ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 543/129/24  Номер провадження 22-ц/814/255/26	Головуючий у 1-й інстанції Смілянський Є.А.  Доповідач ап. інст. Одринська Т. В.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 квітня 2026 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого судді Одринської Т.В.,
суддів Панченка О.О., Пікуля В.П.
за участю секретаря Сальної Н.О., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтава цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Оржицької селищної ради про визнання права власності на нерухоме майно
за апеляційною скаргою керівника Лубенської окружної прокуратури Полтавської області – Івана Кінаша на рішення Оржицького районного суду Полтавської області від 25 квітня 2024 року,
В С Т А Н О В И В :
У лютому 2024 року позивач звернулась до місцевого суду із вказаним позовом, у якому просила визнати за нею право власності на нежитлову будівлю – виробничий будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 .
Позов обгрунтовано тим, що вона є власником цієї нежитлової будівлі, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 12.07.2007 року № 15204575 виданим комунальним підприємством «Лубенське міжрайонне бюро технічної інвентаризації.
Належні їй приміщення розташовані на орендованій в Оржицької селищної ради земельній ділянці з кадастровим номером 5323655100:30:041:0061 площею 0, 3981 га з цільовим призначенням «Землі житлової та громадської забудови/роздрібної торгівлі та комерційних послуг», що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 28.01.2024 року № НВ-9914530352024 та договором оренди земельної ділянки від 15.03.2011 року.
Вказувала, що у ході експлуатації складу-магазину вона систематично здійснювала його реконструкцію, проводила перепланування та розширення наявних в ньому приміщень, що підтверджується витягом з реєстру будівельної діяльності та звітом про проведення технічного обстеження.
Враховуючи, що площа належної їй нежитлової будівлі на даний час є більшою ніж на момент її придбання вона вирішила отримати оновлені правовстановлюючі документи на неї з включенням до складу об`єкту нерухомості реконструйованих площ. 
29.01.2024 року нею подано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) до Державної інспекції архітектури та містобудування України на що остання надала відмову у внесенні відомостей про готовність до експлуатації реконструйованих та добудованих нею приміщень до реєстру будівельної діяльності, що в подальшому могло б надати їй змогу зареєструвати за собою право власності на завершені та введені в експлуатацію об`єкти будівництва.
Всі будівельні роботи виконані нею за власні кошти у відповідності до вимог чинних будівельних та санітарних норм. Всі конструкції будівлі знаходяться в належному стані, що зумовлює можливість їх надійної та безпечної експлуатації.
Вказана будівля є завершеним об`єктом нерухомого майна, який використовується за цільовим призначенням, його технічні характеристики відповідають технічним вимогам та стандартам, встановлених для нежитлових приміщень, що підтверджується відповідним звітом про технічне обстеження будівлі та технічним паспортом.
Зазначала, що права третіх осіб при здійсненні реконструкції не порушені. Проведена ним реконструкція нежитлової будівлі – виробничого будинку з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами не суперечить правилам забудови населеного пункту.
Однак на даний час зареєструвати своє право власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна вона не може так як у неї відсутній дозвіл на виконання будівельних робіт та проєктна документація.
У подальшому збільшила розмір позовних вимог мотивуючи тим, що в ході підготовки до розгляду справи було отримано інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 28.02.2024 року № 367649264 згідно якої за ОСОБА_1 зареєстроване право власності на 99/100 частки нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 .
Заяву обгрунтовувала тим, що належна їй будівля була заставлена при укладанні договору іпотеки з ЗАТ КБ «Приватбанк» від 31.07.2007 року № 73924, номер запису про іпотеку 4577410 та від 21.04.2004 року № 725/018 номер запису про іпотеку 5403637. Заборона на вчинення реєстраційних дій з майном позивача накладена записом про обтяження від 31.07.2007 року № 5403512 Оржицькою державною нотаріальною конторою.
Згідно довідки АТ КБ «ПРИВАТБАНК» від 29.02.2024 року у ОСОБА_1 відсутня заборгованість перед даною фінансовою установою.
Прохала вилучити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження об`єкту нерухомості.
Рішенням Оржицького районного суду Полтавської області від 25 квітня 2024 року позов задоволено.
Визнано за ОСОБА_1 право приватної власності на 99/100 частки громадського будинку з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами загальною площею 1586, 6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , що складається з Складу-магазину – А1; Навісу - а; Вагова – Б1; Склад – магазин – В1; Прибудова – в; Склад – магазин – Г; Прибудова – г; Прибудова – г1; Прибудова – г2; Навісу – г3; Навісу – г4; Склад – майстерня – Е; Погріб – е; Хвіртка - № 4; Вигрібна яма - № 5; Огорожа - № 6; Вимощення – І; Вимощення – ІІ.
Вилучено з Державного реєстру іпотек запис про обтяження (іпотеку) щодо 99/100 частки громадського будинку з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами загальною площею 1586, 6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер обтяження (запису про іпотеку) 5403512 (відомості про реєстрацію обтяження до перенесення: Державний реєстр іпотек, реєстраційний номер іпотеки 5403637), 31.07.2007 року, на підставі іпотечного договору № 79324, який укладено між ОСОБА_1 та ЗАТ КБ «Приватбанк» 31.07.2007 року.
Судові витрати віднесено за рахунок позивача.
Не погодившись із вказаним рішенням, його в апеляційному порядку оскаржив керівник Лубенської окружної прокуратури Полтавської області – Іван Кінаш, просив скасувати рішення та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову.
Апеляційну скаргу обгрунтовано тим, що будь-яких дозвільних документів на проведення реконструкції нежитлового приміщення позивачем не отримувалось.
При цьому, судом вирішено питання, які відносяться до виключної компетенції органу державного архітектурнобудівельного контролю. Суд першої інстанції, порушуючи вимоги законодавства замінив собою органи державної влади, який уповноважений вирішувати питання узаконення самочинного будівництва. 
Зазначено, що питання здійснення будівництва нерухомого майна та введення його в експлуатацію відноситься до виключної компетенції органів ДІАМ України, а прийняте районним судом рішення порушує права і інтереси держави в особі зазначеного органу.
Вказано, що при розгляді позову суд не звернув увагу на те, що органи ДІАМ України не залучено до участі у справі в якості третьої особи.
Щодо позовних вимог ОСОБА_1 в частині вилучення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження (іпотеку) зазначено, що належним відповідачем за цією вимогою є банк, який не залучено у якості відповідача іпотекодержателя - АТ КБ «Приватбанк». 
Також вказано, що позивачкою не надано суду доказів звернення до АТ КБ «Приватбанк» та державного реєстратора для врегулювання відносин у позасудовому порядку. У справі відсутні докази щодо наявності спору з даного питання, а Оржицька селищна рада є неналежним відповідачем у справі.
Крім того, керівник прокуратури посилався на те, що позовні вимоги про визнання права власності на об`єкти нерухомості та вилучення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження не пов`язані між собою ні підставою виникнення або поданими доказами, ні сторонами, а тому за правилами ст. 188 ЦПК України не можуть бути об`єднані в одній позовній заяві.
Звернено увагу на те, щовідповідач у справі - Оржицька селищна рада будь-яким чином не порушувала права ОСОБА_1 , зокрема через вчинення певних дій або бездіяльності, прийняття рішень.
Таким чином, Оржицька селищна рада не є особою, яка порушує, не визнає чи оспорює права ОСОБА_1 , тому позов пред`явлено до неналежного відповідача, що є підставою для відмови у задоволенні позову.
Від Державної інспекції архітектури та містобудування України надійшли пояснення, у яких зазначено, що позивачем не надано, і матеріали справи не містять результатів експертизи, яка б підтвердила відсутність істотних порушень будівельних норм і правил у збудованому об`єкті нерухомості.
Зазначено, що позивач звертався до ДІАМ із заявою про реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації, однак, вказану декларацію повернуто на доопрацювання. Однак, позивачем не усунуто недоліки, що спричинили повернення декларації і повторно не звернувся до органу державного архітектурнобудівельного контролю.
Вказано, що позивач не вичерпав усі можливі заходи узаконення самовільно збудованого об`єкту у позасудовому порядку
Також вказано, що законодавством не передбачено можливості звернення до суду з вимогою про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який не прийнято у встановленому законом порядку до експлуатації. У такому випадку об`єкт незавершеного будівництва ще не набув статусу нерухомого майна як об`єкта цивільного права.
Відзив на апеляційну скаргу у встановлені строки не надходив. Відповідно до ч. 3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником нежитлової будівлі – громадського будинку з господарськими ( допоміжними ) будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 12.07.2007 року № 15204575 виданим комунальним підприємством «Лубенське міжрайонне бюро технічної інвентаризації.
Належні ОСОБА_1 приміщення розташовані на орендованій в Оржицької селищної ради земельній ділянці з кадастровим номером 5323655100:30:041:0061 площею 0, 3981 га з цільовим призначенням «Землі житлової та громадської забудови/роздрібної торгівлі та комерційних послуг», що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 28.01.2024 року № НВ-9914530352024 та договором оренди земельної ділянки від 15.03.2011 року.
В ході експлуатації складу-магазину ОСОБА_1 систематично здійснювала його реконструкцію, проводила перепланування та розширення наявних в ньому приміщень, що підтверджується витягом з реєстру будівельної діяльності та звітом про проведення технічного обстеження.
Враховуючи, що площа належної ОСОБА_1 нежитлової будівлі на даний час є більшою ніж на момент її придбання вона вирішила отримати оновлені правовстановлюючі документи на неї з включенням до складу об`єкту нерухомості реконструйованих площ. На замовлення ОСОБА_1 сертифікованим експертом ОСОБА_2 проведено технічне обстеження приміщень за результатом якого був сформований відповідний звіт та внесено необхідну інформацію до реєстру будівельної діяльності, що підтверджується витягом з даного реєстру від 25.12.2023 року № 04-12/23, а також виготовлено новий технічний паспорт на будівлю.
Згідно висновку експерта з оцінки майна ФОП ОСОБА_3 від 12.01.2024 року № 1201-02-0р ринкова вартість нежитлової будівлі виробничого будинку з господарськими ( допоміжними ) будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 складає 1 934 000 грн.
ОСОБА_1 29.01.2024 року подано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) до Державної інспекції архітектури та містобудування України на що остання надала відмову у внесенні відомостей про готовність до експлуатації реконструйованих та добудованих нею приміщень до реєстру будівельної діяльності, що в подальшому могло б надати ОСОБА_1 змогу зареєструвати за собою право власності на завершені та введені в експлуатацію об`єкти будівництва.
Всі будівельні роботи виконані ОСОБА_1 за власні кошти у відповідності до вимог чинних будівельних та санітарних норм. Всі конструкції будівлі знаходяться в належному стані, що зумовлює можливість їх надійної та безпечної експлуатації.
На даний час зареєструвати своє право власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна ОСОБА_1 не може так як у неї відсутній дозвіл на виконання будівельних робіт та проєктна документація.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 28.02.2024 року № 367649264 за ОСОБА_1 зареєстроване право власності на 99/100 частки нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 . Належна ОСОБА_1 будівля була заставлена при укладанні договору іпотеки з ЗАТ КБ «Приватбанк» від 31.07.2007 року № 73924, номер запису про іпотеку 4577410 та від 21.04.2004 року № 725/018 номер запису про іпотеку 5403637. Заборона на вчинення реєстраційних дій з майном позивача накладена записом про обтяження від 31.07.2007 року № 5403512 Оржицькою державною нотаріальною конторою.
Згідно довідки АТ КБ «ПРИВАТБАНК» від 29.02.2024 року у ОСОБА_1 відсутня заборгованість перед даною фінансовою установою.
Задовольняючи позовні вимоги, місцевий суд виходив з того, що право власності позивача на майно не визнане державою.
Колегія суддів не може погодитись із таким висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Відповідно ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Згідно ч. 5 ст. 376 ЦК України на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Судом встановлено, що позивачка здійснила реконструкцію об`єкта без отримання дозволу на виконання будівельних робіт та без проектної документації. 
Звернувшись до ДІАМ України з декларацією про готовність, вона отримала відмову (повернення на доопрацювання). Проте позивачка не усунула вказані недоліки та не скористалася правом на повторне звернення.
Згідно ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у чітко встановленому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.
Із змісту вказаної норми вбачається, що першочерговими діями, які дають підстави власнику земельної ділянки проектувати будівництво є отримання вихідних даних.
Статтею 31 даного Закону встановлено, що проектна документація на будівництво об`єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади з питань будівництва, містобудування та архітектури, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, державних будівельних норм, стандартів і правил та затверджується замовником.
Згідно із ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» обов`язком фізичної або юридичної особи, що планує будівництво подати до виконавчого органу відповідної ради заяву про намір щодо забудови земельної ділянки для одержання вихідних даних на проектування будівництва.
Відповідно до ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) та об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.
Відповідно до п. 10 «Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів», затвердженого постановою КМУ №461 від 13 квітня 2011 року у разі коли на самочинно збудоване нерухоме майно визнано право власності за рішенням суду, воно приймається в експлуатацію згідно з цим Порядком.
Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV встановлено, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
Згідно п. 4 «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою КМУ від 17 жовтня 2013 року №868, який діяв на час виникнення спірних правовідносин, - у разі, коли законодавством встановлено вимогу щодо прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація права власності на нього проводиться після прийняття такого об`єкта в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
Також, вказаним Порядком чітко визначено, що у разі проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудовані чи реконструйовані об`єкти нерухомого майна заінтересованою особою є замовник будівництва, який подає до органу реєстраційної служби документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (декларацію про готовність об`єкта до експлуатації).
Статтею 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» визначено, що будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних у порядку визначеному ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Статтею 27 Закону України «Про архітектурну діяльність» передбачено, що замовники (забудовники) та підрядники під час створення об`єкта архітектури зобов`язані забезпечувати будівництво об`єктів архітектури згідно з робочою документацією.
Відповідно до ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Проаналізувавши вищенаведені норми матеріального права, з`ясувавши обставини справи, колегія суддів приходить до висновку, що позивачем не вичерпано усіх можливих заходів узаконення самовільно збудованого об`єкту у позасудовому порядку, зокрема у відповідності до Прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а також у порядку неможливості отримання вихідних даних на проектування (ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності») та неможливості розроблення і затвердження у встановленому порядку проектної документації на об`єкт будівництва (ст. 7 Закону України «Про архітектурну діяльність»).
Визнання права власності на самочинно змінений об`єкт у судовому порядку є винятковим заходом і можливе лише за умови, що позивач вичерпав усі можливості для оформлення права у позасудовому порядку, чого в даній справі зроблено не було.
Матеріали справи свідчать, що після реконструкції технічні характеристики будівлі суттєво змінилися, площа об`єкта збільшилася до 1586,6 кв.м..
Згідно зі ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва та введення його в експлуатацію.
До моменту введення в експлуатацію реконструйований об`єкт є сукупністю будівельних матеріалів і не може бути об`єктом права власності в розумінні цивільного права. Визнання судом права власності на об`єкт, який не прийнято до експлуатації, є порушенням встановленого державою публічного порядку забудови.
Визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, судом не передбачено. Суд не може узаконювати ті об`єкти, які не пройшли встановлену законом процедуру перевірки безпеки та відповідності нормам.
Крім того, апеляційним судом встановлено, що позов пред`явлено до Оржицької селищної ради. Разом з тим, селищна рада не оспорює право власності позивачки та не є органом, який відмовив у реєстрації об`єкта . Таким чином, селищна рада не оспорює її право власності та не порушувала її прав, тому не може вважатися належним відповідачем.
Відповідачем у спорах про визнання права власності має бути особа, яка це право оспорює або не визнає. Якщо орган місцевого самоврядування не чинив перешкод, він є неналежним відповідачем.
Щодо позовної вимоги про вилучення запису про іпотеку, колегія суддів зазначає наступне.
Зі змісту оскаржуваного рішення вбачається, що суд першої інстанції задовольнив вимогу про вилучення запису про обтяження, не залучивши до участі у справі іпотекодержателя — АТ КБ «Приватбанк».
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель є прямим учасником цих правовідносин. Вирішення питання про припинення іпотеки без участі банку є грубим порушенням норм процесуального права (ч. 3 ст. 376 ЦПК України).
Хоча позивачка надала довідку про відсутність боргу, питання припинення обтяження має вирішуватися або через звернення до банку у позасудовому порядку, або у спорі безпосередньо з банком.
Також суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що вимога про визнання права власності та вимога про зняття іпотечного обтяження мають різні підстави та різних відповідачів. Їх поєднання в одному провадженні ускладнює розгляд справи та порушує норми ст. 188 ЦПК України.
Рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права. Оскільки позивачем не доведено порушення її прав з боку Оржицької селищної ради, не вичерпано адміністративний порядок легалізації будівництва та не залучено іпотекодержателя, рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.
З матеріалів справи вбачається, що за подання апеляційної скарги сплаті підлягав судовий збір у розмірі 24 526,80 грн.
Із огляду на викладене, колегія суддів приходить до висновку, що з ОСОБА_1 на користь Офісу Генерального прокурора підлягає стягненню судовий збір у розмірі 24 526,80 грн.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 383, апеляційний суд 
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу керівника Лубенської окружної прокуратури Полтавської області – Івана Кінаша – задовольнити.
Рішення Оржицького районного суду Полтавської області від 25 квітня 2024 року – скасувати. Ухвалити нове.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Оржицької селищної ради про визнання права власності на нерухоме майно – відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Офісу Генерального прокурора судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 24 526,80 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня її проголошення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Якщо в судовому засіданні оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 09 квітня 2026 року.

Головуючий    Т.В. Одринська 

Судді       О.О. Панченко

В.П. Пікуль