «АГРО-ЛУЧКИ» - Добрянського М.В. про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням сторін було відмовлено (а. с. 65-66).
02 грудня 2024 року представник відповідача СТОВ «АГРО-ЛУЧКИ» - Огородник О.В. подав до суду відзив на позовну заяву, який мотивований тим, що чинне законодавство, а саме ст. 93 ЗК України надає орендарю право на відчуження права оренди земельної ділянки приватної власності без згоди власника, якщо інше не передбачено договором, а тому у задоволенні позовних вимог просив відмовити (а. с. 73-77).
Ухвалою Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 04.12.2024 року цивільну справу було передано на розгляд до Берегівського районного суду Закарпатської області (а. с. 115-116).
Дослідивши матеріали цивільної справи та перевіривши доводи сторін, суд дійшов наступного висновку.
Фактичні обставини справи, встановлені судом.
Так, згідно договору оренди земельних ділянок від 27.04.2020 року, ОСОБА_1 передав ТОВ «ВЕЛШАН» в оренду земельні ділянки, які належать йому згідно Державного акту на право власності на землю, площею 1,3037 га (кадастровий номер: 2122787000:03:103:0063), та 1,3700 га (кадастровий номер: 2122787000:03:101:0058) відповідно, що знаходяться на території Сернянської сільської ради Мукачівського району Закарпатської області, строком на 10 років (а. с. 22-25).
Пунктами 27 та 28 вказаного Договору чітко регламентовані права та обов`язки орендаря земельних ділянок. Так пунктом 27 Договору передбачено право орендаря передати без письмової згоди Орендодавця земельну ділянку (земельні ділянки) в суборенду без зміни її (їх) цільового призначення.
Згідно ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до ст. 411 ЦК України (у редакції, чинній на час укладення спірного договору від 20.11.2023 року) землекористувач має право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом. У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. Особа, яка здійснює відчуження права користування земельною ділянкою, зобов`язана письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі. У разі порушення права переважної купівлі настають наслідки, передбачені статтею 362 цього Кодексу. У разі продажу права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Розмір та порядок сплати відсотків є істотною умовою договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. У разі відчуження права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі до неї переходять усі права та обов`язки землекористувача з дня державної реєстрації переходу права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Згідно ст. 412 ЦК України (у редакції, чинній на час укладення спірного договору від 20.11.2023 року) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку, на який було надано право користування; 3) викупу земельної ділянки у зв`язку із суспільною необхідністю. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.
Відповідно до ч. 5 ст. 93 ЗК України (у редакції, чинній на час укладення спірного договору від 20.11.2023 року) право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством.
Суд погоджується із доводами відповідача СТОВ «АГРО-ЛУЧКИ», що відповідно до ч. 5 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки приватної власності може бути продано, передано у заставу, внесено до статутного капіталу власником права оренди без згоди власника земельної ділянки, крім випадків, визначених законом або договором. 
Судом встановлено, що ТОВ «ВЕЛШАН» діяло у межах своїх повноважень, передбачених законом та договором, передавши право користування ділянкою іншій особі (СТОВ «АГРО-ЛУЧКИ»). Оскільки право оренди є об`єктом цивільного обороту, орендар мав повне право передати право користування іншій особі шляхом продажу права оренди, що передбачено умовами договору оренди 27.04.2020 року.
Частиною 2 статті 9 ЦК України передбачено, що законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання.
Тобто ЦК України сам визнає свою «субсидіарну» (допоміжну) роль: він вступає в гру лише тоді, коли в ЗК України є прогалина. Тобто застосовується доктринальний принцип: «Lex specialis derogat legi generali» - загальновизнаний принцип права: «Спеціальний закон скасовує дію загального».
У даних правовідносинах ЦК України це загальний закон (lex generalis), що регулює весь спектр приватних відносин, а ЗК України вже є спеціальним законом (lex specialis), присвячений виключно земельним відносинам. 
Оскільки земля є специфічним об`єктом із особливим правовим режимом (ст. 14 Конституції України), норми спеціального кодексу мають перевагу. 
Дані висновки повністю узгоджуються з правовими висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 12.05.2025 року у справі № 500/1760/23, де наголошено на пріоритеті спеціальних норм земельного законодавства (зокрема ст. 93 ЗК України) над загальними нормами ЦК України у питаннях відчуження прав землекористування. Крім цього, в постанові Верховного Суду чітко зазначено правову позицію, що виходячи з аналізу статті 8 Закону України «Про оренду землі» N 161-XIV, а також частини 5, 6 статті 93 ЗК України, статті 411 ЦК України, можна зробити висновок, що законодавством, яке регулює правовідносини, пов`язані з орендою землі розмежовано поняття передачі земельної ділянки у володіння чи користування іншій особі (суборенда) та поняття відчуження права користування земельною ділянкою, яке полягає в передачі орендарем усіх своїх прав і обов`язків за договором оренди іншій особі, які за своєю правовою природою є різними механізмами розпорядження орендарем своїми правами щодо орендованої земельної ділянки. 
Тобто суд підтверджує правомірність дій орендаря щодо розпорядження своїм правом оренди у спосіб, що не суперечить договору та закону.
Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Частиною першою статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Щодо посилання позивача на правову природу правовідносин та порушення відповідачами ст. 411 ЦК України суд звертає увагу, що відносини оренди є окремим видом договірних зобов`язань, що регулюються спеціальним законом – Законом України «Про оренду землі» та Земельного кодексу України. Таким чином, норми ст. 411 ЦК України не можуть бути автоматично поширені на правовідносини з відчуження права оренди.
Крім того, нормою договору про оренду земельної ділянки від 27 квітня 2020 року, відповідач ТОВ «ВЕЛШАН» мав право без письмової згоди орендодавця – позивача ОСОБА_1 передати земельну ділянку (земельні ділянки) в оренду без зміни її (їх) цільового призначення
Отже, з огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позов задоволенню не підлягає.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 259, 263, 265, 268, 352, 354, 355 ЦПК України, ст.ст. 8, 11, 15, 16 ЦК України, ст.ст. 93, 124 ЗК України, ст.ст. 6, 13 Закону України «Про оренду землі», суд
ухвалив:
У задоволенні уточненого позову ОСОБА_1 , мешканця АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕЛШАН», яке знаходиться за адресою: м. Мукачево, вул. Пряшівська, 11, Закарпатська область, код ЄДРПОУ: 43462371, та Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ЛУЧКИ», яке знаходиться за адресою: с. Великі Лучки, вул. Мукачівська, 273-Б, Мукачівський район, Закарпатська область, код ЄДРПОУ: 30765096, про переведення прав покупця у договорі купівлі-продажу права оренди земельних ділянок та припинення права оренди земельних ділянок – відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. 
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. 
Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду – якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції. 

Суддя:	  	Лайош ГАЛ