ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 березня 2026 року 
м. Київ

cправа № 911/3866/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:
позивача - Горбайчук Л. В. (адвокат), Карпухіна Я. В. (адвокат),
відповідача - Василюка В. М. (у порядку самопредставництва),
третя особа-1 - Підлісного С. Б. (у порядку самопредставництва),
третя особа-2 - Карпухіна Я. В. (адвокат),

розглянув касаційну скаргу Обухівської міської ради Київської області
на рішення Господарського суду Київської області від 05.12.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2025 у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Київщина-Житло"
до Обухівської міської ради Київської області,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Виконавчий комітет Обухівської міської ради Київської області,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Товариство з обмеженою відповідальністю "Київська Пересувна Механізована Колона-2",
про витребування майна та стягнення 72 003 075,00 грн

Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У грудні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Київщина-Житло" (далі - ТОВ "Київщина-Житло") звернулося до Господарського суду Київської області з позовною заявою до Обухівської міської ради Київської області про стягнення 73 728 737, 00 грн.
2. Посилаючись на положення статей 216, 1212, 1213 ЦК України, позивач просив суд витребувати з незаконного володіння Обухівської міської ради квартиру № 1 в будинку № 3 мікрорайон "Сосновий" в м. Обухів Київської області, загальною площею 50 м2, вартістю 1 725 662 грн, а також відшкодувати на його користь вартість безпідставно набутого за недійсним правочином Обухівською міською радою майна у виді решти 38 квартир в будинках № 2 та № 3 м-н "Сосновий", м. Обухів, у сумі 72 003 075,00 грн.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Київської області від 05.12.2024 (суддя Смірнова О. Г.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2025 (судді: Тарасенко К. В. - головуючий, Коробенко Г. П., Кравчук Г. А.), позовні вимоги задоволено повністю.
4. Судові рішення мотивовано обґрунтованістю позовних вимог, оскільки Обухівська міська рада отримала у власність квартири за актами на виконання договору від 09.02.2006, який у подальшому визнано недійним, при цьому позовна давність позивачем не пропущена.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. У касаційній скарзі Обухівська міська рада Київської області просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 05.12.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2025 у справі № 911/3866/23, прийняти нове рішення, яким відмовити ТОВ "Київщина-Житло" у задоволенні позовної заяви у повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на те, що оскаржувані судові рішення прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права, порушенням норм процесуального права, а саме:
- частини 1 статті 216, статей 512, 514 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 18.04.2019 у справі № 905/146/18 та від 14.05.2019 у справі № 914/787/18;
- статті 216 ЦК України, без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 504/2864/13-ц, у постановах Верховного Суду від 16.04.2019 у справі № 910/1570/18, від 07.10.2019 у справі № 915/914/17, від 20.03.2020 у справі № 906/703/16, у постанові Верховного Суду України від 29.03.2017 у справі № 6-3104цс16;
- статті 48 ГПК України, без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц, постановах Верховного Суду від 26.11.2019 у справі № 905/386/18, від 31.08.2021 у справі № 921/273/20 та від 29.06.2022 у справі № 903/833/17;
- частини 3 статті 388 ЦК України, без урахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду України від 12.02.2013 у справі № 5019/1447/11; 
- частини 3 статті 1212 ЦК України, без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 09.09.2021 у справі № 925/1276/19 та від 27.07.2022 у справі № 766/16332/20;
- частини 6 статті 9, частини 1 статті 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", пункту 50 Національного стандарту № 1 та № 2 "Оцінка нерухомого майна", затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442, викладених у постановах Верховного Суду від 20.03.2018 у справі № 910/32090/15, від 11.06.2019 у справі № 910/2374/18, від 15.10.2020 у справі № 917/628/17.
На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник посилається на відсутність правового висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме пункту 6 частини 4 статті 238 ГПК України при застосуванні частини 1 статті 216 ЦК України у подібних правовідносинах та, зокрема, визначення змісту порушеного права, характеру його правопорушення, неможливість поновлення порушеного права, реституційних гарантій отримання відшкодування вартості отриманого за недійсним правочином, що виникли, зокрема, із фактів недійсності двох договорів, суб`єктного складу, об`єктів та змісту реституційних зобов`язань.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. ТОВ "Київщина-Житло" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.
Розгляд справи Верховним Судом 
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.01.2026 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Обухівської міської ради Київської області на рішення Господарського суду Київської області від 05.12.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2025 у справі № 911/3866/23 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 24.02.2026.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.02.2026 у судовому засіданні оголошено перерву до 17.03.2026.
ТОВ "Київщина-Житло" 21.02.2026 через "Електронний суд" подало до Суду клопотання про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою Обухівської міської ради Київської області у цій справі на підставі пункту 5 частини першої статті 296 ГПК України.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, 09.02.2006 між Обухівською міською радою Київської області (сторона 1 за договором), ТОВ "Київщина-Житло" (сторона 2 за договором) та Державним підприємством "Київське лісове господарство" (далі - ДП "Київський лісгосп"; сторона 3 за договором) укладено договір про реалізацію проекту з будівництва житлового комплексу на вул. Каштановій в м. Обухові, який було затверджено рішенням від 23.02.2006 № 294-30-ІV Обухівською міською радою Обухівського району Київської області на засіданні тридцятої сесії четвертого скликання, за змістом якого:
- сторона 3 (ДП "Київський лісгосп") погоджується на вилучення стороною 1 (Обухівською міською радою Обухівського району Київської області) земельної ділянки лісового фонду, розміром 5 га, що розташована в Обухівському лісництві ДП "Київський лісгосп", квартал 60, для подальшого будівництва ТОВ "Київщина-Житло" на цій земельній ділянці житлового комплексу, будівельна адреса якого зазначена у пункті 1.1 цього договору (підпункт 1.2.1 пункту 1.2);
- сторона 1 передає стороні 2 у тимчасове користування земельну ділянку зазначену у пункті 2.1 цього договору під будівництво житлового комплексу (далі - об`єкт) (підпункт 1.2.3 пункту 1.2);
- сторона 2 приймає на себе функції інвестора-забудовника з фінансування витрат з реалізації проекту будівництва, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, в тому числі витрат з проектування та будівництва об`єкта, витрат пов`язаних з отриманням технічних умов, висновків та проведення комплексної експертизи проектної документації та інші витрати; відшкодовує передбачені постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1993 № 284 "Про порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам" збитки, заподіяні стороні 3 вилученням земельної ділянки (підпункт 1.2.4 пункту 1.2);
- розподіл об`єкта між сторонами договору здійснюється таким чином (пункт 3.2):
1) стороні 1 - 6,5% м2 від загальної площі об`єкта;
2) стороні 2 - 90% м2 від загальної площі об`єкта;
3) стороні 3 - 3,5% м2 від загальної площі об`єкта;
- передача об`єкта (його частин) стороні 1 та стороні 3 здійснюється стороною 2 протягом 5-ти робочих днів з дати введення об`єкта (його частин) в експлуатацію, при цьому сторони договору з дати отримання за актом-приймання передачі передбаченого договором житла самостійно несуть витрати за оплату комунальних послуг (пункт 3.3).
10. 27.01.2010 сторони підписали угоду про внесення змін до договору, зокрема виклали розділ 3 договору у такій редакції:
- розрахунки між сторонами здійснюється поетапно після вводу кожного з частини житлового комплексу (будинку, секції) в експлуатацію на умовах пункту 3.5 цього договору та з урахуванням вимог статті 27-1 Закону України "Про планування і забудову територій" та Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (пункт 3.1);
- пайова участь (внесок) сплачується стороною 2 стороні 1 у грошовій безготівковій формі шляхом перерахування на рахунок, зазначений у цьому договорі або шляхом передачі стороною 2 у власність сторони 1 житла у кількості, що відповідає сумі пайової участі (внеску) за ціною, що дорівнює опосередкованій вартості 1 квадратного метра спорудження житла, яка визначена Міністерством регіонального розвитку та будівництва України на дату проведення розрахунків (пункт 3.2);
- передача стороною 2 об`єкта (його частин) стороні 3 та сплата пайової участі (внеску) стороні 3 здійснюється стороною 2 протягом 1 місяця з дати введення об`єкта (його частин) в експлуатацію, при цьому сторони договору з дати отримання за актом-приймання передачі передбаченого договором житла самостійно несуть витрати за оплату комунальних послуг (пункт 3.3);
- сторона 2 має право достроково виконати свої зобов`язання перед стороною 1 та стороною 3 (пункт 3.4);
- розрахунки за договором між сторонами здійснюється таким чином (пункт 3.5):
1) сторона 1 отримує в якості сплати стороною 2 пайової участі (внеску) 4% загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта;
2) стороні 3 - 3,5% м2 від загальної площі об`єкта:
3) сторона 2 залишається власником всієї іншої частини побудованого об`єкта;
- на виконання пунктів 3.2, 3.5.1 цього договору сторона 2 передає стороні 1 житло в будинку № 2 мікрорайон Сосновий м. Обухів Київської області, згідно з переліком, зазначеним у додатку 1 до цього договору (пункт 3.6).
11. Додатками від 27.01.2010 № 1, № 2 до договору сторони погодили перелік квартир, що передаються стороні 1 в рахунок сплати пайової участі (внесок) сторони 2 у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста за об`єктом будівництва житлового комплексу в м. Обухів.
12. Позивач стверджує, що за договором від 09.02.2006 і угодою від 27.01.2010 про внесення змін до договору від 09.02.2006 ТОВ "Київщина-Житло" на виконання зазначених домовленостей за актом приймання-передачі від 01.02.2010 передало, а Обухівська міська рада прийняла квартири, у кількості 28 штук, в житловому будинку за адресою: м. Обухів Київської області, мікрорайон Сосновий, буд. № 2, загальною площею 1 442,90 м2. Для завершення повного виконання зазначених домовленостей за актом приймання-передачі від 01.10.2010 ТОВ "Київщина-Житло" також передало Обухівській міській раді решту - 11 квартир у житловому будинку за адресою: м. Обухів Київської області, мікрорайон Сосновий, буд. № 3, загальною площею 535,5 м2.
13. Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 21.09.2020 та ухвалою Обухівського районного суду Київської області від 20.01.2021 про виправлення описки, в цивільній справі № 372/2777/19 договір від 09.02.2006 про реалізацію проекту з будівництва житлового комплексу на вул. Каштановій в м. Обухові Київської області, укладений між Обухівського міською радою Обухівського району Київської області, ТОВ "Київщина-Житло" і ДП "Київський лісгосп" з додаткового угодою від 16.02.2006, угодою від 27.01.2010 про внесення змін до договору від 09.02.2006, додатковою угодою від 05.02.2010, додатковою угодою від 01.06.2010 визнано недійсними; визнано недійсним договір від 03.08.2020 про відступлення права вимоги за договором від 09.02.2006, укладений між Обухівською міською радою Обухівського району Київської області, ТОВ "Київщина-Житло", ДП "Київський лісгосп" і Бородаєвим І. В.
При цьому, під час прийняття рішення у справі № 372/2777/19 суд не вирішував питання щодо наслідків недійсності договору.
14. Зазначене рішення суду змінено відповідно до постанови Київського апеляційного суду від 15.04.2021 в частині солідарного стягнення судових витрат; в іншій частині рішення суду залишено без змін.
15. Суди попередніх інстанцій також встановили, що під час розгляду справи № 4/295-09 (за позовом Акціонерного товариства "Київська пересувна механізована колона-2" (далі - АТ "КПМК-2"), правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Київська Пересувна Механізована Колона-2" (далі - ТОВ "КПМК-2"), до Обухівської міської ради Київської області про розірвання договору від 11.12.2006 на пайову участь у будівництві та зобов`язання відповідача визначити розмір пайової участі позивача на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів у будівництві будинку 2 та будинку 3 в мікрорайоні Сосновий (будівельна адреса вул. Каштанова (Антенне поле) в м. Обухові Київської області) сторони дійшли згоди і уклали мирову угоду, яка затверджена ухвалою Господарського суду Київської області від 01.02.2010, провадження у справі припинено.
16. Обухівська міська рада, розглянувши лист АТ "КПМК-2" від 14.12.2009 № 580 з проханням установити розмір відрахувань на розвиток інфраструктури міста Обухова відповідно до статті 27-1 Закону України "Про планування та забудову територій" у розмір 4 відсотків від кошторисної вартості будівництва і внести зміни до договору про пайову участь у будівництві об`єкта - багатоквартирних будинків на мікрорайоні "Сосновий" у місті Обухові, з метою захисту прав, свобод і законних інтересів громадян, що потребують поліпшення житлових умов, відповідно до статей 5, 204 ЦК України, статей 26, 38, 59,60 Закону України "При місцеве самоврядування в Україні", враховуючи рекомендації постійної комісії з питань соціально-економічного розвитку комунального господарства та управління комунальною власністю громади, рішенням від 26.01.2010 № 421-48-У вирішила:
1) задовольнити пропозицію АТ "КПМК-2" щодо внесення змін до договору про пайову участь Обухівської міської ради у будівництві об`єкта, укладеного 11.12.2006 і затвердити його у новій редакції (додається);
2) внести зміни до договору від 09.02.2006 щодо порядку та умов пайової ТОВ "Київщина-Житло" у створенні та розвитку інженерно-транспортної інфраструктури міста Обухова у зв`язку із будівництвом житлового комплексу на земельній ділянці площею 5,8 га, що перебуває у користуванні забудовника згідно з договором оренди, затвердивши його у новій редакції (додається).
17. Угодою від 27.01.2010 Обухівська міська рада та АТ "КПМК-2" розірвали договір на пайову участь у будівництві об`єкта від 11.12.2006 у зв`язку з невідповідністю його умов чинному законодавству.
Додатком 2 до зазначеного договору на пайову участь у будівництві об`єкта від 11.12.2006 сторони погодили перелік квартир у кількості 35 квартир, житлового будинку № 2 мікрорайон "Сосновий" в м. Обухові, що передаються міськраді (10%).
18. 27.01.2010 АТ "КПМК-2" та Обухівська міська рада уклали договір у створенні та розвитку інженерно-транспортної інфраструктури міста Обухів, з вартістю пайового внеску - 4 %. До нього додатком № 2 погодили перелік квартир, що передаються Обухівській міській раді в рахунок сплати пайової участі (внесок) замовника у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста за об`єктом будівництва житлового будинку № 2 в м. Обухів Київської області на вул. Каштанова (будівельна адреса) в кількості 7 квартир, та додатком № 3 за об`єктом будівництва житлового будинку № 3 у кількості 6 квартир.
19. Між АТ "КПМК-2" (інвестор-забудовником) та ТОВ "Київщина-Житло" (інвестор) укладено інвестиційний договір від 05.01.2006 № 05/01/06, за змістом якого:
- інвестор - це суб`єкт інвестиційної діяльності - учасник договору, який приймає рішення про внесення власних, кредитних і залучених грошових коштів в об`єкти інвестування (пункт 1.1);
- об`єкт інвестування - сукупність житлових приміщень (квартир), розташованих в житловому комплексі на вулиці Каштановій в м. Обухові Київської області (будівельна адреса) (пункт 1.4);
- інвестор-забудовник зобов`язується збудувати та передати інвестору протягом 1 (одного) місяця після завершення будівництва, зазначеного в пункті 1.4 житлового комплексу квартир, адресний перелік яких зазначений у додатку 1 та додатку 2 до договору, які є його невід`ємною частиною (пункт 2.1);
- передача інвестору квартир, зазначених у пункті 2.1, здійснюється з оформленням акта приймання-передачі квартир (пункт 2.2);
- цей договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє до 31.12.2010, але в будь-якому випадку до повного виконання сторонами своїх зобов`язань передбачених цим договором.
20. 01.02.2010 за актом приймання-передачі АТ "КПМК-2" як інвестор-забудовник згідно з пунктом 2.1 інвестиційного договору від 05.01.2006 № 05/01/06 передало, а ТОВ "Київщина-Житло" як інвестор прийняло квартири в житловому будинку за адресою: м. Обухів Київської області, мікрорайон Сосновий, буд. № 2 , у кількості 28 квартир, а саме: квартиру            № 1, площею 48,7 м 2 ; квартиру № 2, площею 75,7 м 2 ; квартиру № 4, площею 41,2 м 2 ; квартиру № 6 , площею 47,1 м2; квартиру № 49 , площею 47,7 м2; квартиру № 51 , площею 41,6 м2; квартиру № 52 , площею 40,7 м2; квартиру № 57 , площею 41,5 м2; квартиру № 60 , площею 47,4 м2; квартиру № 97 , площею 48,6 м2; квартиру № 99 , площею 41,4 м2; квартиру № 100 , площею 41,3 м2; квартиру №102 , площею 47,1 м2; квартиру № 104 , площею 38,1 м2; квартиру № 106 , площею 42,6 м2; квартиру № 138 , площею 54,3 м2; квартиру № 143 , площею 54,4 м2; квартиру № 144 , площею 37,8 м2; квартиру № 145 , площею 53,4 м2; квартиру № 146 , площею 42,1 м2; квартиру № 148 , площею 74,9 м2; квартиру № 149 , площею 52,1 м2; квартиру № 150 , площею 53,6 м2; квартиру № 151 , площею 76,2 м2; квартиру № 181 , площею 52,2 м2; квартиру № 182 , площею 52,4 м2; квартиру № 203 , площею 74,5 м2; квартиру № 215 , площею 74,3 м2.
21. 01.10.2010 також за актом приймання-передачі від АТ "КПМК-2" як інвестор-забудовник згідно з пунктом 2.1 інвестиційного договору від 05.01.2006 за № 05/01/06 передало, а ТОВ "Київщина-Житло" як інвестор прийняло квартири в житловому будинку за адресою: м. Обухів Київської області, мікрорайон Сосновий, буд. № 3 , у кількості 12 квартир, а саме: квартиру № 1 , площею 48,1 м2; квартиру № 32 , площею 77,9 м2; квартиру № 44 , площею 77,1 м2; квартиру № 50 , площею 77,1 м2; квартиру    № 58, площею 41 м 2 ; квартиру № 60 , площею 46,9 м2; квартиру № 63 , площею 41,1 м2; квартиру № 64 , площею 40,8 м2; квартиру № 69 , площею 41,3 м2; квартиру № 70 , площею 41,2 м2; квартиру № 100 , площею 40,4 м2; квартиру № 106 , площею 40,5 м2.
22. При цьому, суди попередніх інстанцій встановили, що рішенням Обухівської міської ради від 15.12.2009 № 1191 оформлене права власності із доданим переліком квартир.
23. На підставі інформації з Державного реєстру речових прав щодо об`єкта нерухомості суди попередніх інстанцій установили, що із 39 квартир, які передані Обухівській міській раді за недійсними правочинами, 38 квартир - перебувають у власності фізичних осіб, а квартира № 1 в будинку № 3 мікрорайону "Сосновий" у місті Обухові залишилась у власності Обухівської міської ради Київської області.
24. Листом від 27.01.2022 ТОВ "Київщина-Житло" направило Обухівській міській раді вимогу щодо повернення безпідставно (за недійсним правочином) набутого майна 39 квартир в будинках № 2 та № 3 мікрорайон "Сосновий", м. Обухів відповідно до переліку, або ж в разі неможливості такого повернення (повністю або частково) - здійснити на користь ТОВ "Київщина-житло" відшкодування вартості зазначеного майна.
25. Станом на дату складення позову відповідач жодним чином не відреагував на вимогу, майно не повернув.
26. Посилаючись на положення статей 216, 1212, 1213 ЦК України, позивач просить суд витребувати з незаконного володіння Обухівської міської ради квартиру № 1 в буд. 3 мікрорайон "Сосновий" в м. Обухів Київської області , загальною площею 50 м2, вартістю 1 725 662 грн, а також відшкодувати на його користь вартість безпідставно набутого Обухівською міською радою майна у вигляді решти 38 квартир в будинках № 2 та № 3 мікрорайон "Сосновий", м. Обухів, у сумі 72 003 075,00 грн.
Позиція Верховного Суду
27. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
28. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.
29. Спір у справі, що розглядається, виник з приводу наявності/відсутності підстав для витребування майна за недійсним правочином та відшкодування вартості безпідставно набутого майна в порядку реституції.
30. Судами попередніх інстанцій встановлено, що рішенням Обухівського районного суду Київської області від 21.09.2020, з урахуванням ухвали Обухівського районного суду Київської області від 20.01.2021 про виправлення описки, в цивільній справі № 372/2777/19, визнано недійсним договір від 09.02.2006 про реалізацію проекту з будівництва житлового комплексу, укладений між Обухівською міською радою Київської області, ТОВ "Київщина-Житло" та ДП "Київський лісгосп" з додатковою угодою від 16.02.2006, угодою від 27.01.2010 про внесення змін до договору від 09.02.2006, додатковою угодою від 05.02.2010, додатковою угодою від 01.06.2010; визнаний недійсним договір від 03.08.2020 про відступлення права вимоги за договором від 09.02.2006, укладений між Обухівською міською радою Обухівського району Київської області, ТОВ "Київщина-Житло", ДП "Київський лісгосп" і ОСОБА_1 .
31. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (частина 1 статті 216 ЦК України). 
За змістом абзацу 1 частини 1 статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов`язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю. Одним із таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення "status quo anteу" фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому кожна сторона зобов`язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину (абзац 2 частини 1 статті 216 ЦК України).
За недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Таке поновлення сторін у попередньому становищі може застосовуватися лише тоді, коли майно, передане за відповідним правочином, залишається у його сторони. У разі неможливості здійснити реституцію у натурі, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, сторони зобов`язані відшкодувати вартість того, що одержали, за цінами, які існують на момент відшкодування (абзац 2 частини 1 статті 216 ЦК України).
Правило статті 216 ЦК України застосовується виключно до сторін правочину.
32. Згідно із частиною 1 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. 
Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 1212 ЦК України положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином.
У частині 1 статті 216 та в статті 1213 ЦК України закріплено обов`язок кожної зі сторін недійсного договору (набувача) повернути другій стороні (потерпілому) безпідставно набуте майно в натурі. Це означає, що поверненню підлягає саме та індивідуально визначена річ, яку набув або зберіг набувач, або така ж кількість родових речей тієї ж якості. Якщо повернути безпідставно набуте майно в натурі неможливо (внаслідок його знищення, загублення або передачі його набувачем третій особі тощо), набувач зобов`язаний відшкодувати іншій стороні договору (потерпілому) вартість такого майна.
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України
33. Зобов`язання з реституції виникають внаслідок недійсності правочину (його нікчемності чи визнання судом недійсним). Реституція як спосіб захисту порушеного права застосовується лише за наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним або який визнано недійсним. Реституція є заходом, спрямованим на приведення майнового стану сторін недійсного правочину до стану, який вони мали до вчинення такого правочину. У зв`язку із цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути адресована тільки стороні недійсного правочину. Крім того, реституцію можна застосувати лише у випадку, коли предмет недійсного правочину станом на час вирішення відповідного питання перебуває в тієї сторони недійсного правочину, якій він був переданий.
Аналогічні правові висновки викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц (провадження № 14-452цс18), а також Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду - пункт 7.1 постанови від 16.04.2019 у справі № 910/1570/18, на які посилався скаржник у касаційній скарзі.
Таким чином, відповідно до положень статті 216 ЦК України за недійсним договором підлягає поверненню у натурі саме те, що було одержано на виконання цього правочину і саме ці обставини мають встановити суди у спірних правовідносинах.
34. Суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги, виходили з того, що угодою про внесення змін до договору від 27.01.2010 сторони домовились про те, що замість житла, яке мало би бути побудовано на земельній ділянці, зазначеній в пункті 1.1 договору від 09.02.2006, ТОВ "Київщина-Житло" мало передати Обухівській міській раді Київської області житло в будинку № 2 мікрорайону Сосновий м. Обухів Київської області згідно з переліком, зазначеним у додатку 1 до цього договору (пункт 3.6 угоди). Тобто в будинках на сусідній земельній ділянці, які на той час вже були побудовані та введені в експлуатацію (як будинок № 2) або ж знаходилися в процесі введення в експлуатацію (як будинок № 3), і щодо яких позивач виступав в якості інвестора будівництва.
За змістом пункту 1 акта приймання-передачі 01.02.2010 згідно з договором від 09.02.2026, у редакції від 27.01.2010, позивач передає, а відповідач приймає квартири в житловому будинку за адресою: м. Обухів Київської області, мікрорайон Сосновий, буд. № 2 , у кількості 28 штук.
За змістом пункту 1 акта приймання-передачі від 01.10.2010 на підставі додатка № 2 від 27.01.2010 до договору від 09.02.2006 позивач передає, а відповідач приймає 11 квартир в житловому будинку за адресою: м. Обухів Київської області, мікрорайон Сосновий, буд. № 3 .
Таким чином, за висновком судів попередніх інстанцій, позивач у повному обсязі виконав перед відповідачем зобов`язання, передбачені умовами договору від 09.02.2006, а також угодою від 27.01.2010 про внесення змін до договору від 09.02.2006.
35. Верховний Суд вважає такі висновки передчасними з огляду на таке.
36. Щодо переліку квартир в житловому будинку за адресою: м. Обухів Київської області, мікрорайон Сосновий, буд. № 2 , які за висновком судів попередніх інстанцій позивач передав відповідачу за актом приймання-передачі 01.02.2010, то Обухівська міська рада наголошувала на тому, що зазначені квартири відповідач отримав від АТ "КПМК-2" за актом приймання-передачі від 17.09.2008. Рішенням Обухівської міської ради від 15.12.2009 № 1191 оформлено право власності, зокрема, на спірні квартири в житловому будинку за адресою: м. Обухів Київської області, мікрорайон Сосновий, буд. № 2 за відповідачем, про що зазначили суди попередніх інстанцій у оскаржуваних судових рішеннях.
При цьому суди попередніх інстанцій не з`ясували, на яких правових підставах зазначені квартири повернулися до АТ "КПМК-2", тому твердження судів попередніх інстанцій про передачу позивачем спірних квартир в житловому будинку за адресою: м. Обухів Київської області, мікрорайон Сосновий, буд. № 2 відповідачу за актом приймання передачі від 01.02.2010 є передчасними.
37. Щодо переліку квартир в житловому будинку за адресою: м. Обухів Київської області, мікрорайон Сосновий, буд. № 3 , які за висновком судів попередніх інстанцій позивач передав відповідачу за актом приймання-передачі 01.10.2010 на підставі "додатка № 2 від 27.01.2010 до договору від 09.02.2006", то колегія суддів звертає увагу на те, що договір від 09.02.2006 було підписано без додатків, а угодою від 27.01.2010 про внесення змін до договору від 09.02.2006 сторони погодилися, що на виконання умов цього договору ТОВ "Київщина-Житло" передає Обухівській міській раді житло в будинку № 2 мікрорайону Сосновий м. Обухів Київської області, згідно з переліком зазначеним у додатку № 1 до цього договору.
Таким чином, умовами договору від 09.02.2006 та угоди від 27.01.2010 про внесення змін до договору від 09.02.2006 взагалі не було передбачено передачу відповідачу квартир в житловому будинку за адресою: м. Обухів Київської області, мікрорайон Сосновий, буд. № 3 .
38. З врахуванням викладеного, суди попередніх інстанцій залишили поза увагою: 
- умови угоди від 27.01.2010 про внесення змін до договору від 09.02.2006, а саме пункт 3.6;
- обставини отримання відповідачем спірних квартир у 2008 році в житловому будинку за адресою: м. Обухів Київської області, мікрорайон Сосновий, буд. № 2 та оформлення ним у 2009 році права власності, тобто до того, як позивач та АТ "КПМК-2" підписали акт приймання-передачі цих же квартир у 2010 році.
39. Отже, Верховний Суд вважає передчасним висновок судів попередніх інстанцій щодо необхідності застосування до спірних правовідносин положень статті 216 ЦК України. Наведене, в свою чергу, позбавляє Суд можливості визнати обґрунтованими доводи касаційної скарги щодо не врахування висновків Верховного Суду про застосування частини 3 статті 388, частини 3 статті 1212 ЦК України або спростувати їх.
40. За наведених обставин у Суду відсутні правові підстави для висновку про законність та обґрунтованість рішення Господарського суду Київської області від 05.12.2024 та постанови Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2025 у цій справі в розумінні положень статей 86 і 236 ГПК України.
41. Допущені судами попередніх інстанцій порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж розгляду справи в суді касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України).
42. З огляду на викладене колегія суддів доходить висновку про те, що суди попередніх інстанцій дійшли передчасного висновку про задоволення позову, тому колегія суддів визнає доводи скаржника про ненадання судами оцінки всім доказам та доводам сторін такими, що знайшли підтвердження.
43. Оскільки суди не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду, колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України не може самостійно встановлювати відповідні обставини.
44. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.
45. У зв`язку із викладеним, оскільки доводи скаржника частково підтвердилися, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України
46. У касаційній скарзі відповідач підставою касаційного оскарження також визначив пункт 3 частини 2 статті 287 ГПК України, а саме відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування пункту 6 частини 4 статті 238 ГПК України при застосуванні частини 1 статті 216 ЦК України у подібних правовідносинах.
47. Відповідно до приписів пункту 3 частини 3 статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
48. Зі змісту зазначеної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики, шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію відносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
49. Оскільки Суд направляє цю справу на новий розгляд до суду першої інстанції, що не означає остаточного вирішення справи, а за результатами нового розгляду справи фактично - доказова база в ній може змінитися, а така зміна, у свою чергу, вплине на правові висновки у справі, відсутні підстави для формування висновку Верховного Суду з питань, заявлених заявником касаційної скарги (статті 216 ЦК України).
50. Щодо доводів позивача про наявність підстав для закриття касаційного провадження, викладених у відзиві на касаційну скаргу та у клопотанні про закриття касаційного провадження, у зв`язку із тим, що правовідносини у справах на які послався скаржник не є подібними із даною справою, Суд їх відхиляє, оскільки: по-перше, як було зазначено вище Суд позбавлений можливості визнати обґрунтованими доводи касаційної скарги щодо не врахування висновків Верховного Суду про застосування частини 3 статті 388, частини 3 статті 1212 ЦК України або спростувати їх, через те, що судами не встановлено фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; по-друге, касаційна скарга також подана на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
51. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
52. Згідно із пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
53. За змістом частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази. 
54. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції. Під час нового розгляду справи господарському суду слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
Розподіл судових витрат
55. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частково задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд до місцевого господарського суду, то з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Обухівської міської ради Київської області задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Київської області від 05.12.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2025 у справі № 911/3866/23 скасувати, справу № 911/3866/23 передати на новий розгляд до Господарського суду Київської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай