КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа № 756/18253/25
провадження № 22-ц/824/5035/2026

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 березня 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:
судді - доповідача Кирилюк Г. М.
суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т. І.
при секретарі Черняк Д. Ю. 

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за заявою представника ОСОБА_1 - адвоката Волосенко Людмили Сергіївни про забезпечення позову у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гелексі Фінанс», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування реєстрації права власності на житлове приміщення, за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на ухвалу Оболонського районного суду міста Києва від 12 листопада 2025 року в складі судді Примак-Березовської О. С.,

встановив:

06.11.2025 ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гелексі Фінанс» (далі - ТОВ «Гелексі Фінанс»), ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування реєстрації права власності на житлове приміщення.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 09.10.2024 між ОСОБА_1 та ТОВ «Гелексі Фінанс» було укладено договір про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту №09-10-2024-02 на суму 800 000 грн.
Надалі між тими самими особами укладались: договір № 1 про внесення змін та доповнень до договору №09-10-2024-02 про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту від 09.12.2024 на суму 964 100 грн; договір № 2 про внесення змін та доповнень до договору №09-10-2024-02 про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту від 06.01.2025 на суму 1 011 100 грн; договір № 3 про внесення змін та доповнень до договору №09-10-2024-02 про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту від 31.01.2025 на суму 1 373 100 грн; договір № 4 про внесення змін та доповнень до договору №09-10-2024-02 про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту від 07.03.2025 на суму 1 554 600 грн. Строк виконання зобов`язання - 09.10.2027.
Між ОСОБА_1 та ТОВ «Гелексі Фінанс» укладено іпотечний договір від 09.10.2024, відповідно до якого боржником передано в заставу в якості забезпечення виконання зобов`язань перед ТОВ «Гелексі Фінанс» за договором №09-10-2024-02 від 09.10.2024 квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
У вказаній квартирі ОСОБА_1 проживає разом з матір`ю ОСОБА_3 , 1929 року народження, яка є єдиним місцем проживання його сім`ї. 
23.10.2025 між ТОВ «Гелексі Фінанс» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири. Продаж вчинено за 1 265 000 грн.
Зазначав, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки було порушено його права, оскільки він не отримував письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору.
Також, відсутня грошова оцінка предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, визначена на момент такого набуття, внаслідок чого іпотекодержатель набув предмет іпотеки у власність за вартістю значно заниженою. Продаж квартири вчинено за 1 265 000 грн. Разом з тим, відповідно до звіту про оцінку майна №SM-382-11-25 від 03.11.2025, вартість нерухомого майна становить 2 085 987 грн, що майже в 2 рази перевищує розмір вартості об`єкту нерухомості, за якою його обуло продано. 
Всупереч ч. 2 ст. 109 Житлового кодексу України, яким встановлено загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення, ОСОБА_1 та його матір намагаються силовим шляхом виселити з квартири, яка є єдиним місцем їх проживання.
З огляду на викладене, ОСОБА_1 просив суд: 
- скасувати реєстрацію права власності на житлове приміщення - двокімнатну квартиру загальною площею 54,9 м.кв. за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Гелексі Фінанс»;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А. А. та зареєстрований в реєстрі за №1021, укладений 23.10.2025 між ТОВ «Гелексі Фінанс» та ОСОБА_2 ;
- скасувати реєстрацію права власності на житлове приміщення - двокімнатну квартиру загальною площею 54,9 м.кв. за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 .
Одночасно з позовом, ОСОБА_1 подав до суду заяву про забезпечення позову, яка обґрунтована загрозою подальшого продажу майна, яке було придбано за занадто низькою ціною. Невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду.
Просив забезпечити позов шляхом накладення арешту на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , заборонити ОСОБА_2 відчужувати вказану квартиру та заборонити виселення ОСОБА_1 та його матері з цієї квартири.
Ухвалою Оболонського районного суду міста Києва від 12 листопада 2025 року вказану заяву задоволено частково. 
Вжито заходи забезпечення позову, шляхом накладення заборони відчуження або розпорядження у будь-який спосіб квартирою, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що зареєстрована на підставі договору купівлі-продажу № 1021 від 23 жовтня 2025 року за ОСОБА_2 .
Виконання покладено на Оболонський районний відділ державної виконавчої служби у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ).
В іншій частині заяви відмовлено.
27.11.2025 ОСОБА_2 через підсистему «Електронний суд» подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати ухвалу Оболонського районного суду міста Києва від 12 листопада 2025 року.
Доводи апеляційної скарги обґрунтовані тим, що суду першої інстанції не надано жодного належного та допустимого підтвердження, який би підтверджував реальну загрозу відчуження нерухомого майна, а також що вона мала або має намір в подальшому якимось чином його відчужувати. Зазначила, що вона не має наміру відчужувати квартиру, і таких дій не здійснювала.
Суд не врахував важливі обставини, що квартира є єдиним житлом ОСОБА_2 , вона зареєстрована у ній та придбала її для проживання, що підтверджується витягом з Реєстру територіальної громади м. Києва №139992659 від 06.11.2025 про зареєстрованих осіб у житловому приміщенні. Майно планувала і планує використовувати виключно для проживання, що виключає ризик ухилення від можливого виконання рішення суду.
Фактично вжитий захід забезпечення позову обмежує ОСОБА_2 базові права як власника та мешканця, чого суд не мав права допустити без належного обґрунтування. 
В судовому засіданні ОСОБА_2 апеляційну скаргу підтримала та просила її задовольнити. 
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлені судом належним чином. 
Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість ухвали суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
У статті 129 Конституції України однією із засад судочинства проголошено рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом.
Процесуальний порядок провадження у цивільних справах визначається ЦПК України та іншими законами України, якими встановлюється зміст, форма, умови реалізації процесуальних прав і обов`язків суб`єктів цивільно-процесуальних правовідносин та їх гарантій.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частина четверта статті 12 ЦПК України).
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина третя статті 13 ЦПК України).
Справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, у тому числі, у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи.
Дотримання принципу справедливості судового розгляду є надзвичайно важливим піл час розгляду судових справ, оскільки його реалізація слугує гарантією того, що сторона, незалежно від рівня її фахової підготовки та розуміння певних вимог цивільного судочинства, матиме можливість забезпечити захист своїх інтересів.
Правилами частини першої статті 44 ЦПК України визначено, що учасники судового процесу та їхні представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами: зловживання процесуальними правами не допускається.
Відповідно до частин першої, другої статті 149 ЦПК України суд за заявою учасника справи має право вжити передбачених статтею 150 цього Кодексу заходів забезпечення позову. Забезпечення позову допускається як до пред`явлення позову, так і на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист, або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 травня 2021 року в справі № 914/1570/20 зазначено, що під забезпеченням позову розуміють сукупність процесуальних дій. що гарантують виконання рішення суду в разі задоволення позовних вимог. Особам, які беруть участь у справі, надано можливість уникнути реальних ризиків щодо утруднення чи неможливості виконання рішення суду, яким буде забезпечено судовий захист законних прав, свобод та інтересів таких осіб. Важливим є момент об`єктивного існування таких ризиків, а також того факту, що застосування заходів забезпечення позову є дійсно необхідним, що без їх застосування права, свободи та законні інтереси особи (заявника клопотання) будуть порушені, на підтвердження чого є належні й допустимі докази. Також важливо, щоб особа, яка заявляє клопотання про забезпечення позову, мала на меті не зловживання своїми процесуальними правами, порушення законних прав відповідного учасника процесу, до якого зазначені заходи мають бути застосовані, а створення умов, за яких не існуватиме перешкод для виконання судового рішення. Отже, під час використання механізму забезпечення позову учасники спору повинні належним чином обґрунтовувати підстави застосування відповідного заходу забезпечення позову у конкретній справі; зазначати обставини, які свідчать про те, що неприйняття зазначеного заходу може утруднити чи зробити неможливим виконання рішення суду; підтверджувати такі обставини належними й допустимими доказами.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2020 року в справі №381/4019/18 зазначено, що співмірність передбачає співвідношення судом негативних наслідків від вжиття заходів забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати внаслідок невжиття цих заходів, з урахуванням відповідності права чи законного інтересу, за захистом яких заявник звертається до суду, вартості майна, на яке він заявляє клопотання накласти арешт, чи майнових наслідків заборони відповідачу здійснювати певні дії. Заходи забезпечення позову застосовуються для того, щоб гарантувати виконання можливого рішення суду і повинні застосовуватися лише в разі необхідності, оскільки безпідставне звернення до таких дій може спричинити порушення прав та законних інтересів інших осіб чи учасників процесу. Розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд має з урахуванням доказів, наданих позивачем на підтвердження своїх вимог, пересвідчитися, зокрема, в тому, що між сторонами дійсно виник спір та існує реальна загроза невиконання чи утруднення виконання можливого рішення суду про задоволення позову; з`ясувати обсяг позовних вимог, дані про особу відповідача, а також відповідність виду забезпечення позову, який просить застосувати особа, котра звернулася з такою заявою, позовним вимогам. Вирішуючи питання про забезпечення позову, суд повинен співвідносити негативні наслідки від вжиття заходів забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати внаслідок невжиття цих заходів. Необхідність застосування заходів забезпечення випливає з фактичних обставин справи, які свідчать про наявність підстав вважати, що незастосування цього заходу призведе до утруднення чи унеможливлення виконання рішення суду в разі задоволення позову.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15 вересня 2020 року в справі №753/22860/17 виснувала, що умовою застосування заходів забезпечення позову є достатньо обґрунтоване припущення, що невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача. Гарантії справедливого суду діють не тільки під час розгляду справи, але й під час виконання судового рішення. Тому суд, розглядаючи заяву про забезпечення позову, повинен врахувати, що вжиття відповідних заходів може забезпечити належне виконання рішення про задоволення позову у разі ухвалення цього рішення, а їх невжиття, - навпаки, ускладнити або навіть унеможливити таке виконання. Конкретний захід забезпечення позову буде співмірним позовній вимозі, якщо при його застосуванні забезпечується: збалансованість інтересів сторін та інших учасників судового процесу під час вирішення спору; можливість ефективного захисту або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача без порушення або безпідставного обмеження прав та охоронюваних інтересів інших учасників справи чи осіб, що не є її учасниками; можливість виконання судового рішення у разі задоволення вимог, які є ефективними способами захисту порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача.
Забезпечення позову є тимчасовим обмеженням і його значення полягає в тому, що ним захищаються законні інтереси позивача на той випадок, коли відповідач буде діяти недобросовісно або коли невжиття заходів забезпечення позову може потягти за собою неможливість виконання судового рішення. Крім цього, інститут забезпечення позову захищає в рівній мірі інтереси як позивача, так і відповідача.
Під час вирішення питання про забезпечення позову суд має здійснити оцінку обґрунтованості доводів заявника щодо необхідності вжиття відповідних заходів з урахуванням такого: розумності, обґрунтованості і адекватності вимог заявника щодо забезпечення позову; забезпечення збалансованості інтересів сторін, а також інших учасників судового процесу; наявності зв`язку між конкретним заходом забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову; імовірності утруднення виконання або невиконання рішення суду в разі невжиття таких заходів; запобігання порушенню у зв`язку із вжиттям таких заходів прав та охоронюваних законом інтересів осіб, що не учасниками даного судового процесу.
Адекватність заходу забезпечення позову, що застосовується судом, визначається його відповідністю вимогам, на забезпечення яких він вживається. Оцінка такої відповідності здійснюється судом, зокрема, з урахуванням співвідношення права (інтересу), про захист яких просить заявник, та інтересів сторін та інших учасників судового процесу.
Підстави для забезпечення позову є оціночними та враховуються судом в залежності від конкретного випадку.
Під час вжиття заходів забезпечення позову повинна бути наявність зв`язку між конкретним заходом до забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову.
Аналогічні висновки викладені в постанові Верховного Суду від 21 лютого 2024 року в справі № 201/9686/23.
У постанові від 24 квітня 2024 року в справі № 754/5683/22 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з 15 грудня 2017 року законодавець серед передумов забезпечення позову визначає можливий вплив невжиття заходів забезпечення позову не тільки на виконання рішення суду, а й на можливість ефективного захисту або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду. Ключовим є встановлення судом: 1) наявності спору між сторонами: 2) ризику незабезпечення ефективного захисту порушених прав позивача, який може проявлятися як через вплив на виконуваність рішення суду в конкретній справі, так і шляхом перешкоджання поновленню порушених чи оспорюваних прав позивача, за захистом яких він звернувся до суду; 3) співмірності обраного позивачем виду забезпечення позову з пред`явленими позовними вимогами; 4) дійсної мети звернення особи до суду з заявою про забезпечення позову, зокрема, чи не є таке звернення спрямованим на зловживання учасником справи своїми правами. Наявність або відсутність підстав для забезпечення позову суд вирішує в кожній конкретній справі з урахуванням установлених фактичних обставин такої справи та загальних передумов для вчинення відповідної процесуальної дії.
Згідно з частиною першою статті 350 ЦПК України позов забезпечується, зокрема, накладенням арешту на майно та (або) грошові кошти, що належать або підлягають передачі або сплаті відповідачеві і знаходяться у нього чи в інших осіб; забороною вчиняти певні дії; встановленням обов`язку вчинити певні дії; забороною іншим особам вчиняти дії щодо предмета спору або здійснювати платежі, або передавати майно відповідачеві чи виконувати щодо нього інші зобов`язання; зупиненням продажу арештованого майна, якщо подано позов про визнання права власності на це майно і про зняття з нього арешту; іншими заходами, необхідними для забезпечення ефективного захисту або поновлення порушених чи оспорюваних прав та інтересів, якщо такий захист або поновлення не забезпечуються заходами, зазначеними у пунктах 1-9 цієї частини.
Предметом позову у цій справі, зокрема, є правомірність набуття ОСОБА_2 права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за договором купівлі-продажу квартири, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А. А. та зареєстрований в реєстрі за №1021. 
Зважаючи на предмет позову, а також реальну можливість відповідача здійснити протягом розгляду справи дії щодо відчуження вказаного нерухомого майна, з метою недопущення ускладнення виконання рішення суду в разі задоволення позову, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про існування підстав для вжиття заходів забезпечення позову шляхом накладення заборони на його відчуження. 
Вжиті судом заходи забезпечення позову є достатніми і співмірними, виходячи із характеру пред`явлених позивачем вимог, правовою природою відносин, що виникли між сторонами.
Вказані заходи забезпечення позову спрямовані на попередження недобросовісної поведінки відповідача під час розгляду та вирішення юридичного спору, недопущення дій, що можуть ускладнити у майбутньому виконання ймовірного судового рішення.
Наведені в оскаржуваній ухвалі підстави відмови у застосування заходів забезпечення позову колегія суддів визнає необґрунтованими, оскільки вимога надання доказів щодо очевидних речей (доведення нічим не обмеженого права відповідача в будь-який момент розпорядитися своїм майном) свідчить про застосування судом завищеного або навіть заздалегідь недосяжного стандарту доказування, що порушує баланс інтересів сторін (постанова Верховного Суду від 03 березня 2023 року у справі №905/448/22).
Без вжиття заходів забезпечення позову відповідач має можливість безперешкодно відчужити нерухоме майно, яке є предметом спору. Водночас відсутні підстави вважати, що застосування такого заходу забезпечення позову призведе до невиправданого обмеження майнових прав відповідача, оскільки таке майно залишається в її володінні та користуванні.
З огляду на зазначене, з урахуванням обставин справи, суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для часткового задоволення заяви про забезпечення позову.
Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а ухвала суду першої інстанції без змін. 
Згідно з частинами першою, тринадцятою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції, підлягають розподілу за результатами розгляду судом, який ухвалить остаточне рішення но суті вирішення спору.
Керуючись ст. 353, 367, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Ухвалу Оболонського районного суду міста Києва від 12 листопада 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 30.03.2026. 

Суддя-доповідач Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. І. Ящук