Справа № 467/1397/25
2/467/35/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.02.2026 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючого - судді Явіци І.В.
за участю секретаря судового засідання - Рожкової Т.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в с-щі Арбузинка в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Арбузинської селищної ради Первомайського району Миколаївської області про визнання договору купівлі-продажу дійсним, 
ВСТАНОВИВ:

Вимоги позивача та доводи на їх обґрунтування 

Звернувшись до суду із зазначеним вище позовом, представник позивача посилався на те, що 23 березня 1998 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна - цілого домоволодіння, розташованого в АДРЕСА_1 .
Договір купівлі продажу, при цьому, був зареєстрований ТОВ «Південна товарна біржа» за № 8472 від 23 березня 1998 року.
Вказаний договір зареєстровано в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» в реєстровій книзі № 7 за реєстровим № 929 від 26 січня 2001 року.
В позовній заяві вказано, що сторони договору купівлі-продажу до укладення договору здійснили всі необхідні дії щодо його виконання, а саме позивачем сплачено кошти за купівлю будинку, а продавець, в свою чергу, передав позивачу всі документи на житловий будинок, ключі від будинку та звільнив приміщення.
З моменту кладення договору позивач користувався придбаним будинком, та на сьогодні продовжує ним володіти та використовувати для постійного проживання.
Однак, продавець ухилився від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу, що наразі є перешкодою позивачу для реалізації прав власника, зокрема, права розпоряджатися вказаним майном.
ОСОБА_2 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , відомості про спадкоємців ОСОБА_2 відсутні, в зв`язку з чим позивач позбавлений можливості нотаріального посвідчення угоди.
За такого, представник позивача просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 23 березня 1998 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , який зареєстровано ТОВ «Південна товарна біржа» за № 8472 від 23 березня 1998 року, предметом якого є житловий будинок АДРЕСА_1 .

Процесуальні дії у справі 

Спрощене провадження за цими вимогами було відкрите ухвалою судді Арбузинського районного суду Миколаївської області від 01 жовтня 2025 року. Вказаною ухвалою від Південноукраїнської державної нотаріальної контори Миколаївської області витребувано копію спадкової справи, заведеної після смерті ОСОБА_2 .
Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 03 листопада 2025 року від відділу державної реєстрації актів цивільного стану у Первомайському районі Миколаївської області Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) витребувано інформацію про дату та місце смерті ОСОБА_2 
28 листопада 2025 року ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області з Державного нотаріального архіву Миколаївської області та Арбузинської державно нотаріальної контори Миколаївської області витребувано інформацію щодо наявності/відсутності осіб, які прийняли спадщину, яка відкрилась після смерті ОСОБА_2 .

Позиція учасників справи 

Позивач в судове засідання не з`явився, про його дату, час і місце повідомлявся належно кожного разу. Від представника позивача до судового засідання надійшла заява, згідно якої останній просив суд розгляд справи провести за його відсутності та відсутності позивача. Позовні вимоги підтримав в повному обсязі.
Представник відповідача, будучи належним чином повідомленим про час та місце слухання справи, в судове засідання не з`явилась, надала суду заяву, згідно якої просила розгляд справи провести за відсутності представника відповідача, при вирішенні позовних вимог поклалась на розсуд суду.
За такого, на підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось, позаяк, жоден із учасників справи у судовому засіданні присутнім не був.

Установлені фактичні обставини справи і зміст правовідносин, що виникли між сторонами, з посиланням на докази та застосовані правові норми

У свою чергу, суд, дослідивши надані йому докази, оцінивши їх з точки зору належності, допустимості і достовірності, а також достатності та взаємозв`язку, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні доказів, керуючись законом, виходив із такого.
Зокрема, суд установив, що 23 березня 1998 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 придбав ціле домоволодіння, яке знаходиться в АДРЕСА_1 .
Продаж домоволодіння вчинено за 9000 грн., які отримано продавцем до посвідчення вказаного договору товарною біржею.
Цей договір згідно з вимогами ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» зареєстровано ТОВ «Південна товарна біржа» за № 8472 від 23 березня 1998 року.
Судом установлено, що умови укладеного між позивачем та ОСОБА_2 договору були повністю виконані, зокрема, останній, як продавець, отримав кошти у рахунок оплати проданого будинку, а позивач прийняв у володіння придбане ним майно.
Відповідно до реєстраційного напису на вказаному договорі, 26 січня 2001 року житловий будинок зареєстровано Арбузинським БТІ за ОСОБА_1 в реєстровій книзі № 7, реєстровий № 929.
В зв`язку з зазначеним, справу щодо житлового будинку було переоформлено на ОСОБА_1 .
Крім того, відповідно до будинкової книги житлового будинку АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 разом з членам своєї родини зареєстрований у вказаному будинку з 28 грудня 2000 року.
Як вбачається з довідки Арбузинського комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» № 61 від 22 липня 2025 року, станом на 31 грудня 2012 року право власності на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору № 8472 купівлі-продажу нерухомого майна від 23 березня 1998 року, зареєстрованого Арбузинським РКП БТІ в реєстрову книгу № 7 за реєстровим № 929 від 26 січня 2001 року.
В свою чергу, згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек. Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 433436530 від 30 червня 2025 року відомості щодо нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 у вказаних реєстрах відсутні.
Крім того, судом встановлено, що відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 782663, на підставі рішення Арбузинської селищної ради від 24 грудня 2009 року № 6, право власності на земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), зареєстровано а ОСОБА_1 .
Як вбачається з повідомлення Первомайського відділу державної реєстрації актів цивільного стану у Первомайському районі Миколаївської області Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) № 1673/23.18.-32 від 08 листопада 2025 року, 06 липня 1999 року Південноукраїнським відділом державної реєстрації актів цивільного стану у Вознесенському районі Миколаївської області Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) складено актовий запис про смерть № 114 на ім`я ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , де зазначено дату смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 та місце смерті: Україна, Миколаївська область, м. Южноукраїнськ.
Крім того, судом вживались заходи щодо встановлення кола спадкоємців після смерті ОСОБА_2 , однак вжитими заходами, осіб, які прийняли спадщину після смерті ОСОБА_2 не встановлено.
Так, згідно повідомлення Південноукраїнської державної нотаріальної контори Миколаївської області № 471/01-16 від 10 жовтня 2025 року, зазначено, що за даними Спадкового реєстру, алфавітної книги обліку спадкових справ та книги обліку і реєстрації спадкових справ, інформація щодо заведення спадкової справи до майна померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 в Південноукраїнській (Южноукраїнській) державній нотаріальній конторі Миколаївської області відсутня.
Згідно повідомлення Арбузинської державної нотаріальної контори Миколаївської області № 435/01-16 від 26 грудня 2025 року, спадкова справа після смерті ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , в Арбузинській державній нотаріальній конторі Миколаївської області не заводилась.
Відсутні вказані відомості й в Державному нотаріальному архіві Миколаївської області, що слідує з повідомлення нотаріального архіву від 19 січня 2026 року.
Таким чином, позивач позбавлений можливості у повній мірі розпорядитись своєю власністю через те, що спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна не посвідчений нотаріально та посвідчити договір у нотаріальному порядку позивач не має можливості в зв`язку зі смертю ОСОБА_2 . 
Тож, при вирішенні спору, з огляду на правовідносини, що виникли між сторонами, судом застосовані наступні правові норми.
Зокрема, згідно п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Однак, договір було укладено між сторонами 23 березня 1998 року, а тому на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.
Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинної на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
У свою чергу, відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Та як установив суд, сторони повністю виконали умови укладеного між ними договору купівлі-продажу нерухомого майна, як то, позивач сплатив за придбаний будинок гроші, а ОСОБА_2 передав у розпорядження покупця нерухоме майно.
Договір купівлі-продажу був зареєстрований ТОВ «Південна товарна біржа» 23 березня 1998 року за № 8472 відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу».
Зокрема, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
Але статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Таким чином, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі ст. 227 ЦК УРСР у редакції 1963 року договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний дійсним.
Згідно ч. 1 ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
В свою чергу, згідно ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Але судом установлено, що сторони досягнули усіх істотних умов угоди і виконали їх повністю, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві.
Покупець, в свою чергу, прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє, оскільки з 1998 року користується придбаним житловим будинком.
Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 1998 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час, і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання його суттєвих умов.
Незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, держава, з метою реєстрації права власності, здійснила реєстрацію житлового будинку за ОСОБА_1 , шляхом внесення 26 січня 2001 року Арбузинським БТІ запису № 929 до реєстрової книги № 7, тим самим визнала його право на придбане нерухоме майно як за покупцем.
Проте, на даний час позивач позбавлений можливості реалізувати свої права володіння у повній мірі, у зв`язку з невідповідністю форми договору вимогам закону.
І як наслідок, суд вважає наявними правові підстави, за яких він має визнати укладений між сторонами договір купівлі продажу дійсним.
Відповідно до постанови Верховної Ради України № 807-ІХ від 17 липня 2020 року «Про утворення та ліквідацію районів» прийнято рішення про утворення у Миколаївській області Первомайського району (з адміністративним центром у місті Первомайськ) у складі територій Арбузинської селищної, Благодатненської сільської, Врадіївської селищної, Кам`яномостівської сільської, Кривоозерської селищної, Мигіївської сільської, Первомайської міської, Синюхинобрідської сільської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України та ліквідацію у Миколаївській області серед іншого Арбузинського району.
Таким чином, місцем знаходження нерухомого майна, яке було предметом договору купівлі-продажу, укладеним між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , на час розгляду вказаної справи є Первомайський район Миколаївської області.
В зв`язку з зазначеним, права позивача підлягають захисту у спосіб, що ним запропонований у позовній заяві, як то, шляхом визнання спірного договору дійсним в судовому порядку.

Щодо розподілу судових витрат

На підставі ч. 1 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивач підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1211, 20 грн.
З цих мотивів, керуючи ст.ст. ст.ст. 258, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд, 

ВИРІШИВ:

Позов - задовольнити повністю.
Визнати дійсним договір № 8472 купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 23 березня 1998 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , зареєстрований товариством з обмеженою відповідальністю «Південна товарна біржа» 23 березня 1998 року за № 8472, згідно якого ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 купив ціле домоволодіння, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнути з Арбузинської селищної ради Первомайського району Миколаївської області на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1211 (одна тисяча двісті одинадцять) грн. 20 коп.
Рішення суду може бути оскаржене позивачем до Миколаївського апеляційного суду через Арбузинський районний суд Миколаївської області на протязі 30 днів з дня отримання його копії. 
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Сторони у справі:

Позивач:  ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_1 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ;

Відповідач: Арбузинська селищна рада Первомайського району Миколаївської області, ЄДРПОУ 04376653, місце знаходження: Миколаївська область, Первомайський район, с-ще Арбузинка, пл. Центральна, 18.

Суддя           Ірина Явіца