Є.у.н.с.512/932/25
Провадження № 2/512/179/26
"12" березня 2026 р. с-ще Саврань
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Савранський районний суд Одеської області у складі:
головуючого судді – Брюховецького О.Ю.,
за участю секретаря – Тімановського А.Г.,
позивача – ОСОБА_1 ,
представника позивача (в режимі відеоконференції) – адвоката Зайцева М.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у загальному порядку матеріали справи за цивільним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання купівлі-продажу житлового будинку дійсним, – 

ВСТАНОВИВ:

17.11.2025 ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , в якому просив визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими спорудами.
Позов обґрунтовано тим, що 01.05.2018 між сторонами був укладений договір купівлі-продажу, за яким сторони досягли домовленості про те, що ОСОБА_2 продає позивачу житловий будинок, який розташований по АДРЕСА_1 за 80000,00 грн. Крім того, позивач зазначив у позовній заяві, що між сторонами була домовленість про посвідчення нотаріально договору купівлі-продажу до 01.08.2018. Однак, зазначена домовленість між сторонами не виконана оскільки ОСОБА_2 виїхав із постійного місця проживання до РФ. Позивач зазначає, що на його прохання, ОСОБА_2 приїхати до нотаріуса або надати довіреність, на вчинення дій щодо нотаріального оформлення договору купівлі-продажу, останній не реагує та повідомляє, що будинок фактично продано, а оформленням правочину займатися не бажає, посилаючись на те, що перебуває за межами України.
На підставі викладених обставин позивач звернувся до суду за захистом своїх прав з позовом про визнання дійсним договору купівлі – продажу житлового будинку з господарськими спорудами.
Згідно зі статтею 33 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) автоматизованою системою документообігу суду, з урахуванням положень статей 36, 37 ЦПК України, було визначено головуючого суддю Брюховецького О.Ю. та передано йому вказану справу.
18.11.2025 до суду надійшла заява представника позивача – адвоката Зайцева М.П., який діє на підставі доручення для надання безоплатної вторинної правничої допомоги №2649 від 24.10.2025, про участь у справі (а.с.09-10).
Ухвалою суду від 20.11.2025 даний позов залишено без руху та надано позивачу строк для усунення недоліків (а.с.13-15).
27.11.2025 до суду надійшла заява позивача ОСОБА_1 про усунення недоліків по справі (а.с.17-18).
Ухвалою судді Савранського районного суду Одеської області Брюховецьким О.Ю. від 09.12.2025 відкрито провадження у справі, вирішено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання на 21.01.2026; встановлено відповідачу п`ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання відзиву на позовну заяву; а також задоволено клопотання позивача про виклик у судове засідання свідків та про витребування доказів (а.с.24-25).
Слухання справи відкладено на 11.02.2026. 
Ухвалою суду від 11.02.2026 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні на 12.03.2026 (а.с.31-32).
Позивач ОСОБА_1 та його представник - адвокат Зайцев М.П (в режимі відеоконференції), в судовому засідання підтримали позовну заяву з підстав зазначених у ній, просили позов задовольнити у повному обсязі.
12.03.2026 відповідач в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином та своєчасно, однак, поштова кореспонденція скерована на ім`я відповідача повернулася до суду без вручення, з підстав відсутності адресата за вказаною адресою (а.с.34).
Також, інформація про час та місце розгляду справи була розміщена на веб-сайті «Судова влада» в розділі «Найближчі слухання».
Отже, судом вжиті належні заходи для повідомлення відповідача про розгляд справи та реалізації ним права судового захисту своїх прав та інтересів.
Згідно відповіді №07-05/4088/3192 від 02.12.2025 Савранської селищної ради Одеської області вбачається, що відомості щодо ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_1 за даними Реєстру територіальної громади – відсутні (а.с.22).
Верховний Суд у постанові від 18.03.2021 у справі №911/3142/19 сформував правовий висновок про те, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, а в даному випадку, суду (близька за змістом правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №800/547/17, постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.11.2019 у справі №913/879/17, від 21.05.2020 у справі №10/249-10/19, від 15.06.2020 у справі №24/260-23/52-б).
Отже, відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце проведення судового засідання, однак про причини неявки суд не повідомив, як і не надав відзив на позовну заяву.
Вислухавши пояснення сторони позивача, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.
За частиною 1 статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (частина 1 стаття 4 ЦПК України).
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частини 1-4 стаття 12 ЦПК України).
За частиною 1 статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
З наданих суду письмових доказів вбачається наступне.
З копії розписки від 01.05.2018 вбачається, що відповідач ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 80000,00 грн. в рахунок оплати за проданий йому будинок АДРЕСА_1 . Рахунок проведений в повному обсязі.
Крім того, з вказаної розписки вбачається, що відповідач ОСОБА_2 зобов`язався з`явитися до нотаріальної контори для посвідчення договору купівлі продажу в строк до 01.08.2018 та посвідчив її написання 01.05.2018 (а.с.4).
З довідки старости Осичківського старостинського округу Савранської селищної ради Одеської області №510 від 30.10.2025 вбачається, що ОСОБА_2 з 2018 на території Осичківського старостинського округу не проживає (а.с.5).
З довідки старости Осичківського старостинського округу Савранської селищної ради Одеської області №509 від 30.10.2025 вбачається, в житловому будинку під номером АДРЕСА_2 малолітні діти, недієздатні та обмежено дієздатні громадяни не зареєстровані та не проживають (а.с.6).
З копії витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №16371123 від 22.10.2007 вбачається, що цілий будинок, який розташований за адресою АДРЕСА_1 належить на праві власності на підставі рішення Балтського районного суду Одеської області від 10.08.2005, ОСОБА_2 (а.с.7).
Крім того, матеріали справи містять договір купівлі-продажу укладений 01.05.2018 між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 , зазначеного вище майна, на суму 120000,00 грн. (а.с.35).
Разом з тим, суд встановив, що договір купівлі-продажу не був належним чином посвідчений сторонами та не оформлений у передбаченій законом формі.
За частиною 1 статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (частина 1 стаття 4 ЦПК України).
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частини 1-4 стаття 12 ЦПК України).
За частиною 1 статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно зі статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
За змістом частини 1 статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Частина третя статті 334 ЦК України передбачає, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно із частиною 2 статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Пленум Верховного Суду України у пункті 13 постанови від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснив судам, що при розгляді подібних спорів суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
Так, при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи не наявні інші підстави нікчемності правочину. При цьому, саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення тощо не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 23 листопада 2020 року, у справі № 363/230/18.
Відповідно до положень статті 210 ЦК України та статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації такого права, та відповідно договори купівлі-продажу нерухомого майна підлягають державній реєстрації та не можуть бути визнані судом укладеними з огляду на положення статті 220 ЦК України.
Крім того, відповідно до частини 1 статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.
Отже, однією з умов застосування частини 2 статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однією із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Так, суд зазначає, що позивач та його представник не довели обставини виїзду та проживання ОСОБА_2 до РФ та факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини 2 статті 220 ЦК України.
Відповідно до частини першої, третьої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Позивач та його представник надали суду копію розписки від 01.05.2018 з якої вбачається, що відповідач ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 80000,00 грн. в рахунок оплати за проданий йому будинок АДРЕСА_1 , зазначивши, що рахунок проведений в повному обсязі (а.с.4).
Разом з тим, матеріали справи містять договір купівлі-продажу укладений 01.05.2018 між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 , зазначеного вище майна, на суму 120000,00 грн. (а.с.35).
Отже, судом встановлено, що на підтвердження факту передачі грошових коштів відповідачем надано розписку, відповідно до якої сума отриманих коштів становить 80000,00 грн., водночас у договорі купівлі-продажу зазначена сума продажу майна - у розмірі 120000,00 грн.
В судовому засіданні позивач та його представник таку розбіжність у сумах пояснити не змогли.
Таким чином, зазначені документи містять різні відомості щодо істотної умови правочину — ціни договору, що свідчить про їх невідповідність один одному та створює суперечність у доказах щодо фактичного розміру грошових коштів, які нібито були передані.
За таких обставин суд критично оцінює подану розписку як доказ повної оплати вартості майна, оскільки її зміст не узгоджується з умовами договору купівлі-продажу щодо визначеної сторонами ціни.
Стосовно договору купівлі-продажу житлового будинку суд зазначає наступне.
Статтею 208 ЦК України визначений перелік правочинів, які належить вчиняти в письмовій формі. У письмовій формі належить вчиняти: 1) правочини між юридичними особами; 2) правочини між фізичною та юридичною особою; 3) правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян; 4) інші правочини, щодо яких законом встановлена письмова форма.
В силу частини 1 статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 статті 203 ЦК України. 
Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, що вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
В судовому засіданні судом встановлено, що договір купівлі-продажу укладений у письмовій формі сторонами не посвідчувався підписами, у встановленому законом порядку, що є обставиною, яка свідчить про відсутність належного підтвердження укладення між сторонами відповідного правочину.
Разом з тим, наданий стороною позивача договір купівлі-продажу не свідчить і про те, що при укладенні договору купівлі-продажу нерухомого майна від 01.05.2018, волевиявлення ОСОБА_2 було вільним, відповідало його внутрішній волі.
Отже, вирішення даної цивільної справи та прийняття відповідного обґрунтованого по ній рішення неможливе без встановлення фактичних обставин, вибору норми права та висновку про права та обов`язки сторін. Всі ці складові могли бути з`ясовані лише в ході доказової діяльності, метою якої є, відповідно до ЦПК, всебічне і повне з`ясування всіх обставин справи, встановлення дійсних прав та обов`язків учасників спірних правовідносин.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (статті 76, 77 ЦПК України).
Подавши свої докази, позивач реалізував своє право на доказування і одночасно виконав обов`язок із доказування, оскільки стаття 81 ЦПК закріплює правило, за яким кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обов`язок із доказування покладається також на осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси (статті 43, 49 ЦПК України). Тобто, процесуальними нормами встановлено як право на участь у доказуванні (стаття 43 ЦПК України), так і обов`язок із доказування обставини при невизнані них сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Крім того, суд безпосередньо не повинен брати участі у зборі доказового матеріалу.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємозв`язок доказів у їх сукупності.
З урахуванням всебічного дослідження усіх обставин справи та письмових доказів, з урахуванням допустимості доказів та узгодженістю і несуперечністю між собою суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог та відсутність підстав для їх задоволення.
На підставі викладеного, керуючись статтями 15, 16, 220 ЦК України, статтями 4, 10, 12, 13, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 89, статтями 259, 263, 264, 265 ЦПК України, –

УХВАЛИВ:

У задоволенні цивільного позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним – відмовити.
Ознайомитись з повним текстом судового рішенням, в електронній формі, сторони можуть за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua/.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається учасниками справи до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повний текст рішення складений і підписаний головуючим суддею 19.03.2026.

Суддя: О.Ю. Брюховецький